(123.18) Stedenbouwkundige analyse huidige locatie tankstation
Tekst van het document
387801 Doelstelling Aan de zuid-oostelijke zijde daarvan bevindt zich nu een tankstation dat op korte termijn zal verdwijnen. Hierdoor zal er een perceel met een oppervlakte van ….m2 beschikbaar komen. Gedacht wordt om dit perceel met woningbouw te herbestemmen. De Zutphensestraat Vanuit het oude centrum van Brummen voerde een uitvalsweg in noordelijke richting. Deze is nu ‘geknipt’ in de Burgemeester de Wijslaan en in het verlengde daarvan de Zutphensestraat. Deze ontsluiting wordt in noordelijke richting steeds minder lommerrijk. Na de kruising met de G.K. van Hogendorpstraat is de straatbeplanting niet meer dominant en is de bebouwing van jonger datum. De omgeving van de locatie In de omgeving van de bebouwingslocatie kunnen 3 bebouwingstypologieën onderscheiden worden. 1: de woonhuizen; kleine korrelgrootte, relatief kleine kavels. 2: villa’s en landgoederen. Grotere korrel; meestal van oudere datum; soms parallel aan de (huidige) straat soms in een hoek. Kenmerkend zijn de grote percelen en de landschappelijke tuinen. 3: hoekwoningen. De vormgeving, situering, architectuur van deze bebouwing speelt in op de ligging aan een hoek. De locatie De locatie ligt in het verlengde van de Zutphensestraat, ten zuidoosten van de kruising van de Zutphensestraat en de G.K. van Hogendorpstraat en grenzend aan ’t Goor. De locatie sluit aan op de bebouwing aan de Zutphensestraat.
Die heeft aan de oostzijde een strook voor voetgangers, langsparkeervakken en verhoogde bakken met boomaanplant. De totale strook is ca 3,5m breed. De erfafscheiding is vormgegeven met een laag hekwerk of een haag. Alle woningen hebben een voortuin en een uitweg. In de richting van het centrum zijn boombakken achterwege gebleven omdat daar grote, prachtige bomen op particuliere grond ruimtelijk als straatbomen werken. De witte villa aan de oostzijde van Zutphenseweg is ‘in lijn’ en parallel met de overige huizen gebouwd. Deze villa heeft, in vergelijking met villa’s in de omgeving, een relatief klein kavel en een relatief kleine tuin. De meeste woonhuizen zijn voorzien van een zadeldak haaks op de straat. Aan de overzijde van de Zutphenseweg bevindt zich ‘Klein Hartenstein’. Dit is een landgoed met een grote tuin en veel groen waarvan de lange laurierhaag een belangrijke bijdrage levert aan het groen straatbeeld. Aan de achterzijde van de woningen bevindt zich ’t Goor: een relatief groot, openbaar toegankelijk, park met daarin een school. Algemene randvoorwaarden Bij het bepalen welke bebouwingsmodellen geschikt kunnen zijn is het wenselijk vooraf enkele randvoorwaarden te formuleren. De nieuwbouw moet zich immers voegen binnen de bestaande gebouwde context en niet als een ‘alien’ de aansluiting met de omgeving missen: • • •
Architectuur van de bebouwing moet inspelen op de ‘hoeksituatie’ Géén ‘open’ hoek (met terugliggende bebouwing) Bebouwing parallel aan de straat; in lijn met de bestaande bebouwing
• • • • • • •
De bestaande strook (3,5m breed) aan de Zutphensestraat doortrekken; bomen/bezoekersparkeerplaatsen ntb Voortuin of groenstrook aan voorzijde (conform de bestaande bebouwing) Korrelgrootte passend bij de bestaande bebouwing Bebouwingshoogte maximaal 2 lagen met kap; hoekbebouwing 3 lagen met kap Een kap is een èchte kap . Met een nok. Zonder platdak Evt. bezoekersparkeren als langsparkeren aan de straat organiseren Bewonersparkeren niet in parkeerkelder (tenzij geheel onder de grond) maar op MV
Modellen Bij het ontwikkelen van modellen speelt de parkeervoorziening een belangrijke rol. En wel in het bijzonder een bovengrondse of een ondergrondse voorziening. In schetsverkavelingen (1 hoekbebouwing en daarnaast 1 vrijstaand bouwvolume) zijn maximaal 13 woningen stedenbouwkundig mogelijk. Ondergronds parkeren is een dure parkeeroplossing, maar laat veel bruikbare tuinfunctie over. Bovengronds parkeren is een oplossing die meer bij een ‘huur’situatie past. Maar daarvoor is een oppervlakte van circa 500m2 nodig……(22 pp bewoners; 4pp bezoekers(langs)parkeren aan de straat. Dat is een enorme aanslag op bruikbare tuin met consequenties voor de kwaliteit van het woongenot. Bebouwing met één groter bouwvolume op de hoek is compacter en geeft minder ‘verliezen’ aan tussenruimtes. Aantal woningen ook geringer, dus ook minder parkeerplaatsen nodig.