(114) Schriftelijke reactie op de motie van 16 december 2021 met als onderwerp toewijzen woningen eigen inwoners

404546 Schriftelijke reactie op de motie van 16 december 2021 met als onderwerp: toewijzen woningen eigen inwoners Op 16 december is volgende motie ingediend door de VVD, PvdA, C.J Wijnhoven-Kleihorst en B. Klok: Overwegende dat: • In Brummen behoefte is aan woningen voor starters, middeninkomens en senioren; • Er recht is op vrije vestiging; • Inwoners van Brummen daardoor minder snel in aanmerking komen voor een huis in de eigen gemeente. Concluderende dat: • Het kabinet wil dat gemeenten de mogelijkheid krijgen eigen inwoners voorrang te geven bij het kopen van een nieuwbouwwoning; • Daartoe de huisvestingswet wordt gewijzigd en ter consultatie voorligt; • Gemeenten dan 30 procent van de nieuwbouwwoningen met een prijs tot 355.000 euro (de NHG grens) kunnen toewijzen aan eigen inwoners; • De verwachting is dat de huisvestingswet nog in 2022 zal zijn gewijzigd. • Tot die tijd al afspraken gemaakt kunnen worden met projectontwikkelaars om woningen in eerste instantie aan te bieden aan inwoners van Brummen alvorens deze verder in de markt te zetten. Roept het college op om vooruitlopend op de wijziging van de huisvestingswet in gesprek te gaan met de projectontwikkelaars. Daarbij met overtuigingskracht aan te geven dat zij nieuwbouwwoningen tot een prijsklasse van € 355.000 euro in eerste instantie aanbieden aan de eigen inwoners of aan hen die een economische binding hebben.

Zodra de huisvestingswet is gewijzigd een huisvestingsverordening op te stellen waarin wordt geregeld dat maximaal 30 procent van de nieuwbouwwoningen wordt toegewezen aan eigen inwoners. De routekaart wonen, die binnenkort naar de raad komt, hierop aan te passen. en gaat over tot de orde van de dag. Met deze motie wordt geanticipeerd op de aanstaande wijziging Huisvestingswet 2014, waarbij de onderdelen woningtoewijzing van sociale koopwoningen in de motie centraal staat. Op dit moment is de wetgeving nog in voorbereiding en dient in aangepaste vorm na advies van de Raad van State eerst nog behandeld te worden in de Tweede kamer (datum 21 maart 2023). Vanuit de memoire van toelichting wetgeving die voorligt zal ingezoomd worden op de wens van de raad, verwoord in de motie, het toewijzen van woningen aan eigen inwoners. Wat is de strekking van de huidige wet ten aanzien van de toewijzing? Het uitgangspunt bij de Huisvestingswet is het recht van vrije vestiging. Iedereen die wettig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en er vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen. Dit grondrecht kan slechts bij wet beperkt worden als dat noodzakelijk is voor het algemeen belang. De beperking op dit recht van vrije vestiging wordt dus geregeld in de Huisvestingswet.

De Huisvestingswet zegt het zo: toewijzingsregels zijn alleen mogelijk voor ‘zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden’. Daarnaast kunnen op basis van het criterium ‘leefbaarheid’ nadere regels worden gesteld. Als de gemeente toewijzingsregels wil hanteren, moet zij een huisvestingsverordening vaststellen waarin is geregeld in welke gevallen een huisvestingsvergunning nodig is. Deze verordening mag voor maximaal 4 jaar worden vastgesteld. In die periode is het de bedoeling dat een gemeente de

structurele problemen op de woningmarkt aanpakt. Als dat niet of onvoldoende lukt, dan kan de gemeenteraad na 4 jaar uiteraard wel opnieuw een verordening vaststellen. De Huisvestingswet ziet toe op regulering van de huurmarkt. Een gemeente mag toewijzingsregels vaststellen voor de goedkopere huurwoningenvoorraad. Gemeenten mogen zelf bepalen wat de goedkope, en dus vergunningplichtige, voorraad is. Regulering van de koopwoningmarkt is niet toegestaan. Voorstel tot verandering wet (ingezoomd op toewijzing): a. Verhoging voorrangspercentage bij lokale binding (huurwoningen) Gemeenten kunnen op dit moment in een huisvestingsverordening bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor maximaal 50% van het totaal voorrang wordt verleend aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio (regionale binding). Voor de helft van deze 50% (25% van het totaal) kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern (lokale binding).

