Vaststelling Beleid VAB- Bijlage 1 Inspraakverslag
Tekst van het document
NOTA VAN INSPRAAK
ONTWERP BELEID VOOR VRIJKOMENDE AGRARISCHE BOUWVLAKKEN (VAB-BELEID) GEMEENTE BOXTEL
Gemeente Boxtel april 2025
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 1
Inhoud Inhoud ...................................................................................................................................................... 2 1. Inleiding ............................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 4 1.2 Proces ............................................................................................................................................ 4 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 4 2. Ingekomen reacties ............................................................................................................................. 5 Reactie 1 .......................................................................................................................................... 5 Reactie 2 .......................................................................................................................................... 6 Reactie 3 ..........................................................................................................................................
6 Reactie 4 .......................................................................................................................................... 6 Reactie 5 .......................................................................................................................................... 8 Reactie 6 ........................................................................................................................................ 10 Reactie 7 ........................................................................................................................................ 11 Reactie 8 ........................................................................................................................................ 13 Reactie 9 ........................................................................................................................................ 14 Reactie 10 ...................................................................................................................................... 15 Reactie 11 ...................................................................................................................................... 17 Reactie 12 ......................................................................................................................................
18 Reactie 13 ...................................................................................................................................... 19 Reactie 14 ...................................................................................................................................... 19 Reactie 15 ...................................................................................................................................... 21 Reactie 16 ...................................................................................................................................... 22 Reactie 17 ...................................................................................................................................... 23 Reactie 18 ...................................................................................................................................... 24 Reactie 19 ...................................................................................................................................... 24 Reactie 20 ...................................................................................................................................... 25 Reactie 21 ......................................................................................................................................
26 Reactie 22 ...................................................................................................................................... 26 Reactie 23 ...................................................................................................................................... 26 Reactie 24 ...................................................................................................................................... 26 Reactie 25 ...................................................................................................................................... 27 Reactie 26 ...................................................................................................................................... 28 Reactie 27 ...................................................................................................................................... 30 Reactie 28 ...................................................................................................................................... 30 Reactie 29 ...................................................................................................................................... 32 Reactie 30 ......................................................................................................................................
33 Reactie 31 ...................................................................................................................................... 34 Reactie 32 ...................................................................................................................................... 40 Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 2
Reactie 33 ...................................................................................................................................... 45 Reactie 34 ...................................................................................................................................... 46 Reactie 35 ...................................................................................................................................... 48 Reactie 36 ...................................................................................................................................... 51 Reactie 37 ...................................................................................................................................... 51 Reactie 38 ...................................................................................................................................... 53 Reactie 39 ...................................................................................................................................... 54 Reactie 40 ...................................................................................................................................... 55 Reactie 41 ......................................................................................................................................
55 Reactie 42 ...................................................................................................................................... 56 Reactie 43 ...................................................................................................................................... 58 Reactie 44 ...................................................................................................................................... 58 Reactie 45 ...................................................................................................................................... 59 3. Overzicht wijzigingen bij vaststelling ................................................................................................. 61 Wijziging naar aanleiding inspraakreacties ........................................................................................ 61 Ambtshalve wijzigingen ...................................................................................................................... 68
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het beleidsakkoord 2021 – 2026 ‘Samen aan de slag’ heeft de gemeente Boxtel onder meer vastgelegd dat gedurende de raadsperiode VAB-beleid (beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken) wordt opgesteld om maatwerk te bieden om (stoppende) agrariërs toekomstperspectief te bieden én de kwaliteit van de omgeving te versterken. Voor de uitwerking van dit VAB-beleid stelde het college op 27 juni 2023 de Bestuursopdracht VAB-beleid vast.
1.2 Proces Om tot een goed afgewogen beleid te kunnen komen is gestart met een gebiedsanalyse. Ook is het relevante gemeentelijk en provinciaal beleid in beeld gebracht. Over de uitkomsten daarvan heeft in de periode van januari-juni 2024 consultatie plaatsgevonden met diverse stakeholders en een klankbordgroep vanuit de raad. Op 17 september 2024 besloot het college van Boxtel het concept VAB-beleid voor inspraak ter inzage te leggen. Van donderdag 26 september 2024 tot en met woensdag 30 oktober 2024 heeft iedereen de gelegenheid gekregen om een inspraakreactie over de stukken kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Ook vond er op 10 oktober 2024 een informatieavond plaats. Vervolgens zijn er zorgen gedeeld over of bewoners in en rondom de bebouwingsclusters wel voldoende geïnformeerd zijn over de eventuele gevolgen van het VAB-beleid voor hun woonomgeving. De inspraakperiode is daarom verlengd van donderdag 30 januari 2025 tot en met woensdag 5 maart 2025. Hierover zijn de bewoners in en rondom de clusters ook gericht aangeschreven. Ook heeft er een tweede informatiebijeenkomst plaatsgevonden op 19 februari 2025 met name gericht op het informeren van deze bewoners in en rondom de clusters. Deze notitie is het eindverslag van de ingekomen inspraakreacties.
In dit eindverslag wordt een weergave gegeven van de gevolgde procedure, de ingebrachte inspraakreacties en de gemeentelijke reactie hierop.
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van dit eindverslag wordt een weergave gegeven van de ingekomen inspraakreacties en deze worden vervolgens beantwoord. Hoofdstuk 3 bevat een overzicht van de wijzigingen die met de vaststelling ten opzichte van het concept VAB-beleid zoals ter inzage lag, worden voorgesteld.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 4
2. Ingekomen reacties Gedurende de termijn van ter inzage legging van het concept Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) zijn in totaal 45 inspraakreacties ontvangen. Deze reacties worden samengevat weergegeven (cursief) en vervolgens beantwoord (normaal lettertype). Ingekomen reacties Reactie 1
Indiener
Ingekomen reacties
Indiener
Staatsbosbeheer
Reactie 26
Particulier
Reactie 2
Particulier
Reactie 27
Particulier
Reactie 3
Particulier
Reactie 28
Particulier
Reactie 4
Particulier
Reactie 29
Particulier
Reactie 5
Particulier
Reactie 30
Particulier
Reactie 6
ZLTO
Reactie 31
Particulier
Reactie 7
Particulier
Reactie 32
Particulier
Reactie 8
Particulier
Reactie 33
Particulier
Reactie 9
Particulier
Reactie 34
Particulier
Reactie 10
Dorpsberaad Liempde
Reactie 35
Particulier
Reactie 11
Particulier
Reactie 36
Particulier
Reactie 12
Particulier
Reactie 37
Particulier
Reactie 13
Particulier
Reactie 38
Particulier
Reactie 14
Particulier
Reactie 39
Particulier
Reactie 15
Particulier
Reactie 40
Particulier
Reactie 16
Particulier
Reactie 41
Particulier
Reactie 17
Particulier
Reactie 42
Particulier
Reactie 18
Particulier
Reactie 43
Particulier
Reactie 19
Particulier
Reactie 44
Particulier
Reactie 20
Particulier
Reactie 45
Particulier
Reactie 21
Particulier
Reactie 22
Particulier
Reactie 23
Particulier
Reactie 24
Particulier
Reactie 25
Particulier
Reactie 1 Een eerste blik op het stuk maakt duidelijk dat de gemeente veel belang hecht aan het waardevolle landschap en de aanwezige natuurwaarden, zoals we ook gezien hebben bij het beleidskader voor natuur en landschap. Ook het belang van water en bodem sturend komt naar voren. Tegelijkertijd is het natuurlijk belangrijk om te zoeken naar een duurzame toekomst voor de aanwezige functies in het buitengebied. Hier worden duidelijk afgewogen keuzes in gemaakt. Deze eerste blik geeft dus een heel positief beeld van het stuk. Antwoord gemeente Bedankt voor de positieve reactie. Wijziging Geen.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 5
Reactie 2 Er wordt ook aandacht gevraagd voor pre-mantelzorg, mantelzorg, meer generatiewoningen in relatie tot VAB beleid. LBV stoppers irt VAB-beleid en voor mogelijkheid arbeidsmigranten huisvesten. Antwoord gemeente Zaken als pre-mantelzorg, mantelzorg, meer generatiewoningen en huisvesting van arbeidsmigranten zijn geen onderdeel van dit VAB-beleid. Wel hebben ook deze zaken aandacht, maar daarvoor zijn andere beleidskaders van toepassing of in voorbereiding. In het VAB-beleid wordt ook aandacht geschonken aan locaties waar sanering plaatsvindt in het kader van diverse stoppersregelingen, waaronder de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (LBV en LBV+). Wijziging Geen.
