(091) Memo Voorlopig ontwerp Stedenbouwkundig Plan Elzenbos fase 3

Memo Raad: Stedenbouwkundig plan Elzenbos III Van: Projectgroep Elzenbos III Datum: 11 maart 2024 Doel: Het doel van deze memo is om de raad te informeren over de stand van zaken rondom de ontwikkeling van Elzenbos III. Daarnaast wordt aan de raad gevraagd wat de grondhouding is ten aanzien van het voorliggende Voorlopig Stedenbouwkundig Plan (VO) en of het college op basis van dit Voorlopig Stedenbouwkundig Plan de volgende stap kan zetten in de participatie en planvorming richting een Definitief Stedenbouwkundig Plan en een Omgevingsplan.

Inleiding

De wijk Elzenbos is een woningbouwlocatie van Brummen en ligt ten noorden van de dorpskern. Vanwege de noodzaak tot herprogrammeren (minder woningbouwaantallen vanwege de financiële crisis) werd in 2012 een proces van onderhandelingen opgestart met als doel het aantal te realiseren woningen binnen dit plangebied fors naar beneden bij te stellen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst (ter ontbinding van de eerdere bouwclaimovereenkomst) met de betrokken marktpartijen en deze is in 2015 ondertekend. De herprogrammering voorzag op dat moment in het terugbrengen van de beschikbare woningbouwaantallen voor het plangebied Elzenbos (totaal) van 738 naar 'slechts' 178 woningen. Ten tijde van het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst waren er al 133 kavels gerealiseerd, in de jaren nadien zijn er nog 35 woningen aan toegevoegd (gebouwd en verkocht door de betrokken marktpartijen) en de gemeente heeft 10 ruime kavels ('De Nieuwe Erven') in de verkoop gebracht. Inmiddels is er ook een nieuw zorgcluster door Philadelphia in gebruik genomen, is het voedselbos een belangrijke pijler geworden in de openbare ruimte, is er een nieuw scholencluster, is medewerking verleend aan een te realiseren zonnepark en een hondenspeelveld is aangelegd. De start van het proces rondom de herprogrammering dateert van ca. 10 jaar geleden.

Inmiddels is de woningmarkt weer aangetrokken en is er een stevige behoefte aan nieuwe woningen. In 2021 is de planvorming voor Elzenbos fase 2 C/D weer opgestart in samenwerking met de marktpartijen. In 2023/2024 worden 80 woningen gebouwd waarvan de eerste inmiddels zijn opgeleverd. Vanwege de enorme woningbehoefte binnen de gemeente is, eind 2022, ook het planproces voor Elzenbos fase 3 opgestart. Binnen de gemeente Brummen zijn tot 2030 1.250 woningen nodig. Elzenbos kan daar een substantieel aandeel aan leveren. In 2023 is een proefverkaveling opgesteld om inzicht te krijgen in de impact van woningbouw op Elzenbos Fase 3. In deze memo gaan we in op de stand van zaken (2), stedenbouwkundig plan (3), grondexploitatie (4) en de vraag aan de Raad (5).

Plangebied Elzenbos fase 3 west en oost

1

Stand van zaken

Voor Elzenbos III-West is een grondexploitatie actief, gebaseerd op het plan “De Nieuwe Erven”. Deze grondexploitatie heeft een tekort. In de MeerjarenPrognose Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) is hiervoor een voorziening van € 1.850.211 opgenomen. Op dit moment wordt de grondexploitatie geactualiseerd, deze wordt aan de gemeenteraad aangeboden als onderdeel van de jaarrekening. Deze grondexploitatie gaat uit van het huidige bestemmingsplan (de verkoop van 10 grote kavels, zie onderstaand figuur).

Plan ‘Nieuwe Erven’

Voor achtergrondinformatie omtrent de grondexploitatie, MeerjarenPrognose Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) en de genomen voorziening wordt verwezen naar de vertrouwelijke, niet openbare, financiële toelichting. Proefverkaveling In onderstaande afbeelding is ‘Proefverkaveling Elzenbos fase 3’ weergegeven.

