(114) Haalbaarheidsonderzoek Wvg De Boele - D445319

445319

Gemeente Brummen

Haalbaarheidsonderzoek Wvg-locatie De Boele Brummen

Liesbeth Bijvoet Gerben Kok Patrick Klumper Johann Vincenz 9-10-2024

Inhoudsopgave Samenva ng ...................................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1. Inleiding............................................................................................................................. 4 1.1 Ves gen voorkeursrecht ............................................................................................................... 4 1.2 Haalbaarheidsonderzoek .............................................................................................................. 5 1.3 Beschrijving plangebied ................................................................................................................ 5 1.4 Onderzoekskader .......................................................................................................................... 6 Hoofdstuk 2 De analyses ........................................................................................................................ 7 2.1 De beleidsanalyse ......................................................................................................................... 7 2.1.1 Wonen ....................................................................................................................................

7 2.1.2 Blauw, groen, natuur ............................................................................................................. 9 2.1.3 Omgevingskwaliteit, landschap en erfgoed ........................................................................ 12 2.1.4 Duurzaamheid...................................................................................................................... 14 2.1.5 Mobiliteit ............................................................................................................................. 15 2.2 De Gebiedsanalyse ..................................................................................................................... 17 2.1.1. Het Landschap..................................................................................................................... 17 2.2.2 De cultuurhistorie ................................................................................................................ 18 2.2.3 De Ruimtelijke analyse ........................................................................................................ 20 2.2.4 Streekgids IJsselvallei, deelgebied Zuidelijke Flank ............................................................ 20 Hoofdstuk 3 De onderzoeken ...............................................................................................................

24 3.1 Natuur ......................................................................................................................................... 24 3.2 Water........................................................................................................................................... 25 3.3 Bodem ......................................................................................................................................... 28 3.4 Kabels en leidingen ..................................................................................................................... 29 3.5 Archeologie ................................................................................................................................. 31 3.6 Erfgoed en cultuurhistorie ........................................................................................................... 32 3.7 Externe veiligheid ....................................................................................................................... 32 3.8 Milieuzonering ............................................................................................................................ 33 3.9 S kstof ........................................................................................................................................

34 3.10 Verkeer ...................................................................................................................................... 36 Hoofdstuk 4 Markt- en stakeholdergesprekken .................................................................................. 36 4.1 Marktpar jen en corpora e....................................................................................................... 36 4.2 Stakeholders ............................................................................................................................... 38 Hoofdstuk 5 De conclusies en aanbevelingen...................................................................................... 40 5.1 Beleid ........................................................................................................................................... 40 5.2 Ruimtelijke aspecten .................................................................................................................... 40 5.2 Stakeholders ............................................................................................................................... 42

1

Bijlage .................................................................................................................................................... 43

2

Samenva ng

Om een beslissing te kunnen nemen over het daadwerkelijk verwerven van de Wvg-loca es is een haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk. Het haalbaarheidsonderzoek is expliciet onderdeel van de besluitvorming van het gemeentebestuur in het voorjaar 2023 en moet de weg vrijmaken voor het nemen van een verantwoord en gefundeerd besluit over het starten van de onderhandelingen. De centrale onderzoeksvraag bestaat uit twee deelvragen:  Zijn er wezenlijke belemmeringen aanwezig die woningbouw op De Boele in de weg staan?  Welke aandachtspunten komen uit het haalbaarheidsonderzoek naar voren waarvan het noodzakelijk, wenselijk of nu g is daarmee bij de verdere planuitwerking rekening te houden? Het haalbaarheidsonderzoek bestaat uit analyses, onderzoeken en verkenningen. De beleidsanalyse en de gebiedsanalyse geven geen aanleiding om niet met de onderhandelingen te starten. Aandachtspunt is dat in ‘De Visie op landschapstype landgoederen’ (2008) staat dat nieuwe bebouwing in de Oeverwal alleen op kleine schaal als passend wordt bevonden. In de bijlage is een lijst opgenomen van alle onderzochte beleidsdocumenten. Uit de uitgevoerde onderzoeken zijn geen wezenlijke belemmeringen voor woningbouw gekomen. Wel is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen zoals de milieuzonering van het aangrenzende bedrijventerrein De Hazenberg en de grondwaterstanden.

Ook moet nog nader onderzoek gedaan worden naar onder andere flora en fauna en s kstof. De stedenbouwkundige en financiële verkenningen laten zien dat een haalbaar plan mogelijk is maar dat scherpe keuzes gemaakt moeten worden. Om de onderhandelingsposi e van de gemeente te beschermen zijn de financiële cijfers niet in deze rapportage opgenomen. De marktanalyse laat zien dat marktpar jen woningbouw op de loca es zeker zien zi en. Ook doen ze sugges es voor de doelgroepen (ouderen en jongeren en niet te veel in het sociale segment). De gesprekken met stakeholders wijzen uit dat par jen kri sch zijn op bouwen aan de westelijke kant van het spoor maar dat minder kri sch gekeken wordt naar de Lei wat dat betre . De onderhandelingen met de grondeigenaren kunnen op basis van de uitkomsten van dit haalbaarheidsonderzoek starten. De raad zal daarbij uiteindelijk een beslissing nemen over de daadwerkelijke verwerving.

3

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Ves gen voorkeursrecht Om in de gemeente Brummen voldoende plancapaciteit te ontwikkelen voor het gemeentelijk woningbouwprogramma, hee het college op 14 februari 2023 besloten een ac ever en meer strategisch grondbeleid te voeren. Vervolgens is als uitvoering van die strategie besloten op drie loca es de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te ves gen. De gemeenteraad hee op 13 april 2023 de ves ging van het voorkeursrecht op deze drie loca es bekrach gd. Het betre de volgende loca es:   

Wvg-I De Lei (LR Beijnenlaan / Hazenberg); Wvg-II De Boele (Hammelerweg / Oude Eerbeekseweg); Wvg-III De Metelerkampweg (Leuvenheim).

Figuur 1: de Wvg-loca es De Lei (boven) en De Boele (onder) in rood gemarkeerd

Figuur 2: Wvg-loca e De Metelerkampweg in rood gemarkeerd

De plancapaciteit van deze drie loca es zal naar verwach ng ruim voldoende zijn om het verschil tussen de ambi e nieuw te bouwen woningen tot 2030 (1250 woningen) en de actuele plancapaciteit (ongeveer 1200 woningen) goed te maken. De verwach ng is dat ook voor de periode na 2030 op de 4

Wvg-loca es in een deel van de behoe e aan plancapaciteit kan worden voorzien. Tussen 2030 en 2040 lijkt de behoe e aan plancapaciteit in de gemeente Brummen neer te komen tussen 750 en 1.250 woningen.

1.2 Haalbaarheidsonderzoek Om een beslissing te kunnen nemen over daadwerkelijke verwerving van de Wvg-loca es is een haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk. Het haalbaarheidsonderzoek moet de weg vrijmaken voor het nemen van een verantwoord en gefundeerd besluit over het starten van de verwervingsac viteiten en het beschikbaar stellen van aankoopbudge en. In de haalbaarheidsfase onderzoekt de gemeente of en in hoeverre woningbouw op de Wvg-loca es daadwerkelijk haalbaar en realis sch is. Dit binnen de beleidsuitgangspunten die daarvoor in de gemeente Brummen gelden. Deze rapportage bevat de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek naar de Wvg-loca e ‘De Boele’.

1.3 Beschrijving plangebied Het oppervlak van de Wvg-locatie De Boele (figuur 1) en ter onderzoek voorliggende plangebied De Boele (figuur 3) verschilt iets van elkaar, omdat een deel van de grond die in dit onderzoek voorligt al eigendom is van de gemeente is en gebruikt zou kunnen worden voor woningbouw. Dit rapport richt zich op het oppervlak zoals in figuur 3 (het plangebied). Het plangebied ligt aan de zuidwestkant van Brummen en ten westen van de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Het gebied wordt begrensd door de Eerbeekseweg in het noorden, de Hammelerweg en Brummensebeek in het westen en de spoorlijn aan de oostkant. De zuidkant van het plangebied wordt begrensd door de oude loop van de Leuvenheimsebeek. De Boele wordt gevormd door de percelen behorende bij het agrarische bedrijf aan de Oude Eerbeekseweg 29 en bijhorende weilanden. Binnen het plangebied lopen zowel de Brummensebeek als de Leuvenheimsebeek. In het verleden zijn beide beken verlegd en zijn nu zichtbaar als brede, recht lopende, watergangen langs het plangebied. De oude loop van de Leuvenheimsebeek is nog goed zichtbaar in het landschap.

