2021 09 20 spreekrecht Gert Romme Hoogbouwvisie Omgevingsvisie Kemelstede

Van: Contact: Datum: Betreft:

Gert Romme, historische buitenplaats Huis Weilust 06 20 95 80 72 gert@rwconsult.nl 20 september 2021 inspraak Bredaas beRaad Hoogbouwvisie / Omgevingsvisie 2040

Geachte leden, Mijn naam is Gert Romme. Mijn familie is sinds 1998 eigenaar van Weilust. Weilust is de oorspronkelijke kern van een oud landgoed. Het bestaat uit vier rijksmonumenten, waaronder de landschapstuin. De warme gevoelswaarde van dit markante plekje wordt door velen gedeeld. Ook door leden van uw fracties, die Weilust onlangs hebben bezocht. Gemeente Breda zet in op het versterken van het historisch landgoederenlandschap. Dit juichen wij van harte toe. In onze zienswijze hebben wij gevraagd om Weilust ook op te nemen in dit landschap. Hier is helaas geen gehoor aan gegeven. In de nota van commentaar ontbreekt ook de reactie op ons verzoek. Dat is vreemd. Op de kaart ‘Omgevingsvisie Breda 2040’ wordt met een dikke pijl een landschapsverbinding naar landgoed Weilust getoond, maar Weilust wordt niet beschermd als historisch landgoed. Hoe is dit mogelijk? Tegenover Weilust ligt Kemelstede. een projectontwikkelaar verricht hier sinds 2019 in alle stilte, in samenwerking met uw gemeente, een haalbaarheidsonderzoek naar hoogbouw. Dus lang voordat er überhaupt sprake is van een hoogbouwvisie, wordt er achter de schermen al gewerkt aan hoogbouw. Uit de opgevraagde WOB stukken ontstaat een onthutsend beeld waarin zonder omgevingsparticipatie een klein, volledig ingeklemd perceel wordt ingericht met enorme hoogbouw.

Met ronkende termen als ‘landschapsverbinder’ en ‘Icoon stad in het park’ wordt de hoogbouw aangeprezen, maar de hoogbouw zelf, brengt geen landschap en geen openbaar park in. Het is hoogbouw zonder meerwaarde, zonder betekenis. Hoogbouw aan de Kemelstede parasiteert volledig op bestaande omgevingskwaliteiten. De projectontwikkelaar schrijft jubelend dat de ruimte rondom de bouwmassa’s dient als ontmoetingsplek voor wijk en stad. Maar er is geen ruimte op de hoogbouwspot zelf om te ontspannen en recreëren. Het is simpelweg te klein. De projectontwikkelaar realiseert zich dat ook. Ongevraagd dient de gehele omgeving van Kemelstede zich te schikken naar hoogbouw. Met foto’s en infograhics wekt het onderzoek bijvoorbeeld brutaal de illusie dat de landschapstuin van Weilust een ontmoetingsplek is, waar men vanuit de hoogbouw kan verblijven, recreëren en verkoelen. Zonder participatie wordt de omgeving misbruikt om een slecht hoogbouwplan meer aanzien en ruimte te geven. Kortom: Hoogbouw op een klein terrein alle baten, de omgeving ongevraagd alle lasten. Is dít de hoogbouwvisie van Breda? In zowel de hoogbouwvisie als in een haalbaarheidsstudie dient kritisch te worden gekeken of hoogbouw wel past in de bestaande omgeving. Niet hoe hoogbouw kan profiteren van die bestaande omgeving.

Het zit Breda en Heusdenhout hoog. Waarom wordt er niet krachtig gereageerd op zwakke en zelfs tegenstrijdige argumentatie? Waarom worden rode vlaggen niet waargenomen? Een goede omgevingsdialoog zou hebben geleid tot veel meer rode vlaggen. Helaas blijkt ‘Omgevingsparticipatie’ in Breda niet meer dan een vroom voornemen... Voor Kemelstede werd één zoomsessie met omwonenden blijkbaar genoeg geacht. En de mogelijkheid om vandaag in te spreken, krijgen we vorige week pas te horen. Omgevingsparticipatie in Breda doet denken aan het spel ‘stiften’ van Jiskefet. Meneer Edgar wordt onverwachts uitgenodigd voor een onbegrijpelijk kaartspel, maar kan het nooit winnen van meneer Jos. De regels bij stiften zijn namelijk gecompliceerd, onduidelijk en vaak op meerdere wijzen uit te leggen. Er zijn honderden zienswijzen op de hoogbouwvisie ingediend. Vooral over Kemelstede zijn veel vragen. Wij vinden dat de antwoorden in de nota van commentaar ernstig te kort schieten. Als de burger een zet doet, is de burger blijkbaar te laat, te vroeg, niet correct of niet ontvankelijk. De burger, tastend in het duister. Kunt u zich voorstellen wat voor slapeloze nachten dit mensen bezorgd? De burger als meneer Edgar: telkens wordt hij onverwachts uitgenodigd mee te spelen in een onbegrijpelijk spel, en is vervolgens iedere keer de klos. Geachte leden van de raad.

