Presentatie bijeenkomst gemeenteraad september 2025

Raadsinformatieavond wonen 9 september 2025

Programma

Inleiding Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 – Woningbouwregie (en -versnelling) Deel 3 – Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties

Inleiding - wethouder Wim van der Zanden en wethouder Désiré van Laarhoven - van Abeelen

Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 – Woningbouwregie (en -versnelling) Deel 3 – Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties

Programma

Inleiding Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV – Gerard Meijers, Adviseur Wonen en Volkshuisvesting Deel 2 – Woningbouwregie (en -versnelling) Deel 3 – Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties

Uitvoeringsagenda Programma VHV

Pijler 1 vastgesteld, pijlers 2 + 3 volgen binnenkort

 Veel projecten al gerealiseerd: o.a. toetsingskader nieuwbouw, volkshuisvestingsfonds, kaders participatie, leidraad CPO onderzoek inbreiden/verdichten, huisvesting jongvolwassenen, doelgroepenverordening, toetsingskader bijzondere woonvormen, woningbouwmonitor, sociale grondprijsbrief, evaluatie toetsingskader  Enkele projecten nog te realiseren: o.a. beleid woningsplitsing/(pré)mantelzorgwoningen, meerjaren prestatieafspraken, huisvestingsverordening met regionale urgentieregeling (waaronder verkenning lokale component), toegankelijkheidskeurmerk

Uitvoering van Programma VHV

Instrumenten 2025/2026

In uitvoering/planning    

Uitvoeringsagenda programma volkshuisvesting, pijler 2 en 3 Beleid woningsplitsing/ beter benutten bestaande woningvoorraad / mantelzorgwoningen (vereenvoudigen en pré-mantelzorg). Meerjaren Prestatieafspraken met corporaties en Wonen Welzijn Zorg 2026 t/m 2029 Huisvestingsverordening met urgentieregeling (waaronder verkenning lokale component)

Ontwikkelingen omgeving   

Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (o.a. urgentieverordening) Regionale Woonzorgvisie Update Regionale Woondeal

Programma

Inleiding Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 – Woningbouwregie (en -versnelling) – Aukje Hefting, Adviseur Wonen en Volkshuisvesting Deel 3 - Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties

Woningbouwregie Realisatie 2016-2024

Totaal gemeente Boxtel (incl. kernen) Type woning huur Sociale huur Middeldure huur Vrije sector koop Goedkope koop Betaalbare koop Dure koop (incl. RvR) Totaal

Gerealiseerde woningen 2016 t/m 2024 aantal

%

143 13 70

16% 1% 8%

47 180 448 901

5% 20% 50%

Woningbouwregie Plancapaciteit

Peildatum 1 september 2025 Totaal gemeente Boxtel (incl. kernen)

Woningbouwplanning hard 2025 t/m 2029

Type woning huur Sociale huur Middeldure huur Dure huur koop Goedkope koop Betaalbare koop Dure koop Totaal

zacht 2025 t/m 2029

aantal percentage aantal

percentage

75 0 2

27% 0% 1%

167 5 53

29% 1% 9%

30 53 118 278

11% 19% 42%

55 141 147 568

10% 25% 26%

Woningbouwregie Projecten

Projecten  Projecten in voorbereiding (planontwikkeling): 16 met 332 woningen (bv. Hertogenstraat)  Projecten in ruimtelijke procedure (vastgesteld-onherroepelijk): 23 met 193 woningen (bv. Ronduutje)  Projecten in uitvoering: 5 met 85 woningen (bv. Kerkweide-Oost)

Woningbouwregie Ambities programma

30%

20/30%

15/25%

25%

Woningbouwregie Ambities programma

Plancapaciteit programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2032 Middenhuur/ Goedkope Dure koop/ 130%Sociale huur betaalbare koop koop dure huur Boxtel 2275 683 682 341 569 30% 30% 15% 25% Lennisheuvel 185 56 37 46 46 30% 20% 25% 25% Liempde 370 111 74 93 92 30% 20% 25% 25% Esch 150 45 30 38 37 30% 20% 25% 25% Totaal 2980 895 823 518 744

