A14 - VNG - Lbr. 20-095 - Handreiking Leegstand te lijf 2.0 en VNG Model Leegstandverordening

Een goed voorbeeld hiervan op woongebied is te vinden in Zuid-Limburg. In de Structuurvisie wonen Zuid-Limburg (SVWZL) hebben de 18 gemeenten een gezamenlijke ruimtelijke visie op de woningmarkt beschreven en hierbij beleidsafspraken gemaakt. Een van deze afspraken is dat nieuwbouw alleen is toegestaan wanneer voor het nieuwe pand een oud pand wordt gesloopt. Wanneer dat niet het geval is, wordt de vergunning alleen verleend wanneer de aanvrager per te bouwen woning een bedrag in een fonds stort, waarmee vervolgens elders een woning kan worden gesloopt (financiële compensatieregeling). Dit is mogelijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Op grond van artikel 6.24 kunnen in de grondexploitatie van een nieuw plan bepalingen worden opgenomen over een bijdrage aan een dergelijk

20

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

sloopfonds (of meer precies een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen op basis van een vastgestelde structuurvisie).

4.3 Samen optrekken/visievorming/(financiële) belangen Instrumenten voor de korte termijn 1 Gesprekken met eigenaren Het belang van in gesprek gaan met eigenaren wordt door vele gemeenten onderstreept. In sommige gemeenten doet de wethouder het, in andere is er een afdeling voor, in weer andere wordt eerst een brief gestuurd, of belt men elkaar even op. Het instellen van een vorm van leegstandsoverleg is voor de langere termijn aan te raden. Echter zelfs in een middag of avond kunnen al grote stappen worden gezet. Bodegraven en het Kadaster: simulatiespel met eigenaren In het centrum van Bodegraven is al lange tijd sprake van leegstand in het winkelgebied. In 2016 is er een Leegstandsverordening aangenomen door de raad. Deze verordening richt zich op winkelgebieden, maar er wordt momenteel geen gebruik meer van gemaakt. De reden hiervan is dat de mogelijkheden van deze verordening beperkt bleken: het brengt grote administratieve lasten met zich mee, de boetes zijn te laag om echt verandering te krijgen en met directief optreden werden de eigenaren niet in beweging gebracht. Bodegraven heeft nu voor een andere aanpak gekozen en is, in samenwerking met het Kadaster, een project met vastgoedeigenaren en winkeliers begonnen. In het kader van dit project zijn er avonden georganiseerd (60 deelnemers) en er is een simulatiespel uitgevoerd.

De uitkomsten van dit spel bestond uit ideeën omtrent de herinrichting van het centrum. De gemeente heeft daarop haar visie aangepast. Ook is er een stedelijke ruilverkaveling tot stand gekomen naar aanleiding van dit spel. Uiteindelijk is hieruit de herinrichting van een deel van het centrum voortgekomen, waar sloop- en renovatieprojecten onderdeel van waren. De ervaring vanuit Bodegraven is dat het gesprek aangaan met vastgoedeigenaren een veel betere weg is dan dwingend optreden via boetes. Het Kadaster heeft de gemeente kunnen helpen om de ervaringen en wensen van de vastgoedeigenaren beter inzichtelijk te maken en om verbinding te leggen tussen de vastgoedeigenaren en de gemeente Bodegraven. Deze aanpak leert dat overheden het voortouw moeten nemen, niet directief, maar sámen met andere stakeholders, zoals de vastgoedeigenaren.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

21

Checklist in gesprek met eigenaren 1 2

3

4

5

6

Bepaal als gemeente het doel van het gesprek en de gewenste uitkomst. Probeer te achterhalen wat de eigenaar wil: a Wat is zijn vastgoedstrategie op korte, middellange en lange termijn? b Heeft hij een extern beheerder ingeschakeld die alle zaken behartigt of doet hij alles zelf? c Heeft de eigenaar nog meer (leegstaand) eigendom? Wil hij nieuwe locaties ontwikkelen? Is de eigenaar überhaupt op de hoogte van de problematiek? Ziet hij de leegstand als een probleem of niet? d Is hij bereid tot een oplossing te komen? Wat ziet hij als de oplossing? e Met welke andere partijen heeft de eigenaar contacten? Met wie daarvan kan de gemeente op één lijn komen richting de eigenaar? Informeer naar feiten over het pand: a Waarom staat het pand leeg? Is dit frictieleegstand of tijdelijke leegstand? b Is het pand geschikt voor gebruik? Zo nee, wat zou hiervoor nodig zijn? Kan en wil de eigenaar het pand functioneel verbeteren? c Is er sprake van onderhoudsachterstand, zo ja, binnen welke termijn kan dat worden opgelost? d Wat zijn de plannen op korte en middellange termijn? Wat is het tijdpad van de uitvoering daarvan? e Is er verder onderzoek nodig naar bijvoorbeeld mogelijke bestemmingswijzigingen of eventuele investeringen en hoe lang neemt dit in beslag? f Wat is de cultuurhistorische waarde van het pand en wat is de kwaliteit van de buitenruimte? g Wie zijn de huurders op dit moment?

Gebruiken zij de ruimte ook? Waar kan de gemeente faciliteren? (Denk aan vergunningverlening en (tijdelijke) wijziging of ontheffing van bestemmingsplannen.) Hoe haalbaar is dat? Wat kunnen collega’s van andere afdelingen binnen de gemeente hierover adviseren? Zoeken van een gebruiker: a Is de eigenaar bereid tijdelijk een gebruiker in het pand te zetten? Zo niet, op welke termijn verwacht de eigenaar een nieuwe huurder te vinden? b Wil de eigenaar samen met de gemeente kijken naar een geschikte partij als gebruiker? Of zoekt hij bemiddeling via een andere partij? c Heeft de gemeente zelf gegadigden als gebruiker in het vizier? Benodigde aanpassingen/transformatie/onderhoud en veiligheidskwesties aan de buiten- en binnenkant van het gebouw.

Instrumenten voor de lange termijn 2 Regionale afstemming nieuwbouwlocaties In verschillende regio’s in Nederland wordt er steeds meer samengewerkt op het gebied van nieuwbouw. In Zuid-Limburg bijvoorbeeld, is er door de gemeenten onderling afgesproken dat als ze ergens een woning willen toevoegen, ze er ergens anders één moeten weghalen. In de randgemeenten van Rotterdam wordt er steeds meer gekeken naar winkelcentra die regionale behoeftes bedienen, en of die op elkaar af te stemmen zijn. In Oost-Groningen wordt door de gemeenten de samenwerking opgezocht om retailketens de meerwaarde te tonen van vestiging in het gebied. In sommige gevallen worden dit soort afspraken provinciaal gemaakt. 3 Leegstand erkennen in de structuurvisie, of opstellen van een nieuwe gemeentelijke vastgoedstrategie Op de lange termijn is het, naast samenwerking met allerlei partners op verschillende schaalniveaus, natuurlijk ook goed om leegstand een plek te geven in de structuurvisie. Door er van uit te gaan dat het kan ontstaan, is het mogelijk om alvast een plan te bedenken voor als het er eenmaal is, of hoe men de komende jaren wil prioriteren in de oplossingen ervoor.

22

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Sluis: “We zijn nu bezig met stedelijke herverkaveling om te kijken of winkels verplaatst kunnen worden van aanloopstraat naar kernwinkelgebied. Er wordt ook aan de middenstanders gevraagd om bij te dragen, en dat gaat moeilijker. Er wordt wel steeds meer onderkend dat het een probleem is.”