Reactie 3 Kaart met gebiedstypen van de gemeente wijkt af van gedetailleerde kaart welke wij van het waterschap hebben ontvangen. Antwoord gemeente Het VAB-beleid gaat uit van een gebiedsindeling gebaseerd op de verschillende te onderscheiden landschapstypen. Deze indeling is gebaseerd op diverse inventarisatiekaarten, beleidsdocumenten en veldonderzoek. Het klopt dat het waterschap nieuw beleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie heeft, met daarin een kaart waarop de beekdalen, flanken en koppen zijn begrensd. Deze kaart is niet op perceelsniveau begrensd. We hebben deze kaart vergeleken met de gebiedsindeling van het concept VAB-beleid en constateren daarbij een aantal afwijkingen. Dit wordt aangepast. Wijziging De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie.
Reactie 4 Volgens het concept VAB-beleid vinden woningbouwontwikkelingen primair plaats in het stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Boxtel mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster. In het concept beleid zijn een aantal bebouwingsconcentraties opgenomen waarin kleinschalige woningbouwontwikkelingen mogelijk zijn. Eén van deze clusters is het buurtschap Langenberg. De grens van deze bebouwingsconcentratie is in het concept beleid opgenomen vanaf de N618 richting het noorden.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 6
Ruimtelijk-functioneel gezien is de bebouwingsconcentratie bij het buurtschap Langenberg groter dan in het concept VAB-beleid is opgenomen. Ten zuiden van de N618 is de bebouwing ook zo geclusterd dat het gezien kan worden als een bebouwingsconcentratie. Daarnaast is er hier ook sprake van een diversiteit aan functies naast de agrarische, zo zijn er veel burgerwoningen en enkele bedrijfsbestemmingen gevestigd in het gebied. Het gaat hier om het gebied bestaande uit de volgende straten: Langenberg, De Vennekens, Koppenhoefstraat, Schijndelsedijk, (Geelderseweg)
In maart 2020 heeft de gemeente Boxtel de ‘Handreiking Ruimte-voor-ruimte kavels, Boxtel’ vastgesteld. In het provinciaal beleid is bepaald welke bebouwingsconcentraties in het buitengebied aangemerkt worden als buurtschap. In de handreiking heeft de gemeente 8 buurtschappen vastgesteld. Eén van deze 8 buurtschappen is het buurtschap Langenberg. In de handreiking is voor het buurtschap/bebouwingsconcentratie ook het gebied ten zuiden van de N618 (Schijndelseweg) opgenomen.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 7
We willen u vragen om de bebouwingsconcentratie Langenberg in het VAB-beleid kan worden herzien waarbij het gebied ten zuiden van de N618 ook wordt opgenomen als bebouwingsconcentratie in het definitieve VAB-beleid. Antwoord gemeente De ‘Handreiking Ruimte-voor-ruimte kavels, Boxtel’ betreft uitsluitend een handreiking en is geen vastgesteld beleidskader. Uiteraard is de informatie van deze handreiking meegewogen bij het bepalen van de nu voorgestelde clusters. Met die informatie als basis is verder onderzocht waar kansen worden gezien een cluster verder landschappelijk te versterken door het toevoegen van woningen. Dit heeft geleid tot de opgenomen begrenzing van het cluster. Wel zijn we het ermee eens dat in het aansluitend deel sprake is van een bebouwingslint. Dit wordt daarom toegevoegd. Hiermee ontstaan mogelijkheden om bestaande agrarische bouwvlakken in te zetten voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, maar wordt voorkomen dat het landschap verder wordt verdicht. Wijziging Er wordt een stukje bebouwingslint toegevoegd langs de Koppenhoefstraat.
Reactie 5 Mijn reactie op het concept VAB-beleid is, of er een mogelijke aanpassing gedaan kan worden m.b.t. het aantal m3 bouwmassa i.c.m. aantal m2 bouwvlak wat ingeleverd dient te worden. In dit concept zijn de opties vanaf 1000m3 bouwmassa. Graag zou ik een kleinere bouwmassa en een kleiner bouwvlak zien in het VAB beleid indien dit voor vaststelling voor aan de raad gegeven wordt. Mijn situatie is enigszins afwijkend van de meeste agrariërs waar dit VAB-beleid voor bedoeld is. Op mijn woonperceel staat nog de oude boerderij . Met dit object wil ik de komende jaren een definitieve uitkomst realiseren wat mogelijk.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 8
Op bovenstaande afbeelding is aangegeven wat mijn wensen zijn d.m.v. de letters A, B, C, D in roze toegevoegd. A. Op mijn perceel bestaat de mogelijkheid langs de openbare weg en naast de geschetste zichtlijn tegenover woning Meulekensweg 2, om een woning te realiseren, dit wil ik graag verder met jullie onderzoeken wat de mogelijkheden zijn, B. Op mijn perceel bestaat de mogelijkheid langs de openbare weg en naast de geschetste zichtlijn tegenover woning Meulekensweg 2, om een woning te realiseren, dit wil ik graag verder met jullie onderzoeken wat de mogelijkheden zijn, C. Het perceel naast mijn woonperceel is een archeologische bolakker, daar staat ook een hele grote zichtlijn getekend, echter deze zichtlijn is niet vanaf de hoek van dit perceel getekend. Mijn grote voorkeur gaat uit dat de reeds ingetekende zichtlijn breder gemaakt wordt zodat het gehele perceel ingetekend wordt als zijnde zichtlijn, D. Dit was reeds in het verleden (d.d. 28 oktober 2024) al kenbaar gemaakt per mail m.b.t. de oude boerderij die ik nog op mijn woonperceel heb staan. Zie bovenstaand. Antwoord gemeente Wij kunnen ons ook voorstellen dat er situaties zijn waar een kleinere bouwmassa toevoegen passend is. De tabel wordt daarom aangevuld zodat er ook mogelijkheden ontstaan voor het toevoegen van minimaal 600m3 met een daarbij passend oppervlakte te slopen bebouwing.
