Raadsvoorstel Bijstelling ontwikkelvisie Theereheide voor locaties Heidelust en Bolster

Raadsvoorstel Zaaknummer:

1330775

Portefeuillehouder:

Lianne van der Aa

Steller:

Annoesjka Wintjes

Onderwerp Bijstelling ontwikkelvisie Theereheide voor de locaties Heidelust en Ericastraat

Status Besluitvormend

Voorstel Raad 1. De ontwikkelvisie Theereheide voor de locaties Heidelust en Ericastraat bij te stellen. 2. Kennis te nemen van de twee scenario’s voor de invulling van beide locaties. 3. Te kiezen voor scenario 2: nieuwbouw van een educatief cluster op Heidelust A, een landschapspark met tijdelijke woningen op Heidelust B en woningbouwontwikkeling op de Ericastraat. 4. Te streven naar een budgetneutrale gebiedsontwikkeling voor de locaties Heidelust en Ericastraat tezamen (exclusief de kosten voor de bouw van de school).

Inleiding Na vaststelling van de Ontwikkelvisie Theereheide is het college aan de slag gegaan met de uitwerking van de scenario’s voor oa. de locaties Ericastraat en Heidelust. Veranderde omstandigheden en nieuw beleid leiden tot de conclusie dat het niet mogelijk blijkt om de visie voor deze twee locaties uit te voeren. Uit onderzoek van de mogelijkheden komen er twee (planologisch) haalbare scenario’s naar voren. Deze zijn besproken met omwonenden en andere betrokken partijen. Beide scenario’s geven invulling aan realisering van een educatief cluster, woningen en een landschapspark en hebben hun eigen kansen en uitdagingen. Een aanvullende financiëel-economische verkenning van de scenario’s is aanleiding om scenario 2 voor te stellen. Ontwikkelvisie Theereheide De gemeenteraad heeft op 10 december 2020 de Ontwikkelvisie Theereheide vastgesteld. Hiervan maken de ontwikkellocaties Heidelust en Ericastraat onderdeel uit. Op 10 december 2020 is tevens een motie aangenomen om de gronden bestemd voor grondgebonden woningen in Heidelust ook in te zetten voor andere functies, voor kleinere 1 en 2 persoonhuishoudens en deze te integreren in een waterrijke en groene omgeving. De doelstelling van de visie voor de locatie Heidelust was om er 80 permanente woningen en een nieuwe school te realiseren.

De doelstelling van de visie voor de locatie Ericastraat was om er ca 30 permanente woningen te realiseren. Na het raadsbesluit is het college aan de slag gegaan met de uitvoering van de ontwikkelvisie Theereheide.

1

Locatie Ericastraat uit ontwikkelvisie Theereheide 2020

Locatie Heidelust uit ontwikkelvisie Theereheide 2020

Uitwerking van de Ontwikkelvisie Na de vaststelling van de Ontwikkelvisie Theereheide brak een periode van onderbezetting aan bij de afdeling Ruimtelijk Ontwikkeling. Sinds 2020 zijn de navolgende zaken opgepakt voor de uitvoering van de ontwikkelvisie. Het college is als eerste met het project Huif gestart. Ook zijn diverse waterbergingsonderzoeken uitgevoerd. De ontwikkeling Eikenlaan is momenteel in voorbereiding. Vanaf 1 september 2022 is een planologische quick scan uitgevoerd naar de ontwikkeling Heidelust en Ericastraat om tot uitvoering over te kunnen gaan. Voor en uitgebreide beschrijving van de planologische quick scan, zie bijlage 1. Veranderde omstandigheden en nieuw beleid Bij de uitwerking van de deelprojecten werd steeds duidelijker dat mede vanuit het tijdsverloop en de veranderingen die inmiddels zijn opgetreden bijstelling van ontwikkelvisie Theereheide nodig is. De maatschappelijke opgaven van water(berging), klimaatadaptatie, woonbeleid/woonbehoefte, leefbaarheid en kostenbeheersing zijn belangrijker en concreter geworden. Uit gesprekken met de wettelijke partner waterschap over de ontwikkeling van Heidelust is een harde randvoorwaarde voor ontwikkeling van het gebied naar voren gekomen: de huidige waterbergingscapaciteit voor de Essche stroom moet behouden blijven en de bouwconstructie (bouwen op palen boven maaiveld) moet daarop afgestemd worden.

