Raadsvoorstel Plaetse Zuid R.pdf

meewerkend

boxtod Registratienr.: 1270953

Onderwerp 1270953 - Plan De Plaetse Zuid

Status Besluitvormend

Voorstel Het Plan De Plaetse Zuid vast te stellen als nieuwe invulling van De Kleine Aarde (DKA) en draagt het college van B&W op de verdere uitwerking op zich te nemen

Inleiding De Plaetse Zuid heeft een initiatief ingediend bij de gemeente Boxtel voor een ontwikkeling op het terrein van De Kleine Aarde (DKA). Dit initiatief levert een bijdrage aan de voedseltransitie door bestaande en nieuwe boeren actief te ondersteunen bij het maken van hun individuele businessplan met een toekomstbestendige bedrijfsvoering: natuur gedreven, sociaal verbonden en economisch gedragen. Zij trekken daarbij samen op met specialisten, burgers, wetenschappers, kunstenaars, financiers en ketenpartners. De Plaetse Zuid ziet in DKA een meer dan geschikte locatie om dit plan tot bloei te laten komen, dit past naast de ontwikkeling van Woonstichting JOOST op het terrein. De doelstelling van De Plaetse Zuid past in de duurzame en innovatieve ambitie die de gemeente voor de invulling voor de DKA gesteld heeft in het coalitieakkoord. Daarnaast zijn in de raadsbesluiten van 20 januari 2015 en 19 april 2016 vier randvoorwaarden gesteld aan ontwikkeling van DKA. De raadsbesluiten en dus de randvoorwaarden gelden nog steeds en hieraan voldoet het plan De Plaetse Zuid. In 1972 was de oorspronkelijke doelstelling ook educatief gericht op landbouw waardoor met dit plan het gedachtegoed in ere wordt gehouden en nog altijd actueel is.

Het is een unieke kans voor Boxtel om deze ontwikkeling te faciliteren omdat het voortborduurt op het succes van Herenboeren, De Kleine Aarde aan het Wilhelminapark verbonden wordt, het terrein en de gebouwen helemaal opgeknapt worden en alle risico's voor de gemeente Boxtel weggenomen worden. Op het terrein DKA is ook een woningbouwlocatie voor appartementen voor Woonstichting JOOST voorzien. De initiatiefnemer dient samen met Woonstichting JOOST te werken aan een integraal plan waarin de ontsluiting en het parkeren voor beide initiatieven op elkaar moeten aansluiten. Het doel is een minimale belasting op het terrein te realiseren, maar ook geen overlast naar de omgeving. Partijen zijn hierover al in gesprek en hebben uitgesproken het volste vertrouwen te hebben hier samen een passende situatie voor te kunnen vinden. Dit plan is opgesteld in een goede samenwerking tussen stichting DKA, Herenboeren en BD Grondbeheer. Een prachtig initiatief waarin DKA een langdurige ontwikkeling in gaat, het past bij het gedachtegoed van De Kleine Aarde en de risico's voor de gemeente er niet meer zijn. Stichting BD Grondbeheer koopt sinds 1978 grond (met eventuele opstallen) en geeft deze in (erf)pacht uit ten behoeve van duurzame landbouw voor de lange termijn (7 generaties). Zij is

meewerkend

boxbo Registratienr.: 1270953

samen met Herenboeren NL een van de initiatiefnemers van Aardpeer. Aardpeer is een vernieuwend initiatief van Stichting BD Grondbeheer, Stichting Herenboeren NL, Stichting Wij.land en Triodos Regenerative Money Centre. Het doel van Aardpeer is de Nederlandse landbouwtransitie te bespoedigen en een duurzaam voedselsysteem te creëren.

Beoogd resultaat Een passende nieuwe invulling voor het terrein van DKA door de gronden en de gebouwen te verkopen met behoud van onze doelstellingen.

Argumenten 1.1 Met verkoop van DKA geven we invulling aan het beleidsakkoord en eerdere gestelde randvoorwaarden door de raad. In het beleidsakkoord is over DKA opgenomen dat DKA 3.0 zakelijk en financieel zelfvoorzienend moet zijn. Met dit plan wordt hieraan voldaan. De raad heeft op 20 januari 2015 en 19 april 2016 randvoorwaarden gesteld aan ontwikkelingen van DKA. Dit zijn: gedachtegoed van DKA (duurzaamheid), ontwikkeling moet budgettair neutraal verlopen, samenwerking zoeken met betrouwbare partijen en handhaven gedachtegoed legaat van Cooth (educatie). Deze randvoorwaarden zijn actueel en het plan De Plaetse Zuid voldoet aan deze voorwaarden. 1.2 Met verkoop heeft de gemeente maximale zekerheid. De gemeente Boxtel is eigenaar van DKA in Boxtel. De gemeente wil de grond overdragen aan een passend 'duurzaam' initiatief, met als doel het object voor de lange termijn een duurzame functie te geven. De grond (ondergrond gebouwen en onbebouwde grond) wordt door de gemeente aan BD Grondbeheer verkocht tegen de taxatiewaarde. BD Grondbeheer zet de grond vervolgens in erfpacht door aan de Plaetse Zuid en voor het gebruik van de opstallen wordt een opstalrecht met De Plaetse Zuid afgesloten.