Figuur 3: De Boele als plangebied met rood gemarkeerd

5

1.4 Onderzoekskader Onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag bestaat uit twee deelvragen:  Zijn er wezenlijke belemmeringen aanwezig die woningbouwontwikkeling op De Boele in de weg staan?  Welke aandachtspunten komen uit het haalbaarheidsonderzoek naar voren waarvan het noodzakelijk, wenselijk of nuttig is daarmee bij de verdere planuitwerking rekening te houden? Uitwerking onderzoeksvraag Het haalbaarheidsonderzoek bestaat uit analyses, onderzoeken en verkenningen. Tot de analyses (hoofdstuk 2) behoren beleids- en gebiedsanalyses. In de beleidsanalyses staan relevante beleidsstukken centraal. Dit betre vooral gemeentelijk, maar soms ook provinciaal, regionaal of rijksbeleid. In de bijlage is een lijst opgenomen van de in aanmerking genomen beleidsdocumenten. De gebiedsanalyses gaan in op de kenmerken van het gebied, zoals waterhuishouding, erfgoed en archeologie, landschap, cultuurhistorie, etc.. De uitgevoerde onderzoeken (hoofdstuk 3) moeten inzichtelijk maken of er en welke wezenlijke belemmeringen voor woningbouw aanwezig zijn, dan wel welke aandachtspunten er zijn die meegenomen moeten worden in de verdere uitwerking van de plannen. De markt- stakeholdergesprekken (hoofdstuk 4) maakt op basis van gesprekken met marktpar jen inzichtelijk wat de actuele marktsitua e is en wat een mogelijke aanpak zou kunnen zijn na het haalbaarheidsonderzoek.

Daarnaast gee het hoofdstuk inzicht in bevindingen van een aantal stakeholders waarmee gesproken is over eventuele woningbouwontwikkeling op de Wvg-loca es en daarbij horende consequen es. Tot slot staan in de conclusie (hoofdstuk 5) de antwoorden op de hoofd- en deelvragen van dit onderzoek en de hieruit voortkomende aanbevelingen.

6

Hoofdstuk 2 De analyses 2.1 De beleidsanalyse Introduc e Het doel van de beleidsanalyse is om kansen, belemmeringen, maar ook algemene aandachtspunten vanuit beleid voor deze loca e op een rij te ze en. Het doel is niet om plannen die tot op heden nog niet concreet zijn te toetsen. Dat vindt zoals met ieder plan plaats binnen de reguliere ambtelijke toetsingsprocessen voor woningbouw-ini a even. Aanpak Als eerst toont deze beleidsanalyse dat gebiedsontwikkeling noodzakelijk is om doelstellingen uit het huidige coali eakkoord van de gemeente, de (gemeentelijke) Woonagenda en de (regionale / Gelderse) Woondeal te behalen. Vervolgens is per beleidsaspect gekeken welke eisen, wensen en ambi es voor de Wvg-loca e van toepassing zijn. Achtergrond In het Coali eakkoord (2022- 2026) beschrij de gemeente dat in Brummen het woningentekort (net als in de rest van Nederland) een grote opgave is. Woningbouw is dan ook opgenomen als één van de speerpunten. Het akkoord beschrij dat de druk op de woningmarkt in de regio hoog is en daarom (toen al) de afspraak gemaakt is om tot 2030 20.000 woningen in de regio te bouwen. Voor de gemeente Brummen vertaalde zich dit, op het moment van opstellen van het akkoord, naar de opgave van 900 toe te voegen woningen in dit decennium.

Met het toevoegen van woningen wil de gemeente haar steentje bijdragen aan een woningmarkt die de mogelijkheid biedt aan de inwoners van Brummen om binnen de gemeente te kunnen blijven wonen. Ook beschrij de gemeente in het akkoord dat de mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de bestaande woningmarkt klein zijn en elke nieuwe woning daarom passend en toekomstgericht moet zijn. De woningen moeten bijdragen aan de vitaliteit van de kernen. In aanvulling op het coali eakkoord (2022 – 2026) stelt de gemeente ook in regionale samenwerking doelen met betrekking tot woningbouw in de Gelderse Woondeal (2022 – 2030). Dit is het meest recent ondertekende regionale besluit waarmee de gemeente Brummen de opgave van woningbouw hee . De gemeente Brummen reageert hiermee samen met de andere Gelderse gemeenten uit de regio Stedendriehoek op de woonopgave. Een overeenkomst die op 8 maart 2023 ondertekend is door: de colleges van burgermeester en wethouders van alle gemeenten, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland en door de minister van Volkshuisves ng en Ruimtelijke Ordening ondertekend. Met deze overeenkomst spreken de gemeenten af om met elkaar het woningentekort in de provincie Gelderland aan te pakken door meer en sneller woningen te bouwen.

Voor de gemeente Brummen betekent dit dat er in tegenstelling tot de eerdere 900 woningen tot 2030 zo’n 1250 woningen bij moeten komen. Intussen blijkt uit de actuele planvoorraad (2024) in de gemeente Brummen dat de behoe e aan plancapaciteit tot 2030 bijna voldaan is. In de regio worden gesprekken gevoerd over woningbouw in de periode tussen 2030 en 2040. Voor Brummen worden een bandbreedte genoemd van bandbreedte 750 tot 1.250 extra woningen.

2.1.1 Wonen

7

Het woonbeleid benadrukt de noodzaak om in de gemeente Brummen woningen te bouwen. De gemeente kan met de aankoop van De Lei een (belangrijk) deel van woningbouw ambi es naleven. Er staan echter in de beleidsstukken ook kader stellende passages, over onder andere doelgroepen, natuur, kwaliteit en duurzaamheid. In de hierop volgende paragrafen komen deze terug. In deze paragraaf staan de belangrijkste passages uit het woonbeleid dat voor De Boele geldt. De Routekaart Wonen 2.0 (2024) De Routekaart Wonen Brummen beschrij hoe de gemeente Brummen woningbouw aanstuurt, om gecontroleerd het streven van 1250 woningen in 2030 te behalen. In de bijlage van de Routekaart Wonen 2.0 staan toetsingscriteria uitgewerkt. De routekaart is leidend voor de iedere gebiedsontwikkeling in Brummen. Hieronder de uitgangspunten van de routekaart. Betaalbaarheid en beschikbaarheid De routekaart Brummen beschrij dat de druk op de woningmarkt verkleint moet worden, zodat zoekenden binnen twee jaar een (financieel) passende woning vinden. In het bijzonder voor (lage) middeninkomens moet deze druk verkleind worden. De gemeente vertaalt dit naar de algemene norm dat 60% van de totale toe te voegen woonvoorraad uitgaat van sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen, betaalbare koopwoningen en betaalbare huurwoningen. De overige 40% gaat uit naar overige segmenten.

