(081) Raadsvoorstel Gewijzigd vaststellen 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Weg over 't Hontsveld 21 Empe

RaadsVoorstel Ons kenmerk Programma(s) Onderwerp

: Z118790/D481898 : Fysieke leefomgeving : Gewijzigd vaststellen 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Weg over 't Hontsveld 21 Empe'

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 19 mei 2026

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Het 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22n Weg over 't Hontsveld 21 Empe' met identificatienummer 'NL.IMRO.0213.TAMBG7006-va01' gewijzigd vast te stellen en vrij te geven voor publicatie en terinzagelegging; 2. Het kostenverhaal niet via publiekrechtelijke weg te verhalen, omdat het kostenverhaal privaatrechtelijk middels gesloten anterieure overeenkomst (D479774) en overeenkomst nadeelcompensatie (D480850) geregeld is. Inleiding Het perceel aan de Weg over 't Hontsveld 21 in Empe betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie waar al enige tijd geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer worden ontplooid. De boerderijcamping (Erve "De Weijenberg") en het gastenverblijf ("Klein Erve"), die destijds als ondergeschikte nevenactiviteit bij het agrarische bedrijf zijn gerealiseerd, zijn tot op heden nog steeds actief. De locatie is verkocht aan de initiatiefnemer die onlangs ook eigenaar van gronden en opstallen is geworden. Omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen de planologisch-juridische kaders van het gelende omgevingsplan gemeente Brummen is een wijziging van het omgevingsplan de geëigende procedure.

Overeenkomstig ingediend principeverzoek, waarop het college op 21 maart 2025 positief besloten heeft, is een ontwerp TAM-omgevingsplan voor het splitsen van de agrarische woonboerderij in twee zelfstandige wooneenheden en het (gezamenlijk) voortzetten van de boerderijcamping en het gastenverblijf (B&B) opgesteld. Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft vanaf 16 december 2025 tot en met 26 januari 2026 ter inzage gelegen. Tegen het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn géén zienswijzen naar voren gebracht. Ondanks dat er géén zienswijzen zijn ingediend die aanleiding geven tot wijziging van het plan, zijn ambtshalve nog wel enkele ondergeschikte wijzigingen in het ontwerp TAM-omgevingsplan doorgevoerd waardoor het plan om die reden gewijzigd vastgesteld moet worden. Beoogd effect Het op de locatie aan de Weg over 't Hontsveld 21 in Empe planologisch-juridisch mogelijk maken van een functieverandering van agrarisch bedrijf naar wonen en verblijfsrecreatie in de vorm van een minicamping met maximaal 24 standplaatsen. Voor de woonfunctie wordt de bestaande boerderij (voorhuis en deel) opgesplitst in twee zelfstandige wooneenheden. Het bestaande gastenverblijf (B&B) wordt daarbij als een kleinschalige aan huis gebonden activiteit voortgezet.

Adviseur: E. Bronsvoort

Blz. 1 van 5

Argumenten 1.1 Woningsplitsing is in lijn met de omgevingsvisie, routekaart woningbouw en beleidsregel buitenplanse afwijkingen Vanuit de omgevingsvisie en de routekaart versnelling woningbouw is het splitsen van grotere woningen/woonboerderijen voor het toevoegen van woningen aan het buitengebied een uitgangspunt. Naar aanleiding hiervan zijn in de 'Beleidsregel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden, gemeente Brummen' criteria opgenomen waaronder woningsplitsing in het buitengebied kan worden toegestaan. Met dit verzoek wordt meebewogen met de beleidsmatige veranderingen die zijn ontstaan door de krapte op de woningmarkt. Door deze woningsplitsing ontstaan twee zelfstandige eengezinswoningen van ruime grootte. De twee eengezinswoningen zullen wellicht niet voor de gewenste doelgroepen starters en senioren interessant zijn maar splitsing draagt wel bij aan de doorstroming waardoor woningen voor deze doelgroepen alsnog beschikbaar kunnen komen. Daarbij zorgt splitsing voor betaalbaarder woningaanbod in het buitengebied en de mogelijkheid om de woningen in de toekomst te gebruiken door meerdere generaties die elkaar willen ondersteunen/ontzorgen, zoals (pre) mantelzorg. Daarbij kan de leefbaarheid van het buitengebied met splitsing worden vergroot en wordt optimaal gebruik gemaakt van ruime gebouwen en erven. Daarmee is het een vorm van efficiënt ruimtegebruik.