Neem het op voor de inwoners van uw stad. Neem de zienswijzen en de bezorgdheid van vele mensen serieus. Hoogbouw aan de randen van Breda heeft geen meerwaarde, geen betekenis. Koester uw cultuurdragers en bouw, naar behoeften van mensen.

Noot: dank voor de mogelijkheid in te spreken. Vijf minuten is helaas te kort om alle opmerkingen die ik heb over de omgevingsvisie, hoogbouwvisie en plan Kemelstede toe te lichten en te verbeelden. Daarom hieronder een aantal aspecten die onderdeel uitmaken van mijn inbreng, maar door de tijdsdruk niet besproken kon worden.

Visualisaties uit van het rapport hoogbouw Kemelstede. Landgoed Weilust maakt volgens de ontwikkelaar en gemeente Breda onderdeel uit van de ‘landschappelijke inbedding’ van het hoogbouwplan Kemelstede. De verbeelding wekt zelfs de indruk dat Weilust onderdeel uitmaakt van de hoogbouw. Voor de duidelijkheid: Weilust heeft geen relatie met de initiatiefnemers van hoogbouw Kemelstede. De eigenaren en bewoners van Weilust zijn tegen deze hoogbouw. Weilust is privé bezit, de landschapstuin is niet opengesteld. Weilust wordt hier met instemming van de gemeente Breda misbruikt om een slecht hoogbouwplan meer aanzien en ruimte te geven. Deze hoogbouw heeft een grote negatieve impact op privacy, woon- en leefklimaat en op de beleving van cultuurhistorische waarden. Bron: document WOB: 1940_presentatie Kemelstede_200501 definitief.pdf

Verbeelding: Uit het hoofdstuk ‘Landschappelijke identiteit’ van het project Kemelstede. Deze verbeelding laat zien hoe hoogbouw (roze gekleurd gebied) juist niet aansluit op de landschappelijke identiteit van de omgeving. De Landschappelijke driehoek is beschermd als historisch landgoederenlandschap, waarvan de beleving ernstig verstoord raakt door hoogbouw. Voor Weilust, de kern van een oud landgoed, geldt hetzelfde. Bron: document WOB: IND02A- 20201202 Toevoeging presentatie CRK.pdf

Verbeelding: Weilust wordt de ‘groene skyline’ voor de hoogbouw genoemd. Het mag het decor vormen waar honderden appartementen op uitkijken. Het hoogbouwproject draagt de titel ‘icoon stad in het park’, maar het project brengt zelf geen opengesteld park in. De hoogbouwspot betreft een klein, ingesloten gebied. Het groen aan de voet van hoogbouw is veel groter weergegeven dan het daadwerkelijk is. Een mooie omgeving wordt misbruikt om een slecht hoogbouwplan meer aanzien en ruimte te geven. Bron: document WOB: 1940-presentatie Kemelstede 201215 LR

Grote twijfels over haalbaarheid De projectontwikkelaar schrijft jubelend dat de ruimte rondom de bouwmassa’s dient als ontmoetingsplek voor wijk en stad. Maar er is geen ruimte op de hoogbouwspot zelf om te ontspannen en recreëren. Het is simpelweg te klein. In de MEMO haalbaarheid van 13 juli 2020 van afdeling Ruimte en Vastgoed gemeente Breda, wordt door de gemeente hierover al zorgen geuit, zoals ‘een enkel olifantenpaadje is geen kwalitatieve verbinding’ en ‘onvoldoende draagvlak op stedenbouwkundig gebied’. Hieronder zijn enkele zinsneden weergegeven. Op basis van deze forse kritiek is wellicht de ontwikkelaar omgevingskwaliteiten als de Molenleij, Weilust en het landgoederenlandschap gaan gebruiken om het geheel ruimtelijker te presenteren. Deze kwaliteiten komen onder grote druk te staan door de hoogbouw. De hoogbouw gaat parasiteren op deze bestaande omgevingskwaliteiten. Het is een slecht beargumenteerd plan. Het heeft op stedenbouwkundig gebied geen draagvlak. Het betreft hoogbouw zonder meerwaarde, zonder betekenis.

