(091) Raadsvoorstel Grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z054989/D405459 Fysieke leefomgeving Grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 12 september 2023

Wij stellen voor te besluiten om:

1. De grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein met kenmerk D405999 vast te stellen. 2. Geheimhouding op grond van artikel 87 van de Gemeentewet op te leggen op de grondexploitatie met kenmerk D405999.

Inleiding In 2020 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie voor het Graaf van Limburg Stirumplein vastgesteld onder voorbehoud van een aantal uitgangspunten. Uit de buurtgesprekken met de inwoners en belangstellenden is gebleken dat we deze plek in het centrum hoogwaardig willen ontwikkelen: mooie appartementengebouwen en een aantrekkelijke openbare ruimte. De uitgangspunten en doelstellingen voor de herontwikkeling van het plein zijn daardoor gewijzigd. De grondexploitatie is hierop aangepast en slaat door de gewijzigde ontwikkeling van een positief resultaat om in een negatief financieel resultaat. Er is met dit gewijzigde plan gekozen voor ruimtelijke kwaliteit, door het parkeren voor een deel onder het eerste appartementengebouw op te lossen en zo meer groene ruimte en kwaliteit op het plein te verkrijgen. Daarnaast wordt door het toevoegen van woningen voor de goedkope en betaalbare doelgroepen voor zowel starters als ouderen een sociaal en maatschappelijke winst behaald. Reden om de grondexploitatie via dit voorstel opnieuw vast te stellen. In de Woondeal met de regio en provincie is afgesproken dat de gemeente 1250 woningen realiseert tot en met 2030. Het toevoegen van 59 appartementen voor starters en ouderen in het goedkope, betaalbare en overige segment is conform de doelgroepen verordening van de Gemeente Brummen.

Daarnaast passen deze aantallen in de Woonvisie, de Routekaart woningbouw en de Woondeal met de provincie. De verdeling binnen dit plan is 8 goedkope koop-, 22 betaalbare koop- en 29 overige koopappartementen. Gezien diverse ontwikkelingen in het centrum van Brummen, die op korte afstand van elkaar zijn gelegen, is er sprake van samenhang in de plannen. Dit gaat om de volgende locaties: Leliestraat 2-4, Ambachtstraat 43-45, Concordia, Marktplein 3 en met plannen voor herbouw Marktplein 1, toevoeging aan Ambachtstraat 40 en ontwikkeling Wilhelminaschool in de pijplijn, zijn al deze locaties qua woningtype en woonbehoefte op elkaar afgestemd. Dat maakt het programma voor het Graaf van Limburg Stirumplein passend in samenhang met de andere locaties en wordt de verdeling 30-35-35% gehaald. Beoogd effect De vastgestelde grondexploitatie biedt mogelijkheden om de ontwikkelingen op het Graaf van Limburg Stirumplein uit te voeren. Argumenten 1.1 Vaststelling van de grondexploitatie is noodzakelijk. De grondexploitatie wordt opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De MPG is onderdeel van de planning- en controlcyclus van de gemeente Brummen. Jaarlijks wordt de MPG tegelijkertijd met de jaarrekening aangeboden, voorafgaand aan de Perspectiefnota. De MPG gaat hierbij nader in op de diverse grondexploitaties die de gemeente kent.

Adviseur: M. de Wild

Blz. 1 van 4

1.2 Hiermee wordt de vastgestelde grondexploitatie aangepast aan de actuele situatie. In 2020 heeft u de grondexploitatie voor het Graaf van Limburg Stirumplein vastgesteld. In de planuitwerking voor het plein bleken de uitgangspunten en kaders gewijzigd ten opzichte van de al vastgestelde grondexploitatie. De wijzigingen zijn dusdanig dat deze niet verwerkt kunnen worden in de MPG en de grondexploitatie opnieuw moet worden vastgesteld. 2.1 We leven hiermee de Gemeentewet na. Door te melden dat op de stukken geheimhouding rust wordt de informatie niet openbaar gemaakt. 2.2 De financiële en economische belangen moeten worden gewaarborgd. Het opleggen van geheimhouding is noodzakelijk om de financiële en economische belangen van de gemeente te waarborgen ex artikel 5.1, lid 2 van de Wet open overheid. Het openbaar worden van cijfers of financiële gegevens kan de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 2.3 Voorkomen van onevenredige bevoordeling/benadeling Het opleggen van geheimhouding, het laten bekrachtigen van de opgelegde geheimhouding op de stukken en op laten leggen van geheimhouding ten aanzien van het besprokene over die stukken is ook noodzakelijk om te voorkomen dat er onevenredige bevoordeling/benadeling van de gemeente (en mogelijk andere partijen) en/of derden ontstaat, bijvoorbeeld bij aanbestedingen of onderhandelingen. Kanttekeningen 1.