Om uw plannen verder te laten onderzoeken kunt u uw initiatief laten beoordelen via de daarvoor bedoelde intaketafel. Voor meer informatie hierover zie: https://www.boxtel.nl/omgevingsvergunning. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 9
Echter vinden we de aangegeven locatie B niet passend voor het toevoegen van nieuwe woonbebouwing in verband met de aanwezige zichtlijn op de boerderij. De zichtlijn wordt hier daarom verbreed. Voor wat betreft het verzoek tot aanpassing van de zichtlijn voor locatie C. Wij zijn het eens dat het ongewenst is dat er nog bebouwing aan de rand van deze bolakker wordt gerealiseerd. De zichtlijn wordt daarom hierop aangepast. Wijziging • Tabel 4.4 in de beleidsregels wordt als volgt uitgebreid:
•
Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwvlak
Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwvlak (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)
Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen
600m3
1200m2
150m2
800m3
1600m2
300m2
De zichtlijnen bij de aangeduide locaties B en C worden verbreed.
Reactie 6 Als stakeholder hebben wij onze input mogen geven bij het tot stand komen van dit beleid. Wij willen u hiervoor bedanken. Onze input is voor een deel verwerkt in de concept beleid maar desondanks willen wij onderstaande nogmaals onder de aandacht brengen. In het buitengebied van Boxtel staan al lege agrarische bebouwingen van gestopte agrariërs en de komende jaren zullen meer agrariërs gaan stoppen of een andere bedrijfsactiviteit willen ontplooien. Het VAB-beleid dient aantrekkelijke mogelijkheden te bieden al dan niet middels maatwerk zodat (agrarische) ondernemers op hun VAB locatie een economisch haalbaar plan kunnen realiseren. Bij 3.2 in het concept geeft men aan dat ontstening van het buitengebied gewenst is. De sanering van een voormalig agrarisch bedrijf kan hier aan bij dragen. Wij zijn hierbij van mening dat een sanering doorgaans alleen de bebouwing op het agrarisch bouwblok betreft. De overige landbouwgronden die de eigenaar van de betreffende VAB locatie in eigendom heeft staan los van de sanering en hoeven niet ingebracht te worden in een nieuw initiatief op de VAB locatie. De eigenaar dient ten allen tijdens zelf te kunnen beslissen wat hij met zijn gronden wil zonder dat dit zijn initiatief kan beperken of uitsluiten. Er wordt in het beleid min of meer aangenomen dat er gronden vrijkomen van stoppende agrarische bedrijven.
Dat het wenselijk is dat deze beschikbaar komen voor extensieve landbouw voor collega agrariërs. Het is zeker niet van zelfsprekend dat deze beschikbaar of te koop komen voor extensieve landbouw. Dit mede doordat er in Boxtel zoals op meerdere plaatsen er veel druk is op de grondmarkt. Het is naar ons inziens niet aan de gemeente om te regulieren wanneer en hoe met extensieve landbouw moet bedrijven, maar dit is aan de vrije markt. Bij evt. maatwerk waarbij afgeweken kan worden van bestaand VAB-beleid is herbestemming van gronden van initiatiefnemer mogelijk bespreekbaar. Maar heeft deze maar weinig of geen extra grond in eigendom dan moet ook maatwerk mogelijk zijn. Bij 3.3 in het concept worden de mogelijkheden aangegeven voor woningbouw. Wij begrijpen dat er enorme vraag is naar woningen en dat dit voor stoppende agrariërs, een interessante oplossing kan zijn. Wij willen nogmaals benadrukken dat er bij woningbouw in het buitengebied géén belemmeringen mogen ontstaan voor omliggende (agrarische) bedrijven. Wij zien wel kansen hiervoor in de clusters en lintbebouwing waarbij voldoende afstand gehouden kan worden van bestaande bedrijven. Zoals eerder al aangegeven zien wij ook mogelijkheden in een aparte woonwijk hiervoor tegen de bebouwde kom. Vanuit de provincie hebben wij begrepen dat hiervoor in andere gemeenten initiatieven lopen.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 10
Naast evt. extra woningbouw in het buitengebied moet ook geborgd worden dat andere functies, zoals recreatie en horeca geen belemmering vormen voor omliggende (agrarische) bedrijven. Als ZLTO hebben wij sowieso twijfels of er wel behoefte vanuit economische zin als wel landschappelijk er ruimte en plaats is voor (kleinschalige) recreatie en horeca. Een VAB initiatief moet ons inziens getoetst en beoordeeld worden door een team van verschillende disciplines waarbij medewerking en maatwerk de doorslag gevende factor kan zijn om perspectief te geven voor gestopte agrariërs en het realiseren van nieuwe economische dragers. Antwoord gemeente Wij begrijpen de zorg over een blijvend agrarisch buitengebied. Ook als gemeente vinden we de agrarische sector een belangrijke drager van ons buitengebied en we vinden het daarom ook belangrijk dat de agrarische sector niet door VAB-ontwikkeling wordt belemmerd. Dat hebben wij zo ook opgenomen in de beleidsregels. In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie.
Dit VAB-beleid geeft aan wat de gemeente Boxtel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig. Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan. Het klopt dat de druk op grond groot is. We weten alleen ook dat met het aantal bedrijven dat naar verwachting hun agrarische bedrijfsvoering gaat staken ook gronden vrij gaan komen. Zoals vastgelegd in onze Omgevingsvisie vinden we het als gemeente belangrijk dat deze gronden zoveel mogelijk behouden blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. Dat is een gezamenlijke opgave waarbij het ook aan de agrarische sector zelf is om daar kritisch op te zijn. Met de maatwerkbepaling in het VAB-beleid bieden we daar een handvat voor. De afweging waar mogelijkheden liggen voor verstedelijking vindt plaats in de Omgevingsvisie. Wijziging Geen.
