(115) Bijlage met achtergrondinformatie ten behoeve van de Routekaart Woningbouw

Bijlage met achtergrondinformatie ten behoeve van de Routekaart Woningbouw Het college heeft in verband met de forse woningbouwopgave opdracht gegeven om een actiegericht sturingsinstrument op te stellen om de woningbouw te versnellen. De huidige werkwijze is teveel reactief (registrerend) zonder dat proactief gestuurd wordt op de realisatie van het woningbouwprogramma, maar ook wordt er onvoldoende integraal gestuurd op de woningbouwprojecten zodat vaak tussentijds aanpassingen moeten plaatsvinden. Voor de opdracht is bestaand beleid het uitgangspunt geweest, is er onderzocht welke instrumenten bijdragen aan beleidsuitgangspunten (betaalbaarheid / beschikbaarheid) en is gekeken hoe er een versnelling kan plaatsvinden in de interne processen. Ons belangrijkste kader voor woningbouw is onze Woonagenda en Woonzogvisie Binnen Brummen is het lokale woonbeleid opgenomen in de Woonagenda 2019-2023. Het bevat een lange termijn visie op het gebied van wonen en bestaat onder andere uit een kwantitatief en kwalitatief kader. In de woonagenda is het kwantitatieve kader als dynamisch instrument opgenomen zodat meebewogen kan worden met een veranderende behoefte aan woningen. Voor het kwalitatieve kader is een onderzoek uitgevoerd zodat de focus van Brummen komt te liggen op die woningen waar het meeste behoefte aan is.

Voor Brummen betreft dat inzetten op sociale huurwoningen, middenhuur woningen, betaalbare koopwoningen, levensloopgeschikte woningen en in mindere mate duurdere koopwoningen. Voor ouderenwoningen en andere woonvormen is de Woonzorgvisie leidend. In het coalitieakkoord is de ambitie uitgesproken om bij te dragen aan een woningmarkt die de mogelijkheid biedt aan onze inwoners om binnen de gemeente te blijven wonen. Daarnaast dragen woningen bij aan de vitaliteit van onze kernen en moet Brummen groeien naar 10.000 inwoners. Er dient zodanig gestuurd te worden op de bouwopgave zodat zestig procent van de woningen valt in de categorieën: betaalbare koop, betaalbare huur en woningen onder de huurtoeslaggrens. Acties toegelicht Versnellen en stroomlijnen: Vanuit gesprekken met stakeholders is gebleken dat het niet altijd helder is voor initiatiefnemers hoe zij een plan zelf vooraf kunnen toetsen, aan welke eisen het plan en de aanvraag moeten voldoen en waar zij het plan kunnen indienen. Deze actie is dan ook vooral gericht op de klant. We zorgen voor 1 loket, 1 aanspreekpunt en een soepel intern proces. Zo helpt de regisseur woningbouw indien nodig klanten op weg met het invulformulier, komt er een website speciaal gericht op woningbouw en zal de regisseur een eerste aanspreekpunt zijn voor alle vragen. Met deze actie willen we de dienstverlening te verbeteren.

Actie Inzetten sturingsinstrumentarium Sturingsinstrumenten zorgen niet voor de belangrijkste actie, namelijk versnellen, maar zij kunnen wel een bijdrage leveren om het beleid opgenomen in de Woonagenda: beschikbaarheid en betaalbaarheid extra te stimuleren, te verwezenlijken. Het belangrijkste sturingsinstrument betreft het lokale woonbeleid waarin het bestuur een duidelijke focus aanbrengt voor het te realiseren woningbouwprogramma. Initiatieven die ingediend worden, moeten passen in de uitgangspunten opgenomen in het woonbeleid. Bij het opstellen van de Routekaart is het bureau ook gevraagd om de mogelijk in te zetten instrumenten op een rij te zetten en is samen met verschillende disciplines beoordeeld of het instrument ook voor Brummen zinvol is. In de afweging is beoordeeld of het doel welke een instrument kan bereiken relevant is voor Brummen (is er een probleem?), hoeveel inspanning kost een instrument (kosten baten) en of het doel ook op een andere wijze (efficiënter) bereikt kan worden. De instrumenten die naar onze mening een positieve bijdrage leveren aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn in de routekaart opgenomen. Hieronder zullen we de instrumenten benoemen. Er zijn instrumenten die we al inzetten en behouden, in gewijzigde vorm inzetten en instrumenten die we niet inzetten.

