Vaststelling Beleid VAB- Bijlage 1 Inspraakverslag

Deze wijziging dient correct op de kaart te worden weergegeven. 13) Verder stellen wij dat het onredelijk is dat in geval van sloop van een (agrarisch) object binnen het gehele grondgebied van de gemeente Boxtel, het cluster Hezelaar hiervan de dupe moet zijn en dat juist dit kwetsbare gebied moet worden volgebouwd. Dit is geen reële doelstelling van de gemeente en zal onderlinge handel met minder transparante besluitvorming, al dan niet bijgestaan door commerciële projectontwikkelaars, in de hand werken. Wij stellen dan ook dat wanneer er een agrarisch bouwvlak binnen het cluster vrijvalt, er slechts op die exacte locatie (beperkte) herbouwing mag plaatsvinden. 14) Verder werd er tijdens de bijeenkomst gemeld dat de gemeente Boxtel liever ziet dat in plaats van één groot woonhuis, er een woonstructuur wordt gecreëerd met meerdere woningen onder één dak. Wij begrijpen het uitgangspunt van de gemeente, maar stellen dat de gemeente hierbij over het hoofd ziet dat hierdoor de landschappelijke sfeer en structuur verloren gaat en er een meer dorpse/stedelijke sfeer wordt gecreëerd. Ter illustratie: stel dat er 3 naast elkaar gelegen bouwkavels binnen genoemd (sub)cluster worden gerealiseerd, zou dit kunnen betekenen dat er 3x3 woonunits worden gerealiseerd. Dit betekent 9 woningen en hierdoor minstens 18 meer auto’s, hetgeen veel meer verkeersbewegingen teweeg zal brengen.

Gezien het landelijke karakter van de Hezelaar is dit totaal onwenselijk. Overigens is de Hezelaarsestraat helemaal niet berekend op deze verkeersdruk/toename. Als we naar het huidige resultaat van het Boxtels inpassingsbeleid op de hoek Hezelaarsestraat en de Meulekensweg kijken, hebben wij niet veel vertrouwen in de toezeggingen van de gemeente. Het aldaar gerealiseerde pand is volledig buiten proporties en kan niet worden beschreven als “kleinschalige woningbouw”. Als zulke panden verrijzen op het Subcluster Hezelaar dan is wordt het landelijke karakter onherstelbaar verstoord. Die kans is niet denkbeeldig gezien het feit dat de gemeente toestemming gaf voor de bouw van het eerder genoemde pand. Conclusie: Géén enkele andere invulling, bebouwing of uitbreiding in wat voor vorm dan ook mag gaan plaatsvinden binnen bovengenoemd deels Subcluster Hezelaar, zijnde het huidige landschap gelegen tegenover Hezelaarsestraat 18 tot en met 24 en Sortestraat 8. De open plekken moeten open blijven omwille van de hierboven aangevoerde feiten en bepalingen. Gezien de waardevolle elementen in Subcluster Hezelaar, verdient dit Subcluster Hezelaar juist een betere bescherming dan dat de gemeente met dit voorgenomen beleid voor ogen heeft. Het gebied is uniek en zal nooit meer kunnen worden hersteld wanneer er bouwkavels worden uitgegeven, c.q.

een andere bestemming dan de huidige wordt gegeven. Dit unieke stuk natuur zou hierdoor definitief verloren kunnen gaan (afbeeldingen 9 en 10 ter illustratie). 6 De Hezelaar wordt in een document uit 1308 voor het eerst vermeld met als aanduiding ‘Ad Bona Sita’ oftewel ‘Op de Goede Plaats’. Dat willen we graag zo houden. Graag treden wij met de gemeente in overleg hoe dit unieke gebied intact kan blijven en ontvangen wij graag een uitnodiging voor een dergelijk gesprek met de verantwoordelijke portefeuillehouder. Graag ontvangen wij vóór 28 februari aanstaande uw reactie op alle bovenliggende punten en zijn uiteraard bereid een nadere mondelinge toelichting te geven op het bovenstaande.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 43

Antwoord gemeente Wij vinden het heel vervelend om te horen dat onze berichten u niet bereiken. Wij hebben meermaals gepubliceerd in de lokale bladen, op onze website en via onze nieuwsbrieven waarop iedereen zich kosteloos kan abonneren. Daarnaast hebben wij in en rond de betrokken bebouwingsclusters inwoners per brief geïnformeerd. Maar wij nemen uw gevraagde aandacht voor verbetering graag mee. 1. Inspreker is geïnformeerd over de mogelijkheid die nog volgt om in te spreken tijdens de geplande in-gespreksavond. Ook is daarbij benoemd dat de tijd die daartoe rest nog kan worden benut om de inspraakreactie verder te verfijnen en dit dan alsnog kenbaar gemaakt kan worden aan de gemeenteraad. 2. Alle van de verschillende stakeholders ontvangen input is opgenomen in bijlage 2 Uitkomsten consultatie stakeholder van het voorbereide VAB-beleid. Van het Brabants Landschap en het waterschap is geen inhoudelijke reactie ontvangen, deze zijn wel geconsulteerd. 3. In bijlage 3 Verantwoording van de kaartlagen/bronbestanden van het voorbereide VAB-beleid is deze onderbouwing opgenomen.

Hierin is daarover het volgende terug te lezen: De inventarisatie is gestart met de gegevens uit de structuurvisie Verfrissend Boxtel, https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0757.SVBOXTEL2011GEL1/d_NL.IMRO.0757.SVBOXTEL2011-GEL1.pdf, gemeentelijke handreiking Ruimte voor Ruimtekavels, er heeft een veldinventarisatie plaatsgevonden en de gegevens van de historische topografische kaart (topotijdreis) zijn betrokken in de analyse. Er zijn enkel bebouwingsclusters op deze kaart opgenomen waarvan in de analyse is geconstateerd dat het toevoegen van woonbebouwing de ruimtelijke kwaliteit van het cluster kan versterken. 4. Voor deze zichtlijnen is in het voorbereide VAB-beleid vastgelegd dat initiatieven hiermee rekening dienen te houden. Om te voorkomen dat er toch bebouwing binnen de zichtlijnen kan ontstaan, wordt dit aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’. 5. Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat er uitsluitend woonbebouwing in het buitengebied kan worden toegevoegd indien dit gepaard gaat met sloop. Wij begrijpen dat er verschillende wensen zijn.

Er zijn bewoners die gewend zijn aan de rust en de ruimte en er zijn bewoners die in ruil voor sloop anderen en familieleden graag aan een woning helpen in deze tijd van een ernstige woningcrisis. De zoektocht maar een balans hierin is een belangrijke kern van dit beleid. En dat is niet makkelijk, maar dat is wel de tocht die we gezamenlijk moeten maken. Wij vinden het ook niet onredelijk om voor oplossingen van problemen in het buitengebied ook dat gebied te vragen om een bijdrage daaraan. Uiteraard is er bij de voorbereiding uitgebreid aandacht geweest voor de landschappelijke waarden en op welke plekken het inpassen van woningen op basis daarvan voorstelbaar kan worden geacht. 6. Het voorbereide VAB-beleid betreft uitsluitend een toetsingskader voor initiatieven en dus geen concrete bouwplannen. Alle zaken waar u de aandacht voor vraagt komen aan de orde op het moment dat er sprake is van een concreet bouwplan dat op de gebruikelijke wijze zal worden getoetst aan alle aspecten van de Omgevingswet waaronder ook een omgevingsdialoog en indien van toepassing nadeelcompensatie. 7. In Nederland bestaat er geen absoluut recht op een vrij uitzicht (zo oordeelt ook de Raad van State). 8.

