(152) Woonvisie

LOS · ruimte maak je samen 471309

Stedenbouwkundige visie Empe In opdracht van de Gemeente Brummen

2

LOS · ruimte maak je samen Laatst gewijzigd: 03/12/2024 LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Tel: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

5

2.

Analyse

7

3.

Ontwerpend onderzoek

26

4.

Stedenbouwkundige visie

36 3



Zichtlijn en pad naar molen

Meeuwenbergweg

1870

4

Afbeelding 1. Luchtfoto Empe

1. Inleiding Voor u ligt een stedenbouwkundige visie voor Empe. Ons is gevraagd een beknopte analyse te maken van het gebied, waarna we door middel van een ontwerpend onderzoek onderzoeken wat passend is in het plangebied. Er wordt kort toegelicht wat een logische locatie is voor woningbouw in Empe. Waarna een analyse is gemaakt van het plangebied, die uiteindelijk leidt tot een gebiedskwaliteiten en knelpuntenkaart. Tijdens het ontwerpend onderzoek zijn verschillende schetsen gemaakt. Op basis van de lessen uit het ontwerpend onderzoek trekken we een aantal conclusies. Deze conclusies zijn verwerkt in een visie voor het gebied. Deze visie geeft de gemeente een kader om sturing te geven aan de gewenste lange termijn ontwikkelingen en de lopende initiatieven daarbinnen te plaatsen. Daarbij staat de woningbouw behoefte centraal rekening houdend met de kwaliteiten en belemmeringen van het gebied.

Inleiding

Locatiekeuze

Empe bestaat uit twee linten die de oorspronkelijke dragers van het dorp zijn. Achter de linten, aan de noordzijnde, is de bebouwing amorf van aard en ontkracht deze hoofdstructuur. In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie, Licht op groen, van de gemeente Brummen wordt voorgesteld om de uitbreidingen achter het lint (noordzijde) te volmaken tot een volwaardige woonomgeving en ervoor te zorgen dat zij onderdeel worden van de ruimtelijke structuur van het dorp. Aan de noordzijde van het dorp zijn nog verschillende historische lijnen aanwezig. Zo stonden de Meeuwenbergweg en de herkenbare schuine dorpsrand in 1870 al op de kaart. Dit gebied geeft aanknopingspunten om de historische structuur van het dorp te versterken. Voor de stedenbouwkundige visie wordt ingezoomd op de noordzijde van Empe. Deze locatie komt als logische ontwikkellocatie naar boven door de historische structuur en het vastgestelde beleid.

5

6

Afbeelding 2. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Empe Bron: Licht op groen! BRO

2. Analyse 2.1. Ruimtelijke structuur

In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie, Licht op groen, van de gemeente Brummen is te zien dat voor Empe aan de noordzijde van het dorp een logische verdichting van het dorp mogelijk is. Hierbij wordt een groene soepele dorpsrand voorgesteld waarbij de uitbreidingen achter het lint worden afgerond. 7

Afbeelding 3. Bestemmingsplan

Analyse

Buitenplaats?

Zichtlijn naar molen

1870

1908

1935

1970

8

Afbeelding 4. Kaarten uit topotijdreis

1990

2.1.1. Historische reeks

Analyse

2015

9

205

206 464

198

199

207 200

201

202

203

Beleidskaart bij gemeentelijk archeologiebeleid Brummen

463

SCHAAL 1:25.000 ZONE AWG 1

zone met een vastgestelde (zeer) hoge archeologische waarde

AWG 2

zone met een zeer hoge archeologische (verwachtings)waarde

AV 3

zone met een hoge archeologische verwachting

AV 4

zone met een middelmatige archeologische verwachting

AV 5

zone met een lage archeologische verwachting en zone met een middelmatige archeologische verwachting voor watergebonden objecten oppervlaktewater

NVT

reeds vrijgegeven

461

462

archeologische onderzoeksgebieden

459

460

10

Afbeelding 5. Beleidskaart archologiebeleid Brummen

457

458

2.1.2. Archeologie

In het bovenste deel van het plangebied bevind zicht een hoge archeologische verwachting, maar merendeels van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting

204

11

Afbeelding 6. Wegenstructuur

2.1.3. Verkeersstructuur

De Meeuwenbergweg is deels een gravelpad, nu enkel toegankelijk voor bestemmingsverkeer. De Meeuwenbergweg en Breestraat zijn beide erg smalle wegen. Er moet een aanvullend onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden voor de ontsluiting bij een toekomstige ontwikkeling.