1.2 Het initiatief is niet belemmerend voor de bedrijfsuitvoering van (agrarische) bedrijven in de omgeving Er zijn geen (agrarische) bedrijven die op heel korte afstand van de ontwikkellocatie zijn gelegen. De afstand tot het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf aan de Weg over 't Hontsveld 26-26a in Empe (een akkerbouwbedrijf voor zover deze nog actief is, laatste milieucontrole dateert uit 2018) bedraagt circa 150 meter waardoor de nieuwe burgerwoningen geen belemmering vormen voor bedrijven in de omgeving. 1.3 Door het splitsen van grote (woon)boerderijen kunnen kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, verduurzaming en energie gedeeld worden Eigenaren van grote woningen op ruime percelen in het buitengebied hebben te maken met hogere kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, verduurzaming en energie. Op dat punt biedt woningsplitsing een oplossing omdat dergelijke kosten gedeeld kunnen worden en bebouwing duurzaam in stand kan worden gehouden. 1.4 Het karakter van het buitengebied wordt niet aangetast Met de woningsplitsing wordt weliswaar een extra woning aan de woningvoorraad toegevoegd, maar dit gebeurt volledig binnen de bestaande bouwmassa, waardoor geen sprake is van een uitbreiding van het bebouwd oppervlak. De te splitsen woonboerderij, waarbij de voormalige agrarische deel wordt getransformeerd tot een tweede woning, betreft een streekeigen hallehuisboerderij uit circa 1870.

Naar aanleiding van de gemeentelijke inventarisatie door het Gelders Genootschap is de boerderij aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object. Ook na de splitsing behoudt het pand zijn karakteristieke verschijningsvorm en cultuurhistorische uitstraling, waardoor geen afbreuk wordt gedaan aan het bestaande straatbeeld. Integendeel, de historische identiteit en ontstaansgeschiedenis van Brummen blijven op deze wijze zichtbaar en beleefbaar. De voorgenomen woningsplitsing en de daarvoor benodigde aanpassingen zijn in de conceptfase door het Gelders Genootschap beoordeeld als ‘positief, mits’. Daarbij is aangegeven dat medewerking aan het bouwplan kan worden verleend, mits aan de straatzijde een groter deel van de bestaande rieten dakbedekking behouden blijft, zodat het nieuwe kozijn kan worden gelezen als een beperkte, eigentijdse toevoeging aan het dakvlak.

Z118790/D481898

Blz. 2 van 5

1.5 De ruimtelijke impact van de woningsplitsing op de omgeving is zeer gering In de huidige situatie wordt de woonboerderij door een enkel gezin bewoond in plaats van twee. De verkeersaantrekkende werking neemt daardoor na formalisatie van de splitsing door de tweede woning heel iets toe. Daarentegen was er voorheen sprake van een agrarisch bedrijf in combinatie met een camping en B&B waardoor er meer verkeersbewegingen waren vanwege het uitvoeren van bedrijfsmatige agrarische activiteiten. Het parkeren blijft op eigen terrein plaatsvinden. De splitsing en voortzetting van de camping en B&B hebben geen uitbreiding van het bebouwingsoppervlak tot gevolg. De bestaande bebouwingssituatie blijft zelfs intact waardoor de ruimtelijke uitstraling van het geheel op de omgeving niet wijzigt. 1.6 De burgerwoningen en de camping kunnen op de locatie vanuit milieutechnisch oogpunt naast elkaar functioneren Uitgangpunt is om de woningen en de camping niet eenzelfde bestemming/functie te geven maar als twee zelfstandige functies vast te leggen. Het is namelijk niet verdedigbaar om de beoogde woningen als bedrijfswoningen bij de camping te formaliseren. De camping is een recreatieve activiteit die destijds als nevenactiviteit bij het agrarisch bedrijf tot stand gekomen is. De exploitatie van de camping is daarom niet als een reëel en volwaardige bedrijfsmatige activiteit aan te merken.

Gelet hierop is er ook geen aantoonbare noodzaak voor de huisvesting van één of meerdere huishoudens op het perceel ten behoeve van het beheer van en/of toezicht op de camping. Andersom is het ook niet realistisch om de camping onder de woonfunctie, als 'bedrijfsmatige activiteit aan huis', te laten vallen omdat de camping vanwege zijn aard, omvang en ruimtelijke uitstraling niet meer ondergeschikt is aan de woonfunctie. Afgezien van voorgaande is het gedeeltelijk opnemen van een woonbestemming/-functie voor de financieringsmogelijkheden van het vastgoed wellicht gunstiger en biedt dit voor de toekomst meer flexibiliteit als de exploitatie van de camping wordt beëindigd. Uit de planmotivering komt naar voren dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen zijn om beide activiteiten naast elkaar te kunnen uitvoeren. Hierdoor kan de woonfunctie en de recreatieve functie als zodanig planologisch-juridisch vastgelegd worden. 1.7 Tegen het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn géén zienswijzen naar voren gebracht Tijdens de inzagetermijn van het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn géén zienswijzen ontvangen waardoor er géén aanleiding is om het ontwerp TAM-omgevingsplan niet vast te stellen. 1.8 Enkele ondergeschikte ambtshalve wijzigingen zijn doorgevoerd In het ontwerp TAM-omgevingsplan zijn enkele aanscherpingen gedaan waaronder in de onderbouwing voor het aspect parkeren.