Proefverkaveling (2023)

De onderstaande tabel geeft het woningbouwprogramma en grondgebruik weer voor Proefverkaveling Elzenbos fase 3’. Woningbouwprogramma: • Sociaal-/goedkoop • Middenduur • Duur Totaal:

(79 woningen) 30% (93 woningen) 35% (92 woningen) 35% 264 woningen

Grondgebruik: • Uitgeefbaar • Verharding • Openbaar Groen (incl. voedselbos)

42% 16% 41%

Informatieavond De proefverkaveling is op 23 maart 2023 voorgelegd aan de bewoners van Brummen door middel van een inloopbijeenkomst in de basisschool aan de Meengatstraat. Bewoners en belanghebbenden zijn tijdens de avond in gelegenheid gesteld om met aanwezige ambtenaren te spreken en hun reacties op de beschikbare formulieren achter te laten. Na de inloopbijeenkomst heeft iedereen nog twee weken de gelegenheid gehad om zijn of haar reactie te geven per e-mail. De gegeven reacties zijn in te delen op basis van drie hoofdcategorieën: • Voedselbos: vrijwilligers van Voedselbos Nieuwe Erven zijn bang dat woningbouw ten koste gaat van het voedselbos en vinden dat de proefverkaveling te weinig recht doet aan alles wat de vrijwilligers de afgelopen jaren hebben neergezet; • Het Stroomdal: bewoners van Het Stroomdal geven aan dat de verkeersintensiteiten op de wijkontsluitingsweg te hoog zijn, dat er te snel wordt gereden en zij overlast hebben van bouwverkeer;

•

2

Positieve reacties: overige reacties zijn overwegend positief. Het gaat daarbij om het feit dat er weer woningen gebouwd worden in Brummen en de voorgestelde mix aan woning typologieën wordt als positief ervaren. Daarnaast is er vraag naar vrije kavels.

Voorlopig Stedenbouwkundig Plan

In onderstaande afbeelding is het voorlopig stedenbouwkundig plan Elzenbos fase 3 weergegeven.

Voorlopig Stedenbouwkundig Plan, februari 2024

De onderstaande tabel geeft het woningbouwprogramma en grondgebruik weer voor het voorlopig stedenbouwkundig plan. Woningbouwprogramma: • Sociaal-/goedkoop • Middenduur • Duur Totaal:

(80 woningen) 31% (91 woningen) 35% (90 woningen) 34% 261 woningen

Grondgebruik: • Uitgeefbaar • Verharding • Openbaar Groen (incl. voedselbos) • Deelgebied A (veld A)

36% 18% 40% 6%

Het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan, en daarbij het woningbouwprogramma en grondgebruik, is tot stand gekomen op basis van de reacties tijdens de inloopavond (23 maart 2023) en door de participatie. Hierna is daarvan een korte samenvatting gegeven.

Participatie Het Stroomdal Een aantal bewoners van Het Stroomdal hebben, in het kader van de proefverkaveling, aangegeven dat zij vinden dat de verkeersintensiteiten op de wijkontsluitingsweg te hoog zijn, dat er te snel wordt gereden en zij overlast hebben van bouwverkeer. De bewoners hebben een werkgroep gevormd waarmee de gemeente in gesprek is gegaan. Op verzoek van de werkgroep is een onafhankelijk verkeerskundig bureau in de hand genomen die verkeerstellingen heeft uitgevoerd, de situatie heeft geanalyseerd en een gezamenlijke terugkoppeling heeft gegeven over haar conclusies. De conclusie is dat de verkeersintensiteiten, ook na realisatie van de woningen uit de proefverkaveling, niet te hoog zijn voor de wijkontsluitingsfunctie die Het Stroomdal heeft voor Elzenbos. Ook is Het Stroomdal op de juiste manier ingericht en zijn de snelheden over het algemeen niet te hoog. Omdat de aanwonenden toch hinder ervaren is in samenspraak met de gemeente een nieuwe werkgroep gevormd die zich toespitst op kleinschalige ingrepen binnen het wegprofiel van Het Stroomdal. Het doel is om de snelheid te remmen. Dit onderdeel van het traject is nog niet afgerond en zal uitgewerkt worden in het kader van een nader op te stellen inrichtingsplan. De gemeente heeft zich daarnaast ingespannen om de overlast van bouwverkeer te minimaliseren.