Reactie 7 Voor woningbouw in het buitengebied zijn in dit concept de volgende regels opgenomen: 3.3. Wonen (blz. 21 e.v.) In de laatste alinea onderaan bladzijde 21 staat: Ruimte-voor-ruimte kavels en woningen op grond van de regeling ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ kunnen uitsluitend worden toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie (zie hiervoor de bebouwingsclusters en bebouwingslinten zoals aangewezen in figuur 3.1). Op blz. 22 is in Figuur 3.1 de visiekaart bebouwingsconcentraties weergegeven. Het is ons niet helemaal duidelijk of onze locatie in een bebouwingslint valt als we op de Legenda kijken. Immers, onze locatie is rood ingekleurd, maar ligt niet direct aan een “gele weg”, zoals in de Legenda staat weergegeven. Vervolgens vragen we ons af waarom onze locatie en buurtschap De Ruiting niet als bebouwingscluster wordt aangemerkt. Hierbij verwijzen we naar de volgende tekst (blz. 22 en verder): De afweging om te komen tot de in figuur 3.1 aangewezen aanvaardbare locaties (bebouwingscluster of bebouwingslint) is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • het betreffende gebied moet het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aankunnen.
Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt; • woningbouw in het buitengebied mag geen belemmering vormen voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving; • conform de Omgevingsvisie komen de beekdalen niet in aanmerking voor aanvullende woningbouw, vanwege de waterveiligheid;
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 11
•
•
•
• •
overgang van de dorpen naar het buitengebied moet duidelijk herkenbaar zijn om de identiteit van de dorpen te behouden. Er is daarom de keuze gemaakt om in dit beleid geen kernrandzones aan te wijzen voor het toevoegen van woningen. Eventuele afwegingen daarover kunnen op een ander moment plaatsvinden; een bebouwingslint betreft een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. Doorgaans is deze bebouwing dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige functies, al dan niet gebonden aan agrarische functies. Het betreft primair de structuren waar woningen onder voorwaarden mogelijk zijn, het betreft niet de linten als landschappelijke structuren. Deze zijn langer, talrijker/fijnmaziger en gaan bijvoorbeeld door kernen; een verdere verdichting van linten is ongewenst. Wel worden hier mogelijkheden gezien om op vrijkomende agrarische bouwvlakken op basis van een bouwtitel woningen te realiseren als er ook sloop en inlevering van bouwrechten plaatsvindt. De zichtrelatie tussen het lint (de openbare weg) en het landschap wordt bij een ontwikkeling versterkt. Er is ruimte voor initiatieven, maar een verdere verdichting van de linten wordt voorkomen.
Daarbij is de oppervlakte te slopen bebouwing en in te leveren bouwvlak bepalend voor de omvang van woonbebouwing die kan worden toegestaan. Bebouwing in erfopstelling (tweede lijn bebouwing) is denkbaar; een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied; in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) worden mogelijkheden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken, mits ook dit gepaard gaat met sloop van bebouwing en inlevering van bouwvlak in het buitengebied van de gemeente Boxtel. Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschapen groenstructuren hiertussen worden versterkt.
Naar aanleiding hiervan merken wij op dat voor onze locatie geen bebouwingscluster in figuur 3.1 met betrekking tot de opgenomen bebouwingscluster is mee genomen, terwijl onze locatie wel degelijk voldoet aan bovenstaande uitgangspunten. Hetzelfde geldt voor paragraaf 4.2 (blz. 32 e.v.), waar in figuur 4.2 een overzicht van bebouwingsconcentraties is opgenomen en waar onze locatie c.q. buurtschap niet als zodanig is aangemerkt. Daarbij merken we op dat uw gemeenteraad in december 2022 maar liefst zes RVR-kavels/-woningen heeft toegestaan, hetgeen aantoont dat er wel degelijk sprake was en is van een bebouwingscluster. Zie hiervoor de aangeleverde onderbouwing vanuit bureau Crijns ( blz 16 t/m 25 ) welke terug te vinden zijn “vaststelling bp Nieuw Koolwijk bijlage 2b toelichting ontwerp 12 mei 2022 “. Opmerkelijk is ook dat in een eerdere versie van dit (concept)beleid van januari 2024 onze locatie juist wel als zodanig was aangemerkt. Waarom is dat in deze versie komen te vervallen? Wij vragen u dan ook vriendelijk om voor onze locatie een dergelijke aanduiding (bebouwingslint en bebouwingscluster) duidelijk op te nemen in uw VAB-beleid. Antwoord gemeente De Ruiting is in het voorbereide VAB-beleid niet aangeduid als een cluster of bebouwingslint waar mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen.
Het klopt dat dit gebied eerder wel aangemerkt is geweest als bebouwingsconcentratie, namelijk in het bestemmingsplan ‘Nieuw Koolwijk”. Als startpunt bij de voorbereiding van dit VAB-beleid is eerst onderzocht wat er aan bebouwingsclusters was benoemd in bestaande stukken, vandaar dat het betreffende cluster in een eerder concept wel was opgenomen. Deze conceptversie van het VAB-beleid is verder afgestemd met diverse stakeholders, waaronder de provincie. Daaruit kwam de behoefte aan een verdere uitwerking van de bouwmogelijkheden binnen de aangewezen clusters. Voor deze locaties is daarom vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt nader onderzocht op welke plekken het voorstelbaar zou zijn om woningen toe te voegen. Binnen het cluster bij De Ruiting bleek daarbij dat het landschappelijk gezien ongewenst is nog woningen toe te voegen. Het bestemmingsplan “Nieuw Koolwijk” heeft al tot een groter aantal woningen in het gebied geleid. Gezien de draagkracht van het Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 12
gebied is het niet als passend beoordeeld hier nog meer ruimte voor het toevoegen van woningen te bieden in dit VAB-beleid. Wijziging Geen.
Reactie 8 In het concept VAB-beleid wordt onderscheid gemaakt in de diverse landschapstypen. Het valt mij op dat de overgangszones niet voorkomen in de gebiedsanalyse in hoofdstuk 2. Daaruit zou afgeleid kunnen worden dat het een restcategorie is. Op de diverse kaarten grenzen de overgangszones in alle gevallen aan de beekdalen. Uit de ligging van de overgangszones kan afgeleid worden dat met de overgangszones niet de kernrandzones c.q. overgangsgebieden tussen de kernen en het buitengebied bedoeld worden. In de tabellen in hoofdstuk 4 vormen de overgangszones één landschapstype met de beekdalen, waarbij in voetnoot 20 is opgenomen dat voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones voor de beoordeling van woningbouw in het buitengebied niet uitgegaan wordt van ligging binnen het beekdal. Dit suggereert dat woningbouw in de overgangszones, in tegenstelling tot de beekdalen, onder voorwaarden mogelijk is. Ik wil verzoeken om de visie op de overgangszones duidelijker in het VAB-beleid terug te laten komen. In hoofdstuk 3 en 4 van VAB-beleid is opgenomen dat woningbouw primair plaats dient te vinden in het stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Boxtel mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster.
