(051) Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Stuijvenburgstraat – De Wasacker Eerbeek

RaadsVoorstel Ons kenmerk

:

Programma(s)

:

Onderwerp

:

Z036832/D403373 Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer Vaststelling bestemmingsplan Stuijvenburgstraat – De Wasacker Eerbeek

AAN DE GEMEENTERAAD

Brummen, 11 april 2023

Wij stellen voor te besluiten om:

1. Het bestemmingsplan Stuijvenburchstraat - De Wasacker met als kenmerk NL.IMRO.0213.BPEECE420000-va01 vast te stellen. 2. Voor deze ontwikkeling geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro op te stellen. 3. De grondexploitatie Burgersterrein per 01-01-2022 met kenmerk D404883 gewijzigd vast te stellen met daar inbegrepen de correctie van de plangrens van het Burgersterrein. 4. De door het college van Burgemeester en Wethouders opgelegde verplichting tot geheimhouding met betrekking tot de grondexploitatie Burgersterrein te bekrachtigen.

Inleiding Voor uitbreiding van de Plus Supermarkt, verplaatsing van de Action en enkele zittende ondernemers te Eerbeek is een bestemmingsplan opgesteld en een omgevingsvergunning aangevraagd. In dat plan is ook het parkeren in de openbare ruimte opgenomen. Het ontwerpbestemmingsplan “Stuijvenburchstraat – De Wasacker” heeft samen met de stukken behorende bij de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van het complex met winkels aan de Stuijvenburchstraat en de Wasacker te Eerbeek voor de duur van 6 weken ter inzage gelegen. Dit heeft geen zienswijzen opgeleverd. Dit bestemmingsplan ligt nu voor ter vaststelling door uw gemeenteraad.

Beoogd effect Het planologisch faciliteren van een uitbreiding van 481 vierkante meter winkelvloeroppervlak aan de Stuijvenburchstraat en De Wasacker en een uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen aan De Wasacker met ongeveer 40 vakken.. Argumenten 1.1 De voorgestane ontwikkeling op deze locatie is in overeenstemming met de structuurvisie voor het centrum. In de structuurvisie is De Wasacker aangewezen als een (strategische) ontwikkellocatie. Een kwalitatieve invulling van deze locatie draagt bij aan het functioneren van de halter en het zorgen voor een eenduidige ruimtelijke structuur. De winkelruimtes worden ingevuld met de bestaande winkels met daarbij als toevoeging de Action. Het complex blijft een 'Centrum-1' bestemming houden. 1.2 De ontwikkeling is in lijn met het bestemmingsplan Eerbeek. In het voorliggende bestemmingsplan worden geen nieuwe functies toegevoegd. Het gaat om een uitbreiding van de 'Centrum-1' bestemming voor het toevoegen van de Action en een uitbreiding van de verkeersbestemming voor de extra parkeerplaatsen en doorsteek voor langzaam verkeer richting de Stationstraat. 1.3 Er is sprake van een kwalitatief bouwplan dat aansluit bij de omgeving.

Adviseur: M. Harkema

Blz. 1 van 4

Het bouwplan is ruimtelijk en stedenbouwkundig goed inpasbaar en levert een verbetering op van de uitstraling en de omgeving. De parkeerplaats wordt uitgebreid op braakliggend terrein, waardoor ook die grond een invulling krijgt. De extra parkeerplaatsen dragen bij aan het verlichten van de parkeerdruk op de Stuijvenburchstraat en kunnen gebruikt worden voor een reductie of herstructurering van de plaatsen langs de Stuijvenburchstraat. Door de doorsteek richting de Stationstraat ontstaat een rechtstreekse loop- en fietsroute richting het station en is het niet langer nodig om te lopen of fietsen. Deze doorsteek is ook onderdeel van 'het achtje' voor voetgangers zoals omschreven in de Structuurvisie. 1.4 De voorgestelde ontwikkeling draagt bij aan de toeristisch-recreatieve ambities in Eerbeek. Het bouwplan levert een verbeterde uitstraling op die aansluit bij het thema 'Veluwe' dankzij materialisatie en de groene inpassing van de parkeerplaats. Daarnaast zorgt de doorsteek naar de Stationstraat voor een aantrekkelijke looproute voor bezoekers. 1.5 Het ontwerpbestemmingsplan heeft geen zienswijzen opgeleverd. Na publicatie heeft het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegen. Er heeft niemand gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. 2.1 De met initiatiefnemer gesloten overeenkomsten zorgen ervoor dat de ontwikkeling financieel uitvoerbaar is.