(en 13) Omdat locaties waar gesloopt wordt niet altijd geschikt zijn voor het toevoegen van woningen is er om voor die locaties een alternatief te kunnen bieden, gezocht naar clusters (waaronder Hezelaar) met locaties buiten bestaande bouwvlakken waar het toevoegen van woningen voorstelbaar wordt geacht passend binnen de karakteristiek van het bestaande landschap. 9. Dit beleid ziet niet toe op individuele casussen en woningsplitsingen. 10. Om de bestaande waardevolle karakteristiek van het cluster Hezelaar ook voor de toekomst te borgen zijn er specifieke voorwaarden benoemd waar eventuele woningbouwinitiatieven hier aan dienen te voldoen. 11. (en12) Uiteraard dienen concrete woningbouwplannen ook aandacht te hebben voor zaken zoals het versterken van het landschap en natuurwaarden en daarmee rekening te houden. Voor het kaartmateriaal in het voorbereide VAB-beleid zijn de ondergronden gebruikt zoals op dit moment beschikbaar zijn. Het kan zijn dat deze afwijken van de onlangs gerealiseerde situatie. Deze ondergronden hebben uitsluitend een functie ter oriëntatie. Deze waterloop is buiten het cluster gelegen en heeft dus verder geen invloed op het voorbereide VAB-beleid.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 44

12. In het voorbereide VAB-beleid zijn specifieke uitgangspunten opgenomen om te borgen dat er uitsluitend woningbouw wordt ontwikkeld die past binnen de landschappelijke karakteristiek van het buitengebied. Uiteraard dient bij een concreet plan ook rekening te worden gehouden met zaken zoals verkeer, parkeren en landschappelijke inpasing. Wijziging De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’.

Reactie 33 Hierbij wil ik gebruik maken van de mogelijkheid tot inspraak op het concept VAB-beleid van de Gemeente Boxtel. Ik heb de volgende vragen, opmerkingen, aandachtspunten of suggesties: 1. het stimuleren van dan wel voorrang verlenen om bestaande langgevelboerderijen te mogen splitsen in 2 of meer wooneenheden. Om extra wooneenheden te realiseren is op deze wijze per saldo minder (nieuwe) verstening nodig. Dit komt tevens de leefbaarheid en de vitaliteit van het buitengebied ten goede. 2. is het mogelijk om het aantal m2 van reeds vrijwillig gesloopte opstallen mee te laten tellen in de vereisten voor sloop die in de regeling bepaald wordt? Het betreft gesloopte opstallen die niet reeds onder een andere subsidieregeling dan wel stimuleringsregeling gevallen zijn. 3. graag voldoende aandacht voor de bouwstijl en de gebruikte bouwmaterialen in geval van nieuwbouw binnen een cluster, zodat dit aansluit bij de bestaande bebouwingen. 4. refererend aan de eerdere inspraak van Heemkundekring De Kleine Meierij: enkele jaren geleden is binnen het cluster van De Roond een oud bakhuis gesloopt. De gemeente was hiervan op de hoogte. Waarom wordt nu pas op de bescherming hiervan aangedrongen? Of bestond deze bescherming reeds? Zo ja, waarom is destijds geen actie ondernomen? 5.

hoe valt verdere natuurontwikkeling te rijmen met de wens om bestaande agrarische bedrijven te laten extensiveren? Op welke manier kan dit samengaan? 6. rekening houden met bestaande bedrijvigheid cq vergunningen zodat (toekomstige) conflictsituaties voorkomen worden 7. hoe lang is het mogelijk om een ontwikkelingsplan aan te melden binnen een bouwcluster? Of blijft deze mogelijkheid bestaan zodra een bouwcluster definitief is vastgesteld? 8. geen verplichte sloop van courante en/of recent gebouwde/verbouwde (bedrijfs-)gebouwen. Deze kunnen wellicht in een later stadium worden gebruikt voor andere (bedrijfs-)activiteiten of voor hobbymatige doeleinden. Bovendien heeft men in het buitengebied vrijwel altijd een (afgesloten en te beveiligen) berging/schuur nodig voor de stalling/berging van tuinmachines en/of tuingereedschap. 9. regelgeving minder streng maken. Dit kan leiden tot een grotere deelname van initiatiefnemers, waardoor de doelstellingen van het VAB-beleid eerder en er wellicht meer doelstellingen worden behaald 10. BIBOB-onderzoek. Hiermee kunnen ondermijning en verdere criminele en/of illegale activiteiten in het buitengebied worden voorkomen. BIBOB-toetsing van initiatiefnemer en overige betrokkenen (bijvoorbeeld bestuurders van rechtspersonen) is hiervoor aan te raden. Antwoord gemeente 1. Zaken als splitsing van woningen zijn geen onderdeel van dit VAB-beleid.

Wel hebben ook deze zaken aandacht, maar daarvoor zijn andere beleidskaders van toepassing of in voorbereiding. 2. Het is niet mogelijk om bebouwing die al feitelijk gesloopt is in te zetten voor nieuwe mogelijkheden. 3. In het voorbereide VAB-beleid zijn diverse bepalingen opgenomen om te borgen dat nieuwe bebouwing passend is binnen de bestaande landschappelijke karakteristiek van het buitengebied. Ook zal bij concrete initiatieven een toets plaatsvinden voor wat betreft een daarbij passende beeldkwaliteit. 4. Het VAB-beleid richt zich op kansen om cultuurhistorische bebouwing in stand te kunnen houden door het bieden van kansen om daar nieuwe functies aan toe te kennen. De Erfgoedverordening Boxtel 2017 regelt de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 45

5. Of daar kansen voor zijn zal bezien moeten worden per initiatief. 6. Een belangrijke voorwaarde in het voorbereide VAB-beleid is dat nieuwe ontwikkelingen geen belemmering mogen vormen voor bestaande bedrijvigheid. 7. Na vaststelling van het VAB-beleid door de gemeenteraad zullen nieuwe initiatieven in het buitengebied hieraan getoetst worden zolang dit beleid in stand blijft. 8. De afweging omtrent de sloop van al dan niet courante gebouwen is niet aan ons, maar aan de initiatiefnemer. 9. In het voorbereide VAB-beleid proberen we juist een balans te houden in de verschillende belangen die tijdens de voorbereiding op tafel zijn gekomen. Wat voor de één te streng is, vindt de ander te ruim. 10. BIBOB-onderzoek is een instrument dat kan worden ingezet op het moment dat er sprake is van een concrete omgevingsvergunningsaanvraag. Wijziging Geen.

Reactie 34 Hierbij wil ik graag middels enkele punten mijn reactie en vragen omtrent het concept VAB-beleid delen. 1. De bebouwingsclusters worden aangegeven met een witte gestippelde lijn, om deze lijn staat aan beide zijden nog een bredere halfdoorzichtige witte lijn. Wat wordt hiermee bedoeld? Dit kon ik nergens terugvinden in het document. 2. In het concept wordt gesproken over het realiseren van bebouwing in een erf-opzet en 2e lijnsbebouwing. Wat wordt hier binnen dit beleidskader precies mee bedoeld? 3. Geldt het VAB-beleid alleen voor nieuwe woningen, of zijn bijgebouwen (zoals schuur) bij deze nieuwe woning hier ook onderdeel van? Gelden hier nog andere regels voor? 4. Zoals ik op de informatieavond begreep is het mogelijk voor iemand die nu niet binnen een van de aangewezen clusters woont, om grond aan te kopen binnen de aangewezen clusters én elders binnen de gemeente Boxtel de vereiste sloop toepast, om vervolgens binnen het cluster een of meerdere woningen te ontwikkelen. Is dit daadwerkelijk een wens vanuit de gemeente? Dit schiet in mijn ogen het doel van het VAB beleid voorbij. Het is mijns inziens namelijk bedoeld om juist de vrijkomende agrarische bedrijven binnen de clusters een kans te bieden om door te ontwikkelen.