Het VAB-beleid richt zich logischerwijs op deze uitzonderingen. De bebouwingslinten en -clusters zijn aangegeven op de figuren 3.1 en 4.2. In paragraaf 3.3 van het VAB-beleid is opgenomen dat ruimte-voor-ruimte kavels en woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ kunnen worden toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie. In Omgevingsverordening Noord-Brabant is opgenomen dat de maatwerkregeling (artikel 5.14) toegepast kan worden op passende locaties. Wat passende locaties zijn voor het toevoegen van een woning is opgenomen in artikel 5.14 lid 4 van de Omgevingsverordening. Door in het VAB-beleid de bebouwingslinten en -clusters op de kaart aan te geven en een striktere definitie voor aanvaardbare/passende locaties te hanteren dan in de Omgevingsverordening is opgenomen, zijn de mogelijkheden voor maatwerk beperkt. Het doel van artikel 5.14 van de Omgevingsverordening, waarnaar verwezen wordt in het concept VAB-beleid, is om maatwerk te bieden ten gunste van de omgevingskwaliteit. Met name in de overgangszones, waarvoor niet duidelijk uit het concept VAB-beleid volgt wat de visie is, is het mijns inziens gewenst dat maatwerk geboden kan worden en daarmee een kwaliteitsverbetering bereikt kan worden die in overeenstemming is met de doelstellingen van het VAB-beleid, ook als dat buiten de bebouwingslinten en -clusters is.
Uit paragraaf 4.3 van het VAB-beleid volgt niet (duidelijk) dat deze vorm van maatwerk geboden kan worden. Tot slot wil ik u wijzen op de voorbeelduitwerking die in afbeelding 3.3 is weergegeven. Dit betreft een voorbeeld van een varkenshouderij op 250 m afstand van de dorpsrand waar gebouwen getransformeerd worden naar woningen (niet-zijnde collectief wonen, waarvan in afbeelding 3.4 een voorbeelduitwerking is opgenomen). Ik zie de voorbeelduitwerking in afbeelding 3.3 tevens als een gewenste ontwikkeling, met name vanwege de nabijheid van de kern en voorzieningen. In het concept VAB-beleid is opgenomen dat ervoor gekozen is om geen kernrandzones aan te wijzen voor het toevoegen van woningen en dat de overgang van de dorpen naar het buitengebied duidelijk herkenbaar moet zijn om de identiteit van de dorpen te behouden. Ik mis, in het verlengde van de voorbeelduitwerking zoals die weergegeven is in afbeelding 3.3, een nuancering dat het toevoegen van woningen binnen een agrarisch bouwvlak aan de dorpsrand onder voorwaarden gewenst is. Voor de dorpsranden geldt mijns inziens dat ligging buiten de aangewezen bebouwingslinten en -clusters geen bezwaar hoeft te zijn voor het toevoegen van woningen. Antwoord gemeente Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 13
Er is een aantal overgangsgebieden van de beekdalen naar de omliggende landschappen te onderscheiden. In enkele gevallen zijn hier ook agrarisch bouwvlakken gelegen op gronden die feitelijk geen onderdeel uitmaken van het beekdal, maar wel qua landschappelijke karakteristiek hierbij aansluiten. Deze zijn daarom benoemd als overgangszone, waarvoor de bouwmogelijkheden de mogelijkheden als het naastgelegen landschapstype gelden. Dit wordt aangevuld in de visie. Ook wordt bij de landschapsanalyse bij paragraaf 2.1.1. naast Beekdalen ook overgangszones toegevoegd. In het VAB-beleid is bewust de keuze gemaakt om geen specifieke woningbouwmogelijkheden te bieden in kernrandzones, maar ook hier aan te sluiten bij de systematiek van bebouwingslinten en -clusters. Wel kan in kernrandzones op basis van de uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie sprake zijn van andere bouwmogelijkheden in het kader van uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Om dit duidelijk te maken wordt de bepaling dat woningbouw primair dient plaats te vinden in stedelijk gebied aangepast.
Wij zijn het met u eens dat zich situaties voor kunnen doen waarmee het stoppen van een agrarisch bedrijf meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur op lost, maar dat het daarbij niet altijd mogelijk is dit te combineren met een meerwaarde op gronden buiten het voormalig agrarisch bouwvlak, bijvoorbeeld doordat betreffende initiatiefnemer verder geen gronden beschikbaar heeft. Ook in die situaties kan het gewenst zijn om als gemeente maatwerk in te zetten. Deze optie wordt daarom toegevoegd aan de maatwerkbepaling. Wijziging • De titel van paragraaf 2.1.1 ‘Beekdalen’ wordt aangepast in ‘Beekdalen en overgangszones’. • In paragraaf 3.3 wordt de volgende tekst toegevoegd: ‘er is een aantal overgangsgebieden van de beekdalen naar de omliggende landschappen te onderscheiden. In enkele gevallen zijn hier ook agrarisch bouwvlakken gelegen op gronden die uitsluitend qua landschappelijke karakteristiek aansluiten bij het beekdal. Deze zijn daarom benoemd als overgangsgebied, waarbij voor de bouwmogelijkheden de mogelijkheden van het naastgelegen landschapstype gelden’. • In paragraaf 3.3 en 4.2 wordt de tekst gewijzigd in: ‘In de Omgevingsvisie Boxtel is bepaald, dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie.
Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Verder krijgen agrariërs die willen stoppen de mogelijkheid om binnen bepaalde randvoorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Ontwikkelingen, zoals de transformatie naar kleinschalige woningbouwontwikkeling, moeten passen binnen de identiteit en ontwikkelingsrichting van een gebied. Hierdoor zijn er in dit VAB-beleid mogelijkheden opgenomen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster’. • De maatwerkbepaling in paragraaf 4.3 wordt aangevuld met de zin: ‘Hiervan kan ook sprake zijn indien de ontwikkeling meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur opheft’. Dit zodat ook besloten kan worden tot maatwerk voor het opheffen van meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur zonder dat hier inzet van gronden buiten het bouwvlak nodig is.
Dit zodat deze ook is in te zetten voor het opheffen van meerdere overbelaste situaties op het gebied van geur zonder dat dit gepaard gaat met meerwaarde buiten het voormalig agrarisch bouwvlak, in die gevallen dat is aangetoond dat hier echt geen kansen voor zijn en ter plaatse naar oordeel van gemeente op andere wijze voldoende meerwaarde wordt gerealiseerd.
