Presentatie - Raadsbijeenkomst Wonen

Raadsinformatieavond wonen Oktober 2024

Programma

Inleiding

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Deel 3 - Woningbouwregie Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding

Inleiding - wethouder Désiré van Laarhoven

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Deel 3 - Woningbouwregie Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding

Inleiding

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Saskia Wijkhuijs - beleidsmedewerker volkshuisvesting

Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Deel 3 - Woningbouwregie Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding

Uitvoering van Programma VHV Instrumenten (gerealiseerd)

Gerealiseerd • • •

Doelgroepenverordening Volkshuisvestingsfonds Onderzoek schaarste naar aanleiding van vernieuwde huisvestingswet

In uitvoering/planning • • • • • •

Uitvoeringsagenda programma volkshuisvesting Beleid woningsplitsing/ beter benutten bestaande woningvoorraad / mantelzorgwoningen (vereenvoudigen en pré-mantelzorg). Prestatieafspraken met corporaties 2025 Beleidsregels Tiny Houses Evaluatie toetsingskader woningbouw Leidraad Collectief Particulier Opdrachtgeverschap & vernieuwende woonvormen

Uitvoering van Programma VHV Instrumenten 2025

Mogelijke actielijnen/projecten voor 2025 • • • • • •

Opstellen meerjaren prestatieafspraken Wonen-Welzijn-Zorg, corpo’s en zorgpartijen Strategie woningbouwontwikkeling (voortbouwend op onderzoek inbreiding en omgevingsvisie) Woningbouwversneller Lokaal keurmerk levensloopgeschikte woning en woongebouw Transformeren van kantoren en bedrijfspanden Etc.

Ontwikkelingen omgeving: • • •

Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (o.a. urgentieverordening) Regionale Woonzorgvisie Update Regionale Woondeal

Inleiding

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Florine Treep - beleidsmedewerker volkshuisvesting

Deel 3 - Woningbouwregie Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding

Huisvestingswet

Veranderingen Huisvestingswet 2024 ▪ ▪

Eerste kamer: akkoord (december 2023) Inwerkingtreding: 1 januari 2024

▪

Doel: evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten -> iedereen eerlijkere kans betaalbare woonruimte Gereedschapskist: gemeenten krijgen meer ruimte om specifieke doelgroepen, eigen inwoners en mensen met bepaalde beroepen te ondersteunen bij het vinden van een betaalbare huurwoning of nieuwbouw koopwoning. Concreet kan het volgende:

▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bij 50% van de vrij komende nieuwbouw (tot 390.000 euro) of sociale en middenhuurwoningen voorrang voor: Mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern; -> definitie hiervan is VAAG Daarbinnen: bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken die worden aangemerkt als cruciaal. Wanneer de gemeente er geringe of geen mogelijkheden heeft tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad. Kopers nieuwbouwwoning hebben een huisvestingsvergunning nodig (door de eigenaar aan te vragen).

Resultaten quickscan RIGO

Verhuisstromingen: 60% verhuizenden uit gemeente Boxtel zelf (2011-2021)

Sociale huur ▪ ▪ ▪ ▪

Zoekduur gestegen; 2021 (25 mnd) → 2023 ( 35 mnd) Slaag kans omlaag (13% → 9,5 %) Aantal reacties gestegen Jongeren moeilijke slaagkans

Particuliere huur ▪ ▪ ▪

Hoge m² prijs Gering aanbod Kleinste segment van de woningvoorraad (9%)

Koopsector ▪ ▪

Prijsstijgingen; Gemiddelde transactieprijs gestegen €425.000 (2023) → €485.000 (2024) Weinig aanbod + eenzijdig aanbod (dure koopwoningen)

Conclusie quickscan RIGO

Er is schaarste aangetoond:

Sociale huur ▪ ▪

Meer vraag dan aanbod Jongeren en starters voelen het meeste van de schaarste

Particuliere huur ▪

Weinig tot geen aanbod middeldure huur

Koopsector ▪ ▪

Weinig tot geen betaalbare koop komt beschikbaar Door prijsstijgingen: aanbod wat eerder betaalbaar was, is nu (middel-)duur door woningmarkt (met name woningwaarde) -ontwikkelingen

Vervolgstappen

Inrichten huisvestingsverordening ▪

Mogelijkheden en knelpunten: ▪ ▪ ▪

▪

Urgentieregeling invoeren a.d.h.v. regionale handreiking (wordt nu aan gewerkt) Opstellen en uitvoeren van huisvestingsverordening kost veel capaciteit gemeente Effect van de verordening is nog onduidelijk

Vervolgstappen: ▪ ▪ ▪

Verder uitwerken mogelijkheden voor woningzoekenden met een maatschappelijk-economische binding per kern Onderzoek naar kosten en baten van een huisvestingverordening → terugkoppeling aan gemeenteraad Indien positief: projectmatig en integraal aanpakken en uitvoeren

Inleiding

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Deel 3 - Woningbouwregie Aukje Hefting – adviseur wonen en volkshuisvesting

Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding

Woningbouwregie

▪ Realisatie 2016-2023 ▪ Plancapaciteit 2024-2029

Woningbouwregie Realisatie 2016-2023 Totaal gemeente Boxtel (incl. kernen) Type woning huur Sociale huur Middeldure huur Vrije sector koop Goedkope koop Betaalbare koop Dure koop (incl. RvR) Totaal

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2023 aantal

%

85 13 60

14% 2% 10%

30 151 278 617

5% 24% 45%

Woningbouwregie Realisatie 2016-2023

Boxtel (kern)

Type woning huur Sociale huur EGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Sociale huur MGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Middeldure huur EGZ < 1.026,Middeldure huur MGZ < 1.026,Dure huur EGZ > 1.026,Dure huur MGZ > 1.026,koop Goedkope koop EGZ < 248.000,Goedkope koop MGZ < 248.000,Betaalbare koop EGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Betaalbare koop MGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Dure koop EGZ > 390.000,Dure koop MGZ > 390.000,Ruimte voor Ruimte Bedrijfswoningen Totaal Zorgeenheden

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2023 aantal percentage 33 52

6,1% 9,7%

12 24 33

2,3% 4,5% 6,1%

18

3,4%

115 16 175 54 3 535 71

21,5% 3,0% 32,7% 10,1% 0,6%

Liempde Type woning huur Sociale huur EGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Sociale huur MGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Middeldure huur EGZ < 1.026,Middeldure huur MGZ < 1.026,Dure huur EGZ > 1.026,Dure huur MGZ > 1.026,koop Goedkope koop EGZ < 248.000,Goedkope koop MGZ < 248.000,Betaalbare koop EGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Betaalbare koop MGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Dure koop EGZ > 355.000,Dure koop MGZ > 355.000,Ruimte voor Ruimte Bedrijfswoningen Totaal Zorgeenheden

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2023 aantal percentage

1 3

2,5% 7,5%

4 14

10,0% 35,0%

9 8

22,5% 20,0%

1 40

2,5%

Woningbouwregie Realisatie 2016-2023

Lennisheuvel Type woning huur Sociale huur EGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Sociale huur MGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Middeldure huur EGZ < 1.026,Middeldure huur MGZ < 1.026,Dure huur EGZ > 1.026,Dure huur MGZ > 1.026,koop Goedkope koop EGZ < 248.000,Goedkope koop MGZ < 248.000,Betaalbare koop EGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Betaalbare koop MGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Dure koop EGZ > 355.000,Dure koop MGZ > 355.000,Ruimte voor Ruimte Bedrijfswoningen Totaal Zorgeenheden

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2023 aantal percentage

4

66,6%

2

33,3%

6

Esch Type woning huur Sociale huur EGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Sociale huur MGZ <808,06 (liberalisatiegrens) Middeldure huur EGZ < 1.026,Middeldure huur MGZ < 1.026,Dure huur EGZ > 1.026,Dure huur MGZ > 1.026,koop Goedkope koop EGZ < 248.000,Goedkope koop MGZ < 248.000,Betaalbare koop EGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Betaalbare koop MGZ < 355.000,= (NHG-grens 2023) Dure koop EGZ > 355.000,Dure koop MGZ > 355.000,Ruimte voor Ruimte Bedrijfswoningen Totaal Zorgeenheden

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2023 aantal percentage

8

21,1%

6

15,8%

23

60,5%

1 38

2,6%

Woningbouwregie Realisatie 2016-2023

Betaalbaarheid ▪ Sociale huur: 14% ▪ Betaalbare koop/middenhuur: 26% ▪ Goedkope koop: 5%

Spreiding (fair share binnen de gemeente) ▪ Sociale huur 100% in kern Boxtel, 0% in kleine kernen

Woningbouwregie Plancapaciteit

PLANCAPACITEIT PROGRAMMA VOLKSHUISVESTING EN WONEN -WELZIJN-ZORG 2023-2032 Sociale huur

Middenhuur/ betaalbare koop

Goedkope koop

Dure koop/dure huur

30%

28%

17%

25%

744

895

518

823

Woningbouwregie Plancapaciteit Totaal gemeente Boxtel (incl. kernen)

Woningbouwplanning hard 2024 t/m 2029

Type woning huur Sociale huur Middeldure huur Dure huur koop Goedkope koop Betaalbare koop Dure koop Onbekend Totaal

zacht* 2024 t/m 2029

aantal percentage aantal

percentage

106 0 25

18,9% 0% 4,5%

129 48 30

28,9% 10,7% 6,7%

39 82 308 560

7,0% 14,6% 55,0% -

18 88 116 18 447

4,0% 19,7% 26,0% 4,0%

* Ontwerp bestemmingsplan, planologische voorbereiding en beroepsprocedure. Potentiële woningbouwcapaciteit hierbuiten gelaten.