Vanuit de veranderde woonbehoefte is het oorspronkelijke grondgebonden woonprogramma moeilijk te beargumenteren naar de andere wettelijke partner de provincie. Daardoor is het planologisch niet haalbaar om de vastgestelde ontwikkelvisie te realiseren. De mate van bebouwing van Heidelust is simpelweg te groot. De wettelijke partners staan in principe wel positief tegenover nieuwbouw van de school op Heidelust in tegenstelling tot grondgebonden woningbouw op deze locatie. Onderzoek naar haalbare mogelijkheden Er zijn verschillende mogelijkheden onderzocht om de ontwikkelde maatschappelijke opgaven in te passen en de Ontwikkelvisie in lijn te brengen met het beleid van waterschap en provincie. Daarbij is vastgehouden aan de uitgangspunten uit de ontwikkelvisie om een nieuw schoolgebouw en woningbouw te realiseren. Ook de aangenomen motie is bij het onderzoek naar mogelijkheden betrokken. Uw raad is in dit proces op 19 juni geïnformeerd over de bevindingen middels een presentatie. Ook zijn er gesprekken gevoerd met het schoolbestuur en de kleding- en speelgoedbank.

2

Twee haalbare mogelijkheden De resultaten van de planologische quick scan hebben geleid tot de volgende twee scenario’s. Beide scenario’s hebben hun eigen kansen en uitdagingen. Bijlage 2 bevat een toelichting op beide scenario’s. Scenario 1: Educatief cluster op Ericastraat

Scenario 2: Educatief cluster op Heidelust

Scenario1: - Educatief cluster op Ericastraat - Permanente woningen (tussen de 50 en 90) bouwen op Heidelust A en - Landschapspark met tijdelijke woningen (tussen de 35 en 50) op Heidelust B - Compacte bouw en in meerdere bouwlagen - Woningbouwprogramma conform woonzorgvisie

Scenario 2: - Educatief cluster op Heidelust A - Permanente woningen (tussen de 35 en 50) op Ericastraat - Landschapspark met tijdelijke woningen (tussen de 35 en 50) op Heidelust B - Compacte bouw en in meerdere bouwlagen - Woningbouwprogramma conform woonzorgvisie -

In gesprek over de mogelijkheden Om de mening van inwoners en organisaties te betrekken bij de besluitvorming over de bijstelling van de Ontwikkelvisie, is een participatietraject gestart. Daarvoor is een startnotitie participatie opgesteld. Deze notitie heeft u eerder ontvangen, zie bijlage 7. De veranderde maatschappelijke opgaven en twee scenario’s zijn besproken met het schoolbestuur, organisaties, omwonenden en ouders van de school. Er is gesproken met een afvaardiging van buurtbewoners uit Theereheide, eigenaren van BSO ’t Kasteeltje, het bestuur van Stichting Kledingbank en het bestuur van de Speelgoedbank en Natuurgroep Gestel. Deze organisaties hebben geen voorkeur voor een scenario. Gespreksverslagen vindt u in bijlage 4. Op 6 september jl. is er een bewonersavond gehouden. Omwonenden van de locaties Heidelust en Ericastraat zijn bijgepraat over de ontwikkelingen en uitgenodigd om mee te praten over de invulling van beide locaties. Het beoogde doel van het gesprek was om voor beide mogelijkheden aandachtspunten op te halen. Uit de omgevingsdialoog die gevoerd is voor de ontwikkelvisie Theereheide van 2020 bleek eerder dat er draagvlak is bij omwonenden, provincie en het waterschap voor een school en een park op Heidelust.

Op de bewonersavond waren er veel vragen over tijdelijke woningen, het effect van water op de nieuwe woningen en huidige bebouwing, de riolering in de wijk, het bouwen op palen boven maaiveld en de verkeersveiligheid. Er werd o.a. aandacht gevraagd voor voldoende groen bij de school, het vastleggen van de tijdelijkheid van de tijdelijke woningen, niet te hoog bouwen en de verkeersveiligheid. Via de website ‘’praat mee’’ zijn reacties ingediend die in grote lijnen overeenkomen met de reacties van de bewonersavond. Een gespreksverslag van deze avond vindt u in bijlage 5.

