(113) Routekaart

Met de acties is invulling gegeven aan onderstaande stappen: • Versnellen en stroomlijnen; aanstellen regisseur, zorgen voor heldere communicatie en het interne en externe proces versnellen. Dit doen we door procedures te versnellen; een raamovereenkomst af te sluiten met een planologisch adviesbureau, die de bestemmingsplan-/omgevingsplanwijzigingen voor de initiatiefnemer op zich neemt. En we maken de kruimelgevallenregeling van toepassing voor bestaande gebouwen met functiewijziging naar wonen en werken een splitsingsmogelijkheid van woningen uit. • Inzetten sturingsinstrumenten waarbij we de volgende (nieuwe) instrumenten invoeren: – ketting-/anti-speculatiebeding; – zelfbewoningsplicht; – verhuiscoach ten behoeve van beschikbaar houden juiste woning voor juiste doelgroep; – stringenter toepassen anterieure overeenkomst (uitbreiden met doelgroepen/prijsklassen en instandhoudingstermijn); – doelgroepenverordening, herbevestiging beleid om maximaal te sturen en met initiatiefnemers vooraf helder te communiceren; – actiever grondbeleid (per project beoordelen); – Inzetten Wvg (per project beoordelen); – eventueel onteigenen (per project beoordelen). • Toepassen nieuw Toetsingskader Woningbouw waarbij we afwegingen intergraler dan voorheen maken. Ook de diverse thema’s van duurzaamheid zullen getoetst worden zodra dit beleidsveld is uitgewerkt en vastgesteld.

• Zoeken naar nieuwe locaties waarbij we actiever grondbeleid gaan voeren om als gemeente zelf meer de regie te nemen op de woningbouwopgave. • Actief monitoren en bijsturen waarbij we monitoren of we onze doelstellingen halen of dat we moeten bijsturen. Daarbij monitoren we ook landelijke of regionale ontwikkelingen, waardoor we de routekaart mogelijk moeten aanpassen.

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

27

Bijlage 1: Toetsingskader Woningbouw De gemeente Brummen is onder te verdelen in twee grote kernen Brummen en Eerbeek, de kleine kernen Empe, Hall, Leuvenheim, Oeken, Tonden en nog enkele buurtschappen verspreid in het buitengebied. In de toekomstvisie en het coalitieakkoord is vastgelegd dat we vooral sturen op het toevoegen van woningen in de kernen en daarbuiten passend in het landschap. Naast algemeen geldende richtlijnen voor het toevoegen van nieuwe woningen is er door de inbreidingsvoorkeur en de aanwezige ruimtelijke structuren in combinatie met de aanwezige woonmilieus een onderscheid te maken in de kwalitatieve richtlijnen voor het toevoegen van woningen binnen de grote kernen, de kleine kernen en het buitengebied (inclusief de buurtschappen). Het toetsingskader is gebaseerd op een aantal principes. Dit noemen we de richtlijnen.

Algemene richtlijnen voor het toevoegen van woningen • •

• •

• • • • • •

Focus op binnenstedelijke verdichting, met name in Brummen (dorp) en Eerbeek. Inbreiding gaat voor uitbreiding, maar prioritering en urgentie maakt een andere volgorde mogelijk. Bij nieuwe ontwikkelingen voor wonen wordt gestreefd naar versterking van de groen-blauwe dooradering. Streven naar een basiskwaliteit natuur bij zowel in- als uitbreiding, zoveel mogelijk gebruik makend van bestaande natuur-en landschapskwaliteiten De bodem- en waterkwaliteiten zijn sturende factoren bij de nieuwe ontwikkeling Focus op de woonvraag van de doelgroep die de druk het meest voelt. De plannen die de grootste bijdrage leveren aan onze beleidsuitgangspunten krijgen voorrang op plannen met een kleinere bijdrage, of plannen die minder hoog scoren in ambities. Plannen met minder dan 10 woningen (twee grote kernen) of 5 woningen (kleine kernen en buurtschappen) kunnen voorrang krijgen als deze een (dringend) ruimtelijk/maatschappelijk knelpunt oplossen. Dat dit soort plannen voorrang krijgen moet worden besloten door het college. Geen nieuwe initiatieven voor woonplekken voor mensen met een (licht) verstandelijke beperking. Geen nieuwe initiatieven voor woonplekken voor GGZ-zorg: betreft beschermd wonen voor psychisch kwetsbare mensen. Initiatiefnemers zijn alle afdrachten opgenomen in beleid en wetgeving verschuldigd. Geef prioriteit aan innovatie. Programmeer adaptief.