Voor ontwikkelingen met meer dan 10 woningen dient volgens het gemeentelijke beleid 30% tot de sociale huur te behoren, 35 % tot een mix van goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur (met als streven dat minimaal 20% in de categorie goedkope koop valt) en de overige 35% tot overige koopwoningen behoren. Hieronder de richtlijnen die de gemeente meegee aan ini a efnemers voor ontwikkelingen. Woningmarktsegmenten Sociale huurwoningen

Uitleg (prijspeil 2023) Huurwoningen tot de liberalisa egrens*

Goedkope koopwoningen

Koopwoningen met een maximale koopprijs van € 275.000 (bij realisa e van deze woningen ze en wij instrumenten in om specula e te voorkomen)

Betaalbare koopwoningen

Koopwoningen met een maximale koopprijs die ligt tussen € 275.001 en € 355.000 (bij realisa e van deze woningen ze en we instrumenten in om specula e te voorkomen)

Midden huurwoningen

Huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de liberalisa egrens maar een maximale huurprijs kennen van € 1.023 (bij realisa e van deze woningen ze en we instrumenten in om specula e te voorkomen)

Betaalbare koopwoningen

Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 355.001 tot de NHG-grens** (bij realisa e van deze woningen ze en we voorlopig geen instrumenten in om specula e te voorkomen)

Overige koopwoningen

*= liberalisa egrens 2023

Koopwoningen met een koopprijs boven NHGgrens** (bij realisa e van deze woningen ze en we voorlopig geen instrumenten in om specula e te voorkomen)

8

**=NHG-grens van 2023

Let op: de liberalisa egrens en de Na onale Hypotheekgaran e (NHG) grens uit 2023, maar zijn de meest actuele gegevens binnen de gemeente Brummen. Bodem, water, landschap, natuur en welstand De routekaart wonen dat bodem- en waterkwaliteiten sturende factoren zijn. Met betrekking tot welstand beschrij de routekaart dat er per ini a ef gekeken wordt naar de wijze waarop het ini a ef bijdraagt aan het woonmilieu van de omgeving. De Woonzorgvisie Brummen (2021 – 2030) In de Woonzorgvisie komen de thema’s wonen, zorg en welzijn samen. De gemeente reageert met deze visie op de trend dat de bevolking langzaam maar zeker vergrijst, de zorg onder steeds grotere druk komt te staan, mensen steeds langer thuis blijven wonen en thuis zorg ontvangen. Als doel stelt de gemeente om met dit beleid woonzorgini a even te kunnen toetsen op kwalita eve (zorginhoudelijke) en kwan ta eve (aantallen) gegevens. Dit betre echter voor een groot deel kaders die voor dit haalbaarheidsonderzoek irrelevant zijn. Dit omdat het in dit haalbaarheidsonderzoek gaat om de mogelijkheid voor het ontwikkelen van woningen, niet van bijvoorbeeld zorginstellingen.

Uit de analyse in de Woonzorgvisie over de demografische ontwikkelingen in Brummen en een vergelijking met het huidige aanbod komt onder andere naar voren dat het aannemelijk is dat er een tekort ontstaat in het aantal beschikbare levensloopgeschikte woningen en dat dit tekort met behulp van nieuwbouw, maar ook door middel van aanpassingen van de huidige woonvoorraad beantwoord kan worden. Dit betre de doelgroep ouderen. De prognose gee weer dat er een verwacht tekort ontstaat van circa 500 levensloopgeschikte woningen in Brummen. Om die reden is in het beleid de onderstaande aanbeveling als wens voor toekoms ge ontwikkelingen opgenomen. Toegankelijke woningen In de Woonzorgvisie staan aanbevelingen voor de gemeente Brummen. Een aanbeveling die voor het haalbaarheidsonderzoek relevant is, is aanbeveling W3. Die luidt: realiseer op korte termijn extra woningen die toegankelijk/beschikbaar zijn voor mensen met een fysieke beperking en groei daarna mee met de prognose zoals beschreven in het beleidsstuk (zie bijlage).

2.1.2 Blauw, groen, natuur Het Programma water en riolering Brummen (2023 – 2027) De gemeente ambieert een toekomstgerichte en klimaat robuuste inrich ng van de openbare ruimte, waarin water de verbindende kracht is. Hieronder de meest relevante punten voor uit het beleid voor dit onderzoek. Afvalwater De (we elijk verankerde) rol van de gemeente met betrekking tot afvalwater is het beschermen van de volksgezondheid en van de leefomgeving door huishoudelijk afvalwater en water dat daar op lijkt 100% in te zamelen en naar de rioolwaterzuivering te transporteren of lokaal te zuiveren (daar waar aansluiten op riool onrendabel is). Hemelwater De (we elijk verankerde) rol van de gemeente met betrekking tot hemelwater is het doelma g inzamelen van overtollig hemelwater uit de openbare ruimte. De gemeente hee daarnaast de

9

zorgplicht voor de afvoer van hemelwater van par culiere percelen, voor zover dit niet redelijkerwijs van de perceeleigenaar kan worden verwacht. Scheiden hemelwater en afvalwater Vuilwater wordt zoveel als mogelijk gescheiden van hemelwater ingezameld en gescheiden aangeboden aan de zuivering. Hemelwater wordt verwerkt zoals voorgeschreven in de voorkeursvolgorde voor het verwerken van hemelwater (vasthouden, bergen, vertraagd afvoeren). De gemeente wil dat bij elke greep in de leefomgeving gekeken wordt hoe water zo hoog mogelijk in de voorkeursvolgorde verwerkt kan worden. Het afvoeren van regenwater is de laatste stap en niet de ideale oplossing. Immers: hoe meer water wordt vastgehouden, hoe minder last er is van droogte en hoe minder pompen en gemalen ingezet hoeven worden. De gemeente verkiest hierin, zo beschrij het beleid, natuurlijke maatregelen (bijvoorbeeld een wadi of afvoer naar oppervlaktewater) boven technische maatregelen (zoals een infiltra eriool). Natuurlijke maatregelen zijn aantrekkelijker, beter te combineren met andere maatschappelijke func es, eenvoudiger in beheer en handhaving en goed voor bewustwording. Ondergrondse maatregelen tre de gemeente alleen als er weinig ruimte is of als gevolg van een kosten baten analyse. Grondwater Per gebied kijkt de gemeente of deze geschikt is voor woningbouw.

Bij nieuwbouwontwikkelingen houdt de gemeente rekening met grondwaterstanden om tot een robuuste inrich ng te komen. De gemeente hanteert eisen voor de aanleghoogte van vloeren bij nieuwbouw en gebruikt in beginsel de landelijke ontwateringscriteria. De gemeente wijkt hier echter vanaf in gebieden die te maken hebben met hoge grondwaterstanden. De richtlijnen voor minimale ontwatering zijn: -

-

Woningen zonder kruipruimte 0,5 m Woningen met kruipruimte 0,7 m Tuinen en groenvoorzieningen 0,5 m Hoofdwegen 1,0 m Secundaire wegen en woonstraten 0,7 m

Oppervlaktewater Zorg voor het oppervlaktewater valt in beginsel onder de verantwoordelijkheid van het waterschap en is daarom geen gemeentelijke zorgplicht. Het oppervlaktewater hee een belangrijke func e als berging voor overtollig hemelwater, waarmee de gemeente ʽwater-op-straatʼ situa es of schade zoveel mogelijk wenst te verminderen. Water(bodem)kwaliteit De waterkwaliteit valt ook onder de verantwoordelijkheid van het waterschap. De gemeente zorgt ervoor dat zij geen a reuk doet aan die kwaliteit, ook niet bij extreme regenbuien. - De gemeente zet in op het vergroten van de belevings- en gebruikswaarde van het oppervlaktewater voor inwoners en bezoekers; - geeft bij voorkeur op een zo natuurlijk mogelijke manier, vorm aan stedelijk oppervlaktewater; - En ondersteunt het streven naar een drinkbare IJssel in 2051. Rela e oppervlaktewater en grondwater De gemeente voorkomt (binnen haar beleidsverantwoordelijkheid) dat door niet goed func onerend oppervlaktewater toekoms ge grondwater over- of onderlast ontstaat.