3

Financieel-economische verkenning en doorrekening van de planologisch haalbare scenario’s In aanvulling op de planologische quick scan is er een extra financieel-economische verkenning en doorrekening uitgevoerd. Gesprekken met marktpartijen en woningbouwcorporaties waren daar onderdeel van. Uit deze gesprekken blijkt dat de stapeling van ambities voor woningbouw op Heidelust, onrendabel is voor deze partijen. Woningbouw op de Ericastraat is het meest financieel rendabel. Qua financiële lasten is er voor de realisatie van het educatieve cluster geen verschil tussen beide scenario’s. Op Heidelust (scenario 2) is voor hetzelfde geld wel meer kwaliteit te bereiken, vanwege de landschappelijke inpassing en het investeren in gemeentelijk vastgoed. In bijlage 6 vindt u een samenvatting van de financiële doorrekeningen. Conclusie Beide scenario’s geven invulling aan realisering van een educatief cluster, woningen en een landschapspark en hebben hun eigen kansen en uitdagingen. Een aanvullende financiële verkenning van de scenario’s is aanleiding om scenario 2 voor te stellen.

Beoogd Resultaat Het doel van voorliggend besluit is om over te kunnen gaan tot uitvoering van de ontwikkellocaties Heidelust en Ericastraat om een educatief cluster, woningen en een landschapspark te realiseren.

Argumenten 1.1 Beleid van waterschap en provincie vraagt om bijstelling van de Ontwikkelvisie Theereheide Het is planologisch niet haalbaar om het scenario voor Heidelust uit de Ontwikkelvisie Theereheide te realiseren vanwege beleid van onze wettelijke partner het waterschap. Aangescherpte eisen met betrekking tot waterberging en daarmee samenhangende bebouwingsmogelijkheden van het gebied leiden ertoe dat aanpassing van de Ontwikkelvisie noodzakelijk is om tot uitvoering te komen. Ook de woonbehoefte is sterk veranderd waardoor de Ontwikkelvisie moeilijk te beargumenteren is bij de provincie. De wettelijke partners staan in principe wel positief tegenover nieuwbouw van de school op Heidelust in tegenstelling tot grondgebonden woningbouw op deze locatie. Daarbij geldt een harde randvoorwaarde: het behouden van de huidige waterbergingscapaciteit voor de Essche stroom en het daarop afstemmen van de bouwconstructie (bouwen op palen boven maaiveld). 1.2 Maatschappelijke opgaven zijn veranderd Uit de onderzoeken naar planologische haalbaarheid en de wateropgave in het gebied komen een aantal opgaven naar voren. Naast de opgaven voor water(berging) en klimaatadaptatie, zijn ook de maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen en leefbaarheid veranderd ten opzichte van een aantal jaren geleden.

Ook zijn de verwachte kosten voor uitvoering van de plannen van invloed op de haalbaarheid. Al deze opgaven samen hebben gevolgen voor de scenario’s uit de Ontwikkelvisie. 2.1 Beide scenario’s zijn planologisch haalbaar om invulling te geven aan de twee locaties In de twee scenario’s voor de locaties Heidelust en Ericastraat is rekening gehouden met de eisen van het waterschap met betrekking tot waterberging. Ook is het woningbouwprogramma aangepast aan het onlangs vastgestelde programma Volkshuisvesting. In beide scenario’s is er ruimte voor een educatief cluster. Met een invulling van een deel van Heidelust als landschapspark met een tijdelijke bestemming voor 35 tot 50 flexibele woningen, geven we invulling aan de aangenomen motie. De veranderingen ten opzichte van Ontwikkelvisie Theereheide zijn: geen woningen meer boven de school, een actualisatie van het woonprogramma conform de woon-zorgvisie van 2023, geen grondgebonden woningen, maar compacte bouw in meerdere lagen, bouwen op palen boven maaiveld op Heidelust, de ontwikkeling van een landschapspark en een budgetneutrale gebiedsontwikkeling.

4

3.1 Scenario 2 geeft de grootste kans op goedkeuring van de wettelijke partners In verband met de waterbergingsopgave op Heidelust en het totaal aantal te realiseren woningen in Sint-Michielsgestel, staan waterschap en provincie geen grote aantallen woningen toe in het gebied. Scenario 2 gaat uit van een kleiner aantal permanente woningen. De wettelijke partners staan in principe positief tegenover nieuwbouw van de school op Heidelust. 3.2 Scenario 2 sluit aan bij de visie van het schoolbestuur en de ambitie van inclusief onderwijs Als gemeente staan we voor het realiseren van inclusief onderwijs. Openbare Basis School de Bolster heeft hierin sinds jaren een voorbeeldrol voor de regio en Nederland door een intensieve samenwerking met Kentalis. Heidelust biedt hiervoor voldoende en groene ruimte en de meeste flexibiliteit voor deze samenwerking. Het schoolbestuur heeft een duidelijke voorkeur voor nieuwbouw op de locatie Heidelust. Heidelust biedt daarnaast voldoende ruimte om de openbare buitenruimte optimaal in te richten en om een eventuele uitbreiding van de school in de toekomst op te kunnen vangen, als gevolg van de bouw van woningen in het verzorgingsgebied. 3.3 Met scenario 2 realiseren we woningen conform behoefte met de minste financiële risico’s We zetten in op permanente en tijdelijke woningen voor met name sociale woningbouw.