Van de totale bouwopgave (gemeentebreed) dient minimaal 60% van de toe te voegen woningen te vallen in de woningmarktsegmenten sociale huurwoningen, goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur. De overige 40% mag gerealiseerd worden in de overige woningmarktsegmenten.

Het toetsingskader kent de volgende woningmarktsegmenten Woningmarktsegmenten

Uitleg (prijspeil 2022)

Sociale huurwoningen

Huurwoningen tot de liberalisatiegrens

Goedkope koopwoningen

Koopwoningen met een maximale koopprijs van € 275.000 (bij realisatie van deze woningen zetten we instrumenten in om speculatie te voorkomen) Koopwoningen met een maximale koopprijs die ligt tussen de € 275.001 en € 355.000 (bij realisatie van deze woningen zetten we instrumenten in om speculatie te voorkomen)

Betaalbare koopwoningen

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

28

Middenhuur woningen

Betaalbare hoog

koopwoningen

Overige koopwoningen

Huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens maar een maximale huurprijs kennen van € 1.0234. (bij realisatie van deze woningen zetten we instrumenten in om speculatie te voorkomen) Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 355.001 tot de NHG-grens (bij realisatie van deze woningen zetten we voorlopig geen instrumenten in om speculatie te voorkomen) Koopwoningen met een koopprijs boven de NHG-grens (bij realisatie van deze woningen zetten we voorlopig geen instrumenten in om speculatie te voorkomen)

Overige richtlijnen voor het toevoegen van woningen in de twee grote kernen Uitgangspunten Omgevingsvisie: • Centrum: nieuwbouwprogramma richten op woningen voor ouderen en starters, waaronder beschermde woonvormen (voor ouderen). • Rustige en uitbreidingsgebieden: kansen voor inbreiding en herstructurering benutten waarbij kwaliteit en leefbaarheid leidend zijn. Tevens ligt de focus op verder ontwikkelen van uitbreidingslocaties Elzenbos (Brummen). • Focus op efficiënt ruimtegebruik (bijvoorbeeld door hoogbouw), voorkomen van onnodige uitbreiding in groene buitenruimte. • Specifiek voor Eerbeek zijn geur- en geluidscontouren cruciaal en is gezamenlijk (gemeente, provincie en papierindustrie) zoeken naar geschikte alternatieve locaties aan de orde.

Waar we echt op sturen: • Prijsklassen bij ontwikkelingen vanaf 10 woningen: – afgerond 30% sociale huurwoningen; – afgerond 35% mix van goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur (met als streven dat minimaal 20% in de categorie goedkope koop moet vallen); – afgerond 35% overige koopwoningen. • Sluit het plan aan bij het type woonmilieu? Er kunnen argumenten zijn om af te wijken van de bovengenoemde prijsklassen. Het afwijken van de prijsklassen kan niet eerder dan dat is gekeken naar een alternatieve invulling en pas na instemming van het college. Onder de volgende voorwaarden zou afgeweken kunnen worden: – ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld afronding lint bij grote kavels, eerst wordt beoordeeld of er een alternatief ontwikkeld kan worden, bijvoorbeeld één pand opsplitsen); – sociale cohesie/leefbaarheid; – een ander locatie specifiek argument. • Doelgroep: 50% van de opgave voor kleine huishoudens (senioren/starters). • Vanwege inbreidingsvoorkeur en woonopgave en strategisch behoud van groene buitenruimtes is een bepaalde mate van hoogbouw mogelijk. In centrum-dorpse omgevingen kan daarbij sprake zijn van een extra bouwlaag ten opzichte van het heersende stedenbouwkundige beeld. Bij hoogbouw kan onder voorwaarden (via parkeerdrukonderzoek/alternatieve mobiliteitsoplossingen) afgeweken worden van de geldende parkeernorm.

