Raadsvoorstel Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel 2024

Raadsvoorstel Zaaknummer:

1339878

Portefeuillehouder:

Sam Goossens

Steller:

Mark Weering

Onderwerp Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel 2024

Status Vaststelling

Voorstel Raad 1. De bestemmingsreserve ‘Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel’ in te stellen. 2. Deze met terugwerkende kracht te laten ingaan per 1 juli 2024 voor woningbouwinitiatieven waarvoor op 1 juli 2024 nog geen principemedewerking was toegezegd of een anterieure overeenkomst was gesloten (of documenten met een vergelijkbare hardheid in de precontractuele fase) en/of waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan of omgevingsplan is en/of omgevingsvergunning voor is verleend. 3. De regeling volkshuisvestingsfonds periodiek te evalueren. De eerste evaluatie vindt plaats één jaar na vaststelling van de regeling volkshuisvestingsfonds.

Inleiding Na vaststelling van het programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 20232028 (hierna: programma vhv) is met voorrang gewerkt aan twee beleidsinstrumenten die de gemeente in staat stelt meer regie te voeren over woningbouw. Ten eerste de doelgroepenverordening (vastgesteld in de raad van 23 november 2023) en gepubliceerd op 20 december 2023 en vanaf die datum algemeen verbindend. Ten tweede het volkshuisvestingsfonds. In het programma vhv staat de opdracht om te komen tot een volkshuisvestingsfonds: “Als om overtuigende redenen realisatie van het programma niet mogelijk is, compensatie niet haalbaar is, en de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij een substantiële bijdrage leveren aan een in te richten volkshuisvestingsfonds om zo het project toch te mogen realiseren. De exacte bijdrage werken we uit bij de inrichting van het fonds, maar het gaat om bedragen in de richting van een gangbare onrendabele top in de sociale huursector. Bij de inrichting van dit fonds nemen we ook maatregelen op die benutting van het fonds voor realisatie van betaalbare woningen op andere locaties ondersteunen.”

Beoogd resultaat Het mogelijk maken van financiële compensatie vanuit een woningbouwplan dat niet voldoet aan het minimaal aandeel sociale huurwoningen ten gunste van een extra aandeel sociale huurwoningen in een ander woningbouwplan. Met als eindresultaat dat de programmadoelen vanuit het programma volkshuisvesting worden waargemaakt.

Argumenten 1.1. Het instellen van een bestemmingsreserve is bevoegdheid van de gemeenteraad. Conform artikel 43 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). 1.2. Het instellen van een volkshuisvestingsfonds past in het ingezette beleid. De gemeenteraad heeft met de vaststelling van het programma vhv ook besloten om tot instelling van een volkshuisvestingsfonds over te gaan. 1.3 Afwijkingsbevoegdheid college Het college heeft bij het volkshuisvestingsfonds een afwijkingsbevoegdheid om in bepaalde situaties af te wijken van de Doelgroepenverordening zonder dat een storting in het fonds nodig is. Een initiatiefnemer kan het college verzoeken om af te zien van de storting in het volkshuisvestingsfonds en overlegt een objectieve onderbouwing van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur [gecertificeerd bij en geregistreerd in het register van het NRVT] om aan te tonen dat het initiatief financieel niet haalbaar is als de storting in het volkshuisvestingsfonds plaatsvindt. Het college kan in uitzonderlijke situaties afwijken. Dit kan alleen bij initiatieven die voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde hebben en die financieel niet voldoende draagkracht hebben om de storting in het volkshuisvestingfonds te doen. Het afzien van of het accepteren van een lagere storting in het volkshuisvestingsfonds vraagt om een onderbouwd collegebesluit.

Voor de duidelijkheid zij hier nog aangegeven dat de Doelgroepenverordening en een storting in het volkshuisvestingsfonds geldt voor ieder initiatief en daarmee dus ook als de gemeente zelf de initiatiefnemer is. 1.4 Vrijstelling voor initiatieven in het buitengebied met verbetering omgevingskwaliteit. Het college kiest ervoor om een vrijstelling te hanteren voor initiatieven in het buitengebied die leiden tot een verbetering van de omgevingskwaliteit, zoals een sanering die leidt tot een lagere milieubelasting, uitvoering van het VAB-beleid en initiatieven voor ontwikkeling van een landgoed. Dit om stapeling van kosten in deze vaak complexe dossiers te voorkomen en om te voorkomen dat de financiële druk op de casus juist stimuleert om meer woningen toe te voegen. 2.1 Invoering per 1 juli 2024 De opgaven voor betaalbare woningbouw zijn urgent en daarom is het belangrijk om zo snel mogelijk over het volkshuisvestingsfonds te beschikken en de regeling per eerstvolgende maand na vaststelling in