Instrumenten die we behouden: Woonagenda: Belangrijkste kader op het gebied van wonen, basis voor het maken van prestatieafspraken met corporatie en huurdersbelangenorganisatie. Prestatieafspraken:

Belangrijkste kader voor voorraad en nieuwbouw sociale huurwoningen. Wordt gebaseerd op de thema’s opgenomen in de Woonagenda, Woonzorgvisie, maar straks ook de Routekaart woningbouw en de woondeal. Toetsingskader woningbouw: Nu geactualiseerd in de Routekaart woningbouw. Kader waarmee nieuwe initiatieven getoetst kunnen worden aan beleidsuitgangspunten. Grondprijsbeleid De huidige nota grondbeleid laat het voeren van actief grondbeleid toe. Ligt op Groen Wordt nog toegepast. Verhuiscoach Is actief in de gemeente, zorgt voor doorstroming in de voorraad. Zelfbewoningsplicht • Door een zelfbewoningsclausule op te nemen in koopcontracten kunnen gemeenten voor een bepaalde periode vastleggen dat de koper zelf in zijn of haar woning moet wonen. Dit voorkomt het opkopen en verhuren van betaalbare koopwoningen. Is alleen van toepassing op nieuwbouwwoningen; •

In principe kan een zelfbewoningsplicht voor onbepaalde termijn gelden, mits de maatregel voldoet aan de beginselen van redelijkheid, proportionaliteit en doeltreffendheid.

Instrumenten in gewijzigde vorm Anterieure overeenkomsten bij uitgifte eigen grond en wijziging bestemmingsplan • Een anterieure overeenkomst kan worden gebruikt voor een overeenkomst over grond die niet in eigendom van de gemeente is; • Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een (wijziging van het) bestemmingsplan en heeft dus een publiekrechtelijke basis maar een privaatrechtelijke uitvoering; • Inhoudelijk kan in een anterieure overeenkomst dezelfde soort afspraken worden gemaakt als in een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst; • De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over: - het type woningen (segment, prijs, grootte); - De manier waarop de woningen worden bestemd en behouden als middeldure huurwoningen (voor koopwoningen is dat lastiger en zal dit in combinatie met een andere regeling zoals antispeculatiebeding of terugkoopregeling moeten gebeuren); • Leges/gelden voor plankosten etc. (denk hierbij ook aan LOG gelden); • Een eventuele realisatieplicht en termijn na vergunningverlening. Weging: Voordelen • • • •

Toepasbaar bij de uitgifte van eigen grond en als voorwaarde voor medewerking bij het aanpassen van het bestemmingsplan Kostenverhaal (bijvoorbeeld aanleg openbare voorzieningen) kan vooraf met ontwikkelaars worden vastgelegd; Nieuw: Gemeentelijke prioriteiten (bijv. prijs segmentering, instandhoudingstermijn) kunnen in contracten worden vastgelegd. Nieuw: Bij maatwerkafspraken (moeilijk te ontwikkelen locaties met sociale koopwoningen of goedkope woningen kan een afdracht opgenomen worden.

Nadelen • Langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium.

• Geen extra eenmalige inzet nodig. Advies Invoeren. De impact op het borgen van het woningbouwprogramma uit de woonagenda is groot. Daarnaast is dit instrument makkelijk en zonder veel kosten in te voeren in de huidige manier van werken. Het borgen van de instandhoudingstermijn wordt opgenomen in de overeenkomst voortkomend uit de doelgroepenverordening.

