(131) Raadsvoorstel Woonkader Eerbeek

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z085300/D408211 Fysieke leefomgeving Woonkader Eerbeek, Hoe om te gaan met de milieuzonering en het toevoegen van woningen in Eerbeek.

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 23 mei 2023

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Kennis te nemen van het document 'Woonkader Eerbeek, Hoe om te gaan met de milieuzonering en het toevoegen van woningen in Eerbeek.' (D408208) en inbreng mee te geven aan het college.

Inleiding Eerbeek-Loenen 2030 is een samenwerkingsprogramma. Een belangrijk doel van dit programma is het verbeteren van de leefbaarheid in Eerbeek. Dit willen wij onder andere bereiken door het uitvoeren van verschillende projecten in de fysieke leefomgeving. Daarbij komt ook de vraag naar voren “Hoe willen we dat Eerbeek zich ruimtelijk ontwikkelt?” In de structuurvisie van de visie Centrum Eerbeek en Eerbeekse Beek, vast gesteld op 25 november 2021, is de paragraaf 2.3 ‘Ruimte voor Wonen’ nog niet vastgesteld. Dit vroeg nadere uitwerking. De nadere uitwerking is in het document 'Woonkader Eerbeek, Hoe om te gaan met de milieuzonering en het toevoegen van woningen in Eerbeek' gedaan. Met dit document wordt de structuurvisie van de visie Centrum Eerbeek en Eerbeekse Beek meer compleet gemaakt. Er is een duidelijke behoefte aan woningen voor verschillende doelgroepen, ook in Eerbeek. Maar in Eerbeek zijn verschillende randvoorwaarden die ruimtelijke beperkingen met zich meebrengen. Denk daarbij aan de milieuzonering van de industrie. Daarnaast ben je als gemeente verantwoordelijk voor een goed woon- en leefklimaat. Hoe breng je deze in balans met een goede ruimtelijke ordeningsopgave? Een woonkader schept duidelijkheid.

Het woonkader is een middel om tot een goede afweging te komen voor het toevoegen van woningen in Eerbeek binnen de grenzen van het programma EerbeekLoenen 2030. Voor heel Eerbeek geldt dat er sprake is van factoren die elkaar beïnvloeden. De belangrijkste afweging daarbij is de ligging ten opzichte van de geur- en geluidzonering van de Eerbeekse papierindustrie. Het bestemmingsplan “Eerbeek” beschikt over een onherroepelijke planregeling die deze zonering vastlegt. Deze zonering is door de Raad van State onderschreven in 2018. In de basis biedt deze zonering dus een helder kader om een afweging te maken over de geschiktheid van een locatie voor woningbouw. We constateren dat de industrie de zonering anders interpreteert. Dit maken we op uit lopende projecten en daarbij horende ervaringen en ingediende zienswijzen. Maar ook uit gesprekken die we met regelmaat met de industrie voeren. Daardoor ligt de vraag voor, of het werkbaar en wenselijk is om voor het afwegen van een potentiële woningbouwlocatie alleen uit te gaan van de planologisch juridische kaders. Ook is het de vraag of het voor toekomstige bewoners wenselijk is om te wonen in een gebied dat onderhevig is aan de regels van een geur- en/of geluidzonering. Als gemeente zijn we immers verantwoordelijk voor een goed en leefbaar woonklimaat.

De aan te nemen beleidsregel geeft aan waar de gemeente Brummen woningen wil toevoegen. Het gaat niet om wat voor soort woningen of voor welke doelgroep. Het gaat alleen om de vraag waar we wel of niet toestaan woningen toe te voegen in Eerbeek. Gebaseerd op huidige kennis en regelgeving, verwachte toekomstige ontwikkelingen en waarbij een leefbaar woonklimaat voor Eerbeek voorop staat. Om tot deze beleidsregel te komen is een zorgvuldig en transparant proces doorlopen. Om tot een goede keuze te komen hebben we verschillende scenario’s in beeld gebracht. De scenario’s elk met een ander mogelijk kader werden gelijk beoordeeld om tot een afgewogen en transparante keuze te komen