Reactie 9 Wij ondersteunen het maken van beleid maar vinden wel dat het gemaakte beleid kansen moet bieden in plaats van beperkingen. Middels deze zienswijze willen wij onze zorgen over voorgesteld beleid kenbaar maken. Uw doelstelling met voorgesteld beleid is om de verloedering van het buitengebied tegen te gaan en de leefbaarheid te vergroten. Er zijn al diverse locaties waar gebouwen leegstaan en aan verval onderhevig en door de algehele situatie in de land en tuinbouw komen er in de toekomst nog meer locaties die gaan stoppen als agrarisch bedrijf en (her)ontwikkeling gewenst is. Dit is ook nodig om een vitaal en leefbaar platteland te behouden. Een open blik op de toekomst van het buitengebied in onze gemeente. Dit laatste missen wij in uw voorgestelde beleid. Wij proeven de wens van bebouwing
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 14
weg en een landschap creëren gebaseerd op het verleden. Jammer het is immers van alle tijden dat de wereld (dus ook omgeving) aan verandering onderhevig is. In onze ogen wordt door voorgestelde beleid via allerlei wensen en beperkingen getracht om de weggevallen bebouwing om te zetten in een omgevingsbeeld terug naar het verleden. Wij zien te weinig kansen voor ontwikkeling met een verdienmodel. Wat ons betreft wordt er teveel begrenst aan de oppervlakte en keuzemogelijkheden die een ondernemer krijgt om te herontwikkelen. Waarbij de locatie waar je toevallig woont de mate van mogelijkheden bepaalt. Door in te steken op vooral kleinschaligheid maakt dat de beschreven mogelijkheden de economische haalbaarheid zeer beperkt of zelfs onmogelijk wordt. Wij vinden dat een ondernemer die stopt of gestopt is met zijn agrarisch bedrijf de kans moet krijgen om te her ontwikkelen en er perspectief geboden moet worden om een fatsoenlijk inkomen te kunnen realiseren en/of zijn pensioen moet kunnen veilig stellen. Een goed verdienmodel voor een ondernemer en bedrijvigheid is goed voor een vitaal buitengebied, het voorkomt verloedering en ondermijning. Verder vinden wij het bijzonder dat u ervan uit gaat dat bij sanering van een bedrijf ook de gronden deel uit maken van deze sanering.
Als een ondernemer dit graag wil of zelf voorstelt, prima, daar is hij ondernemer voor maar wij vinden dat sanering van gebouwen en het gebruik van de landbouwgrond grond twee aparte zaken zijn. ( paragraaf 3.2) U neemt in het beleid de mogelijkheid op voor maatwerk. In deze zal het ons inziens altijd om maatwerk gaan, geen enkele situatie past 1 op 1 in het voorgestelde beleid. Ons inziens moet er meer gekeken worden naar de mogelijkheden van maatwerk en als een initiatief past binnen de wettelijke en ruimtelijke mogelijkheden een ondernemer de kans moet krijgen ook al wijkt het af van de eigen wensen binnen het VAB beleid. Antwoord gemeente In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie. Dit VAB-beleid geeft aan wat de gemeente Boxtel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig. Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan.
We weten dat met het aantal bedrijven dat naar verwachting hun agrarische bedrijfsvoering gaat staken ook gronden vrij gaan komen. Zoals vastgelegd in onze Omgevingsvisie vinden we het als gemeente belangrijk dat deze gronden zoveel mogelijk behouden blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. Dat is een gezamenlijke opgave waarbij het ook aan de agrarische sector zelf is om daar kritisch op te zijn. Met de maatwerkbepaling in het VAB-beleid bieden we daarvoor een handvat. Wijziging Geen.
Reactie 10 Wij zijn blij dat u terdege gekeken heeft naar de reactie die wij als stakeholders gegeven hebben, maar zien toch dat het totale beleid veel beperkingen oplevert voor de stoppende agrariër, waardoor veel kansen gemist worden. De doelstelling om verloedering van het buitengebied tegen te gaan wordt in onze ogen met dit voorgestelde beleid onvoldoende gehaald. In onze optiek wordt door het voorgestelde beleid via allerlei wensen en beperkingen getracht om de weggevallen bebouwing om te zetten in een omgevingsbeeld terug naar de jaren in de vorige eeuw. Natuurlijk mag er bij een ontwikkeling een inpassing gevraagd worden maar wij zien te weinig kansen voor ontwikkeling. Wat ons betreft wordt er teveel begrenst aan de oppervlakte en Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 15
keuzemogelijkheden die een ondernemer krijgt om te her ontwikkelen. Door de kleinschaligheid van de geboden mogelijkheden wordt de economische haalbaarheid beperkt of zelfs onmogelijk. Wij vinden dat een ondernemer die stopt of gestopt is met zijn agrarisch bedrijf de kans moet krijgen om te her ontwikkelen en er perspectief geboden moet worden om een fatsoenlijk inkomen te kunnen realiseren en/of zijn pensioen moet kunnen veilig stellen. Een goed verdienmodel voor een ondernemer en bedrijvigheid is goed voor een vitaal buitengebied, het voorkomt verloedering en ondermijning. Voor de realisatie van de zo gewenste woningbouw wordt in dit plan mogelijkheden geboden en daar zijn we blij mee. Toch willen wij vragen om nog eens goed naar het voorgestelde te kijken. Het blijkt dat momenteel de in dit beleid toegestane woningbouw economisch onrendabel is. Eén van de redenen waarom dit soort woningbouw in plannen niet van de grond komt. Wij zien het dus als een mogelijkheid die geboden wordt, maar door de vele beperkingen weinig tot geen kans van slagen heeft. Vooral ook door de gebiedsbeperking waar woningbouw een mogelijkheid is. U neemt in het beleid de mogelijkheid op voor maatwerk. Wij vragen u om deze mogelijkheid nog explicieter op te nemen. Gezien dit voorgestelde beleid verwachten wij dat het vaak, zo niet altijd, om maatwerk zal gaan.
Wij doen bij deze dan ook de oproep, kijk bij maatwerk ruim naar de mogelijkheden die er zijn binnen wet en regelgeving en vergeet op dat moment de beperkingen van voorgesteld beleid. De inwoners zijn meer gebaat bij een veilig en vitaal buitengebied met woningbouw en bedrijvigheid dan met een buitengebied dat hetzelfde beeld heeft als in de vorige eeuw. U heeft het VAB beleid voor de tweede maal ter inzage gelegd en is er een mogelijkheid om een (aanvullende) zienswijze in te dienen. Als Dorpsberaad Liempde hebben wij van die gelegenheid gebruik gemaakt en ook van de mogelijkheid om te komen naar de informatie avond die gehouden is. Naar aanleiding van de informatie die wij daar hebben opgehaald willen wij een aanvulling doen op de door ons eerder ingediende zienswijze. Wij vinden nog steeds dat het beleid te weinig rekening houd met de economische haalbaarheid van initiatieven. Wij hebben dit toegelicht in onze vorige zienswijze en willen nogmaals benadrukken dat bij initiatief voorstellen niet alleen gekeken moet worden naar de wens van (natuur) compensatie maar vooral naar de economische haalbaarheid. Het moet een win/win situatie worden. Verder willen wij u vragen om nog eens goed naar de bebouwingsclusters te kijken. T.o.v. een eerdere versie zijn de bebouwingsclusters behoorlijk verkleind en in aantal afgenomen.
Ook worden de mogelijkheden in het cluster enorm beperkt door de grote aantallen zichtlijnen die opgenomen zijn. Dit werkt zeer belemmerend voor de o-zo gewenste woningbouw. Het realiseren van woningbouw is een zeer uitdagende opgave, landelijk, provinciaal en zeker ook lokaal waar de uitvoering komt te liggen. Door nu in een VAB beleid beperkende clusters en voorwaarden op te nemen wordt de mogelijk om extra woningen te bouwen in het buitengebied uitgesloten. Dit terwijl iedere mogelijkheid voor woningbouw momenteel zeer hard nodig is. Wij vragen u dan ook om hier uitdrukkelijk naar te kijken en meer mogelijkheden te scheppen. Denk aan de economische haalbaarheid voor het bouwen van goedkopere woningen door geen hoge compensatie eisen op te nemen en houd bij het vaststellen van dit beleid op voorhand al rekening met het ruimere beleid wat momenteel in Den Haag ontwikkeld wordt, zodat er gebouwd kan worden. Antwoord gemeente In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie.