10

Het doel van de gemeente met betrekking tot het oppervlaktewatersysteem is dat het van goede kwaliteit is en minder kwetsbaar is voor de gevolgen van klimaatverandering. - De inrichting, het beheer en het gebruik van het watersysteem is klimaatbestendig (regenwater-, droogte- en hittebestendig). Programma Groen (2023) Het beleid beschrij met betrekking tot de groenstructuur dat de gemeente een drietal maatregelen neemt die hieronder zijn overgenomen. Deze zijn belangrijk als aandachtspunten voor ontwikkeling die mogelijk op de Wvg-loca e plaatsvindt. - Behoud hoofd- en nevenstructuur, omdat deze van belang zijn voor het uiterlijk van het landschap en de kernen. Dit door middel van behouden en aanplanten bomen van 1e of 2e grootte en groenvlakken. - Historische structuren behouden in oorspronkelijke vorm, omdat deze kenmerkend zijn voor de kernen. Dit door bij aanpassingen terug te vallen op de oorspronkelijke inrichtingsplannen. - Voldoende groen in de wijken, omdat een groene omgeving bijdraagt aan het welzijn. Dit door te streven naar 75 vierkante meter groen per woning. Door te streven naar uitzicht op 3 bomen, 30% kroonbedekking en 300 meter afstand tot groter recreatief groen per woning. Klimaatadapta e Hieronder staan de maatregelen die de gemeente beschrij om hi e, droogte en overstroming te beperken, en relevant zijn voor gebiedsontwikkeling.

- De gemeente zorgt voor voldoende groen in de wijken, omdat groen zorgt voor verkoeling en buffering van water. Dit door in nieuwe wijken te streven naar de eerder beschreven hoeveelheid groen per woning en de ongebruikte verhardingen in te richten met groen. - De gemeente houdt (regen)water zo goed mogelijk vast en vangt dit op in de groenvoorzieningen, omdat zonder water de planten de droogte(s) niet overleven. Dit door te zorgen voor gezonde humus houdende grond die water kan binden. En door hemelwater af te voeren naar plantvakken en daar te laten infiltreren. - De gemeente plant bomen en struiken die passen bij de locatie, omdat de groeimogelijkheden voor planten in de gemeente van plek tot plek verschillen. - De gemeente kiest voor plantensoorten die kunnen groeien op de ter plaatse aanwezige grondslag en voldoende groeiruimte hebben om uit te groeien tot hun natuurlijke omvang. - De gemeente plant bomen en struiken die klimaatbestendig zijn, omdat dit de kans op overleving voor de planten vergroot. - De gemeente kiest voor soorten die warmere en drogere perioden kunnen verdragen en/of tegen tijdelijk wateroverlast kunnen. Biodiversiteit De gemeente beschrij maatregelen om de teruggang van biodiversiteit te stoppen, hieronder staan de maatregelen die voor de Wvg loca es relevant zijn.

- De gemeente zorgt voor ecologische verbindingen, omdat het voortbestaan van soorten afhankelijk is van de uitwisseling en verbinding. Dit doet de gemeente door inrichting en beheer. - De gemeente brengt de aanwezige natuurwaarden in beeld, omdat meten weten is en niet alle kwaliteiten zichtbaar zijn. Dit doet de gemeente door inventarisaties van de natuur (quick scan + veldonderzoek). - Behouden oude beplantingen, omdat deze (soms) meer ‘eco-diensten’ leveren dan jonge beplanting. Dit doet de gemeente door bijvoorbeeld oude bomen te gebruiken bij (her)inrichtingen. In hoofdstuk 3 staan de resultaten van de quick scan en het veldonderzoek die gedaan zijn. 11

Groenbeleving Voor de gemeente Brummen zijn monumentale bomen en boomlanen zoals de bomenrij in het (westelijke) verlengde van de Engelenburgerlaan op de Eerbeekseweg karakteris ek en bepalend. Deze bomenrij behoort tot het landgoed Engelenburg en behoort tot (rijks)erfgoed. De gemeente schrij hierover dat; - de cultuurhistorische kwaliteit van dit soort lanen behouden dient te blijven, omdat dit bijdraagt aan het behouden van het karakteristiek van de dorpen en het landschap; - en dit doet door (her)inrichting in lijn te doen zijn met het oorspronkelijke ontwerp.

2.1.3 Omgevingskwaliteit, landschap en erfgoed Nota Ruimtelijke Kwaliteit Brummen (2013) Voor De Boele zijn de gebieden ‘historische dorpsgebieden en linten’ en ’landelijk gebied’ relevant te belichten. De Boele ligt ten zuidwesten aan de rand van de kern Brummen ligt. En grenst aan de dorpslint (de Eerbeekseweg), in het westen aan de Hammelerweg en de Brummensebeek en in het oosten aan de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Het gebied bevindt zich tussen de dorpskern Brummen en het landelijk gebied. In de Gebiedsanalyse (paragraaf 2.2.1.) staat een nadere toelich ng hierop. Verderop in deze paragraaf staat een a eelding (figuur 4) met daarop de gebiedsgrenzen. Het beleid beschrij dat naast de gebieden ook thema’s de omgevingskwaliteit bepalen. De gemeente koppelt hier eveneens eisen, wensen en ambi es aan. Voor De Boele zijn ‘landgoederen en buitenplaatsen, en historie en archeologie relevante thema’s, omdat De Boele nabij twee landgoederen ligt en er een monumentale bomenrij ten zuiden van het plangebied ligt. Hieronder staan voor de genoemde gebieden en thema’s de belangrijkste punten. Deelgebied historische dorpsgebieden en linten: behouden van ruimtelijke kwaliteit Verdich ng en schaalvergro ng zijn slechts beperkt mogelijk en zullen door de gemeente met aandacht voor de specifieke ruimtelijke kenmerken van de omgeving benaderd worden.

Aanvragen voor veranderingen in dit deelgebied zullen met aandacht voor zal wat betre maat en schaal en ook wat betre kleur- en materiaalgebruik in harmonie met de bestaande bebouwing ontworpen moeten worden. Scherpe contrasten dienen te worden vermeden. Bij ontwikkelingen moet het welstandsbeleid in eerste instan e waarborgen dat de bestaande kwaliteit behouden blij , zonder dat eigen jdse ontwikkelingen daarbij worden uitgesloten. Deelgebied landelijk gebied: behouden karakter Het streven van de gemeente is gericht op het behoud van het karakter van het agrarische buitengebied. De belangrijkste karakteris eken zijn het afwisselende landschap met daarin verspreid staande, vaak authen eke bebouwing. Verdich ng en schaalvergro ng zijn slechts in beperkte mate mogelijk. Essen eel is het in stand houden van het onderscheid tussen agrarische bebouwing in het buitengebied en de burgerwoningen in de bebouwde kom van Brummen en Eerbeek. Het beleid is gericht op het omliggende buitengebied. Thema landgoederen en buitenplaatsen: behouden cultuurhistorische waarde De Boele ligt nabij Huis Den Bosch. Veel landgoederen en buitenplaatsen zijn historisch gezien van grote waarde. Er wordt door de gemeente voor landgoederen en buitenplaatsen een hoog ambi eniveau nagestreefd.

Dit is gericht op het behouden van samenhang en con nuïteit tussen de gebouwen en het omliggende landgoederen-landschap. Hiertoe behoren ook de zichtlijnen en de ensemblewerking van landhuis met achtergrondbeplan ng, gazon aan de voorkant en andere landschapselementen. De cultuurhistorische karakteris ek dient uitgangspunt te zijn bij veranderingen. 12

Thema bouwhistorie en archeologie Voor de monumenten boven de grond vormt het monumentenbeleid een belangrijke pijler van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Brummen. Dit is voor het terrein van Huis Den Bosch het geval, maar niet direct voor het plangebied. De Boele hee echter wel voor een deel een archeologische verwach ngswaarde (zie hoofdstuk 3.6 Archeologie). De Nota Ruimtelijke kwaliteit Brummen beschrij hier niets over, maar in de Beleidsnota Archeologie Brummen staat dat gebieden met de waargenomen waarde zoals De Boele voor een deel, dat de gemeente stree naar behoud van huidige staat en inventariserend archeologisch onderzoek verplicht is als de oppervlakte van de ingreep meer dan 250 vierkante meter is en dieper reikt dan 30 cen meter. De criteria die aan deze deelgebieden en thema’s gekoppeld zijn bestaan uit: - situering - massa en vorm - gevels - materiaal en kleur - detaillering Voor een toelich ng op deze criteria wordt verwezen naar het beleidsstuk in de bijlage. Landschapsbeleid Brummen (2008) De Boele ligt in het landschapstype ‘Oeverwal’ en direct aan de westzijde van de Hammelerweg tegen de Landgoederenzone aan. Hieronder staat welke eisen, wensen en ambi es de gemeente hee met betrekking tot deze deelgebieden. Een toelich ng hiervan staat in paragraaf 2.1.1. van de Gebiedsanalyse.

