(111) Raadsvoorstel Tussenrapportage haalbaarheidsstudies WVG-locaties - D445341

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z105931/D445341 Fysieke leefomgeving Tussenrapportage haalbaarheidsstudies WVG-locaties

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 15 oktober 2024

Wij stellen voor te besluiten om:

1. De onderhandelingen te starten om tot overeenstemming te komen tot aankoop van de grond waarvoor de raad op 14 april 2023 een bevestigend besluit heeft genomen om de Wvg van toepassing te verklaren te weten: Wvg-I: LR Beijnenlaan / Hazenberg (De Lei I en De Lei II). 2. De onderhandelingen te starten om tot overeenstemming te komen tot aankoop van de grond waarvoor de raad op 14 april 2023 een bevestigend besluit heeft genomen om de Wvg van toepassing te verklaren te weten: Wvg-II: Hammelerweg / Oude Eerbeekseweg (De Boele). 3. De onderhandelingen te starten om tot overeenstemming te komen tot aankoop van de grond waarvoor de raad op 14 april 2023 een bevestigend besluit heeft genomen om de Wvg van toepassing te verklaren te weten: Wvg-III: Metelerkampweg te Leuvenheim.

Inleiding Tijdens het totstandkomingsproces van de Routekaart Wonen is geconstateerd dat de actuele plancapaciteit ongeveer 872 woningen is. Dit zou onvoldoende zijn voor het daadwerkelijk kunnen realiseren van 1.250 woningen in de planperiode 2020-2030. Dit is het aantal te bouwen woningen zoals afgesproken in de Regionale Woondeal. Inmiddels blijkt dat de plancapaciteit wel voorziet in de aantallen woningen die benodigd zijn tot en met 2030. De Gemeente Brummen zal ook woningen moeten realiseren ná 2030. In de eerste gesprekken met de Regio is het gegaan over een ontwikkeling met een bandbreedte van 750 tot 1.250 woningen. De aangewezen voorkeursrecht locatie(s) dienen dan ook ingezet te worden voor de woningbouwontwikkeling 2030-2040. Om ook aan deze opgave te kunnen gaan voldoen, dienen deze voorkeursrecht locaties aangekocht te worden. Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht heeft de gemeente meer regie op de realisatie van het gemeentelijke woningbouwprogramma gekregen. De gemeente heeft (privaatrechtelijk) een eerste recht op koop en daarmee kan worden voorkomen dat marktpartijen strategische grondposities innemen en kan ongewenste speculatie worden voorkomen.

Op 14 april 2023 heeft de raad een bevestigend besluit genomen om de Wvg van toepassing te verklaren op de volgende locaties: • Wvg-I: LR Beijnenlaan / Hazenberg (De Lei I en De Lei II); • Wvg-II: Hammelerweg / Oude Eerbeekseweg (De Boele); • Wvg-III: Metelerkampweg te Leuvenheim. Om een gefundeerd besluit te nemen over de aankoop van de locaties is er de afgelopen maanden voor de 3 locaties afzonderlijk een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd. Er is onderzocht of en in hoeverre woningbouw op de voorkeursrecht locaties daadwerkelijk haalbaar en realistisch is. Dit binnen de beleidsuitgangspunten die daarvoor in de gemeente Brummen gelden, bijvoorbeeld waar het betreft de eisen die worden gesteld aan de woningbouwprogrammering. Naast meerdere technische onderzoeken die zijn uitgevoerd zijn in deze fase ook verkennende gesprekken met direct betrokken grondeigenaren gevoerd en met een bredere kring van direct belanghebbende stakeholders. Een onderzoek op hoofdlijnen naar de financiële haalbaarheid is ook uitgevoerd. De resultaten van het haalbaarheidsonderzoek zijn opgenomen in de 3 aparte rapportages die bij dit voorstel zijn gevoegd. Doel van dit voorstel is om deze rapportages met de raad te delen. Dit om inzicht te krijgen in de (on)mogelijkheden om deze percelen in de toekomst voor woningbouw in te kunnen

Adviseur: P. Klumper

Blz. 1 van 4

zetten. Op basis van deze inzichten kan de gemeenteraad het college opdracht geven de onderhandelingen te starten. In de tussentijd wordt er een nadere stedenbouwkundige en financiële verkenning gedaan. De raad neemt in een later stadium over de definitieve aankoop een apart besluit.