Winkelloods Velsen De regio IJmond werkt aan het leefbaar en aantrekkelijk maken én houden van de winkelstraten. Winkelgebieden in het hele land hebben te kampen met leegstand en weinig animo uit de markt om deze leegstand weer op te vullen. De regio IJmond (met de gemeenten Velsen, Beverwijk en Heemskerk) wil de uitdagingen in winkelgebieden in de regio structureel aanpakken en heeft de ‘Regionale Detailhandelsvisie IJmond’ opgesteld, waarbij als missie geldt ‘naar een krachtige retailsector in IJmond’. Om uitvoering te geven aan de detailhandelvisie heeft de gemeente Velsen vanaf half februari 2017 Stad & Co ingeschakeld als winkelloods en wordt er onder andere gewerkt aan leegstandsproblematiek. De winkelloods zet zich in om de communicatie en samenwerking te bevorderen tussen ondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren.

Deventer: “Op plekken waar de potentie van het gebied hoog is bijvoorbeeld, stellen we ons op als samenwerkend en faciliterend. Als de potentie van een gebied lager is en de gevoelde urgentie ook, kunnen we de focus leggen op consolideren. Gebieden waar transformatie mogelijk aan de orde gaat zijn, daar investeren we niet ingrijpend in de openbare ruimte. We zijn wel een aantal grote pleinen in de binnenstad aan het herinrichten, in samenwerking met ondernemers ook, en dan richten wij ons op de openbare ruimte.”

Start je winkel in Hardenberg Gemeente, ondernemers (Centrummanagement Stad Hardenberg) en vastgoed werken actief samen aan een compacte en aantrekkelijke binnenstad, met herkenbare winkelstraten. De Hardenbergse binnenstad is een populaire plek om te werken en te wonen, maar toch kampt Hardenberg met leegstand. Hardenberg probeert nieuwe ondernemers te verleiden om een winkel te beginnen in de stad. Startende ondernemers worden begeleid door coaches die helpen met een businessplan, het zoeken naar een geschikte locatie en aangepaste beginhuren. Op de website is alle informatie gebundeld en staan de beschikbare panden in de gemeente. Dit heeft zich de afgelopen jaren bewezen; de leegstand is namelijk teruggelopen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

23

5 Leegstandwet en leegstandverordening De Leegstandverordening is één van de instrumenten die de gemeente kan inzetten in haar beleid gericht op het tegengaan van leegstand. Het invoeren van een leegstandverordening heeft zijn basis in de Leegstandwet (Lw) (artikel 2). Een leegstandverordening kan betrekking hebben op gebouwen (kantoren, winkel e.d.) en op woningen. De leegstandverordening is enkel een zinvol instrument indien de gemeente een integraal en actief leegstandbeleid wil voeren. Het tegengaan van leegstand van woningen en andere gebouwen vergt een gedifferentieerde aanpak. Voordat de gemeente het gesprek met een eigenaar aangaat, moet zij zelf weten wat zij wil en hoe zij een eigenaar eventueel kan faciliteren bij het vinden van een oplossing, bijvoorbeeld door het wijzigen van een bestemmingsplan. Gemeenten kunnen in de leegstandverordening regels vaststellen voor het melden van leegstand van gebouwen5 en/of woningen, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht en het opleggen van bestuurlijke boetes. Naast de extra mogelijkheden die de verordening biedt, zitten er ook extra verplichtingen voor gemeenten aan vast. Ze moeten de leegstaande panden die op basis van de verordening gemeld worden of waarvan ambtshalve is vastgesteld dat ze leegstaan registreren. Dit biedt de gemeente inzicht in welke panden waar leegstaan.

Op basis hiervan kunnen ze beleid ontwikkelen om de leegstand tegen te gaan. Met de leegstandverordening kunnen gemeenten laten zien dat zij serieus en systematisch van plan zijn leegstand aan te pakken en kan de druk op eigenaren worden verhoogd om leegstand te voorkomen of tegen te gaan.

5.1 Ervaringen met de toepassing van de leegstandverordening Sinds de introductie van de leegstandverordening in 2011 is de verordening tot op heden in 16 gemeenten ingevoerd. Daarnaast hebben verschillende gemeenten de introductie van de verordening overwogen. In twee gemeenten is de verordening ingevoerd, maar inmiddels ook weer ingetrokken. De ervaringen van al deze gemeenten beschrijven we hier. Signaal Met het instellen van een leegstandverordening geeft je als gemeente een duidelijk (politiek) signaal af dat je de aanpak van leegstand serieus neemt. De ervaring is dat zowel pandeigenaren als de gemeentelijke organisatie zich meer op problematiek richt en de gemeente hier bewuster mee aan de slag gaat vanuit de verschillende disciplines.

“Eigenaren zijn gaan nadenken, wat wil ik met mijn pand?”

Slapend of actief? Na invoering ligt de keuze voor om al dan niet gebruik te maken van het volledige instrumentarium. Dit neemt in de praktijk verschillende vormen aan. De meeste gemeenten voeren de verordening in

5

24

De definitie van gebouw in de Leegstandwet omvat onder meer woonruimte, dit is echter in het spraakgebruik niet duidelijk. Daarom zijn gebouwen en woningen in de tekst soms naast elkaar genoemd. Ook wordt in de tekst het begrip pand gebruikt. Uit de definitie van woning in de Leegstandwet blijkt dat alleen zelfstandige woonruimte onder de wet valt.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

om in gesprek te komen met de eigenaren van de leegstaande panden. De meldingsplicht is hiervoor de basis. In de meeste gevallen is de leegstandsverordening een van de instrumenten in en bredere leegstandaanpak.

“Nu lopen er gesprekken tussen de wethouder en de eigenaren. De urgentie is groter en het gesprek is nodig.”

De overige mogelijkheden van de verordening (leegstandbeschikking, verplichtende voordracht en boetes opleggen) zijn in dat geval vooral “papieren tijgers”. Deze gemeenten achten het gesprek aangaan met vastgoedeigenaren en samenwerken een betere weg dan dwingender optreden. Wel kunnen de overige instrumenten fungeren als “stok achter de deur” in de gesprekken met de eigenaren. “De Leegstandverordening blijft verder op de achtergrond bij de aanpak.”

Andere gemeenten gebruiken wel alle instrumenten die kunnen worden opgenomen in de verordening. Dit met verschillend effect. Een aantal gemeenten concluderen dat de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt te beperkt zijn. Zo geeft een gemeente aan: “de boetes zijn te laag om echt te kunnen bijten en je krijgt met directief optreden de eigenaren niet in beweging”. “Er zijn afgelopen jaren ook altijd al veel gesprekken gevoerd met eigenaren, maar nu zijn er nog een paar die niet mee willen werken, en dan heb je opties om daar iets aan te doen.”

Ook zijn gemeenten soms terughoudend met het doen van een verplichtende voordracht gegeven de eigen rolopvatting en lokale situatie: “je komt dan op een hellend vlak, want dan ga je als gemeente kiezen wie een pand mag betrekken. Dat zou veel mensen tegen ons in het harnas hebben gejaagd, dat moet je niet willen in een kleine gemeente”. Daarnaast brengt het (juridische) traject kosten met zich mee en is het risico op een verstoorde relatie met de betrokkenen groot.

“Als het de exploitant niet lukt om het pand te vullen, hoe zouden wij als gemeente dat dan wel kunnen doen? Want wij hebben ook niet een lijst van potentiele huurders die in de rij staan.”