Figuur 4: deelgebieden Landschapstypen met De Boele omcirkeld

Visie op landschapstype Oeverwal In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie is opgenomen dat deze zone op beperkte schaal ‘rood-voor-groen’’ ontwikkelingen mogelijk zijn indien zij de groene belangen versterken. De nadruk ligt op behoud van 13

openheid op akkercomplexen en het verdichten van het overige landschap door toevoeging van lanen, erf- en kavelbeplan ngen. Het doel is om naar aanleiding van ruimtelijke ontwikkelingen verdich ng van het landschap te bewerkstelligen. Ook voor deelgebied Oeverwal geldt dat de waterhuishouding aandacht verdient. De gemeente onderschrij tevens het belang van ecologische verbindingen en wil daarom extra ruimte bieden aan (op de das gerichte) verbindingszones in samenhang met landschapsontwikkeling. Uitstekende kansen liggen daarbij langs de beken, die ook hier als blauwgroene linten in het landschap zichtbaar kunnen worden gemaakt. Het zoveel mogelijk wegnemen van infrastructurele en civieltechnische barrières moet ook bijdragen aan het herstel van de eco-hydrologische verbindingen.

De gemeente noemt een aantal punten waaraan zij s mulans biedt en die bijdragen aan het behalen van haar doelstellingen: - De openheid van akkercomplexen benadrukken; - Het kronkelende patroon van wegen en kavels met behulp van laan- en kavelbeplantingen versterken; - Verschillen tussen hoge droge delen en lage natte delen zichtbaar maken; - De ruimtelijke effecten van doorsnijdingen verzachten; - Gebied eigen water helpen vasthouden; - Ruimte bieden aan natte natuur; - Invulling geven aan de ecologische verbindingszones; - Ecologische of hydrologische barrières wegnemen; - De landschappelijke en recreatieve kwaliteiten van het Gat van Corenoever verbeterd worden.

2.1.4 Duurzaamheid Het beleidskader duurzaam ontwikkelen (2024) Dit beleid stelt duurzaamheidkaders op een drietal niveaus: 1. normen (wat moet), 2. mogelijkheden (wat kan) en 3. wensen (wat de gemeente wil ) aan te ontwikkelen gebieden in Brummen. Deze niveaus hebben betrekking op een vij al thema’s: 1. energie en binnenklimaat 2. klimaatadaptatie 3. groen en ecologie 4. circulariteit 5. mobiliteit Met dit beleidskader stuurt de gemeente private par jen aan op de normen die de gemeente nastree op gebied van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. De private par jen gebruiken deze normen voor het voor elkaar krijgen van ontwikkelingen. Hiermee wil de gemeente de duurzaamheidsnormen halen en aansluiten op haar eigen taken binnen de gebiedsontwikkeling. Niveau 1 ‘moeten’     

 

Omgevingswet Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) BENG-normen Gaswet Klimaatadaptatie o Waterwet o Gemeentelijk programma Water en Riolering Waterwet Wet natuurbescherming

14

    

Wet natuurbescherming Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) Besluit Bouwwerken Leefomgeving Convenant Schoon en Emissie loos bouwen Schone Lucht Akkoord

Niveau 2 ‘mogelijkheden’ Met betrekking tot ‘energie en binnenklimaat’, kan de gemeente het energieverbruik van nieuwbouw omlaag brengen. Mogelijkheden die bij dit thema passen en bij dit ambi eniveau zijn:   

energieneutraal bouwen (technisch mogelijk) zongericht verkavelen (gemeentelijke sturing) aansluiten op (toekomstig) warmtenet

Klimaatverandering gaat samen met langere periodes van droogte en met heel veel extra neerslag in kortere jd. Mogelijkheden die voor het thema ‘klimaatadapta e’ passen bij dit ambi eniveau zijn:    

toekomstgericht en klimaat robuust watersysteem, volgens het Programma Water en Riolering toepassing Landelijke maatlat voor groene klimaat adaptieve gebouwde omgeving acties uit de Strategie & Uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie 2023-202 Samenwerking Water Oost Veluwe

Om klimaatadapta e onderdeel te maken van het ontwerpproces van nieuwbouw stree de gemeente naar een toekomstbestendig watersysteem. Uitgangspunt is het maken van een (toekomstbestendig) watersysteem met waterbergingscapaciteit bij nieuwbouw. De concre sering komt in het nog vast te stellen toetsingskader van de gemeente. De eisen voor gebiedsontwikkeling sluiten daarin straks aan bij bekend gemaakte beleidsstukken, zoals in het programma groen. Natuur inclusief bouwen is in deze jd een gewoon uitgangspunt. Bij natuur inclusief bouwen worden gebieden en bouwwerken zo ingericht dat ze bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Dit is haalbaar en goed te in te passen in de ontwerpfase. Mogelijkheden die voor het thema ‘groen en ecologie’ passen bij dit ambi eniveau zijn:    

meten ecologische waarde met Basiskwaliteit Natuur toetsing aan normen uit Programma Groen soorten managementplan GBDA en landschapsbiografie

2.1.5 Mobiliteit Programma mobiliteit 2050 Brummen (2024) De mobiliteitsvisie is het beleidsdocument, waarin het beleid over verkeer en vervoer in de gemeente Brummen wordt uiteengezet voor de aankomende jaren (tot 2050). De mobiliteitsvisie is kaderstellend. De mobiliteitsvisie fungeert als toetsingskader voor toekoms ge reconstruc e en nieuwbouwplannen. De mobiliteitsvisie wordt echter nog aangevuld met een uitvoeringsprogramma. Het uitvoeringsprogramma is nog niet vastgesteld. Hierin worden nog concrete maatregelen, prioriteiten en een kostenraming opgenomen. Doelstellingen Uit de verkenning volgen drie doelen. - de verkeersveiligheid te verbeteren. - duurzame mobiliteit te bevorderen. - de bereikbaarheid op pijl te houden.

15

Deze doelstellingen worden uitgewerkt aan de hand van de volgende opgaven. Deze betreffen: 1. Logische wegencategorisering met een geloofwaardige weginrichting 2. Investeren in een aantrekkelijke loop-, wandel-, en fietsnetwerk 3. Investeren deelmobiliteit en parkeerbeleid 4. Elektrisch vervoer faciliteren -

Stimuleren E-bike Faciliteren laadinfrastructuur

Parapluplan Parkeren Brummen (2018) Doel Parkeernormen worden gehanteerd om bij bouwplannen of wijzigingen in het gebruik de behoe e van het benodigde aantal parkeerplaatsen te bepalen. Het uitgangspunt is dat bij de ontwikkeling van een plan het aantal benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hiermee wordt er voor gezorgd dat de parkeerdruk niet op het openbaar gebied wordt afgewenteld en daar vervolgens tot problemen leidt. Werkwijze Voor de te hanteren parkeernormen wordt aangesloten bij de parkeerkencijfers van Na onaal kenniscentrum voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte (CROW: Kencijfers parkeren en verkeersgenera e, publica e 317, oktober 2012). Deze publica e biedt een handreiking voor bijvoorbeeld het bepalen van het aantal verkeersbewegingen die een bepaalde func e (bijvoorbeeld woningen woningen) genereert, maar ook voor de parkeernorm (parkeerkencijfer) die bij de func e hoort. De parkeernorm neemt daarbij af naarmate het project dichter bij het centrum ligt en is het hoogst als het project in het buitengebied ligt van een niet stedelijk gebied. Voor elk soort gebied wordt door voornoemde CROW-publica e per func e een bandbreedte gegeven voor de hanteren parkeernorm(minimaal - maximaal).