4 Momenteel wordt er vanuit het Rijk gewerkt aan een nieuwe definitie van middenhuur. De maximale prijsgrens komt

waarschijnlijk te liggen op 187 punten in het Woningwaardestelsel. Als de landelijke definitie een feit is zal de gemeente de lokale definitie laten aansluiten op de nationale definitie.

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

29

• Wonen en zorg: nieuwe initiatieven voor de ouderenzorg is onder te verdelen in drie subdoelgroepen. Binnen deze subgroepen is uitbreiding nodig: 1.

Beschermd wonen voor mensen met dementie. Brummen beschikt naar de toekomst toe over onvoldoende plekken. De opgave is om te groeien van 123 plekken nu naar 177 plekken in 2030. 2. Beschermd wonen voor mensen met een somatische zorgvraag. Omdat het aandeel ouderen binnen de gemeente Brummen groeit, zal ook het aantal mensen met een somatische zorgvraag sterk groeien. Het aantal woonplekken mag groeien van 73 plekken naar zo’n 112 plekken in 2030. 3. De laatste categorie binnen de ouderen zorg is het toegankelijk wonen (zelfstandige woningen). Hieronder vallen alle woningen die geschikt zijn voor ouderen met of zonder zorgvraag. Toegankelijke woningen zijn aangepast zodat inwoners met (lichte) fysieke beperkingen langer zelfstandig kunnen wonen, eventueel met zorg aan huis. Bij voorkeur ligt een deel van deze woningen geclusterd in een aanleun/servicegebied van een zorgorganisatie. Onder geclusterd wonen valt een uiteenlopend palet aan woonvormen; van verzorgingshuizen, verpleeghuizen tot appartementen, hofjes en woonzorgboerderijen. Het aandeel toegankelijk wonen kent een vraag van zo’n 107 woningen in 2020 naar 323 in 2030.

• Overig: – het plan voldoet, waar van toepassing, aan de eisen voor het historisch dorpsgebied en linten en behoudt de samenhang van de bebouwing en het straatbeeld; – behouden en versterken van structurele groenstructuur; – het plan heeft een groen inpassingsvoorstel.

Waar we initiatiefnemers op uitdagen (maatschappelijke meerwaarde): • Woonvormen voor starters, woonzorgconcepten en innovatieve bouwvormen (bijvoorbeeld houtbouw, industriële bouw, etc.).

Overige richtlijnen voor het toevoegen van woningen in de Kleine kernen (Hall, Empe, Leuvenheim, Oeken en Tonden) Uitgangspunten Omgevingsvisie: • De kleine kernen hebben een kleinschalig en landelijk karakter. • Uitgangspunt is inbreiding, onder voorwaarde dat de groenstructuur behouden blijft. • In de kernen is in enige mate ruimte voor kleinschalige woningbouw. • Duurzaamheid, circulariteit en het karakter van de kern moeten centraal staan. • Bij nieuwbouw richten we het programma met name op starters en (jonge) doorstromers evenals gezinnen en huishoudens die opzoek zijn naar landschappelijk wonen in een groene omgeving.