Dit om te beantwoorden aan de actuele woningbouwbehoefte binnen de gemeente. Sociale woningbouw in het stedelijk gebied (Ericastraat) is het meest (financieel) rendabel. Het is voor marktpartijen en woningcorporaties onrendabel om de stapeling van ambities die bouwen op Heidelust met zich meebrengt, te realiseren. 3.4 Woningbouw op Ericastraat geeft een financieel surplus De gronden van Heidelust en de Ericastraat zijn in eigendom van de gemeente. Voor het bouwen van woningen is de gemeente afhankelijk van initiatiefnemers. Het bouwen van woningen op de Ericastraat geeft de meeste zekerheid op het daadwerkelijke realiseren van sociale woningen door een initiatiefnemer en geeft een financieel surplus voor de gemeente door grondinkomsten, zie bijlage 6. Woningbouw op Heidelust (scenario 1) leidt niet tot een financieel voordeel uit grondverkoop. 3.5 Huidige gebruikers kunnen voorlopig blijven Het bestaande gebouw voor de Kleding- en Speelgoedbank kan vooralsnog blijven staan op Heidelust in scenario 2. Bovendien kan er in de verdere planvorming worden onderzocht of een structurele oplossing voor de huisvesting van genoemde initiatieven kan worden gevonden op dit terrein of bij de ontwikkeling van het educatiecluster.

4.1 Inzet van maatschappelijk geld tot een minimum beperken Het surplus uit de verkoop van grond voor woningbouw aan de Ericastraat kan via een resultaatbestemming ingezet worden voor de aanleg van het landschapspark en de ontwikkeling van tijdelijke woningen op Heidelust. Keuze voor scenario 1 (woningbouw op Heidelust) vraagt om meer maatschappelijk geld voor ontwikkeling van een landschapspark, tijdelijke woningen en mogelijk ook voor de ontwikkeling van permanente sociale woningen.

Kanttekeningen 3.1 Scenario 2 maakt minder permanente woningen mogelijk Op de locatie aan de Ericastraat is minder ruimte voor woningbouw dan op Heidelust. Daardoor is het aantal permanente woningen in scenario 2 lager (35-50) dan in scenario 1 (50-90). Echter, sinds de vaststelling van de visie Theereheide is in de planvoorbereiding van de locatie Kentalis ruimte gekomen voor een fors hoger aantal woningen dan in december 2020 bekend was. 3.2 Langere voorbereidingstijd voor educatief cluster in scenario 2 Een nieuw educatief cluster op Heidelust vraagt een langere voorbereidingstijd vanwege de procedure van een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) die doorlopen moet worden. In tegenstelling tot

5

nieuwbouw op de Ericastraat, moet er op Heidelust worden afgeweken van de huidige bestemming. De inschatting is dat op Heidelust in 2026 te starten is met de nieuwbouw. De planning is uiteraard afhankelijk van bezwaar en beroep. Het schoolbestuur heeft aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de langere doorlooptijd.

Financiën Aan het richtinggevende besluit dat nu voorligt zijn geen onomkeerbare uitgaven van financiële middelen verbonden. Voor de uitvoering van de bijgestelde ontwikkelvisie is een globale doorrekening gemaakt, zie bijlage 6. De inzet is om het permanente woonprogramma, de aanleg van de tijdelijke woningen en het landschapspark budgetneutraal uit te voeren. De vrije reserve waarin is gespaard (€1,3 miljoen) voor een bijdrage in de realisatie van de nieuwe school en de gebiedsontwikkeling Heidelust kan hier aan bijdragen. Bij de uitvoering is sprake van vier verschillende financieringsstromen: 1. Educatief cluster: De benodigde voorbereidings- en investeringskredieten voor de nieuwbouw van de school worden apart ter besluitvorming voorgelegd. 2. Gebiedsontwikkeling permanente woningbouw: De gebiedsontwikkeling is planeconomisch doorgerekend op basis van kengetallen en prijspeil 1 januari 2023. De woningbouwontwikkeling op de Ericastraat genereert budget voor de gemeente. Het openen van een GREX of de verkoop van de gronden zal u apart ter besluitvorming worden voorgelegd. 3. Tijdelijke woningen: Aan het bouw- en woonrijp maken van de locatie zijn kosten verbonden voor de gemeente. We gaan na welke subsidieregelingen van het rijk en de provincie zijn in te zetten voor de ontwikkeling.