Met de ontwikkelende partij zijn een anterieure overeenkomst en een planschadeovereenkomst gesloten. Daarmee zijn de kosten en risico´s bij de initiatief nemende partij komen te liggen. Het opstellen van een exploitatieplan voor deze ontwikkeling is daarom niet aan de orde. 3.1 Om de parkeerplaatsen aan de Wasacker te realiseren is een deel van de gronden van het Burgersterrein benodigd. Inmiddels is duidelijk dat het LCE niet meer op het Burgersterrein wordt ontwikkeld. Dit biedt de mogelijkheid om het ontwerp van de Wasacker te optimaliseren. Voordelen van de nieuwe variant ten opzichte van de variant die binnen de oude plangrens van de Wasacker bleef zijn dat er een logischere en compactere routing op het parkeerterrein kan worden gerealiseerd. Hierdoor neemt de verkeersveiligheid toe. Er is minder verharding nodig. Er ontstaat ruimte voor een wadi waardoor het gehele plangebied kan worden afgekoppeld. Een duur krattensysteem is daardoor niet meer aan de orde. Ten slotte biedt de compactere indeling meer ruimte aan de zuidkant, hetgeen de ontwikkeling van de spoorzone ten goede komt. Om deze voordelen te bereiken, moet een deel van het Burgersterrein ingericht worden als parkeerplaats. In totaal is 5.207 m² plangebied van het Burgersterrein nodig voor de realisatie van de Wasacker.

Voor het Burgersterrein heeft uw gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld (RB18.005) met de bijbehorende exploitatiebegroting. Omdat het recht bij de gemeenteraad ligt om de plangrens van een vastgestelde grondexploitatie aan te passen, moet de gewijzigde grondexploitatie worden vastgesteld door de gemeenteraad. De bijgevoegde kaart met de gewijzigde plangrens met kenmerk D404945 laat de nieuwe situatie zien. 4.1 Het is niet wenselijk dat de projectbegroting openbaar wordt. Dit is nadelig voor de positie van de gemeente, bijvoorbeeld op het moment dat er aanbesteed moet worden voor civieltechnische werken in het project. Het is daarom gebruikelijk dit soort documenten een vertrouwelijke status te geven. Kanttekeningen Geen Burgerparticipatie Voor de procedure wordt de coördinatieregeling toegepast. De raad heeft hiervoor op 2 september 2021 al een coördinatiebesluit genomen. Het initiatief is besproken met directe stakeholders in de omgeving, zoals de bewoners en winkeliers van het complex. Daarnaast is er een inloop over het bouwplan georganiseerd op zaterdag 19 februari 2022.

Z029446/D403373

Blz. 2 van 4

Na vaststelling wordt het plan samen met de stukken behorende bij de benodigde omgevingsvergunning gepubliceerd via GemeenteThuis, de gemeentelijke website, mijnoverheid.nl en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Een ieder heeft dan de mogelijkheid tot het instellen van beroep.

Advies adviesorganen Omgevingsdienst Veluwe IJssel, het Gelders Genootschap, de Veiligheidsregio Noord Oost Gelderland, de Regioarcheoloog en de provincie Gelderland zijn als vaste overlegpartners in het proces geconsulteerd. Communicatie Dit besluit wordt bekend gemaakt in via de daarvoor gebruikelijke kanalen. Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd. Dit wordt bekend gemaakt worden in de Staatscourant, op de gemeentelijke website, in GemeenteThuis en op www.ruimtelijkeplannen.nl waarbij ook de termijn van terinzagelegging benoemd wordt. Omdat het gaat om een gecoördineerde procedure zullen bij deze publicatie ook de stukken behorende bij de omgevingsvergunning voor het bouwplan toegevoegd worden. De initiatiefnemer van dit collegebesluit op de hoogte gebracht, evenals enkele direct betrokken partijen, zoals de Ondernemersvereniging Eerbeek en omliggende bedrijven. Gelet op de contacten met de vertegenwoordiging van de omwonenden, worden zij ook direct geïnformeerd over de publicatie.. Financiële toelichting Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de openbare ruimte en plankosten en er is een planschadeovereenkomst gesloten. Eventuele planschade-kosten worden zeker gesteld met een planschadeovereenkomst.