de gemeenteraad te laten ingaan. Wegens omstandigheden heeft de raad de regeling niet kunnen vaststellen in de maand juni van 2024. Voorgesteld wordt om de regeling met terugwerkende kracht, per 1 juli 2024, in te laten gaan. Het is zorgvuldig om initiatiefnemers vooraf te informeren. Daar waar dit relevant was zijn initiatiefnemers geïnformeerd in de periode vanaf 1 juli 2024 tot nu. 3.1 Periodieke evaluatie Dit instrument is nieuw en een middel om de woningbouwopgaven te realiseren. Het is belangrijk om de werking ervan periodiek te beoordelen om te zien of het doel er ook werkelijk mee wordt bereikt. Onderdeel van de evaluatie zou moeten zijn welke plannen het fonds nu heeft mogelijk gemaakt: om zo een goed beeld te krijgen van het functioneren van het fonds. Maakt het fonds goede ontwikkelingen mogelijk of remt het die juist af?

Kanttekeningen 1.1. De vereiste stortingen in een volkshuisvestingsfonds remmen de woningmarkt af. Met stijgende bouwkosten en stijgende kwaliteitseisen aan woningbouw (duurzaamheid, betaalbaarheid, levensloopbestendig) zal een financiële storting die daar nog eens bij komt de bouw bepaalt niet stimuleren. Het tegendeel is echter waar. Om te beginnen dienen nieuwe plannen te voldoen aan de eisen uit het programma vhv en de Doelgroepenverordening. Het fonds is van toepassing op uitzonderlijke situaties. Het fonds maakt het in dergelijke uitzonderlijke situaties juist mogelijk dat plannen die niet geheel voldoen toch doorgang kunnen vinden en tevens bijdragen aan de brede opgaven. 1.2. De vereiste stortingen zijn te hoog. Dat is geenszins het geval. De tarieven lijken in eerste instantie hoog, maar de rekenvoorbeelden in de regeling maken duidelijk welke storting daadwerkelijk gevraagd wordt. Zo is er voor de realisatie van 1 dure koopwoning (mits het college akkoord gaat met afwijking van de Doelgroepenverordening) een storting van € 47.000,= vereist. De particuliere ontwikkelwinst is in zo’n situatie echter aanzienlijk groter, waardoor de storting de financiële haalbaarheid geenszins hindert. De tarieven zijn bepaald op basis van gedetailleerde grondwaardeberekeningen voor de verschillende woningcategorieën.

De grondwaarde van een sociale huurwoning is beduidend lager dan de grondwaarde van de andere prijssegmenten, bijvoorbeeld een dure koopwoning. Een initiatiefnemer die onvoldoende sociale huurwoningen realiseert en dus meer woningen in de andere prijssegmenten, verkrijgt hierdoor een hogere grondwaarde. Het compenseren van deze sociale woningen op een andere locatie zorgt hier voor een lagere grondwaarde. Het volkshuisvestingsfonds zorgt voor een gelijk speelveld en een financiële verevening tussen locaties. De stortingen in het volkshuisvestingsfonds worden aangewend om het tekort aan sociale huurwoningen elders te compenseren. Overigens heeft het college in bijzondere situaties een afwijkingsbevoegdheid zoals beschreven in het programma vhv en in de regeling volkshuisvestingsfonds. 1.3. Het volkshuisvestingsfonds remt kleine initiatieven af. In het programma vhv wil de gemeente juist ruimte bieden aan kleinschalige initiatieven zoals woningsplitsing die het bijvoorbeeld mogelijk maken dat kinderen en ouders bij elkaar kunnen wonen. De storting in het volkshuisvestingsprogramma geldt als het initiatief een aangewezen activiteit of een verruimde activiteit betreft en er sprake is van een planologische wijziging. Bij splitsing is dit meestal niet (cumulatief) aan de orde. De regeling geldt tevens niet voor tijdelijke mantelzorgwoningen.

