C7 - B&W - Raadsinformatiebrief Visie Hall D461952

ONDER EMBARGO TOT 1 JULI Gemeenteraad Brummen

Brummen Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

: 10 juni 2025 : Z113893/D460787 : : visie Hall

Geachte leden van de gemeenteraad, Zoals u weet uit raadsgesprekken rond de omgevingsvisie en nota ruimtelijke kwaliteit hebben wij als gemeente opdracht gegeven tot het opstellen van een stedenbouwkundige analyse van het dorp Hall. Dit om noodzakelijke woningbouwontwikkelingen op een goede manier vorm te kunnen geven. Deze visie is nu gereed en hierover gaan we in gesprek met belanghebbenden. Woningbouwopgave Zoals bekend heeft gemeente Brummen een woningbouwopgave van 1250 woningen tot 2030. Hoeveel woningen tot 2040 moeten worden gepland zult u in juni over besluiten. De meeste woningen zullen worden gerealiseerd in Brummen en Eerbeek. Maar ook in de kleine kernen wordt er gekeken naar waar en onder welke voorwaarden er woningen kunnen worden gebouwd. Nu wordt er specifiek gekeken naar woningbouw in Hall. Voor de kleine kern Empe is een zelfde soort traject gestart. Hall De afgelopen jaren heeft dorpsinitiatief Hall Bouwt 25 woningen ontwikkeld aan de Wheemekamp, daarnaast zijn er door sloop en nieuwbouw aan de Domineeskamp twee extra sociale woningen toegevoegd. Hall Bouwt wil ook graag een nieuw plan ontwikkelen om de leefbaarheid in het dorp en het verenigingsleven op peil te houden. Daarnaast zijn er nog een andere initiatieven (locatie Van Oort) voor woningbouwontwikkeling in Hall geweest.

Om te kunnen beoordelen wat er in Hall qua woningbouw mogelijk is hebben wij aan stedenbouwkundig bureau LOS gevraagd om een stedenbouwkundige visie voor Hall op te stellen. Stedenbouwkundige visie De stedenbouwkundige visie geeft eerst een analyse van de aanwezige ruimtelijke aspecten/kwaliteiten en vervolgens wordt dit door vertaald in een visie. De visie geeft een beeld waar en op welke wijze woningen in Hall kunnen worden gerealiseerd. De stedenbouwkundige visie maken wij openbaar tijdens een inloopavond op 1 juli 2025, zodat deze dan ook voor uw raad ook beschikbaar is (zie onder het kopje ‘participatie’). Participatie Deze stedenbouwkundige visie wordt zoals nu is gepland in juli tijdens een inloopavond voorgelegd aan de inwoners van Hall. De inwoners van Hall ontvangen per brief een uitnodiging. Ook zal er een bericht in het BrummensNieuws worden geplaatst. Alle aanwezigen kunnen kennis nemen van de visie en daar op reageren. Ook zal met de dorpsraad worden overlegd. Daarna zullen we, op basis van de input de we van iedereen ontvangen, het verdere participatietraject bepalen.

Engelenburgerlaan 31 6971 BV Brummen Postbus 5 6970 AA Brummen Telefoon (0575) 56 82 33 Fax (0575) 56 82 88 E-mail: gemeente@brummen.nl

Z113893/D460787

Blz. 2

Vervolgtraject Na de het participatietraject zal de stedenbouwkundige visie door het college aan uw raad ter vaststelling worden voorgelegd. De visie dient dan als leidraad voor toekomstige woningbouwontwikkeling in Hall. De initiatiefnemers kunnen haar plannen daarop verder concretiseren. Vervolgens zal er een planologisch traject moeten worden doorlopen om het omgevingsplan (bestemmingsplan in het verleden) te wijzigen. Dit zal in lijn met het overige gemeentelijke beleid zoals omgevingsvisie, routekaart wonen, duurzaam ontwikkelen enz. moeten. Tijdens dit traject van wijziging van omgevingsplan vindt er wederom participatie plaats en zal de wijziging omgevingsplan ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Daarna kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd en kan worden gestart met de bouw van de woningen. Overigens betekent niet dat elke locatie benut hoeft te worden, de visie laat zien waar in de toekomst woningbouw zou kunnen plaatsvinden. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

G.J.M. van Rumund burgemeester (wnd.)

460855 onder embargo tot 1 juli

LOS · ruimte maak je samen

Stedenbouwkundig onderzoek, Visie Hall In opdracht van de Gemeente Brummen

2

LOS · ruimte maak je samen Laatst gewijzigd: 29/04/2025 LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Tel: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl

Inhoudsopgave

1. 2.

5

Analyse

7

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8.