Figuur 5:.Tabel met bandbreedte parkeerkencijfers (Bron: CROW 2012)

Parkeernorm

16

Figuur 6:.tabel met parkeernorm (bron: Parapluplan Parkeren Brummen)

Afwijking en extra eisen Er zijn mogelijkheden om van de parkeernorm af te wijken óf dat het bestuur extra eisen stelt. Voor een toelich ng hierop wordt verwijzen naar het beleidsstuk.

2.2 De Gebiedsanalyse 2.1.1. Het Landschap De Boele ligt in het landschapstype ‘Oeverwal’ en direct aan de westzijde van de Hammelerweg op de overgang naar de Landgoederenzone. De Oeverwal is de overgang tussen het licht glooiende dekzandgebied en de uiterwaarden van de IJssel. De IJssel heeft in het verleden sedimenten afgezet langs de rivier. Deze sedimenten vormen een hogere zone in het landschap; de Oeverwal. Karakteristiek voor de Oeverwal is de iets hogere en drogere ligging in het landschap, waardoor het vaak vroeg bewoonde gebieden zijn. Zowel de kern Brummen als de kleine kernen liggen op (de rand van) de Oeverwal; op de overgang van hoog naar laag en van droog naar nat. Bij de bewoningsgeschiedenis van de oeverwal hoort ook het beeld van open akkercomplexen rondom de dorpen en een hoofdwegenpatroon die de noord-zuid richting van de Oeverwal volgt. De lagere, natte gronden op de oeverwal waren in gebruik als grasland en vaak verdeeld met behulp van kavelbeplanting. De kavel- en wegenpatronen zijn op de Oeverwal onregelmatig en bochtig en nog goed herkenbaar. Ook onverharde wegen zijn karakteristiek. Door de ruilverkaveling is veel van het oorspronkelijke karakter van de Oeverwal verdwenen. De kavels zijn groter en regelmatig en de kavelbeplanting ontbreekt veelal.

17

Figuur 7: kaart met landschapstypen en De Boele met zwart omcirkeld

2.2.2 De cultuurhistorie Op historische kaarten is te zien dat het gebied al lang onder invloed is van de Brummensebeek en de Leuvenheimsebeek. In het plangebied komen beide beken bij elkaar. Het gebied was daardoor nat en moerassig in de overgangszone tussen de landgoederenzone en de uiterwaarden van de IJssel.

Figuur 8: een historisch kaart uit 1866 met De Boele in zwart omcirkeld

18

Figuur 9: een kaart uit 1900 met De Boele zwart gemarkeerd

Figuur 11: een kaart uit 1970 met De Boele zwart gemarkeerd

Figuur 10: een kaart uit 1950 met De Boele zwart gemarkeerd

Figuur 12: een kaart uit 2022 met De Boele zwart gemarkeerd

Ten westen van het plangebied ligt Kasteel Groot Engelenburg dat in de Middeleeuwen bestond uit een kasteel dat in 1624 door het Spaanse leger is verwoest. In 1828 is het bestaande landhuis op de fundamenten van het kasteel gebouwd in neoclassicis sche s jl. Het landgoed zelf werd toen aangelegd in Engelse landschapss jl. Het totale landgoed is circa 50 hectare groot. Het dorp Brummen had rond 1866 al een aardige omvang, de Zutphensestraat en Eerbeekseweg zijn goed zichtbaar op de kaart. Op de kaart van 1900 is goed te zien dat het plangebied en de directe omgeving bestaat uit bos- en weidepercelen. Vanaf 1900 ontwikkelt zich lintbebouwing langs de Oude Eerbeekseweg. Tot 1950 kennen de Brummensebeek en Leuvenheimsebeek meerdere beeklopen binnen het plangebied. Na 1950 neemt het percentage bos af en nemen de kavels in groo e toe. Rond 1975 worden de Brummensebeek en Leuvenheimsebeek verlegd en omgevormd tot rechte watergangen parallel aan de Hammelerweg. Op het punt waar de beken samenkomen wordt een rechte oversteek gerealiseerd rich ng het spoor.

19

Tussen 1987 en 1995 breidt het dorp Brummen uit aan de zuidzijde van het dorp en ten oosten van de spoorlijn.

2.2.3 De Ruimtelijke analyse De loca es De Lei en De Boele zijn samen een logische uitbreiding van het dorp Brummen. De oostzijde wordt sterk begrensd door de N348, de dijk en de uiterwaarden van de IJssel. Aan de westzijde van de spoorlijn is al een uitbreiding van het dorp door bedrijventerrein De Hazenberg en het sportcomplex met onder andere voetbalvelden en tennisbanen. De westkant van Brummen biedt in de basis een goede ontslui ng over de spoorlijn Arnhem-Zutphen. De planloca e De Lei is goed aangesloten op het openbaar vervoernetwerk. Denk aan het NS-sta on Brummen met directe verbindingen naar Zutphen en Arnhem en regionale uitvalswegen als N787. De planloca e biedt een goede uitgangsposi e in rela e tot de Mobiliteitsvisie door de nabijheid van het sta on Brummen (trein en bus) en directe langzaam-verkeersverbindingen met het dorpscentrum.

De Lei

De Boele

Figuur 13: de stedenbouwkundige structuur van Brummen op hoofdlijnen

2.2.4 Streekgids IJsselvallei, deelgebied Zuidelijke Flank

20

De gehele westkant van Brummen valt onder deelgebied Zuidelijke Flank in de Streekgids IJsselvallei. Ontwikkelingen moeten aansluiten bij de geformuleerde kernkwaliteiten van deelgebied Zuidelijke Flank. Landschappelijke karakteris ek (kernkwaliteiten) Flauwe gradiënt tussen stuwwal en IJssel Het gebied kent een geleidelijk verval van 5-15m tussen de bosrand op de stuwwal en de IJssel. De ondergrond wordt gevormd door een afwisseling van dekzandruggen, smeltdalen, laagtes en brede oeverwallen langs de IJssel. Het gebied wordt doorsneden door een aantal west-oost stromende sprengbeken die hun brongebied in of bij de dorpen of in het bos op de stuwwal hebben. Herkenbare reeks van landschappen op de overgang van stuwwal naar rivier Van Coldenhoven tot Cortenoever (van Veluwemassief tot uiterwaard): het gebied hee een grote diversiteit aan landschappen op een rela ef korte afstand van elkaar. De dorpen op de rand van de stuwwal zijn omgeven door grote escomplexen en uitlopers van het bos. In het kwelrijke gebied tussen Veluwe en IJssel liggen de na e heide- of broekontginningen met een regelma ge verkaveling. In de historische dalen van de Loenensche beek liggen hooiontginningen met lange kavels haaks op de beek. Op de overgang naar de overstromingsvlakte van de IJssel ligt een reeks van dorpen en een hoge dichtheid aan landgoederen.

Openheid, besloten & ruimtebeleving (kernkwaliteiten) Overwegend halfopen landschap Het gebied kent een veelheid en diversiteit aan opgaande landschapselementen, als lanen, erven en bosjes. Tussen Eerbeek en Brummen is het gebied erg besloten door de bossen van de vele landgoederen die hier liggen. Het gebied staat sterk in contrast met het open landschap van de overstromingsvlakte van de IJssel. Open escomplexen rondom de dorpen langs Veluwe en IJssel Van oudsher vormen de akkers en bouwvelden van de dorpen op de flank van de stuwwal en op de hogere delen van de oeverwal open ruimtes in het overwegend besloten landschap. Deze open ruimtes zijn nog deels aanwezig, al is het contrast tussen de twee minder sterk geworden. Zichten op het beboste Veluwemassief en de lager gelegen open overstromingsvlakte van de IJssel Vanuit het gebied zijn de beboste stuwwallen van de Veluwe zichtbaar vanaf hoge plekken in het landschap. Aan de rand van het gebied zijn er ook zichten op de lager gelegen overstromingsvlakte van de IJssel. Landschappelijke bakens De bakens in het landschap worden gevormd door de kerktorens van de dorpen, enkele molens en de schoorstenen van oude fabrieksterreinen.

