(081) Raadsvoorstel Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Emperweg 80, Empe

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z093458/D427084 Fysieke leefomgeving Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan "Emperweg 80, Empe"

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 13 februari 2024

Wij stellen voor te besluiten om:

1. het bestemmingsplan "Emperweg 80, Empe" met identificatienummer 'NL.IMRO.0213.BPBG700098-va01' gewijzigd vast te stellen en vrij te geven voor terinzagelegging en publicatie; 2. voor het bestemmingsplan "Emperweg 80, Empe" géén exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding Op 7 juni 2023 ontvingen wij een principeverzoek om de woonboerderij aan de Emperweg 80 in Empe formeel te splitsen in twee zelfstandige wooneenheden. Al sinds jaren is de betreffende woonboerderij aan de Emperweg in gemeenschappelijk eigendom van een tweetal gezinnen. Het ene gezin bewoont het voorhuis en het andere gezin het achterhuis (de deel) van de boerderij. In de boerderij zijn een aantal gemeenschappelijke ruimten zoals een hal en wasruimte. Gelet op de huidige toestand is er in feite al sprake van twee woningen op het perceel dat terwijl er op grond van het bestemmingsplan maar één woning is toegestaan. In het verleden is de woonboerderij aan de binnenzijde grotendeels vernieuwd en geschikt gemaakt voor dubbele bewoning. De woning is met een inhoud van circa 1690 m³ erg fors en heeft daarmee de omvang van twee tot drie normale eengezinswoningen. Dit maakte het dubbele woongebruik toendertijd ook aantrekkelijk. Omdat één van de twee gezinnen per 1 september 2023 uit de woonboerderij vertrekt komt een deel van de boerderij vrij. Echter de formele status alsmede de huidige constructie met het gemeenschappelijk eigendom bemoeilijkt de situatie om nieuwe bewoners/kopers te vinden. Dit zou kunnen betekenen dat de gehele woonboerderij te koop aangeboden moet worden en ook het andere gezin moet vertrekken.

De omvang van de woning brengt daarnaast zeer hoge onderhouds- en energiekosten met zich mee waardoor dit, vooral in deze tijd, voor een enkel huishouden nauwelijks op te brengen is. Naar aanleiding van bovengenoemd principeverzoek heeft uw college op 11 juli 2023 besloten om in principe mee te werken aan het initiatief voor een herziening van het bestemmingsplan om twee woningen op het perceel toe te kunnen staan. Het uiteindelijke resultaat is dat het vrijkomende woongedeelte als tweede particuliere woning kan worden verkocht. Beoogd effect Het juridisch-planologisch mogelijk maken van een tweede woning c.q. het formaliseren van de feitelijke dubbele bewoning van de woonboerderij waardoor het vrijkomende woongedeelte als formele zelfstandige woning op de woningmarkt beschikbaar kan komen. Argumenten 1.1 Woningsplitsing is in lijn met de omgevingsvisie en routekaart versnelling woningbouw. Vanuit de omgevingsvisie en de routekaart versnelling woningbouw is het splitsen van grotere woningen/woonboerderijen voor het toevoegen van woningen aan het buitengebied een uitgangspunt. Met dit verzoek wordt meebewogen met de beleidsmatige veranderingen die zijn ontstaan door de krapte op de woningmarkt. Door deze woningsplitsing ontstaan twee zelfstandige eengezinswoningen van ruime grootte.

De twee eengezinswoningen zullen wellicht niet voor de gewenste doelgroepen starters en senioren interessant zijn maar splitsing draagt wel bij aan de doorstroming waardoor woningen voor deze doelgroepen alsnog beschikbaar kunnen komen. Daarbij zorgt splitsing voor betaalbaarder woningaanbod in het buitengebied en de mogelijkheid om de woningen in de toekomst te gebruiken door meerdere generaties die elkaar willen ondersteunen/ontzorgen, zoals (pré) mantelzorg. Daarbij kan de leefbaarheid van het buitengebied met splitsing worden vergroot en wordt