Nieuwe instrumenten die ingezet gaan worden Doelgroepenverordening • De doelgroepenverordening vormt in combinatie met het bestemmingsplan een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen (borgen percentages sociale huur, sociale koop en middenhuur); • Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en (indien van toepassing) het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd; • In de doelgroepenverordening kan het volgende geregeld worden: • De maximale aanvangshuurprijs voor middenhuur (sociale huur en sociale / goedkope koop) • De doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen); • Instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode Let op: Vanaf moment inwerking treding Omgevingswet. Vanaf dat moment zal de Doelgroepenverordening komen te vervallen en opgaan in het Omgevingsplan. Hier zal de gemeente rekening mee moeten houden bij het opstellen van het Omgevingsplan, wel is er een overgangstermijn van kracht.

Weging: Voordelen Nadelen • Een stevige wettelijke basis om nieuwbouw te • Administratieve last: de uitvoering van de verordening vereist controle en handhaving op naleving. Deze inzet wordt sturen naar doelgroepen, stevige positieve imgeschat op ongeveer 0,2fte per jaar. Daarnaast zal ongepact op doelstellingen routekaart; veer 80 tot 100 uur aan inzet nodig zijn om de doelgroepen• In principe overal toepasbaar (eigen grond of verordening op te stellen.; niet); • Beperkende regels kunnen negatieve invloed hebben op • Zorgt voor daadwerkelijke beschikbaarheid haalbaarheid woningbouw; voor langere termijn; • De instandhoudingstermijnen zijn gelimiteerd. Grote capaciteitsinzet noodzakelijk voor ruimtelijke orde• Krachtig in combinatie met woningbouwpro- • ning indien woningen specifiek bestemd moeten worden. gramma t.a.v. goedkope huur en koop in de • Grote capaciteitsinzet indien gekozen wordt om de bestemwoonagenda; mingsplannen nadien weer te wijzigen bij veranderende • Goede basis voor borging van woningbouw woningmarkt indien doelgroepenverordening voor de doelgroepen ook na het invoeren van de Omgevingswet. • Advies Invoeren in veranderende vorm: Omdat een vertaling van de doelgroepenverordening in bestemmingsplan teveel capaciteit kost, wordt voorgesteld de doelgroepenverordening in afgeslankte vorm in te zetten. De afspraken (huurprijzen.

koopprijzen, doelgroepen en instandhoudingstermijn) worden opgenomen in een anterieure overeenkomst.

Kettingbeding/antispeculatie beding • Een antispeculatiebeding is een beding dat opgenomen wordt in het koopcontract van nieuwbouwkoopwoningen die worden gerealiseerd voor een specifieke doelgroep; •

Het beding is erop gericht om speculatie in de eerste jaren van bewoning te voorkomen. Dit wordt bewerkstelligd door in het koopcontract als voorwaarde op te nemen dat gedurende een bepaalde termijn de woning niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mag worden;

•

Indien er toestemming voor verkoop wordt gegeven, dan wordt aan de hand van een rekensom de maximale verkoopprijs vastgesteld (waarbij de oorspronkelijke aankoopprijs wordt geïndexeerd en wordt vermeerderd met aantoonbare meerkosten). Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete verschuldigd;

•

Er lijkt geen wettelijke restrictie te zijn op de lengte van de termijn van het antispeculatiebeding. Mits dit is getoetst aan de beginselen van redelijkheid, proportionaliteit en doeltreffendheid. Vaak wordt daarom een termijn van maximaal 5 jaar aangehouden.

Weging: Voordelen • Moedwillige speculatie wordt voorkomen. • Financiële verrekening levert geld op dat weer kan worden ingezet voor bijvoorbeeld realiseren van goedkope/betaalbare woningen.

Nadelen • Administratieve last: handhaving, controle, veel discussie over indexering en/of verrekening zelf aangebrachte voorzieningen. • Na eerste mutatie wordt woning tegen marktprijs verkocht en is waarschijnlijk niet meer bereikbaar voor gewenste doelgroep.

