Raadsvoorstel verworpen- Vaststellen gewijzigd bp Rechterstraat 55
Tekst van het document
meewerkend
boxtet Raadsvoorstel Zaaknummer:
1344181
Portefeuillehouder:
Désiré van Laarhoven
Steller:
Sharon Dikmans
Onderwerp Vaststellen gewijzigd bestemmingsplan 'Rechterstraat 55 te Boxtel'
Status Besluitvormend
Voorstel Raad 1. 2. 3.
4.
De ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan 'Rechterstraat 55 te Boxtel' ontvankelijk te verklaren; De 'Nota van zienswijzen en wijzigingen' behorende bij het bestemmingsplan vast te stellen en daarmee de zienswijze van een antwoord voorzien; Het bestemmingsplan `Rechterstraat 55 te Boxtel'ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan (bekend onder IMRO-code NL.IMRO.0757.Rechterstraat55-OTW1) in overeenstemming met de bijgevoegde Nota van zienswijzen en wijzigingen gewijzigd vast te stellen, onder de nieuwe IMRO-code NL.IMRO.0757.Rechterstraat55-VST1; Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat met de gesloten anterieure overeenkomst het kostenverhaal is geregeld.
meewerkend
Inleiding De monumentale villa Phaf (Rechterstraat 55) is in 15 december 2020 door de gemeente verkocht met het doel om het pand te herontwikkelen. Bedoeling is om het pand te herontwikkelen naar een woonzorglocatie met 28 zorgwoningen en kleinschalige horeca als nevenfunctie. De bestaande niet monumentale aanbouw wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan 'Rechterstraat 55 te Boxtel' heeft ter inzage gelegen van vrijdag 29 december 2023 tot en met donderdag 8 februari 2024. Er is 1 zienswijze ingediend. In de vast te stellen 'Nota van zienswijzen en wijzigingen' (bijlage 5) wordt deze zienswijze behandeld/beantwoord. Tevens is in deze nota opgesomd welke wijzigingen in het vast te stellen bestemmingsplan worden opgenomen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Met dit voorstel wordt aan uw raad gevraagd het bestemmingsplan vast te stellen (bijlagen 1 t/m 5).
Beoogd resultaat Het juridisch en planologisch mogelijk maken van de herontwikkeling van het pand Villa Phaf tot 28 zorgappartementen en ondergeschikte horeca.
Argumenten 1.1 De zienswijze is tijdig en gemotiveerd ingediend. De zienswijze is op tijd, dus binnen de termijn van zes weken dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag, ingediend, voorzien van inhoudelijke argumenten en daarmee ontvankelijk. 2.1 In de 'Nota van zienswijzen en wijzigingen'wordt de ingediende zienswijze beantwoord. Er is 1 zienswijze ingediend. In de 'Nota van zienswijzen en wijzigingen' is de zienswijze samengevat weergegeven en per onderdeel voorzien van een antwoord. De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het plan. 2.2. Ambtshalve wijzigingen. Naast de beantwoording van de zienswijze is in de 'Nota van zienswijzen en wijzigingen' ook aangegeven welke ambtshalve wijzigingen in het (voorstel) vastgestelde bestemmingsplan plan zijn opgenomen ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.
Deze wijzigingen zien op: Toevoegen bestemming Verkeer-Verblijfsgebied (op de verbeelding en in de planregels) in plaats van bestemming Wonen aan de westzijde van het plangebied om daarmee beter aan te sluiten bij de feitelijke situatie; Toevoegen bestemming Groen (op de verbeelding en in de planregels) in plaats van bestemming Wonen aan de zuidzijde van het plangebied om daarmee beter aan te sluiten bij de feitelijke situatie; Uitbreiden van de functieaanduiding Horeca binnen de bestemmingen Wonen en Groen ten gunste van de horecafunctie aan de voorzijde van de bestaande villa. Tekstuele aanpassing paragraaf parkeren in de toelichting en toevoegen geactualiseerd parkeeronderzoek als bijlage bij de toelichting. 3.1 Het bestemmingsplan 'Rechterstraat 55 te Boxtel'voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Het plan om hier zorgappartementen met ondergeschikte horeca te ontwikkelen past niet in het huidige bestemmingsplan vanwege het aantal woningen. Om de gewenste (her)ontwikkeling toch mogelijk te maken is er een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie opgesteld. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat het plan uitvoerbaar is en voorziet in een goede ruimtelijke ordening. 3.2 Het plan sluit aan bij de Woonzorgvisie.