Een struikelblok in de inzet van de verplichtende voordracht is vooral het gebrek aan passende alternatieven voor de invulling van een leegstaand pand. Ook het realiseren van een of meerdere woningen is soms onmogelijk. Bijvoorbeeld wanneer niet voldaan kan worden aan het Bouwbesluit of de woningbehoefte beperkt is. Zeker in gebieden waar zich reeds krimp voordoet of krimp aanstaande is, biedt het realiseren van woningen geen uitkomst. Zeker wanneer er bijvoorbeeld regionale afspraken gemaakt zijn die voorschrijven dat voor elke toegevoegde woning een andere woning moet worden gesloopt (al zijn er natuurlijk uitzonderingen te maken). Denk vooraf na over de uitvoering De ervaringsdeskundigen geven het advies om de uitvoering direct goed in te regelen en hier de benodigde fte voor te organiseren in beleid en uitvoering. De administratieve last voor het toepassen van de verordening is aanzienlijk, zeker wanneer alle beschikbare instrumenten worden ingezet. Het is hierbij zaak ook vroegtijdig met andere betrokken disciplines binnen de gemeente te overleggen en heb op de juiste wijze te instrueren. Denk hierbij ook aan de afdeling toezicht en handhaving.

“Wij hebben een digitaal systeem in gebruik genomen waar alle informatie over een pand bij elkaar staat. Zonder was het niet overzichtelijk geweest.”

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

25

5.2 Wanneer is er sprake van leegstand? De wet heeft betrekking op leegstaande panden. De wet definieert het begrip leegstand echter niet. Wel geeft artikel 1, sub d van de Leegstandwet een definitie van leegstaan: “Het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet.” In sommige gevallen is het evident dat een pand gedurende een zekere periode niet wordt gebruikt en letterlijk leeg staat. Er zijn ook gevallen waarin dat minder duidelijk is, bijvoorbeeld wanneer het pand wegens reorganisatie tijdelijk en gedeeltelijk niet meer wordt gebruikt, terwijl de huur gewoon doorloopt. Ook kunnen leegstandbeheerders voor tijdelijke gebruikers hebben gezorgd in panden die in afwachting zijn van een bepaalde ontwikkeling, zoals verkoop, sloop of renovatie. In de memorie van toelichting (MvT) wordt gewezen op de omvang van de leegstand en de problemen die dit met zich meebrengt. Ruimte blijft onbenut, de leefbaarheid wordt aangetast en de kans op kraken neemt toe. Hieruit kan worden opgemaakt dat de wetgever het begrip leegstand opvat als ongebruikt of onbenut, in de zin van onvoldoende intensief en in onvoldoende mate gebruikt of benut. Bij leegstaan is het dus van belang het doel van de wet in het oog te houden.

Het gaat er om dat die situaties worden bestreden waarbij het publieke belang in het geding is. Of wanneer er een schrijnend tekort aan ruimte is, terwijl bepaalde panden al langere tijd leeg staan en in die behoefte zouden kunnen voorzien. Ook panden die door een leegstandbeheerder worden beheerd, moeten worden gemeld omdat bij antikraak een pand dikwijls nog als gedeeltelijk leegstaand kan worden gekwalificeerd. In dat geval is het aan de gemeente om te bepalen of het pand door de leegstandbeheerder in voldoende mate wordt gebruikt en of er intensiever gebruik van het pand mogelijk is. Gemeenten kunnen in hun overleg met de eigenaar vragen daar iets aan te doen, bijvoorbeeld door een (erkende) leegstandbeheerder te vragen meer gebruikers in het pand te zetten.

5.3 De onderdelen van de leegstandverordening De leegstandverordening bestaat uit verschillende onderdelen die hier kort beschreven worden. 1 Meldingsplicht leegstaande panden De meldingsplicht leegstaande panden (woningen, kantoorpanden, winkelruimte enz.), verplicht de eigenaren de leegstand van een of meer in de verordening aangewezen categorieën gebouwen of gedeelten daarvan te melden (artikel 3 van de Leegstandwet). Ook woningen of winkelruimtes kunnen worden aangewezen als te melden categorie gebouw. De melding moet worden gedaan zodra de leegstand langer duurt dan een in de verordening aangegeven termijn van ten minste zes maanden. Op het nalaten van de melding kan een bestuurlijke boete6 of een last onder dwangsom staan. De bij de gemeente gemelde panden (gebouwen of gedeelten daarvan dan wel woningen) komen op een lijst te staan; de leegstandslijst (artikel 3, tweede lid van de Leegstandwet). Op die lijst worden ook panden geplaatst, waarvan door de gemeente is geconstateerd dat ze leegstaan en waarvan de leegstand gemeld had moeten worden door de eigenaar. Hierdoor krijgt de gemeente inzicht in de omvang van de leegstand in gemeente. Omdat dit leegstandregister een nuttige informatiebron kan zijn voor inbrekers, vandalen en krakers is er niet de verplichting deze openbaar te maken.

De gemeente kan wel voor (gedeeltelijke) openbaarmaking kiezen, met inachtneming van de geldende wet- en regelgeving. Dit bijvoorbeeld met het doel om potentiële huurders of gebruikers inzicht te geven in het beschikbare aanbod. In dat geval is het up-tot-date houden van de data

6

26

De grondslag voor de bestuurlijke boete ligt in de Leegstandwet. Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van artikel 125 Gemeentewet en artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

zeer belangrijk. Zo voert de gemeente Schiedam elke drie maanden een leegstandtelling uit, gefaciliteerd door een digitaal systeem, waarin alle benodigde informatie over een pand gevonden kan worden. 2 Het leegstandsoverleg en de leegstandbeschikking Indien de gemeente een leegstandverordening heeft vastgesteld, moet binnen drie maanden na ontvangst van de leegstandmelding een overleg worden gevoerd met de eigenaar. Dit is ook het geval na een ambtshalve melding. Dit overleg is vormvrij en is bedoeld gezamenlijk te zoeken naar een oplossing voor het leegstaande gebouw. In de praktijk zal het leegstandoverleg vaak uit meerdere gesprekken bestaan. Eerst verkennen de gemeente en de eigenaar de feitelijke situatie. Vervolgens bespreken zij hun gedeelde belangen en mogelijke oplossingen. In de derde fase worden er concrete afspraken gemaakt; wie gaat wat doen? De eerste verantwoordelijkheid voor aanpak van de leegstand blijft bij de eigenaar. De wet geeft geen sanctiemogelijkheid in het geval een eigenaar geen of onvoldoende medewerking verleent aan het overleg. Wel kan in dat geval de procedure worden voortgezet (zie hieronder).

Wanneer het overleg niet tot een bevredigend resultaat leidt, kunnen gemeenten na het leeg-standsoverleg (of zonder overleg indien de eigenaar daaraan geen medewerking verleent) in een leegstandbeschikking vaststellen of het betreffende (gedeelte van het) gebouw of woning geschikt is voor gebruik (artikel 4 tweede lid Lw). De leegstandbeschikking is een besluit waartegen krachtens de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Als het overleg tot een oplossing leidt, is een leegstandbeschikking niet noodzakelijk. Bij de vaststelling of een pand geschikt is voor gebruik, moet de gemeente beoordelen of in redelijkheid van de eigenaar gevraagd kan worden dat hij het pand geschikt maakt om het in gebruik te geven. Als dat niet het geval is, zullen gemeenten het gebouw of de woning niet geschikt voor gebruik moeten verklaren en dat vastleggen in de leegstandbeschikking. Daarmee komt de procedure ten einde. Redelijkheid van de gevraagde investering? In het leegstandoverleg kan verschil van inzicht ontstaan over de vraag welke investeringen noodzakelijk zijn om een pand weer in gebruik te kunnen nemen en of die investeringen redelijkerwijs van de eigenaar gevraagd kunnen worden. Het gaat, aldus de MvT, om voorzieningen en voorwaarden die ervoor te zorgen dat het pand geschikt wordt gemaakt voor het gebruik conform de geldende bestemming.