Met het wetsvoorstel vervalt de maximering van het voorrangspercentage van lokale binding van 25%, waardoor gemeenten vrij zijn om naar eigen inzicht het gehandhaafde voorrangspercentage van 50% bij de verlening van huisvestingsvergunningen te verdelen tussen groepen die aan de woningmarktregio of aan (een deel van) de gemeente zijn verbonden. b. Toewijzen van sociale koopwoningen aan doelgroepen (30%) Het wetsvoorstel maakt dit mogelijk voor woningen met een koopprijs van ten hoogste de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens). Per 1 januari 2022 is deze grens gesteld op € 355.000. Op deze wijze kan een koper van een sociale koopwoning wiens inkomen boven het door de verordening gestelde maximum ligt geen vergunning krijgen om daarin te kunnen wonen, zodat de woning beschikbaar blijft voor lagere inkomensgroepen. Binnen deze vergunning kan op basis van een onevenwichtige verdeling van de woningen ook bindingsvereisten worden opgenomen. In het voorstel van de wet wordt geen onderscheid gemaakt in bestaande woningen of nieuwbouwwoningen. Huurmarkt situatie Brummen: De uitdrukkelijke voorwaarde is dat er sprake moet zijn van schaarste. Dat moet ook aangetoond worden door een schaarsteonderzoek.

Daarin worden doorgaans parameters betrokken als wachttijden, reactiegraad op vrijkomende woningen, aantal geregistreerde woningzoekenden, actief en passief woningzoekenden (staat men alleen geregistreerd of is men daadwerkelijk actief (reageren op advertenties) en verhouding bij daadwerkelijke toewijzing tussen lokale woningzoekenden en woningzoekenden van buiten de gemeente (regio of van buiten de regio). Met name die laatste is zeer relevant omdat die wat zegt over de mate van schaarste en de vraag of sprake is van verdringing van lokaal woningzoekenden. Daar lijkt in Brummen geen sprake van. Zonder verordening wordt al jaren minimaal 60% van de sociale huurwoningen toegewezen aan inwoners van de gemeente Brummen. Omdat een hoger percentage aan huurwoningen wordt toegewezen dan voorgesteld wordt als maximum in het wetsvoorstel, heeft een huisvestingsverordening voor de huurmarkt geen meerwaarde voor Brummen. Koopwoningenmarkt in Brummen: Ook is het na inwerking treding van het wetsvoorstel de verwachting om ook koopwoningen tot de NHG grens voor 30% toe te wijzen aan eigen inwoners door afgifte van huisvestingsvergunningen. De wet maakt geen onderscheid in bestaande woningen of nieuwbouw. Dit betekent dat woningeigenaren na inwerking treding van de huisvestingsverordening ook gebonden zijn aan deze regeling.

Zij mogen de woning dan ook alleen verkopen aan een koper die in het bezit is van een huisvestingsvergunning. Ook voor de koopmarkt zal aangetoond moeten worden dat er sprake is van verdringing van eigen inwoners op de koopwoningen markt. Het gaat dan specifiek om woningen met een maximale verkoopprijs tot de NHG grens. Uit de cijfers van het kadaster is gebleken dat in Brummen tussen 1 januari 2021 en juni 2022 46% van de woningen tot € 355.000 verkocht zijn aan eigen inwoners (ruim boven de 30%). Dit betreft ook de tijd van de grootste krapte op de woningmarkt. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2022 nam het aanbod van te koop staan de woningen gemiddeld met 42% toe en kwam ook een