Bron: document WOB: 200713 Kemelstede – MEMO haalbaarheid.pdf

Hoogbouw aan de Kemelstede is in strijd met de hoogbouwvisie

Al in de inleiding van de Hoogbouwvisie Breda wordt gesproken over het belang de bescherming van het lokale verblijfsklimaat en de cultuurhistorische waarden. Uit de hoogbouwplannen blijkt dat het lokale verblijfsklimaat en de cultuurhistorische waarden niet beschermd worden.

Op pagina 2 van de samenvatting wordt ‘verdichten bij bestaande voorzieningen’ kort behandeld. Kemelstede heeft weinig bestaande voorzieningen in de directe omgeving. Het voorbeeld van Breda CS is in ieder geval niet van toepassing: er is geen OV knooppunt in de nabijheid van Kemelstede.

Dat Hoogbouw Kemelstede niet aansluit bij de Hoogbouwvisie, blijkt ook uit pagina 17, waar een pakket van eisen wordt weergegeven waar de locatie Kemelstede aan geen enkele eis voldoet: het heeft een duidelijk afwijkende hoogte, een onmiskenbare impact op de maat, schaal en de beleving van de omgeving waarin het staat, en het betreft een gebied met waardevolle cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten (zie hieronder). Wij vragen u om in de hoogbouwvisie Kemelstede door te halen als kansrijke locatie voor hoogbouw.

Bron: Hoogbouwvisie Breda

‘Ongelimiteerd hogere gebouwen mogelijk’ Er zijn honderden zienswijzen tegen de hoogbouwvisie ingediend. In plaats van de mogelijkheden voor hoogbouw te beperken, ziet de Nota van Commentaar mogelijkheden om de visie verder aan te passen ten gunste van hoogbouw. Voorbeeld: het verzoek om de hoogtes te preciseren in een reeks (bijv. 15-30-50-70 m) leidt tot een aanpassing waarbij de richtinggevende hoogte van 70 meter ongelimiteerd (!) hogere gebouwen mogelijk zijn. Op welke zienswijze is dit een reactie??

Bron: Nota van Commentaar over zienswijzen, juli 2021, pagina 17

Zienswijze genegeerd, omgevingskaart zonder toelichting aangepast De omgevingskaart maakt een belangrijk onderdeel uit van de Omgevingsvisie Breda 2040. De omgevingskaart van juli 2021 laat opvallende wijzigingen zien ten opzichte van de omgevingskaart van maart 2021 ten hoogte van Weilust. Met onze zienswijze over precies dezelfde kaart is niets gedaan. Zie afbeeldingen op de volgende pagina, de rode cirkel betreft Weilust. De uitleg volgt daarna.

Bovenste kaart: Detail ontwerp Omgevingsvisie Breda 2040, maart 2021, opgavekaart integraal Onderste kaart: Detail ontwerp Omgevingsvisie Breda 2040, juli 2021

Maart 2021

landschapsverbinding Juli 2021

Wijk- en buitengebied verbinding

De kaart ‘Ontwerp Omgevingsvisie Breda 2040, maart 2021’, opgavekaart Integraal laat ter hoogte van Weilust het volgende zien. Het noordelijke deel van de lijn landschapsverbinding gaat door Weilust heen. Het zuidelijke deel ligt ongeveer ter hoogte van JEKA. Op de ondersteunende kaart (‘gewenste omgevingsvisie’) wordt dit gebied aangeduid met ‘Historisch landgoederenlandschap versterken’. De kaart van maart 2021 laat dus een landschapsverbinding zien tussen het historisch landgoederenlandschap ter hoogte van JEKA en Weilust. Logischerwijs dient Weilust dan ook te worden aangeduid als historisch landgoederenlandschap. Dit verzoek hebben wij in onze zienswijze kenbaar gemaakt. Op zowel het verzoek ten aanzien van ‘beleving erfgoed versterken’ als ‘historisch landgoederenlandschap versterken is geen reactie gegeven in de Nota van Commentaar.

↑: zienswijze van familie Romme om Weilust op te nemen in het historisch landgoederenlandschap, waarop geen reactie is gegeven. Tot onze verbazing is de kaart van juli 2021 als volgt aangepast: In plaats van Weilust ook te beschermen als historisch landgoederenlandschap, is de pijl ‘landschapsverbinding’ in de kaart van omgevingsvisie 2040 juli 2021 gewijzigd in ‘wijk-buitengebied verbinding‘. De pijl is ook verplaatst en van Weilust vandaan verschoven, in de richting van Kemelstede. Deze verschuiving en naamswijziging van de verbindingspijl wordt nergens toegelicht in de Nota van Commentaar. De begeleidende kaart bij de Omgevingsvisie Breda 2040 is zonder onderbouwing in het voordeel van hoogbouw en in het nadeel van Weilust aangepast, waarbij een zienswijze op dit onderwerp is genegeerd? Heel graag zouden wij hier uitleg over willen krijgen.