Het bakeneffect van deze objecten is echter niet zo groot als in andere gebieden door het halfopen landschap Ordenende structuren (kernkwaliteiten) Van west naar oost stromende sprengenbeken Het gebied wordt doorsneden door een aantal beken, die in één keer doorlopen van het Veluwemassief naar de IJssel. Langs deze beken liggen kleinschalige ecologische verbindingen. De 21

beken waren ook vaak de drager voor cultuurhistorische structuren, zoals de landgoederen en de papierindustrie. De meeste wegen volgen ook de richting van de beken. De noord-zuid lopende reeks van landgoederen op de rand van de overstromingsvlakte Op de overgang van het zandlandschap naar de overstromingsvlakte van de IJssel ligt een reeks landgoederen die samen een sterk beeldbepalend effect hebben op het landschap. Met de vele bossen, lanen en weilandjes is een landgoederenlandschap ontstaan. Stad-Landrelaties (kernkwaliteiten) Geclusterde verstedelijking langs Veluwe en IJssel met hiertussen groene wiggen Langs de flank van de Veluwe ligt een reeks dorpen, verbonden door een dorpenweg. Deze kernen kennen een lichte stedelijke ontwikkeling. Tussen de dorpen liggen groene wiggen met landgoederen, beekdalen en kleinere buurtschappen. Zachte, groene stads- en dorpsranden De dorpsranden zijn veelal zacht en diffuus in de oevergang naar het landschap, door de kleine korrel van bebouwing en oude beplantingsstructuren die zijn opgenomen in de stedenbouwkundige uitbreidingen. Recreatieve voorzieningen en netwerken aan de oostzijde van de dorpen De recreatie in het gebied is vooral georiënteerd op de Veluwe en haar bosrand. Men vindt hier grote recreatieparken en recreatieve voorzieningen.

Richting het oosten en de IJssel neemt de grootschaligheid van de recreatie af, maar vormt het landschap nog steeds een aantrekkelijke omgeving voor fietsers en wandelaars.

22

Figuur 14: Integrale Kwaliteitskaart Zuidelijke Flank, met De Boele zwart omcirkeld (bron: Kwaliteitsgidsen landschap Gelderse streken - 'Streekgids: IJsselvallei' (gelderland.nl))

23

Hoofdstuk 3 De onderzoeken 3.1 Natuur Gelders Natuurnetwerk (GNN) Het WVG-gebied De Boele maakt geen onderdeel uit van het Geldersnatuurnetwerk (GNN). Groene Ontwikkelzone (GO) Het WVG-gebied De Boele maakt onderdeel uit van de Groene ontwikkelzone (GO). Dit betreft het perceel ten zuiden van de samenvoeging van de Brummense- en Leuvenheimsebeek. Het perceel maakt onderdeel uit van de GO met als kernkwaliteit ‘Landgoederen Brummen’ (gebiedsnummer 132). De Groene ontwikkelingszone (GO) is het gebied dat tussen en rondom natuurgebieden ligt. Hierin liggen onder andere de ecologische verbindingszones, de verbindende schakels tussen de natuurgebieden. Als een initiatiefnemer hier iets wil bouwen of ontwikkelen, gelden daar regels voor. Voor deze gebieden gelden de volgende ontwikkeldoelen (GO): -

Ontwikkeling biotopen voor kamsalamander en drijvende waterweegbree; Ontwikkeling ecologische verbinding Eerbeek - IJssel en Soerense Poort: singels, graslanden, poelen, plas- drasbermen en moeraszones, in het bijzonder langs de beken; Vermindering barrièrewerking N786, N348, spoorlijn en Apeldoornsch Kanaal; Ontwikkeling bronnen en beken; Ontwikkeling bosranden en overgangen naar cultuurgronden; Ontwikkeling biotopen voor reptielen en amfibieën; Ontwikkeling cultuurhistorische patronen en beheersvormen; Ontwikkeling van het kleinschalig landschap op de landgoederen; houtsingels, beken, schrale graslanden, akkers en poelen; Ecologische verbindingen met evz-model.

Figuur 15: De Boele met in blauw het onderzoeksgebied gemarkeerd en het Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone met groen gemarkeerd (bron: PDOK).

Quickscan Flora en Fauna

24

Voor de planloca e is een quickscan Flora en Fauna (poten echeck) uitgevoerd. Dit rapport is toegevoegd als bijlage bij dit haalbaarheidsonderzoek. Voor dit haalbaarheidsonderzoek is nog géén concreet plan gemaakt. Wel is op hoofdlijnen aangegeven wat de insteek is van de mogelijke ontwikkeling van het plangebied De Boele. Op basis daarvan zijn verwach ngen uitgesproken in de samenva ng en mogelijke vervolgstappen voor flora en fauna. Op basis van toekomstige planvorming dient nader onderzoek plaats te vinden naar huismus, zwaluw, kerk- en steenuil, (steen)marter, das (leef-/fourageergebied), vleermuizen. Zodra de ingrepen concreter zijn kan er daadwerkelijk getoetst worden of vigerende natuurwetgeving wordt overtreden en/of leefgebieden kunnen worden ingepast in het plannen of worden gecompenseerd. Het bestaande erf van Oude Eerbeekseweg 29 heeft potentieel hoge natuurwaarden. Ook hier dient nader onderzoek plaats te vinden.

3.2 Water Voor het grond- en oppervlaktewatersysteem is Waterschap Vallei en Veluwe bevoegd gezag. Onderstaande inbreng is afkomstig van het waterschap. Grondwater De kaarten hieronder laten de grondwatersituatie zien zoals die uit de modelstudie van WaardeVOL Brummen is gekomen. De kaartjes representeren de winterperiode (GHG) en zomerperiode (GLG). Voor (nieuwe) bebouwing wordt doorgaans een ontwateringsnorm van 70 cm als gewenst aangehouden. Wat opvalt is dat de grondwaterstand op de locatie De Boele zeer ondiep is (0-60 cm onder het maaiveld). Op deze locatie is de grondwaterstand dus te hoog om zonder maatregelen woningbouw te realiseren.

Figuur 16: een kaart met de watergangen in de winterperiode (GHG) en De Boele in zwart gemarkeerd (bron: Modelstudie WaardeVOL)

25

Figuur 17: een kaart met de watergangen in de zomerperiode (GLG) en De Boele in zwart gemarkeerd (bron: Modelstudie WaardeVOL)

AHN en ondergrond De AHN (Actueel Hoogtebestand Nederland) laat zien dat loca e De Boele op 8,96 NAP is. Ook laat de basiskaart natuurlijk systeem (Basiskaart Natuurlijk Systeem Nederland - Klimaateffectatlas) zien dat de laagte op loca e De Boele een restgeul/rivierdal is.

Figuur 18: een hoogtekaart met De Boele in zwart gemarkeerd (bron: www,viewer.AHN.nl)

26

Klimaatverandering: droogte en extreme buien De 1:100 bui in landelijk gebied laat de onderstaande kaart zien (Atlas – Klimaat Vallei en Veluwe). Zoals te zien op de kaart zijn er enkele na e plekken op loca e De Boele. Voor een toekoms ge func e moet met dit bergend vermogen rekening gehouden worden. Dit bergend vermogen moet op basis van een toekoms g plan berekend worden. Het uitgangspunt is dat het bergend vermogen van de huidige situa e en daarbij de toekoms ge situa e (woongebied) geborgd is.

Figuur 19: een kaart met ophoping van neerslag (blauw) en in zwart De Boele gemarkeerd (bron: www.atlasleefomgeving.nl)

Onderstaande a eelding laat met de rode lijn zien dat de Leuvenheimse beek op enig moment droogvalt.

27

Figuur 20: een kaart met de Leuvenheimsebeek die door De Boele (in zwart gemarkeerd) stroomt

De hoge grondwaterstand is een aandachtspunt voor woningbouw. Ook is droogte een aandachtspunt. Beiden kunnen opgelost worden. Droogte door water zo lang mogelijk vast te houden en daarop in te spelen met de woningbouw en de grondwaterstand door middel van ophogen. Het Waterschap ziet daarnaast kans voor ecologische versterking van de Brummense- en Leuvenheimsebeek door het ontwikkelen van woningen. Het herstel van de oorspronkelijke verloop van beide beken, het realiseren van een ecologische verbindingszone tussen het Rhienderense Broek (ten westen van De Boele) en het natuurgebiedje ten oosten van het spoor en ten zuiden van De Pothof zou een denkbaar concept kunnen zijn.