Advies Invoeren voor betaalbaar koopsegment (tot 355.000) indien de markt hier aanleiding toe geeft. De kosten voor invoering en handhaving zijn relatief laag.

Hieronder worden de instrumenten toegelicht die we vooralsnog niet inzetten. Huisvestingsverordening (zie ook document D404546, als bijlage toegevoegd) • In de huisvestingsverordening kan de gemeente woonruimte in de sociale huursector en middenhuur aanwijzen waarvoor een huisvestingsvergunning benodigd is. Sinds 2019 mogen gemeenten voor “alle” woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur stellen, in plaats van alleen voor goedkope sociale huur woonruimte; • •

•

Via de verordening kan de gemeente ook bepaalde groepen voorrang/urgentie verlenen, inclusief 25% lokaal maatwerk (mensen uit de eigen gemeente); In de huisvestingsverordening kunnen ook wijzigingen ten aanzien van de woningvoorraad- samenstelling (zoals het splitsen, omzetten, samenvoegen van woningen) vergunning plichtig gemaakt worden. Dat kan zowel voor huur- als koopwoningen (zie woningsplitsing); Het kabinet werkt momenteel aan een wijziging van de huisvestingswet waardoor het mogelijk wordt om tot maximaal 50% van alle vrijgekomen (sociale- en midden) huurwoningen toe te wijzen aan eigen bewoners. Ook kan een deel (30%) van de betaalbare koopwoningen (tot 355.000) toegewezen kunnen worden op deze grond.

Weging: Voordelen • Met de verordening kan optimaal invloed uitgeoefend worden op toewijzing van sociale huur- en midden huurwoningen aan passende doelgroep: stevige positieve impact op doelstellingen routekaart; • ook kan de gemeente invloed uitoefenen op het beter benutten van de eigen voorraad door te stimuleren dat grotere woningen makkelijker gesplitst kunnen worden; • met voorrangsregels kan doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden, ook kan de gemeente invulling geven aan de motie “Vreemd aan de orde van de dag” (16 december 2021) die oproept tot het toewijzen van woningen aan mensen die reeds in Brummen wonen; • Tot slot kan in de huisvestingsverordening het opkopen en verhuren van koopwoningen worden voorkomen (vergunning verplicht);

Nadelen • Voor het instellen voor dit instrument zal eerst aangetoond moeten worden dat er sprake is van een onevenwichtige verdeling van de woningvoorraad door een schaarste onderzoek. • De verordening is voor vier jaar van kracht, daarna moet schaarste van de woonruimte opnieuw worden aangetoond; • Er is sprake van administratieve last bij de uitvoering (handhaving, controle, vergunning- verlening). Door de verordening op regionaal niveau in te voeren, kan dat enigszins beperkt blijven. • Bestemmingsplannen zijn momenteel niet flexibel opgesteld zodat een toename van het aantal woningen door middel van splitsing achteraf procedureel nog geregeld moeten worden. Dit kost tijd en geld. Dit kan beter geregeld worden door splitsingenbeleid op te stellen

Advies Niet invoeren. Op dit moment is er geen sprake van een onevenredige verdeling van de woningvoorraad.

Opkoopbescherming Beschrijving: • Vanaf 1 januari 2022 kan de gemeente een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen buurt(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. • De bedoeling is te voorkomen dat bijna alle woningen worden opgekocht door projectontwikkelaars en huisjesmelkers, die niet van plan zijn om er zelf te gaan wonen • Deze maatregel zou de zelfbewoningsplicht in anterieure overeenkomsten kunnen vervangen. • De opkoopbeschermingsmaatregel wordt via de huisvestingsverordening ingevoerd. Hierin kan de gemeente categorieën van woningen aanwijzen (in bepaalde gebieden), waarvoor de opkoopbescherming geldt. De maatregel is uitsluitend van toepassing op goedkope en middeldure woningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt per gemeente. Er zal een bepaalde WOZ-grens worden gesteld. Vooralsnog wordt in het algemeen de NHG grens gehanteerd. • De wettelijke grondslag voor deze maatregel vervalt drie jaar nadat deze in werking is getreden. • Verder zijn een aantal zaken van belang: o De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na de invoering worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