Verplichting gemeenten om aantasting van de omgeving van rijksmonumenten voorkomen In verschillende zienswijzen (o.a. van specialisten op het gebied van kastelen en buitenplaatsen en hun omgeving) wordt gesteld dat realisatie van hoogbouw aan de Kemelstede een onacceptabel negatief effect heeft op de cultuurhistorische waarden van Heusdenhout in het algemeen en op buitenplaats Weilust in het bijzonder.

Bron: Nota van Commentaar over zienswijzen

Volgens de Nota van Commentaar spelen in het specifieke geval van Weilust aspecten als zichtlijnen, biotoop, wetgeving in de ruimtelijke ordening etc juist niet. Dit commentaar is nogal stellig, maar het klopt niet. Ten eerste schrijft de Omgevingswet voor dat gemeenten verplicht zijn om aantasting van de omgeving van een monument te voorkomen. https://www.cultureelerfgoed.nl/onderwerpen/omgevingswet/veelgestelde-vragen/veelgestelde-vragen---rijksmonumenten. Ook de Raad van State is duidelijk over de bescherming van de omgeving van monumenten. Lees bijv. https://erfgoedstem.nl/overwinning-voor-cultuurraad-van-state-zet-streep-door-bouwplannen-naast-ruine-van-brederode/. In dit geval zet de Raad van State een streep door de bouw van twee villa's omdat onvoldoende rekening is gehouden met de omgeving van een kasteel. In het geval van Weilust (=zelfde status) gaat het niet over twee woningen in de omgeving, maar kolossale hoogbouw! Jammer dat de Raad van State er voor aan te pas moest komen. Ten tweede zijn er zeer gedegen, onafhankelijke rapporten over Weilust opgesteld, die ook binnen uw gemeente op te vragen zijn. Onlangs zijn deze rapporten geactualiseerd en uitgebreid met een tuinhistorische analyse en waardestelling. De kosten voor het opstellen van deze rapporten dragen wij. Momenteel liggen de rapporten ter beoordeling bij uw gemeente.

Enkele (voorlopige) aanbevelingen uit de rapporten zijn hieronder weergegeven: • behoud en versterking van de zichtrelatie (..) van Weilust richting het zuidoosten en met de gronden aan de overzijde van de Heusdenhoutseweg1; • behoud van een duidelijke oriëntatie van het complex richting het zuidoosten; • versterking van het karakter van het resterende tracé van de Heusdenhoutseweg als historische route (te denken aan ander type verhardingsmateriaal, wegbeplanting en (geen) trottoirs). Dus in tegenstelling tot wat de Nota van Commentaar beweert, spelen deze aspecten wel degelijk een rol. Dit brengt ons weer bij de vraag die ons al lang bezighoudt: Waarom stelt gemeente Breda een nationaal beschermde historische buitenplaats iedere keer zo opzichtig achter ten opzichte van betekenisloze hoogbouw? Kemelstede 4 (kantoor van Meeus) wordt in de plannen naar amper 23 jaar alweer afgebroken omdat het geen betekenis meer heeft (over duurzaamheid gesproken). Weilust had al betekenis in de 15e eeuw. Kasteeltje Weilust bestaat in de huidige vorm 250 jaar en kan gerust nog 250 jaar mee. De voornaamste bedreiging voor Weilust wordt gevormd door planologische ontwikkelingen door de lokale overheid die haar ogen sluit voor de culturele en historische betekenis van het plekje. Gemeente Breda verzaakt in haar wettelijke plicht aantasting te voorkomen.

Dit maakt Weilust bijzonder kwetsbaar en volledig afhankelijk van de energie die de particuliere eigenaren voor haar kunnen opbrengen. Energie die verloren zal gaan met de komst van hoogbouw.

1

Het zuidoosten is de laatste zichtlijn die Weilust nog heeft. Het is een belangrijke zichtlijn waar de ramen en wandbeschilderingen van de herenkamer op afgestemd zijn. Precies op die zichtlijn wordt de detonerende hoogbouw aan de Kemelstede geprojecteerd. Dit tast het monument Weilust en de omgeving van het monument op onaanvaardbare wijze aan.