Beoogd effect Een eerste richtinggevend oordeel te vellen over de haalbaarheid om op de drie voorgestelde locaties woningbouw mogelijk te maken. Dit op basis van de bijgevoegde haalbaarheidsstudies. Op basis van een opdracht om onderhandelingen met perceeleigenaren te starten, kan meer (ook financieel) inzicht verkregen worden over de aankoop van de percelen/locatie(s). Voordat tot aankoop wordt overgegaan moet de raad goedkeuring geven om daadwerkelijk tot verwerving over te gaan en een krediet beschikbaar te stellen voor de verwerving. Een nadere stedenbouwkundige- en financiële verkenning wordt als onderbouwing toegevoegd. Argumenten 1.1 Op basis van de haalbaarheidsstudie is woningbouw op de locatie De Lei I en II mogelijk Een eerste stedenbouwkundige verkenning heeft uitgewezen dat op de locatie De Lei I en II een substantieel aantal woningen gebouwd kunnen worden (in bijlage met kenmerk D445321/GEHEIM). Op de locatie De Lei is een hogere dichtheid dan op de locatie de Boele te realiseren. Dat heeft te maken met de ligging ten opzichte van bijvoorbeeld het station en de overige bestaande bebouwing van Brummen. Bij een verdere uitwerking richting woningbouwontwikkeling dient er ook nader (niet op quickscan niveau) onderzoek gedaan te worden.

Tot slot laat een eerste financiële verkenning zien (in bijlage met kenmerk D445321/GEHEIM), dat een hogere dichtheid leidt tot een kleiner tekort, waarbij opgemerkt kan worden dat bij planoptimalisatie tot een haalbaar plan gekomen kan worden. 2.1 Op basis van de haalbaarheidsstudie is woningbouw op de locatie De Boele mogelijk Op de locatie de Boele is een lagere dichtheid te realiseren dan op de locatie de Lei I en II (in bijlage met kenmerk D445321/GEHEIM). Dit aangezien De Boele een overgangsgebied is tussen Brummen en het omliggende waardevolle landschap. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de aanwezige natuurwaarden en de ligging van de beek. Bij een verdere uitwerking richting woningbouwontwikkeling dient er ook nader (niet op quickscan niveau) onderzoek gedaan te worden. Voor De Boele is in samenwerking met het waterschap ook een aanzienlijke versterking van natuur en waterkwaliteit te realiseren. Dit dient ook bij verdere woningbouwontwikkeling uitgewerkt te worden. Tot slot geldt hier ook dat een eerste financiële verkenning (in bijlage met kenmerk D445321/GEHEIM) laat zien dat een hogere dichtheid leidt tot een kleiner tekort, waarbij opgemerkt kan worden dat bij planoptimalisatie tot een haalbaar plan gekomen kan worden.

3.1 Op basis van de haalbaarheidsstudie is woningbouw op de locatie Metelerkampweg mogelijk Uit de onderzoeken en de beleidsanalyse blijken geen onoplosbare belemmeringen te zitten om deze locatie tot verdere woningbouwontwikkeling te brengen. Een eerste financiële verkenning (in bijlage met kenmerk D445321/GEHEIM) laat zien, dat deze locatie snel in ontwikkeling gebracht kan worden. 1.2 / 2.2 / 3.2 Overgaan tot onderhandelen leidt tot meer inzichten over de toekomstige haalbaarheid De uitkomst van de onderhandelingen geeft uiteindelijk meer inzicht in of de gronden daadwerkelijk beschikbaar komen. Daarnaast zal een nadere stedenbouwkundige en financiële verkenning moeten uitwijzen wat de financiële consequenties zijn. In de tussentijd wordt gewerkt aan een nadere business case en wordt een projectplan opgesteld, waarin aangegeven wordt welke stappen genomen moeten worden om tot realisatie van woningbouw te komen. Indien uiteindelijk tot overeenstemming gekomen wordt met de grondeigenaar over de aankoopprijs, dan zal dit aan de Raad worden voorgelegd. De Raad kan dan besluiten over te gaan tot het beschikbaar stellen van het benodigde krediet en dan kan er overgegaan worden tot aankoop van de locatie(s). Hierover zal in een later stadium de Raad om een separaat besluit gevraagd worden.

Kanttekeningen 1. Niet tot onderhandeling overgaan betekent geen actieve rol en positie van gemeente in woningbouwontwikkeling

Z105931/D445341

Blz. 2 van 4

Als niet tot onderhandeling wordt overgegaan dan vervalt het voorkeursrecht en kunnen de gronden door de grondeigenaren aan andere partijen dan de gemeente worden aangeboden. Dat kunnen ontwikkelaars zijn, maar ook andere partijen die geen woningbouw op deze locaties voorstaan. 2. Stakeholders hebben uiteenlopende standpunten over mogelijke gebiedsontwikkeling Er zijn met verschillende stakeholders gesprekken gevoerd. Een aantal partijen is kritisch ten aanzien van woningbouw op locatie(s). Ze vinden dat de landschappelijke waarde en de natuurwaarde door woningbouw wordt aangetast. Anderen zien wel dat woningbouw met name voor jongeren en ouderen voor Brummen van belang is. Met marktpartijen zijn gesprekken gevoerd over hun visie op de opgave en die zijn overwegend positief. Woningbouw op de locaties is noodzakelijk om aan de vraag te voldoen. Een korte samenvatting van de gevoerde gesprekken is opgenomen in de haalbaarheidsonderzoeken.