einde aan de extreme prijsstijgingen. Op basis van deze gegevens zal ook voor de koopwoningen markt een huisvestingsverordening geen meerwaarde hebben. Overige informatie over huisvestingsverordening: Naast regulering in huurwoningen (straks ook koop) zou het volgende nog geregeld kunnen worden: • Urgentieregeling: welke doelgroepen krijgen voorrang bij toewijzing van een huurwoning; Dit is in Brummen ondergebracht via een urgentieregeling in Woonkeus verband. De urgentieregeling is zo vorm gegeven dat deze, na bundeling van het dossier onafhankelijk getoetst wordt. Ook is er een onafhankelijke bezwaren en beroepscommissie ingesteld. • Samenstelling woningvoorraad: concreet gaat het daarbij om regels om woningsplitsing of -samenvoeging mogelijk of juist onmogelijk te maken en een daaraan verbonden vergunningstelsel; Binnen Brummen worden er niet tot amper woningen via verkamering aangeboden om jongeren of andere doelgroepen te huisvesten. Het is niet nodig om hier op in te grijpen. Om splitsingen van woningen mogelijk te maken zal het beleid ‘Buitenplanse afwijkingsbevoegdheid’ aangepast worden. • Opkoopbescherming: als koopwoningen in de bestaande woningvoorraad worden opgekocht en vervolgens worden verhuurd, dan kan dat ten koste gaan van mogelijk schaarse (betaalbare) koopwoningen. Dat kan voorkomen worden door opkoopbescherming in te voeren.

Dat kan alleen via een huisvestingsverordening. Ook dan moet aangetoond worden dat sprake is van schaarste en dat er daadwerkelijk woningen worden opgekocht en worden verhuurd. Ook hier is in Brummen geen sprake van (gecontroleerd via WOZ-gegevens). Ook de kan verstoring van de leefbaarheid een grond zijn voor invoering van opkoopbescherming. Beide (schaarste en leefbaarheid) moeten dan voldoende onderbouwd worden. In de praktijk blijkt dat onderbouwing lastig is en regelmatig niet stand houdt voor de rechter. De gemeente Brummen kiest er niet voor opkoopbescherming in te stellen, omdat de noodzaak hiervoor niet aanwezig is. Ook hiervoor is dus geen huisvestingsverordening nodig. Wat moet er gebeuren bij instelling huisvestingsverordening Naast de eventuele baten van regulering (voldoende kansen voor lokaal woningzoekenden) moeten ook de lasten worden meegewogen. We noemen: • De kosten/doorlooptijd van een uitgebreider schaartseonderzoek; • Opstellen van een verordening; • Instellen van een vergunningstelsel; • Uitvoering van regels en handhaving. Nadelen van een huisvestingsverordening: • Je brengt een beperking toe op het recht van vrije vestiging; • Brengt extra kosten met zich mee.

Schaarste dient via een onderzoek vastgesteld te worden en indien de verordening wordt ingesteld, geld deze voor 4 jaren, met de voorwaarde dat Brummen ook oplossingsrichtingen ter uitvoering brengt om de aangetoonde krapte binnen 4 jaren op te lossen (indien aangetoond). Extra ambtelijke kosten door het opstellen en uitvoeren van de verordening (opstellen verordening / vergunningenstelsel / actieve monitoring 30% koopwoningen / handhaving); • Hoe monitoren we op de woning nauwkeurig of de 30% koop niet wordt overschreden?; • Verkopers kunnen de woningen bewust boven NHG grens te koop zetten om de regeling te ontwijken (prijsopdrijvend effect) • Bij een veranderende woningmarkt (recessie) kan een huisvestingsverordening nadelig uitpakken voor inwoners omdat ze hun woningen alleen nog aan inwoners van Brummen mogen verkopen; • Het woningbehoefteonderzoek betrof 900 toe te voegen woningen tot 2030, inclusief migratie. De ambitie is door het college verhoogd naar 1250 toe te voegen woningen. Voorkomen moet worden

•

dat de woningmarkt in Brummen teveel in balans komt door een doelgroep uit te sluiten die niet meer kan kopen in Brummen (een gezonde krapte indicator ligt tussen de 5 en de 10); Regio gemeenten gaan (tot op heden) ook nog niet werken met een huisvestingsverordening. Potentiële kopers die zich graag in Brummen zouden willen vestigen gaan dan uitwijken naar buurtgemeenten.

Conclusie Op basis van de indicatoren in de gemeente Brummen is het zeer onwaarschijnlijk dat voldoende schaarste voor het op mogen stellen van een huisvestingsverordening kan worden vastgesteld. Andere zaken die via een verordening kunnen worden gereguleerd, zijn (of kunnen) ook elders geregeld worden. Tot slot kunnen we stellen dat de lasten die met de invoering van een verordening en bijbehorend vergunningstelsel gemoeid zijn niet opwegen tegen de baten. Lokaal woningzoekenden komen immers zonder regulering al in voldoende mate aan bod.