Financiën De regeling volkshuisvesting bevat de tarieven voor zowel de stortingen als de uitkeringen. De tarieven actualiseert het college iedere drie jaar. Het college werkt conform de regeling volkshuisvestingsfonds en legt periodiek verantwoording af over de stand van de reserve en de inzet van het volkshuisvestingsfonds. De minimumstand van het fonds is € 0,=. Bij deze stand kan er ook geen onttrekking plaats vinden.

Uitvoering De regeling volkshuisvestingsfonds geldt voor principe medewerkingen die het college (heeft) verleent na 1 juli 2024. De regeling is niet van toepassing voor reeds gesloten anterieure overeenkomsten of reeds verleende principe medewerkingen vóór 1 juli 2024. Voor woningbouwinitiatieven waarvoor op 1 juli 2024 reeds principemedewerking was toegezegd of al een anterieure overeenkomst was gesloten en die na de inwerkingtreding van de Doelgroepenverordening per 20 december alsnog gewijzigd dienen te worden geldt dat een maatwerkoplossing zal worden toegepast. Als een reeds verleende principemedewerking niet binnen het afgesproken tijdspad leidt tot een planologische wijziging of als de planologische wijziging afwijkt van de principemedewerking dan kan het college de principemedewerking intrekken. Indien de initiatiefnemer daarna opnieuw een principeverzoek indient, dan geldt de regeling volkshuisvesting wel. Ter voorbereiding op de implementatie hebben medewerkers grondzaken en RO een workshop gehad over de praktische uitvoering van het kostenverhaal inclusief het volkshuisvestingsfonds. De regeling volkshuisvestingsfonds wordt opgenomen in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen. Dit programma ligt later in 2024 voor ter besluitvorming.

Communicatie Via de gemeentelijke website en www.overheid.nl wordt het volkshuisvestingsfonds en de werking ervan bekend gemaakt.

Bijlagen 1. Tabel volkshuisvestingsfonds gemeente Sint-Michielsgestel 2. Regeling volkshuisvestingsfonds gemeente Sint-Michielsgestel

Sint-Michielsgestel, 28 mei 2024 Burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel, de secretaris, de burgemeester,

D.C. van Eeten

E. Smid

Ter inzage Contactpersoon Johan van der Heijden, teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling

Raadsbesluit Registratienr.:

1339878

Portefeuillehouder:

Sam Goossens

Steller:

Mark Weering

Aanhef De raad van de gemeente Sint-Michielsgestel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 mei 2024;

Besluit 1. De bestemmingsreserve ‘Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel’ in te stellen. 2. Deze met terugwerkende kracht te laten ingaan per 1 juli 2024 voor woningbouwinitiatieven waarvoor op 1 juli 2024 nog geen principemedewerking was toegezegd of een anterieure overeenkomst was gesloten (of documenten met een vergelijkbare hardheid in de precontractuele fase) en/of waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan of omgevingsplan is en/of omgevingsvergunning voor is verleend. 3. De regeling volkshuisvestingsfonds periodiek te evalueren. De eerste evaluatie vindt plaats één jaar na vaststelling van de regeling volkshuisvestingsfonds. Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 3 oktober 2024; De gemeenteraad van Sint-Michielsgestel, de griffier,

de voorzitter,

D.S.J. Thissen

E. Smid

Collegevoorstel Onderwerp Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel 2024

Samenvatting In het programma volkshuisvesting staat de opdracht om te komen tot een volkshuisvestingsfonds: “Als om overtuigende redenen realisatie van het programma niet mogelijk is, compensatie niet haalbaar is, en de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij een substantiële bijdrage leveren aan een in te richten volkshuisvestingsfonds om zo het project toch te mogen realiseren. De exacte bijdrage werken we uit bij de inrichting van het fonds (…)”. Met dit raadsvoorstel wordt het volkshuisvestingsfonds gecreëerd.

Voorstel college De raad voor te stellen om: 1. De bestemmingsreserve ‘Volkshuisvestingsfonds Sint-Michielsgestel’ in te stellen. 2. Deze te laten ingaan per 1 januari 2024 voor woningbouwinitiatieven waarvoor op 1 juli 2024 nog geen principemedewerking was toegezegd of een anterieure overeenkomst was gesloten (of documenten met een vergelijkbare hardheid in de precontractuele fase) en/of waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan of omgevingsplan is en/of omgevingsvergunning voor is verleend. 3. De regeling volkshuisvestingsfonds periodiek te evalueren. De eerste evaluatie vindt plaats één jaar na vaststelling van de regeling volkshuisvestingsfonds.