(171) Raadsvoorstel vast te stellen stedenbouwkundige visie Hall

RaadsVoorstel Ons kenmerk Programma(s) Onderwerp

: Z113893/D482033 : Fysieke leefomgeving : vast te stellen stedenbouwkundige visie Hall

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 19 mei 2026

Wij stellen voor te besluiten om:

1. de stedenbouwkundige visie voor Hall (D482031) vast te stellen. Inleiding Net als in de rest van Nederland staat ook de gemeente Brummen voor een grote woningbouwopgave. Het grootste deel van de nieuwe woningen wordt gebouwd in de grotere kernen, zoals Brummen en Eerbeek. Daarnaast komen er ook woningen bij in de kleinere kernen (denk aan Empe, Hall, Leuvenheim en Oeken). In Hall hebben zich de afgelopen jaren diverse initiatieven gemeld om woningen te bouwen. Steeds moesten we als gemeente per casus afwegen of, en zo ja hoeveel woningen er gebouwd konden worden. Van deze 'ad hoc'- benadering willen we vanaf. Voor Hall hebben we daarom (net als in Empe) een stedenbouwkundige visie laten opstellen zodat inwoners, initiatiefnemers en gemeente helder hebben waar woningbouw in Hall kan plaatsvinden. De stedenbouwkundige visie geeft aan in welke richting uitbreiding gewenst is, zonder daarbij rekening te houden met wie de gronden in eigendom heeft. Een visie bevindt zich altijd op een abstractie niveau: het is vooral een denkrichting waarbinnen nieuwe plannen moeten passen. De plannen zelf zijn vervolgens een stuk concreter, bijvoorbeeld hoeveel woningen er komen, waar deze worden gebouwd, en waar wegen en groen worden aangelegd. Deze visie geeft richting aan de vraag waar de uitbreiding van Hall met woningbouw kan plaatsvinden, waarbij inbreiding ook mogelijk blijft.

Op 1 juli 2025 is de concept stedenbouwkundige visie gepresenteerd in de Ludgeruskerk in Hall onder de belangstelling van ongeveer 200 inwoners. De avond zelf en de weken erna zijn er zo'n 80 reacties ontvangen. Daarna is een brief met een uitnodiging voor een vervolgavond en een bijlage (D478091) met de reactie op de ingekomen stukken verzonden. Deze vervolgsessie heeft op 25 maart 2026 in de Ludgeruskerk plaatsgevonden. Op enkele aspecten is de stedenbouwkundige visie aangescherpt; met name hoe tot de locatiekeuze is gekomen, is nader onderbouwd. Als de gemeenteraad de stedenbouwkundige visie vaststelt, kunnen initiatiefnemers op basis van deze visie plannen verder ontwikkelen. De gemeente toetst deze plannen aan de stedenbouwkundige visie maar ook aan andere beleidskaders, zoals landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid. Een voorbeeld is de Routekaart Wonen, waarin staat dat nieuwe initiatieven minimaal 30% sociale woningbouw moeten bevatten. Uiteindelijk zal deze stedenbouwkundige visie landen in de nog op te stellen Omgevingsvisie. De stedenbouwkundige visie geeft inwoners duidelijkheid voor de langere termijn: waar woningbouw wel en niet passend is. Een belangrijk doel is het vergroten van de leefbaarheid en het bieden van woningen voor met name jongeren uit de omgeving van Hall. Zo kunnen zij blijven wonen

Adviseur: M. ten Voorde

Blz. 1 van 4

in de streek waar ze zijn opgegroeid en actief blijven in het sociale leven. Het toevoegen van woningen draagt daar direct aan bij. Beoogd effect Om zowel inwoners en ontwikkelende partijen een beeld te geven waar voor de lange termijn de uitbreiding van Hall met woningbouw gerealiseerd kan worden. Argumenten 1.1 Er is behoefte aan woningbouw Binnen de Regio Stedendriehoek is behoefte om 40.000 woningen te realiseren. Gemeente Brummen heeft de ambitie om 1250 woningen tot 2030 te realiseren. Daarnaast heeft de raad recentelijk vastgesteld dat er ook tussen 2030 en 2040 nog circa 1200 woningen moet worden gebouwd om te zorgen dat we de woningnood kunnen oplossen. Het grote deel van die woningen zal in de kernen Brummen en Eerbeek worden gerealiseerd. Maar ook in de kleine kernen zoals Empe, Hall, Leuvenheim en Oeken komen er woningen bij. De visie geeft aan waar uitbreiding van Hall stedenbouwkundig gezien logisch is. 1.2 Er is behoefte aan een sturingsinstrument De afgelopen periode zijn er door initiatiefnemers vragen gesteld over de mogelijkheden voor ontwikkeling van diverse locaties rondom Hall. Op dit moment ontbreekt een goed sturingsinstrument om de ontwikkelingen af te kunnen wegen. Met het vaststellen van de woonvisie voor Hall komt er duidelijkheid waar een uitbreiding van Hall met woningbouw de komende jaren te verwachten is.