Adviseur: E. Bronsvoort

Blz. 1 van 4

optimaal gebruik gemaakt van ruime gebouwen en erven. Daarmee is het een vorm van efficiënt en duurzaam ruimtegebruik. 1.2 Met een formele status kan het vrijkomende woongedeelte als zelfstandige woning de markt op. Dubbele bewoning is na herziening geformaliseerd waardoor bepaalde ingrepen als het bouwkundig (brandwerend) scheiden en kadastraal splitsen kan worden doorgevoerd. Dit zorgt ervoor dat het vrijkomende woongedeelte verkocht kan worden als zelfstandige woning. Bij verkoop hoeft het gezin dat op de locatie wil blijven wonen niet te vertrekken. Daarnaast wordt bij woningsplitsingen voor meer mensen een landelijke woonwens bereikbaar. 1.3 Door het splitsen van grote (woon)boerderijen kunnen kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, verduurzaming en energie gedeeld worden. Eigenaren van een grote woningen op een ruime percelen in het buitengebied hebben te maken met hogere kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, verduurzaming en energie. Op dat punt biedt woningsplitsing een oplossing omdat dergelijke kosten gedeeld kunnen worden en bebouwing duurzaam in stand kan worden gehouden. 1.4 Het karakter van het buitengebied wordt niet aangetast. Met woningsplitsing wordt weliswaar een woning aan de woningvoorraad toegevoegd maar dit vindt wel binnen de bestaande bouwmassa plaats waardoor er geen uitbreiding van bebouwingsoppervlak plaatsvindt.

De te splitsen woonboerderij is als een aaneengesloten bouwmassa te typeren en behoud zijn kenmerkende bouwvorm waardoor geen afbreuk wordt gedaan aan de landelijke uitstraling en inrichting. Bij de uitwerking zal dan ook aandacht zijn voor de verschijningsvorm, erfopzet en ontsluiting van het perceel. 1.5 De impact van de woningsplitsing op de omgeving is zeer gering. In de huidige situatie wordt de woonboerderij al door twee gezinnen bewoond. De verkeersaantrekkende werking neem daardoor na formalisatie van de splitsing niet of nauwelijks toe. Ook het parkeren vindt op eigen terrein plaats waarvoor in de huidige en toekomstige situatie voldoende ruimte beschikbaar is. Door woningsplitsingen in het algemeen vindt logischerwijs een wat intensiever grondgebruik plaats wat van invloed kan zijn op de directe omgeving. Ter plaatse is sprake van een ruim opgezet perceel in een landelijke omgeving waardoor deze eventuele effecten goed zijn op te vangen. Daarnaast behelst onderliggend verzoek grotendeels een formalisatie van het huidige woongebruik en legt rechten en verplichtingen vast voor de huidige en toekomstige bewoners. Daarbij is het bestaand oppervlak aan bijgebouwen ruim bemeten en voor de woonbehoefte toereikend.

Gelet hierop verandert er voor de directe omgeving in ruimtelijke zin uiteindelijk niets en is er aangaande de splitsing geen negatieve invloed op de omgeving te verwachten is. 1.6 Er zijn géén zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan binnengekomen. Er zijn tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan géén zienswijzen naar voren gebracht. Hierdoor kan aangenomen worden dat er vanuit de omgeving geen weerstand is tegen het plan. 1.7 Enkele ambtshalve aanpassingen maakt dat er sprake is van een gewijzigde vaststelling. In de woonbestemmingsregels en toelichting van het ontwerpbestemmingsplan waren nog een aantal imperfecties en onzorgvuldigheden ontdekt waarvoor ambtshalve enkele correcties en/of aanvullingen zijn doorgevoerd. Deze aanpassingen zijn niet van invloed op de inhoud van het plan, maar zijn wel relevant in het kader van de juridische uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van het plan. Derhalve is sprake van een gewijzigde vaststelling. 2.1 Het wettelijk verplichte kostenverhaal is geregeld. De Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.4) stelt dat er bij vaststelling van een bestemmingsplan of wijzigingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, tenzij de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dit anderszins verzekerd zijn kan bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie te sluiten.

In het voorliggende voorstel is het kostenverhaal anderszins verzekerd doordat er een anterieure overeenkomst met initiatiefnemers is aangegaan. Met het aangaan van deze overeenkomst worden kosten zoals de leges voor de bestemmingsplanprocedure verhaald op de initiatiefnemers. Ook is een planschadeovereenkomst met initiatiefnemers gesloten zodat eventuele planschade op de initiatiefnemers verhaald kan worden.