Het traject met Het Stroomdal heeft geen effect op het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan en de verkeersstructuur daarin. Met de bewoners van Het Stroomdal is een afspraak gemaakt over een specifieke verkeersmaatregel die zal worden uitgewerkt in het nog te maken inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Participatie Voedselbos Nieuwe Erven Met een afvaardiging van Voedselbos Nieuwe Erven hebben een zestal werksessies plaatsgevonden in aanloop naar het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan. Vrijwilligers van Voedselbos Nieuwe Erven waren bang dat woningbouw ten koste gaat van het voedselbos en vinden dat de proefverkaveling te weinig recht doet aan alles wat de vrijwilligers de afgelopen jaren hebben neergezet. De gemeente en vrijwilligers hebben geconcludeerd dat het Voedselbos, naast de groene component, ook een belangrijke plek heeft binnen Elzenbos op sociaal maatschappelijk vlak. De basis voor deze werksessies is een inmeting van de onderdelen uit het bestaande voedselbos onder begeleiding van één van de vrijwilligers van het Voedselbos. Deze inmeting is gebruikt in het proces om te komen tot het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan. Door aanpassingen in de stedenbouwkundige opzet is het gelukt een groot deel van de belangrijke groene onderdelen uit het voedselbos in te passen in het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan.

In het kader van een inrichtingsplan, dat na de vaststelling van het stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan opgepakt wordt, zal de samenwerking met Het Voedselbos verder worden voortgezet om te komen tot een gezamenlijk gedragen inrichtingsplan voor de wijk en het voedselbos. Terugvalscenario Het college wil met het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan voor Elzenbos fase 3 ruim baan geven aan alternatieve bouw- en woonvormen. Diverse initiatieven hebben bij de gemeente aangegeven hiervoor een plek in de gemeente te zoeken. Hiervoor wordt de mogelijkheid geboden in veld A van het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan. In het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan is voor veld A is een globale opzet weergegeven van een dergelijk initiatief. Op welke wijze een initiatiefnemer geselecteerd wordt, bijvoorbeeld doormiddel van een tender of CPO, zal in een later stadium worden bepaald en uitgewerkt. Daarna volgt de stedenbouwkundige uitwerking van dit veld in samenwerking met de initiatiefnemer(s). Wanneer het betrekken van initiatieven voor veld A geheel of deels mislukt is er een terugvalscenario ontwikkeld dat direct kan worden ingezet wanneer nodig. Het Stedenbouwkundig Plan

(Terugvalscenario) gaat uit van een traditionele verkaveling voor Veld A. Hieronder is het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan (Terugvalscenario) weergegeven. In het nog op te stellen omgevingsplan worden zowel het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan als het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan (Terugvalscenario) mogelijk gemaakt.

Voorlopig Stedenbouwkundig Plan (Terugvalscenario, februari 2024)

3

Grondexploitatie

Bij de proefverkaveling is een grondexploitatie opgesteld. Hierbij is uitgegaan dat de gemeente het terrein bouwrijp maakt, de kavels uitgeeft aan partijen, die de woningen bouwen en dat de gemeente het terrein woonrijp maakt (parkeerplaatsen, groen, lantaarnpalen enz. aanlegt). De grondexploitatie is vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie (per 1 januari 2023, de grondexploitatie per 1 januari 2024 wordt vastgesteld met de jaarrekening) en de proefverkaveling. Omdat de doorrekening en resultaten vertrouwelijk zijn, worden deze in een separate, nietopenbare, memo toegelicht als addendum bij deze memo.

4

Vraag aan De Raad

De Gemeente Brummen heeft de woningbouwopgave om vóór 2030 1.250 woningen te realiseren. Elzenbos fase 3 speelt een belangrijke rol in deze woningbouwopgave omdat dit een grote bouwlocatie betreft en op korte termijn kan leiden tot het bouwen van woningen. In het participatieproces om van de proefverkaveling tot een voorlopig Stedenbouwkundig Plan te komen is een goede balans gevonden tussen de woningbouwopgave, de kwaliteiten van de locatie en de GREX enerzijds en de hoeveelheid openbaar groen (in de lijn met door de raad vastgestelde het Programma Groen en het Programma Water en Riolering 2023-2027) en de inbedding van Voedselbos Nieuwe Erven anderzijds.

De conclusie van het college is dan ook dat het Voorlopig Stedenbouwkundig Plan en bijhorende grondexploitatie een goede basis is voor de verdere uitwerking naar een Definitief Stedenbouwkundig Plan en Omgevingsplan. Wij vragen de Raad om aan te geven: • Wat de grondhouding is ten aanzien van het voorliggende Voorlopig Stedenbouwkundig Plan voor Elzenbos Fase 3, en in de geheime bijlage opgenomen financiële toelichting; • Kan het college op basis van dit VO-Stedenbouwkundig Plan de volgende stap te zetten in de participatie en planvorming richting een Definitief Stedenbouwkundig Plan en een bestemmingsplanwijziging / Omgevingsplan (in het kader van de Omgevingswet, 1 januari 2024)?