Met bovenstaande situatie verdichten de clusters alleen maar, waardoor de vrijkomende agrarische locaties ín die clusters in toekomst mogelijk geen ruimte meer (kunnen) krijgen om te herontwikkelen. Mogelijk kan er gedacht worden om de reeds aanwezige vrijkomende agrarische locaties binnen de clusters voorrang te geven? 5. In het concept VAB-beleid staat tevens vermeld dat een ontwikkeling omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving niet mag hinderen. Op welke manier wordt hier naar gekeken? Gaat dit alleen over stankcirkels waar men rekening mee moet houden bij nieuwbouw? of ook andere regels? Een verwijzing naar de betreffende regels of afkadering van deze eis zou prettig zijn. 6. Online lees ik over een afstand tot soms wel 100 meter (afstandseisen geur) vanaf een melkveebedijf tot aan de nieuwbouw. Bij onderstaand zoekgebied voor een mogelijke ontwikkeling (rode kader) zou dit betekenen dat het zoekgebied eigenlijk veel verder zuidelijk moet liggen (startend vanaf de gele pijl). In dat geval zou het buiten de begrenzing van het VABbebouwingscluster komen, en zou de ontwikkeling vanuit de andere VAB-eisen lastiger worden. Zie ik dit juist? Indien ik dit juist zie, zou ik graag mijn mening over de huidige begrenzing van het bebouwingscluster (witte lijn) met u willen delen. Zie onderstaande afbeelding.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 46

Antwoord gemeente 1. Uitgangspunt voor de begrenzing is de witte stippellijn. We hebben hierbij gekozen voor witte omranding om bij concrete plannen nog enige afwegingsruimte te hebben met betrekking tot de exacte begrenzing. 2. Met de bepaling dat bebouwing in een erf-opzet is toegestaan, wordt bedoeld dat niet alle nieuwe woningen aan de weg gesitueerd hoeven te worden, maar dat het daarvoor ook voorstelbaar is een aantal woningen te clusteren in een erfopzet. 3. Het VAB-beleid geldt voor de nieuwe woningen inclusief de daarbij behorende bijgebouwen. Deze dienen gezamenlijk ontworpen te worden en uitgewerkt te worden tot een inrichtingsplan. 4. Omdat locaties waar gesloopt wordt niet altijd geschikt zijn voor het toevoegen van woningen is er om voor die locaties een alternatief te kunnen bieden binnen een beperkt aantal clusters gezocht naar locaties buiten bestaande bouwvlakken waar het toevoegen van woningen voorstelbaar wordt geacht passend binnen de karakteristiek van het bestaande landschap. 5. Een nieuwe woningbouwontwikkeling dient aan alle daarvoor planologische bepalingen te voldoen waaronder dat er sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast is uitgangspunt van het beleid dat de bestaande bedrijven geen hinder mogen ondervinden van nieuwe ontwikkelingen.

Vaak zal dit gaan om milieucirkels van de betreffende bedrijven die niet mogen worden ingeperkt, maar daarnaast kan het ook gaan om zaken zoals spuitzones van teelten waartoe een nieuwe ontwikkeling voldoende afstand dient te bewaren. 6. Het klopt dat in sommige gevallen er rekening gehouden moet worden met forse afstanden tot bestaande (agrarische) bedrijven om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen garanderen bij een nieuwe woningbouwontwikkeling. Hierdoor zal het op dit moment ook niet altijd mogelijk zijn om de ruimte die vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt gezien worden voor het toevoegen van woningen benut kunnen worden. Wel kan door zaken zoals bijvoorbeeld het steeds groter aantal stoppende agrarische bedrijven deze situaties in de loop der tijd wijzigen. Vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt wordt het niet passend beoordeeld de begrenzing van het aangewezen bebouwingscluster verder uit te breiden.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 47

Wijziging Geen.

Reactie 35 Naar aanleiding van de bijeenkomst omtrent de toelichting van het VAB-beleid op d.d. 19-02-2025 zou ik graag gebruik maken van de mogelijkheid tot inspraak/bezwaar. Onderstaande heb ik uiteengezet waar mijn bezwaar, lees verzoek tot aanpassing, zich op richt. Vooropgezet is het goed dat er een VAB-beleid komt, dat zich richt op de herinrichting van boerenerven bij de stoppende agrariërs en daarbij duidelijke kaders dient te bieden. Echter mijnsinziens is er in dit beleid onvoldoende aandacht geweest voor omwonende (bescherming zichtlijnen en daarmee risico op waardevermindering woning en woongenot omwonende) en wordt de flora en fauna onvoldoende beschermd met het huidige beleid omtrent de grenzen van bebouwingsclusters. Specifiek voor het adres Hezelaarsestraat 30a onderstaande inspraak: 1. Natuur versterken (Omgevingsvisie: in figuur 2.4 van het VAB-beleid wordt het gebeid rondom de Hezelaar aangemerkt als ‘Natuur Versterken’ (Omgevingsvisie). Mijns inziens zou de inrichting van eventuele ontwikkelingen in dit gebied hierbij aan moeten sluiten. “Juist het verder natuurlijk inrichten van deze zones is van belang om de natuurwaarden van de gemeente Boxtel verder te versterken.” Het gebied rondom Hezelaarsestraat 30a betreft tevens een waterreserveringsgebied. 2. Zichtlijn bebouwingscluster Hezelaar t.h.v. Hezelaarsestraat 30a: in het bebouwingscluster.

Hezelaar ontbreekt mijns inziens één zichtlijn. Zoals onderstaande weergegeven is de betreffende zichtlijn vanuit Hezelaarsestraat 30a kenmerkend voor het landschap van de Hezelaar. Mijns inziens zou de zichtlijn, nadrukkelijker dan nu het geval is, ten alle tijden beschermd moeten worden. In het VAB-beleid wordt ook meermaals gerefereerd naar het feit dat de kwaliteit van het buitengebied voorop staat. De zichtlijn zoals weergegeven in figuur 1 en afbeeldingen 1 tot en met 5 laat een essentieel uitzicht zien kenmerkend voor de kwaliteit van de Hezelaarsestraat. Deze zichtlijn geeft namelijk een doorzicht tot aan de bundersdijk. De zichtlijn wordt nog een versterkt door de bomenlaan aan de Wessendijk en de watergang in de akkers. Een dergelijke lange zichtlijn is uniek in dit gedeelte van de Hezelaar, de meeste zichtlijnen stoppen namelijk bij de waterloop. Daarnaast verbindt deze zichtlijn de Hezelaar met het achterliggende Natuur Netwerk Brabant. De Wessendijk is tevens een veel gebruikte wandel- en fietsroute, daarmee heeft de ontbrekende zichtlijn ook een sociale functie.

Figuur 1

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 48

Afbeelding 1 t/m 5 t.b.v. ontbrekende zichtlijn.

