MPG 2022 (1293045).pdf

Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2022

MPG 2022, vertrouwelijk

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ...................................................................................................................................................................... 3

2.

De portefeuille: samenvatting financiële resultaten ................................................................................................ 4

3.

Actieve projecten ....................................................................................................................................................... 5 3.1 Vorst B ................................................................................................................................................................... 5 3.2 Reigerskant............................................................................................................................................................ 7

Bijlage 1: Begrippenlijst ............................................................................................................................................................ 9

MPG 2022, vertrouwelijk

Pagina 2 van 9

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG). In het MPG wordt inzicht gegeven in de grondbedrijfsactiviteiten van de actieve projecten (eigen exploitaties). Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico’s, geeft het MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij de Grondbedrijfsfunctie in voorbereiding en in uitvoering zijnde actieve complexen. Ten behoeve van het MPG en de jaarrekening zijn alle exploitatieberekeningen geactualiseerd. Daarbij zijn relevante ontwikkelingen en inzichten binnen de projecten, die op redactiedatum bekend zijn, verwerkt in de grondexploitaties. De gepresenteerde cijfers geven een actueel financieel beeld van de projecten. Het MPG wordt één keer per jaar opgesteld, waarbij bij de actualisatie van de exploitaties de boekwaarde en de (financiële) peildatum is zoals vermeld in de jaarrekening. Bij deze actualisering van de exploitaties is aansluiting gezocht met de jaarrekening 2021. De exploitaties kennen een financiële peildatum per 1-1-2022.

MPG 2022, vertrouwelijk

2. De portefeuille: samenvatting financiële resultaten In dit hoofdstuk zijn de financiële resultaten van de twee actieve projecten weergegeven. Deze gegevens zijn gebaseerd op grondexploitaties en berekeningen, die in het eerste kwartaal van 2022 zijn geactualiseerd. De individuele projectbeschrijvingen zijn opgenomen in hoofdstuk 3 en dienen als onderlegger voor de informatie in dit hoofdstuk. Onderstaande tabellen geven een overzicht van de financiële resultaten van de actieve projecten waarvoor een grondexploitatie actief is. Voor projecten met een negatief resultaat geldt dat binnen gemeente Boxtel een verliesvoorziening wordt gevormd. Het verwachte verlies bij afsluiten van het project is hiermee afgedekt. In beide tabellen zijn de financiële resultaten behorende bij de jaarrekening 2021 en de resultaten van de laatst vastgestelde grondexploitaties (jaarrekening 2020) weergegeven. Hierdoor wordt de mutatie van het resultaat per grondexploitatie zichtbaar. Onderstaand overzicht geeft voor de actieve grondexploitaties de financiële resultaten op eindwaarde. MPG 2022 / Jaarrekening 2021

MPG 2021 / Jaarrekening 2020

Verschil

Project

Eindwaarde

Eindwaarde

Eindwaarde

Vorst B*

2.126.548 negatief per 31.12.2031

2.064.349 negatief per 31.12.2024

Reigerskant

897.507 positief per 31.12.2024 n.v.t. (voormalige gemeente Haaren)

-62.199 voordelig

*Jaarrekening 2020: Vorst B uit grondexploitatie Vorst gehaald.

De gemeente dekt de verwachte verliezen af met een voorziening en wel op contante waarde. De verwachte netto contante waarde per 1 januari 2022 bedraagt voor Vorst B € 1.744.510. In 2021 sloot de gemeente onderstaande grondexploitaties af en dit is verwerkt in de jaarrekening 2021. De boekwaarde is afgedekt met de getroffen verliesvoorzieningen. Het restant van de verliesvoorziening voor Vorst wordt ingezet voor Vorst B. Voor de overige drie grondexploitaties valt de resterende verliesvoorziening vrij. MPG 2022 / Jaarrekening 2021 Project

Resultaat bij afsluiten

Vrijval verliesvoorziening

In Goede Aarde

1.808.640 negatief

71.936

Vorst A

2.037.358 negatief

Spoorzone

3.766.249 negatief

937.775

Princenlant

320.405 negatief

68.890

7.932.652 negatief

1.078.601

Totaal

MPG 2022, vertrouwelijk

Pagina 4 van 9

3. Actieve projecten 3.1 Vorst B Project op hoofdlijnen

Projecteigenschappen

Realisering van een bedrijventerrein met circa 8,8 ha

Projectfase

Uitvoering

bedrijfsgrond (7,1 gemeentegrond en 1,8 Rabobank),

Type project

Actief grondbeleid

Verwachte einddatum

per 31.12.2031

grenzend aan Vorst A.

Verwachte eindwaarde

2.126.548 negatief

Boekwaarde per 1.1.2022

7.089.929 negatief

Getroffen verliesvoorziening

1.744.510

Het plan Realisering van een bedrijventerrein met circa 8,8 ha bedrijfsgrond (7,1 gemeentegrond en 1,8 Rabobank) grenzend aan Vorst A. Voortgang In 2021 startte de planvoorbereiding van Vorst B voor de planologische procedure. De gemeente organiseerde een aantal gebiedssessies voor geïnteresseerde bedrijven en omwonenden. De vaststelling van het bestemmingsplan staat gepland in 2023, ook het bouw- en woonrijp maken wordt voorbereid, zodat de gemeente zo snel mogelijk kan beschikken over bouwrijpe bedrijfskavels. De gronduitgifte staat gepland vanaf 2024, waarbij het streven is om al in 2023 de eerste bedrijfskavels te verkopen.

