(071) Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan Kampweg 46 Brummen

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z070915/D403757 Fysieke leefomgeving Vaststellen bestemmingsplan Kampweg 46 Brummen

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 4 april 2023

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Het bestemmingsplan "Kampweg 46 Brummen" met kenmerk NL.IMRO.BPBRKOM100024-va01 dat de bouw van 15 appartementen mogelijk maakt op de locatie Kampweg 46 te Brummen gewijzigd vast te stellen. 2. Voor deze ontwikkeling geen exploitatieplan vast te stellen. 3. De op kaart D403759 weergegeven gronden aan de openbaarheid te onttrekken.

Inleiding De ontwikkelaar heeft na een positief principebesluit aan de hand van een ruimtelijk kader dat door het Gelders Genootschap is opgesteld een bouwplan voor de locatie Kampweg 46 te Brummen gemaakt. Het bestemmingsplan dat voor besluitvorming voorligt, maakt het realiseren van dit bouwplan mogelijk. Het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure was noodzakelijk omdat ter plaatse het geldende bestemmingsplan alleen de bouw ten behoeve van detailhandel toestaat op deze inbreidingslocatie. De gemeenteraad heeft op 19 mei 2022 ingestemd met het verzoek van de ontwikkelaar, om de bestemmingsplanprocedure en omgevingsvergunning gecoördineerd te doorlopen. De ontwikkelaar heeft daarom ook de stukken behorende bij de omgevingsvergunning voorbereid, zodat na toetsing van die stukken, de bestemmingsplanprocedure en het nemen van een besluit over de omgevingsvergunning gelijktijdig kan verlopen. Beoogd effect Komen tot een planologisch juridisch kader op grond waarvan 15 appartementen kunnen worden gerealiseerd op de inbreidingslocatie aan de Kampweg 46 te Brummen. Argumenten 1.1 Het benutten van een inbreidingslocatie voor betaalbare koopwoningen past in het gemeentelijk beleid. De gemeentelijke woonagenda pleit voor betaalbare woningen. De twee-kamerappartementen die met deze ontwikkeling worden gerealiseerd passen goed in deze categorie.

Deze appartementen zijn geschikt voor kleine huishoudens, starters en/of ouderen. In de structuurvisie Ligt op Groen wordt ingezet op het door middel van transformatie benutten van inbreidingslocaties voor woningbouw. 1.2 Het ontwerp past in het ruimtelijk kader dat eerder naar aanleiding van het principebesluit is opgesteld door het Gelders Genootschap. Om tot een zorgvuldige inpassing van deze planlocatie te komen, en om te bepalen wat haalbaar is voor deze locatie, is door het Gelders Genootschap op uw verzoek een ruimtelijk kader opgesteld. Het bouwplan dat gepresenteerd is past binnen dat kader. 1.3 Het plan voorziet in parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners op eigen terrein en voegt parkeerplaatsen toe aan de openbare ruimte. Aan de westzijde van het plangebied worden openbare parkeerplaatsen gerealiseerd die in de openbare ruimte liggen. Ook omwonenden kunnen hiervan straks gebruik maken.

Adviseur: M. Harkema

Blz. 1 van 4

1.4 Van gewijzigde vaststelling is sprake omdat de berekeningsmethode voor Stikstofdepositie gedurende de planperiode is geactualiseerd. Tijdens de bestemmingsplanprocedure is een nieuwe berekeningsmethode voor het berekenen van de Stikstofdepositie beschikbaar gekomen. Deze nieuwe zogenaamde Aerius-berekening is uitgevoerd voor het project. De positieve resultaten zijn ingevoegd bij de bestemmingsplanstukken. 2.1 De overeenkomsten hebben tot gevolg dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd is. Dankzij de anterieure- en planschadeovereenkomst zijn de kosten en risico's van de ontwikkeling bij derden belegd. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet aan de orde. 3.1 De gronden die verkocht worden voor deze ontwikkeling worden aan de openbaarheid onttrokken. Om het bouwplan te kunnen realiseren is een deel van de grond benodigd die nu nog als openbare ruimte in gebruik is. Het onttrekken van gronden aan de openbaarheid is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Op bijgevoegde kaart D403759 is weergegeven om welke gronden het gaat. Kanttekeningen 1.1 De omwonenden van het plangebied zijn kritisch over het bouwplan en hebben ernstige twijfels over het ontwerp. In het kader van burgerparticipatie is voorafgaand aan de procedure in contact getreden met de omwonenden van het plangebied.

Er is op 6 april 2022 een informatieavond voor inwoners georganiseerd, waarbij alle omwonenden gericht zijn uitgenodigd. Dit heeft veel kritische reacties opgeleverd. Een veel gehoorde opmerking was dat het beoogde gebouw te hoog is voor dit deel van de kern Brummen. Ook zijn zorgen uitgesproken over het verlies van uitzicht, een risico op aantasting van privacy en een toename van schaduwwerking. De ontwikkelaar -en in zijn opdracht de architect- hebben geprobeerd rekening te houden met de input, bij de totstandkoming van het ontwerp. Zo is er een wijziging in kleurstelling aangebracht en is er een schaduwstudie uitgevoerd. Helaas hebben deze aanpassingen nog niet geleid tot volledige tevredenheid bij de omwonenden. 1.2 De huidige gebruiker van de aanwezige opstallen heeft nog geen alternatieve locatie in beeld, waar zijn activiteiten kunnen worden voortgezet. Op dit moment is er een kringloopwinkel gesitueerd in het voormalige supermarktpand aan de Kampweg 46. De initiatiefnemer van het woningbouwproject heeft de huur overgenomen bij aankoop van het object en heeft daarbij duidelijk gemaakt dat het de insteek was om woningen te bouwen. Dat het ging om huur van tijdelijke aard was dus ook bekend bij de exploitant van de kringloopwinkel.