Analyse

12

Afbeelding 7. Randen dorp

2.1.4. Dorpsranden

Het dorp heeft voornamelijk achterkanten gericht op het landschap wat zorgt voor een zachte overgang. De meeste achtertuinen zijn afgesloten door middel van groen of hebben een meer transparante overgang waardoor er uitzicht ontstaat op het achterliggende landschap.

13

Afbeelding 8. Functiekaart

2.1.5. Functies

De functie van het dorp bevinden zicht voornamelijk bij de entrees van het dorp en zijn vooral geclusterd.

Analyse

3

9

8

4

1

5 2

14

7 6

Afbeelding 9. Stedenbouwkundige structuur

1

2

3

4

5

6

15

7

8

2.1.6. Stedenbouwkundige structuur

Het dorp bestaat uit lintbebouwing gericht op de Emperweg en een stuk van de Rijksweg, met enkele uitbreidingen van hofjes binnen het dorp. Rondom het dorp zijn verschillende losse bebouwingsclusters te vinden. Het dorp kent twee sferen. De Emperweg met aan beide zijden bebouwing en een laanstructuur, dit voelt aan als de ‘historische’ kern. Het deel langs Analyse

9

de Rijksweg waar aan één zijde woningen staan en aan de andere zijde uitzicht is op het landschap/de Oude IJssel voelt aan als stroom/ontsluitingsroute waar aan gewoond wordt. De woningen in Empe bestaan voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen met een bouwhoogte van 1 a 2 bouwlagen met een kap.

Afbeelding 10. Geomofologie

Afbeelding 11. Landschapzones

Afbeelding 12. Gewasperceel

Afbeelding 13. Natuurnetwerk

16

2.1.7. Landschap

Afbeelding 14. Waterdiepte neerslag 70 mm

Afbeelding 15. Waterdiepte neerslag 140 mm

17

Afbeelding 16. Indicatie mogelijk afwateringssysteem Afbeelding 17. Kwel en Infiltratie

2.1.8. Waterstructuur

Het westelijk en zuidelijk deel van het plangebied is lager gelegen. Hier verzamelt het water zich bij neerslag. Vanuit de gemeente wordt onderzocht wat logische plekken zijn voor wadi’s en hoe het hemelwatersysteem samen met deze wadi’s kan werken. Analyse

6

5

9

7 12 3 1&2

4

14 18

15

Afbeelding 18. Groenstructuur

2.1.9. Groenstructuur

11 8 10

13

1

2

3

4

5

6

7

8

9 19

Analyse

10

11

12

13

14

15

Oude IJssel

Veluwe

20

Afbeelding 19. Hoogtekaart AHN - Empe

21

Afbeelding 20. Hoogtekaart AHN - zoom in plangebied

2.1.10. Hoogtekaart

Analyse

Afbeelding 21. Hindercontour geluid paardrijhal

22

2.1.11. Hindercontour

In het plangebied bevind zich een paardrijhal met een hindercontour van 30 meter vanwege het geluid. Dit beslaat een deel van het plangebied en hier moet rekening mee gehouden worden met toekomstige ontwikkelingen. Mocht er dichterbij woningbouw gepland worden dan moet middels een akoustisch rapport onderzocht worden of dat mogelijk is. Ook is er in het plangebied een buisleiding aanwezig van defensie. Doordat er een contour rondom de leiding zit moet hier rekening mee gehouden worden met toekomstige ontwikkelingen.

Afbeelding 22. Geluidshinder

Afbeelding 24. Roetconcentratie 2015

Afbeelding 25. Buisleiding (kerosine) defensie

23

Afbeelding 23. Gevoelstempratuur

Analyse

2.2. Gebiedskwaliteiten & knelpunten kaart

24

Aandachtspunten toekomstige ontwikkeling Het plangebied kent verschillende kwaliteiten die behouden en/of versterkt kunnen worden bij een toekomstige ontwikkeling. Zoals verschillende groenstructuren in het gebied en de weidse uit- en doorzichten op het landschap. Ook ligt het plangebied aan de rand van het dorp. Hoe ga je met een toekomstige ontwikkeling om met de dorpsrand? Wat wordt beschouwd als dorp en wat meer als buitengebied. Daarnaast zijn er verschillende knelpunten aanwezig die van invloed zijn op een mogelijke ontwikkeling. Een haalbare ontsluiting is een randvoorwaarde om te komen tot een ontwikkeling van het plangebied. Er moet een aanvullend onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden voor de ontsluiting.