Figuur 2 3. Grenzen bebouwingscluster Hezelaar t.h.v. Hezelaarsestraat 30a: het gebied voor- en langs de Hezelaarsestraat 30a verbindt de Bolakkers met het Natuur Netwerk Brabant. De betreffende landbouwgronden worden veelvuldig gebruikt door onder meer ooievaars, buizerds, scholeksters, mollen, (nijl)ganzen, hazen en konijnen en diverse andere vogels. Enerzijds worden ze gebruikt als habitat en jachtgebied, maar bovenal ook als veilige en open/brede verbindingszone tussen de Bolakkers en de Sort en Scheken. Zie figuur 2 en 3 ter verduidelijking. Bovenstaande is dagelijks visueel waar te nemen, afbeeldingen 7 tot en met 14 laten dit ook zien. Tijdens de informatiebijeenkomst op d.d. 19-02-2025 werd benoemd dat een cluster niet mag worden uitgebreid. Ik ga er dan ook vanuit dat de grens langs ons huis en perceel vastligt. De criteria dat een bebouwingscluster niet mag uitbreiden en voorkomen moet worden dat de bebouwing van de Hezelaar aaneengroeit is daarbij leidend en vastgelegd. Daarbij is zoals onderbouwd het platteland voor- en langs Hezelaarsestraat 30a een belangrijke verbindingszone voor de aanwezige flora en fauna tussen de Bolakkers en de Sort/Scheken, maar tevens ook een belangrijke visuele scheiding van het bebouwingslint.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 49

Figuur 3

Afbeelding 6 t/m 14 – Fauna op voor-, naast- en achterliggend perceel Conclusie bezwaar/inspraak Mijns inziens zouden de grenzen van het bebouwingscluster op één positie moeten worden herzien. De landbouwgrond aan de voorzijde van Hezelaarsestraat 30a is om bovenstaand uiteengezette argumenten ongeschikt beschouwd voor bebouwing en dient daardoor niet te behoren tot het bebouwingscluster Hezelaar.

Figuur 4 Ik vraag de gemeente dan ook om de grenzen van het bebouwingscluster Hezelaar in het VAB-beleid te wijzigen en de zichtlijn (zie hoofdstuk 2, Figuur 1) toe te voegen conform bovenstaande voorstel. Ter bescherming en borging van de reeds aanwezige flora en fauna, welke in lijn is met de omgevingsvisie (Natuur versterken), en de essentiële kenmerkende zichtlijnen voor de Hezelaar, dient de grens van het bebouwingscluster te worden verlegd conform weergegeven in figuur 4. Ervan uitgaande dat dit voldoende is onderbouwd met bovenstaande feitelijke uiteenzetting. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 50

Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat de aangewezen zichtlijnen binnen de bebouwingsclusters niet mogen worden aangetast. Op het perceel waar deze reactie betrekking heeft is sprake van een zichtlijn en daarmee het toevoegen van bebouwing al uitgesloten. Om te voorkomen dat aan de randen toch bebouwing lijkt te kunnen is de zichtlijn nog iets verbreed. Wijziging • Aanpassing zichtlijn cluster Hezelaar.

Reactie 36 Graag wil ik kenbaar maken, dat ik ervan uitga dat de zichtlijnen op onderstaande afbeelding worden behouden.

Verder had ik de vraag, tot waar is het bouwcluster? De arcering bebouwingcluster is me niet helemaal duidelijk: Is de grens, de witte blokjeslijn of de buitenkant van de doorzichtige/witte band? Kunt u dit aangeven op tekening? Verder was ik nog wel benieuwd hoe agrariërs die willen doorgaan, kunnen extensiveren? Welke mogelijkheden zijn er op dit vlak? Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat de daarin opgenomen zichtlijnen worden behouden. Uitgangspunt voor de begrenzing is de witte stippellijn. We hebben hierbij gekozen voor witte omranding om bij concrete plannen nog enige afwegingsruimte te hebben met betrekking tot de exacte begrenzing. Dit voorbereide VAB-beleid richt zich uitsluitend op vrijkomende agrarische bouwvlakken en gaat niet over de omliggende gronden. Wel biedt de opgenomen maatwerkbepaling kansen om bij maatwerk met een initiatiefnemer ook nadere afspraken over inzet van verdere agrarische gronden te maken en dat zou mogelijk kansen kunnen gaan bieden voor het extensiveren van andere agrarische bedrijven. Wijziging Geen.

Reactie 37 Wij willen graag onze bezorgdheid uiten over het concept van het beleid dat momenteel ter vaststelling voorligt aan de raad van de Gemeente Boxtel. We zijn van mening dat het proces voor het indienen van reacties niet voldoende tijd heeft geboden voor een gedegen reactie van de buurt. Allereerst willen we erop wijzen dat het eerste bericht met betrekking tot dit beleid de buurt pas op *28 januari 2025* heeft bereikt, en dat de toelichting op *19 februari* plaatsvond in de raadzaal van Gemeente Boxtel. Het is voor ons als bewoners onmogelijk om binnen de korte tijdsperiode tussen de *19e februari* en de sluitingsdatum op 5 maart 2025 voor het indienen van reacties een zorgvuldige reactie te formuleren. Dit maakt het voor ons onbegrijpelijk dat bezwaar maken in deze fase niet mogelijk is. Gezien de vele kritiek op de communicatie rondom dit onderwerp, verzoeken wij de Gemeente Boxtel om de termijn voor het indienen van reacties met minimaal *2 maanden* te verlengen, zodat alle bewoners van de Oude Boomgaard voldoende tijd hebben om hun zorgen en wensen kenbaar te maken.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 51

Wat betreft de inhoud van het beleid willen wij benadrukken dat voor ons het behoud van de *aangeplante boomgaard met de 22 hoogstam fruitbomen* van groot belang is. Deze bomen zijn aangeplant vanwege de veranderde gebouwfunctie op het perceel en vormen een belangrijk element voor de identiteit van de straat, die immers de naam *Oude Boomgaard* draagt. Het zou dan ook onaanvaardbaar zijn als deze bomen niet beschermd worden en mogelijk in de toekomst plaats zouden moeten maken voor bebouwing. Wij verzoeken dan ook met klem om deze boomgaard uit te sluiten van mogelijke bebouwing in de toekomst en het behoud van de bomen te waarborgen.

Op onderstaande afbeelding zijn in ROOD de inrichtingsmaatregelen van het oorspronkelijke inpassingsplan (bed & breakfast). In GROEN zijn de extra inpassingsmaatregelen aangegeven. Deze horen bij de functieverandering naar "wonen" .

Het zou de gemeenteraad sieren als men deze boomgaard in ere wil houden en niet bij het grof vuil zet. Wij hopen dat de Gemeente Boxtel rekening zal houden met onze zorgen en de gevraagde verlenging van de termijn voor het indienen van reacties serieus zal overwegen. Antwoord gemeente Inspreker is geïnformeerd over de mogelijkheid die nog volgt om in te spreken tijdens de geplande ingespreksavond. Ook is daarbij benoemd dat de tijd die daartoe rest nog kan worden benut om de inspraakreactie verder te verfijnen en dit dan alsnog kenbaar gemaakt kan worden aan de gemeenteraad. Het klopt dat hier sprake is van een bestaande boomgaard. Om de instandhouding hiervan te borgen is het passend om hiervoor de aanduiding waardevolle beplanting op te nemen. Wijziging De aanduiding waardevolle beplanting wordt toegevoegd voor de boomgaard binnen het cluster Langenberg. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 52