Deze ondernemer heeft zich samen met zijn medewerkers, vrijwilligers en sympathisanten laten horen tijdens de informatieavond die voor het plan belegd was. Ook met deze ondernemer is het gesprek aangegaan. Het pand werd dus al gehuurd van de vorige eigenaar en is ingericht als kringloopwinkel. Deze kringloopwinkel wordt gerund door jongeren woonachtig in de gemeente Brummen en omgeving. De gesprekken met deze ondernemer hebben niet geleid tot een concrete locatie waar deze kringloopwinkel kan worden voortgezet. Hiermee is de toekomst van die kringloopwinkel vooralsnog dus onzeker. Burgerparticipatie Zoals bij de kanttekeningen al toegelicht, is in een vroegtijdig stadium in contact getreden met de omwonenden. Op 6 april 2022 is samen met de ontwikkelaar een informatieavond belegd waarop circa 40 mensen afgekomen zijn. Aan hen is het eerste bouwplan gepresenteerd. Dit heeft geleid tot veel reacties op die avond zelf. Ook na afloop van de avond zijn er veel e-mailberichten binnengekomen met vragen, opmerkingen en bezwaren ten aanzien van de ontwikkeling. Er is vervolgens een reactiedocument opgesteld waarin op de ingekomen berichten is gereageerd. De ontwikkelaar en zijn architect hebben geprobeerd rekening te houden met de input van de omwonenden. Daarna is op verzoek van de omwonenden nog een overleg geweest over de ontwikkeling.

Er blijft weerstand vanuit de omgeving ten aanzien van de ontwikkeling. Helaas is het niet gelukt volledige afstemming over de invulling van het bouwplan te vinden. Wel is in de verdere uitwerking geprobeerd om rekening te houden met de input die namens de omwonenden naar voren gebracht is. Natuurlijk houden de omwonenden net als ieder ander de mogelijkheid om een formele reactie ten aanzien van de ontwikkeling te geven.

/

Blz. 2 van 4

Advies adviesorganen Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan is advies ingewonnen bij het Waterschap Vallei en Veluwe, het Gelders Genootschap, Veiligheidsregio Noord Oost Gelderland, de regio archeoloog en de provincie Gelderland. Communicatie Dit besluit wordt bekend gemaakt in de daarvoor gebruikelijke kanalen. Het bestemmingsplan en de stukken horend bij de omgevingsvergunning zullen worden gepubliceerd. Dit zal bekend gemaakt worden in de Staatscourant, op de gemeentelijke website, in GemeenteThuis en op www.ruimtelijkeplannen.nl waarbij ook de termijn van terinzagelegging benoemd wordt. De indieners van de zienswijzen worden na besluitvorming van het college geïnformeerd over de Nota van beantwoording zienswijzen (D403750). Daarbij krijgen zij ook een uitleg over het verdere verloop van de procedure. Financiële toelichting De gemeentelijke organisatie heeft kosten moeten maken om te komen tot een bestemmingsplan dat voldoet aan wet- en regelgeving én dat rekening houdt met gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze kosten worden verhaald op de ontwikkelaar middels de anterieure overeenkomst. Het gedeeltelijk herzien van een bestemmingsplan neemt voor grondeigenaren van het plangebied en de omgeving daarvan, het risico op planschade met zich mee. Dit risico ligt bij de gemeente, aangezien gemeente Brummen in deze het bevoegd gezag is.

Door een planschadeovereenkomst met de ontwikkelaar aan te gaan wordt dit risico volledig bij die partij neergelegd. Gemeente Brummen is eigenaar van het parkeerterrein ten zuiden van het bestaande pand aan de Kampweg 46 en van het trottoir aan de noordzijde van het pand. Vanwege deze grondpositie is de verkoop van gronden aan de ontwikkelaar nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. De gemaakte afspraken hierover liggen vast in de koopovereenkomst die voor het project is opgesteld. Op deze gronden zit geen boekwaarde, waardoor sprake is van een boekwinst bij verkoop, ter hoogte van de verkoopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst, minus de kosten om tot verkoop te komen. Voor inzicht in de hoogte van de boekwinst verwijzen wij dus naar de (vertrouwelijke) koopovereenkomst die is opgemaakt. De netto-opbrengst valt in het rekeningresultaat 2023. Juridische grondslag Awb, Wro, Wabo Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Na besluitvorming wordt overgegaan tot publicatie van alle stukken behorende bij het bestemmingsplan én de omgevingsvergunning die het bouwplan mogelijk maakt. Het is dan mogelijk om beroep in te stellen tegen het vastgestelde bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

/

Concept raadsbesluit (D403758) Nota van beantwoording zienswijzen (D403750) Toelichting bestemmingsplan “Kampweg 46, Brummen” (D385432) Regels bestemmingsplan “Kampweg 46, Brummen” (D385434) Verbeelding bestemmingsplan “Kampweg 46, Brummen” (D385435) Weergave te onttrekken deel openbare ruimte Kampweg Brummen (D403759)

Blz. 3 van 4

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H.A.J. van de Vliert secretaris (wnd)

/

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 4 van 4