Analyse

De Meeuwenbergweg is in de huidige situatie namelijk deels een gravelpad met een erg smalle rijbaan. Voor een toekomstige ontwikkeling is deze weg te smal richting de Emperweg. De Meeuwenbergweg kan eventueel verbreed worden, echter gaat dit ten koste van particuliere tuinen. Daarnaast moet de aansluiting op de Emperweg verbeterd worden. Dit kruispunt is nu erg onoverzichtelijk. 25

De Breestraat is een weg in het buitengebied die aantakt op de Rijksweg. Deze aansluiting is direct naast de spoorwegovergang. De vraag is hoeveel extra verkeer deze weg aan kan wanneer hier woningen worden gebouwd. Ook moet goed gekeken worden naar de aansluiting zo dicht op de spoorwegovergang.

3. Ontwerpend onderzoek Bestaande dorpsrand

3.1. Concept uitbreiding

Voor het plangebied is een concept gemaakt naar aanleiding van de analyse. Dit concept biedt houvast aan het ontwerpend onderzoek.

26

De bestaande dorpsrand (westelijk deel) ligt op een historische lijn, deze lijn wordt doorgetrokken en vormt de nieuwe dorpsrand. Hierbinnen is de ontwikkeling / uitbreiding van het dorp mogelijk. Daarnaast zijn er verschillende losse bebouwingclusters aanwezig in het buitengebied. Het is voorstelbaar om aan de noordzijde twee losse bebouwingsclusters toe te voegen, die meedoen in deze sfeer. Tussen de nieuwe dorpsrand en de bebouwingclusters komt een groene buffer zodat er een duidelijke scheiding is tussen het dorp en het buitengebied.

doortrekken

toevoegen losse bebouwingsclusters

Groene buffer tussen dorp en bebouwingsclusters

Uitbreiding dorp

3.2. Ontwerpend onderzoek

Met een aantal schetsen is getest of woningbouw op deze locatie past en gewenst is. En zo ja waar rekening mee moet worden gehouden. De schetsen zijn getekend op een luchtfoto en er is globaal gekeken naar de maten van kavels, parkeren, rijbaan etc. Zo is getest of en hoe programma in het gebied past. Er is niet gekeken naar het aantal woningen wat in een schets past. Dit is afhankelijk van de grootte en type van de woningen, maar ook de parkeerbalans.

Ontwerpend onderzoek

De schetsen bestaan uit 3 verschillende scenario’s: • Scenario 1: Dorpsrand afronden en toevoegen van een los bebouwingscluster in het groen. Hierbij is (deels) rekening gehoudend met de bestaande paardrijhal. • Scenario 2: Afronden dorpsrand. Er wordt voortgeborduurd op de bebouwing aan de Trepkesweide. Bij dit scenario is onderzocht wat de effecten zouden kunnen zijn, als de paardrijhal verdwijnt/verplaatst. Dit is puur een theoretische verkenning. • Scenario 3: Nieuw bebouwingscluster in het groen.

27

3.3. Schets 1a - scenario 1

Deze schets gaat uit van het uitbreiden van het dorp met een nieuwe dorpsrand en het toevoegen van een los bebouwingscluster. Via de zuidzijde van de Meeuwenbergweg komt één aansluiting op het nieuwe buurtje voor autoverkeer. Het huidige gravelpad wordt behouden en is enkel toegankelijk voor langzaam verkeer. De structuur van de buurt wordt opgezet aan de hand van de historische schuine lijn van de bestaande dorpsrand. Het buurtje heeft de uitstraling van een woonerf.

28

Het losse bebouwingscluster heeft een erf opzet waarbij één auto-ontsluiting gemaakt wordt via de Breestraat. Op de hoek van het cluster komt een verbijzondering in de hoek, waarbij zicht is op het landschap en als reactie op de monumentale boerderij schuit tegenover. Vanuit het erf is minimaal 1 doorzicht richting het landschap. Het bebouwingcluster ligt los in het landschap en bewaart afstand tot de Breestraat, Meeuwenbergweg en het bestaande bebouwingscluster. Doordat de ruimte voor het cluster beperkt is zijn er ook enkele voorkanten gericht op de Meeuwenbergweg. Zo ontstaat er gelijk zicht op het landschap en het gravelpad.

Parkeren wordt zo veel mogelijk in parkeerkoffers opgelost. Zodat de openbare ruimte zo groen mogelijk gemaakt kan worden, maar ook ingericht kan worden als verblijfsruimte.