Reactie 38 Ik heb de informatiebrief ontvangen en de presentatie-avond bezocht. Ik heb de volgende vragen over de locatie Luissel 11: 1. Moet het gaan om vrijkomende agrarische gebouwen met agrarische bestemming of mag woonbestemming ook? De agrarische gebouwen op deze locatie zijn bij de vorige bestemmingsplanwijziging door de gemeente op woonbestemming gezet omdat het woonhuis op woonbestemming is gezet. 2. Bebouwing in een erfopzet is voorstelbaar, betekent dit dan meerdere bouwkavels? Hoeveel en hoe wordt dit vastgesteld? 3. Hoeveel m2 moet je slopen om tot 1 bouwkavel te komen en voor meer bouwkavels moet er dan meer gesloopt worden? 4. Wanneer wordt dit VAB-beleid definitief en kan er naar verwachting gebruik van worden gemaakt? 5. Heeft Luissel 11 last van stankcirkel agrarisch bedrijf of Luissel 9 of ligt dit er ver genoeg vandaan? Antwoord gemeente 1. De locatie Luissel 11 is gelegen binnen het bebouwingscluster Luissel. Binnen het bebouwingscluster geldt voor het toevoegen van een woonfunctie dat er elders in het buitengebied van Boxtel bebouwing dient te worden gesloopt conform de tabel:

Het is niet nodig dat deze te slopen bebouwing op dit moment nog een agrarische bestemming heeft. Wel dient geborgd te zijn dat deze gesloopte bebouwing niet meer terug gebouwd kan worden. 2. Binnen het bebouwingsluster Luissel is opgenomen dat bebouwing in erfopzet voorstelbaar is. Dat betekent dat niet alle bebouwing rechtstreeks aan de weg gesitueerd hoeft te zijn maar dat hiervoor ook woonbebouwing geclusterd in een erfopzet voorstelbaar is. Het aantal m3 woonbebouwing wat gerealiseerd kan worden is afhankelijk van het oppervlakte bebouwing dat gesloopt gaat worden. Binnen deze te realiseren woonbebouwing kunnen meerdere woningen worden gerealiseerd. 3. Zie hiervoor bovenstaande tabel. Daarnaast dient er voor het toevoegen van woningen ook te worden voldaan aan de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant en de ‘Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’. 4. Het VAB-beleid is definitief nadat deze is vastgesteld door de gemeenteraad en is gepubliceerd. 5. Indien u een concreet plan heeft kunt u dit laten beoordelen op voorstelbaarheid en dan wordt ook verder gekeken naar andere planologische zaken waaronder milieucirkels. Dit kan via de daarvoor bedoelde intaketafel. Voor meer informatie hierover zie: https://www.boxtel.nl/omgevingsvergunning

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 53

Wijziging Geen.

Reactie 39 Naar aanleiding van de inspraakronde met betrekking tot het VAB-beleid en de mogelijke transformatie van agrarische bouwvlakken naar kleinschalige woningbouw in bebouwingslinten, wil ik hierbij mijn zorgen en bezwaren kenbaar maken. Ik ben inwoner van het gebied Langenberg en ben van mening dat nieuwe woningbouw in mijn directe omgeving niet wenselijk is. Daarnaast heb ik enkele vragen over de uitvoering en impact van dit beleid. Ruimtelijke en landschappelijke impact • Hoe voorkomt de gemeente dat extra bebouwing leidt tot aantasting van het open en groene karakter van het gebied? • Is onderzocht wat de cumulatieve effecten zijn als meerdere locaties binnen het lint worden bebouwd? Verkeersdruk en infrastructuur • Hoe beoordeelt de gemeente de gevolgen van extra woningen op de verkeersveiligheid en doorstroming? Het is bekend dat de ontsluiting naar de schijndelsedijk alleen al dit jaar tot meerdere incidenten heeft geleid. • Hoe wordt de toename van parkeerdruk in de buurt opgevangen? Het is nu al zo dat de bermen kapot gereden worden door de drukte in de wijk. De gemeente draagt op dit moment ook geen zorg om deze bermen goed en stevig te maken voor de huidige drukte die er al is.

Ecologische en milieueffecten • Hoe wordt rekening gehouden met de impact op flora en fauna, vooral als er bomen of weilanden verdwijnen? We kennen nu een open structuur in de wijk, die door ieder heel erg gewaardeerd wordt en voor ons de rede om hier te wonen. Deze open structuur zal hierdoor verdwijnen. • Wordt er een milieueffectrapportage uitgevoerd voor de ontwikkelingen in dit gebied? • Hoe worden waterhuishouding en afwatering beïnvloed door de nieuwe bebouwing? Het is bekend dat deze waterhuishouding niet goed is en niet goed onderhouden wordt, zoals bekend bij u is dat er een bewoner in de straat hier directe negatieve gevolgen van heeft mogen ondervinden.

Bestemmingsplan en juridische onderbouwing • Hoe verhoudt dit beleid zich tot het huidige bestemmingsplan? • Zijn er juridische mogelijkheden om bezwaar te maken als een omgevingsvergunning wordt verleend? • Op welke manier kunnen inwoners inspraak hebben in de uiteindelijke besluitvorming? Alternatieven en compensatie • Zijn er andere locaties overwogen waar woningbouw beter past? • Wat gebeurt er als de verplichte sloop niet plaatsvindt? Wordt de woningbouw dan alsnog toegestaan? • Worden er eisen gesteld aan duurzaamheid en energiezuinig bouwen? Daarnaast wil ik mijn verbazing uitspreken over het feit dat bewoners in mijn straat al lange tijd (meer dan 10 jaar wat ik begreep) bezig zijn met het splitsen van hun boerderij, maar dit telkens niet wordt toegekend. Bovendien is bij de Raad van State gebleken dat de gemeente Boxtel in mijn specifieke wijk Langenberg in de fout is gegaan bij het vaststellen van twee plannen voor woningbouw. Hierbij heeft de gemeente haar eigen ruimtelijk beleid geschonden. Desondanks worden er nu wederom plannen gepresenteerd, wat vragen oproept over de consistentie en betrouwbaarheid van het gemeentelijk beleid. Des te opvallender is het dat de gemeente nu wel mogelijkheden onderzoekt voor woningbouw in deze omgeving. Dit roept vragen op over de consistentie en rechtvaardigheid van het beleid.

Gezien de mogelijke negatieve gevolgen van de plannen, verzoek ik de gemeente om af te zien van woningbouw in mijn directe omgeving en zorgvuldig om te gaan met de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het gebied. Ik zie graag een reactie op mijn vragen en hoop dat de gemeente rekening houdt met de zorgen van de inwoners. Bij voorbaat dank voor uw aandacht en ik zie uw reactie met belangstelling tegemoet.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 54

Antwoord gemeente Het VAB-beleid kan de indruk geven dat er specifieke bouwlocaties op het oog zijn. Dit is niet het geval. Het is een gegeven dat de komende jaren veel agrarische bedrijven gaan stoppen en op zoek zullen gaan naar alternatieven zoals woningbouw. Om toekomstige initiatieven hiervoor als gemeente te kunnen beoordelen hebben we daarom nu een beoordelingskader voorbereid waarin vast wordt gelegd waar dat wel en niet vanuit stedenbouw en landschappelijk oogpunt acceptabel is. Indien een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd zal pas beoordeeld kunnen worden of het beoogde plan op de betreffende locaties ook kan voldoen aan alle andere voorwaarden, waaronder de aspecten die u noemt. Ook zal dan een omgevingsdialoog moeten plaatsvinden en in de noodzakelijke ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan en omgevingsvergunning) hebben belanghebbenden (waaronder omwonenden) ook de gelegenheid om hun eventuele bezwaren tegen het betreffende plan in te brengen. Het voorbereide VAB-beleid gaat over herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Voor zaken zoals woningsplitsing gelden andere beleidskaders. Wijziging Geen.