o Wanneer een woning, die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag alleen worden verhuurd wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning aanvraagt. Weging: Voordelen Nadelen • Voorkomt dat goedkope en betaalbare koop- • Administratieve last: de uitvoering van de verordening verwoningen makkelijk opgekocht kunnen woreist controle en handhaving op naleving. den voor de verhuur. • Noodzakelijkheid moet worden aangetoond. • Kan op wijkniveau worden toegepast en niet • Geeft geen garantie dat nieuwe goedkope koopwoningen alleen op grond van de gemeente. gebouwd zullen worden. • Is van toepassing op de bestaande en nieuwe woningvoorraad. • Gemeente kan eigen definities van goedkoop en middelduur handhaven • Blijft van kracht ook nadat een verhuurde woning wordt verkocht Advies Nog niet invoeren: Dit is een relatief zwaar middel en vanuit onze WOZ gegevens is niet gebleken dat panden veelvuldig worden opgekocht door investeerders. Het opnemen van een zelfbewoningsplicht in verkoopcontracten van nieuwbouwwoningen wordt voorlopig geschat als afdoende middel.

Leegstandsverordening Beschrijving: • Met een leegstandsverordening kunnen gemeenten laten zien dat zij serieus en systematisch van plan zijn leegstand aan te pakken en zo de druk op eigenaren verhogen om leegstand te voorkomen; • Gemeenten kunnen in een leegstandsverordening regels vaststellen voor het melden van leegstand van gebouwen en/of woningen, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht en het opleggen van bestuurlijke boetes; • Tegelijkertijd moet gemeente de leegstaande panden die op basis van de verordening gemeld worden registreren. Dit biedt de gemeente inzicht in welke panden waar leeg staan; • Op basis hiervan kan de gemeente beleid ontwikkelen om de leegstand tegen te gaan. Weging: Voordelen

Nadelen

•

Zorgt voor goed overzicht van de huidige leeg- • Administratieve last: de uitvoering van de vereiste registrastand in de gemeente. tie van gemelde leegstaande panden en handhaving om niet gemelde panden op te sporen en te registreren. • Kan eigenaren van grond en woningen aansporen tot verhuur of ontwikkeling. Zo wordt • Aanvullend instrumentarium is nodig om leegstand daadgrondspeculatie voorkomen werkelijk tegen te gaan. Advies Nog niet invoeren: Vooralsnog weegt het voordeel niet op tegen de nadelen. Het probleem is vooralsnog beperkt aan de orde. Mocht leegstand toenemen, dan kan invoering alsnog overwogen worden. Hierbij kan nog opgemerkt worden dat de Woningbouwregisseur proactief eigenaren kan benaderen om in overleg tot ontwikkeling (oplossing) te komen.

Terugkoop/verkoopregelingen Beschrijving: • Er bestaan diverse regelingen waarbij de koper van een woning een korting op de marktwaarde krijgt. Bij verkoop worden winst en verlies gedeeld; • Traditioneel lag het initiatief hier bij woningcorporaties, maar door aangescherpte regels (DEAB nietDEAB1, waarde van de woningen moeten op de balans blijven staan) zien we een terugtrekkende beweging. Andere partijen kunnen hier ook een rol in vervullen (gemeente, ontwikkelaars, beleggers et cetera); • De meest bekende regeling is KoopGarant waar een woning bij verkoop weer terug in eigendom komt van de verkoper (bijvoorbeeld een corporatie). In opkomst is Koopsmarter, waarbij een Stichting als tussenpersoon en financierder voor de gemeente garant staat. Voordeel hiervan is dat de gemeente wordt ontzorgd; • Dergelijke koopconstructies zijn doorgaans juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld; • Het erfpachtrecht wordt eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering.

