Raadsvoorstel Splitsing grondexploitatie Vorst (1284187).pdf

Raadsvoorstel Registratienr.:

1284187

Onderwerp Splitsing Grondexploitatie Vorst

Status Besluitvormend

Voorstel 1. de grondexploitatie Vorst te splitsen in een grondexploitatie Vorst A en een grondexploitatie Vorst B in het boekjaar 2021; 2. met de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 de grondexploitatie Vorst A af te sluiten en het tekort af te dekken uit de verliesvoorziening Vorst; 3. met de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 de grondexploitatie Vorst B te actualiseren en het verwachte tekort af te dekken met de resterende middelen in de verliesvoorziening Vorst.

Inleiding De grondexploitatie Vorst betreft 2 fasen, namelijk Vorst A en Vorst B. Deze twee plangebieden bevinden zich in een andere fase. Vorst A is afgerond. Vorst B is in een voorbereidende fase. In overleg met de accountant stellen we uw raad voor om de grondexploitatie te splitsen in een grondexploitatie Vorst A en een grondexploitatie Vorst B. Waarbij de grondexploitatie Vorst A met de jaarrekening 2021/ het MPG 2022 kan worden afgesloten en de grondexploitatie Vorst B, zoals alle grondexploitaties met de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 wordt geactualiseerd. Voor de splitsing is een raadsbesluit nodig voordat de accountantscontrole start.

Beoogd resultaat Vorst A is afgerond en kan met de vaststelling van de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 afgesloten worden. Met het afsluiten neemt de gemeente het verlies voor Vorst A. Dit dekken we af met de verliesvoorziening Vorst. Doordat de grondexploitatie Vorst B alleen gaat over het plangebied van Vorst B kunnen we beter sturen op de uitkomst van de gebiedsontwikkeling Greentech Park Brabant/Vorst B.

Argumenten 1.1 en 2.1 Vorst A is afgerond. De grondexploitatie voor Vorst is belast met de kosten die gemaakt zijn voor de ontwikkeling van Vorst A en de verwerving van de gronden van Vorst B. Vorst A is inmiddels uitgegeven en afgerond, waardoor het logisch is dat Vorst A wordt afgesloten. Het bijbehorende verlies wordt gedekt uit de verliesvoorziening Vorst.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1284187

1.2 en 3.1 Start Vorst B/Greentech Park Brabant. De ontwikkeling van Greentech Park Brabant is sinds 2021 in een nieuwe fase terecht gekomen. In 2021 is gestart met de voorbereidingen van de bestemmingswijziging van Vorst B/ Greentech Park Brabant. In de periode daarvoor is er vooral onderzoek gedaan naar het thema Greentech als mogelijke vulling van het gebied Vorst B. We hebben verkend welke bedrijven binnen dit profiel passen en of zij met de komst van een incubator tot een gezamenlijke gebiedsontwikkeling zouden kunnen komen. In 2021 heeft het college de opdracht gegeven om de gebiedsontwikkeling voortvarend op te pakken en het profiel voor Greentech Park Brabant te verbreden met circulariteit. Met het instellen van een intern projectteam en het inhuren van Arcadis als begeleidend adviesbureau (deels gedekt uit subsidies) is een start gemaakt met de gebiedsontwikkeling en de voorbereidingen om de bestemming te wijzigen naar bedrijvigheid. Voor het plangebied van Vorst B is de grondexploitatie Vorst B opgesteld. 1.3 Accountant. Het splitsen van de grondexploitaties en de wijze waarop we de splitsing administratief verwerken, is afgestemd met de accountant. De accountant is positief over de splitsing, omdat deze bijdraagt aan meer inzicht over het financiële resultaat van de gebiedsontwikkeling van de twee plandelen en bijdraagt aan een betere sturing voor Vorst B.

Kanttekeningen n.v.t.

Financiën Vastgestelde grondexploitatie Vorst De laatst vastgestelde grondexploitatie Vorst gaf een verwacht verlies van € 3.774.477 netto contante waarde per 1 januari 2021 / € 4.085.615 eindwaarde per 31 december 2024. Het verwachte verlies is afgedekt met de verliesvoorziening Vorst. Splitsing naar grondexploitatie Vorst A en grondexploitatie Vorst B De grondexploitatie Vorst A bevat de reeds gemaakte kosten t/m 2021 behalve de verwervingskosten voor Vorst B en de reeds gerealiseerde opbrengsten t/m 2021. De grondexploitatie Vorst B bevat de verwervingskosten voor Vorst B; deze zijn afgeleid uit de notariële akten die in het kadaster vastliggen. Daarnaast is voor Vorst B op basis van de indicatieve verkaveling voor Vorst B een inschatting gemaakt van de kosten en opbrengsten en de fasering. Om uw raad een globaal inzicht te geven wat deze splitsing financieel betekent, is een eerste grove doorrekening gemaakt. Deze wordt de komende maanden verfijnd, zodat uw raad met de jaarrekening 2021/ het MPG 2022 de geactualiseerde grondexploitaties voor besluitvorming ontvangt. Afsluiten grondexploitatie Vorst A De grondexploitatie voor Vorst A resulteert in een verwacht verlies van € 2,2 mln. Dit verlies wordt afgedekt uit de verliesvoorziening Vorst. Daarna resteert naar verwachting een verliesvoorziening van € 1,6 mln.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1284187

