051 - RV Bestemmingsplan IJsselstraat 6 en Plagweg 20 Empe

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z054564/D361773 Fysieke leefomgeving Bestemmingsplan IJsselstraat 6 en Plagweg 20 Empe

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 17 augustus 2021

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Het bestemmingsplan "Plagweg 20 en IJsselstraat 6, Empe" met het kenmerk "NL.IMRO.0213.BG700069-on01" ongewijzigd vast te stellen; 2. Voor het bestemmingsplan "Plagweg 20 en IJsselstraat 6, Empe" geen exploitatieplan vast te stellen.

Inleiding De eigenaren van de agrarische bedrijven aan de Plagweg 20 en IJsselstraat 6 te Empe (hierna initiatiefnemers) doorlopen gezamenlijk een functieveranderingstraject van agrarisch naar wonen. De bestaande schuren, verharding en opstallen worden gesloopt. Door een gezamenlijk functieveranderingstraject en de uitruil van sloop vierkante meters kan op de locatie IJsselstraat 6 in Empe twee schuurwoningen worden gerealiseerd en kan op de locatie Plagweg 20 in vrijstraande woning worden gerealiseerd op basis van de staffel van het functieveranderingsbeleid. Daarnaast worden de bestaande bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoningen. De nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast en er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de schuurwoningen aan de IJsselstraat 6. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 4 juni tot en met donderdag 15 juli 2021 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. De gemeenteraad kan nu een besluit nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Beoogd effect Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het tegengaan van verloedering door in onbruik geraakte agrarische opstallen te vervangen door nieuwe woningen en de percelen landschappelijk in te passen.

Argumenten 1.1 Door gezamenlijk op te trekken kan op beide locaties worden voldaan aan de beleidsregels voor functieverandering Het functieveranderingsbeleid bied de mogelijkheid om de te slopen oppervlakte bedrijfsgebouwen op meerdere erven op te tellen (te clusteren) ten behoeve van de ontwikkeling van een woning of meerdere woningen op één erf. De verschillende erven moeten hierbij worden behandeld als één functieveranderingsproject en op alle erven dienen alle niet hergebruikte bedrijfsgebouwen gesloopt te worden. In dit geval wordt door de initiatiefnemer van de IJsselstraat 6 sloop vierkante meters gekocht van de initiatiefnemer van de Plagweg 20, zodat meer dan 2000 m² aan bebouwing kan worden gesloopt. Op basis van de beleidsregels voor functieverandering is bij meer dan 2000 m² aan te slopen bebouwing onder andere toegestaan twee vrijstaande woningen te realiseren. Tegelijkertijd blijft de Plagweg 20 voldoen aan de voorwaarde dat minimaal 500 m² aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt om in aanmerking te komen voor één vrijstaande woning op basis van functieverandering. Aan de voorwaarden voor functieverandering zoals zijn opgesteld in het beleid kan worden voldaan.

1.2 De initiatieven leveren een kwalitatieve bijdrage op de herontwikkelingslocaties Beide agrarische bedrijven hebben hun functie grotendeels verloren en kennen een redelijke oppervlakte aan landschapsontsierende oudere bedrijfsbebouwing. De Beleidsregel Functieverandering ziet toe

Adviseur: R. Nooteboom

Blz. 1 van 3

op gebouwen die hun (agrarische) functie hebben verloren of gaan verliezen. De hoeveelheid landschapsontsierende bebouwing op de voorliggende locaties wordt met de beoogde ontwikkeling fors minder. Daarbij is het een meerwaarde om gelijktijdig twee agrarische bouwkavels om te zetten. De nieuw te realiseren woningen worden ondergeschikt ten opzichte van de bestaande erven vormgegeven en sluiten aan bij de huidige erfopzet. Voor de IJsselstraat door het toepassen van schuurwoningen met inpandige bergingen achterop het perceel, voor de Plagweg door het ondergeschikt vormgeven en orienteren van de woning ten opzichte van de hoofdboerderij. 1.3 De sloop van de bebouwing op de percelen en de landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering zijn juridisch geborgd Voor de locatie Plagweg 20 is een ervenadvies opgesteld door de ervenconsulent welke is vertaald en uitgewerkt in de planregeling en erfopzet. Voor de schuurwoningen aan de IJsselstraat 6 gelden maatwerkbepalingen om een woning van 150 m² met inpandige bergingen van 50 m² in een passende schuurvorm mogelijk te maken. Zo wordt voor deze schuurwoningen aan één zijde een goothoogte van 5 meter toegestaan om een kapschuurmodel mogelijk te maken en kan deze over een lengte van 20% worden doorbroken tot een hoogte van 6 meter en wordt gestuurd op de bouwvlakken.