Woningbouwregie Stand van zaken

PLANCAPACITEIT GEMEENTE BOXTEL 2023-2032 Realisatie 2023

Realisatie 2024

Harde plancapaciteit

Zachte plancapaciteit

Potentiele plancapaciteit

Plancap. 130%

1000 900

895 823

800

744

700 600

518

6

500 200 400 300

68

25

167

146

100

75

0

58 0

53 29 56

200

SOCIALE HUUR

MIDDENHUUR/ BETAALBARE KOOP

120

440

179 55 30 17

GOEDKOPE KOOP

62

18

DURE KOOP/ DURE HUUR

ONBEKEND

Woningbouwregie … en versnellen

Versnellen woningbouw

 Invulling lokale versnellingstafel  Sleutelprojectenlijst RNOB  Mix in- en uitbreiding  Publieke woningbouwmonitor

Voorbeeld publieke monitor gemeente Eindhoven

Programma

Inleiding Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 – Woningbouwregie (en -versnelling) Deel 3 - Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting – Christa van de Langenberg, Adviseur Wonen en Volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties

Ontwerpbesluit Wet versterking regie volkshuisvesting

Ontwerpbesluit wet versterking regie volkshuisvesting invloed op... Betaalbaarheid

 Sterke sturing op aandeel 30% sociaal en 37% betaalbaar  Midden en lage inkomens maken in hele regio kans op vinden woning  Voldoende woningen voor studenten/ouderen

Spreiding (fair share binnen de gemeente)  Urgente groepen wettelijk bepaald  Gelijke verdeling urgente groepen over regio

Kortere procedures

 Sneller duidelijkheid van rechter  Ladder duurzame verstedelijking schrappen  Mantelzorg/familiewoning op eigen erf vergunningvrij

VNG

 Staat niet langer achter wetsvoorstel

Ontwerpbesluit Wet Versterking regie Volkshuisvesting Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting -> Urgentieverordening 1 juli 2025 aangenomen door de Tweede Kamer + amendementen en moties

Kern: -

Kortere doorlooptijden en procedures rondom woningbouwplannen Waarborgen en efficiencyslagen Urgentieverordening

Amendementen, o.a.: -

Extra verplichte urgentiecategorie: woningzoekenden zonder vaste verblijfplaats die deel uitmaken van een gezin met één of meer minderjarige kinderen; Vergunninghouders mogen niet worden aangemerkt als urgent woningzoekenden.

Lokale binding art. 14 Huisvestingswet 2014 Mogelijkheid tot het verlenen van voorrang aan mensen met ‘lokale binding’. Maximaal voor 50%. Met Wet Regie Volkshuisvesting is het vaststellen van een huisvestingsverordening met urgentieregeling verplicht. Bij woningvoorraadbeheer of woonruimteverdeling (opkoopbescherming): noodzakelijk voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte  Aantoonbare schaarste en urgent maatschappelijk belang (nut, noodzaak en proportionaliteit’. (Let op: dit is anders dan ‘urgentie’ uit de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting. Hiervoor is geen urgentie noodzakelijk. Aantoonbaar verdringing door schaarste. Doel: - Inwoners of mensen met directe relatie tot gemeente meer kans op een woning geven; - Beperken van verdringing; - Instandhouding lokale gemeenschappen.

Uitgangspunten – regionaal urgentiebeleid Uitgangspunten Regio Noordoost-Brabant

Afgestemd via AO, ambtelijke werkgroep en landing en bestuurlijke verankering middels woondeal (addendum). Raad meegenomen middels raadsinformatienota’s en RNOB. NB: de gemeenteraad is vanzelfsprekend bevoegd gezag voor het vaststellen van de urgentieregeling.

Kern: -

Uniform beleid -> dezelfde regels en criteria voor urgentie Eenduidige urgentiegroepen Aansluiting bij bestaande werkwijzen Verruimen van het aanbod Huisvesting op basis van de meest passende plek Balans in wijken Zorgdragen voor een zachte landing Heldere communicatie

Uitgangspunten – regionaal urgentiebeleid Proces Fase 1

Algemene Uitgangspunten -> informatiebrief van maart ’25 - Welke urgentiegroepen - Randvoorwaarden ontwikkelingsrichting

Fase 2

Raamwerk urgentiegroepen - Omschrijving/definitie urgentiegroepen - Beoordelingscriteria - Werkwijze voor aanmelden, beoordelen en toewijzen