Weging: Voordelen • Zorgt voor beschikbaarheid en regulering van koopwoningen die voor lagere- en midden- inkomens bereikbaar zijn (vanwege korting op verkoopprijs); • KoopGarant, Koopsmarter: langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep gegarandeerd door terugkoopgarantie.

Nadelen • Medewerking externe partij is nodig: woningcorporaties zijn terughoudend, wie stapt erin en wil risico lopen? • KoopGarant: gehoorde klacht is dat waardevermeerdering door verbouwingen en woningverbeteringen niet wordt meegenomen; • Vrij zwaar instrument dat of veel tijdsinvestering (indien gemeente het zelf regelt) óf relatief veel kosten met zich meebrengt als het wordt uitbesteed.

Advies Nog niet invoeren: Met invoering van de doelgroepenverordening in combinatie met anterieure overeenkomsten waarin een instandhoudingstermijn wordt opgenomen, is het gewenste effect van beschikbaarheid en betaalbaarheid voldoende geborgd. Vooralsnog is het daarmee een relatief zwaar instrument om nu al in te zetten.

Erfpacht Beschrijving: • Als iemand een woning op erfpachtgrond koopt, wordt hij of zij geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. De gemeente geeft het gebruiksrecht aan de erfpachter. • In de meeste gevallen is de grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In plaats van een eenmalige koopsom geeft erfpacht voor de gemeente een doorlopende bron van inkomsten. De erfpachter moet namelijk een jaarlijks bedrag aan de gemeente betalen, de erfpachtcanon. • De erfpachtcanon bestaat meestal uit een percentage van de waarde van de grond. 1

DEAB staat voor Diensten van algemeen en economisch belang. Niet DEAB activiteiten zijn in het algemeen activiteiten die niet bijdragen aan de taakstelling van de woningbouwcorporaties (e.g. realiseren en aanbieden betaalbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens).

• •

Als het gaat om gronden die de gemeente in erfpacht uitgeeft, kunnen in de erfpachtovereenkomst voorwaarden worden vastgelegd. De gemeente en de erfpachter kunnen in het erfpachtcontract ook afspraken opnemen over het gebruik van de grond en opstallen. Dit geeft de gemeente meer langjarige zekerheid dan bij verkoop omdat bij wijziging van het gebruik de gemeente daarover, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, zeggenschap heeft.

Weging Voordelen • Woningen beter bereikbaar voor huishoudens met lagere-/middeninkomens, omdat grond niet meegefinancierd wordt. • Denkbaar in de vorm van Koopgarant (moderne vorm van erfpacht). • Als er sprake is van eeuwigdurende erfpacht, wordt de kans vergroot dat de woning voor langere tijd betaalbaar blijft.

Nadelen • De erfpachter heeft alleen duidelijkheid bij langlopende erfpacht. Bij korte looptijd leidt erfpacht tot onzekerheid. • Elke 10 jaar kan de canon worden aangepast, waardoor de totale woonlasten wezenlijk kunnen veranderen met een te hoge woonlast als risico. • Banken kunnen kritisch staan ten opzichte van verstrekken van hypotheek. • Principiële kritiek: de overheid is geen “bank”. • Administratieve last: handhaving, controle, erf-pachtconstructie is complex in zijn uitvoering, zeker in geval van afkoop. • De erfpachter verwerft geen grond. • Er is twijfel of erfpacht een sterk dempende werking heeft op verkoopprijzen (zie bijvoorbeeld Amsterdam en Londen).