Reactie 40 Bij deze zouden wij graag op de hoogte gehouden worden over de voortgang van het bouwen van woningen op Luissel. Ook wij hebben een paar jaar terug een voormalig agrarisch bedrijf om laten zetten in woonbestemming midden klein bedrijf. Nu zouden wij toch ook wel in aanmerking willen komen voor kleinschalig extra woning bouw misschien voor de toekomst voor een van onze kinderen. Antwoord gemeente Indien u een concreet bouwplan heeft, kunt u dit laten beoordelen op voorstelbaarheid. Dit kan via de daarvoor bedoelde intaketafel. Voor meer informatie hierover zie: https://www.boxtel.nl/omgevingsvergunning. Om op de hoogte te blijven van bouwplannen in u omgeving kunt u kosteloos abonneren op berichten uit uw buurt via https://www.overheid.nl/berichtenover-uw-buurt . Dan ontvangt u berichten over besluiten in uw omgeving en wordt u tevens geïnformeerd op welke wijze u uw bezwaar en beroep kunt instellen. Wijziging Geen.

Reactie 41 Hierbij wil ik graag van de mogelijkheid gebruik maken om onze punten in te brengen betreffende het voornemen om het VAB beleid vast te stellen. Wij wonen op Hoog Munsel onderdeel uitmakende van gebied 1 Langenberg te Boxtel. Zoals u in uw uitnodiging voor de informatieavond al aangaf valt het plan van Schijndelsedijk hierbuiten. Hier hebben wij geen bezwaar tegen, waar wij wel bezwaar tegen hebben is het feit dat onze buurt zonder overeenstemming als beoogde locatie, zijnde Clusterbebouwing wordt aangewezen. Het perceel voor Hoog Munsel 7 is er daar 1 van. In uw beleid bestaat de mogelijkheid voor het plaatsen van energieopwekkers. Hier zijn wij principieel op tegen en zeker gezien het perceel tegenover onze woning aan de noordzijde van onze woning ligt. Het gevolg hiervan zou dus (kunnen) zijn dat de panelen richting het zuiden gericht worden (meest efficiënt) en wij met een grote spiegel voor onze woning geconfronteerd worden. Tevens is op de informatieavond aangegeven dat er een 2e zichtlijn versie was in onze buurt gezien omdat dit in de vergunning van vd Steen niet was meegenomen. Hier hebben wij geen bezwaar tegen maar op de informatieavond werd duidelijk dat er geen harde zichtlijnen vastgesteld worden. Hierdoor zijn wij overgeleverd aan interpretatie en de grillen van een ontwikkelaar. U zal begrijpen dat wij hier bezwaar tegen hebben.

Feitelijk verbazen wij ons over dit voornemen gezien er in het huidige bestemmingsplan buitengebied 2011 ook helemaal geen ruimte is om dergelijke ontwikkelingen toe te staan. Daarbij komt dat het perceel tegenover onze woning is aangemerkt als archeologie cat.3, H2 art,33 geeft hier nadere invulling aan. Het betreft hier een perceel welke volgens uw beleid onderdeel uitmaakt van een zogenaamde bolle akker. Tevens maakt dit perceel onderdeel uit van H2 art 37 Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 55

waarde Dommeldal. Artikel 3.3.1 geeft aan dat de bestemming agrarisch is en de voorwaarden die hierin gesteld zijn geven ook geen ruimte voor het bouwen van woningen op dit perceel. Bebouwen van dit perceel doet afbreuk aan het geheel en is in strijd met uw eigen beleid. Wij snappen dat er woningtekort is en daarom zou het in onze optiek verstandiger zijn en een mindere impact hebben op onze buurt als woningsplitsing mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor komen er meer wooneenheden bij maar geen enkele steen extra. Tevens strookt dit beter bij uw en provinciaal beleid gezien bij het (eventueel) splitsen van een woning geëist wordt dat er een planologisch inrichtingsplan geëist wordt om de omgeving te versterken. Uw voorgenomen VAB beleid doet hier juist afbreuk aan. Wij hebben bijna iedereen uit onze buurt gesproken en niemand zit op dit plan te kijken. Wij hebben begrepen dat er binnen onze gemeente mensen zijn die graag van het VAB beleid gebruik maken maar zij vallen met hun agrarische bestemming buiten de door u voorgenomen gebieden, gezien zij ook geen gronden in de door u voorgenomen gebieden hebben lijkt het ons beter dat u een enquête houdt waarin agrariërs aan kunnen geven of zij interesse hebben en waar zij eventuele ontwikkelmogelijkheden zien op eigen gronden. Hierdoor creëert u als college meer draagvlak en benut u de beste kansen met het grootste resultaat.

Antwoord gemeente Het VAB-beleid kan de indruk geven dat er specifieke bouwlocaties op het oog zijn. Dit is niet het geval. Het is een gegeven dat de komende jaren veel agrarische bedrijven gaan stoppen en op zoek zullen gaan naar alternatieven zoals woningbouw. Om toekomstige initiatieven hiervoor als gemeente te kunnen beoordelen hebben we daarom nu een beoordelingskader voorbereid waarin vast wordt gelegd waar dat wel en niet vanuit stedenbouw en landschappelijk oogpunt acceptabel is. Omdat locaties waar gesloopt wordt niet altijd geschikt zijn voor het toevoegen van woningen is er om voor die locaties een alternatief te kunnen bieden gezocht naar een aantal clusters waaronder Langenberg, waar buiten bestaande bouwvlakken het toevoegen van woningen voorstelbaar wordt geacht passend binnen de karakteristiek van het bestaande landschap. Voor de zichtlijnen is in het voorbereide VAB-beleid vastgelegd dat initiatieven hiermee rekening dienen te houden. Om te voorkomen dat er toch bebouwing binnen de zichtlijnen kan ontstaan, wordt dit aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’.

Indien een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd zal pas beoordeeld kunnen worden of het beoogde plan op de betreffende locaties ook kan voldoen aan alle andere voorwaarden, waaronder de aspecten die u noemt. Ook zal dan een omgevingsdialoog moeten plaatsvinden en in de noodzakelijke ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan en omgevingsvergunning) hebben belanghebbenden (waaronder omwonenden) ook nog de gelegenheid om hun eventuele bezwaren tegen het betreffende plan in te brengen. Het voorbereide VAB-beleid gaat over herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Voor zaken zoals woningsplitsing gelden andere beleidskaders. Wijziging De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’.