Hieronder valt het herstellen van de voorzieningen in het gebouw zoals verwarming, sanitaire voorzieningen, en het uitvoeren van noodzakelijk achterstallig onderhoud. Indien burgemeesters en wethouders van mening zijn dat bepaalde investeringen redelijk zijn, kunnen ze in de leegstandbeschikking vaststellen dat het pand geschikt is voor gebruik. Zijn zij van mening dat bepaalde investeringen in redelijkheid niet gevraagd kunnen worden, dan wordt dat in de leegstandbeschikking tot uitdrukking gebracht7. 3 De verplichtende voordracht Een laatste mogelijkheid is het doen van een verplichtende voordracht (artikel 5 en 6 van de Leegstandwet). Hiermee kunnen gemeenten gebruikers voor het leegstaande pand voordragen aan de eigenaar. Hiervan kan sprake zijn wanneer het leegstandoverleg niets heeft opgeleverd en de gemeente in de leegstandbeschikking heeft vastgesteld dat het pand of een deel daarvan geschikt is voor gebruik. Deze bevoegdheid ontstaat zodra de leegstand langer heeft geduurd dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van tenminste twaalf maanden. Om eventuele gebruikers

7

Zie ook: Nota van Wijzigingen van de Wet kraken en leegstand: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst31560-6.html.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

27

te kunnen voordragen, is het van belang dat de gemeente op de hoogte is van potentiële gebruikers of gegadigden. De eigenaar is verplicht binnen drie maanden na de voordracht aan de voorgedragen gebruiker een overeenkomst tot ingebruikname van het gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, aan te bieden. Die verplichting geldt niet indien de eigenaar binnen die termijn een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die de woning, het gebouw of het leegstaande gedeelte daarvan, binnen redelijke termijn in gebruik neemt (artikel 7 tweede lid van de Leegstandwet). Wanneer een gebruiker wordt voorgedragen die het pand niet overeenkomstig de bestemming zal gaan gebruiken (bijvoorbeeld bewoning in plaats van een kantoorfunctie), kan het nodig zijn extra voorzieningen te treffen. In dat geval zal in redelijkheid moeten worden gekeken wie daarvoor de kosten moet dragen. Daarbij spelen gebruik overeenkomstig de oorspronkelijke bestemming of niet, de duur van de overeenkomst, de vergoeding en de kosten een rol. De gemeente kan een rol spelen in het verkennen van de mogelijkheden tot wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan, bouw- en brandveiligheidsvoorschriften en mogelijk milieuregels. Werkt de eigenaar niet mee, dan heeft de gemeente verschillende mogelijkheden om naleving van de verordening af te dwingen.

Zij kan bestuursdwang toepassen en een last onder dwangsom opleggen op grond van artikel 125 Gemeentewet en artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht.

5.4 Niet vrijblijvend, wel ruimte voor eigen invulling Als een gemeente voor de inzet van de leegstandverordening kiest, is dat niet vrijblijvend. Het vergt investeringen in het ambtelijk apparaat en een goed registratiesysteem van leegstand. Het vraagt om het inrichten van een front- en backoffice om vragen te beantwoorden, registraties te controleren en aanspreekpunt te zijn voor betrokken partijen en om intern afstemming te regelen tussen verschillende afdelingen. Het verplichte gesprek met eigenaren vergt kennis van zaken en integrale afstemming tussen verschillende afdelingen binnen een gemeente. Daarnaast zal een ambtenaar toezicht moeten houden op de uitvoering van de verordening. Binnen de leegstandverordening is ruimte voor gemeenten om voor een eigen invulling te kiezen. Het gaat dan om het bepalen van het werkingsgebied (welk vastgoed, welk deel van de gemeente), de keuze om een leegstandbeschikking af te geven, de mogelijkheid om een gebruiker voor te dragen en het zelf bepalen van de hoogte van boetes. Zie Bijlage 1 voor de Model-Leegstandverordening en Artikelsgewijze toelichting.

Tijdelijke verhuur van woonruimte De Leegstandwet maakt het ook mogelijk woonruimte te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst buiten de rechter om kan beëindigen en de huur niet hoeft te worden opgezegd volgens de normale gronden en vereisten die zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Deze tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet is bedoeld om leegstand van woonruimte en gebouwen tegen te gaan. Voor tijdelijke verhuur overeenkomstig de Leegstandwet, is een vergunning nodig van de gemeente. In Bijlage 2 is hierover meer informatie opgenomen en zijn overzichten opgenomen van de mogelijke contractvormen voor tijdelijke verhuur die de Leegstandwet biedt. Volledigheidshalve beschrijven we ook de mogelijkheden op die het Burgerlijk Wetboek biedt voor het maken van tijdelijke huurcontracten. Zie voor meer informatie over tijdelijke verhuur ook de Factsheet Tijdelijke Verhuur van de VNG en de veel gestelde vragen hierbij.

28

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Bijlage 1 - ModelLeegstandverordening en artikelsgewijze toelichting Model Leegstandverordening (model, oktober 2020) Leeswijzer modelbepalingen • […] of (bijvoorbeeld) [iets] = door gemeente in te vullen, zie bijvoorbeeld artikel 3, vierde lid, onder i. • [iets] = facultatief, zie bijvoorbeeld artikel 3, tweede lid. • [iets OF iets] = door gemeente te kiezen, zie bijvoorbeeld artikel 9, eerste lid. • [… (iets)] = een duiding ter illustratie of uitleg voor gemeente, zie bijvoorbeeld artikel 2. • Combinaties zijn ook mogelijk, zie bijvoorbeeld artikel 2 waarbij gekozen kan worden en afhankelijk van de keuze mogelijk ook nog het een en ander ingevuld dient te worden. • Ook wordt er gewerkt met varianten waaruit gekozen kan worden, zie bijvoorbeeld bijlage 2 bij deze verordening. Nadere uitleg is opgenomen in de implementatiehandleiding, onderdeel van de bij deze modelverordening behorende VNG ledenbrief.

Besluit van de raad van de gemeente [naam gemeente] tot vaststelling van de Leegstandverordening [naam gemeente en eventueel jaartal] (Leegstandverordening [naam gemeente en eventueel jaartal]) De raad van de gemeente [naam gemeente]; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van [datum en nummer]; gelet op artikel 149 van de Gemeentewet en artikel 2 van de Leegstandwet; gezien het advies van de [naam commissie]; besluit vast te stellen de volgende verordening: Leegstandverordening [naam gemeente en eventueel jaartal] Artikel 1. Definities In deze verordening wordt verstaan onder: • eigenaar: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een gebouw of een woning; • gebouw: gebouw als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; • gebruiker: een of meer natuurlijke personen of rechtspersonen, voorgedragen door het college van burgemeester en wethouders als gebruiker van een daartoe aangewezen gebouw; • leegstand: het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze verordening; • werkingsgebied: een door de raad aangewezen gebied of delen daarvan, binnen de gemeente, met per categorie aangegeven gebouwen of woningen waarvan leegstand moet worden gemeld overeenkomstig de regels van deze verordening.