Advies Nog niet invoeren: Met invoering van de doelgroepenverordening in combinatie met anterieure overeenkomsten waarin een instandhoudingstermijn wordt opgenomen, is het gewenste effect van beschikbaarheid en betaalbaarheid voldoende geborgd. Vooralsnog is het daarmee een relatief zwaar instrument om nu al in te zetten

Verhuurdersvergunning (via Wet goed verhuurderschap in voorbereiding) Beschrijving: • Het vergunning plichtig stellen van verhuur is nog niet mogelijk, maar er is al in verschillende gemeenten mee geëxperimenteerd. Een wet is momenteel in voorbereiding. • Na positieve ervaringen aldaar heeft de minister aangekondigd dat er een landelijk vervolg komt. De wet is momenteel in de maak en moet het mogelijk maken om in alle gemeenten verhuurders te toetsen aan landelijke voorschriften. • Verhuurders die zich aan de regels houden hoeven geen vergunning aan te vragen, zo is het idee. Verhuurders die wél regelmatig de huurregels overtreden, bijvoorbeeld door huurders te intimideren of discrimineren of door panden te verhuren voor illegale praktijken, zouden verplicht kunnen worden tot het aanvragen van een vergunning. • Als ze niet aan de voorwaarden voor die vergunning voldoen, kan de gemeente de vergunning intrekken en het beheer van het pand overnemen. Weging Voordelen • Zorgt voor effectieve aanpak huisjesmelkers. • Kan ingezet worden om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren

Nadelen • Administratieve last: handhaving, controle, vergunningverlening.

Advies Niet invoeren: Er is te weinig bekend over de daadwerkelijke vorm van dit instrument. Op basis van WOZ gegevens spelen huisjesmelkers een zeer beperkte rol op de woningmarkt in Brummen. Daarnaast bevat de wet goed verhuurderschap algemene basisregels om wanpraktijken te voorkomen. Indien deze basisregels onvoldoende blijken te zijn, kan gekozen worden om met vergunningen te gaan werken.

Vereveningsfonds Beschrijving • Uitgangspunt is dat een ontwikkelende partij een bepaald percentage sociale huur/koopwoningen in het programma opneemt; • In een kleine gemeente zoals Brummen lukt dit alleen niet altijd. Een vereveningsfonds verplicht ontwikkelaars van projecten die niet aan de kaders van de woonvisie voldoen deze woningen elders zelf te realiseren of een afdracht te doen in een fonds (doorgaans een bedrag per woning). De ontwikkelaar moet wel kunnen aantonen waarom zij niet aan dit minimumpercentage kan voldoen (bijvoorbeeld een complexe inbreidingslocatie); • Een compensatiefonds bouwt geen woningen, het is een stok achter de deur. Het geeft alleen garantie op een financiële bijdrage. In de praktijk kopen ontwikkelaars de eisen uit woonbeleid soms liever af om zo geen goedkope woningen te hoeven bouwen. Dit kan voorkomen worden door voorwaarden te stellen waaronder ontwikkelaars een afdracht kunnen doen. Weging Voordelen • Kan flexibiliteit bieden om ook op moeilijk te ontwikkelen locaties woningen te realiseren.

Nadelen • Bij gebruikmaking vereveningsfonds dienen alle voorwaarden vooraf goed beschreven worden. Wanneer mag/ kan van dit fonds gebruik gemaakt worden. • Gelden in dit fonds mogen alleen gebruikt worden voor de voorwaarden zoals opgenomen in het fonds. Bij een verandering van de woningmarkt mogen deze gelden niet voor een ander doel ingezet worden. • Het fonds geeft een zware administratieve last, waarbij alle inkomsten en uitgaven verantwoord moeten worden binnen dit fonds.

Advies Niet invoeren: De voordelen wegen niet op tegen alle nadelen. Zware administratieve last. Deze maatwerkafspraken kunnen ook privaatrechtelijk overeen gekomen worden via een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomsten zijn privaatrechtelijk afdwingbaar. Daarnaast zijn de gelden die betaald worden aan de gemeente wel vrij inzetbaar indien de markt veranderd of als er op een ander vlak een hogere urgentie is.