3.3 Bodem

Voor de WVG-loca e De Boele is Historisch vooronderzoek uitgevoerd door Milieu Adviesbureau De Klinker. Voor het complete onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Conclusies en aanbevelingen van het bodemonderzoek -

-

Op basis van het gedane historische vooronderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Diverse percelen (volkstuincomplex) zijn in gebruik geweest als kwekerij of boomgaard. Daarmee is het verdacht op bestrijdingsmiddelen. Enkele bouwwerken zijn bedekt met asbestachtige materialen; Op het perceel Oude Eerbeekseweg 29 is een ondergrondse dieseltank in gebruik. De druppelzones van een aantal gebouwen is verdacht op aanwezigheid van asfalt; Het asfalt op de Oude Eerbeekseweg is mogelijk teerhoudend. De puinfundatie is mogelijk verdacht op diverse stoffen; Binnen het plangebied zijn twee voormalige watergangen (Leuvenheimse- en Brummensebeek) aanwezig. Het is onduidelijk met welk materiaal deze watergangen destijds zijn gedempt.

28

Niet gesprongen explosieven De loca e is mogelijk verdacht (zie bodemonderzoek De Klinker) op de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) uit de Tweede Wereldoorlog. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek is hier geen nader onderzoek naar uitgevoerd. Dit onderzoek zal nog moeten plaatsvinden.

3.4 Kabels en leidingen Kabel- en leidingentracés lopen alleen aan de noordzijde van het plangebied onder de Eerbeekseweg en de Oude Eerbeekseweg. Door overige delen van het plangebied lopen geen kabel- en leidingentracés. In het geval van een ontwikkeling is het grotendeels mogelijk om aan te sluiten bij liggende kabels en leidingen en een nieuw kabel- en leidingentracé ter hoogte van Oude Eerbeekseweg 29 te verbinden. De wijze waarop moet in later stadium worden afgestemd met de aanbieders van de kabels en leidingen.

Figuur 21: kaart met de kabel- en leidingen tracés (gele s ppellijnen) en De Boele in zwart gemarkeerd (bron: verkeeronderzoek)

Vuilwaterafvoer De riolering van de woningbouw kan worden aangesloten op de riolering onder de Oude Eerbeekseweg ter hoogte van het spoor. Een aandachtspunt van de aanslui ng is de diameter van de bestaande persleiding. Mogelijk moet deze te worden vergroot. Een nieuwe persleiding kan vanaf de Oude Eerbeekseweg kan worden aangesloten rich ng de te ontwikkelen woningen. Midden in het woongebied moet een rioolgemaal worden gerealiseerd. De exacte loca e is nader te bepalen. Het verleggen van de Brummensebeek kan een obstakel vormen voor de riolering. In de verdere uitwerking zal uitgezocht moeten worden hoe de riolering de beek kan passeren. Voor de aanleg van nieuwe riolering moet het plangebied op de plek van de riolering worden opgehoogd. Dit onderdeel moet in een later verder uitgewerkt worden.

29

Figuur 23: kaart met het riooltracé (rode s ppellijn) en De Boele met zwart gemarkeerd (bron: verkeeronderzoek)

Hemelwaterafvoer De hemelwaterafvoer van het woongebied zal via maaiveld worden opgevangen, afgevoerd en geïnfiltreerd. De Brummense- en Leuvenheimsebeek kunnen een rol spelen in de afvoer van hemelwater. Belangrijk is dat het water van voldoende kwaliteit is als het de beken in stroomt. Om dit principe te kunnen realiseren moet met het Waterschap Vallei en Veluwe samen worden gewerkt. Dit proces moet in een later stadium vormgegeven worden.

Figuur 24: de hoofdopzet hemelwaterafvoer (blauw lijnen) en De Boele in zwart gemarkeerd (bron: verkeeronderzoek)

30

3.5 Archeologie Archeologisch bureauonderzoek is uitgevoerd door Transect archeologisch onderzoek en advies. Voor het complete onderzoek verwijzen we naar het beleidsstuk (zie bijlage). De archeologische verwach ng voor De Boele is aangegeven op onderstaand kaartbeeld.

Figuur 25: kaart met archeologische verwach ng voor De Boele (bron: archeologisch onderzoek)

Concrete plannen en ontgravingsdieptes en ophogingen zijn nog niet bekend. Gezien de opgestelde gespecificeerde archeologische verwach ngskaart (a eeldingen hierboven) zijn er zones in het plangebied waar sprake is van een archeologische waarde, en een hoge, middelhoge en lage archeologische verwach ng. Over het algemeen kan worden gesteld dat hoe hoger de waarde en verwach ng, hoe groter het archeologische risico is. Daarmee wordt bedoeld dat bij een zone met een hogere archeologische verwach ng, de kans groter is dat archeologische resten worden aangetroffen dan bij een zone met een lagere archeologische verwach ng. Daarmee neemt dan ook het risico op nader archeologisch vervolgonderzoek of planaanpassing (om de archeologie te ontzien) toe. Hieraan kunnen kosten verbonden zijn. De zone waar het archeologische risico het grootst is, is de zone van archeologische waarde waarvan bekend is dat een urnenveld aanwezig is. Omdat het een vastgestelde vindplaats is, is de kans groot dat hier bij bodemingrepen uiteindelijk een opgraving nodig is of maatregelen om de archeologische resten en sporen in de ondergrond te behouden (zoals bijvoorbeeld ophogen). Wanneer hier geen bodemingrepen gepland worden, is er geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk. Ook ter plaatse van de historische huisplaatsen is de kans groot dat nader onderzoek nodig gaat zijn.

De zones waar het archeologische risico het laagst is, zijn de zones met een lage en middelhoge archeologische verwach ng. Hier is vanwege de landschappelijke ligging en de mogelijke afgraving de kans kleiner dat archeologische resten en/of sporen aanwezig zijn.

31

3.6 Erfgoed en cultuurhistorie Nabij het plangebied ligt historische buitenplaats Groot Engelenburg en Huis Den Bosch. Beiden hebben een directe invloedsfeer op het plangebied. Er zijn dan ook enkele historische eenheden waar rekening mee gehouden dient te worden: -

As Groot Engelenburg – Concordia Aanslui ng Eerbeekseweg; Hammelerweg;

Figuur 26: kaart met in rood Cultureel erfgoed en in zwart De Boele gemarkeerd (bron: erfgoedatlas)

Voor een verdere uitwerking moet er cultuurhistorisch onderzoek plaatsvinden.

3.7 Externe veiligheid Alle routes die onderdeel uitmaken van het Basisnet hebben een brand- en explosie- (en een gifwolk) aandachtsgebied. De Boele is gelegen binnen 50 meter van de spoorroute tussen Arnhem en Zutphen. Deze spoorroute maakt onderdeel uit van het Basisnet. De brand- en explosieaandachtsgebieden langs het Basisnet hebben een vaste afstand volgens bijlage VII onderdeel C van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit betreft voor het brandaandachtsgebied (plasbrand) een omvang van 30 meter van de spoorroute. Voor het explosiegebied betreft dit een omvang van 200 meter van de spoorroute. Tot slot geldt een beleidsmatige afkapgrens van 1.5 kilometer als gifwolkaandachtsgebied. Van bovengenoemde grenzen kan worden afgeweken, als deugdelijk gemotiveerd wordt waarom afgeweken dient te worden. Deze motivering zal plaats moeten vinden, zodra de plannen in een gevorderd stadium zijn. Bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen moet dus nader onderzoek gedaan te worden naar brand- en explosie- (en een gifwolk) aandachtsgebied in samenspraak met de Veiligheidsregio Noord- en OostGelderland 32