• woning: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

29

Artikel 2. Aanwijzing werkingsgebied Deze verordening geldt voor de door de raad aangewezen delen van de gemeente en de daarbinnen gelegen door de raad aangewezen categorieën van gebouwen of woningen in [bijlage 1 bij deze verordening OF het werkingsgebied: [… (beschrijving van het aangewezen werkingsgebied)]]. Artikel 3. Plicht tot leegmelding 1. De eigenaar van een gebouw of woning gelegen in het werkingsgebied binnen de gemeente is verplicht de leegstand van het gebouw te melden aan het college van burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan zes maanden. [2. De leegmelding is ook van toepassing op gebouwen die door een leegstandbeheerbedrijf worden beheerd.] 3. Voor de leegmelding wordt gebruik gemaakt van een door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld papieren of digitaal formulier. 4. Bij de leegmelding worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden overgelegd: a. naam en adres van de eigenaar; b. adres van het gebouw of de woning; c. kadastrale aanduiding van het gebouw of de woning; d. aantal te verhuren vierkante meters van het gebouw of de woning; e. aantal leegstaande vierkante meters van het gebouw of de woning; f. bouwjaar van het gebouw of de woning; g. laatste gebruiksbestemming; h. ingangsdatum van de leegstand; i. […]. 5. het college van burgemeester en wethouders kan aanvullende gegevens en bescheiden verlangen.

6. In afwijking van het eerste lid is de eigenaar verplicht de leegstand van het gebouw of de woning binnen vier weken te melden, wanneer het gebouw of de woning na een verplichtende voordracht als bedoeld in artikel 8 binnen één jaar weer leeg komt te staan. Artikel 4. Leegstandlijst 1. Het college van burgemeester en wethouders houdt een leegstandlijst bij waarin de volgende gebouwen of woningen worden opgenomen: a. overeenkomstig artikel 3, eerste lid, gedane leegmeldingen door de eigenaar; b. gebouwen of woningen waarvan ambtshalve geconstateerd is dat deze leegstaan en waarvan de leegstand overeenkomstig artikel 3, eerste lid, gemeld had moeten worden door de eigenaar. 2. De leegstandlijst bevat de gegevens en bescheiden als bedoeld in artikel 3, vierde lid, voor zover deze beschikbaar zijn en de datum van inschrijving van het gebouw of de woning in de leegstandlijst. 3. De opname van het gebouw of de woning in de leegstandlijst wordt aan de eigenaar bekendgemaakt. Artikel 5. Actueel houden leegstandlijst en beëindiging inschrijving 1. Het college van burgemeester en wethouders kan ambtshalve en op aanvraag van de eigenaar, de inschrijving doorhalen indien het gebouw of de woning niet langer leegstaat. De eigenaar wordt bekendgemaakt met doorhaling. 2. De inhoud en de datum van de doorhaling worden in de leegstandlijst aangetekend. 3.

De inschrijving wordt geacht te zijn doorgehaald, indien het gebouw of de woning sinds de leegmelding meer dan één jaar in gebruik is geweest. Artikel 6. Leegstandoverleg met eigenaren Het college van burgemeester en wethouders voert binnen drie maanden na ontvangst van de leegmelding als bedoeld in artikel 3, eerste lid, dan wel een ambtshalve melding als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, overleg met de eigenaar over het gebruik van het gebouw of de woning.

30

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Artikel 7. Leegstandbeschikking 1. Het college van burgemeester en wethouders kan na het overleg als bedoeld in artikel 6, of indien de eigenaar geen medewerking verleent aan dit overleg een leegstandbeschikking vaststellen. 2. In de leegstandbeschikking wordt bepaald of het gebouw, een gedeelte daarvan of de woning geschikt is voor gebruik [overeenkomstig de bestemming]. 3. Het college van burgemeester en wethouders kan, indien het gebouw of de woning noodzakelijke voorzieningen behoeft om weer op redelijke wijze tot gebruik te kunnen dienen, de eigenaar verplichten om binnen een door hen te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen. Artikel 8. Voordracht gebruiker 1. Het college van burgemeester en wethouders kan een gebruiker voordragen aan de eigenaar indien het gebouw of de woning in een leegstandbeschikking is aangewezen als geschikt voor gebruik en als de leegstand langer duurt dan twaalf maanden. 2. De eigenaar is verplicht de gebruiker als bedoeld in het eerste lid binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst aan te bieden tot ingebruikname van het gebouw, een gedeelte daarvan of de woning. 3.

Het tweede lid is niet van toepassing indien de eigenaar binnen drie maanden na de voordracht een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die het gebouw, een gedeelte daarvan of de woning binnen een redelijke termijn in gebruik neemt. Artikel 9. Bestuurlijke boete 1. Het college van burgemeester en wethouders kan een bestuurlijke boete opleggen voor overtreding van artikel 3, eerste lid en zesde lid, overeenkomstig de boetetabel in bijlage [1 OF 2] bij deze verordening. 2. De bedragen in bijlage [1 OF 2] worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Artikel 10. Toezichthouders Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de door het college van burgemeester en wethouders aangewezen personen. Artikel 11. Intrekking oude verordening De [citeertitel oude verordening] wordt ingetrokken. Artikel 12. Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op [datum]. 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Leegstandverordening [naam gemeente en eventueel jaartal]. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van [datum]. De voorzitter, De griffier,

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

31

Artikelsgewijze toelichting NB Deze toelichting is geschreven met de (mogelijke) keuzes die in de Model Leegstandverordening gemaakt zijn in gedachten. Als een individuele gemeente op punten andere keuzes maakt, dan sluit deze toelichting mogelijk niet aan. Wel kan ze uiteraard als basis dienen voor een door de gemeente zelf op te stellen toelichting. Voor een goed beeld dient deze toelichting in samenhang met de hierbij behorende VNG ledenbrief gelezen te worden. Artikelsgewijs Enkel die bepalingen die verdere toelichting behoeven, worden hieronder nader behandeld. Artikel 1. Definities Eigenaar In de Leegstandverordening is de strikt juridische definitie van ‘eigenaar’, namelijk degene die als zakelijk gerechtigde in de kadastrale legger en aan de hypothecaire schuldeisers bekend staat, verbreed tot degene die bevoegd is over het gebouw of de woning te beschikken. Onder ‘eigenaar’ valt derhalve niet alleen de privaatrechtelijke eigenaar maar ook degene die een gebouw of woning in gebruik mag geven. Dit kan een (leegstand) beheerder of makelaar zijn. Gebouw De omschrijving van ‘gebouw’ verwijst naar artikel 1, eerste lid, van de Woningwet: “bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt”. Onder gebouw krachtens de Leegstandverordening wordt verstaan: bij categorie aangewezen gebouwen, of deel daarvan.

Gedeeltelijk leegstaande gebouwen kunnen ook onder de leegmeldingsplicht worden gebracht. Woning Het begrip ‘gebouw’ in de Leegstandwet omvat ook woonruimte. Het begrip ‘woning’ is in de Leegstandverordening afzonderlijk gedefinieerd. Daarmee wordt duidelijk dat de Leegstandverordening betrekking kan hebben op zowel gebouwen als op woningen. De Leegstandwet bepaalt dat alleen zelfstandige woningen kunnen vallen onder de Leegstandverordening. Artikel 2. Aanwijzing werkingsgebied In dit artikel wordt geregeld dat de raad categorieën van gebouwen of woningen aanwijst, gelegen in bepaalde aangewezen gedeelten van de gemeente waarvoor de Leegstandverordening van toepassing is. De reikwijdte van de Leegstandverordening kan hiermee worden afgestemd op de lokale behoefte om leegstand in kaart te brengen. [De aanwijzing van categorieën gebouwen of woningen woning: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt ;is opgenomen in bijlage 1 bij de Leegstandverordening OF Het werking woning: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt; gebied is in het artikel opgenomen]. Artikel 3.