Dit beleid geeft aan wat de gemeente Boxtel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig. Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan. Mochten de opgenomen maatvoeringen in het beleid voor een initiatief niet
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 16
volstaan en er via andere manieren toch voldoende bijdrage worden geleverd aan de in onze Omgevingsvisie benoemde doelstellingen kan de opgenomen maatwerkbepaling uitkomst bieden. Voor wat betreft de woningbouwmogelijkheden is zorgvuldig gekeken op welke wijze er kansen worden gezien voor het toevoegen van extra wooneenheden zonder dat dit leidt tot aantasting van het waardevolle landschap. Uiteraard kunnen de woningbouwmogelijkheden uit dit beleid ondersteunend zijn aan de woningbouwbehoefte van onze dorpen. Echter dit beleid is niet bedoeld om deze opgave in te vullen. Hierover is inde Omgevingsvisie Boxtel is bepaald dat hiervoor de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk op grond van de Omgevingsvisie. Het klopt dat ten aanzien van een eerder concept dat ook aan dorpsberaad Liempde als stakeholder was voorgelegd sprake was van enkele clusters meer.
Als vervolg op de daarop ingekomen reacties heeft er nader onderzoek plaatsgevonden naar specifieke bouwmogelijkheden binnen de clusters en is er voor gekozen dat de clusters waarin vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt het toevoegen van woningen niet passend bleek, niet meer op te nemen op de kaart. Wijziging Geen.
Reactie 11 Het conceptbeleid, zoals het nu voorligt, maakt kleinschalige woningbouwontwikkelingen mogelijk uitsluitend binnen percelen met een agrarisch bouwvlak. Op ons perceel aan de Haarenseweg/Witvensedijk is echter geen agrarisch bouwvlak aanwezig. Hoewel, in overleg met een adviseur voor ruimtelijke ordening hebben wij de bebouwingsstructuur rondom deze locatie nader bekeken, en hieruit komt naar voren dat zich rondom de kruising van de Haarenseweg en Witvensedijk een duidelijk bebouwingscluster bevindt. Dit zouden we dan ook graag als inspraak terug willen koppelen op het VAB beleid. Wanneer wij kaarten van de gemeente erbij pakken, valt op dat alle percelen rondom deze kruising geel zijn gekleurd, wat aangeeft dat deze locaties bebouwd zijn. In het kaartje van het VAB beleid presentatie is te zien dat in omliggende dorpen zijn dergelijke mogelijkheden wel opgenomen in het beleid, waardoor het lijkt alsof Esch niet is mee genomen in het onderzoeken naar waar het mogelijk is om extra woningen te bouwen. Daarnaast willen wij wijzen op de noodzaak voor woningbouw binnen Esch. Uit recente onderzoeken van PEP blijkt dat er een grote vraag is onder jongeren die in Esch willen blijven wonen, terwijl de doorstroom op de huidige woningmarkt beperkt is.
Het toevoegen van kleinschalige woningbouw zou een positieve impuls kunnen geven aan het behoud van jonge inwoners in het dorp en de doorstroming van woningen verbeteren. Dit is ook van grote belang voor de sociale clubs in het dorp, zie bijvoorbeeld de korfbal die al geen jeugd teams meer hebben doordat Essche jeugd niet in Esch kan blijven wonen. Gezien deze argumenten zouden wij u willen vragen om de mogelijkheden voor Esch te heroverwegen binnen het VAB-beleid. We hopen dat u dit meeneemt in uw besluitvorming en dat u eventueel ruimte ziet om het beleid op dit punt aan te passen. Antwoord gemeente Dit gebied is eerder wel aangemerkt geweest als bebouwingsconcentratie, namelijk in het bestemmingsplan ‘Nieuw Koolwijk”. Als startpunt bij de voorbereiding van dit VAB-beleid is eerst onderzocht wat er aan bebouwingsclusters was benoemd in bestaande stukken Voor deze locaties is vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt nader onderzocht op welke plekken het voorstelbaar zou zijn om woningen toe te voegen. Binnen het cluster in dit gebied bleek daarbij dat het landschappelijk gezien ongewenst is nog woningen toe te voegen buiten de bestaande bouwvlakken. Vandaar dat in dit VAB-beleid dit gebied niet als cluster is opgenomen. Wijziging Geen.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 17
Reactie 12 Naar aanleiding van het door ons in 2022 ingediende principeverzoek en de aanvulling daarop in 2023 voor de locaties Kasterensestraat 2, Kasterensestraat ong. en Gemondsestraat ong. te Liempde, heeft op 18 november jl. overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer met ondergetekende en de gemeente Boxtel. Tijdens dit overleg is onder anderen het concept VAB-beleid besproken. Naar aanleiding daarvan dienen we hierbij alsnog een formele reactie in op het concept. Eén van de onderdelen van het verzoek van initiatiefnemer heeft betrekking op het perceel aan Gemondsestraat ong. te Liempde. In het concept VAB-beleid is aangegeven dat dit perceel is gelegen binnen het Beekdal. Van de kaart is in het concept VAB-beleid slechts een versie opgenomen van aanzienlijk lage kwaliteit waarmee het niet duidelijk leesbaar is. Ons eerste verzoek in deze brief is dan ook om bij vaststelling van het VAB-beleid een duidelijk afleesbare kaart bij te voegen waaruit in het vervolg helder blijkt waar een bepaalde locatie is gelegen. Deze reactie richt zich voor het overige tot de begrenzing van het Beekdal. Specifiek gaan wij in op de ligging van het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. De indeling in landschapstypen zoals toegepast op de kaart vanuit het VAB-beleid kan op verschillende manieren worden geïnterpreteerd, waardoor het beekdal steeds anders is begrensd.
Er kan gekeken worden naar drie definities: • Vanuit bodem en geomorfologie biedt Provincie Noord Brabant middels de kaartbank inzicht in de begrenzing van het beekdal. In veel gevallen (zoals bij natuurontwikkeling, door waterschappen en bij gebiedsprocessen) wordt de begrenzing van de geomorfologische kaart aangehouden. Daarnaast laat de bodemkaart duidelijk de overgang van beekdal naar oude bouwlanden zien door het verschil in bodemtype. • Vanuit het watersysteem bieden kaarten van waterschap De Dommel en Provincie NoordBrabant inzicht in de begrenzing op een fijner schaalniveau,zoals in de indeling vanuit het handelingsperspectief van De Dommel en wordt toegepast in het BPLG voor heel Noord-Brabant. Daarnaast wordt ook soms de regionale waterbergingsgebieden of reserveringsgebieden voor waterberging hiermee bedoeld. • Vanuit landschap en ontginningsgeschiedenis wordt in veel gevallen gekeken naar de landschapstype-indeling in de Stimuleringsregeling Landschap (STILA) van Provincie Noord Brabant, waarin beekdal en broekontginning zijn begrensd. Daarnaast bieden historische kaarten een goed inzicht in de verschillen tussen landschappen en ontginningstypen. In dit geval de historische kaart uit 1900 waarop een duidelijke overgang te zien is. De planlocatie ligt in een kleinschalig landschap met oude bouwlanden en houtwallen, te zien aan lichtgeel en groen.