Fase 3

Urgentieregeling uitwerken

Lokale binding Proces tot huisvestingsverordening 1. Overleg met woningcorporatie, huurdersvereniging en andere belanghebbende (art. 6 lid 1 Huisvestingswet). 2. Inhoudelijke afstemming op het regionale AO (artikel 6 lid 2 Hw) 3. Inhoudelijke beleidskeuzes over categorieën woonruimte (artikel 7 lid 1 Hw) en vergunningplichtige categorieën (artikel 5 Hw) 4. Er moet een onderbouwing aan de juridisch sluitende verordeningstekst worden toegevoegd die de keuzes en schaarste onderbouwen. 5. Gedeputeerde Staten geeft advies over de huisvestingsverordening (c.a. 6 weken) 6. Vaststelling huisvestingsverordening plus eventueel addendum woonzorgvisie (artikel 4 lid 4 Hw)

Programma

Inleiding Deel 1 - Uitvoering van Programma VHV Deel 2 – Woningbouwregie (versnelling) Deel 3 - Nieuwe wetten – Wet versterking regie volkshuisvesting Deel 4 – Sociale woningbouw en corporaties – Marieke Vossen (Directeur-bestuurder Woonstichting JOOST) en Ernst Damen (Directeur-bestuurder Woonveste)

Vandaag kiezen voor het verschil van morgen Klikken om de tekststijl van het model te bewerken Gemeenteraad Boxtel- 9 september 2025

We verdelen schaarste…

Onze gezamenlijke opgave 1. Meer mensen huisvesten 2. Betaalbare woonlasten 3. Prettig wonen in de buurt

Huishoudboekje – Aedesbenchmark 2024 • Meer uitgaven onderhoud,

verbetering en verduurzaming • Eenmalige huurverlaging ‘23

• Afschaffing verhuurdersheffing ‘23 • Lenen voor investeringen => stijgende rentelasten

Toename instandhoudingskosten – Aedesbenchmark 2024 • Toename 2023 deels door gestegen bouwkosten (5,6%) • De rest doordat corporaties

meer woningen hebben aangepakt (9,9%) • Geen huurverhoging meer bij duurzaamheidsmaatregelen

Huurverhoging onder CAO en inflatie • 2021: Eenmalige huurverlaging en huurbevriezing

• 2023: Eenmalige huurverlaging naar € 575,-

Rapport Nibud 'Betaalbaarheid van de huurverhoging 2025' •

Huurquotes dalen voor de meeste huishoudens bij een huurverhoging van 4,5%

•

Doordat CAO-lonen harder stijgen en koopkrachtmaatregelen van het Rijk.

Lees- en luistertip

https://decorrespondent.nl/jessefrederik

Meer mensen huisvesten? Wat doen wij? •

Woonruimtes beter benutten

•

Duurzame nieuwbouw realiseren

•

(Langer) zelfstandig thuis wonen (mede) mogelijk maken

Inschrijftijd en zoektijd sociale huurwoningen

Regionaal sturen op gelijke slaagkansen •

Slaagkans lokaal + slaagkans regionaal = totale slaagkans

•

Slaagkans = aantal geslaagd woningzoekenden/aantal actief woningzoekenden

•

Woningzoekenden moeten voldoende kans maken op een woning binnen de regio als

geheel. •

Lokaal bijsturen als dit onvoldoende lukt.

Regionaal sturen op gelijke slaagkansen Nadelen huisvestingsverordening

•

Nut, noodzaak en proportionaliteit van voorrang bij lokale binding moet aangetoond worden. Dit is lastig.

•

Het betrekken van een woning in een andere (buur)gemeente kan worden beperkt.

•

Voor terugkeerders kan de stap worden bemoeilijkt.

•

De voorrang geldt voor maximaal 50%, mogelijk halen we dit al.

•

Het is een generieke bijsturing op verhuispatronen en houdt geen rekening met woonvoorkeuren binnen de eigen gemeente.

Regionaal sturen op gelijke slaagkansen Voordelen slaagkansenbenadering •

Objectief

•

Gericht op het oplossen van knelpunten

•

Geen ongewenste bijeffecten

•

Heeft direct effect

•

Kost geen extra geld

•

Slaagkansen zijn actueel te monitoren.