Plicht tot leegmelding Eerste lid Het eerste lid regelt dat de eigenaar een gebouw of woning dat leeg staat op grond van de Leegstandverordening moet melden bij het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). De plicht tot melden geldt ook voor een (leegstand)beheerder of makelaar, als zij het gebouw of de woning in gebruik mogen geven. In de Leegstandverordening is bij de wettelijk minimale termijn van zes maanden aangesloten. [Tweede lid Ook gebouwen of woningen die door een leegstandbeheerbedrijf (anti-kraakbedrijf) worden beheerd, moeten worden gemeld in het kader van de leegmeldingsplicht. Dit omdat (een deel van) een gebouw dat op basis van

32

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

anti-kraak wordt beheerd, dikwijls nog als gedeeltelijk leegstaand kan worden gekwalificeerd. Anti-kraakbeheer is geen tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.] Derde lid De eigenaar doet de leegmelding op een door het college vastgesteld papieren of digitaal aanvraagformulier. Vierde lid Het vierde lid geeft aan welke gegevens en bescheiden de eigenaar in ieder geval moet aanleveren bij een leegmelding. Vijfde lid Op grond van het vijfde lid kan het college aanvullende informatie vragen als zij dit nodig hebben om de leegmelding te kunnen beoordelen. Zesde lid Er bestaat ook een meldingsplicht voor eigenaren als een gebouw dat of woning die in gebruik genomen is met een voordracht van de gemeente of een andere gebruiker, wederom leeg komt (zie artikel 8). Dan moet de eigenaar de leegmelding binnen vier weken doen. Deze termijn geldt niet als het gebouw of de woning na de voordracht langer dan één jaar in gebruik is geweest. In die gevallen moet weer na zes maanden leegstand worden gemeld (eerste lid). Artikel 5. Actueel houden leegstandlijst en beëdiging inschrijving Eerste lid Dit lid regelt de bevoegdheid van het college om de leegstandlijst actueel te houden. Ook is geregeld dat de eigenaar van doorhaling in kennis wordt gesteld.

Derde lid Het derde lid regelt dat een inschrijving geacht wordt te zijn doorgehaald, indien het gebouw of de woning meer dan één jaar in gebruik is sinds de leegmelding. Artikel 6. Overleg met eigenaren Wanneer een eigenaar voldoet aan de meldingsplicht dan wel sprake is van een ambtshalve leegmelding, wordt binnen drie maanden na de melding van de leegstand een leegstandoverleg gehouden met de eigenaar (of een beheerder namens hem) van het gebouw of de woning. Een dergelijk overleg vindt eveneens plaats wanneer de eigenaar een leegstaand gebouw, een gedeelte daarvan of een woning niet meldt terwijl hij daartoe wel verplicht is. Het leegstandoverleg kan meerdere gesprekken omvatten. Tijdens het leegstandoverleg worden alle omstandigheden van de leegstand besproken. In ieder geval zal aan de orde komen hoe het gebouw of de woning weer in gebruik kan worden genomen. Van belang hierbij is onder meer de weging van het publieke belang van de leegstandbestrijding en de last die het opheffen van leegstand voor de eigenaar met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan de investeringen die redelijkerwijs van de eigenaar kunnen worden gevraagd om het gebouw of de woning overeenkomstig de bestemming opnieuw te gebruiken. Artikel 7.

Leegstandbeschikking Eerste en tweede lid Na het leegstandoverleg kan het college in een leegstandbeschikking vaststellen of een (gedeeltelijk) leegstaand gebouw of leegstaande woning geschikt is voor gebruik. Een leegstandbeschikking kan ook worden vastgesteld als de eigenaar geen medewerking verleent aan het overleg. In een leegstandbeschikking wordt vastgesteld of een gebouw of woning overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Als dat niet het geval blijkt, kan de vraag aan de orde komen of het wellicht wenselijk is om de bestemming te wijzigen. Tegen de leegstandbeschikking staat bezwaar en beroep open.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

33

Derde lid Het kan zijn dat er investeringen nodig zijn om weer tot gebruik te komen overeenkomstig de bestemming. Van de eigenaar mogen investeringen die binnen het redelijke noodzakelijk zijn om het leegstaande (gedeelte van het) gebouw of de leegstaande woning overeenkomstig de bestemming te kunnen gebruiken worden gevraagd. Bij woningen gaat het om de mogelijkheid weer te komen tot gebruik als woning. Daarvoor dienen de voor wonen wezenlijke voorzieningen aanwezig te zijn en te functioneren of functionerend te kunnen worden gemaakt. Als woningen die ernstig verwaarloosd of beschadigd zijn, kan het zijn dat bevorderen van herstel buiten de Leegstandverordening valt. Het ligt dan voor de hand om in het kader van de Woningwet op te treden. Artikel 8. Voordracht gebruiker Eerste en tweede lid Het college kan aan de eigenaar van een leegstaand gebouw, een gedeelte daarvan of aan de eigenaar van een woning, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan twaalf maanden en in de leegstandbeschikking is vastgesteld dat het gebouw, een gedeelte daarvan of de woning geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming. Bovendien geldt dat de voordracht pas wordt gedaan als de eigenaar geen medewerking verleent aan het leegstandoverleg dan wel hetgeen is overeengekomen tijdens een dergelijk overleg niet nakomt.

Een gebruiker kan één of meer natuurlijke personen of een rechtspersoon zijn. Als voor gebruik van het gebouw of de woning voorzieningen nodig zijn om weer op redelijkerwijze tot gebruik te kunnen dienen, kan het college bij de voordracht een termijn aangeven waarbinnen de eigenaar de aan te geven voorzieningen moet treffen. De gemeente kan geen extra eisen stellen aan de gebruikers, bijvoorbeeld de eis van inschrijving als woningzoekende . op grond van de Huisvestingswet. Derde lid De verplichtende voordracht vervalt indien de eigenaar binnen drie maanden een overeenkomst is aangegaan met een andere gebruiker, die het gebouw of gedeelte daarvan of de woning binnen een redelijke termijn, dat wil zeggen twee maanden nadat die overeenkomst tot stand is gekomen, in gebruik neemt. De eigenaar bepaalt binnen redelijke grenzen zelf de vorm en inhoud van de overeenkomst met de nieuwe gebruiker. Artikel 9. Bestuurlijke boete De Leegstandverordening geeft het college de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 3, eerste en zesde lid, (niet tijdige leegmeldingen op grond van de artikelen 3, eerste lid, en 7, derde lid, van de Leegstandwet) een bestuurlijke boete op te leggen.

De boetes kunnen worden opgelegd voor het niet melden van een (gedeelte) van een gebouw dat of woning die meer dan zes maanden leegstaat, evenals voor het niet melden van de beëindiging van het gebruik van een gebouw of woning na een verplichtende voordracht. Ook indien de eigenaar onjuiste gegevens heeft verstrekt bij de aanvraag (als bedoeld in artikel 15m, tweede lid, van de Leegstandwet) kan een bestuurlijke boete volgen. Tweede lid De bestuurlijke boete kan met ingang van 1 januari 2020 ten hoogste € 8.700 bedragen, overeenkomstig artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, een boete van derde categorie. In bijlage [1 OF 2] is de boetetabel opgenomen. In de boetetabel is verwezen naar de artikelen van de Leegstandwet. Variant 1 In de boetetabel is gekozen voor een differentiatie naar de oppervlakte van het leegstaande gebouw (niet woning), en het aantal maanden dat te laat wordt gemeld gerekend vanaf het moment waarop de meldingsplicht ingaat, namelijk na zes maanden leegstand. Variant 2 In de boetetabel is een onderscheid gemaakt tussen gebouwen en woningen en tussen een professionele en niet-professionele verhuurder of eigenaar. De boetes zijn niet gedifferentieerd.

