Technische vragen Doelgroepenverordening - VVD

Technische vragen Doelgroepenverordening – fractie VVD Raadsvergadering 23 december 2023

Inleiding In de verordening wordt gesproken over 4 doelgroepen: 5.1 Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot de DAEB-norm geldend voor respectievelijk eenpersoonshuishoudens, te weten € 44.035 (prijspeil 1 juli 2023) en meerpersoonshuishoudens, te weten € 48.625 (prijspeil 1 juli 2023). 5.2 Als doelgroep voor middenhuurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal 1,25 maal de DAEB-norm voor meerpersoonshuishoudens, te weten € 60.781,25 (prijspeil 1 januari 2023). 5.3 Als doelgroep voor goedkope koopwoningen worden aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal 1,25 maal de DAEB-norm geldend voor respectievelijk eenpersoonshuishoudens, te weten € 55.043,75 (prijspeil 1 juli 2023) en meerpersoonshuishoudens, te weten € 60.781,25 (prijspeil 1 juli 2023). 5.4 Als doelgroep voor betaalbare koopwoningen worden aangemerkt huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot maximaal 1,5 maal de DAEB-norm voor meerpersoonshuishoudens, te weten € 72.937,50 (prijspeil 1 juli 2023). Bij twee doelgroepen wordt niet gewerkt met een eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens (5.2 en 5.4). Dit viel mij al op tijdens het raadsplein en de PPA ook en die heeft daar technische vragen over gesteld. N.a.v. de beantwoording van deze technische vragen had ik voor de raad de volgende vragen.

In de verordening wordt gesproken over verschillende doelgroepen met daaraan gekoppeld de maximale huur- of koopprijs. Daarbij wordt ook gekeken naar het inkomen, bij eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. We lezen in de beantwoording van de technische vragen dat een eenpersoonshuishouden in aanmerking kan komen voor een middenhuurwoning en een betaalbare woning alleen als ze voldoet aan het inkomen van een meerpersoonshuishouden. We vinden het bij de VVD vreemd dat er bij deze 2 doelgroepen geen extra schijf wordt opgenomen. De redenen die worden gegeven bij de beantwoording van de technische vragen zijn: -

dat door alleen de maximale huishoudens inkomens te hanteren dat de huizen voor meer verkocht kunnen worden. dat het niet gemakkelijk is voor een ontwikkelaar om mee te werken met meer schijven. dat het de eenvoud van de regeling niet ten goede komt.

Er zijn gewoon eenpersoonshuishoudingen, bewust of onbewust en die willen en kunnen ook in een midden huurwoning wonen. En met een maximale huur van € 1026,- en een inkomen wat lager is dan de gehanteerde €60.781,- kan dat prima.

1

Vragen: 1. Dus waarom geen minimale en maximale bedragen bij deze 2 doelgroepen? Respectievelijk; eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens? 2. Hoe zwaar weegt bijvoorbeeld het inkomensbedrag €60.781,-? 3. Hoe wordt daar naar gekeken, gezien de hardheidsclausule, wordt die makkelijk toegepast? We zien in de verordening dat deze inkomensafhankelijk is. 4. Hoe werkt de verordening als je wel vermogend bent maar een laag of geen inkomen hebt? Antwoord: 1. Om te beginnen en voor de duidelijkheid: de goedkope/betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen zijn toegankelijk voor zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens. Waarom geen verschillen in prijsniveau tussen eenpersoons en meerpersoons, zoals bij sociale huur? Omdat dit leidt tot een extra categorie woningen in een andere prijsklasse die niet te controleren valt / te handhaven en gemakkelijk omzeilt kan worden, hetgeen leidt tot het verlagen van de prijzen van de middenhuurwoningen en de betaalbare koopwoningen waardoor de ontwikkelaar naar andere gemeenten toe zal kunnen gaan omdat hij daar iets duurdere woningen kan ontwikkelen en een iets hoger rendement uit het bouwplan kan halen dan in Sint-Michielsgestel. Toelichting: Hiermee krijg je vier verschillende toetsingsinkomens voor betaalbare koop en middenhuur: Betaalbare koop:

eenpersoonshuishoudens

€ 66.052,50

Betaalbare koop:

meerpersoonshuishoudens

€ 72.937,50

Middenhuur:

eenpersoonshuishouden

€ 55.043,75

Middenhuur:

meerpersoonshuishoudens

€ 60.1781,25

Als je uitgaat van een maximale hypotheeknorm van 5x het jaarsalaris, dan krijg je de volgende maximale hypotheken Betaalbare koop:

eenpersoonshuishoudens

€ 330.262,50

Betaalbare koop:

meerpersoonshuishoudens

€ 364.687.50

Dat betekent dat je verschillende betaalbare koopwoningen moet gaan introduceren en waarbij je een woning die bestemd is voor meerdere personen moet gaan reserveren voor 1 persoon. Als deze koper dit huis gekocht heeft, kan hij daarna met meerdere personen zich gaan inschrijven en heeft hij dus een betaalbare koopwoning goedkoper gekocht dan als hij met meerdere personen had gekocht. Er is geen mogelijkheid om hierop te handhaven, je mag geen bepalingen opnemen in de koopovereenkomst dat meerdere personen zich de eerste 5 jaar niet mogen inschrijven op het adres in de gemeentelijke basisadministratie.

2

2. deze grens is de bovengrens. Dus huishoudens met een inkomen tot dit maximum komen in aanmerking voor deze categoriewoningen. 3. De hardheidsclausule is bedoeld voor uitzonderlijke situaties, zoals ook verwoord in het programma volkshuisvesting (pagina 42 bovenaan). 4. Vermogen wordt niet meegeteld. Als je vermogend bent, dan heb je geen inkomen. Ook vermogenden met een laag inkomen kunnen daarmee een woning binnen de doelgroepenverordening kopen. Ook geen antwoord op gekregen: In het raadsvoorstel wordt aandacht gevraagd voor het Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In het programma volkshuisvesting wordt 10% als minimaal streefpercentage genoemd voor deze vernieuwende woonvormen. 5. Hoe kan het college er voor zorgen dat die minimale 10% gehaald wordt? Antwoord: Per bouwplan kan worden bekeken hoeveel CPO er in kunnen zitten, ook houdt de gemeente het totaal aantal te realiseren woningen bij op grond van de plannen, daarmee kan het college sturen op het aantal te realiseren CPO’s. Omdat niet elk bouwplan zich leent voor de realisatie van CPO’s kan het college besluiten per bouwplan of er meer of minder CPO’s in een bouwplan gemaakt kunnen worden dan de 10%. Zo kan er ook aan de ontwikkelaar gevraagd worden om bijvoorbeeld meer CPO’s te laten ontwikkelen, de vrije sector kavels in een bouwplan kunnen immers ook CPO’s bevatten.

3