Tijdens het proces heeft de gemeente ook samen met de initiatiefnemers de optie van erfpacht onderzocht, maar de keuze is uiteindelijk toch gevallen op verkoop, omdat de gemeente kiest voor de maximale zekerheid. 1.3 De gemeente loopt geen financieel risico. De businesscase is opgezet inclusief de financiering welke is gewaarborgd door zekerstellingen en garanties. Mocht het plan onverhoopt toch niet slagen dan heeft de gemeente een eerste recht van koop (geen verplichting) tegen de opstalwaarde (gebouwen) en verkochte waarde (grond). Het geïnvesteerde geld in gebouwen is het risico van de investeerders in De Plaetse Zuid en van BD Grondbeheer, dus niet van de gemeente. De opstalwaarde zal op het moment van verkoop worden bepaald op basis van taxatie. Indien er veel is geïnvesteerd in de opstallen bestaat de mogelijkheid dat de terugkoopprijs hoger is dan de prijs waarvoor de gemeente DKA heeft verkocht. Dit risico wordt echter beheerst doordat de gemeente kan besluiten DKA niet terug te nemen. Indien de gemeente er voor kiest DKA niet terug te nemen heeft BD Grondbeheer de verplichting een nieuwe invulling te vinden voor het terrein binnen het gedachtegoed van DKA.

Daarnaast wordt er een meerwaardeclausule opgenomen voor het geval dat de gemeente geen gebruik maakt van haar voorkeursrecht om DKA terug te nemen en BD Grondbeheer vervolgens besluit om DKA op een andere wijze (dan binnen het gedachtengoed) te ontwikkelen. Dit houdt in dat er dan opnieuw een marktconforme prijs wordt bepaald. De eventuele meerwaarde komt in dat geval ten goede aan de gemeente.

meewerkend

bottel Registratienr.: 1270953

1.4 De gemeente genereert hierdoor direct inkomsten. De totale waarde van het gebied is bepaald op € 1.250.000,-. Waarvan € 650.000,- voor de opstallen (achterste gedeelte van de hoeve, veldschuur en bezoekerscentrum) en € 600.000,voor de grond. De gemeente neemt de Van Coothhoeve achterste deel) over van Woonstichting JOOST tegen taxatiewaarde (€ 330.000) en verkoopt deze weer door tegen dezelfde waarde. De verkoop van DKA aan de Plaetse Zuid vindt plaats tegen de totale taxatiewaarde van het gebied, zijnde € 1.250.000,-. In de stukken van de initiatiefnemer zijn de bedragen afgerond voor de leesbaarheid. Echter, ook daar is het uitgangspunt de taxatiewaarde. 1.5 Na de overdracht heeft de gemeente geen onderhoudskosten meer. Door de gekozen constructie komen de onderhoudskosten van het terrein en de gebouwen volledig bij de initiatiefnemer te liggen. De gebouwen (van Coothhoeve, bezoekerscentrum en veldschuur) worden opgeknapt naar de standaard van heden als basis waarop de ontwikkeling in gang wordt gezet. Dit in goed overleg met de gemeente (i.v.m. eventuele ruimtelijke procedures). Het terrein wordt opgeknapt en heringericht. Daarnaast wordt met deze constructie de verhouding met het Legaat van Cooth beëindigd waardoor er geen kosten meer worden gemaakt voor DKA ten laste van het Legaat van Cooth.

/.7 Met de definitieve verkoop van DKA wordt de relatie met stichting DKA beëindigd. De gemeente gaat bij verkoop van DKA de overeenkomst met stichting DKA beëindigen.

Kanttekeningen 1.1 Als dit plan geen doorgang vindt, dan is een andere ontwikkeling lastig. In 2013 is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid van woningbouw op dit terrein. Vanwege de gasleiding, geluid, licht en fijnstof is reguliere woningbouw zeer lastig te realiseren. 1.2 Als dit plan niet door gaat, dan komt de gemeente voor aanzienlijke jaarlijkse kosten te staan. Als er geen overeenstemming komt over dit plan dan komen de jaarlijkse onderhoudskosten en de kosten voor het achterstallig onderhoud voor rekening van de gemeente. Dit komt neer op minimaal € 100.000,- per jaar, voor meer informatie hierover zie Raadsinformatiebrief "Financiële toelichting en afronding De Kleine Aarde 2011 t/m 2020" (03-06-2021). Hierbij kan er van uit worden gegaan dat dit minimaal drie jaar bij de gemeente blijft aangezien een ontwikkeling op dit terrein complex is en enige tijd kan duren. 1.3 Ruimtelijke procedures kunnen zorgen voor vertraging in de uitvoering. Met initiatiefnemer wordt in nauw overleg afgestemd welke vergunningen nodig zijn om tot realisatie van het initiatief te komen. De insteek is dat de initiatiefnemer start met activiteiten die passen binnen het geldende bestemmingsplan en de maatschappelijke functie.