Aankoop en wijziging bestemming perceel Hall E 2987 Om de herontwikkeling van de Wasacker mogelijk te maken heeft de gemeente in 2022 het perceel Hall E 2987, 1.008 m² groot gekocht. De grond is verworven tegen de bestemming ‘Cultuur en ontspanning’, op basis van een taxatie. Dit stuk grond zal worden ingezet ten behoeve van realisatie van parkeerplaatsen. De wijziging van de bestemming van deze grond naar de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ zorgt ervoor dat de waarde van deze verworven lager zal zijn dan waartegen de gronden zijn gekocht. Op basis van een taxatie betekent de wijziging van de bestemming een afboeking van de grond van € 50.798 in 2023. Verkoop deel perceel Hall E 6782 In dit plan wordt uitbreiding van het winkeloppervlak. Om de bestaande winkel uit te kunnen breiden wordt er grond verkocht aan marktpartijen. Het stuk grond dat wordt verkocht betreft een deel van het kadastraal perceel Hall E 6782, 322 m² groot. De grond kent in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming ‘Centrum – 1’, waarbinnen realisatie van detailhandel mogelijk is. De waarde van de grond is getaxeerd en bedraagt € 177.960. Deze bate wordt in de 1e bestuursrapportage van 2023 meegenomen. De opbrengt uit de grondverkoop zal worden ingezet om het openbaar gebied bij de Wasacker in te richten.

Grondexploitatie Burgersterrein In 2018 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Burgersterrein vastgesteld (RB18.0005), Hierbij is het plangebied vastgesteld, inclusief de grondexploitatiebegroting. Met dit besluit is de laatste vastgestelde grondexploitatie op prijspeil 01-01-2022. De grondexploitatie is verlieslatend en voor het verlies is een verliesvoorziening opgenomen. Binnen het bestemmingsplan Stuijvenburchstraat – de Wasacker is een deel van de gronden opgenomen die binnen de grondexploitatie Burgersterrein vallen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad. Dit gaat in totaal 5.207 m² en omvat de kadastrale percelen Hall E 6287 (geheel), Hall E 6103 (gedeeltelijk) en Hall E 5919 (gedeeltelijk). Deze oppervlakte zal binnen de Wasacker worden gebruikt ten behoeve van het openbaar gebied (verkeer, groen en water). Vaststelling van dit bestemmingsplan zou betekenen dat een deel van de grondexploitatie Burgersterrein zou moeten worden aangepast (de beoogde bestemming was bedrijventerrein met openbare ruimte en dat wordt nu parkeren). Gekozen is

Z029446/D403373

Blz. 3 van 4

om de plangrens te corrigeren, waardoor de nieuwe bestemmingsplangrens gelijk loopt met de plangrens van het Burgersterrein. Deze wijziging van het plangebied van de grondexploitatie Burgersterrein per 01-01-2022 betekent een nadeel van € 303.762. Dit houdt in dat de verliesvoorziening van de grondexploitatie met € 303.762 dient te worden opgehoogd. Op moment van dit besluit wordt gewerkt aan de herziening van de grondexploitaties per 01-01-2023. Per 01-01-2023 was deze wijziging nog niet bekend en is daarom niet meegenomen in de herziening. Bovendien zijn de grondexploitaties per 01-01-2023 nog niet door de gemeenteraad vastgesteld (dit gebeurt met het vaststellen van de jaarrekening). In overleg met de accountant is er voor gekozen om de wijziging van het plangebied te corrigeren in de grondexploitaties per 01-01-2022. De stand van de verliesvoorziening zal, als gevolg van wijziging van het uitgeefbare oppervlakte van de grondexploitatie, per 01-01-2024 wordt gecorrigeerd. Juridische grondslag Wro (Wet ruimtelijke ordening) Bor (Besluit ruimtelijke ordening) Artikel 160 Gemeentewet Artikel 87, 88 en 89 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1 Woo Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing Uitvoering Na besluitvorming wordt overgegaan tot publicatie van alle stukken behorende bij het bestemmingsplan én de omgevingsvergunning die het bouwplan mogelijk maakt.

De mogelijkheid tot het instellen van beroep staat na publicatie open voor iedereen. Vanwege de coördinatieregeling kan zowel naar aanleiding van het bestemmingsplan als naar aanleiding van de omgevingsvergunning beroep bij de Raad van State worden ingesteld. Stukken behorende bij besluitvorming: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

7. 8.

Concept raadsbesluit (D353686) Bestemmingsplan regels (D387485) Bestemmingsplan toelichting (D387486) Bestemmingsplan verbeelding (D387482) Bestemmingsplan bijlagen bij regels (D387484) Bestemmingsplan bijlage bij toelichting (D387483) Toelichting grondexploitatie Burgersterrein (D404883) VERTROUWELIJK Kaart correctie plangrens Burgersterrein (D404945) VERTROUWELIJK

Burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Z029446/D403373

A.J. van Hedel burgemeester

Blz. 4 van 4