Burgerparticipatie Naast het reguliere (openbare) besluitvormingsproces is er op dit moment geen burgerparticipatie van toepassing. De voorkeursrecht locaties worden wel in het kader van de omgevingsvisie meegenomen. In het vervolg als een nadere stedenbouwkundige uitwerking wordt opgesteld wordt de omgeving intensief betrokken. Dit is ook een nadrukkelijke eis van de Raad. Advies adviesorganen Via de haalbaarheidsonderzoeken is veel feitelijke informatie verzameld, met name ook door deskundige (externe) partijen. Er is in dit stadium geen sprake van een afzonderlijk advies van een adviesorgaan. Communicatie Over uw besluit wordt op de gebruikelijk actieve wijze gecommuniceerd. Dit ter ondersteuning van een goed besluitvormingstraject door het gemeentebestuur. Na het collegebesluit worden onder andere de persceeleigenaren met een brief geïnformeerd. Via de gemeentelijke kanalen worden ook andere inwoners over dit raadsvoorstel op de hoogte gebracht. Hiervoor wordt een praktisch communicatieplan gemaakt. Ook na het raadsbesluit vindt actieve communicatie plaats. Financiële toelichting De uitkomst van de onderhandelingen geeft meer inzicht in de financiële haalbaarheid van de verschillende locaties.

Vooruitlopend op een grondexploitatie worden ook voorbereidingskosten gemaakt, bijvoorbeeld voor het kunnen uitvoeren van het nader onderzoek naar nadere stedenbouwkundige en financiële verkenning. De voorbereidingskosten worden maximaal 5 jaar op de balans opgenomen onder de immateriële vaste activa (kosten en onderzoek en ontwikkeling). Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en daarin worden ingebracht, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Voor dit onderhandelingstraject zullen kosten gemaakt worden welke in eerste instantie gedekt kunnen worden uit het beschikbare voorbereidingskrediet. Ingeval van een tekort zal een voorstel volgen om een aanvullend krediet beschikbaar te stellen. Juridische grondslag artikel 160, eerste lid, aanhef en onder e, van de Gemeentewet; artikel 87 van de Gemeentewet; artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid; Hoofdstuk 9 Omgevingswet; en artikel 5 lid 3 Financiële verordening gemeente Brummen. Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Indien tot overeenstemming gekomen wordt met de grondeigenaar over de aankoopprijs kan de Raad besluiten over te gaan tot aankoop van de locatie. De uitkomst van de onderhandelingen geeft meer

Z105931/D445341

Blz. 3 van 4

inzicht in of de gronden daadwerkelijk beschikbaar komen en de (financiële) haalbaarheid. In de tussentijd wordt gewerkt aan een nadere business case en wordt een projectplan opgesteld, waarin aangegeven wordt welke stappen genomen moeten worden om tot realisatie van woningbouw te komen. Op basis daarvan kan, indien tot overeenstemming gekomen kan worden met de grondeigenaar over de grondprijs, het college aan de Raad verzoeken krediet beschikbaar te stellen om tot daadwerkelijke aankoop over te gaan. Hierover zal in een later stadium de Raad om een separaat besluit gevraagd worden. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Concept raadsbesluit (kenmerk D445343) Haalbaarheidsonderzoek Wvg De Lei (kenmerk D445318); Haalbaarheidsonderzoek Wvg De Boele (kenmerk D445319); Haalbaarheidsonderzoek Wvg Metelerkampweg (kenmerk D445320); Bijlage stedenbouwkundige en financiële verkenning Wvg-locaties (kenmerk: D445321/GEHEIM); Bijlage aankoopstrategie (kenmerk: D445323/GEHEIM). flora en fauna onderzoek (kenmerk D445324); rapporten verkennende bodemonderzoeken (kenmerk D445325); rapport verkenning archeologische waarden (kenmerk D445326); Memo onderzoek akoestische belemmeringen (kenmerk D445327); Verkenning mobiliteit Brummen (kenmerk D445328); waardebepaling Gronden De Lei I (kenmerk D445330/GEHEIM); waardebepaling Gronden De Lei II (kenmerk D445331/GEHEIM); waardebepaling Gronden De Boele (kenmerk D445332/GEHEIM); waardebepaling Gronden Metelerkampweg (kenmerk D445333/GEHEIM)

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Z105931/D445341

G.J.M. van Rumund burgemeester (wnd.)

Blz. 4 van 4