Voor het realiseren van de gewenste eindsituatie wordt zorgvuldig de juiste juridische grondslag gezocht en zal mogelijk een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk zijn. Op basis van de stukken die nu bij ons bekend zijn is er een inschatting gemaakt van meldingen en vergunningen: Veldschuur Sloopmelding voorzien van asbestinventarisatierapport. Aanvraag omgevingsvergunning met de activiteit "Bouwen" Doordat plan nog voorziet in bebouwing buiten bouwvlak en daarnaast op de bestemming "gasleiding" zal ook de activiteit "strijd met bestemmingsplan" toegevoegd worden. Bezoekerscentrum Aanvraag omgevingsvergunning met de activiteit "Bouwen" Van Coothhoeve Aanvraag omgevingsvergunning met de activiteit "Bouwen"

meewerkend

boxtet

Raadsvoorstel

Registratienr.: 1270953

Vanwege mogelijke te doorlopen vergunningsprocedures kan er een vertraging ontstaan in de uitvoering van het initiatief. Echter, de ruimtelijke procedures zorgen er voor dat alle ruimtelijke aspecten worden afgewogen wat leidt tot een zorgvuldig en integraal proces. 1.4 De proefboerderij Wilhelminapark is nodig voor het succes van plan De Plaetse Zuid. De Plaetse Zuid verzoekt de gemeente ook om in principe medewerking te verlenen aan de realisatie van een proefboerderij die gelieerd is aan De Plaetse Zuid bijvoorbeeld op het Wilhelminapark. De intentie hierover is vastgelegd in de Greendeal met de Herenboeren. Waar mogelijke binnen de juridische kaders zal hier met een positieve grondhouding naar gekeken worden.

Financiën Opbrengsten Er is opdracht verstrekt aan de taxateur voor het maken van een taxatie van de waarde van de grond en de opstallen. De totale waarde van het gebied is bepaald op € 1.250.000,-. Waarvan € 650.000,- voor de opstallen (achterste gedeelte van de hoeve, veldschuur en bezoekerscentrum) en € 600.000,- voor de grond. (zie bijlage 2) De opbrengsten vanuit de verkoop voor de opstallen en de grond zal de gemeente direct ontvangen. Op basis van dit advies wordt dit eenmalig opgehoogd met een bedrag van € 25.000,- voor de advies- en voorbereidingskosten. Staatsteun en fiscale gevolgen Vanwege de complexe materie is het voor het onderwerp staatssteun en de fiscale gevolgen advies aan Holla Advocaten gevraagd. De conclusie van Holla is dat er met de gekozen constructie (verkoop) geen sprake is van staatsteun en er geen fiscale gevolgen zijn. Met de verkoop van DKA wordt een positief resultaat bereikt van ca € 600.000,-- en dit bedrag zal aan de algemene middelen worden toegevoegd.

Uitvoering In grote lijnen wordt de uitvoering als volgt: Er wordt een rechtspersoon voor De Plaetse Zuid opgericht; Gemeente koopt van Woonstichting JOOST de Van Coothhoeve (achterste deel) nadat zekerheid is verkregen dat BD Grondbeheer de hoeve van de gemeente koopt; De grond en de opstallen van DKA (inclusief achterste deel van de Van Coothhoeve) worden (door)verkocht aan BD Grondbeheer, die vervolgens het verworven vastgoed onder voorwaarden die het maatschappelijk gebruik van DKA duurzaam waarborgen in erfpacht (grond) en opstalrecht (gebouwen) uitzet naar De Plaetse Zuid; Er wordt een langdurige ontwikkeling voor boeren en burgers, in een verbinding naar elkaar, opgezet die start op 1 januari 2022; Eventuele ruimtelijke procedures worden aangevraagd door De Plaetse Zuid en gefaciliteerd door de gemeente.

Communicatie In overleg met de initiatiefnemers is en wordt er een zorgvuldig communicatietraject doorlopen.

meewerkend

boxtel

Raadsvoorstel

Registratienr.: 1270953

Boxtel, 24 augustus 2021 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de gemeentesecretaris, A.E. Kraal

de burgemeester, Meygaarden

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Kerndocument toekomstplan DKA Toekomstplan DKA Beeldboek DKA Taxatierapport

Ter inzage N.v.t.

Contactpersoon Han van den Broeke, teammanager a.i. RMEO-Maatschappelijke en Economische Ontwikkeling

meewerkend

boxtel

Gewijzigd

Raadsbesluit

Registratienr.: 1270953

Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24 augustus 2021;

Besluit 1. Het Plan De Plaetse Zuid vast te stellen als nieuwe invulling van De Kleine Aarde (DKA) en draagt het college van B&W op de verdere uitwerking op zich te nemen. 2. De opbrengst van 600.000 euro terug te laten vloeien in het legaat van Cooth en dit in te zetten voor plannen die passen binnen het gedachtegoed.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 6 oktober 2021; De ge de gri i I.H.M

'

ntera d van Boxtel, i

rrrvv

de voorzitter, R.S. van Meygaarden