Met de beoogde herontwikkeling wordt ingespeeld op zowel de benodigde woningvoorraad, maar voornamelijk op de toenemende behoefte aan zorglocaties, door 28 zorgwoningen te realiseren. Gebruik wordt gemaakt van bestaande bebouwing binnen het stedelijk gebied. Ingespeeld wordt ook op de
boxt"
meewerkend
innovatieve woonvorm. Hiermee wordt invulling gegeven aan een van de speerpunten van de Woonzorgvisie. 3.3 Het plan sluit aan bij het uitgangspunt van zuinig ruimtegebruik. Met deze ontwikkeling wordt een bestaande binnenstedelijke locatie herontwikkeld zonder daarvoor nieuwe ruimte in beslag te nemen. Het leidende principe van inbreiden/herontwikkelen bestaande locaties boven uitbreiden wordt hiermee gevolgd en draagt bij aan het principe van zuinig ruimtegebruik. 4.1 Met de gesloten anterieure exploitatieovereenkomst wordt het kostenverhaal geregeld met de eigenaar/ontwikkelaar Het project Rechterstraat 55 te Boxtel betreft een facilitair project. Alle kosten (plan/procedurekosten, civieltechnische kosten en mogelijk toekomstige planschadekosten) zijn voor rekening van de eigenaar/ ontwikkelaar. Dit is geregeld in de (ondertekende) anterieure overeenkomst. De insteek bij deze afspraken is dat de ontwikkeling voor de gemeente budgetneutraal tot stand komt.
Kanttekeningen 3.1 Het ontwerpbestemmingsplan "Rechterstraat 55 Boxtel" is een bestemmingsplanprocedure waarop beroep van toepassing is. Het plan om hier zorgwoningen te ontwikkelen past niet in het huidige bestemmingsplan, omdat de bestemming wijzigt van "Wonen" naar de bestemming "Wonen met zorg en ondergeschikte horeca, groen en verkeer". Naar aanleiding van de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan is er een zienswijze ingediend. De kans bestaat dat er beroep wordt ingesteld. 3.2 Zorgwoning van 35 m2 is aan de krappe kant Indiener van de zienswijze stelt dat 35 m2 per woning te krap is. In de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar is vastgelegd dat er levensloopbestendige zorgappartementen ontwikkeld moeten worden. In de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal hieraan worden getoetst. Er zijn maximaal 28 zorgappartementen toegestaan op basis van het bestemmingsplan. Het is aan de ontwikkelaar om dit nader uit te werken. De ontwikkelaar heeft er alle belang bij om leegstand te voorkomen en zal daarom een plan ontwikkelen waar ook vraag naar is. De beschreven 35 m2 geldt voor de individuele ruimte die de zorgbehoevende bewoner ter beschikking heeft. Een groot deel van het dagelijks leven vindt plaats in de gemeenschappelijke woon- en eetvoorzieningen welke ook onderdeel zijn van het plan.
Financiën Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt omtrent de randvoorwaarden van de herontwikkeling alsmede alle financiële aspecten. Alle kosten (plan/procedurekosten, civieltechnische kosten en mogelijk toekomstige planschadekosten) zijn voor rekening van de eigenaar/ ontwikkelaar. Per niet gerealiseerde parkeerplaats op eigen terrein is de ontwikkelaar verplicht een afdracht te storten in het parkeerfonds. Er bestaat voor de gemeente wat dat betreft geen financieel risico.
Uitvoering Na positieve besluitvorming (en publicatie) over het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan door de gemeenteraad staat er een beroepstermijn van zes weken open voor belanghebbenden. Mits er geen beroep wordt ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State is het bestemmingsplan na die termijn onherroepelijk. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het realiseren van het plan.
Communicatie De vaststelling van het bestemmingsplan publiceren we op de gebruikelijke wijze in het Gemeenteblad en op ruimtelijkeplannen.nl. We informeren de indiener van de zienswijze en de ontwikkelaar over de
meewerkend
boxtel, gewijzigde vaststelling, dit doen we op de dinsdag voorafgaand aan het persgesprek. Daarnaast worden de inwoners, pers en andere geïnteresseerden geïnformeerd via een nieuwsbericht.
Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:
Toelichting bestemmingsplan Rechterstraat 55 Boxtel Regels bestemmingsplan Rechterstraat 55 Boxtel Verbeelding bestemmingsplan Rechterstraat 55 Boxtel Bijlagen toelichting bestemmingsplan Rechterstraat 55 Boxtel Nota van zienswijzen en wijzigingen
Boxtel, 21 mei 2024 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de secretaris,
. Fijneman
de burgemeester,
R.S. van Meygaarden
Contactpersoon Johan van der Heijden, teammanager Ruimtelijke Ontwikkeling
meewerkend
boxite, Raadsbesluit Registratienr.:
1344181
Aanhef
Se
\
De raad vá de gemeente Boxtel; gelezen het voor el van burgemeester en wethouders van 21 mei 2024;
puu
A- k-v3.9
Besluit estemmingsplan 'Rechterstraat 55 te Boxtel' 1. De ingediende zienswijze o ontvankelijk te verklaren; ingen' behorende bij het bestemmingsplan vast te stellen en 2. De 'Nota van zienswijzen en daarmee de zienswijze v- een an .ord voorzien; te Boxtel' ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan 3. Het bestemmingspla ' echterstraat -code NL.IMRO.07 Rechterstraat55-OTW1) in overeenstemming met de (bekend onder I bijgevoegde a van zienswijzen en wijzig] •en gewijzigd vast te stellen, onder de nieuwe IMRO-co LIMRO.0757.Rechterstraat55-V 1 4. Geen ploitatieplan vast te stellen, omdat met de -sloten anterieure overeenkomst het ke enverhaal is geregeld.
Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 27 juni 2024; De gemeenteraad van Boxtel, de griffier,
de voorzitter,
I.H.M. Smits
R.S. van Meygaarden