Verschillen grondexploitatie Sloop en sanering € 167.040 nadeel Het budget voor bodemonderzoek verhoogd en budget toegevoegd voor een mogelijke sanering. Openbare werken €161.541 nadeel De raming voor openbare werken is geactualiseerd op basis van kengetallen.

MPG 2022, vertrouwelijk

Plankosten en VTU € 2.130.161 nadeel De looptijd van het project is verlengd, daarnaast is budget opgenomen voor de planvorming, de participatie en de bestemmingsplanherziening en is de VTU op kengetallen toegevoegd. Planschade € 150.000 nadeel Er is een budget opgenomen voor mogelijke planschadeverzoeken. Overig € 286.971 nadeel De looptijd van het project is verlengd en daarmee ook de kosten voor belastingen, heffingen en tijdelijk beheer. Opbrengsten € 2.316.121 voordeel Bijstelling van de grondprijzen naar prijspeil 2022 en toevoeging van een exploitatiebijdrage. Opbrengsten- en prijsstijging € 641.697 voordeel De opbrengsten- en prijsindex is herzien. Rente € 417.615 nadeel Combinatie van de langere looptijd en het lagere rentepercentage. Risico’s Het project bevindt zich in een voorbereidende fase. Dit betekent dat de grondexploitatie grof van aard is. Dit brengt risico’s met zich mee voor de planologische procedure, de aanleg van openbare werken, de plankosten en de grondopbrengsten.

MPG 2022, vertrouwelijk

Pagina 6 van 9

3.2 Reigerskant Project op hoofdlijnen

Projecteigenschappen

Uitleglocatie in de kern Esch waar in totaal maximaal 75

Projectfase

Uitvoering

woningen gerealiseerd kunnen worden.

Type project

Actief grondbeleid

Verwachte einddatum

per 31.12.2024

Verwachte eindwaarde

897.507 positief

Boekwaarde per 1.1.2022

344.099 negatief

Het plan Reigerskant ligt aan de zuidzijde van de kern Esch. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en maakt de bouw van maximaal 75 woningen mogelijk. Voortgang In 2021 werden de projectmatige bouwkavels in fase 2 en de 4 particuliere bouwkavels aan de noordzijde van het plangebied geleverd. Het woonrijp is voorbereid, zodat dit in 2022 aanbesteed kan worden. Ook zijn de voorbereidingen voor de laatste fase opgestart. De voormalige gemeente Haaren heeft een verkavelingsopzet gemaakt met een gedifferentieerd programma, waarbij de gemeente nu onderzoekt of het mogelijk is om meer ruimte te bieden voor de woonwensen in Esch.

Verschillen grondexploitatie Openbare werken €187.194 nadeel De raming voor het woonrijp maken is omgezet van kengetallen naar een directieraming. Plankosten en VTU € 139.007 nadeel De looptijd van het project is met één jaar verlengd. Daarnaast is extra budget opgenomen om de stedenbouwkundige opzet en het woningbouwprogramma voor fase 3 van de voormalige gemeente Haaren te herzien om te kijken of hier meer woningen voor starters mogelijk zijn.

MPG 2022, vertrouwelijk

Planschade € 237.770 voordeel De kans dat er nog planschadeverzoeken worden ingediend is minimaal, daarom is het resterende budget vrijgevallen. Overig € 45.989 nadeel In de voormalige gemeente Haaren werd geen OZB doorbelast aan de grondexploitatie en in de gemeente Boxtel wel. Opbrengsten € 417.466 voordeel Bijstelling van de grondprijzen naar prijspeil 2022. Opbrengsten- en prijsstijging € 12.655 voordeel De opbrengsten- en prijsindex is herzien. Rente € 65.622 nadeel Het rentepercentage van de gemeente Boxtel is hoger dan van de voormalige gemeente Haaren en daarnaast is de looptijd met één jaar verlengd. Risico’s In 2022 wordt het woonrijp maken 2022 aanbesteed en daarnaast het woningbouwprogramma en opzet openbare ruimte voor de laatste fase bepaald. Deze beide ontwikkelingen brengen onzekerheden met zich mee.

MPG 2022, vertrouwelijk

Pagina 8 van 9

Bijlage 1: Begrippenlijst Boekwaarde De boekwaarde geeft het totaalbedrag zoals deze is opgenomen in de boeken per peildatum (in dit geval 1-1-2022). De boekwaarde bestaat uit de feitelijk verantwoorde kosten en opbrengsten verminderd met bijdragen aan de reserves of vermeerderd met bijdragen vanuit de reserves. Startwaarde of nominale waarde De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2022). Dit betreffen de prijzen in het geval dat werken op dit moment zouden worden uitgevoerd. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/ -verliezen (indexering). Reële of geïndexeerde waarde Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2022). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten. Eindwaarde Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatieberekening.

Deze berekening heeft een einddatum waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten ‘eindwaardesaldo’. Dit is het bedrag dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend. Contante waarde Om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten berekende saldi worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen ‘contant’ te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaardesaldo is, teruggerekend naar heden (1-1-2022). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar.

MPG 2022, vertrouwelijk