Grondexploitatie Vorst B Vorst B is in een voorbereidende fase. Dit betekent dat de grondexploitatie globaal van aard is en naar mate de gebiedsontwikkeling vordert, verfijnd kan worden. De grondexploitatie heeft een verwachte looptijd van 2022 t/m 2031, dus 10 jaar. Het verwachte verlies bedraagt € 1,6 mln negatief (netto contante waarde per 1 januari 2022) / € 2,0 mln negatief (eindwaarde per 31 december 2031). De kosten bevatten: Verwervingen, sloop en sanering, openbare werken, plankosten, voorbereiding, toezicht en uitvoering, planschade en overige kosten (tijdelijk beheer, belastingen). De kosten zijn gebaseerd op basis van de stedenbouwkundige opzet, die ook als onderlegger diende bij de laatst vastgestelde grondexploitatie. Dit jaar wordt deze opzet geoptimaliseerd en aangepast naar aanleiding van de consultatie / participatie met geïnteresseerde ondernemers. De opbrengsten omvatten: De opbrengsten van de verkoop van bedrijfskavels. Uitgangspunt in deze fase is een bandbreedte van € 175 tot € 200 per m2. Als er meer duidelijkheid is over de kavelgrootte, de milieucategorie, waterberging etc dan stelt het college de grondprijs vast mede op basis van een grondprijsadvies van een onafhankelijke taxateur. Bij de vaststelling van de begroting 20222025 is een taakstelling opgenomen voor de opbrengsten uit de grondexploitatie Vorst.

Als de gebiedsontwikkeling in een volgende fase komt en de verkoop van de bouwgrond aan de orde is, dan wordt duidelijk of de taakstelling gerealiseerd kan worden, waarbij wordt opgemerkt dat het financiële resultaat uit een grondexploitatie een eenmalig resultaat geeft en dus geen structurele dekking oplevert en dat het resultaat het saldo is van kosten en opbrengsten. Daarnaast onderzoeken we samen met de Rabobank of en hoe we de gronden van de Rabobank mee kunnen nemen in ontwikkeling van Vorst B. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een exploitatiebijdrage van de Rabobank. Het college informeert uw raad met de jaarrekening 2021 en het MPG 2022 nader over de grondexploitatie van Vorst A en Vorst B.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1284187

Het verwachte verlies op de grondexploitatie Vorst A en grondexploitatie Vorst B is in lijn met de laatst vastgestelde grondexploitatie en kan worden opgevangen met de verliesvoorziening Vorst. Verliesvoorziening Vorst Afdekking verlies Vorst A Restant verliesvoorziening Vorst Verwachte verlies Vorst B* *contante waarde 1 januari 2022

€ 3,8 mln € 2,2 mln -/€ 1,6 mln € 1,6 mln

op 1 januari 2021 in boekjaar 2021

Uitvoering N.v.t.

Communicatie Het splitsen van de grondexploitatie Vorst is een administratieve handeling, die is afgestemd met de accountant.

Boxtel, 1 februari 2022 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de gemeentesecretaris, L.H. Derksen

de burgemeester, R.S. van Meygaarden

Raadsvoorstel Registratienr.:

1284187

Bijlagen N.v.t.

Ter inzage 1. N.v.t.

Contactpersoon Mathijs Moors, teammanager Vergunningen, Toezicht en Handhaving, 073-5531615, a.gabriels@mijngemeentedichtbij.nl

Raadsbesluit Registratienr.: 1284187

Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 februari 2022;

Besluit 1. de grondexploitatie Vorst te splitsen in een grondexploitatie Vorst A en een grondexploitatie Vorst B in het boekjaar 2021; 2. met de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 de grondexploitatie Vorst A af te sluiten en het tekort af te dekken uit de verliesvoorziening Vorst; 3. met de jaarrekening 2021 / het MPG 2022 de grondexploitatie Vorst B te actualiseren en het verwachte tekort af te dekken met de resterende middelen in de verliesvoorziening Vorst.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 22 maart 2022; De gemeenteraad van Boxtel, de griffier, I.H.M. Smits

de voorzitter, R.S. van Meygaarden