Ten zuiden stroomt de Dommel met het beekdal met grasland, te zien aan lichtgroen. Bij alle drie de definities van het beekdal is de begrenzing anders maar bij geen enkele kaart ligt de planlocatie binnen in het beekdal. Reden genoeg om de begrenzing van het beekdal te herzien en hierbij te kijken op een kleiner schaalniveau naar een of meerdere van deze drie bovenstaande definities. Gezien bovenstaande kunnen wij niet anders dan concluderen dat het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde niet is gelegen in het Beekdal. Wij verzoeken u hiermee dan ook de begrenzing van het Beekdal in zijn algemeenheid nader te bezien en daar waar nodig te wijzigen. Antwoord gemeente Het klopt dat de kaarten in het VAB-beleid een vrij lage resolutie hebben. Dit is om te voorkomen dat het bestand te zwaar wordt. Van de visiekaart is ook een afzonderlijk bestand met een hogere resolutie beschikbaar die indien gewenst verstrekt kan worden. Het VAB-beleid gaat uit van een gebiedsindeling gebaseerd op de verschillende te onderscheiden landschapstypen. Deze indeling is gebaseerd op diverse inventarisatiekaarten, beleidsdocumenten en veldonderzoek. Het klopt dat het waterschap nieuw beleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie heeft, met daarin een kaart waarop de beekdalen, flanken en koppen zijn begrensd. Deze kaart is niet op perceelsniveau begrensd.
We hebben deze kaart vergeleken met de gebiedsindeling van het concept VAB-beleid en constateren daarbij een aantal afwijkingen, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. Dit wordt aangepast.
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 18
Wijziging De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde.
Reactie 13 Inzake Cluster Kasteren. Het betreft in dit geval een perceel binnen de cluster met perceel nummer P539. Ik kan me prima vinden in het feit dat dit aangewezen staat als beekdal , maar het zou naar mijn mening vooral ook aangemerkt moeten worden als waardevol landschappelijk element. Op dit perceel is in 2011 in opdracht / initiatief van de gemeente Boxtel een boomgaard gerealiseerd, voorzien van hoogstam fruitbomen bestaande uit oude fruitrassen en binnen het perceel extra houtaanplant.
Het zou de gemeenteraad sieren als men deze boomgaard in ere wil houden en niet bij het grof vuil zet. Antwoord gemeente Het klopt dat hier sprake is van een bestaande boomgaard waarvan het gewenst is deze te beschermen. Het is daarom logisch voor deze boomgaard binnen het cluster de aanduiding waardevolle beplanting op te nemen. Dit wordt toegevoegd. Wijziging De aanduiding waardevolle beplanting wordt toegevoegd voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren.
Reactie 14 Cliënt exploiteert binnen een gekoppeld functievlak van + 2 ha op de locatie Luissel 9 in Boxtel een agrarisch (melk)rundveehouderijbedrijf. In bijlage 5 van het concept ‘VAB-beleid Boxtel’ is een figuur opgenomen met een ‘overzicht bebouwingsclusters Boxtel’. Hierop ligt het totale gekoppelde functievlak van Luissel 9 binnen bebouwingscluster 8 (Luissel), zie figuur 1. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 19
Verderop in deze bijlage heeft u ieder bebouwingscluster afzonderlijk beschreven en geeft u de te respecteren kenmerken/ aandachtspunten per bebouwingscluster aan. Opvallend is dat in de nadere detaillering van bebouwingscluster ‘Luissel’ het gekoppelde functievlak ter plaatse van Luissel 9 nu buiten het aangeduide bebouwingscluster ligt, zie figuur 2.
Ik verzoek u namens cliënt: • opheldering waarom het gekoppelde functievlak Luissel 9 in figuur ‘overzicht bebouwingsclusters’1 wel binnen het bebouwingscluster ‘Luissel’ ligt en op de detailkaart op pagina 84 niet; • om het totale gekoppelde functievlak ter plaatse van Luissel 9 op beide kaarten/figuren aan te duiden als gelegen binnen het bebouwingscluster. Dit voorkomt discussies in de toekomst. Bij eventuele beëindiging van het agrarische bedrijf in de toekomst wil cliënt zoveel mogelijk opties behouden voor herontwikkeling van de locatie. Eén van die opties is het toevoegen van • woonbebouwing. De beëindiging van een agrarisch bedrijf en de herontwikkeling van zo’n locatie dient te worden bekostigd. Het toevoegen van woonbebouwing is een wijze om dit (gedeeltelijk) te financieren Zoals u aangeeft is het VAB-beleid juist bedoeld om boerenbedrijven die stoppen te helpen bij het faciliteren naar nieuwe functies om te voorkomen dat het buitengebied blijft zitten met leegstaande agrarische gebouwen. Vanuit dit perspectief dient u juist het agrarische bedrijf van initiatiefnemer aan
Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel
pag. 20
Luissel 9 binnen het bebouwingscluster ‘Luissel’ te leggen. Dit biedt kansen voor zowel initiatiefnemer als de gemeente wanneer dit bedrijf eventueel in de toekomst wordt beëindigd. Initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om te schakelen naar een andere functie. Daarnaast kan hiermee de sanering van vrijkomende agrarische bebouwing bekostigd worden. Dit voorkomt verpaupering van het buitengebied doordat leegstaande bebouwing blijft staan en een ontsierende werking tot gevolg heeft. Antwoord gemeente Het klopt dat de aanduiding van het cluster op de uitsnede van figuur 1 niet overeenkomst met de nadere uitwerking van dat cluster op figuur 2. De begrenzing van het cluster zoals opgenomen op figuur 2 is leidend, maar dit is wel verwarrend. De clusters op figuur 1 worden daarom daarop aangepast. Het klopt dat daarmee het betreffende agrarisch bouwvlak geen onderdeel uitmaakt van het aangewezen cluster. Hier is voor gekozen omdat vanuit stedenbouwkundig/landschappelijk oogpunt dit perceel geen onderdeel uitmaakt van het cluster. Dit heeft geen gevolgen voor de hergebruiksmogelijkheden op het betreffende perceel. Er is hier namelijk wel sprake van een agrarisch bouwvlak gelegen aan een aangewezen bebouwingslint waarbinnen het mogelijk is het agrarisch bouwvlak te transformeren naar een kleinschalig woonerf conform de daarvoor benoemde uitgangspunten.