(101) Raadsvoorstel vast te stellen bestemmingsplan Concordia

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z084968/D417801 Fysieke leefomgeving Raadsvoorstel vast te stellen bestemmingsplan Concordia

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 3 oktober 2023

Wij stellen voor te besluiten om:

1. het bestemmingsplan 'Concordia, Brummen' met als kenmerk NL.IMRO.0213.BPCENTBR1200001va01 gewijzigd vast te stellen; 2. geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Inleiding Concordia gelegen aan de Engelenburgerlaan 1 te Brummen kent de bestemming “Horeca -categorie 2” binnen het bestemmingsplan “Centrum Brummen”. Concordia heeft lang een rol vervuld als zalencentrum, horecagelegenheid en kegelbaan. In 2018 bleek het pand niet langer rendabel te exploiteren door de vorige eigenaar. Hierdoor heeft de locatie enige jaren leeg gestaan voordat de huidige initiatiefnemers het pand kochten. Het plan heeft tot doel om op de locatie 13 appartementen te realiseren, voor de doelgroepen van éénen tweepersoonshuishoudens, starters en senioren. Daarbij blijft een deel van de horeca- en ontmoetingsfunctie bestaan. Gezien diverse ontwikkelingen in het centrum van Brummen, die op een korte afstand van elkaar zijn gelegen, is er sprake van samenhang in de plannen. Dit gaat om de locaties Leliestraat 2-4, Ambachtstraat 43-45, Ambachtstraat 40, Marktplein 1 en 3, herontwikkeling Graaf van Limburg Stirumplein en de voormalige Wilhelminaschool. Ook de herontwikkeling van Concordia hangt samen met voorgenoemde locaties. Al deze locaties zijn qua woningtype en woonbehoefte op elkaar afgestemd. Dat maakt dat het programma voor Concordia passend is in samenhang met de andere locaties. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 8 juni 2023 tot en met 19 juli 2023 ter inzage gelegen, tijdens periode zijn er 3 zienswijzen ingediend.

Deze zienswijzen zijn inhoudelijk identiek. De zienswijzen hebben geleid tot enkele kleine ondergeschikte aanpassingen in de regels en verbeelding waardoor het bestemmingsplan gewijzigd dient te worden vastgesteld. Beoogd effect Het planologisch inperken van de horecabestemming en daarvoor deze vrij gekomen ruimte om te zetten naar een woonbestemming. Argumenten 1.1 Het verzoek is in lijn met centrumvisie Concordia wordt in de structuurvisie Centrum Brummen benoemd als een trekker voor het centrum, met name in de lijn oost-west. De gronden in het geldende bestemmingsplan zijn aangeduid als “Horeca – categorie 2” en zijn gelegen aan de rand van het centrum van Brummen. Waar initiatiefnemer het nieuwe appartementsgebouw voor senioren wil plaatsen, is momenteel de kegelbaan gelegen. Een deel van de grote zaal wordt gesloopt en daar zullen de startersappartementen worden gerealiseerd. Er is een stedenbouwkundige opzet mogelijk waarmee, door het toestaan van deze plannen, het bestaande bebouwingslint kan worden voortgezet. 1.2 Horeca verkleind, wel behoud sociale functie

Adviseur: M. ten Voorde

Blz. 1 van 4

De horecafunctie is al aanwezig op deze locatie en is door dit plan verkleind ten opzichte van de huidige planologisch toegestane situatie. In die zin is het een afwaardering van de locatie. Er is een dorpslokaal opgestart in het voorste gedeelte van Concordia en in een gedeelte van de huidige grote zaal. Dit dorpslokaal richt zich op drie kernactiviteiten: • Een grand-café (met beperkte avond-openingstijden); • Ontmoetingsplaats voor plaatselijke verenigingen; • Centrum bij dorpsevenementen als Pinksteren, Koningsdag en kermis. 1.3 Beoogde doelgroepen liggen in lijn met de woonagenda Initiatiefnemer heeft een plan om appartementen te realiseren voor specifieke doelgroepen, namelijk de één- en tweepersoonshuishoudens, starters (6) en senioren (7). De Woonvisie geeft aan dat er veel behoefte is naar woningen voor deze doelgroepen. Het initiatief ten aanzien van het toevoegen van woningen past binnen de gemeentelijke Woonagenda. Gezien diverse ontwikkelingen in het centrum op heel korte afstand van elkaar zijn gelegen, is er sprake van samenhang in de plannen. Dit gaat om de locaties Leliestraat 2-4, Ambachtstraat 43-45, Ambachtstraat 40, Marktplein 1 en 3, herontwikkeling Graaf van Limburg Stirumplein en de voormalige Wilhelminaschool. Ook de herontwikkeling van Concordia hangt samen met voorgenoemde locaties.