Ruimtelijke ontwikkeling ‘Ligt op Groen’ Geomorfologie, hoogte, bodem Historische reeks Huidig landschap Verkeerstructuur Belemmeringen Ruimtelijke kenmerken van de rand Gebiedskwaliteiten en landschappelijke kaders

20

3.

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

22

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.



Inleiding

Concept uitbreiding Ontwikkeling in oostelijke richting Ontwikkeling in westelijke richting Oostelijke ontwikkeling erf ontwikkeling Ontwikkeling in noordelijke richting

7 8 12 15 16 18 19

22 23 26 30 31

3

Zutphen

Hall

IJssel

Eerbeek

Brummen Veluwe 4

Afbeelding 1. Luchtfoto omgeving Hall

Afbeelding 2. Luchtfoto Hall

1. Inleiding In de kleine kern Hall is behoefte aan woningbouw voor de toekomst. De stichting Hall bouwt en stichting Hall leeft hebben enkele voorstellen neergelegd voor woningbouw. De gemeente Brummen heeft behalve haar structuurvisie Ligt op Groen geen ruimtelijk toetsingskader voor deze ruimtebehoefte. Deze notitie doet een onderzoek naar de mogelijkheden. Het geeft een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van Hall zonder dat daarbij een vooropgezet programma is meegegeven. Het moet dan ook gezien worden als een onderzoek rekening houdende met de kwaliteiten van Hall en het omliggende landschap.

Inleiding

5

2. Analyse 2.1. Ruimtelijke ontwikkeling ‘Ligt op Groen’

6

In de huidige structuurvisie Ligt op Groen is niet voorzien in verdere uitbreiding. De voorziene inbreiding is inmiddels gerealiseerd. Ligt op Groen benoemd een aantal gewenste ontwikkelingen: • Versterken van de entrees van het dorp • Behouden van de landschappelijke mal rondom het dorp met uitzicht daarop • Versterken van de ‘as’ tussen de kerk en school als ‘dorpshart’

7

Afbeelding 3. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Empe Bron: Ligt op groen! BRO

2.2. Geomorfologie, hoogte, bodem

8

Het dorp Hall is ontstaan op een dekzandrug. De dekzandrug is een uitloper van het veluwemassief. Deze gronden onder en direct rondom Hall zijn al eeuwen in gebruik en zijn zwarte enkeerdgronden / oudere bouwlanden. Rondom het dorp liggen wat lagere en daarmee relatief nattere gronden. Dit zijn beek- en eerdgronden (oude smeltwater afzettingen). De hoogtekaart laat dat ook mooi zien.

9

Afbeelding 4. Geomorfologie

Analyse

10

Afbeelding 5. Hoogte (AHN)

11

Afbeelding 6. Bodem

Analyse

1850

1875

1900

1920

2.3. Historische reeks

akkers en lagere gronden (de hooilanden) liggen de linten (Hoogstraat en Dorpsstraat-Zwarteweg). In de loop van de tijd is de kern wat verder uitgegroeid waarbij de Hallsweg en harde grens vormt.

12

Op de historische kaart is goed zichtbaar dat Hall op die hogere gronden is gesticht met een kerk, school en wat verspreide bebouwing. Op de randen van de

Afbeelding 7. Kaarten uit topotijdreis

1950

1975

2000

2025 13

Analyse

14

Afbeelding 8. Bouwjaren

15

Afbeelding 9. Huidig landschap

2.4. Huidig landschap

De akkers, essen, rondom Hall zijn goed herkenbaar. Ze liggen wat hoger en zijn redelijk open. Ze worden wel begrensd waar ze overgaan naar de oorspronkelijke weidegronden. Rondom het dorp zijn de ruimtes fraai begrensd door houtwallen en bossages het is een echt ‘kamertjeslandschap’ of ‘coulissenlandschap’.

Analyse

2.5. Verkeerstructuur

De hoofdroute door en naar Hall is de Hallseweg – Dorpstraat - Voorstraat. Buiten de kom mag je 60km/u rijden daarbinnen 30 km/u.

16

Buiten de kern is er langs de Hallseweg een vrijliggend fietspad aanwezig. Vreemd genoegd is daar ook een fietssuggestie strook aanwezig. Binnen de kern maakt de fietser gebruik van de rijbaan. Het deel van de Voorstraat kent geen vrijliggend fietspad maar fietssuggestiestroken. Buiten de kern is lopen langs de hoofdroute niet mogelijk. Je loopt hier over de weg. Binnen de kern kun je langs de hoofdroute lopen, er is steeds een loopstrook die soms ook voor parkeren gebruikt kan worden. Het is een dorpsprofiel. Overal is asfalt toegepast.