De grootste verschillen in de grondexploitaties worden hieronder benoemd en verklaard. Hogere inbrengwaarde panden Vérian en bibliotheek In de oude grondexploitatie staat de waarde van de bibliotheek op €270.000 (WOZ waarde in 2020), de taxatiewaarde van het pand dit jaar bedraagt echter €550.000. Het pand van Vérian stond vanwege een mogelijke ruiling met gesloten beurs op €0, nu nemen we het pand op voor €300.000. De ruiling met gesloten beurs gaat niet door. Het pand van Vérian is inmiddels aangekocht. Hogere kosten bouw- en woonrijp maken Er worden meer appartementen gerealiseerd, en daardoor zijn er meer rioolaansluitingen benodigd. Meer appartementen betekent ook meer parkeerplaatsen, zeker in de openbare ruimte. Voor de waterafvoer op deze parkeerplaatsen zijn meer kolken nodig. Er is ten opzichte van het oude programma eveneens meer openbare ruimte in te richten. Door de parkeerplaatsen door de gemeente te laten aanleggen, blijven de parkeerplaatsen openbaar en zijn dan ook multifunctioneel inzetbaar. Onder de parkeerplaatsen wordt hemelwater opgevangen middels kratten. De locatie bibliotheek/Vérian was in de vorige grex voor 90% uitgeefbaar, vanwege het programma vrijstaande woningen op deze locatie. Nu worden er appartementen gerealiseerd, dat geeft een substantiële vermindering van de uitgeefbare grond.

Daarnaast gaat ook de grondprijs van dure sector op deze locatie terug naar goedkope en middendure koop, dus minder opbrengst. Opbrengsten woningbouw Het verschil tussen de oude grondexploitatie en de nieuwe is een groter programma woningen, verdeeld over goedkoop, middenduur en dure koop. De opbrengsten van verkoop woningen is fors hoger, maar de kosten voor het half ondergronds parkeren nemen ook fors toe (-€900.000) . Deze kosten zorgen voor een verminderde opbrengst. Per saldo is er wel een verbetering van €450.000 op de opbrengsten ten opzichte van de oude grondexploitatie. Opbrengst niet-woningbouw lager In het vorige plan zou de bibliotheek verhuizen naar de plint van het appartementengebouw op de voormalige Julianaschool. In het nieuwe plan gaat de bibliotheek naar de SWB. In de grondexploitatie en het plan houden we rekening met een ruimtereservering voor uitbreiding van 600 m2. De uitgifte van deze bouwrijpe grond voor de uitbreiding moet wel gekapitaliseerd worden. Faseringskosten zijn hoger Vanwege hogere materiaalkosten en verschuiving van fasering Burgerparticipatie Voor het opstellen van het stedenbouwkundige model is gebruik gemaakt van de trede ‘consulteren’ van de participatieladder. Het centrumgebied van Brummen kent vele gebruikers/belanghebbenden:

Blz. 2 van 4

centrumbewoners, ondernemers en recreanten, maar zeker ook de ‘overige inwoners van Brummen’. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig model voor het Graaf van Limburg Stirumplein zijn bewoners, belanghebbenden en belangstellenden betrokken, zodat een breed gedragen plan tot ontwikkeling wordt gebracht. Advies adviesorganen Niet van toepassing. Communicatie De projectenwebsite brummen.nl/centrumplanbrummen wordt geupdate met de actuele informatie. Daarnaast wordt elke mijlpaal in de ontwikkeling van centrum Brummen benoemd en verspreid via de gebruikelijke communicatiekanalen van de gemeente Brummen. Financiële toelichting In oktober 2019 is de bestemmingsreserve “Centrum Brummen” vastgesteld. In 2020 is de toen vastgestelde grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein hier aan toegevoegd. In de bestemmingsreserve worden de opbrengsten opgenomen die voortkomen uit de grondexploitaties van de voormalige schoollocaties Sperwerstraat en Troelstralaan, de grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein en de verkoop van de panden aan de Meidoornlaan en de voormalige Wilhelminaschool. De bestemmingsreserve blijft behouden tot alle projecten binnen het Plan van Aanpak kern Brummen zijn voltooid, of totdat er geen budget meer in de bestemmingsreserve zit. Eventuele tegenvallers uit de grondexploitaties worden eveneens gedekt uit deze bestemmingsreserve.

Deze wordt overigens pas gevuld nadat de grondexploitaties worden afgesloten of nadat een verkoop is gerealiseerd (zoals onlangs de verkoop van de Meidoornlaan), waardoor er pas uit de bestemmingsreserve kan worden geput nadat deze is gevuld. Met het dekken van het negatieve resultaat van onderliggende grondexploitatie uit de bestemmingsreserve, blijft minder budget beschikbaar voor de eventuele herinrichting van de openbare ruimte. In het geval dat het verlies hoger is dan de aanwezige stand in de bestemmingsreserve Centrum Brummen, zal het nadeel verrekend moeten worden met de algemene reserve. Het pand van Vérian is inmiddels aangekocht voor €360.000 binnen de grondexploitatie, dit in tegenstelling tot het aankoopbesluit. Daarin was opgenomen dat het aankoopbedrag uit Gronden en Landerijen zou worden betaald en de transitiekosten bij het Rijk worden verhaald. De Rijksbijdrage voor transitiekosten van €60.000 wordt geboekt als bijdrage tijdelijk beheer binnen deze grondexploitatie, waardoor de aanschafwaarde van €300.000 gehandhaafd blijft. Juridische grondslag Artikel 87, 88 en 89 van de Gemeentewet Artikel 5.1, lid 1 en 2 sub b Wet open overheid Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing. Aanbesteding van het realiseren van de woongebouwen loopt via een separaat spoor. Uitvoering Er wordt uitvoering gegeven aan de grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein.

De bestemmingsplanprocedure is inmiddels opgestart. Gesprekken met pandeigenaren worden gevoerd om tot een aankoop te komen. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2.

Concept raadsbesluit (D405460) Toelichting grondexploitatie Graaf van Limburg Stirumplein, kenmerk D405999 (VERTROUWELIJK)

Blz. 3 van 4

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser Secretaris

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 4 van 4