34

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Artikel 10. Toezichthouders Met het toezicht op de naleving van de bepalingen van de Leegstandverordening zijn de door het college aangewezen personen belast. Bij het opleggen van een bestuurlijke boete is op grond van titel 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), ter zake van deze overtredingen de zogenoemde zware procedure van toepassing. Dat betekent dat de overtreder in de gelegenheid moet worden gesteld, zijn zienswijze te geven en dat altijd een rapport moet worden opgemaakt. Voor het vaststellen van overtredingen zijn waarnemingen en andere handelingen door het college nodig. De door het college aangewezen toezichthouder heeft daartoe de beschikking over de bestuursrechtelijke toezichtbevoegdheden van titel 5.2 van de Awb. De verplichting om een rapport op te stellen ten aanzien van het niet melden van leegstand (nadat het gebouw of de woning meer dan zes maanden heeft leeggestaan), volgt uit artikel 5:48 juncto 5:53 van de Awb. Artikel 5:53 van de Awb stelt het opmaken van een rapport verplicht indien de bestuurlijke boete meer dan € 340 bedraagt. Artikel 12. Inwerkingtreding en citeertitel In artikel 3, derde lid, van de Leegstandwet is bepaald dat de termijnen, bedoeld in artikel 3, eerste lid, en artikel 8, eerste lid, aanvangen op de dag na de datum van inwerkingtreding van de Leegstandverordening.

De meldingsplicht voor eigenaren gaat derhalve pas in, nadat de termijn genoemd in artikel 3, eerste lid, is verstreken, ook al stond een gebouw of woning op het moment van inwerkingtreding van de Leegstandverordening leeg. Hiermee wordt voorkomen dat de meldingsplicht feitelijk met terugwerkende kracht wordt ingevoerd. Een voordracht kan niet eerder worden gedaan nadat de leegstand van een gebouw dat of woning die als geschikt voor gebruik is aangewezen langer duurt dan twaalf maanden, na de inwerkingtreding van de Leegstandverordening. Bijlage 1. Aanwijzing werkingsgebied [… (beschrijving van het aangewezen werkingsgebied van de Leegstandverordening, zoals bedoeld in artikel 2.)] Bijlage 2. Boetetabel [Variant 1] Overtreding

Overschrijding termijn

te melden oppervlakte < 250 m2

te melden oppervlakte > 250 m2

Het niet melden van de leegstand van een één maand gebouw (niet woning) dat langer leeg staat drie maanden dan zes maanden zes maanden

€ 565 € 2.300 € 4.350

€ 1.150 € 4.600 € 8.700

Het niet melden van een woning die langer één maand leeg staat dan zes maanden drie maanden zes maanden

€ 565 € 2.300 € 4.350

Artikel 3, eerste lid, en artikel 7, derde lid van de Leegstandwet

[Variant 2] Boete leegmelding ex artikelen 3, eerste lid, en 7, derde lid, van de Leegstandwet

Hoogte

Woning Particuliere verhuurder of eigenaar

€ 2.800

Professionele verhuurder (meer dan één woning)

€ 5.000

Gebouw Professionele verhuurder

€ 8.700

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

35

Bijlage 2 - Tijdelijke verhuur van woonruimte op grond van de Leegstandwet De Leegstandwet maakt het ook mogelijk woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op huurbescherming8. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst buiten de rechter om kan beëindigen en de huur niet hoeft te worden opgezegd op grond van een van de gronden opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Deze tijdelijke verhuur uit de Leegstandwet is bedoeld om leegstand van woonruimte tegen te gaan. In de wet is bepaald voor welke woningen en woonruimte in gebouwen met vergunning tijdelijke verhuur mogelijk is. Voor tijdelijke verhuur overeenkomstig de Leegstandwet, is een vergunning nodig van de gemeente. Een vergunning moet worden aangevraagd en verleend vóór het aangaan van de huurovereenkomst. De Leegstandwet bepaalt onder welke voorwaarden een vergunning voor tijdelijke verhuur mag worden verleend9. De tijdelijke huurovereenkomst dient wel aan bepaalde vereisten te voldoen. Daarin dient onder andere een verwijzing naar de Leegstandwet te staan, naar de duur van de vergunning, naar de verplichte minimumduur van de huurovereenkomst en naar de verplichte opzegtermijnen. De huurovereenkomst geldt als een reguliere huurovereenkomst als niet voldaan is aan de voorwaarden die de Leegstandwet stelt. De huurder heeft dan recht op huurbescherming.

Alle wettelijke eisen worden in deze bijlage beschreven en zijn opgenomen in onderstaande schema’s. Werkingsgebied In de Leegstandwet is bepaald welke woonruimte tijdelijk kan worden verhuurd. Het moet gaan om: • Woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden, dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming; • Woonruimte een voor de verkoop bestemde woning (koopwoning) die: 1°. nooit bewoond is geweest, (nieuwbouw koopwoning) of 2°. bewoond is geweest door de eigenaar-bewoner, De eigenaar-bewoner moet er tenminste een jaar voordat de woning leeg kwam te staan hebben gewoond of korter als het gaat om een nieuwbouwkoopwoning die nog geen jaar gereed was voor bewoning, of 3°. tien jaar voordat de vergunning wordt aangevraagd niet langer dan 3 jaar geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest. • Huurwoning(en) die bestemd is/zijn voor sloop of renovatie; • Huurwoningen die bestemd zijn voor verkoop.

8

9

36

Gedurende de looptijd van de vergunning zijn op de overeenkomsten van huur en verhuur de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek namelijk niet van toepassing. Dat mag alleen als a. de woonruimte leeg staat, en b. van de eigenaar niet verlangd kan worden dat hij de woonruimte anders dan door verhuur op basis van de Leegstandwet ‘dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting’, en c. de eigenaar aantoont dat de woonruimte ook daadwerkelijk bewoond zal worden. Gemeenten kunnen in een beleidsregel aangeven, wat zij onder deze criteria verstaan.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Eisen aan de vergunningverlening voor tijdelijke verhuur Om tijdelijk te mogen verhuren op grond van de Leegstandwet heeft een eigenaar vergunning nodig van de gemeente. Artikel 15 van de Leegstandwet is hier van toepassing. Een vergunning moet worden aangevraagd en verleend vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Als de gemeente leges vraagt voor de vergunning moet dat in de gemeentelijke legesverordening staan. De gemeente kan niet zelf bepalen wanneer zij een vergunning afgeeft en onder welke voorwaarden. De Leegstandwet bepaalt in hoge mate de speelruimte voor de gemeente. De vergunning wordt slechts verleend indien: a het gebouw of de woning leeg staat; b van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; c de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond; d de eigenaar, van een sloop- of renovatiewoning aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden; e de eigenaar, voor zover het geen rechtspersoon betreft, slechts ten aanzien van één andere woonruimte als bedoeld in het eerste lid,

onderdeel b, een nog geldende vergunning op grond van deze wet, heeft verkregen. Te koop staande woning De gemeente mag aan de vergunningverlening voor verhuur van te koop staande woonruimte geen andere voorwaarden stellen dan die de Leegstandwet noemt. De vergunning mag niet worden geweigerd als is voldaan aan a, b, c en e. Bij onderdeel b kan de gemeente beoordelen hoe de woning of het gebouw zo goed mogelijk kunnen worden bewoond tijdens de periode van tijdelijke verhuur. De gemeente kan hiervoor normen stellen in nadere regels. De aanvraag van een vergunning moet plaatsvinden aan de hand van een door de minister vastgesteld (model) formulier. De gemeente mag bij de vergunningverlening voor verhuur van te koop staande woonruimte niet bepalen wat de maximale huurprijs is, die de verhuurder in rekening mag brengen. Er is dus geen huurprijsbescherming bij voor verhuur van te koop staande woonruimte. De gemeente mag voor beoordeling van afgifte van de vergunning voor tijdelijke verhuur bescheiden opvragen waaruit blijkt dat eigenaar de woning daadwerkelijk wil verkopen. De wet en aanvraagformulier verplichten niet dat de woning zichtbaar, bijvoorbeeld via een website, te koop heeft gestaan. Als de gemeente niet overtuigd is dat er sprake is van een te koop staande woning, mag zij de vergunning weigeren.10 Tegen een weigering kan de eigenaar in bezwaar gaan.