Aandachtspunt ontsluiting: In de modellen is nu een suggestie gedaan qua ontsluiting. Er moet een aanvullend onderzoek plaatsvinden voor de daadwerkelijke mogelijkheden van de ontsluiting. De Meeuwenbergweg is qua breedte nu niet geschikt voor ontsluiting. Deze weg zou verbreed moeten worden, dit gaat echter ten koste van particuliere tuinen. Daarnaast moet de aansluiting op de Emperweg verbeterd worden. Voor de Breestraat moet onderzocht worden of de straat de extra verkeersbewegingen aan kan. Daarnaast moet de aansluiting met de Rijksweg, zo dicht op de spoorwegovergang, onderzocht worden.

Schets 1a - scenario 1

Verbijzondering hoek Gravelpad enkel toegankelijk voor langzaam verkeer

Doorzicht op landschap

Erf ligt los in het landschap Voorkanten naar landschap of groene zachte overgang 29 Historische lijn als grens dorpsrand

Ontsluiting via Meeuwenbergweg zou verbreed moeten worden

M

og el

ijk

w

an

de

lp

ad

Parkeren zo veel mogelijk in parkeerkoffers

Bebouwing valt deels binnen hindercontour manege. Zou gefaseerd uitgevoerd kunnen worden

Ontwerpend onderzoek

Aansluiting op Emperweg verbeteren

3.4. Schets 1b - scenario 1

30

In schets 1b is een variant getekend op het afronden van de dorpsrand. Hierbij wordt een buurtje gemaakt met ook één auto-ontsluiting via de zuidzijde van de Meeuwenbergweg. De beschikbare ruimte wordt optimaal benut maar de historische schuine lijn wordt losgelaten. De bestaande woning wordt betrokken in het plan en krijgt zicht op de openbare ruimte in het buurtje. Afwisselend zijn voor- en achterkanten gericht op het landschap. Waarbij achterkanten altijd groen zijn ingericht.

Schets 1b - scenario 1

Afronden dorpsrand efficiënt inrichten, zo min mogelijk overhoeken

Voorkanten naar landschap groene zachte overgang Woning betrekken bij en zicht geven op openbare ruimte

Ontwerpend onderzoek

31

3.5. Schets 1a - scenario 2 In dit scenario wordt onderzocht wat het effect zou kunnen zijn wanneer de paardrijhal verdwijnt/verplaatst. Dit is puur een theoretische verkenning. Als de paardrijhal verdwijnt op deze locatie ontstaat er ruimte om het dorp verder af te ronden. De historische lijn wordt gebruikt als dorpsrand zoals in

Schets 1a - scenario 2 Doorzicht op landschap 32

Voorkanten naar landschap of groene zachte overgang

Historische lijn als grens dorpsrand

Aansluiten op sted. structuur Trepkesweide

scenario 1, daarnaast wordt aangesloten op de stedenbouwkundige structuur van de Trepkesweide. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en waar mogelijk een doorzicht op het landschap gemaakt.

Schets 1b - scenario 2

Voor schets 1b is er de mogelijkheid om aan de oostzijde van de Meeuwenbergweg scenario 1 verder uit te breiden. Hierdoor worden de 2 ‘losse’ buurtjes ruimtelijk aan elkaar gekoppeld. Wel is belangrijk dat er nog ‘lucht’ zit tussen de Meeuwenbergstraat en de bebouwing.

Schets 1b - scenario 2

Uitbreidingsmogelijkheid scenario 1

Ontwerpend onderzoek

33

3.6. Schets 1a - scenario 3

In scenario 3 wordt er een los bebouwingscluster in het groen toegevoegd aan de westzijde van de Meeuwenbergweg. De auto-ontsluiting van dit cluster is enkel via de Breestraat. Dit cluster is door de beschikbare ruimte vrijer om in te richten. Belangrijk hierbij is dat het cluster landschappelijk ingepast wordt met genoeg groene ruimte rondom.

34

In deze schets wordt het ‘erf’ groen ingepast door middel van bomen en beplanting. Er zijn verschillende doorzichten richting het landschap en mogelijkheden voor informele wandelpaden. Rondom het cluster, in het landschap, is ruimte voor waterberging.

Schets 1a - scenario 3 Ontsluiting via Breestraat

35 Los bebouwingscluster in het landschap groene zachte overgang

Landschap met ruimte voor waterberging

Ontwerpend onderzoek

4. Stedenbouwkundige visie

36

Uitbreiding dorp. Schuine dorpsrand wordt

Landschappelijke inpassing van bebouwing(-

doorgetrokken waarbij de historische lijn ver-

sclusters).

sterkt / weer zichtbaar wordt.

