(061) Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan Kampweg 46 Brummen

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z070915/D403757 Fysieke leefomgeving Vaststellen bestemmingsplan Kampweg 46 Brummen

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 4 februari 2025

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Het bestemmingsplan "Kampweg 46 Brummen" met kenmerk NL.IMRO.BPBRKOM100024-va02 dat de bouw van 15 appartementen mogelijk maakt op de locatie Kampweg 46 te Brummen gewijzigd vast te stellen. 2. Voor deze ontwikkeling geen exploitatieplan vast te stellen. 3. De op kaart D403759 weergegeven gronden aan de openbaarheid te onttrekken. 4. Het coördinatiebesluit met kenmerk D380101 in te trekken.

Inleiding De ontwikkelaar heeft na een positief principebesluit aan de hand van een ruimtelijk kader dat door het Gelders Genootschap is opgesteld een bouwplan voor de locatie Kampweg 46 te Brummen gemaakt. Voor dat bouwplan heeft initiatiefnemer een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Op 25 mei 2023 heeft uw gemeenteraad besloten om het bestemmingsplan “Kampweg 46, Brummen” niet vast te stellen. Raadsleden van de fracties die tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan gestemd hebben daarna een motivatie geformuleerd als onderbouwing van dit besluit. Vervolgens is het besluit tot niet vaststellen van het bestemmingsplan samen met deze motivatie gepubliceerd op 18 januari 2024. Hiertoe is de initiatiefnemer opnieuw met zijn architect aan de slag gegaan. Dit heeft inmiddels geleid tot een bouwplan, welke initiatiefnemer aan ons, leden van uw gemeenteraad en omwonenden heeft gepresenteerd. Het nieuwe bouwplan sluit naar ons inzicht beter aan bij de door de gemeenteraad geformuleerde motivatie en wordt meer passend geacht door omwonenden en het Gelders Genootschap. Het vernieuwde bouwplan en geactualiseerde bestemmingsplan wordt middels dit voorstel opnieuw ter vaststelling aan uw gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd.

Beoogd effect Komen tot een planologisch juridisch kader op grond waarvan 15 appartementen kunnen worden gerealiseerd op de inbreidingslocatie aan Kampweg 46 te Brummen. Argumenten 1.1 Er is gehoor gegeven aan uw motivatie om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Naar aanleiding van het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen, heeft initiatiefnemer het bouwplan aangepast. Aan het plan zijn twee goothoogtes toegevoegd en de bouwhoogte is gewijzigd van 11 naar 11,5 meter. Dit om een kapconstructie in het bestemmingsplan te borgen. Aan de voorzijde bedraagt de goothoogte 7,5 meter om de kapconstructie te laten aansluiten bij de omgeving. De goothoogte aan de achterzijde is 10 meter, omdat de achterzijde een galerij bevat. Deze galerij is verplicht om aan de vrije hoogte te voldoen voor de appartementen in de kap. Het vernieuwde bouwplan wordt meer passend geacht door het Gelders Genootschap en ook door omwonenden. 1.2 Het woningbouwprogramma is passend voor de kern Brummen.

Adviseurs: M. Harkema / D.G.J de Vries

Blz. 1 van 4

Het woningbouwprogramma is vastgelegd voor de inwerkingtreding van de 'Routekaart Wonen'. De toen geldende gemeentelijke woonagenda pleitte voor betaalbare woningen. De tweekamerappartementen die met deze ontwikkeling worden gerealiseerd passen goed in deze categorie. Deze appartementen zijn geschikt voor kleine huishoudens, starters en/of ouderen. In de structuurvisie Ligt op Groen wordt ingezet op het door middel van transformatie benutten van inbreidingslocaties voor woningbouw. 1.3 Het plan voorziet in parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners op eigen terrein en bevat parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Binnen de ontwikkeling zijn voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd. Er zijn parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners van het nieuwe appartementengebouw. Daarnaast zijn er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte voor omwonenden. 1.4 Het bestemmingsplan is geactualiseerd en voldoet aan de normen die in 2025 gelden voor deze procedure. Tijdens de bestemmingsplanprocedure is o.a. een nieuwe berekeningsmethode voor het berekenen van de stikstofdepositie beschikbaar gekomen. Deze nieuwe zogenaamde Aerius-berekening is uitgevoerd voor het project. De positieve resultaten zijn ingevoegd bij de bestemmingsplanstukken. 2.1 De overeenkomsten hebben tot gevolg dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd is.