Woonruimtes beter benutten

Wat doen wij? •

Splitsen en woning delen

•

Verhogen gemiddelde bezettingsgraad (aantal bewoners/aantal kamers)

•

Doorstroming bevorderen

Woningsplitsen en woningdelen Wat kan de gemeente(raad)doen? •

Heldere kaders

•

Snelle vergunningverlening of parapluvergunning

•

Geen korting op uitkeringen

•

Flexibiliteit bij parkeernormen

Opgave beschikbaarheid gemeente Boxtel •

Meerjarige prestatieafspraken: minimaal 330 woningen toevoegen 2016-2025

•

Woon(zorg)visie: •

2023-2032: 686 sociale huurwoningen

•

200-250 flexwoningen - bovenop reguliere ambitie

Nieuwbouw sociale huurwoningen sinds 2016

Voortgang: Op basis van de huidige prognose halen we het aantal van minimaal 330 zelfstandige woningen niet. Het verwacht aantal woningen in 2025 is 156, dit zijn 174 woningen te weinig.

Duurzame nieuwbouw realiseren Wat kan de gemeente(raad) doen? •

Gezamenlijke prioritering van nieuwbouwprojecten

•

Gezamenlijk strategisch (over)programmeren

•

Voldoende capaciteit beschikbaar stellen

•

Geen stapeling van eisen: inhoudelijk en in de tijd

•

Belang van woningzoekenden expliciet en zichtbaar meewegen

Betaalbare woonlasten Betaalbaarheid – Aedesbenchmark 2024 • Corporaties vragen landelijk 63% van de maximale huur (sociale huurwoningen) • JOOST vraagt 59% • Woonveste vraagt 59%

Werken aan betaalbare woonlasten? Wat doen wij? •

Energieverbruik verlagen door isoleren van woningen

•

Woonlastenbenadering bij huurprijsbepaling

•

Onze partners: armoede bestrijden

Werken aan betaalbare woonlasten Wat kan de gemeente(raad) doen?

•

Effectief armoedebeleid voeren voor de laagste inkomens in de eigen gemeente

•

Lobbyen richting landelijke overheid

Langer zelfstandig thuis & prettig wonen in de buurt Vergrijzing en het effect op wonen & wijken • Meer ouderen, meer kleine huishoudens • Meer behoefte aan: • Nabijheid van voorzieningen • ‘Sociaal’ wonen • Zorg thuis (formeel en informeel) • Andere (toegankelijkheids)eisen aan woningen en complexen

Langer zelfstandig thuis wonen

Wat doen wij? •

Levensloopgeschikt bouwen nabij voorzieningen

•

Geclusterd wonen in de bestaande voorraad: ontmoetingsruimtes

•

Gemeenschappen vormen en zelfredzaamheid vergroten: o.a. Hartjes in de wijk (prettig wonen)

Langer zelfstandig thuis wonen Wat kan de gemeente(raad) doen?

•

Gezamenlijke prestatieafspraken met zorg- en welzijnspartijen -> een gezamenlijke koers

•

Mensen vroegtijdig informeren over de consequenties van het ouder worden

•

Inzetten op een ‘zorgzame samenleving’

Prettig wonen in de buurt Wat zijn de uitdagingen? •

Prettig samenleven in onze wijken is niet meer vanzelfsprekend

•

Steeds meer mensen met een zorgvraag wonen zo gewoon mogelijk in de wijk

•

Sociaal contact met buren neemt af

•

Verschillen in de samenleving

Werken aan prettig wonen in de buurt Wat doen wij? •

Veerkrachtige buurten, sociale cohesie en verbinding tussen buren

•

Schoon, heel, groene en veilige omgeving

•

We zijn zichtbaar in de wijk

•

Samenwerking met partners (o.a. ook in gemeenschappen Hartje in de wijk)

Werken aan prettig wonen in de buurt Wat kan de gemeente(raad) doen? •

Inzetten op wijkgericht werken

•

Openbare ruimte inrichten op ontmoeting

•

Inspelen op behoeften van de wijk voor leefbaarheid

•

Langdurige samenwerking in financiën en mankracht op dit onderwerp

Doen jullie met ons mee?