Een zachte overgang van bebouwing naar het landschap. Dit kan door achterkanten richting

Toevoegen losse bebouwingsclusters in het

het landschap (met groene erfafscheidingen)

groen.

en/of bijvoorbeeld door een overgangszone van bomen en beplanting,

Landschap als groene verblijfsruimte rondom bebouwingsclusters. Met ruimte voor (infor-

Behouden van aanwezige landschappelijke

mele) wandelpaden, behoud bestaande groen-

elementen zoals de verschillende grote bomen

structuren en mogelijkheid voor waterberging.

en wilgensingel langs de sloot.

Ontsluiting voor de auto, bij de uitbreiding

Ruimte voor waterberging in het landschap.

van het dorp, via de Meeuwenbergweg. Waarbij het verharde deel van de weg

Bestaande waterstructuur in het gebied

zo

behouden en versterken.

minimaal

mogelijk

verlengd

wordt.

De ontsluiting voor de auto van de losse bebouwingsclusters is enkel via de Breestraat.

37 Hemelwater in het gebied zo veel mogelijk vasthouden en bergen, wanneer nodig ver-

Gravelpad behouden, enkel voor langzaam

traagd afvoeren.

verkeer toegankelijk. Verbijzondering kop bebouwingscluster. Historische structuur terug herkenbaar maken door een informele wandelroute langs de

Afwisselend ook voorkanten richten op het

dorprand.

landschap. Voornamelijk in het oostelijk bebouwingscluster vraagt de rand aandacht door

Doorzichten richting het landschap zijn ge-

de beperkte ruimte van het cluster.

wenst. Zo maken de bebouwingclusters en het dorp een connectie met het landschap en voelt

Rekening houden met zicht vanuit bestaande

het gebied als ‘buiten’

bebouwing op de nieuwe ontwikkelingen.

Er moet een aanvullend onderzoek plaatsvin-

Voortborduren

den voor de daadwerkelijke mogelijkheden van

Trepkesweide.

de ontsluiting. Stedenbouwkundige visie

op

bestaande

structuur

38

Aanvullende uitgangspunten • Woningbouw voor starters en senioren. Een mix voorstelbaar van verschillende type woningen zoals rug-aan-rug, patiowoningen/sceniorenwoningen, rijwoningen, etc. Enkele tweekappers zijn ook voorstelbaar. • Westelijk bebouwingscluster: door de beschikbare ruimte en de ligging in het landschap is hier ook een bijzondere woonvorm denkbaar in plaats van een ‘standaard woonerf’. Wel moet het bebouwingscluster landschappelijk ingepast worden. • De sfeer en uitstraling van de woningen moet aansluiten bij de bebouwing in de omgeving. De woningen hebben een dorps karakter en zijn voornamelijk 1 bouwlaag met kap of maximaal 2 bouwlagen met een kap. • Parkeren zo veel mogelijk geclusterd in de openbare ruimte oplossen of op eigen terrein. Zodat de openbare ruimte zo groen mogelijk gemaakt kan worden, maar ook ingericht kan worden als verblijfsruimte.

Sfeerbeelden uitbreiden dorp met dorpsrand

Zachte dorpsrand

Wisselend gevelbeeld met woningen die uitkijken op het landschap

Woningen kappen laag aan met uitzicht op het landschap

Sfeerbeelden uitstraling bebouwing en woningtype

Nieuwe bebouwing passend bij bestaande sfeer van het dorp

Andere woningtypes denkbaar zoals rug-aan-rug woningen rug-aan-rug woningen in het groen

39

Bebouwing kapt zo veel mogelijk laag aan Bebouwing kapt laag aan en met dorpse uitstraling Mix van woningtypen

Stedenbouwkundige visie

Losse bebouwingsclusters in het groen

Losse bebouwingscluster met erfsfeer

Groen ingepaste bebouwing

Ruimte voor collectieve voorzieningen en spelen in bebouwingscluster 40

Bebouwing kapt laag aan richting het landschap

Informele overgang openbaar & privé

Parkeren clusteren

Groene buitenruimte

Natuurlijk spelen in wadi

Natuurlijke speelelementen

41

Waterberging in wadi

Wandel en fietsroute

Groene openbare ruimte

Groene openbare ruimte

Stedenbouwkundige visie

In opdracht van de Gemeente Brummen

LOS stadomland B.V. Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Telefoon: 073 - 7113770 info@losstadomland.nl www.losstadomland.nl