Dankzij de anterieure- en planschadeovereenkomst zijn de kosten en risico's van de ontwikkeling bij derden belegd. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet aan de orde. 3.1 De gronden die verkocht worden voor deze ontwikkeling worden aan de openbaarheid onttrokken. Om het bouwplan te kunnen realiseren is een deel van de grond benodigd die nu nog als openbare ruimte in gebruik is. Het onttrekken van gronden aan de openbaarheid is een bevoegdheid van uw gemeenteraad. Op bijgevoegde kaart D403759 is weergegeven om welke gronden het gaat. 4.1 Initiatiefnemer heeft niet langer de wens om de procedure gecoördineerd te doorlopen. Voor de procedure heeft uw gemeenteraad een coördinatiebesluit genomen. Dit wil zeggen dat de vergunning tegelijkertijd wordt behandeld met de vaststelling van het bestemmingsplan. Een dergelijk besluit wordt genomen op verzoek van een initiatiefnemer. Het bouwplan is gewijzigd, waardoor initiatiefnemer de benodigde stukken voor de omgevingsvergunning moet aanpassen. Initiatiefnemer wil hiervoor de tijd nemen ten tijde van de beroepstermijn van het bestemmingsplan en op een later tijdstip de omgevingsvergunning aanvragen. Kanttekeningen 1.1 De omwonenden van het plangebied blijven kritisch over het bouwplan. In het kader van burgerparticipatie is voorafgaand aan de procedure in contact getreden met de omwonenden van het plangebied.

Er is op 6 april 2022 een informatieavond voor inwoners georganiseerd, waarbij alle omwonenden gericht zijn uitgenodigd. Dit heeft veel kritische reacties opgeleverd. Een veel gehoorde opmerking was dat het beoogde gebouw te hoog is voor dit deel van de kern Brummen. Ook zijn zorgen uitgesproken over het verlies van uitzicht, een risico op aantasting van privacy en een toename van schaduwwerking. Dit heeft mede geleid tot het niet vaststellen van het bouwplan. Op 27 november 2024 heeft initiatiefnemer het nieuwe bouwplan gepresenteerd aan de indieners van zienswijzen (omwonenden). Zij waren positief over de uitstraling van het aangepaste plan. Echter bleven zij kritisch over het aantal woningen, het bouwvolume en de daarbij behorende verdichting van de leefomgeving en schaduwwerking. Burgerparticipatie Zoals bij de kanttekeningen al toegelicht, is in een vroegtijdig stadium in contact getreden met de omwonenden. Op 6 april 2022 is samen met de ontwikkelaar een informatieavond belegd waarop circa 40 mensen afgekomen zijn. Aan hen is het eerste bouwplan gepresenteerd. Dit heeft geleid tot veel reacties op die avond zelf. Ook na afloop van de avond zijn er veel e-mailberichten binnengekomen met vragen, opmerkingen en bezwaren ten aanzien van de ontwikkeling. Er is vervolgens een reactiedocument opgesteld waarin op de ingekomen berichten is gereageerd.

