20210225 Herstructureringsplan Industriepark Zelhem.pdf

Industriepark Zelhem 1

Herstructureringsplan

februari 2020

Titel: Herstructureringsplan Industriepark Zelhem Opdrachtgever: gemeente Bronckhorst Contactpersonen: Lotte van Veldhuizen (SAB) Rick Hendrickx (SAB) Bart Oomens (Stadkwadraat) Gert Jan Mugge (gemeente Bronckhorst) Emiel van Eck (gemeente Bronckhorst) Projectnummer:

170593.01

Datum:

februari 2021

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Colofon

SAB Frombergdwarsstraat 54 Postbus 479, 6800 AL Arnhem T: 026-3576911 I: www.sab.nl E: info@sab.nl

2

Voorwoord Met gepaste trots presenteren we het herstructureringsplan voor het Industriepark in Zelhem. Dit herstructureringsplan is tot stand gekomen door een intensieve samenwerking met en de inzet van de ondernemers, gemeente Bronckhorst, omwonenden en provincie Gelderland. Dit herstructureringsplan kon alleen tot stand komen door het besef bij alle betrokkenen dat herstructurering noodzakelijk is! Bij herstructurering waarbij verouderd bedrijventerrein wordt gerevitaliseerd naar nieuw uit te geven toekomstbestendige bedrijfskavels is de financiële haalbaarheid altijd een heikel punt. Met de inzet van de hierboven genoemde partijen is het echter gelukt om tot een sluitende business case te komen en kunnen partijen aan de slag. Het oudste bedrijventerrein van Zelhem, wat door verouderde bedrijfsbebouwing, beperkte ontsluiting en dreigende leegstand een onaantrekkelijke plek is, kan aan de hand van voorliggend herstructureringsplan transformeren tot een duurzaam, toekomstbestendig bedrijventerrein. Dit zal niet alleen een impuls zijn voor de ruimtelijke kwaliteit, maar ook een belangrijke economische stimulans zijn in de gemeente Bronckhorst.

Inhoudsopgave Voorwoord3 Aanleiding4 Herstructurering voor duurzame ontwikkeling

4

Een intensief proces!

5

Hoe is dit plan tot stand gekomen?

5

De plek

6

Door de jaren heen Goed bereikbaar, maar verouderd

6 7

Beleidsambities8 Gedeelde ambities gemeente en provincie

8

Ambities10 Van ondernemers, gemeente én omwonenden

10

Het plan

11

Flexibel raamwerk Toekomstbestendige ontsluiting Mogelijk eindbeeld Impuls Ruimtelijke kwaliteit Klimaatadaptief: minder hittestress, meer waterberging Aantrekkelijk voor putter en bonte specht! Duurzaam: inzet op duurzame energie en mobiliteit

11 12 13 14 15 16 17

Haalbaarheid18

3

Fasering Achtergronden en principes business case Business case Aspecten voor de uitwerking

18 19 20 21

Bijlage Menukaart

24

Vertrouwelijke bijlage

26

Business case

26

Aanleiding

Herstructurering voor duurzame ontwikkeling

De kern Zelhem heeft binnen de gemeente Bronckhorst het grootste areaal aan bedrijventerrein. De afgelopen jaren hebben delen van het oudste gedeelte van de bedrijventerreinen een opknapbeurt gehad. Dit geldt niet voor de gronden rondom het Industriepark in Zelhem.

triepa Indus

eg msew

baan

inche

Oude

Spoo r

Doet

Stapsgewijs zijn met alle betrokken partijen de wensen, kansen, mogelijkheden en onmogelijkheden verkend en bepaald. Uiteindelijk heeft dit geleid tot voorliggend herstructureringsplan, waarbij het zogenoemde ‘middengebied’ van het Industriepark stapsgewijs kan transformeren tot een duurzaam en toekomstbestendig bedrijventerrein. Dit biedt nieuw perspectief voor een aantal zittende ondernemers en nieuwe mogelijkheden voor toekomstige ondernemers. Bovendien kunnen hiermee de bereikbaarheid, klimaatadaptatie en duurzaamheid binnen het gebied worden vergroot.

rk

Het bedrijventerrein is verouderd en niet toekomstbestendig. Verschillende eigenaren en gebruikers bezinnen zich over de toekomst. Dit is aanleiding geweest om te inventariseren of een mogelijk herstructureringsproces tot stand kan worden gebracht. Daarnaast is er binnen de gemeente Bronckhorst behoefte aan nieuwe bedrijfskavels.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Brinkweg

Stikken

weg

Luchtfoto bestaande situatie: bij het opstellen van het herstructureringsplan is het gebied dat begrensd wordt door de Doetinchemseweg, Brinkweg, Oude spoorbaan en Stikkenweg als studiegebied (blauwe lijn) beschouwd. Het herstructureringsplan stelt concrete maatregelen voor voor het middengebied (roze lijn). Het westen van Industriepark Zelhem is het oudst, de zuidelijke en oostelijke delen zijn relatief jong (Bron: https://code.waag.org/buildings/). Dit plan richt zich op het westelijke deel.

4

Een intensief proces!

Hoe is dit plan tot stand gekomen?

Het herstructureringsplan is stapsgewijs met alle betrokken partijen tot stand gekomen, ieder vanuit zijn of haar eigen rol. Een gebiedsteam, bestaande uit de bureaus SAB en Stadkwadraat, heeft het proces op verzoek van de gemeente Bronckhorst vormgegeven en begeleid. Het vertrekpunt voor het proces was een aantal door het college van burgemeester en wethouders geformuleerde uitgangspunten (zie kader).

College van de gemeente Bronckhorst en het gebiedsteam bezoeken een aantal

Uitgangspunten proces:

bedrijven op het Industriepark.

• • •

• •

Opgehaalde ideeën tijdens de informatieavond met omwonenden.

Het Industriepark blijft een bedrijventerrein met de huidige gebruiksmogelijkheden. De bereikbaarheid wordt verbeterd. Er worden zo veel mogelijk milieudoelen (energietransitie, afkoppelen hemelwater opvang en verminderen hittestress) behaald. Gemeente en bedrijven investeren gezamenlijk. Zo mogelijk wordt het woon- en leefklimaat van omwonenden verbeterd.

Gebiedsteam informeert de klankbordgroep van omwonenden over de vorderingen in het proces.

5

Het proces zijn we in september 2019 gestart met het verkennen van de wensen, ideeën, knelpunten en kwaliteiten voor de herstructurering. Daarvoor zijn de eigenaren en gebruikers van het Industriepark uitgenodigd om met het gebiedsteam in gesprek te gaan. Ook omwonenden hebben tijdens een informatieavond hun visie op de opgave gedeeld met het gebiedsteam. Uit deze gesprekken maakten wij op dat er draagvlak is om het zogenoemde ‘middengebied’ van het Industriepark te gaan herontwikkelen. In de maanden oktober en november 2019 is op basis van de verkregen inzichten gewerkt aan het opstellen van verschillende ontwikkelvarianten. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een viertal toekomstscenario’s voor het Industriepark. Het gebiedsteam heeft deze voorgelegd aan de betrokken ondernemers uit het middengebied en de gemeente. Daarna zijn in december 2019 ook de andere ondernemers en de klankbordgroep omwonenden geïnformeerd over deze ontwikkelvarianten. Begin 2020 is het gebiedsteam op basis van de reacties op de ontwikkelvarianten verder gaan werken naar één toekomstscenario voor het middengebied van het Industriepark. Dit scenario is financieel doorgerekend en besproken met de gemeente en betrokken ondernemers. Ook zijn gesprekken gevoerd met de Ontwikkel- en Herstructureringsmaatschappij van de provincie Gelderland over een mogelijke betrokkenheid van de provincie in het proces.

In april 2020 is een nieuwsbrief in de omgeving verspreid zodat ook de omwonenden om de hoogte zijn van de stand van zaken van het herstructureringsproces. Vervolgens is het herstuctureringsplan verder uitgewerkt tot het voorliggende plan en in februari 2021 teruggekoppeld aan alle betrokkenen.

De plek

Door de jaren heen

1850

1927

De oude spoorbaan is lange tijd in gebruik geweest als onderdeel van de verbinding tussen Doetinchem en Ruurlo. Hoewel de spoorlijn in 1975 haar functie heeft verloren, is het tracé nog herkenbaar en vormt nu een groene fietsverbinding door Zelhem. De Oude Spoorbaan is in de structuurvisie benoemd als hoofdgroenstructuur die versterkt zou kunnen worden. Op deze kaart uit 1927 zijn de structurerende lijnen in de buurt van het Industriepark

De bedrijvigheid van het Industriepark is vanaf circa 1960 langzaam tot ontwikkeling gekomen. Langs de Brinkweg en Stikkenweg is dan op een aantal plekken al lintbebouwing in de vorm van woningen aanwezig. Rond 1975 heeft het bedrijventerrein ongeveer haar huidige vorm bereikt, waarvan in 2004 na de opening van de Rondweg de bereikbaarheid aanzienlijk is verbeterd.

Structuurvisie gemeente Bronckhorst met de oude spoorbaan als hoofdgroenstructuur

al zichtbaar.

1927

1954

1966

1975

1988

2016

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Zelhem ligt op een waardevol escomplex, de Zelhemse enk, en kent een rijke historie. De historie gaat terug tot circa 800 na Christus. Kenmerken voor de ruimtelijke opbouw van Zelhem zijn de Doetinchemseweg, Brinkweg, Stikkenweg en oude spoorbaan. Deze structurerende lijnen hebben een lange historie en vormen tevens de begrenzing van het studiegebied.

Ontwikkeling van het Industriepark door de jaren heen.

6

De plek

Goed bereikbaar, maar verouderd

Het Industriepark kent met haar vrijwel directe ligging aan de Stikkenweg, Doetinchemseweg en Rondweg een uitstekende bereikbaarheid en aansluiting op regionale wegen.

Indus triepa

rk

Brinkweg

Smalle ontsluiting, volledig versteend profiel

3

Groene fietsverbinding met cultuurhistorische waarde

3

Sterk verouderde bebouwing

Naast verkeersonveiligheid is er in de huidige situatie sprake van een zekere mate van een sociaal onveiligheidsgevoel. Het Industriepark heeft namelijk te maken met veroudering: de huidige panden zijn veelal te groot, voldoen niet meer aan de kwaliteiten en wensen van bedrijven en staan daardoor (deels) leeg. De verouderde panden hebben een beperkte (beeld)kwaliteit, zorgen voor een stenig en weinig uitnodigend karakter en zijn verre van duurzaam te noemen. Er is dan ook werk aan de winkel!

msew

eg

Indus

triepa

rk

Handelsweg

Oude

Spoo r

Doet

baan

1

inche

Wanneer we wat meer inzoomen, is een ander beeld te zien. De huidige weg van het Industriepark is te smal voor een toekomstbestendig bedrijventerrein en wordt gebruikt voor onder meer laad- en losactiviteiten (terwijl de weg ook onderdeel uitmaakt van de uitrukroute van de brandweer). Bovendien wordt de bocht op het Industriepark als onoverzichtelijk en gevaarlijk gezien en ook de fietsverbinding ter hoogte van de kruising Handelsweg-Industriepark wordt als verkeersonveilig ervaren.

Te krappe entree

4

2

Stikken

weg

2

4 1

7

Beleidsambities

Gedeelde ambities gemeente en provincie

Omgevingsverordening Gelderland De provincie Gelderland zet in op het realiseren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dit vraagt onder andere om voldoende en geschikte ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven en voor de ontwikkeling van bestaande bedrijven. Het doel daarbij is om samen met de gemeente er voor te zorgen dat het juiste bedrijf zich op de juiste plek kan vestigen. Vraag en aanbod moeten dan ook goed op elkaar aansluiten. Daarom is in de Omgevingsverordening Gelderland vastgelegd dat er per regio een Regionaal Programma Werklocaties (RPW) wordt opgesteld, dat eens per vier jaar volledig wordt geactualiseerd. In een RPW wordt onder andere de verhouding tussen vraag en aanbod inzichtelijk gemaakt en worden afspraken gemaakt over herstructurering en uitbreiding van bedrijventerreinen. Aanpak toekomstbestendige bedrijventerreinen In de RPW’s worden voornamelijk afspraken gemaakt over de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen. Met de ‘Aanpak toekomstige bedrijventerreinen’ wil de provincie Gelderland daarnaast inzetten

op het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen, zodat bijvoorbeeld tijdig ingespeeld wordt op verschillende duurzaamheidsontwikkelingen. De provincie stelt hiervoor onder meer expertise, procesondersteuning en vormen van financiële bijdragen ter beschikking. Zo biedt de Ontwikkelings- en Herstructureringsmaatschappij Gelderland (OHG) financieringsmogelijkheden. Daarnaast wordt gewerkt aan een breed inzetbare, integrale en flexibele subsidieregeling voor de ontwikkeling van toekomstbestendige bedrijventerreinen. Subsidies zijn wel pas mogelijk wanneer blijkt dat alle betrokken partijen er alles aan hebben gedaan om een bedrijventerrein toekomstbestendig te maken, maar te maken hebben met een onrendabele top. Tevens moeten projecten passen bij het leveren van een bijdrage aan het realiseren van provinciale doelen. Hiervoor heeft de Provincie een aantal handreikingen om verduurzaming te stimuleren, zoals bijvoorbeeld ‘Hoe vergroenen we bedrijventerreinen’, maar ook het stimuleren van duurzame energie (zonnepanelen) en duurzame mobiliteit. Op Morgen De gemeente Bronckhorst werkt aan een duurzame toekomst. De gemeente heeft aandacht voor de leefbaarheid van omwonenden en een prettige woon- en werkomgeving.

Het platform Op Morgen levert hier een bijdrage aan door informatie, inspiratie en projecten op het gebied van onder meer biodiversiteit, energie, circulariteit en klimaatadaptie te delen. Concreet zet de gemeente met verschillende projecten, beleidsambities en subsidiemogelijkheden in op het herstellen en behouden van de biodiversiteit, een energieneutraal Bronckhorst in 2030 en het beperken van de gevolgen van de klimaatverandering. Onderwerpen als natuurinclusief bouwen, elektrisch rijden, zonnepanelen, afvalinzameling en aardgasvrije wijken komen op het platform aan de orde. Deze thema’s zijn vanzelfsprekend belangrijk bij het toekomstbestendig maken van een bestaand bedrijventerrein.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Ladder voor duurzame verstedelijking Sinds 2012 streeft het Rijk naar een zorgvuldig en duurzaam gebruik van de ruimte. Het Rijk heeft hiertoe onder andere de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd. Kortgezegd geeft de wetgeving alleen ruimte voor ontwikkelingen waar vraag naar is. Daarbij komt dat het Rijk ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied prefereert boven buitenstedelijke ontwikkelingen. Voor buitenstedelijke ontwikkelingen geldt dan ook dat niet alleen de behoefte naar de desbetreffende ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond; ook dient te worden gemotiveerd dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. Dit betekent dat gemeenten zicht moeten hebben op de mogelijkheden tot ruimtelijke ontwikkelingen binnen het bestaand stedelijk gebied. Niet alleen om nieuwe buitenstedelijke ontwikkelingen eventueel toe te kunnen staan, maar ook om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied te stimuleren, zonder daarbij de ruimtelijke kwaliteit en te behouden structuren uit het oog te verliezen.

8

Beleidsambities

Gedeelde ambities gemeente en provincie

Vraag en aanbod bedrijventerreinen gemeente Bronckhorst (Uit: RPW).

Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek De gemeenten in de regio Achterhoek hebben samen met de provincie Gelderland het Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek opgesteld voor de periode 2019-2023. Gezamenlijk streven zij naar een evenwichtige voorraad van werklocaties die bijdraagt aan een aantrekkelijk en duurzaam vestigingsklimaat, waarmee het regionale en lokale bedrijfsleven zo veel mogelijk gefaciliteerd kan worden. Om de evenwichtige voorraad te kunnen bereiken is in het RPW de vraagaanbodbalans verder inzichtelijk gemaakt. Dit is ook op gemeenteniveau gebeurd. In de gemeente Bronckhorst wordt op de korte termijn (20192023) al een tekort aan geschikte bedrijfsgronden verwacht om in de vraag te kunnen voorzien. Geschat wordt dat er een totale ruimtevraag op de korte termijn is van 10 hectare. Het gaat om circa 5 hectare voor grootschalige bedrijvigheid (logistiek, (maak)industrie, agrifood), 3 hectare kleinschalige bedrijvigheid en 2 hectare vervangingsvraag. Het huidige nog beschikbare aanbod is circa 3,3 hectare en gericht op kleinschalige bedrijvigheid, waarvan een deel onder optie is verkocht (peilmoment is 1 januari 2019, sindsdien is dit aanbod afgenomen).

Behoefte aan bedrijventerreinen in gemeente Bronckhorst

Samenvattend: • •

•

9

Er is behoefte aan nieuw bedrijventerrein in de gemeente Bronckhorst . De gemeente én de provincie vinden herstructurering in het kader van duurzaam ruimtegebruik van belang en geven hier de voorkeur aan boven uitbreiding. Bij herstructurering is aandacht voor vergroening, duurzame energie, biodiversiteit en klimaatadaptatie van belang.

Op de lange termijn (richting 2030) zal het aanbodtekort verder oplopen, ongeacht het economische scenario (laag of hoog). Het gaat om een totale ruimtevraag van 17 tot 23 hectare volgens het RPW. Voor de gemeente Bronckhorst wordt dan ook een grote opgave voorzien. De verschillende kernen in de gemeente Bronckhorst kennen ieder een lokale uitbreidingsvraag, terwijl het aanbod zeer beperkt is. Het faciliteren van lokale bedrijvigheid is belangrijk. Per kern moet daarom een oplossing worden gevonden door

herstructurering, door gebruik te maken van solitaire bedrijfslocaties langs de corridors en door nieuwe ontwikkelingen. Herstructurering van het Industriepark past dan ook heel goed in de behoefte aan nieuwe bedrijvigheid. De uitwerking van het RPW voor de gemeente Bronckorst geeft ook concrete handvatten voor de realisatie van duurzame bedrijventerreinen die ook voor het Industriepark relevant zijn: • • • •

• •

•

Het benutten van daken voor zonnepanelen. Gasloos bouwen (tenzij noodzakelijk voor het productieproces). Uitwisseling restwarmte, elektriciteit en grondstoffen binnen het terrein en de directe omgeving. Het reserveren van ruimte voor bijvoorbeeld (elektrische) oplaadpunten, waterstof tanken, batterij/voorzieningen t.b.v. opslaan elektriciteit. Het opstellen van een materialenpaspoort voor gebouwen. Voldoende waterberging, natuurinclusief bouwen en het vergroenen van de openbare ruimte waardoor samen een goede groene structuur en aantrekkelijkere omgeving ontstaat. Parkmanagement of een andere vorm van organisatiegraad.

Economische Agenda Bronckhorst De gemeente Bronckhorst heeft haar economisch beleid verwoord in de Economische Agenda: Een economisch vitaal Bronckhorst. Daarin is de sociaal-economische situatie van de gemeente uiteengezet en zijn verschillende speerpunten geformuleerd ter verbetering van het ondernemersklimaat van de gemeente. Eén van de speerpunten richt zich op het bieden van voldoende ruimte voor (bestaande) bedrijven en het stimuleren van economische ontwikkeling. In het economisch beleid moet de aandacht uitgaan naar de ondernemers en bedrijven vanuit de eigen regio. De bedrijfsvoering moet niet worden belemmerd en uitbreidingsplannen moeten zo goed en zo snel mogelijk worden gefaciliteerd. Dit betekent onder meer dat de gemeente Bronckhorst tijdig moet beschikken over voldoende beschikbare bedrijfskavels.

Ambities

Van ondernemers, gemeente én omwonenden

We zijn het proces van dit herstructureringsplan gestart met het inventariseren van de wensen en ideeën van ondernemers en omwonenden. Een gedeelde wens is om een bredere en meer overzichtelijke weg op het Industriepark te realiseren, zodat de bereikbaarheid van verkeersveiligheid kunnen worden verbeterd. Ook de stenige en beperkte uitstraling van het bedrijventerrein zien ondernemers en omwonenden graag aangepakt worden.

Voor alle bedrijven in het middengebied geldt dat zij de ambitie hebben om in de huidige vorm te vertrekken. De (financiële) voorwaarden waarop zijn willen vertrekken verschillen van bedrijf tot bedrijf. Daarbij geldt dat de huidige huurder van Industriepark 8-10 graag in de nieuwe situatie een kavel zou willen afnemen om een duurzame bedrijfslocatie te ontwikkelen en de werkgelegenheid in Zelhem en omgeving te behouden. In het middengebied is één bedrijfswoning gevestigd. De eigenaren daarvan zijn bereid om te vertrekken, mits er een vergelijkbare vervangende woning beschikbaar is en er voldoende financiële compensatie tegenover staat. Voor de gemeente geldt dat het realiseren van nieuwe bedrijfskavels en een toekomstbestendig en duurzaam Industriepark belangrijke ambities zijn.

rk

baan Spoo r

Ambities Industriepark 2a: • afstoten locatie zonder nieuw eigendom op Industriepark Oude

Ambities Industriepark 14: • afstoten locatie zonder nieuw eigendom op Industriepark

Handelsweg

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Indus triepa

Ambities Gemeente: • hoofdgroenstructuur oude spoorbaan versterken • verkeersveiligheid verbeteren (voor fietsers)

Ambities Industriepark 4: • bereid om eigendom af te staan, mits vergelijkbare vervangende woning beschikbaar

triepa

Ambities Gemeente: • nieuwe bedrijvigheid faciliteren • duurzame, klimaatadaptieve en toekomstbestendige ontsluiting en openbare ruimte • met nieuwe duurzame en hoogwaardige bedrijfsgebouwen • energieneutraal bedrijventerrein met aandacht voor circulariteit

rk

Ambities huurder Industriepark 8-10: • vanuit huursituatie naar een eigen bedrifsperceel op het Industriepark van ca. 9.000 m2 • bij voorkeur zonder Ambities Industriepark 6: • afstoten locatie tijdelijke huisvesting zonder nieuw eigendom op Industriepark

Indus

Tegelijkertijd is gedurende het proces ook bij beide partijen bekend gemaakt dat bedrijvigheid en wonen soms twee lastig met elkaar te verenigen aspecten zijn. Het uitgangspunt dat het Industriepark na herstructurering een bedrijventerrein met de huidige kenmerken blijft, maakt dat niet uitgesloten kan worden dat er een zekere mate van hinder kan worden ervaren van elkaars onderlinge nabijheid. Daarbij geldt wel: bedrijven moeten zich bij nieuwbouw houden aan de huidige wet- en regelgeving. Nieuwe bedrijfspanden zullen een hogere standaard krijgen en daarom naar verwachting ook minder hinder veroorzaken dan nu het geval is. Zo kan de ambitie vanuit de bedrijven voor duurzame toekomstbestendige huisvesting gecombineerd worden met het mogelijk verbeteren van het woonen leefklimaat van omwonenden. Op dit punt zien omwonenden ook graag de verblijfskwaliteit, sociale veiligheid en verkeersveiligheid rondom het fietspad op de voormalige spoorbaan verbeterd worden.

Ambities Brinkweg 1: • afstoten verouderd vastgoed Industriepark 8-10 Brinkweg • meer laad- en losfaciliteiten op eigen terrein

Ambities van de verschillende eigenaren in het (midden)gebied

10

Het plan

Flexibel raamwerk

4

2

5m 3

5 7

6

ca. 15

5m

1

3

12m

Met de herstructurering pakken we diverse knelpunten aan door de ontsluiting van het Industriepark toekomstbestendig te maken. •1 Met het vrijspelen van het volledige middengebied ontstaat een flexibel indeelbaar gebied van2,4 ha waar drie à vier nieuwe bedrijfskavels gerealiseerd kunnen worden met een omvang van circa 5.000 m2 tot 10.000 m2.. •2 We verbreden het wegprofiel van het Industriepark, zodat vrachtverkeer voldoende ruimte heeft. De onoverzichtelijke bocht in het wegprofiel wordt vervangen door een meer overzichtelijke afschuining, waarbij er voor het bedrijf aan de Brinkweg 1 kansen ontstaan om aanvullende laad- en losfaciliteiten te realiseren. De verbreding van het profiel met een groene berm aan een zijde draagt bij aan klimaatadaptatie, ruimtelijke kwaliteit en samenhang op het Industriepark. Inritconstructies voor bedrijfskavels worden zo efficiënt mogelijk vormgegeven zodat de groene berm zo robuust mogelijk is. •3

ca. 165

m

80% 4

mc 3.2

4•

4

5m 5• •7 Deze weergave is gebaseerd op de inzet van alle eigenaren in het gebied om mee te doen. Mocht een van de eigenaren afhaken, dan kan dit consequenties hebben voor de flexibele indeelbaarheid van het terrein (er blijft immers een bestaande kavel over). Ook kan dit gevolgen hebben voor de realisatie van het bredere profiel met een groene uitstraling.

11

6 0

10

20

30

40

50m

De maximale bouwhoogte van 12m en het bebouwingspercentage van 80% stimuleren ondernemers om de ruimte duurzaam te gebruiken. Daarbij geldt dat de bebouwing minimaal 5m afstand moet houden tot de erfgrens die grenst aan de openbare ruimte of de achterzijdes van de Stikkenweg. De milieucategorie blijft 3.2, wat aantrekkelijk is voor bedrijven in de maakindustrie of logistiek. Via het vergunningenspoor moeten bedrijven aantonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Sowieso geldt in de beoogde situatie het uitgangspunt dat ieder bedrijf zijn ‘eigen broek op houdt’: parkeervoorzieningen en laaden losfaciliteiten worden op eigen terrein gerealiseerd en niet afgewenteld op andere eigenaren of de openbare ruimte. Dit vergroot ook de veiligheid als de brandweer moet uitrukken. Voor kavels aan de zuidzijde is een extra expeditieroute richting de Stikkenweg mogelijk. Tot slot maakt het verbeteren van de fietsstructuur ter hoogte van de Handelsweg-Industriepark onderdeel uit van het herstructureringsproces. Door de voormalige spoorbaan te herinrichten en het fietspad (deels) te verleggen ontstaat een overzichtelijk en veiliger kruispunt. Dit is een meerwaarde voor de inwoners van Zelhem en andere gebruikers van deze (recreatieve) route. Bovendien verbreden we de hoofdgroenstructuur en kan een nieuwe inrichting bijdragen aan het versterken van de biodiversiteit.

Het plan

Toekomstbestendige ontsluiting B

A•

A

B Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

De verbreding van het profiel naar 10 m maakt de ontsluiting toekomstbestendig. Er is voldoende ruimte voor twee vrachtwagens om elkaar te passeren. De groene berm met bomen versterkt de ruimtelijke samenhang, biedt mogelijkheden voor waterberging, het vergroten van biodiversiteit en het verminderen van hittestress. • Het profiel bij de entree naar de Stikkenweg blijft gehandhaafd, B zodat de hagen van de aangrenzende eigenaren behouden kunnen blijven. Wel zal het profiel binnen de beschikbare ruimte door middel van een efficiëntere inrichting worden geoptimaliseerd.

maximale bouwhoogte 12m A

5m 0

1

2

3

4

5m

12

Het plan

Mogelijk eindbeeld

Hiernaast is een mogelijk eindbeeld weergegeven dat na de herstructurering bereikt zou kunnen zijn. We willen benadrukken dat de gepresenteerde afbeelding een impressie betreft van de mogelijke inrichting van het gebied. Het is dus geen blauwdruk voor de toekomstige situatie. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat er 3 of 5 bedrijfskavels ontstaan (zie ook het ruimtelijk raamwerk, pagina 11). In dit eindbeeld heeft het bedrijf aan de Brinkweg 1 extra laad- en losruimte op een aaneengesloten perceel en is voor het bedrijf in de maakindustrie dat nu huurt op het Industriepark een kavel van ca. 9.000 m2 beschikbaar. Daarnaast zijn er nog twee percelen beschikbaar voor nieuwe ondernemers. Het is nadrukkelijk de ambitie om de meest aantrekkelijke bedrijfsbebouwing (doorgaans het kantoorgedeelte) te realiseren aan de zichtzijdes, de openbare ruimte. Zo is er zoveel mogelijk zicht op de straat wat bijdraagt aan het gevoel van sociale veiligheid. De verhouding tussen bedrijfsbebouwing en benodigde parkeerruimte is op basis van de parkeernormen van de gemeente Bronckhorst (voor kantoren en bedrijven met arbeidsextensieve werkgelegenheid) weergegeven. Daarnaast zetten we in op het stimuleren van duurzame mobiliteit. Ook willen we ondernemers uitdagen om alleen verharding toe te passen waar dit noodzakelijk is.

Parkeervakken en zones rondom de bebouwing kunnen prima halfverhard worden uitgevoerd.

kavel ca. 4.850 m2

kavel ca.9.000 m2 kavel ca. 10.000 m2

0

13

20

40

60

80

100m

Met de herstructurering zetten we niet alleen in op het behouden van werkgelegenheid, ook dragen we bij aan duurzaam ruimtegebruik: de herontwikkeling van verouderde bedrijfspercelen naar toekomstbestendige bedrijfspercelen, zonder dat daarvoor maagdelijke gronden in het landschap hoeven worden ingezet. Een dergelijk herstructureringsproces zorgt voor een zeker vliegwieleffect dan wel een aanjaagfunctie voor de omgeving: de kans is groot dat een succesvol traject ook andere eigenaren in beweging brengt. Het feit dat er inmiddels al verschillende ondernemers vanuit Zelhem contact met de gemeente hebben gezocht en met nieuwe (herontwikkelings)ideeën zijn gekomen, bevestigt dit. Kortom, het voorgenomen herstructureringsproces van het Industriepark is een mooi voorbeeld van duurzaam ruimtegebruik!

Het plan

Een belangrijke doelstelling bij de herstructurering van het Industriepark is het leveren van een impuls aan de ruimtelijke kwaliteit. De verouderde en deels leegstaande panden met een beperkte (beeld)kwaliteit worden uit het straatbeeld ontnomen en ingewisseld voor kwaliteitsvolle, eigentijdse en toekomstbestendige bedrijfspanden. Dit alleen al zorgt voor een flinke impuls van de ruimtelijke kwaliteit van het Industriepark. Het onlangs gerenoveerde pand aan het Industriepark 11-15 vormt hierbij een mooi vertrekpunt. Ook de openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls. Het verbrede profiel met een groene berm vergroot de samenhang en geeft een groene uitstraling. Ook de cultuurhistorisch waardevolle oude spoorbaan krijgt met de beoogde vergroeningsmaatregelen een hogere belevingswaarde en verbeterde verblijfskwaliteit. Voor de beeldkwaliteit geldt de welstandsnota van de gemeente Bronckhorst als toetsingskader. Daarnaast is aandacht voor biodiversiteit, klimaatadaptatie, duurzame energie, mobiliteit en bouwmaterialen van belang voor de ruimtelijke kwaliteit (zie de volgende pagina’s). Ter inspiratie zijn hier een aantal voorbeelden opgenomen die de samenhang en ruimtelijke kwaliteit van zowel de bebouwing als erfinrichting en openbare ruimte bevorderen: • Verbijzonder de entree en/of het kantoorgedeelte. Dit vergroot de herkenbaarheid en zorgt voor variatie.

• Pas bij grote bedrijfshallen subtiele variatie toe binnen het gevelvlak (geleding van de gevel). Ook begroeide gevels zijn aan te bevelen in het kader van ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit. • Eventuele buitenopslag is alleen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw toegestaan en wordt bij voorkeur door bijvoorbeeld groenblijvende hagen aan het zicht onttrokken. • Gebruik het dakvlak voor zonnepanelen en/of groen. • Integreer nestkasten voor vogels en/of vleermuizen in de bebouwing. • Pas materialen toe in terughoudende kleurstellingen (grijstinten). Gebruik lichte materialen bij gevels en daken die in de zon liggen. Pas bij voorkeur duurzame en/of circulaire bouwmaterialen toe. Ambitie: • Beperk verharding tot het functioneel noodzakelijke en pas bij • Bij nieuwbouw zorgen nieuwe gebouwen, kavelinrichting en openbare ruimte voor een voorkeur waterpasserende bestrating of grasbetonstenen toe. impuls van de ruimtelijke kwaliteit. • Maak afspraken over een uniforme uitstraling van hekwerken • Aandacht voor biodiversiteit, klimaatadaptatie, duurzame energie, mobiliteit en (circulaire) (bijvoorbeeld zwart spijlenhekwerk) en combineer deze bij voorkeur bouwmaterialen zijn van belang bij de ruimtelijke kwaliteit. met een haag: goed voor de samenhang en biodiversiteit.

• Betrek de onlangs opgerichte parkmanagementvereniging bij de verdere uitwerking en kijk • Zorg voor een zorgvuldige aansluiting op de omgeving, zoals de of zij een rol kunnen spelen bij beheer en beveiliging en daarmee het in stand houden van bestaande woonpercelen aan de Stikkenweg. Hier is een groene een samenhangende inrichting van openbare ruimte en erfafscheidingen. erfafscheiding (bijv. een met hedera begroeid hekwerk) verplicht.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Impuls Ruimtelijke kwaliteit

14

Het plan

Klimaatadaptief: minder hittestress, meer waterberging

Lichte materialen voorkomen opwarming

Wadi met bomen langs de hoofdontsluiting

Aantrekkelijk lunchommetje met schaduw

Ambitie: •

• • Warme zijde Koele zijde

15

•

Bij de inrichting van de openbare ruimte, inrichting van de kavels en de vormgeving van de bebouwing is ruimte voor waterberging en het verminderen van hittestress het uitgangspunt. De inrichting van de openbare ruimte biedt ruimte aan waterberging en voorkomt opwarming. De bedrijfskavels bergen water op eigen terrein en passen alleen verharding toe waar nodig. Ontwerp doordachte gebouwen die rekening houden met koele en warme zijdes.

Met méér ruimte voor groen zetten we belangrijke stappen richting een klimaatadaptieve omgeving: van het huidige uitgeefbaar gebied dat is betrokken in de ontwikkeling zetten we circa 4% in om de ontsluiting te verbeteren en het gebied te vergroenen. Het draait echter ook om een zorgvuldige inrichting die voldoende ruimte biedt aan waterberging en hittestress voorkomt. De afgelopen zomers hebben laten zien hoe belangrijk dit is: hittegolven en korte, maar hevige buien komen vaker voor. Een aantrekkelijke groene omgeving is naast het verminderen van hittestress ook goed voor de arbeidsproductiviteit. • Vang het hemelwater van de weg op in de wadi (berm langs de weg) en breng het via een verzamelleiding naar het waterbergingsgebied ten zuiden van de Stikkenweg. • Maak een zorgvuldige keuze voor een of meerdere boomsoorten die tegen natte voeten kunnen en toekomstbestendig zijn. Situeer schaduwbomen boven parkeerplaatsen, zodat auto’s minder opwarmen. Stimuleer het wandelen van ommetjes en buiten lunchen door aantrekkelijke schaduwplekken te realiseren. • Bedrijfskavels voorzien in waterberging (afkoppeling) op eigen terrein. Het beperken van verharding tot het functioneel noodzakelijke en toepassen van bijvoorbeeld waterpasserende bestrating of grasbetonstenen helpt daarbij.

Ook groene daken kunnen zowel opwarming tegen gaan als ook een rol spelen in de waterbuffer bij hevige buien. Daarnaast valt te denken aan het toepassen van infiltratiekratten. Als afkoppelen niet mogelijk blijkt, dan is tegen betaling aansluiten op de (afgekoppelde) gemeentelijke hemelwaterafvoer ook mogelijk. • Ontwerp een doordacht gebouw, dat rekening houdt met warme en koelere zijdes van de bebouwing. Zorg aan de warme zijde voor schaduw, goede isolatie en wees terughoudend met gevelopeningen. Groene gevels en daken werken verkoelend. Lichte materialen voor gevel en dak zorgen voor reflectie en voorkomen extra opwarming. Een andere mogelijkheid is het situeren van niet-wintergroene bomen aan de warme zijde. Deze zorgen in de zomer voor schaduw, maar daarmee kan in de winter de winterzon op de gebouwen schijnen. Aan de koele zijde van gebouwen zijn juist grote gevelopeningen en de entrees van de gebouwen wenselijk.

Het plan

De putter en de bonte specht zijn twee vogels die voorkomen in de omgeving van het Industriepark. De putter voelt zicht thuis in tuinen en openbaar groen met wat meer structuur (zoals bij laanboompjes en houtwallen) en plekken met een droge ruige plantengroei. Putters eten zaden van distel, teunisbloem, zonnebloem en paardenbloem, els en lariks. Voor de grote bonte specht zijn bosrijkere en kleinschalige omgevingen van belang. De aanwezigheid van (dood) hout is daarbij essentieel, zodat zij holten kunnen maken, die voor andere soorten weer van belang zijn. Voor het Industriepark is het behoud van het bosje langs de Doetinchemseweg daarom belangrijk en daarnaast kan met de aanplant van nieuwe wegbeplantingen (langs de weg en/of oude spoorbaan) de aantrekkelijkheid voor de bonte specht worden vergroot. Met het vergroenen van het Industriepark kunnen we de leefruimte voor deze soorten vergroten. Als deze soorten zich vertrouwd voelen op het terrein is dat ook goed voor andere soorten. Voor de putter en de bonte specht is met name de inrichting van het openbaar gebied van belang. • Zaai groene bermen in met bloemenmengsels en/of vaste planten die aantrekkelijk zijn voor putters, bijen en vlinders. • Pas extensief en gefaseerd maaibeheer toe om de biodiversiteit te versterken. Langgrasbeheer vergroot de voedselmogelijkheid voor de putter en insecten.

• Maak een zorgvuldige keuze voor een of meerdere boomsoorten die tegen natte voeten kunnen en toekomstbestendig zijn. Het toepassen van verschillende boomsoorten maakt het gebied minder kwetsbaar voor plagen en ziektes. Dit geldt ook voor andere beplanting (zoals hagen en klimplanten bij begroeide gevels). Een biodiversiteit in flora is daarbij ook goed voor fauna. • Bij de keuze voor struiken en planten is het mooi voor de mens én goed voor de natuur om het beplantingsplan dusdanig op te stellen dat er een lange bloeiperiode ontstaat op het terrein. Immers sommige planten staan eerder in bloei dan anderen. Dit is ook goed voor de bij en andere insecten. • Betrek omwonenden bij de inrichting van de oude Spoorbaan. Omwonenden hebben baat bij een aantrekkelijke groene inrichting, maar tevens oog voor sociale veiligheid en overzicht op het fietspad. • Integreer nestkasten in de bebouwing en pas groene gevels en groene daken toe om de biodiversiteit te versterken.

Ambitie: •

•

•

RIcht de openbare ruimte en bedrijfskavels zodanig in dat zij aantrekkelijk zijn voor putter, bonte specht, insecten en vlinders. Zorg voor een langbloeiseizoen en langgrasbeheer om de biodiversiteit te vergroten. Onderzoek de mogelijkheden om natuurinclusieve bedrijfsbebouwing te realiseren.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Aantrekkelijk voor putter en bonte specht!

16

Het plan

Duurzaam: inzet op duurzame energie en mobiliteit

Hoe verankeren we deze ambities? •

•

goede aansluiting bij de

vergroten aantrekkelijkheid

omgeving

voor vogels en insecten

De gemeente Bronckhorst legt de openbare ruimte aan, waarmee waterberging en groen gerealiseerd worden. Het groen levert een bijdrage aan verkoeling en is aantrekkelijk voor vogels en insecten. Als bijlage bij dit herstructureringsplan is een ‘menukaart duurzaamheid’ opgesteld waarin een flink aantal mogelijke maatregelen staan die bijdragen aan een klimaatadaptie, biodiversiteit, duurzame energie en mobiliteit. Bedrijven dienen hieruit enkele maatregelen te kiezen die aansluiten bij hun bedrijfsvoering.

afkoppelen en zichtbaar

zonnepanelen

afvoeren van regenwater

op daken

bomen met grote kronen op zonnige plekken

mogelijkheden voor opladen electrisch vervoer

17

opvang- en infiltratie-mogelijkheden

halfverharding en waterdoorlatende

regenwater

verharding

Een herstructureringsproces waarbij verouderde bedrijfspanden worden ingewisseld voor nieuwe panden zal ontegenzeggelijk zorgen voor een enorme ‘energiewinst’. Voor bedrijven is het vanuit het creëren van goede arbeidsomstandigheden (voorkomen van te warme werkplekken) én het besparen van kosten van belang om energiezuinige gebouwen te realiseren. Een groene openbare ruimte en inrichting van de kavel helpen daarbij om opwarming te voorkomen. Nieuwe bedrijven zullen ook zeer goed geïsoleerd zijn en bij voorkeur voor duurzame of hernieuwbare energiebronnen kiezen om te voorzien in de energiebehoefte. Daarbij zal elk bedrijf een eigen afweging maken welke methode het beste past bij de bedrijfsvoering. De nieuwe daken zullen op het gebied van zonneenergie een grote ontwikkelpotentie hebben. Ook kunnen er vanuit specifieke bedrijfsprocessen mogelijkheden ontstaan op het gebied van energieopwekking, bijvoorbeeld vanuit restwarmte of warmtekoudeopslag. Om de ontwikkelpotentie voor zonnepanelen te kunnen benutten is het van belang dat het energienetwerk (Liander) hiervoor toereikend is. Dan ontstaan er ook ‘meekoppelkansen’voor omliggende bedrijven en ondernemers. Het gasverbruik zal naar verwachting sterk dalen, wat ook een positief effect zal hebben wat betreft het aspect stikstof.

De gemeente onderzoekt de mogelijkheden van het aanleggen van een energienetwerk (grid) dat in staat is om vraag en aanbod van energie uit te wisselen. Ook stimuleert het plan de inzet van duurzame mobiliteit. Hoewel de ov-halte (bus) aan de Doetinchemseweg op loopafstand ligt, ligt de inzet op elektrisch vervoer in de regio van Zelhem meer voor de hand: stimuleer werknemers uit de omgeving om met de (elektrische) fiets of elektrische auto naar het werk te komen. • Bedrijven zorgen voor parkeergelegenheid op eigen terrein met voldoende laadpalen (voor auto’s en fietsen). • Bij inzet van deelauto’s en/of (elektrische) fietsen voor medewerkers kan de benodigde parkeerruimte worden verkleind. • Ondernemers kunnen gebruik maken van de mobiliteitsmakelaar voor de Achterhoek om hun plannen met betrekking tot duurzame mobiliteit uit te werken.

Haalbaarheid Fasering

Over de uitvoering van fase 1 (stap A t/mC) is overeenstemming bereikt met de betreffende eigenaren en is ook financiële dekking gevonden. Voor de realisatie van het eindbeeld behorende bijfase 2, zoals hierna toegelicht geldt dat vooralsnog niet. De gemeente Bronckhorst heeft desalniettemin de intentie om zich volledig in te spannen om ook het eindbeeld bij fase 2 voor elkaar te krijgen! 2• Wanneer Industriepark 2A beschikbaar is kan de verbreding van de oude Spoorbaan plaatsvinden en verbreding van het profiel van het Industriepark en is ook daar een nieuwe bedrijfskavel beschikbaar. In dit mogelijke eindbeeld is een situatie getoond waarbij de huidige bedrijfswoning aan Industriepark 4 is ingepast. De ambitie is om zowel Industriepark 2A als 4 te betrekken in fase 2.

Fase 1-A

Fase 1-B

Fase 1-C

Fase 2

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

De uitvoering van het herstructureringsplan gebeurt in twee fases. Binnen fase 1 onderscheiden we een aantal stappen. • De eerste stap is dat het bedrijf op Industriepark 14 het 1A Industriepark verlaat. Met in achtneming van de benodigde ruimte voor de ontsluiting kan de huidige huurder van Industriepark 8-10 vervolgens een nieuw bedrijfspand ontwikkelen op het vrijkomende perceel. Zo kan dit bedrijf in één keer verhuizen van de huidige naar de toekomstige situatie zonder gebruik te maken van tijdelijke huisvesting. Voor deze stap zijn geen bijzondere procedures nodig anders dan de gebruikelijke omgevingsvergunningen (bijvoorbeeld voor het bouwen). • Terwijl stap A wordt uitgevoerd, kan de planologische procedure 1B worden doorlopen voor het aanpassen van het wegprofiel. Hiermee doelen we met name op de afschuining in het profiel. Zodra het bedrijf in de maakindustrie naar de nieuwe locatie is verhuisd, kan het pand aan Industriepark 8-10 gesloopt worden en kan het nieuwe profiel aangelegd worden met de bijbehorende ondergrondse infrastructuur. Brinkweg 1 krijgt dan de beschikking over het grotere voorterrein aan het Industriepark en heeft dan de mogelijkheid om desgewenst loading docks te realiseren. • De kavel aan het Industriepark 6 is reeds door de gemeente 1C Bronckhorst verworven, waardoor er in de noordwesthoek een nieuwe kavel uitgegeven worden.

18

Haalbaarheid

Achtergronden en principes business case

De business case die onder het voorliggende herstructureringsplan ligt, is opgesteld in samenwerking met alle direct betrokkenen, zijnde de eigenaren/bedrijven in het middengebied, mogelijk afnemers van de nieuwe kavels na herverkaveling en de publieke partijen gemeente en provincie. Hierin had het gebiedsteam een onafhankelijke rol. Op grond van gesprekken met gemeente en ondernemers zijn ruimtelijke varianten uitgewerkt en scenario’s doorgerekend. Die in verschillende sessies zijn uitgewerkt naar een ruimtelijk en financieel voorkeursmodel. Aanvankelijk startte het gebiedsteam vanuit het principe van stedelijke kavelruil. In de eerste gesprekken ronde bleek echter dat de bedrijven in het middengebied geen wens hadden om te blijven maar enkel een afstotings- / vertrekwens hadden en één huurder een koop wens had. Hiermee was een ruilscenario niet aan de orde en is met de ondernemers en gemeente een ander passend samenwerkingsmodel uitgewerkt. Het gebiedsteam heeft gezocht naar een evenwichtige business case waarin van alle partijen een bijdrage is gevraagd om tot een financieel haalbaar plan te komen en de publieke bijdrage binnen draagbare kaders blijft. Het herstructureringsplan is niet mogelijk zonder (substantiële) financiële bijdragen vanuit de publieke partijen en zonder het beperken van de inbrengwaarde (bijdrage ondernemers).

Een probleem bij een herstructurering als deze is dat functie en bestemming niet veranderen en er niet of nauwelijks sprake is van een waardesprong ten opzichte van de huidige situatie. Het wijkt daarmee af van ontwikkelingen waarbij bedrijventerreinen wordt getransformeerd naar bijvoorbeeld woningbouw, waarmee (zeker in goede woningmarktregio’s) sprake is van een waardesprong van het ontwikkelgebied die kan worden ingezet voor de haalbaarheid van het plan. Het nu voorgestelde samenwerkingsmodel / afsprakenkader (nog juridisch vast leggen) voorziet in de volgende basisprincipes: • Gemeente draagt plan- en proceskosten van het tot stand komen van het herstructureringsplan en huurt hiervoor een gebiedsteam in (het voorliggende herstructuringsplan is hier de uitkomst van). • Gemeente draagt investeringen t.a.v. openbare ruimte waarmee een groot deel van de beleidsambities voor

19

•

•

een toekomstbestendig bedrijventerrein vorm krijgen (bereikbaarheid, verkeersveiligheid, ruimtelijke kwaliteit, klimaatadaptie en biodiversiteit). Gemeente neemt bestaande kavels af (afgesproken moment en vooraf vastgestelde uitgangspunten) en ontzorgt hiermee ondernemers, waarbij de Ontwikkel- en Herstructureringsmaatschappij Gelderland (OHG) als mede financier wil optreden mocht dat nodig zijn. Gemeente ontvangt voor de nieuw uit te geven percelen een marktconforme grondprijs.

In ruil hiervoor vragen wij van de ondernemers/bestaande eigenaren van gronden en gebouwen: • De waarde van bouwrijpe uitgeefbare grond minus sloop/ saneringskosten als grondslag voor de waardering van het bestaand vastgoed (grond + opstallen) te accepteren (feitelijk aan de bestaande gebouwen geen waarde toe te kennen); • Een bijdrage te doen in de vorm van een afslag op de marktwaarde van bouwrijpe grond voor het ontzorgen door de gemeente en het verkooprisico dat hiermee door de gemeente wordt overgenomen. Beide afspraken worden verrekend in een afslag op de inbrengwaarde. Ten aanzien van bodemverontreiniging vindt nog nader onderzoek plaats. Uitgangspunt (richting de bestaande eigenaren) is dat extra (nu niet voorziene) saneringskosten in mindering worden gebracht op de inbrengwaarde en daarmee per saldo geen effect hebben op de business case. Met deze principes worden risico’s gelegd bij de partij die ook het risico kan dragen en passend is voor haar expertise en rol in de herstructurering. Het zorgt ook dat die nieuwe situatie kan worden geënt op de vraag van nieuwe vestigers/eigenaren omdat een vrij indeelbaar middengebied ontstaat voor het maken van courante kavels.

Voor het bedrijf dat nu een bedrijfspand huurt en zich graag wil vestigen op het Industriepark is dit een doorslaggevende factor; geen van de bestaande percelen is namelijk passend binnen hun toekomstvisie en programma van eisen en zou een vertrek tot gevolg hebben. Doordat het middengebied nu

integraal kan worden herverkaveld kan dit wel, hiermee worden de initiële doelen vanuit stedelijke herverkaveling gerealiseerd. Binnen deze kaders zijn betrokkenen (eigenaren van Brinkweg 1 en Industriepark 14) bereid om mee te werken en zal de huidige huurder van Industriepark 8-10 een bouwrijpe kavel afnemen voor een bedrag van bijna € 1,0 miljoen. De eigenaren in het oostelijke deel waren (vooralsnog) niet bereid om mee te werken binnen de genoemde principes. Zij willen een hogere inbrengwaarde ontvangen voor hun gronden, waarbij voor elke partij andere achtergronden spelen. De gemeente heeft met de twee kleinere eigenaren een apart traject gestart om te kijken naar mogelijkheden. Dit heeft bij Industriepark 6 tot overeenstemming geleid, waarmee fase 1 (zie pagina 18) kan worden uitgevoerd. Industriepark 2A staat te koop. Indien de kavel overgaat op een nieuwe eigenaar zal de gemeente Bronckhorst zich inspannen om via kavelruil (reststrook Industriepark 14) tot een courantere kavel te komen. Daarmee kunnen namelijk ook de ambities op de oude Spoorbaan te verbeteren verwezenlijkt worden. Omdat definitief uitsluitsel hierover momenteel niet voorhanden is, is de herontwikkeling van dit perceel vooralsnog niet meegenomen in de business case.

De voorliggende business case gaat alleen uit van de herinrichting van de openbare ruimte bij de entree aan de Stikkenweg, langs Industriepark 14 tot en met Industriepark 6 (fase 1). Vanaf Industriepark 4 tot en met de oude Spoorbaan wordt de huidige inrichting vooralsnog gehandhaafd (fase 2). Hiervoor zijn op dit moment onvoldoende financiële middelen beschikbaar en is medewerking van de eigenaren noodzakelijk. In de businesscase wordt wel rekening gehouden met de reservering van een deel van reststrook van Industriepark 14 voor een toekomstige grondruil waarmee de verbetering van de oude Spoorbaan alsnog kan worden gerealiseerd. Voor het deel t.b.v. deze toekomstige grondruil, die leidt tot een vergroting van de openbare ruimte t.o.v. uitgeefbaar gebied, zijn dan ook geen uitgifte inkomsten ingerekend.

Haalbaarheid Business case

De voorliggende business case De business case is gebaseerd op de ruimtelijke invullingen zoals hiernaast afgebeeld. De business case heeft dan ook betrekking op de realisatie van fase 1. Een groot deel van het middengebied wordt vrijgespeeld met uitzondering Industriepark 4-4A en Industriepark 2A (fase 2). Deze percelen worden in de businesscase buiten beschouwing gelaten evenals (vooralsnog) de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte rond beide percelen. Met uitzondering van de specifieke afspraken die met Industriepark 6 zijn gemaakt, gelden de principes zoals beschreven.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Op hoofdlijnen is de voorliggende business case hiernaast weergegeven (alle bedragen exclusief btw).

Betrokken gebied in huidige businesscase: fase 1

Op grond van de benoemde uitgangspunten is sprake is van een sluitende business case. Binnen de gestelde kaders resteert een minimale plus van circa € 50.000, voor afdekking van risico’s en tegenvallers. Van de € 1,7 miljoen aan grondopbrengsten is van circa € 1,0 miljoen, de afzet gegarandeerd, de overige € 0,7 miljoen betreft een voorfinanciering in afwachting van uitgifte aan derden (zie ook de vertrouwelijke bijlage). De vertrouwelijke bijlage geeft meer in detail de achtergronden en gevoeligheden van de business case.

gemeente Bronckhorst herstructureringsplan concept - fase 1 aangepaste versie •inrichtingsschets INBRENGWAARDE BESTAANDE PERCELEN EN OPSTALLEN: € 1,3 MILJOEN •schaal : 1:2000 SLOOPKOSTEN EN OPRUIMEN BESTAANDE TERREININRICHTING: € 0,5 MILJOEN datum : 2021-02-02 project nr. : 170593.01 • HERINRICHTING EN AANPASSING OPENBARE RUIMTE: € 0,6 MILJOEN • OVERIGE KOSTEN (PLANONTWIKKELING EN FASERINGSKOSTEN): € 0,2 MILJOEN TOTALE INVESTERINGEN: € 2,6 MILJOEN

adviseurs in ruimtelijke ontwikkelin

Postbus 479, 6800 AL Arnhem l T 026 357 69 11 I www.sab

• GRONDOPBRENGST UIT NIEUW UITGEEFBARE KAVELS: € 1,7 MILJOEN • SUBSIDIE / BIJDRAGE GEMEENTE BRONCKHORST (maximaal): € 0,5 MILJOEN • SUBSIDIE / BIJDRAGE PROVINCIE GELDERLAND (maximaal): € 0,5 MILJOEN TOTALE OPBRENGSTEN: € 2,7 MILJOEN SLUITENDE BUSINESS CASE:

+ € 0,05 MILJOEN

20

Haalbaarheid

Aspecten voor de uitwerking

Milieu Het Industriepark is en blijft een bedrijventerrein met mogelijkheden voor bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.2. Het bedrijventerrein is daarmee geschikt voor zowel de maakindustrie als de logistieke sector. Tegelijkertijd kenmerkt het Industriepark zich door de directe nabijheid van woningen. Deze onderlinge nabijheid levert een zeker spanningsveld op. In de Nederlandse milieuwet- en regelgeving wordt onder meer een antwoord geboden op dit spanningsveld. Nieuwe bedrijven met een zekere mate van milieuhinder zullen voor het vestigen van een bedrijf een ‘melding Activiteitenbesluit’ moeten doen. Voor meer milieubelastende bedrijven kan eventueel een ‘omgevingsvergunning beperkte milieutoets’ of een ‘omgevingsvergunning milieu’ noodzakelijk zijn. Dit is afhankelijk van de aard van het bedrijf en de activiteiten die gaan plaatsvinden. Bedrijven zullen bij het indienen van de melding/omgevingsvergunning moeten aantonen dat zij voldoen aan de wettelijke eisen en beleid, bijvoorbeeld op het gebied van geluid, geur en veiligheid. Hiervoor kan het nodig zijn dat bedrijven bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek aanleveren, waaruit volgt dat zij zich houden de geldende geluidsnormen.

Stappenplan Stikstof

21

Bodem en asbest In algemene zin geldt dat bij het starten en beëindigen van een bedrijf inzicht moet worden verkregen in de bodemkwaliteit. Door middel van een zogenoemde nulmeting wordt bij de start van het bedrijf de bodemkwaliteit bepaald. Bij het stoppen van bedrijfsactiviteiten wordt de bodem dan weer opnieuw gecontroleerd. Als er vervuiling wordt geconstateerd, dient de ondernemer de bodem weer net zo schoon op te leveren als bij de nulmeting. Zo zorgen we in Nederland voor het schoon houden van onze bodem. Voor ondernemers op het Industriepark betekent dit dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen waarschijnlijk een bodemonderzoek overhandigd dient te worden. Vanwege de aanwezigheid van asbest in de bedrijfspanden op het Industriepark is de kans groot dat in het bodemonderzoek ook aandacht dient uit te gaan naar de eventuele aanwezigheid van asbest in de bodem. Uiteraard betekent de aanwezigheid van asbest in de

panden ook dat een sloopmelding gedaan moet worden. Een asbestinventarisatierapport dient onderdeel uit te maken van de sloopmelding. Archeologie Het Industriepark bevindt zich in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 250 m2 archeologisch onderzoek moet worden verricht. Gelet op het intensief bebouwde karakter van het gebied is het niet de verwachting dat er archeologische waarden aanwezig zijn. Onderzoek zal dit echter moeten aantonen. Stikstof Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het noodzakelijk om aan te tonen dat er op het gebied van stikstof geen sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Stikstofdeposities kunnen met behulp van een AERIUS-berekening inzichtelijk worden gemaakt. Dit geldt zowel voor de aanleg- als gebruiksfase. De Rijksoverheid heeft hiervoor een stappenplan opgesteld dat doorlopen kan worden. Indien uit een AERIUS-berekening een stikstofdepositie volgt, kan een vervolgstap op basis van ‘intern salderen’ worden ingezet. Bij intern salderen wordt de stikstofdepositie van de beoogde situatie vergeleken met de huidige, planologisch legale, situatie. In deze situatie doen zich salderingskansen voor met het huidige bedrijfsmatige grondgebruik.

Daarbij geldt wel dat op het moment dat een bedrijf een omgevingsvergunning voor het bouwen aanvraagt de voorheen aanwezige bedrijfsbebouwing waarschijnlijk niet meer aanwezig zal zijn. In feite is daarmee geen salderingsmogelijkheid meer aanwezig, omdat de huidige situatie niet langer bedrijfsmatig is. De gefaseerde sloop- en ontwikkelperiode binnen dit herstructureringsplan zorgt er dan ook voor dat er een goede stikstofaanpak moet worden bedacht, zodat toekomstige bedrijven op het Industriepark niet te maken krijgen met de stikstofproblematiek. De gemeente Bronckhorst dient hierover goede afspraken te maken met de provincie Gelderland.

Energienetwerk In dit herstructureringsplan is veel aandacht voor het realiseren van nieuwe duurzame bedrijfshuisvesting. De bedrijven zullen ieder op eigen wijze een passende keuze maken om op een zo duurzaam mogelijke wijze energie op te wekken en te gebruiken. Een belangrijke randvoorwaarde voor veel oplossingen om duurzame energie op te wekken is dat sprake moet zijn van een goed energienetwerk waar bedrijven op aan kunnen takken. Het is dan ook belangrijk dat dit energienetwerk op orde is, ook om eventuele omliggende bedrijven buiten het herstructureringsgebied te enthousiasmeren over te schakelen naar een meer duurzaam energiesysteem. De gemeente Bronckhorst dient hierover goede afstemming te zoeken met netbeheerder Liander.

Verankeren ambities klimaatadaptatie, biodiversiteit, energie: Voor het realiseren van de in dit plan genoemde ambities op bovengenoemde thema’s gelden twee sporen. Allereerst is de gemeente Bronckhorst aan zet voor de inrichting van de openbare ruimte. Bij de inrichting van de openbare ruimte vormen de in dit plan genoemde ambities ten aanzien van waterberging, hittestress en biodiversiteit belangrijke uitgangspunten. De gemeente zal hiervoor een inrichtingsplan opstellen. Bij de aanleg zal ook overleg met de parkmanagementvereniging worden gevoerd. De gemeente Bronckhorst en de parkmanagementvereniging zijn voornemens om het beheer (en toezicht) van de openbare ruimte op bedrijventerreinen in handen te geven van de parkmanagementvereniging. Daarmee kan het Industriepark ook een pilot vormen voor aangrenzende bedrijventerreinen. Het tweede spoor betreft het enthousiasmeren en inspireren van ondernemers om hun nieuwe bedrijfspercelen en bedrijfsgebouwen natuurvriendelijk en duurzaam in te richten. Daarvoor is als bijlage (zie volgende pagina’s) een menukaart opgesteld voor ondernemers. Hierin is duidelijk welke minimumvereisten reeds gelden en welke extra maatregelen getroffen kunnen worden. Zo zien ondernemers dat er veel mogelijk is en kunnen zij de maatregelen kiezen die aansluiten bij hun bedrijfsvoering. De inzet van minimaal drie extra maatregelen is verplicht.

Ook hiervoor geldt dat dit als een pilot kan worden ingezet en bij succes verder in de gemeente Bronckhorst kan worden uitgerold.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

Ecologie De bescherming van plant- en diersoorten is geregeld in de Wet natuurbescherming. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden nagegaan of als gevolg van de ontwikkeling sprake is van een negatief effect op beschermde natuursoorten. Diverse beschermde soorten bevinden zich in de gebouwde omgeving. Voorafgaand aan de sloop van de bedrijfsgebouwen in het Industriepark dient bepaald te worden of mogelijk beschermde soorten in het gebied aanwezig zijn. Met een veldverkenning door een ecoloog kan dit geïnventariseerd worden. Een dergelijke veldverkenning biedt tegelijkertijd ook inzicht in de huidige natuurwaarden in het gebied. Deze informatie kan ingezet worden in de verdere inrichting van de bedrijfspercelen en openbare ruimte om een zo natuurinclusieve leefomgeving te realiseren.

22

23

Bijlage Menukaart

Extra maatregelen (keuze)

Voor wie? Voor bedrijven die zich op het Industriepark willen vestigen op een vrijkomende kavel geldt de verplichting om (bovenop de minimumvereisten) een aantal maatregelen uit te voeren (middelste blok). Daarnaast geldt de verplichting om uit het onderste blok minimaal drie extra keuzemaatregelen (onderste blok) te kiezen die passen bij de bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf. Voor overige bedrijven geldt dat de menukaart als inspiratie kan worden gezien voor verduurzaming van bedrijfspand en kavel.

Duurzame energie

Materiaalgebruik

Vanuit de Wet milieubeheer geldt de verplichting voor bedrijven om energiebesparende maatregelen te treffen als deze zich binnen vijf jaar terug verdienen. Voor kleinverbruikers geldt in principe de verplichting om nieuwbouw gasloos te realiseren.

In het Bouwbesluit is vastgelegd dat de milieubelasting van de toegepaste materialen moet worden beperkt. Voor woningen en kantoren geldt een Milieuprestatieberekening gebouwen (MPG). Dit geldt echter niet voor bedrijven.

1. Volledig gasloze bedrijfsvoering (voor grootverbruikers). 2. Als bedrijf zelf energie opwekken door gebruik te maken van: • zonnepanelen • warmtepompen en/of warmte-koude opslag • restwarmte die bij productie vrrij komt • andere vormen van duurzame energie opwekking

1. Opstellen van een materialenpaspoort om inzicht te krijgen in gebruikte materialen in het bedrijfspand. Met deze bewustwording worden duurzame keuzes gestimuleerd. 2. Demontabel bouwen. 3. Toepassen van duurzaam beton, dat wil zeggen beton waarbij gebruik is gemaakt van secundaire grondstoffen en CO2-arme bindmiddelen.

Extra maatregelen (verplicht)

Doel van de menukaart Duurzaamheidsambities voor bedrijfskavels en bedrijfsbebouwing concreet vastleggen met behoud van keuzevrijheid van ondernemers.

Minimumvereiste (wet- en regelgeving)

Voor een duurzame inrichting van bedrijfskavels en bedrijfsbebouwing op het Industriepark

3. Voorzien in laadinfrastructuur voor elektrische auto’s op bedrijfskavels.

4. Toepassen van biobased of circulaire materialen.

Herstructureringsplan Industriepark Zelhem

24

Hittestress

Waterberging

Voor hittestress zijn geen wettelijke regels op gebouw- en kavelniveau bekend.

In de Waterwet staat dat een ieder verantwoordelijk is voor het water dat op zijn of haar grondgebied valt. Bij nieuw te bouwen panden is infiltratie op eigen terrein verplicht. Conform het ‘Watertakenplan Olburgen 2018-2023’ betekent dit dat een minimale berging van 2omm statisch gerealiseerd moet worden die na 48 uur weer beschikbaar is. Mocht er bij nieuwbouw geen mogelijkheid zijn om het water zelf te infiltreren (bijvoorbeeld vanwege de grondslag of ruimtegebrek), kunnen er bij wijze van uitzondering afspraken gemaakt worden om tegen betaling naar evenredigheid van oppervlak aan te sluiten op de gemeentelijke voorziening (infiltratieriool of wadi).