Al deze locaties zijn qua woningtype en woonbehoefte op elkaar afgestemd. De verdeling in totaal zit op 44% sociaal, 31 % middenduur en 24% duur. Dat maakt dat het programma voor Concordia passend is in samenhang met de andere locaties. 1.4 Het initiatief is stedenbouwkundig passend De gronden in het geldende bestemmingsplan zijn aangeduid als “Horeca – categorie 2” en zijn gelegen aan de rand van het centrum van Brummen. Waar initiatiefnemer het nieuwe appartementsgebouw voor senioren wil plaatsen, is momenteel de kegelbaan gelegen. Een deel van de grote zaal wordt gesloopt en daar zullen de startersappartementen worden gerealiseerd. Er is een stedenbouwkundige opzet mogelijk waarmee, door het toestaan van deze plannen, het bestaande bebouwingslint kan worden voortgezet. Het stedenbouwkundig plan is besproken met de stedenbouwkundig adviseur van het Gelders Genootschap, het nu voorliggende plan wordt als stedenbouwkundig passend geacht. Op basis van het voorgaande plan was een bouwhoogte van maximaal 11 meter toegestaan, het nu voorliggende bestemmingsplan stelt deze bouwhoogte naar beneden bij. 1.5 Er wordt in voldoende parkeerplaatsen voorzien Het toevoegen van appartementen betekent dat er ook meer parkeerplaatsen nodig zijn. Op basis van het nu voorliggende plan zijn er 28 parkeerplaatsen benodigd.

Hiervan worden er 18 op eigen terrein gerealiseerd, op het gedeelte waar het huidige parkeerterrein is. De overige 10 parkeerplaatsen zijn in de openbare ruimte aanwezig. In bijlage 1 van de toelichting van het bestemmingsplan is een onderbouwing opgenomen. 1.6 De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot ondergeschikte aanpassingen van het bestemmingsplan Tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn drie zienswijzen ingediend. Inhoudelijk zijn deze zienswijzen identiek. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie (D417806). Op ondergeschikte onderdelen is het bestemmingsplan aangepast, zo is onder ander de maximale bouwhoogte van de nieuw op te richten gebouwen gelijkgesteld. Ook het aantal evenementendagen is naar beneden toe bijgesteld. Verder is de Aerius-berekening geactualiseerd. Door deze ondergeschikte wijzigingen dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden vastgesteld. 2.1 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent een verplichting tot kostenverhaal De Wro (afdeling 6.4) stelt dat er bij vaststelling van een bestemmingsplan/wijzigingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, tenzij de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dat anderszins verzekerd zijn kan bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst over grondexploitatie te sluiten.

Met de initiatiefnemer is zowel een anterieure overeenkomst als een planschadeovereenkomst gesloten. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd. Kanttekeningen Door het verdwijnen van de kegelbaan moet de kegelclub op zoek naar een nieuwe locatie. Samen met de kegelclub wordt gekeken naar het realiseren van een kegelbaan op de Hazenberg. De overige verenigingen zoals het Shantykoor en de dartclub kunnen gebruik blijven maken van Concordia.

/

Blz. 2 van 4

Burgerparticipatie Initiatiefnemer heeft een informatieavond gehouden. (zie bijlage ‘Bewonersoverleg’ behorende bij de toelichting). Advies adviesorganen De Omgevingsdienst Veluwe IJssel en Gelders Genootschap hebben de plannen beoordeeld op de diverse aspecten en positief gereageerd. Communicatie Het collegebesluit/raadsvoorstel wordt bekend gemaakt via de daarvoor gebruikelijke kanalen. Na besluitvorming door de raad wordt het bestemmingsplan gepubliceerd. Dit zal bekend gemaakt worden in het Gemeenteblad, op de gemeentelijke website, in GemeenteThuis en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Ook volgt een kort nieuws bericht in GemeenteThuis. Financiële toelichting Met de initiatiefnemer wordt zowel een anterieure overeenkomst als een planschadeovereenkomst gesloten. Het wettelijk verplichte kostenverhaal is daarmee afgedekt. Middels de anterieure overeenkomst worden zowel de leges als de 'Ligt op groen gelden' verhaald, welk worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve Ligt op Groen. De verkoop van de strook openbaar groen komt als eenmalige bate ten gunste van het resultaat 2023.

Juridische grondslag Artikel 160 lid 1onder d Gemeentewet Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht Afdeling 4.6 Wet ruimtelijke ordening Artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening Crisis en herstelwet Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Na besluitvorming door het college wordt het bestemmingsplan voorgelegd aan de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen. Na besluitvorming van de raad wordt het bestemmingsplan voor 6 weken ter visie gelegd. Tijdens deze periode kan er beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Het woningbouwplan voorziet in meer dan 11 woningen. Daarom is de Crisis en herstelwet van toepassing op dit plan. Bij de publicatie wordt dat ook vermeld en ook aan welke voorwaarden/eisen de indieners van een beroepschrift moeten voldaan. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Concept raadsbesluit D417804 Toelichting D417970 Regels D417971 Verbeelding D417972 Bijlagen bij toelichting D417973 Bijlagen bij regels D417974 Zienswijzennota D417806

burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser

/

A.J. van Hedel

Blz. 3 van 4

secretaris

/

burgemeester

Blz. 4 van 4