De ontwikkelaar en zijn architect hebben geprobeerd rekening te houden met de input van de omwonenden. Daarna is op

Adviseurs: M. Harkema / D.G.J de Vries

Blz. 2 van 4

verzoek van de omwonenden nog een overleg geweest over de ontwikkeling. Helaas hebben deze aanpassingen niet geleid tot volledige tevredenheid bij de omwonenden. Mede daardoor heeft uw gemeenteraad ervoor gekozen om het plan niet vast te stellen. Voor deze gewijzigde vaststelling is het bouwplan aangepast. Op woensdag 27 november 2024 is het nieuwe plan gepresenteerd aan omwonenden. Zij waren positief te spreken over het nieuwe ontwerp. Omwonenden blijven kritisch over de overige aspecten van het plan, zoals het aantal woningen en schaduwwerking. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat er kostentechnisch geen mogelijkheid is om het bouwplan te verkleinen. Vanwege de grote woningbouwopgave wordt ambtelijk ook geadviseerd om het aantal woningen niet naar beneden bij te stellen. Advies adviesorganen Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan is advies ingewonnen bij Omgevingsdienst Veluwe, het Waterschap Vallei en Veluwe, het Gelders Genootschap, Veiligheidsregio Noord Oost Gelderland, de regio archeoloog en de provincie Gelderland. Communicatie Dit besluit wordt bekend gemaakt in de daarvoor gebruikelijke kanalen. Het bestemmingsplan zal worden gepubliceerd. Dit zal bekend gemaakt worden in de Staatscourant, op de gemeentelijke website, in GemeenteThuis en op www.ruimtelijkeplannen.nl waarbij ook de termijn van terinzagelegging benoemd wordt.

De indieners van de zienswijzen worden na besluitvorming van het college geïnformeerd over de Nota van beantwoording zienswijzen. Daarbij krijgen zij ook een uitleg over het verdere verloop van de procedure.

Financiële toelichting De gemeentelijke organisatie heeft kosten moeten maken om te komen tot een bestemmingsplan dat voldoet aan wet- en regelgeving én dat rekening houdt met gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze kosten worden verhaald op de ontwikkelaar middels de anterieure overeenkomst. Het gedeeltelijk herzien van een bestemmingsplan neemt voor grondeigenaren van het plangebied en de omgeving daarvan, het risico op planschade met zich mee. Dit risico ligt bij de gemeente, aangezien gemeente Brummen in deze het bevoegd gezag is. Door een planschadeovereenkomst met de ontwikkelaar aan te gaan wordt dit risico volledig bij die partij neergelegd. Gemeente Brummen is eigenaar van het parkeerterrein ten zuiden van het bestaande pand aan de Kampweg 46 en van het trottoir aan de noordzijde van het pand. Vanwege deze grondpositie is de verkoop van gronden aan de ontwikkelaar nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. De gemaakte afspraken hierover liggen vast in de koopovereenkomst die voor het project is opgesteld. Op deze gronden zit geen boekwaarde, waardoor sprake is van een boekwinst bij verkoop, ter hoogte van de verkoopprijs zoals opgenomen in de koopovereenkomst. Voor inzicht in de hoogte van de boekwinst verwijzen wij dus naar de (vertrouwelijke) koopovereenkomst die is opgemaakt. De nettoopbrengst valt in het rekeningresultaat 2025.

Juridische grondslag Awb, Wro, Invoeringswet Omgevingswet, Omgevingswet. Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Na besluitvorming wordt overgegaan tot publicatie van het bestemmingsplan en alle daarbij behorende stukken. Het is dan nog mogelijk om beroep in te stellen tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2.

Concept raadsbesluit (D452178) Nota van beantwoording zienswijzen (D403750)

Adviseurs: M. Harkema / D.G.J de Vries

Blz. 3 van 4

3. 4. 5.

Bestemmingsplan "Kampweg 46 Brummen" met kenmerk NL.IMRO.BPBRKOM100024-va02 (D452062). Plankaart behorend bij bestemmingsplan “Kampweg 46 Brummen” met kenmerk NL.IMRO.BPBRKOM100024-va02 (D452524). Weergave te onttrekken deel openbare ruimte Kampweg Brummen (D403759)

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Adviseurs: M. Harkema / D.G.J de Vries

G.J.M. van Rumund burgemeester (wnb.)

Blz. 4 van 4