Na vaststelling door de raad zal deze ontwikkelrichting ook worden bestendigd in de naar verwachting volgend (na)jaar vast te stellen Omgevingsvisie. 1.3 Creëren van duidelijkheid voor de lange termijn Een stedenbouwkundige visie schetst een beeld voor de lange termijn. Daarbij wordt gekeken naar de aanwezige ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten en naar de bestaande stedenbouwkundige structuur. Vanuit die analyse wordt duidelijk dat een uitbreiding van de kern Hall ‘logisch’ is. Met het vaststellen van de stedenbouwkundige visie voor Hall wordt voor zowel inwoners als initiatiefnemers voor de lange termijn duidelijkheid gecreëerd waar de uitbreiding van Hall met woningen passend is. 1.4 De visie geeft afgewogen beeld van waar woningbouw in Hall passend zou zijn Op basis van de analyse van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten, en de bestaande stedenbouwkundige structuur, komen drie locaties naar voren als een ‘logische’ uitbreidingslocaties. In de stedenbouwkundige visie is gemotiveerd waarom deze locaties 'logisch' met daarbij opmerkingen dat er nog wel aandacht moet zijn bij de verdere ontwikkeling van de locatie voor diverse aspecten zoals, verkeer, natuur en ecologie enzovoorts.

Andere locaties in Hall zijn, bijvoorbeeld vanwege de aanwezige kwaliteiten en de bestaande structuur (lintbebouwing, poortfunctie), bodem en water sturend, ontbreken van een aanwezig ontsluiting; minder geschikt voor uitbreiding. Inbreiding blijft overigens onder voorwaarden mogelijk. 1.5 Leefbaarheid behouden van Hall Zoals in meerdere kernen binnen de gemeente Brummen kan het toevoegen van woningen de druk op de woningmarkt verminderen, maar ook zorgen voor meer doorstroming binnen de kern. Bijvoorbeeld de Hallseweg en de Dorpsstraat wordt gekenmerkt door vrijstaande woningen op royale kavels met bewoners die ouder worden en minder behoefte hebben aan een grote woning, maar ook het tuinonderhoud minder kunnen doen. Vaak wil deze groep bewoners wel in Hall blijven wonen, maar is er geen woning(type) voor hen om naar toe te gaan. De komst van nieuwe

Z113893/D482033

Blz. 2 van 4

woningen kan de doorstroming bevorderen en daarmee ook de leefbaarheid van Hall behouden dan wel vergroten. Kanttekeningen Geen Burgerparticipatie Alle inwoners van Hall hebben een uitnodiging gehad voor de bijeenkomst op 1 juli 2025 waarin de concept woonvisie voor Hall is gepresenteerd. Vervolgens heeft men kunnen reageren op de concept visie. Op de avond zelf en ook in de weken erna zijn veel reacties binnengekomen. Er is door de gemeente gereageerd op de ingekomen reacties. Deze is verwoord in het document 'Rode draad' (D478091). Vervolgens zijn alle inwoners uitgenodigd voor een inloopbijeenkomst over dit onderwerp op 25 maart 2026. Er zit veel energie bij de inwoners van Hall bij dit onderwerp. De afgelopen periode zijn met diverse partijen gesproken zoals Dorpsraad Eerbeek-Hall, Hall Bouwt en Dorpskompas Hall. Indien de raad de stedenbouwkundige visie vaststelt, zal bij de verdere ontwikkeling van plannen door initiatiefnemers de omwonenden ook betrokken worden. Advies adviesorganen Niet van toepassing. Communicatie Over het raadsvoorstel wordt op de gebruikelijke wijze actief gecommuniceerd, onder andere met een bericht op onze website en sociale media en in de digitale nieuwsbrief en GemeenteThuis. Dorpsraad Eerbeek-Hall, Hall Bouwt en Dorpskompas Hall worden daarnaast van dit voorstel op de hoogte gebracht.

Nadat de raad het voorstel heeft besproken en een besluit heeft genomen, informeren we wederom iedereen actief over de vaststelling van de visie. Ook wordt dit document officieel gepubliceerd in het Gemeenteblad. Financiële toelichting De kosten voor het opstellen van de woonvisie zijn binnen beschikbaar budget gedekt. Voor de doorvertaling van de stedenbouwkundige visie naar een concreter stedenbouwkundig ontwerp en een omgevingsplanwijziging zijn initiatiefnemers aanzet. Juridische grondslag Omgevingswet Gemeentewet Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing. Uitvoering Na vaststelling van de stedenbouwkundige visie wordt deze gepubliceerd. Het is vervolgens aan de initiatiefnemers om binnen de kaders van deze visie met een concreter plan te komen. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2.

Concept raadsbesluit D482038 Stedenbouwkundige visie Hall D482031

Z113893/D482033

Blz. 3 van 4

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Z113893/D482033

Ir. J.N. Rozendaal burgemeester (wnd.)

Blz. 4 van 4