Waar we echt op sturen: • Prijsklassen bij ontwikkelingen vanaf 10 woningen: – afgerond 30% sociale huurwoningen; – afgerond 35% mix van goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur (met als streven dat minimaal 20% in de categorie goedkope koop moet vallen); – afgerond 35% overige koopwoningen. • Sluit het plan aan bij het type woonmilieu? Er kunnen argumenten zijn om af te wijken van de bovengenoemde prijsklassen. Het afwijken kan niet eerder dan dat is gekeken naar een alternatieve invulling en pas na instemming van het college. Onder de volgende voorwaarden zou afgeweken kunnen worden:

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

30

• • • •

– ruimtelijke kwaliteit (bijvoorbeeld afronding lint bij grote kavels, eerst wordt beoordeeld of er een alternatief ontwikkeld kan worden, bijvoorbeeld één pand opsplitsen); – sociale cohesie/leefbaarheid; – andere locatie specifieke argumenten; – tevens kan worden afgeweken van het percentage toe te voegen sociale woningbouw (in overleg en met instemming van Veluwonen). Doelgroepen: vooral bouwen voor starters en doorstromers waaronder ouderen. Aantrekkelijke woonmilieus creëren voor gezinnen en huishoudens opzoek naar landschappelijk wonen (inclusief vestigers). Behoud c.q. versterking dorpse omgeving. Realiseren voldoende parkeerplekken.

Waar we initiatiefnemers op uitdagen (maatschappelijke meerwaarde): • Transformatie bestaand vastgoed/leegstand. • Innovatie: prioriteit voor particuliere woonzorginitiatieven, splitsen van grotere ééngezinswoningen en kleinschalige woonconcepten voor starters (bijvoorbeeld tiny houses).

Overige richtlijnen voor het toevoegen van woningen in buurtschappen en het buitengebied Uitgangspunten Omgevingsvisie: • In het buitengebied is in principe geen nieuwbouw toegestaan, afgezien van het Oeverwallenlandschap en de Veluweflank. • In het Oeverwallenlandschap gaat het om maatwerk. • In de Veluweflank is er ruimte voor stedelijke en recreatieve ontwikkelingen met bijzondere aandacht voor de landschappelijke inpassing. • Daarnaast is splitsen van grotere bestaande woningen in het buitengebied een optie.

Waar we echt op sturen: • Doelgroep: woningen aantrekkelijk voor huishoudens op zoek naar landschappelijk wonen (inclusief vestigers). • Kleinschalige woonvormen/erfdelen. • Wij staan open voor innovatieve voorstellen voor functieverandering (woongemeenschap/doelgroep). • Onderbouwing ladder duurzame verstedelijking (bij substantiële plannen). • Behoud c.q. versterking landelijke omgeving. • Realiseren voldoende parkeerplekken op eigen terrein.

Waar we initiatiefnemers op uitdagen (maatschappelijke meerwaarde): • Innovatie: prioriteit voor kleinschalige woonzorgconcepten (bijvoorbeeld zorgboerderijen). • Splitsing van grotere boerderijen c.q. ééngezinswoningen.

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

31

Bijlage 2: Intakeformulier Woningbouw Dit intake formulier is bedoeld voor het realiseren van nieuwe woningen en geldt als uw principeverzoek aan de gemeente tot medewerking van uw plannen. Als u uw bestaande woning wilt verbouwen of uitbreiden, toets dan op www.omgevingsloket.nl of u een omgevingsvergunning nodig hebt of neem contact op met onze afdeling vergunningverlening via (0575-568233). Om aan te kunnen geven of we in principe medewerking willen geven aan uw plannen, hebben wij een aantal gegevens van u nodig om te toetsen. Alleen een volledig ingevuld intake-formulier met bijlagen, zoals situatieschets(en) (evt. machtingsformulier) kunnen wij goed beoordelen en in behandeling nemen. Verplichte bijlagen: Situatieschetsen van uw initiatief, huidige situatie en gewenste ontwikkeling. Ingevulde toetsing duurzame ontwikkeling Gegevens verzoek Naam van het plan Adresgegevens of kadastraal perceel Datum indiening Datum aanvulling

: : : :

Contactgegevens aanvrager Naam : Adres : Telefoonnummer : Emailadres : Eigenaar locatie? : Contactgegevens adviseur Naam : Telefoonnummer : Emailadres : Aanleiding plan Motivatie: Ruimtelijke motivatie Motivatie: Woningbouwprogramma 1. Wat is het beoogd aantal woningen (indien zorgwoningen, ga door naar vraag 5)? 2.