Binnen de kern is alles ingericht als 30km gebied. Rondom het dorp liggen enkele onverharde wegen en paden. De maaswijdte voor de wandelaar en fietser is redelijk kleinschalig. Er zijn geen echte opgaven behalve dat de uitstraling van de hoofdroute in de kern wat hard is vanwege het asfalt. Lopen langs de hoofdroute buiten de kern kan alleen op de rijbaan of fietssuggestiestroken.

17

Afbeelding 10. Infrastructuur

Analyse

2.6. Stedenbouwkundige structuur

Het dorp bestaat uit lintbebouwing langs de Hallseweg en de Dorpsstraat, Het dorp is in noordwestelijke richting achter het lint verder uitgegroeid. Rondom het dorp zijn verschillende losse bebouwingsclusters te vinden.

18

In het dorp zijn verschillende ontmoetingsplekken aanwezig. De Ludgeruskerk, basisschool De Vossestaart en verenigingsgebouw de Wheme liggen alledrie aan het historisch lint. De voetbalvereniging Sportclub Hall Empe is ook een belangrijke ontmoetingsplek in het dorp. De overgang van kern naar buitengebied is duidelijk herkenbaar in het dorp. Het dorp heeft duidelijke entrees en een strakke overgang naar het landschap. De harde grens van kern naar buitengebied is duidelijk zichtbaar aan de Hallseweg. De woningen in Hall bestaan voornamelijk uit vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en enkele rijwoningen met een bouwhoogte van 1 a 2 bouwlagen met een kap.

19

Afbeelding 11. Stedenbouwkundige structuur

Analyse

20

Afbeelding 12. Belemmeringen

2.7. Belemmeringen

Er zijn enkele belemmeringen aanwezig voor het bouwen van woningen. Op de kaart zijn ze verbeeldt.

21

2.8. Ruimtelijke kenmerken van de rand De kwaliteit van een dorpskern wordt mede door de wijze waarop deze in het landschap ligt. Daarbij wordt gekeken naar het feit of een rand hard of zacht is en of er sprake is van voorkanten of achterkanten gericht op het landschap. De kaart laat dat zien. Opvallend is dat er in Hall veel woningen

Analyse

Afbeelding 13. Dorpsranden

met de achterkant naar het landschap liggen. Dat zijn vaak zachte achterkanten, soms open en soms met groene afscheidingen. Een voor- of achterkant gericht naar het landschap is niet direct een oordeel over de kwaliteit.

22

Afbeelding 14. Gebiedskwaliteiten

2.9. Gebiedskwaliteiten en landschappelijke kaders Bijgaande kaarten geven een samenvatting van de gebiedskenmerken en kwaliteiten. Deze kunnen aanknopingspunten geven bij de vraag of en in welke mate woningbouwontwikkeling in Hall stedenbouwkundig gezien passend zijn. Voor deze

vraag zijn in ieder geval de overgangen van de hogere droge gronden (de essen) naar de lagere natte gronden kenmerkend en waardenvol. Ook de doorzichten die bestaan van af de lintvormige wegen zijn waardenvol. Door die doorzichten is Hall op aangename wijze verbonden met haar omgeving. De groenstructuur van Hall is ook waardenvol omdat ze het coulissenlandschap maken.

23

Afbeelding 15. Landschappelijke kaders In Hall liggen enkele ontmoetingsplekken, de kerk, de Wheme en de schoolomgeving en de sportvoorzieningen. Deze plekken en een goede verbinding ertussen is belangrijk voor de inwoners. De woningen in Empe bestaan voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen met een bouwhoogte van 1 a 2 bouwlagen met een kap.

Analyse

3. Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie 3.1. Concept uitbreiding

24

De vraag die voorligt is in welke mate woningbouw in Hall kan worden toegevoegd rekening houdend met de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteiten van de kern. Binnen de eerder geschetste landschappelijke kaders komen we tot een 3-tal mogelijke ontwikkelingsrichtingen. Hierbij is het uitgangspunt om de kern Hall compact te houden. Ontwikkellocaties vallen binnen de dorpsentrees achter het bestaande lint. Het lint, de Hallseweg en Dorpsstraat, wordt niet verder uitgebreidt buiten de bebouwde kom. Afbeelding 16. Concept Hall - compacte kern

3.2. Ontwikkeling in oostelijke richting Door een sportveld te verplaatsen kunnen we ruimte maken voor woningbouw. Bijgaande kaart laat dit in vlekken zien. Deze ontwikkeling gaat uit van het behoud van de bestaande bomen. We zien een kans om enkele voetgangersroutes toe te voegen zodat de fijnmazigheid van de kern versterkt wordt en waarmee de ontmoetingsplekken beter verbonden worden. In deze schets wordt de sportvoorziening ook gezien als te versterken ontmoetingsplek voor Hall. Bijvoorbeeld door de dorpsvereniging hier toe te voegen (HOED, hall onder een dak). Parkeren voor de sportvelden en voorzieningen kan gecombineerd worden met de parkeerplaats bij Bello.