Adviseur: K. Looman

Blz. 1 van 5

voor één voorkeursscenario. Dit transparante proces willen we doorzetten in alle stappen. Het stuk wat nu voorligt wil het college vrijgeven voor inspraak, zodat iedereen de mogelijkheid heeft om te reageren. Vanuit de stakeholders waar dit het meeste invloed op heeft is er al op gereageerd. Het college vindt het van belang dat de raad tijdig in het proces wordt meegenomen. De rol van de raad is om de beleidsregel uiteindelijk vast te stellen. We zitten nu nog in het proces om tot vaststelling te komen. De raad geven wij nu de gelegenheid om eventuele ideeën of opmerkingen op het woonkader mee te geven. De volgende stap in het proces is het vrijgeven van het stuk voor inspraak, dit is aan het college. Na de inspraakperiode komt de beleidsregel terug bij de raad voor vaststelling. Beoogd effect Het doel van het woonkader is te komen tot een beleidsregel hoe om te gaan met het toevoegen van woningen in relatie tot de milieuzonering van de industrie. Het beoogd effect is dat wij als gemeente duidelijk kaders en randvoorwaarden geven die als doel hebben om te waarborgen dat we gaan voor een acceptabel woon- en leefklimaat. De gemeente laat hier mee zien een betrouwbare partner te willen zijn naar onze stakeholders en partners.

Argumenten 1.1 Het document laat zien dat via een zorgvuldig doorlopen proces is gekomen tot een voorgenomen keuze/scenario 3 Belangrijk bij het vaststellen van een kader is om een objectief en transparant proces te doorlopen. Om tot een goede keuze te komen zijn drie verschillende scenario’s in beeld gebracht. Deze scenario’s moeten gelijk worden beoordeeld om tot een afgewogen en transparante keuze te komen voor één voorkeursscenario. Dit is gedaan aan de hand van een SWOT-analyse. De scenario's zijn ook voorgelegd aan de stakeholders waarop de beoogde beleidsregel het meeste invloed is. Zij zijn meegenomen in het proces en de scenario's en mochten daarbij voorkeur aangeven. Dit is meegenomen in de keuze om te komen tot de beoogde voorkeursvariant van scenario 3. 1.2 De beleidsregel (Woonkader Eerbeek) geeft een duidelijk kader weer De beleidsregel laat zien dat er een duidelijke keuze wordt gemaakt voor een verantwoord woon- en leefklimaat voor onze inwoners. Er worden geen woningen meer toegevoegd aan de milieuzonering die er in Eerbeek is. Hiermee worden eventuele gezondheidseffecten op bewoners verminderd. 1.3 De beleidsregel is goed afgestemd met onze partners In de gesprekken met de partners werd ook uitgesproken dat er behoefte is aan een woonkader. De gemeente werd geprezen dat er nu duidelijke keuzes worden gemaakt.

1.4 De beleidsregel speelt in op de veranderende omstandigheden in de woningmarkt Het geeft een duidelijk beeld van de mogelijkheden tot het benutten (en niet benutten) van inbreidingslocaties. 1.5 Beleidsregel draagt bij aan een verbetering van huidige woningen in de milieuzonering Deze beleidsregel gaat over het toevoegen van woningen. Woningen die al in de zonering staan mogen wel gesloopt en herbouwd worden. De herbouw moet voldoen aan de huidige eisen en standaarden. Wanneer dit wordt gedaan verbeterd het woon- en leefklimaat, het voldoet dan immers aan strengere eisen en normen. 1.6 Hiermee wordt de structuurvisie (deel 1) van de Visie Centrum Eerbeek en Eerbeekse Beek compleet Deze nieuwe beleidsregel is een aanvulling op het al vast gestelde plan 'Visie Centrum Eerbeek en Eerbeekse Beek'. In het proces om te komen tot een visie is er gelegenheid geweest om mee te denken en te reageren op het plan. Daarbij is sprake geweest van de trede 'consulteren/adviseren' op de participatieladder. Opgehaalde punten zijn afgewogen en bekeken in het proces. De aanvulling die nu voorligt leggen wij, net zoals de visie, vrij voor inspraak van procedure voor een tijd van 4 weken.

/

Blz. 2 van 5

Kanttekeningen 1.1 Er komen geen woningen meer bij binnen de milieuzonering van de industrie In de huidige situatie is een wijzigingbevoegdheid opgenomen in het bestemmingplan die in de destijds tot stand gekomen totaalafweging de wijzigingsbevoegdheid beperkt tot 5 woningen (appartementen) in de Stuijvenburchstraat en 20 op de locatie Loenenseweg 2 onder de bestemming ‘Centrum-1’, 10 woningen op het Oranje Nassauplein onder de bestemming ‘Centrum-2’ en 12 woningen op het Kerstenterrein. Op dit moment zijn er daarvan gerealiseerd of besloten tot realisatie. 22 op de Loenenseweg en 4 aan de Stuijvenburchstraat. Wanneer deze beleidsregel wordt aangenomen dan worden de 12 woningen op het Kerstenterrein niet gerealiseerd en de 10 woningen op het Oranje Nassauplein. Dit heeft financiële gevolgen voor de gemeente. Zie ook het kopje financiën. 1.2 Risico op planschade Het vaststellen van een beleidsregel is in de basis geen schadeveroorzakend besluit in de zin van artikel 6.1 Wro. Echter kan uit het handelen in de geest van deze beleidsregel wel besluitvorming noodzakelijk zijn die voorkomt in de opsomming van maatregelen die hieronder vallen.

Als het college bijvoorbeeld formeel besluit niet mee te werken aan een aanvraag omgevingsvergunning, voor uitvoering van een wijzigingsbevoegdheid die woningbouw in de milieuzonering van Eerbeek mogelijk maakt, kan dat besluit als schadeveroorzakend besluit worden aangemerkt. Daarnaast blijven verworven rechten uit het verleden bestaan. De vraag is daarom of het innemen van een formeel standpunt over het niet uitvoeren van die wijzigingsbevoegdheden die het bestemmingsplan “Eerbeek” voor woningbouw leidt tot planschade. Om deze vraag zo goed mogelijk te kunnen beantwoorden moeten alle kavels waar de wijzigingsbevoegdheid voor geldt -waar deze nog niet uitgevoerd is- worden betrokken. Daaronder vallen de 12 woningen op het Kerstenterrein, de 5 woningen op de Stuijvenburchstraat en de 10 woningen op het Oranje Nassauplein. Kerstenterrein Wij zijn als gemeente zelf eigenaar van deze gronden. Er is dus geen risico dat een particuliere partij aanspraak maakt op het planschaderecht, als we formeel besluiten deze wijzigingsbevoegdheid voor 12 woningen niet uit te voeren. Stuijvenburchstraat Voor deze wijzigingsbevoegdheid geldt, dat er reeds twee woningen door middel van een procedure zijn vergeven. Voor twee van de resterende drie woningen is een principebesluit door het college genomen, waardoor wij deze beschouwen als een verworven recht.

Daar kan dus ondanks de beleidsregel nog gebruik van gemaakt worden. De laatste woning kan, mits voor vaststelling van de beleidsregel hiervoor geen formeel verzoek gedaan wordt, niet meer worden toegevoegd. Het wijzigingsgebied geldt voor een groot deel van de Stuijvenburchstraat, waardoor deze niet direct aan één object is toe te kennen. De verwachting is dan ook, dat het wegbestemmen van deze wijzigingsbevoegdheid niet tot een aanzienlijke waardevermindering zal leiden. Wij schatten het planschaderisico voor dit onderdeel dan ook in op nihil. Oranje Nassauplein Hier geldt net als bij de Stuijvenburchstraat, dat de 10 woningen die de wijzigingsbevoegdheid omvat, niet direct aan één specifiek object zijn toe te lichten. Deze ‘hangen dus in de lucht’ en kunnen door iedere vastgoed eigenaar in het aangeduide gebied worden ingezet. Dit maakt dat ook hier geldt dat niet één eigenaar hier gegarandeerd aanspraak op kan maken. Bovendien geldt dat een klein gedeelte van het vastgoed aan het Oranje Nassauplein dat voor de wijzigingsbevoegdheid is aangewezen, buiten de milieuzonering valt. Voor dat deel geldt dus, dat ondanks de beleidsregel, nog steeds gebruik gemaakt kan worden van de wijzigingsbevoegdheid. Voor de overige panden aan het plein geldt dit niet, omdat de zonering daar wel overheen ligt.