Ook is er ten aanzien van het parkeren voor de camping een voorwaardelijke verplichting voor aanleg en behoud van haagbeplanting opgenomen. Daarnaast is de voortoets stikstofdepositie op basis van een update van de AERIUS-calculator geactualiseerd. Vanwege deze ondergeschikte wijzigingen van het ontwerp dient het TAM-omgevingsplan gewijzigd te worden vastgesteld. 2.1 Het kostenverhaal en het afwentelen van eventuele nadeelcompensatie is in de omgevingsplanprocedure met een tweetal overeenkomsten geregeld In het voorliggende voorstel is het kostenverhaal verzekerd door het aangaan van een anterieure overeenkomst (D479774). Met het aangaan van deze overeenkomst worden kosten zoals de leges voor de planprocedure verhaald op de initiatiefnemer. Door het aangaan van de bijgevoegde overeenkomst nadeelcompensatie (D480850) kan eventuele nadeelcompensatie worden verhaald op de initiatiefnemer. Kanttekeningen Niet van toepassing.

Z118790/D481898

Blz. 3 van 5

Burgerparticipatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan is in de planmotivering toegelicht hoe initiatiefnemer omwonenden bij het plan betrokken heeft. Uit het participatietraject zijn geen verdere aandachtpunten naar voren gekomen. Advies adviesorganen Het ontwerp TAM-omgevingsplan dat is opgesteld, is ter advisering voorgelegd aan de vaste vooroverleg partners, waaronder in ieder geval begrepen de Omgevingsdienst Veluwe. De adviezen die als gevolg van de beoordelingen op het plan zijn gegeven, zijn opgevolgd en zorgvuldig in het ontwerp TAM-omgevingsplan verwerkt. Daarnaast heeft het Gelders Genootschap advies gegeven op het conceptplan voor de splitsing van de woonboerderij. Communicatie Nadat uw raad conform voorstel heeft besloten, wordt het TAM-omgevingsplan gepubliceerd. Bekendmaking geschiedt via de gebruikelijke kanalen: www.officiëlebekendmakingen.nl (gemeenteblad), de gemeentelijke website, Brummens Nieuws (GemeenteThuis) en op www.ruimtelijkeplannen.nl / https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart. Uiteraard wordt de initiatiefnemer van uw besluit persoonlijk op de hoogte gebracht. Financiële toelichting Met de initiatiefnemer is zowel een anterieure overeenkomst als een overeenkomst nadeelcompensatie gesloten. Het wettelijk verplichte kostenverhaal is daarmee afgedekt.

Met de anterieure overeenkomst worden de procedurekosten (leges) op grond van de gemeentelijke legesverordening en tarieventabel verhaald. Met de overeenkomst nadeelcompensatie is de gemeente gedekt tegen een, door een overheidsbesluit veroorzaakte, onevenredig zware schade die het normale maatschappelijke risico overschrijdt. Vanwege het toevoegen van een extra woning wordt een financiële bijdrage gedaan ten gunste van de Bestemmingsreserve Ligt op Groen. Juridische grondslag • Artikel 11.1 van het Besluit elektronische publicaties en artikel 8.2 van de Regeling elektronische publicaties; • Omgevingswet; • Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht; • Artikel 160 Gemeentewet; • Artikel 171 Gemeentewet Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing. Uitvoering Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn géén zienswijzen naar voren gebracht. Gelet hierop wordt uw raad geadviseerd om het TAM-omgevingsplan, met enkele ondergeschikte ambtshalve wijzigingen, vast te stellen. Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan ligt het plan wederom zes weken ter inzage. Gedurende deze periode is het voor belanghebbenden mogelijk tegen het TAM-omgevingsplan beroep in te stellen bij de Raad van State.

Z118790/D481898

Blz. 4 van 5

Vanwege de overgangsfase na de invoering van de Omgevingswet, waarin het omzetten van regels naar het nieuwe omgevingsplan complex en tijdrovend is en er nog technische complicaties zijn bij het wijzigen van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, wordt voor wijzigingen aan het Omgevingsplan de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) toegepast. In het kort betekent dit dat plannen via de ‘oude’ digitale systematiek verwerkt en gepubliceerd worden. Wel wordt er juridisch gezien aan de nieuwe regelgeving uit de Omgevingswet voldaan. De wijziging van het omgevingsplan wordt doormiddel van deze TAM zichtbaar via “Regels op de kaart” in het omgevingsloket en op ‘Ruimtelijkeplannen.nl’ en is juridisch bindend. Omdat de toepassing van deze tijdelijke maatregel aan het einde van 2025 is gestopt, kunnen alleen plannen die uiterlijk 31 december 2025 als ontwerp ter inzage zijn gelegd nog via de TAM worden afgerond. De wijzigingen van het Omgevingsplan die door middel van het TAM-omgevingsplan mogelijk zijn gemaakt, moeten vóór 2032 verwerkt worden in het Omgevingsplan. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Concept raadsbesluit (D481914); Planmotivering (D481924); Bijlagen bij planmotivering (D481926); Planregels (D481927); Bijlage bij planregels (D481928); Verbeelding (D481929)

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Z118790/D481898

Ir. J.N. Rozendaal burgemeester (wnd.)

Blz. 5 van 5