Reactie 42 Fijn dat we jullie nog hebben gesproken tijdens de informatieavond en dat we een uitgebreid stuk op de website hebben kunnen lezen. Het is echter een flinke klus om alle informatie goed te doorgronden, en de beschikbare tijd hiervoor was voor ons erg beperkt. Proces informatievoorziening Onze eerste opmerking betreft de inschrijving op de ‘gemeenteberichten’. Deze wekt de indruk dat we ons abonneren op ál het gemeentenieuws, in plaats van alleen op vergunningaanvragen van medebewoners. Tijdens de informatiebijeenkomst bleek dat meerdere aanwezigen dit zo ervaarden. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 56

Het lijkt ons zinvol om te onderzoeken of specifieke publicaties, zoals vergunningaanvragen, als aparte abonnementsdienst beschikbaar kunnen worden gesteld. Publicatie van kaarten Het zou prettig zijn als er ergens een uitgebreidere versie van de kaart(en) gepubliceerd kan worden. Ik heb persoonlijk interesse in een hoge resolutieversie van de kaart van kern Kasteren. Beleid buitengebied: exclusief voor buitengebied? In de titel van het beleidsstuk wordt de term ‘buitengebied’ gebruikt, en ook op pagina 27 staat ‘woningbouw buitengebied’. Ik wil echter expliciet benadrukken dat het gaat om bouwvlakken die vrijkomen binnen het buitengebied. Stoppende agrariërs die reeds in de bebouwde kom zitten, moeten daar hun perceel kunnen herbestemmen. Het verplaatsen van bouwvlak van de bebouwde kom naar het buitengebied lijkt ons geenszins de bedoeling van dit plan. Definitie van beekdal Met betrekking tot onze situatie in Kasteren zijn we met name verbaasd over het zuidelijke deel van de aangewezen cirkel. Als we de kaart op pagina 8 correct interpreteren, lijken de percelen aan de zuidkant van de Gemondesestraat allemaal binnen het beekdal te vallen.

Op pagina 33 staat expliciet: "Er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie figuur 4.2, zie voetnoot 20)." Voetnoot 20 spreekt over een “overgangszone”, maar figuur 4.2 laat zien dat er binnen de cluster Kasteren geen overgangszones zijn ingetekend: "Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen het beekdal." Aangezien een groot deel van de getekende cluster Kasteren binnen het beekdal valt, zou de rode contour van deze cluster anders moeten worden ingetekend om een eenduidige lijn te creëren. Zie ons voorstel ter verduidelijking.

Kenmerkend landschapselement Op perceel 39 (tussen nummer 1 en nummer 7 van de Gemondesestraat) is in 2011, op kosten van de gemeente, een verzameling fruitbomen geplant met oude en bedreigde rassen. Deze bomen worden tot op heden enthousiast onderhouden door een groep vrijwilligers. Het zou bijzonder wrang zijn als dit waardevolle perceel – en specifiek deze bomen – ten prooi zou vallen aan woningbouw. We merken op dat dit landschapselement ontbreekt op de kaart en verzoeken om het als beschermd element op te nemen . Tegenvoorstel Wij erkennen dat er in deze regio meerdere stukken lintbebouwing te onderscheiden zijn. Bijvoorbeeld de kruising Savendonksestraat-Kasterensestraat-Slophoosweg zou als lintbebouwing kunnen worden aangemerkt, evenals het noordelijke deel van de Maai. Wellicht is het verstandig om het lint in die richting te vergroten, zodat er ruimte blijft voor woningbouw zonder dat dit ten koste gaat van beekdalen, natuur of bestaande landschapselementen. Antwoord gemeente Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 57

Het klopt dat via inschrijving op ‘gemeenteberichten’ van overheid.nl dit portaal niet blijkt te voorzien in het informeren over publicaties van gemeentelijke beleidsvoornemens. U wordt hierover wel geïnformeerd indien u zich aanmeldt voor de gemeentelijke nieuwsbrief. Dit kan via: https://www.boxtel.nl/meld-je-aan-voor-de-nieuwsbrief?zoekwoord=nieuwsbrief. De gevraagde kaarten met een betere resolutie zijn per mail toegezonden. Dit voorbereide VAB-beleid richt zich uitsluitend op de agrarische bedrijven in het buitengebied en niet binnen de bebouwde kom. Uiteraard kan ook voor deze (enkele) bedrijven herontwikkeling naar wonen interessant zijn. Dat zal per geval bekeken moeten worden en beoordeeld worden aan de hand van het beleid dat geldt voor de bebouwde kom. Het verplaatsen van deze bebouwing vanuit de bebouwde kom naar het buitengebied is in ieder geval niet aan de orde. Een deel van het cluster Kasteren is binnen het in het VAB-beleid begrensde beekdal gelegen en op deze gronden behoort het toevoegen van woningen niet tot de mogelijkheden. Wel is ervoor gekozen om deze mee te nemen binnen de begrenzing van het cluster omdat deze gronden daar wel onderdeel van vormen. Het klopt dat hier sprake is van een bestaande boomgaard en dat het daarom passend is hiervoor de aanduiding waardevolle beplanting op te nemen. Dit wordt daarom aangepast.

Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters en bebouwingslinten plaatsgevonden wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen linten en bebouwingsclusters. Wijziging De aanduiding waardevolle beplanting wordt toegevoegd voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren.

Reactie 43 Middels deze mail zou ik gebruik willen maken van de mogelijkheid om te reageren op het concept document 'VAB-beleid'. Het betreft het bebouwingscluster in het gehucht De Roond (pagina 78-80 van het concept document). Het heeft mijn voorkeur om het beoogde cluster uit te breiden met de verhoogde dichtheid van lintbebouwing langs de Kempseweg ter hoogte van de Roond (Anna kapel tot aan Kempseweg 7). Antwoord gemeente Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen bebouwingsclusters. Uitgangspunt voor de clusters is dat deze niet in de toekomst niet verder uitbreiden, maar dat daarbinnen aanwezige ruimtes worden benut om de bestaande karakteristiek van het landschap te behouden. Wijziging Geen.

Reactie 44 Naar aanleiding van de bijeenkomst d.d. 19 februari j.l., waarop we werden gewezen door o.a. onze buurtvereniging, hebben we het volgende verzoek. We ontvingen geen brieven van de gemeente maar zien ons toch als belanghebbenden. We wonen op de 'kruising' van de bebouwingsclusters Meuleken / Hezelaar te Liempde en hebben drie aansluitende kadastrale percelen in bezit, n.l. Graag worden we toegevoegd aan het bebouwingscluster. Antwoord gemeente Er heeft een uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar te onderscheiden bebouwingsclusters wat geleid heeft tot het nu voorgelegde concept VAB-beleid en de daarin aangewezen bebouwingsclusters. Uitgangspunt voor de clusters is dat deze in de toekomst niet verder uitbreiden,

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 58

maar dat daarbinnen aanwezige ruimtes worden benut om de bestaande karakteristiek van het landschap te behouden. Wijziging Geen.

Reactie 45 Op de eerste plaats voldoet dit beleid niet aan de eigen door de gemeente gestelde doelen. Zoals valt te lezen in het “Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Boxtel 2023-2028 op pagina 21 wil de gemeente geen medewerking verlenen aan het: “Realiseren van een traditionele vrijstaande Ruimte voor Ruimte woning zonder directe fysieke kwaliteitsverbetering in het landschap” Daarnaast is er een formele bandopname uit 2023 waarin de wethouder uitdrukkelijk laat weten dat de gemeente Boxtel in de toekomst geen medewerking wenst te verlenen aan de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen zonder direct ter plaatse kwaliteitsverbetering te genereren. Veel van de door pijlen aangegeven agrarische gronden in cluster 1 Langenberg zijn in handen van particulieren en hier staan in het algemeen geen gebouwen meer op die gesloopt zouden kunnen worden. Het is mij bekend dat een aantal eigenaren overwegen voor deze gronden via certificaten de bestemming te wijzigen in “wonen” en deze daarna voor veel geld te verkopen. Bij een kavel van 1.500 m2 kan de pure winst voor die eigenaren eenvoudig oplopen tot € 500.000. (indien gewenst is dit door mij nader aan te tonen). “Ruimte voor Ruimte” ontwikkelingen zijn niet bedoeld om daarmee hoge geldelijke winsten te behalen.