In onze visie hebben we eerder maatschappelijke voorzieningen en de woonfunctie als alternatief voor de commerciële functies aan dit plein benoemd. De gedachte hierachter was vooral om de centrumfunctie van de halters en het tussengebied te versterken. De terugvaloptie op wonen vervalt nu voor deze ondernemers. We merken daarbij wel op dat nog geen van de zittende ondernemers een formeel beroep gedaan heeft op de wijzigingsbevoegdheid. Het beperken van de alternatieve gebruiksmogelijkheden is naar onze huidige inzichten wel van negatieve invloed op de waarde van het vastgoed dat aan het plein, binnen de zonering ligt. Wij adviseren daarom

/

Blz. 3 van 5

voor deze objecten wel rekening te houden met enige waardevermindering welke mogelijk voor planschade in aanmerking komt. Ook kan een gevolg van de beleidsregel zijn, dat pandeigenaren minder geneigd zijn een ander gebruik dan detailhandel uit te oefenen op deze locatie. Dit staat dus haaks op de centrumvisie voor Eerbeek. Ook neemt hierdoor de kans op leegstand wat toe. 1.4 De invloed op de woningbouwambitie van gemeente Brummen De gemeente Brummen heeft grote ambities als het gaat om het toevoegen van woningen. Daarbij staat een goed woon- en leefklimaat voorop. Dit kan op een andere uitleglocatie beter bereikt worden. Het aantal woningen wat nu niet toegevoegd kan worden door deze beleidsregel is 12 op het Kerstenterrein en 10 op het Oranje Nassauplein. Voor meer toe te voegen woningen is ook geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgerparticipatie Dit woonkader gaat over de toekomstige mogelijkheden voor het toevoegen van woningen in centrum Eerbeek. Partijen die hierop van invloed zijn of hierdoor beïnvloed kunnen worden merken we aan als stakeholders. De grootste en belangrijkste stakeholders die met het woonkader te maken hebben zijn de woningbouwstichting, die veel bezit hebben in Eerbeek in de milieuzones. De andere belangrijke stakeholder is de papierindustrie.

Het feit dat de papierindustrie van oudsher in Eerbeek gevestigd is, is immers de reden dat er een milieuzonering is toegepast. Deze stakeholders zijn meegenomen in de totstandkoming van de scenario’s. Beide stakeholders zijn zeer positief over het gelopen proces en dat de gemeente duidelijke keuzes maakt op het gebied van een goed woon- en leefklimaat voor Eerbeek. In aanvulling op de participatie met de stakeholder wordt de aanvulling die nu voorligt, vrij gegeven voor inspraakprocedure voor een tijd van 4 weken. Op deze manier heeft iedereen de gelegenheid om te reageren. Advies adviesorganen Niet van toepassing Communicatie Het raadsvoorstel wordt actief gecommuniceerd. Zowel naar de direct betrokken partners als andere belangstellenden. Hiervoor maken we gebruik van de gebruikelijke communicatiekanalen, zoals de website, GemeenteThuis, sociale media en de digitale nieuwsbrief. Financiële toelichting De financiële gevolgen zitten in het negatief bijstellen van boekwaarden van gemeentelijke terreinen die niet meer ingericht kunnen worden voor woningbouw. Dit geldt voor het Kerstenterrein. Het Kerstenterrein is in bezit van de gemeente en kent een boekwaarde o.a. gebaseerd op het bouwen van 12 woningen. De boekwaarde zal bijgesteld moeten worden naar ruimte passend binnen de milieuzonering.

Op dit moment wordt er voor de spoorzone inclusief Kerstenterrein een ontwerp voor de openbare ruimte gemaakt. Op basis van dit ontwerp wordt een nieuw grondexploitatie plan opgemaakt en voorgelegd aan de raad. Juridische grondslag artikel 160 gemeentewet Wabo Wro Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Het is een bevoegdheid van de raad om een keus te maken voor het uiteindelijke scenario. Dit omdat er sprake is van een beleidsregel. Na besluitvorming geldt deze beleidsregel en wordt hiernaar gehandeld door B&W en ambtelijke organisatie. Naar verwachting in 2027 wordt het Omgevingsplan voor Eerbeek

/

Blz. 4 van 5

opgesteld. Deze beleidsregel (woonkader Eerbeek) wordt hierin dan uiteraard ook opgenomen en verwerkt. Verworven rechten blijven bestaan net zoals principebesluiten die in een eerder stadium door het college al zijn besloten worden uitgevoerd op basis van de situatie voor het aannemen van dit woonkader. Concreet gaat het om de locatie Stuijvenburchstraat 147 (D399826). Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2.

Concept raadsbesluit (D408222) Woonkader Eerbeek 'Hoe om te gaan met de milieuzonering en het toevoegen van woningen in Eerbeek' (D408210)

H. Matser secretaris

/

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 5 van 5