Indien minder dan 10 woningen (grote kern) of 5 woningen (kleine kernen), is er sprake van een dringend ruimtelijk knelpunt of maatschappelijke meerwaarde die met woningbouw kan worden opgelost?

3.

Realiseert u woningbouw voor een bijzondere doelgroep (zoals een woongemeenschap)?

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

32

4.

Voldoet u aan de minimaal voorgeschreven woningbouwdifferentiatie (sociale koop/huur, middeldure huur/vrije koop) zoals opgenomen in de Routekaart woningbouw en wat is de beoogde prijssegmentering in aantallen en percentages per categorie? Vul per categorie in hoeveel woningen er in de prijssegmentering gerealiseerd zullen gaan worden.

Woningbouwcategorie (definities onderaan) Sociale huurwoning Goedkope koopwoning Betaalbare koopwoning Midden huurwoningen Betaalbare koopwoning hoog Overige koopwoningen

Aantal en %

Prijssegment

5. Zorgwoningen: A: Om welke doelgroep gaat het (zie Woonzorgvisie gemeente Brummen)? B:

Waarom is volgens u behoefte aan het bedienen van deze doelgroep?

C:

Is bekend welke zorginstantie de zorg gaat verlenen en hoe u de 24-uurszorgvraag organiseert?

D:

Conformeert u zich aan het ‘Convenant wonen met zorg’ van de gemeente Brummen?

6.

Welke oppervlaktes hebben de te realiseren woningen?

7.

Realiseert u levensloopbestendige woningen?

8.

Welke woningbouwvarianten overweegt u (alternatieven)?

9.

Heeft u voldoende ruimte op de kavel voor afvalcontainers/bergingen/groen e.d.?

Verkeer / parkeren Motivatie (zie ook paraplubestemmingsplan parkeren op ruimtelijkeplannen.nl en denk aan mobiliteitsoplossingen zoals deelauto): Groene inpassing (zoals bomen/groen/hagen) Motivatie: Beoogde maatschappelijke meerwaarde van het plan Motivatie: Participatie: Heeft u overlegd met de omgeving? Toelichting (en bijlage verslag omgeving). Heeft u vooroverleg gehad met de gemeente? Toelichting

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

33

Wilt u uw plan nader (mondeling) toelichten? Toelichting Overige punten Toelichting

Datum:

Plaats:

Naam:

Handtekening:

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

34

Vraag en antwoord: Wat is een verzoek om een principebesluit? U dient met dit formulier een verzoek om een principebesluit in en nog geen aanvraag voor een omgevingsvergunning. Met dit intake-formulier voeren wij een quickscan uit op haalbaarheid. Pas na afronding van de benodigde procedure kunt u een omgevingsvergunning aanvragen of ruimtelijke procedure starten. Wij behandelen uw aanvraag als principeaanvraag. Het college geeft dan aan of het in principe (en onder welke voorwaarden) bereid is medewerking te verlenen aan uw initiatief. Wat is de procedure: Uw aanvraag wordt onder meer getoetst aan ons beleid en wet- en regelgeving. Wij doen ons best u zo snel mogelijk uitsluitsel te geven. Uw aanvraag wordt besproken met diverse disciplines (omgevingstafel). Wij streven naar een eerste reactie ten aanzien van volledigheid) binnen enkele weken. U krijgt ook een aanspreekpunt van de gemeente, die uw aanvraag coördineert. Zijn er kosten verbonden aan deze aanvraag? Ja, aan uw principebesluit zijn kosten verbonden. Deze worden jaarlijks vastgesteld. Op dit moment (2022) bedragen de kosten circa 700 euro. Waar kunt u dit formulier inclusief bijlagen indienen? U mailt uw ingevulde formulier met bijlagen naar woningbouw@brummen.nl.

213.104/G | Versnelling woningbouw: Routekaart

35