Het primaire doel van Ruimte voor Ruimte is om veehouderijen te verminderen en daarmee een aanzienlijk CO2 voordeel te behalen. Tegelijkertijd door bebouwing te slopen waardoor kwaliteitsverbetering valt te behalen. Voor cluster 1 Langenberg moet ik concluderen dat het oorspronkelijke doel niet gehaald kan worden anders dan het genereren van exorbitant hoge winsten voor de eigenaren. Ook het beleid van de gemeente om geen zeer grote vrijstaande woningen te laten ontstaan in het buitengebied wordt door dit beleid niet gehaald omdat Ruimte-voor-Ruimte woningen standaard zeer groot mogen zijn. Een ander uitgangspunt van de gemeente Boxtel is om verstening van het buitengebied in te perken. Dit staat zelfs als zodanig vermeld in deze ter discussie zijnde concept beleidsnota op pagina 3. “Dit nieuwe beleid heeft daarom concreet o.a. tot doel: • ontstening van het buitengebied.” Ook nu weer gaat dat niet lukken voor cluster 1 Langenberg omdat er op de aangegeven gronden geen bebouwing meer staat en dat nieuwe woningbouw alleen maar leidt tot een forse toename van de verstening in het buitengebied! Omdat cluster 1 Langenberg is gelegen zeer nabij de A2 en N618 (provinciale weg Boxtel-Schijndel) kan voor nieuwe woningen in dit gebied niet voldaan worden aan de wet geluidhinder voor het creëren van een leefbaar klimaat in en nabij de nieuw te plannen woningen.

Ook via een ontheffing kan hier niet aan worden voldaan omdat de verlening van een ontheffing op grond van bestaande bepalingen niet mogelijk zal zijn. Als laatste is er nog een actieve veehouderij aanwezig binnen dit cluster 1 Langenberg. Met betrekking tot de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is dit eveneens een belemmering om nieuwe woningbouw toe te staan binnen cluster 1 Langenberg op de via pijlen weergegeven locaties. Ik heb niet alle clusters volledig bestudeerd en mij vooral geconcentreerd op het eerste cluster Langenberg. Samengevat • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. kwaliteitsverbetering ter plaatse • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. tot geen ontwikkeling van zeer grote vrijstaande woningen in het buitengebied • In strijd met eigen gemeentelijke doelstelling m.b.t. minder verstening in het buitengebied Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 59

• •

In strijd met Wet geluidhinder en eigen gemeentelijke doelstelling hierover In strijd met Wet geurhinder en veehouderij

Mijn conclusie is derhalve dat er voor cluster 1 Langenberg helemaal geen plaats is binnen dit beleid en hieruit geschrapt dient te worden. Indien de gemeente geen medewerking wenst te verlenen aan het verwijderen van cluster 1 Langenberg uit deze beleidsvisie wens ik graag in nader overleg te komen met de hiervoor verantwoordelijke beleidsmedewerkers. Graag wil ik dan nader kunnen toelichten en motiveren waarom dit cluster 1 Langenberg in het geheel niet passend is. Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat het uitsluitend mogelijk is woonbebouwing toe te voegen indien dit gepaard gaat met sloop van bebouwing in de gemeente Boxtel. Er is hiermee dus geen sprake van een verdere verstening. Daarnaast dient er ook sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing op de locatie waar woningen worden toegevoegd. Of locaties voldoen aan de aspecten die u benoemd zullen wij toetsen op het moment dat een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd. Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 60

3. Overzicht wijzigingen bij vaststelling Wijziging naar aanleiding inspraakreacties Naar aanleiding van de ingekomen reacties is het voorbereide VAB-beleid bij vaststelling op de volgende punten gewijzigd. • De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie. Dit was:

Dit wordt:

•

Er wordt een stukje bebouwingslint toegevoegd langs de Koppenhoefstraat. Dit was:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 61

Dit wordt:

•

• •

•

Tabel 4.4 in de beleidsregels wordt als volgt uitgebreid: Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwvlak

Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwvlak (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen

600m3

1200m2

150m2

800m3

1600m2

300m2

De titel van paragraaf 2.1.1 ‘Beekdalen’ wordt aangepast in ‘Beekdalen en overgangszones’. In paragraaf 3.3 wordt de volgende tekst toegevoegd: ‘er is een aantal overgangsgebieden van de beekdalen naar de omliggende landschappen te onderscheiden. In enkele gevallen zijn hier ook agrarisch bouwvlakken gelegen op gronden die uitsluitend qua landschappelijke karakteristiek aansluiten bij het beekdal. Deze zijn daarom benoemd als overgangsgebied, waarbij voor de bouwmogelijkheden de mogelijkheden van het naastgelegen landschapstype gelden’. In paragraaf 3.3 en 4.2 wordt de tekst gewijzigd in: ‘In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald, dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 62

•

•

ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster’. De maatwerkbepaling in paragraaf 4.3 wordt aangevuld met de zin: ‘Hiervan kan ook sprake zijn indien de ontwikkeling meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur opheft’. Dit zodat ook besloten kan worden tot maatwerk voor het opheffen van meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur zonder dat hier inzet van gronden buiten het bouwvlak nodig is. De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. Dit was:

Dit wordt:

•

Toevoegen aanduiding waardevolle beplanting voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 63

•

Aanpassen visiekaart met bebouwingsclusters, zodat de begrenzing van de daarop opgenomen bebouwingsclusters overeenkomt met de begrenzing op de uitgewerkte Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 64

• Begrenzing cluster Meuleken aanpassen op zichtlijn. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 65

• • •

De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’. Aanpassen naam cluster Vijf Eiken in ’t Huukske en aanpassen begrenzing bebouwingscluster. Dit was:

Dit wordt:

•

Toevoegen aanduiding waardevolle beplanting voor de boomgaard binnen het cluster Langenberg.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 66

Dit was:

Dit wordt:

•

Aanpassen zichtlijn cluster Hezelaar. Dit was:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 67

Dit wordt:

Ambtshalve wijzigingen Naar aanleiding van interne toetsing is het VAB-beleid bij de vaststelling op de volgende punten gewijzigd. • De zichtlijn in het cluster Langenberg is aangepast, omdat deze was geprojecteerd op een plek waar onlangs een bestemmingsplan voor 2 woningen is vastgesteld waarmee deze zichtlijn is komen te vervallen. Dit was:

Dit wordt:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 68

•

Aanpassen begrenzing cluster Hezelaar, zodat ook uit de kaart duidelijk blijkt dat er geen bebouwing buiten de bebouwing van het bestaande cluster kan worden toegevoegd. ook zichtlijn onderin aangepast. Dit was:

Dit wordt:

•

In bijlage 1 is de definitie van statische opslag toegevoegd met de volgende omschrijving ‘binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven zoals (seizoens)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke. De opslag mag niet zijn bedoeld voor handel’.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 69

•

• •

Om onduidelijkheden te voorkomen is de maatwerkbepaling voor lopende initiatieven concreter gemaakt en gewijzigd in: ‘Maatwerk kan ook van toepassing zijn op een formele aanvraag voor omgevingsvergunning of wijziging van het omgevingsplan ingediend voor 1 juni 2026 voor ontwikkelingen waarover in het verleden een positieve formele gemeentelijke uitspraak op een princiepverzoek is ontvangen. Dit betreft een collegebesluit en/of positieve beoordeling op de intaketafel.’ De mogelijkheid voor ruimte voor ruimtewoningen wordt niet meer genoemd in de beleidsregels omdat hiervoor geen titels meer aangekocht kunnen worden. Een aantal kleine niet inhoudelijke aanpassingen in de lay-out en tekst ter verbetering van de leesbaarheid.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 70