Daarnaast zijn stedebouwkundige randvoorwaarden opgesteld in afstemming met het Gelders Genootschap (bijlage 6 bij het bestemmingsplan) om de erfstructuur te behouden. Deze zjn ook als voorwaardelijke bepaling opgenomen in de planregels. In de anterieure overeenkomsten is opgenomen dat de bestaande milieurechten op de percelen worden ingetrokken. Met deze afspraken is de gewenste kwaliteitsverbetering op de locaties juridisch geborgd. 1.4 De bestaande woningen op de percelen kunnen worden omgezet van bedrijfswoning naar burgerwoning Uit de gemeentelijke administratie en diverse bouwdossiers is gebleken dat de Plagweg 18 al sinds 1959 door de familie van de initiatiefnemer wordt bewoond. In 1977 is reeds geconstateerd dat de deel ook wordt bewoond en uit het dossier blijkt dat deze bewoning niet is beëindigd. De woning op nummer 18 is in bestemmingsplan ‘Buitengebied uit 1982’ onder het overgangsrecht gebracht en in 2007 formeel gesplitst (nummer 20 werd toegevoegd). Hiermee is feitelijk een tweede bedrijfswoning toegevoegd binnen de deel van de woning op nummer 18 (2 onder 1 kap). De tweede bedrijfswoning is met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied' in 2009 voor de tweede keer onder het overgangsrecht gebracht. Met invoering van de gemeentelijke BAG-administratie omstreeks 2007 is de dubbele (bedrijfs-)woning uiteindelijk geformaliseerd.

Hiermee is sprake van bestaande rechten. Dit gebruik dient in beginsel positief te worden bestemd. In het bestemmingsplan is de bestaande bedrijfswoning daarom bestemd als dubbele woning. 1.5 Er zijn geen zienswijzen ingediend Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende zes weken, vanaf vrijdag 4 juni tot en met donderdag 15 juli 2021, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. 2.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst en een planschade overeenkomst gesloten. De leges- en ontwikkelingskosten en eventuele tegemoetkoming in de planschade kunnen op de initiatiefnemers worden verhaald. Het kostenverhaal is daarmee verzekerd. Kanttekeningen Niet van toepassing. Burgerparticipatie Informeren. De ruimtelijke impact van het initiatief is relatief beperkt. De initiatiefnemers hebben direct omwonenden op de hoogte gesteld van het voornemen. Advies adviesorganen De ervenconsulent van het Gelders Genootschap heeft een advies uitgebracht over de uitgangspunten voor herontwikkeling van de locatie Plagweg 20. Het Gelders Genootschap heeft voor de locatie IJsselstraat 6 een vooroverleg advies uitgebracht en ingestemd met de beeldkwaliteitseisen.

/

Blz. 2 van 3

De Omgevingsdienst Veluwe IJssel heeft de milieuaspecten van het ontwerpbestemmingsplan beoordeeld. De regioarcheoloog heeft het aspect archeologie beoordeeld en een selectiebesluit genomen voor de IJsselstraat 6. Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft een positief wateradvies gegeven. Communicatie Over het collegebesluit (het raadsvoorstel) is op de gebruikelijke wijze actief gecommuniceerd, onder andere via een korte mededeling in GemeenteThuis en als onderdeel van de agenda van de raadsvergadering. Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt deze bekendgemaakt via een publicatie in Staatscourant en Gemeenteblad. Ook wordt er kort melding van gemaakt via de gebruikelijke gemeentelijke kanalen, waaronder GemeenteThuis. Financiële toelichting Met de initiatiefnemers is een (anterieure) overeenkomst gesloten inzake het kostenverhaal. Eventuele planschadekosten zijn zeker gesteld met door voor elk perceel een planschadeovereenkomst te sluiten. Juridische grondslag Wro (Wet ruimtelijke ordening) Bor (Besluit omgevingsrecht) Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing. Uitvoering Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon er een zienswijze worden ingediend. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend. Na positieve besluitvorming door de gemeenteraad ligt het bestemmingsplan wederom zes weken ter inzage.

Gedurende deze zes weken is het mogelijk beroep aan te tekenen bij de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4.

(concept) Raadsbesluit (D361772) Ontwerpbestemmingsplan toelichting en planregels (D354706) Ontwerpbestemmingsplan verbeelding IJsselstraat 6 (D354704) Ontwerpbestemmingsplan verbeelding Plagweg 20 (D354705)

Burgemeester en wethouders van Brummen,

N.L.J.J. Dusink secretaris

/

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 3 van 3