Z093458/D427084

Blz. 2 van 4

Kanttekeningen 1.1 Woningsplitsing mag niet tot 'verstening' van het buitengebied leiden. Omwille van het behoud van het landelijke karakter en het beperken van de ruimtelijke impact dient in het op te stellen bestemmingsplan bebouwingsverdichting van het perceel/percelen te worden tegen gegaan. Het bestaande woonbebouwingsoppervlak mag daarom niet worden uitgebreid. Ook het vergunningvrij bouwen voor eventuele uitbreiding van de woningen of oprichten van extra bijgebouwen wordt met een op te stellen regeling aan banden gelegd. Dit om bovengenoemde te kunnen bewerkstelligen. 1.2 Het is in theorie ook mogelijk om woningsplitsing met omgevingsvergunning te regelen. In het geldende bestemmingsplan is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college omgevingsvergunning kan verlenen voor het splitsen van een woning. Echter is aan deze bevoegdheid een sloopverplichting verbonden. In onderhavige situatie maar ook in veel andere gevallen is het terugbrengen van het bestaande oppervlak aan bijgebouwen in verhouding tot de woonbehoefte ongewenst. Afgezien van bovenstaande is een omgevingsvergunning ook een minder geschikt instrument om tot een toekomstbestendige regeling (op maat) te kunnen komen. Burgerparticipatie Initiatiefnemers hebben vooruitlopend op de procedure omwonenden/omliggende grondeigenaren actief over de plannen geïnformeerd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft daarnaast voor zes weken ter inzage gelegen. In deze periode was het voor eenieder mogelijk zienswijze tegen het plan in te dienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Advies adviesorganen Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan is onder andere advies ingewonnen bij de omgevingsdienst Veluwe. Het advies van de omgevingsdienst Veluwe en overige andere overlegpartners is verwerkt in het bestemmingsplan en de daarbij behorende stukken. Communicatie Nadat uw raad conform voorstel heeft besloten, wordt het bestemmingsplan gepubliceerd. Bekendmaking geschiedt via de gebruikelijke kanalen: www.officiëlebekendmakingen.nl (gemeenteblad), de gemeentelijke website, Brummens Nieuws (GemeenteThuis) en op www.ruimtelijkeplannen.nl / https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart. Uiteraard wordt de initiatiefnemer van het besluit van de gemeenteraad persoonlijk op de hoogte gebracht. Financiële toelichting Met de initiatiefnemer is zowel een anterieure overeenkomst als een planschadeovereenkomst gesloten. Het wettelijk verplichte kostenverhaal is daarmee afgedekt. Met de anterieure overeenkomst worden de procedurekosten (leges) op grond van de gemeentelijke legesverordening en tarieventabel verhaald. Met de planschadeovereenkomst is de gemeente gedekt tegen eventuele planschadekosten.

Vanwege het toevoegen van een extra woning wordt een financiële bijdrage gedaan ten gunste van de Bestemmingsreserve Ligt op Groen.

Juridische grondslag - Artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro); - Artikel 3.8 Wro; - Afdeling 6.4 Wro; - Afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb); - Artikel 160 Gemeentewet; - Artikel 4.6, lid 2 van de Invoeringswet Omgevingswet Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing.

Z093458/D427084

Blz. 3 van 4

Uitvoering Deze procedure is gestart onder de Wro en mag op grond van artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1 van de Invoeringswet Omgevingswet conform de Wro afgehandeld worden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is géén enkele zienswijze naar voren gebracht. De gemeenteraad wordt derhalve geadviseerd om het bestemmingsplan met beeldkwaliteitsplan ongewijzigd vast te stellen. Na vaststelling van het bestemmingsplan ligt het bestemmingsplan wederom zes weken ter inzage. Gedurende deze periode is het voor belanghebbenden mogelijk tegen het bestemmingsplan beroep in te stellen bij de Raad van State. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Concept raadsbesluit (D427319); Plantoelichting (D427427); Bijlagen bij de plantoelichting (D427425); Planregels (D427426); Bijlagen bij de planregels (D427424); Verbeelding (D427429);

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Z093458/D427084

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 4 van 4