De gemeente mag slechts twee vergunningen voor tijdelijke verhuur voor een te koop staande woning afgeven aan één eigenaar (niet zijnde rechtspersoon). De gemeente mag wel voor dezelfde woning vaker een vergunning verlenen, mits voor die woning voor de duur van minimaal vijf jaar voorafgaand aan het moment waarop de vergunning is verleend, geen vergunning was verleend. De duur van de vergunning bedraagt bij een te koop staande woning vijf jaar. De gemeente dient de vergunning voor vijf jaar in één keer te verlenen en deze vergunning kan niet worden verlengd.

10 Het Burgerlijk Wetboek geeft ook mogelijkheden tot tijdelijk verhuren.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

37

Sloop of renovatiewoning Eigenaren11 die een woning willen slopen of renoveren kunnen totdat de sloop of renovatie wordt uitgevoerd woningen tijdelijk verhuren. De Leegstandwet bepaalt dat sloop of renovatie ingrijpend moet zijn en dat het project binnen redelijke termijn moet aanvangen. De gemeente kan in nadere regels bepalen wat die redelijke termijn is.12 De eigenaar moet aantonen dat de plannen inderdaad van ingrijpende aard zijn en dat deze plannen binnen een redelijke termijn beginnen. De gemeente kan van de eigenaar alle bescheiden vragen, om te beoordelen hoe concreet de sloop- en of renovatieplannen zijn en wat het aanvangstijdstip zal zijn. De duur van de vergunning voor sloop- en renovatiewoningen bedraagt ten hoogste zeven jaar. De gemeente kan de vergunning voor een kortere periode verstrekken en dan een of meerdere keren verlengen. De totale vergunningsduur kan echter niet langer zijn dan zeven jaar. Voor een sloop- en renovatiewoning geldt wel huurprijsbescherming. De gemeente kan daarom de puntenwaardering van de woningen opvragen en een huurprijs (per woningtype) in de vergunning opnemen.

Woonruimte in gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting De vergunning voor tijdelijke verhuur voor woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor groepsgewijze huisvesting, voor verzorging of verpleging, voor logiesverschaffing of voor administratie of onderwijs kan worden verleend voor tien jaar. Als voor een dergelijk gebouw ook een omgevingsvergunning is verstrekt, wordt de vergunning voor tijdelijke verhuur afgegeven voor de duur van de omgevingsvergunning, maar nooit langer dan tien jaar. De vergunning voor tijdelijke verhuur kan niet worden verlengd.

11 Woningcorporaties maken veelvuldig gebruik van deze mogelijkheden bij stedelijke vernieuwingsplannen. 12 Zo heeft de gemeente Amsterdam heeft dit bepaald in haar Nadere regels bij de Leegstandverordening.

38

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Overzicht vormen van tijdelijke verhuur op grond van Burgerlijk Wetboek en Leegstandwet A Tijdelijke verhuur Leegstandwet Sinds 1 juli 2013 kan de gemeente meerdere keren een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet afgeven. Voorwaarde hierbij is dat er minimaal vijf jaar moet zitten tussen het moment waarop de vergunning nog geldig is en het moment waarop de volgende vergunning ingaat. Het maakt niet uit op welke manier de woonruimte in de tussentijd is gebruikt. Grondslag

Voor welke woonruimte?

Vergunning nodig van gemeente?

Prijsbescher- Vergunnings- Verlening ming van duur mogelijk toepassing?

Andere Huurovereen- Opzeggings- Opzeggings- VerhuiskostenGeen termijn vergoeding op huurbescher- passen- komst eindigt termijn huurder grond van in ieder geval verhuurder de ming bij Art.7:275 BW is huurbeëindi- woning als vergunning n.v.t. bij is verlopen; verging. tijdelijke tussentijdse Verhuren mag plicht verhuur o.g.v. opzegging bij aan opvolde Leegstandbeëindi- mogelijk gende wet ging huurders

1

Te koop Art. 15 en 16 Woning moet te staande LW koop staan. De koopwoning woning is nieuwbouwkoop of is tenminste één jaar door eigenaar bewoond, of in 10 niet langer dan 3 jaar verhuurd geweest

Maximaal 5 Ja; verstrek- Nee, verhuurder jaar (vergunking voor 5 mag zelf prijs ning ineens jaar, voor bepalen voor 5 jaar maximaal 2 verleend) koopwoningen tegelijk, nieuwe vergunning voor dezelfde woning na 5 jaar

Nee (art. 15 lid 8 Lw).

Nee Opeenvolgende huurders mogelijk tijdens geldigheidsduur vergunning

Huurovereen- Minimaal 3 komst eindigt maanden in ieder geval van te voren als vergunning is verlopen; tussentijdse opzegging mogelijk

Minimaal 1 maand van te voren

Nee

2

Te koop Art. 15 en 16 Woning moet te staande LW koop staan huurwoning

Ja, verstrekking voor 2 jaar

Ja, maximum Minimaal 3 huurprijs in maanden vergunning maximaal 5 jaar

Nee Verlenging Opeenvolvergunning gende per jaar huurders mogelijk tijdens geldigheidsduur vergunning

Huurovereen- Minimaal 2 komst eindigt maanden in ieder geval van te voren als vergunning is verlopen; tussentijdse opzegging mogelijk

Minimaal 1 maand van te voren

Nee

3

Art. 15 en 16 Woning moet ten Te renovetijde aanvraag ren huurwo- LW vergunning ning bestemd zijn voor renovatie

Ja, verstrekking voor 2 jaar

Ja, maximum Minimaal 6 maanden, huurprijs in maximaal 7 vergunning jaar

Nee Verlenging Opeenvolvergunning gende huurders per jaar mogelijk tijdens geldigheidsduur vergunning

Huurovereen- Minimaal 3 komst eindigt maanden in ieder geval van te voren als vergunning is verlopen; tussentijdse opzegging mogelijk

Minimaal 1 maand van te voren

Nee

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

39

Grondslag

4

Voor welke woonruimte?

Te slopen Art. 15 en 16 Woning moet ten huurwoning LW tijde aanvraag vergunning bestemd zijn voor sloop (peildatum afgegeven)

14 Woonruimte Art. 15 en 16 Bij een gebouw in gebouw LW voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie, onderwijs

40

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Andere Huurovereen- Opzeggings- Opzeggings- VerhuiskostenGeen termijn vergoeding op huurbescher- passen- komst eindigt termijn huurder grond van in ieder geval verhuurder de ming bij Art.7:275 BW is huurbeëindi- woning als vergunning n.v.t. bij is verlopen; verging. tijdelijke tussentijdse Verhuren mag plicht verhuur o.g.v. opzegging bij aan opvolde Leegstandbeëindi- mogelijk gende wet ging huurders

Vergunning nodig van gemeente?

Prijsbescher- Vergunnings- Verlening ming van duur mogelijk toepassing?