25

Afbeelding 17. Hall Oost Optie A

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

26

Afbeelding 18. Hall Oost Optie B

27

Afbeelding 19. Hall Oost Optie C

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

3.3. Ontwikkeling in westelijke richting

28

Binnen de lintstructuur van de Hallseweg en de Zwarteweg zien we ook ruimte voor woningbouw ontwikkeling. We zien hier een lange termijn ontwikkeling voor ons die in meerdere fasen gerealiseerd kan worden. Daarbij gelden enkele ruimtelijke randvoorwaarden. Ten eerste moet de ontwikkeling niet volledig tot aan de Zwarteweg lopen. De Zwarteweg zien we als een onverharde route waaraan enkele erven ontwikkelt kunnen worden. Achter deze erven zien we een bouwveld dat in fases kan groeien. Om de ontwikkeling dorps te houden en (openbaar) groen te behouden in de kern ligt deze nieuwe ontwikkeling los van de huidige kern. Het open gat aan de Hallesweg blijft dus open als een groene buffer (speel-,/ wandelplek) tussen de huidige kern en de nieuwe ontwikkeling. In de huidige kern is nu weinig openbaar groen aanwezig, dit is een kans om een groene openbare plek toe te voegen in het dorp.

In bijgaande schets is zichtbaar dat het potentiële bouwveld over bestaande tuinen is geprojecteerd. Dat is geen must maar we zien dit wel als kans/optie. Voorstelbaar is dat diverse eigenaren mee zouden willen doen in een gebiedsontwikkeling omdat hun tuinen te groot zijn of dat ze behoefte hebben aan nieuwbouw voor zichzelf of hun kinderen. Eventueel is zelfrealisatie passen binnen een grotere gebiedsontwikkeling mogelijk. Bij deze westelijke ontwikkelingsmogelijkheid zou rekening gehouden moeten worden met een eindbeeld waarbij de ontsluiting meegroeit; in het eindbeeld zou de gehele buurt direct vanaf de dorpsentree bij de Hallseweg ontsloten kunnen worden. Daarmee wordt het in het dorp wat betreft autoverkeer nauwelijks drukker.

29

Afbeelding 20. Hall West Optie A

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

30

Afbeelding 21. Hall West Optie B

31

Afbeelding 22. Hall West Optie C

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

32

3.4. Oostelijke ontwikkeling erf ontwikkeling Aan de oostzijde ligt een fraaie boerderij met landerijen. Vanuit het dorp is deze ruimte nauwelijks beleefbaar. Voorstelbaar is dat de ruimte zichtbaar een deels openbaar zou worden door een route aan te leggen. Zo wordt ook de kerk prominenter en

Afbeelding 23. Erf

beter beleefbaar. We zien dit niet als woninbouw ontwikkeling maar wel voorstelbaar is dat binnen bestaande (schuur)volumes woningen worden gerealiseerd.

33

3.5. Ontwikkeling in noordelijke richting Aan de noordzijde zien we achter het dorpslint kans voor een kleine woningbouwlocatie. Deze locatie is voorstelbaar omdat deze goed aansluit op de structuur van het dorp en de hogere gronden. De locatie houdt de ontwikkeling van het dorp compact. De locatie lijkt voldoende ruim om daar echt een buurtje van te maken zonder dat het een achterafgelegen 2e lijns bebouwing wordt. De ontsluiting voor de auto is voorstelbaar via het Haagenstraatje.

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

Afbeelding 24. Hall Noord

In deze gebiedsontwikkeling zien we ook extra ruimte voor de Oekensebeek en kan de Oekensebeek via een ommetje beter beleefbaar gemaakt worden. Daarnaast is het voorstelbaar dat er ook zicht wordt gecreëerd op het achterliggende landschap en de Oekensebeek vanuit de woninbouwlocatie. Dit kan door (enkele) voorkanten richting het landschap te maken en/of door een doorzicht te maken vanuit het buurtje richting het landschap.

Conclusie

34

We zien voor Hall diverse mogelijkheden voor woningbouw passend binnen de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten. Voor zowel de oostelijke, noordelijke als westelijke mogelijkheid is een nader haalbaarheidsonderzoek op zijn plaats. Dat houdt in verder tekenen én rekenen via enkele verkennende gesprekken met grondeigenaren.

35

Ontwerpend onderzoek, op weg naar een visie

In opdracht van de Gemeente Brummen

LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Telefoon: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl