2026.05.07 - Bijlage 1 - Ingekomen stuk (ambtelijk) nav notulen AC 5 februari

Annotatie Griffie: Dit stuk is aangeleverd als aanvulling op de notulen van de auditcommissie van 5 februari 2026. De notulen waren tekstueel niet onjuist, maar onderstaande tekst geeft een beter van hetgeen spreker(s) hebben bedoeld te zeggen. 9. Aanpak motie Inzichtelijke indicatoren deel 1 en herijking indicatoren De voorzitter geeft aan dat dit punt op de agenda is gekomen naar aanleiding van een aangenomen motie over inzichtelijke indicatoren, met name over de woningbouw. Mevrouw Ter Bekke is senior beleidsadviseur Wonen en zal met de heer Teeuwen, portefeuillemanager bij Corporatie Laurentius en voorzitter van de werkgroep Beschikbaar Betaalbaar van de alliantie, de indicatoren 64, 65 en 66 toelichten. Dit zijn drie indicatoren die gaan over het aantal zelfstandige huurwoningen in de goedkope prijsklasse, de betaalbare prijsklasse en de bereikbare prijsklasse. Dit is lastig te monitoren omdat er vanuit de landelijke wet- en regelgeving jaarlijks huurgrenzen wijzigen en begrippen veranderen. Tegelijkertijd heeft het streefhuurbeleid van de corporaties effect op de indicatoren. Maar de belangrijkste verklaring voor de grote knikken die we zien in het dashboard zijn de twee Eenmalige huurverlagingen die door de minister zijn opgelegd aan de corporaties in 2021 en 2023. Dat maakt vergelijking over de jaren lastig en interpretaties zonder context moeilijk.

Ook zijn de streefwaardes zijn binnen de alliantieafspraken nog niet bepaald. In het proces van implementatie van de Wet Versterking regie volkshuisvesting zullen nieuwe streefwaarden worden bepaald voor de sociale voorraad naar prijssegment De heer Teeuwen vult aan dat gemeenten en corporaties afspraken maken over de volumes die de corporaties leveren aan sociale huurwoningen, verdeeld naar prijsklassen. In het huursegment 2025 is weergegeven waar allemaal rekening mee gehouden moet worden. Binnen het sociale deel kennen we de segmenten goedkoop, betaalbaar en bereikbaar. Met de wet Betaalbare huur is de vrije huursector vanaf juli 2024, verdeeld in een gereguleerd middenhuursegment en een vrije huursegment. De segmenten worden gescheiden door huurgrenzen, zoals de kwaliteitskortingsgrens, de betaalbaarheidsgrenzen voor de huurtoeslag en de laaghuurgrens, die voorheen de liberalisatiegrens werd genoemd. Bij elke grens hoort een inkomen zodat corporaties huurwoningen passend bij het inkomen kunnen toewijzen. De corporaties staan onder invloed van landelijke politieke beslissingen, waardoor sturen minder makkelijk wordt. Twee duidelijke voorbeelden daarvan zijn de huurverlaging/huurbevriezing in 2021 en een tweede huurverlaging in 2023. Dat zien we terug in het plaatje waarin de huurontwikkeling van de afgelopen jaren wordt getoond.

In dat plaatje is ook zichtbaar gemaakt dat de inflatie en de cao-loonontwikkeling harder zijn toegenomen dan de huurontwikkeling bij de woningcorporaties. Mevrouw Verdaasdonk vraagt of dit de huurontwikkeling in Nederland of in Breda is. De heer Teeuwen heeft het plaatje overgenomen van AEDES en heeft bij de landelijke ontwikkeling de cijfers van Laurentius gezet. De lijnen van Alwel en Wonen Breburg zullen zich redelijk rondom de oranje lijn bewegen. De heer Gesink vraagt wat voor effect de ingrijpende wijziging van de huurtoeslag dit jaar heeft. Als de huurprijzen omhoog gaan, wordt dat misschien door de huurtoeslag weer teruggevloeid. Dat lijkt heel relevant voor de prijsstelling. De heer Teeuwen antwoordt dat het beleid van de corporaties erop gericht is geweest om voldoende volumes te hebben in het goedkope en betaalbare huursegment want die worden begrensd door de aftoppingsgrens huurtoeslag. Die grens zorgde er in het verleden voor dat mensen tot die grens recht hadden op huurtoeslag.

Door de verlaging van de leeftijdsgrens voor huurtoeslag van 23 naar 21 jaar wordt de kwaliteitskortingsgrens minder belangrijk voor corporaties om op te sturen. Mevrouw Verdaasdonk merkt op dat je de servicekosten niet meer kan meenemen in de huurtoeslag. Hierdoor zijn mensen met appartementen meer geld kwijt aan hun huur dan tevoren. De heer Teeuwen antwoordt dat het klopt dat de subsidiabele servicekosten wegvallen maar tegelijkertijd zijn er andere dingen in de huurtoeslag gewijzigd, waardoor er een soort van compenserende werking vanuit gaat. Zo is de basishuur iets verlaagd. De grote mutaties de afgelopen jaren in de prijssegmenten worden vooral verklaard door de eenmalige huurverlagingen, die verplicht doorgevoerd moesten worden. Jaarlijks worden de huurgrenzen geïndexeerd en er zijn verschillende indexeringen gehanteerd voor de verschillende prijsklassen. Door de huuraanpassing per 1 juli gaan woningen soms over de huurgrens en krijg je verschuivingen in de aantallen naar prijssegment. In 2024 zien we een heel lage indexatie van de lagere huurklassen en een vrije forse in het bereikbare huursegment. Die hebben ervoor gezorgd dat in dat jaar veel woningen zijn doorgeschoten naar een hogere prijsklasse. Dat wil niet zeggen dat het beleid van de corporaties is om die woningen daadwerkelijk in die prijsklasse te willen blijven verhuren.

Als de huur wordt opgezegd en de woning opnieuw wordt aangeboden, zakt zo’n woning weer terug naar de prijsklasse waar die eigenlijk voor bedoeld was. De heer Jong vraagt wat er gebeurt als iemand die een goedkope woning heeft 2x of 3x modaal gaat verdienen. De heer Teeuwen antwoordt dat de corporaties de mogelijkheid hebben om een inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen als iemand een forse inkomensstijging doormaakt. Dat hebben de corporaties in de afgelopen jaren heel beperkt gedaan maar het ligt in de lijn der verwachting dat van die mogelijkheid meer gebruik gemaakt zal worden. Mevrouw Verdaasdonk merkt op dat het nu wel gebruikt wordt in Breda. Het kan alleen nooit meer naar beneden als iemand minder gaat verdienen. De heer Teeuwen antwoordt dat mensen altijd het recht hebben om een huurverlaging te vragen en dan zal er opnieuw een toets plaatsvinden op basis van inkomensgegevens. Mevrouw Dörr geeft aan dat de bedoeling van deze toelichting is om aan te geven dat het ingewikkeld is om het beleid goed te vatten in een indicator. We hebben een herijkingsproces voor alle 107 indicatoren in de Bredase indicatorenset. Die wordt in april in de auditcommissie besproken. Deze drie indicatoren worden daar ook in meegenomen. Voor een indicator is het handig als je een aantal jaar een vaste basis hebt met data, zodat je hem goed kan volgen.

Voor deze woonindicatoren is meer duiding en toelichting nodig. Op dit moment is de organisatie bezig om de realisatiewaarde te bepalen voor de indicatoren die in de jaarrekening 2025 staan. Heel specifiek voor deze indicatoren wordt in april voorgesteld om niet deze drie los te pakken maar het totaal. Dan hebben we de wisselingen tussen de onderlinge grenzen al ondervangen. Tegelijkertijd kunnen we kijken wat we nog meer kunnen doen op basis van de alliantieafspraken. Er staan drie voorstellen op een sheet: de monitor sociale voorraad, een aanvullend herijkingstraject voor de woonindicatoren en met de woordvoerders Wonen in de nieuwe raad een keer in het woonbeleid duiken en in de 5-6 woonindicatoren, waarvan deze er drie zijn. De heer Wiersma merkt op dat dit in één sessie zou kunnen met het onderzoek naar het woonbeleid waar de rekenkamer op dit moment mee bezig is. Mevrouw Verdaasdonk merkt op dat de bedoeling van de motie was om zicht te krijgen op de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen van de drie corporaties. Door de jaren heen konden we zien dat de corporaties steeds duurder de woningen verhuurden die onder sociale huur vielen. Nu zijn die drie indicatoren

weggevallen en zien we hier allerlei voorstellen maar niet een voorstel, waarmee we kunnen blijven monitoren wat er gebeurt met die verschillende huurprijzen vanuit de wooncorporaties. De heer Vos denkt dat de opdracht goed is uitgevoerd maar mevrouw Verdaasdonk heeft de motie geschreven. Mevrouw Verdaasdonk merkt op dat het in het laatste dictum zit, er waren altijd drie categorieën, goedkoop, betaalbaar en bereikbaar. Het gaat erom hoeveel sociale woningen naar middenhuur zijn overgegaan, hoeveel naar de vrije sector en terug maar binnen de sociale huur zien we ook verschillende grootte in woningen. De heer Gesink vond het op zich een goed idee om alle drie categorieën ook samen te zien en tegelijkertijd kun je ook de drie indicatoren behouden. Misschien was voorheen het inwonersaantal in Breda meer constant maar nu zien we een grote groei. Als je naar procentuele aantallen kijkt in plaats van absoluut, zie je wellicht dat het aanbod gelijk blijft of achteruit gaat in plaats van meebeweegt met de groei. Is het dan niet een nog betere indicator om die relatief te normeren aan het aantal inwoners, in lijn met de 30-40-30verdeling? De voorzitter merkt op dat dat een voorstel voor een andere indicator is en vraagt of dat mogelijk is. De heer Teeuwen denkt dat dat zeker mogelijk is en de partijen in alliantieverband willen ook dat gedetailleerd beeld hebben.

Daarvoor moet de opgave die we regionaal hebben nog vertaald worden naar de gemeente Breda. Dan kan ook rekening gehouden worden met de bevolkingsontwikkeling. De corporaties laten ook regelmatig woningmarktonderzoek uitvoeren en zullen die als bouwsteen gebruiken. Dan kan aangeven worden hoe de bestaande voorraad zich ontwikkelt maar ook wat de lange termijn doelstelling is en wat dat betekent voor de aantallen die we nodig hebben. Mevrouw Verdaasdonk merkt op dat je op Waar staat uw gemeente gewoon kunt inzien welk percentage huurwoningen we hebben in Breda en dat is inderdaad lager dan in 2010. Dat heeft de rekenkamer ook een keer uitgezocht en dat staat in het segregatierapport. Hoeveel meer gaan we nog onderzoeken voordat we weer gewoon indicatoren hebben zodat we bij de begroting 2027 kunnen zien hoe het staat met de sociale huurvoorraad in Breda? De voorzitter heeft begrepen dat de alliantieafspraken rond zijn voor de begroting 2027 en om een en ander te laten zien in de jaarrekening 2026. Hij concludeert dat we binnen nu en driekwart jaar de gegevens boven tafel moeten hebben. Hij dankt mevrouw Ter Bekke, de heer Teeuwen en mevrouw Dörr voor de heldere toelichting en denkt dat dit in de begroting 2027 verwoord kan worden zoals de motie vraagt.