Starterslening • Met de Starterslening wordt het verschil overbrugd tussen de prijs van de woning en het maximale bedrag dat geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie; •

Volgens het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) krijgen kopers hiermee maximaal 20% meer bestedingsruimte, boven op de hypotheek (tot een maximum van € 37.000);

•

Voor de Starterslening worden de eerste 3 jaar geen maandlasten betaald. Daarna wordt periodiek bekeken of de rente en aflossing over de Starterslening betaald kunnen worden;

•

Gemeenten kunnen zelf ook nog aanvullende voorwaarden opstellen.

Weging Voordelen • Vergroot betaalbaarheid koopwoning voor bepaalde doelgroepen: steun in de rug om goedkopere/middeldure koopwoningen bereikbaar te maken voor starters.

Nadelen • Kan op de woningmarkt prijsverhogend effect hebben • Geld lenen kost geld. Extra leningen zorgen voor een risico van onverantwoord hoge schulden onder doelgroepen met relatief lage inkomens. • Administratieve last

Advies Niet invoeren: Door optimaal te sturen op ons woningbouwprogramma en inzet van de doelgroepenverordening wordt verwacht dat de betaalbaarheid voldoende gebord is.

Actie toepassen nieuw toetsingskader woningbouw Na vaststelling van de Woonagenda 2019-2023 heeft er geen actualisatie plaatsgevonden van het afwegingskader woningbouw. Alhoewel het afwegingskader geen afbreuk doet aan de kwaliteit is een heldere formulering wenselijk. Het toetsingskader zoals deze nu voorligt is geactualiseerd naar de uitgangspunten opgenomen in de Woonagenda (sturing op betaalbaarheid en beschikbaarheid) en geeft ontwikkelaars en inwoners duidelijkheid over haalbare woningbouwinitiatieven. Het toetsingskader is helder geformuleerd en bevat algemene richtlijnen voor het toevoegen van woningen en overige richtlijnen (locatie specifieke voorwaarden) voor de 2 grote kernen, kleine kernen, buitengebied en buurtschappen. Op deze manier denken we in combinatie met het intake formulier en de website (in ontwikkeling) een klantgerichte communicatie in te richten. Er is bewust gekozen om de woningmarktsegmenten (maximale verkoopprijzen) op te nemen in het toetsingskader. Hierdoor kan het college bij veranderende marktomstandigheden (bijvoorbeeld sterke stijging rente / ontwikkelingen op gebied van duurzaamheidsleningen) maximale verkoopprijzen van de marktsegmenten tussentijds aanpassen. Zo blijft het toetsingskader actueel en belangrijker nog, de betaalbaarheid voor inwoners gegarandeerd.

Actie zoeken naar nieuwe locaties Voor de korte termijn zijn er nog enkele locaties die verder uitgewerkt worden, maar voor de lange termijn zijn nieuwe locaties noodzakelijk om ook dan te kunnen voorzien in de realisatie van nieuwe woningen. Nieuwe woningen dragen bij aan de vitaliteit van onze kernen, maakt dat we jongeren en gezinnen kunnen aantrekken en kunnen we voldoen aan de wens om de kern Brummen te laten groeien naar 10.000 inwoners. Parallel aan de routekaart is besloten WVG te vestigen op enkele locaties grenzend aan de kern Brummen (het stationsgebied). Naast de grote locaties is er in deze paragraaf ook aandacht voor lokale initiatieven. Met een helder toetsingskader, website en de woningbouwregisseur is er meer ruimte om lokale initiatieven beter te begeleiden en te inspireren om tot ontwikkeling te komen. Actie actief monitoren en bijsturen Om in te kunnen spelen op een dynamische markt is een goede monitoring van belang. Op dit moment is er nog geen vaste format beschikbaar. Ook zijn er geen vaste momenten per jaar waar op het college en de raad geïnformeerd worden over de voortgang van de woningbouwprojecten. Door actiever te monitoren en te evalueren kan in een vroeg stadium bijgestuurd worden.