De financiering van de tijdelijke woningen zal separaat ter besluitvorming worden voorgelegd. 4. Landschapspark: Ook aan de aanleg van een landschapspark zijn kosten verbonden voor de gemeente. Voor de aanleg van het landschapspark zetten we o.a. in op subsidiemogelijkheden. Het waterschap de Dommel heeft aangegeven hier mogelijkheden voor beschikbaar te hebben. Voor de financiering van het landschapspark zal ook separate besluitvormig plaats vinden.

Uitvoering De bijstelling van de Ontwikkelvisie Theerheide geeft kaders mee voor de uitvoering. Na de bijstelling van de Ontwikkelvisie Theereheide start de uitvoering en worden de volgende vervolgstappen doorlopen: Processtap 1 In gesprek met provincie en waterschap 2 Marktconsultatie en onderzoek publiek private samenwerking 3. Opstarten financiële aanvragen (voorbereidingskrediet nieuwbouw school, instellen GREX etc) 4 Vervolg geven aan de omgevingsdialoog door initiatiefnemer(s) in samenwerking met gemeente 6.Opstarten Bopa voor tijdelijke woningen 7.Opstarten Bopa Heidelust voor school en landschapspark en voor woningen Ericastraat * afhankelijk van bezwaar en beroep

Planning voorbereiding Q1 2024 Q1 2024

Planning realisatie

Q4 2023 / Q1/2 2024 Q2 2024 Q2 2024 Q2 2024

2025* 2026*

Communicatie We informeren betrokken partijen zoals het schoolbestuur en andere gebruikers van de locaties persoonlijk over het besluit en het vervolgproces. Omwonenden, overige inwoners en de pers informeren we via een persbericht en reguliere kanalen.

6

Na besluitvorming starten de participatietrajecten over de invulling van de afzonderlijke locaties. Voor de ontwikkeling van het educatieve cluster en het landschapspark stellen we een nieuwe startnotitie op. De gemeente gaat in overleg met initiatiefnemers van de woningen over het proces van de omgevingsdialoog. De leidraad voor initiatiefnemers wordt conform het participatiebeleid door de gemeente aan initiatiefnemers aangereikt.

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Planologische Quick Scan voor locaties Heidelust en Ericastraat Beschrijving en verbeelding scenario’s Visie bestuur school Bolster Verslagen organisaties Verslag gesprek bewonersavond 6 september 2023 Samenvatting financiële doorrekeningen Startnotitie participatie Heidelust

Sint-Michielsgestel, 14 november 2023 Burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel, de secretaris, de burgemeester,

D.C. van Eeten

H.A.G Ronnes

Ter inzage Nvt Contactpersoon Paul Schoneveld, teammanager a.i. Ruimtelijke Ontwikkeling

7

Raadsbesluit Registratienr.:

1330775

Portefeuillehouder:

Lianne van der Aa

Steller:

Annoesjka Wintjes

Aanhef De raad van de gemeente Sint-Michielsgestel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 november 2023;

Besluit 1. De ontwikkelvisie Theereheide voor de locaties Heidelust en Ericastraat bij te stellen. 2. Kennis te nemen van de twee scenario’s voor de invulling van beide locaties. 3. Te kiezen voor scenario 2: nieuwbouw van een educatief cluster op Heidelust A, een landschapspark met tijdelijke woningen op Heidelust B en woningbouwontwikkeling op de Ericastraat. 4. Te streven naar een budgetneutrale gebiedsontwikkeling voor de locaties Heidelust en Ericastraat tezamen (exclusief de kosten voor de bouw van de school). Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 21 december 2023; De gemeenteraad van Sint-Michielsgestel, de griffier

de voorzitter

D.S.J. Thissen

H.A.G Ronnes

8