Woningbouwregie Plancapaciteit

Betaalbaarheid ▪ Opgave ligt in de betaalbare categorieën ▪ Geen behoefte dure koopwoningen

Woningbouwregie ▪ Deel van de zachte plancapaciteit ligt bij raad van state ▪ Potentiële plancapaciteit → Knoppen om aan te draaien ▪ Instrumenten

Woningbouwregie Instrumenten om te sturen

Uitgevoerd • • • •

Doelstelling: “In het toe te voegen woningbouwprogramma bestaat een groter aandeel uit passende en betaalbare woningen en is er meer ruimte voor vernieuwende woonvormen en zelfbouw”

Doelgroepenverordening Volkshuisvestingsfonds Woningbouwmonitor Sociale grondprijzenbrief

In uitvoering/planning • • • •

Beleid woningsplitsing/ beter benutten bestaande woningvoorraad / mantelzorgwoningen (vereenvoudigen en pré-mantelzorg) Leidraad Collectief Particulier Opdrachtgeverschap & vernieuwende woonvormen Beleidsregels Tiny Houses Evaluatie toetsingskader woningbouw

Mogelijk overige • • • •

Strategie woningbouwontwikkeling (voortbouwend op onderzoek inbreiding en omgevingsvisie) Woningbouwversneller Lokaal Transformeren van kantoren en bedrijfspanden Keurmerk levensloopgeschikte woning en woongebouw

Woningbouwregie Regionale Woondeal Wethouder Wim van der Zanden Bestuurlijk trekker Regionale Woondeal

Regionale Woondeal Noordoost-Brabant •

Ondertekend: 9 maart 2023 •

•

11 gemeenten, 11 corporaties, Provincie, Rijk

Woningbouwopgave tot en met 2030: • • •

33.425 woningen, waarvan: 22.270 betaalbare woningen (67%), 10.020 sociale huurwoningen (30%).

“De start van een intensieve(re) samenwerking: Samen krijgen we meer gedaan!”

Woningbouwregie Regionale Woondeal

Inmiddels uitgevoerd • •

Regionale Versnellingstafel ingericht (marktpartijen, corporaties en overheden) Governance ingericht → Afspraken over wijze waarop we samen de gemaakte afspraken verder uitwerken: • • •

•

Regionaal, integraal, met alle partijen; Bestuurlijk, ambtelijk, verantwoordelijkheden en opdrachtgeverschap; Processen, financiën, opdrachten, inhoud.

Opgaven en resultaten zijn inmiddels op de juiste bespreektafels geland

Het vervolg • •

Voorbeeld inhoudelijke uitwerking: regionale handreiking huisvestingsverordening Q4-2024: update van de afspraken → Opgave aantallen woningen omhoog?

Inleiding

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 - Huisvestingswet en quickscan schaarste Deel 3 - Woningbouwregie Deel 4 - Resultaten onderzoek inbreiding Annoesjka Wintjes – projectleider RO

Wat is het onderzoek inbreiding woningbouw

▪Een onderzoek naar woningbouwlocaties in het stedelijke gebied, conform de provinciale verordening. ▪De meeste locaties zijn niet in eigendom van de gemeente. ▪Integraal onderzoek (ook naar kantoorlocaties, bestaande woningbouw, circulaire bouw): o Ontwerp omgevingsvisie o Vastgesteld gemeentelijke beleid o kennis van ambtenaren o kennis van dorpsraden en woningcorporaties o Multidisciplinair en interactief met een stedenbouwkundig bureau

Stedelijk gebied gemeente Boxtel

Waarom is het onderzoek inbreiding woningbouw

▪Levert een bijdrage aan de ambitie van het programma volkshuisvesting (nota woon-zorgvisie) te realiseren ▪Onderbouwing van een project bij andere overheden (provincie) waarbij het stedelijk gebied uitgebreid moet worden ▪Informatie voor de intaketafel, om nieuwe initiatieven te kunnen beoordelen ▪Informatie over de stedenbouwkundige kwaliteit en het woningbouwprogramma bij nieuwe projecten/initiatieven die wenselijk zijn

Uitdaging ligt bij 1 a 2 persoonshuishoudens

Woningvraag

Woningvoorraad

Resultaten onderzoek inbreiding woningbouw

▪Er is een proces van een half jaar doorlopen om naar locaties te zoeken in het stedelijke gebied ▪Ca 40 locaties gevonden in gemeente Boxtel ▪Er is een locatielijst per dorp/wijk ▪Er zijn ontwerpprincipes per locatie

Ontwerpprincipes voor gemeente Boxtel Dorpsrand

Kavel

Dorpskernen en linten

Herstructurering woonwijken

Er is een vervolg

▪Het college heeft kennis genomen van de resultaten en heeft ingestemd om er een vervolg aan te geven ▪Nadere onderbouwing van aantallen en doelgroepen per dorp, ook na 2032 (2023 tot 2040) ▪Ruimte voor een bestuurlijke keuze (criteria)

▪Ontwikkelstrategieën benoemen voor de locaties per dorp, waarbij we nagaan hoe de locaties uit te voeren zijn (actieve grondpolitiek, afspraken met corporaties etc).

Vragen