Koersdocument Sint-Michielsgestel

DATUM

25 januari 2023

PROJECTNUMMER

845.107

OPDRACHTGEVER

MijnGemeenteDichtbij

Koersdocument SintMichielsgestel

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Koersdocument Sint-Michielsgestel

1

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Proces Doel koersdocument

3 3 4 4

2

Thema’s Woonzorgvisie

5

Druk op de woningmarkt neemt toe: betaalbaarheid en toegankelijkheid in het geding 2.1

2.2

Vergrijzingsopgave Hoe groeien we?

5 7 9

Opgave 1: Voor wie gaan we bouwen?

9

Opgave 2: Waar komen de nieuwe woningen?

10

Opgave 3: Beter benutten van de bestaande woningvoorraad

12

Opgave 4: Gemeenschappelijk ontwikkelen

13

Opgave 5: Flexwoningen Een thuis voor iedereen

15 15

Opgave 1: Huisvestingsaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen door nieuwbouw, renovatie en/of transformatie 18

2.3

Opgave 2: Verzorgd kunnen wonen in je eigen buurt of dorp: concentratie of spreiden? Toekomstbestendig Sint-Michielsgestel: duurzaam en leefbaar

21 22

Opgave 1: Verduurzaming woningvoorraad

22

Opgave 2: Gemengde wijken en leefbaarheid

23

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Sint-Michielsgestel werkt aan haar nieuwe Woonzorgvisie. Daarmee wil de gemeente de koers uitzetten voor de ontwikkeling van het wonen in Sint-Michielsgestel, Middelrode, Berlicum, Gemonde en Den Dungen. Het gaat daarbij om wonen, met vraagstukken als betaalbaarheid e-n toegankelijkheid, en om de relatie met zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. Deze koersnotitie biedt een overzicht van dilemma’s die in de visie geagendeerd moeten worden, en helpt om – tezamen met de Omgevingsvisie - de richting rond deze dilemma’s te bepalen. De kernen van Sint-Michielsgestel hebben elk een eigen sociale structuur en woningmarktpositie. Nieuw woonbeleid voor de gemeente gaat dan ook niet alleen over de gemeente als geheel, maar ook over de opgave in de afzonderlijke kernen. Daarmee wordt recht gedaan aan de verschillen binnen de gemeente. Over de gemeentegrenzen heen kijken is ook van belang. Sint-Michelsgestel ligt in de regio Den Bosch. Ze maakt onderdeel uit van de Verstedelijkingsagenda van de regio ’s-Hertogenbosch en de regionale Woondeal. Daarbij ligt de gemeente gunstig, tussen de steden ’s-Hertogenbosch, Eindhoven, en Tilburg. Dat heeft invloed op de woningmarkt. Het biedt kansen, en er ligt een solidariteitsopgave om als regio op te pakken.

De Woonzorgvisie hangt nauw samen met de Omgevingsvisie, en werkt – samen met het uitvoeringsprogramma wonen - de opgaven en ambities op het thema wonen uit naar beleid. Daarbij maakt nieuwe wetgeving dat gemeenten moeten toewerken naar een percentage sociale voorraad van 30%, en zullen ze een woonzorgvisie moeten opstellen, met oog voor thema’s als vergrijzing, zorg en een aantal aandachtsgroepen. Dit zijn thema’s die zeker in Sint-Michielsgestel een stempel zullen drukken op de komende jaren. De uitdaging als het gaat om sociale huur is tweeledig: het percentage sociale huurvoorraad ligt fors lager dan de landelijke norm, en omdat er weinig sociale huurwoningen zijn in de gemeente ligt de gemiddelde wachttijd heel hoog. Daarnaast zal de gemeente komende jaren sterk vergrijzen. Dit vraagt iets van de woningvoorraad, de zorginfrastructuur, en de gemeenschap. Dit in een situatie waar de druk op de markt sowieso al erg hoog ligt, en ook starters en gezinnen graag in de gemeente willen wonen. Al deze elementen: demografische trends, de ligging van de gemeente, de huisvesting van aandachtsgroepen, de energietransitie en andere maatschappelijke ontwikkelingen, brengen een aantal vraagstukken met zich mee.

Voor welke doelgroepen gaat de gemeente bouwen, welke woonmilieus dienen er gerealiseerd te worden, en wat voor opgaven en kansen liggen er in de huidige woningvoorraad? Het gemeentebestuur wil meer regie voeren om maatschappelijke knelpunten op te lossen en kansen te benutten. De Woonzorgvisie biedt hier kansen voor. De gemeente zal zich moeten positioneren op het vlak van deze – en meer – vraagstukken en thema’s. Gelijktijdig met het proces rondom de Omgevingsvisie werkt de gemeente toe

3

naar een nieuwe Woonzorgvisie. De rest van dit document schetst het proces, de opgaven en geeft een aantal denkrichtingen mee.

1.2 Proces De gemeente wil de nieuwe visie goed onderbouwen. Dit doen we in vier stappen: Figuur 1 Proces Woonzorgvisie

Voorafgaand aan dit proces heeft Companen een woningmarktanalyse uitgevoerd, en hebben de ouderenbonden een onderzoek uitgevoerd betreffende wonen en ouderen. Daarmee is de woon(zorg)behoefte in kaart gebracht. Beide documenten vormen input voor de Woonzorgvisie. Ook zijn er gesprekken geweest met college en Raad. Dit koersdocument is het resultaat van de stap 2. Daarmee ligt er een basis voor het gesprek met de gemeenteraad, inwoners en stakeholders om te kijken naar de toekomst van wonen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Mede op basis van deze input wordt de conceptWoonzorgvisie opgesteld. Deze wordt ten slotte geconcretiseerd in een uitvoeringsprogramma wonen. Ook die resultaten worden uiteraard weer met de gemeenteraad, inwoners en stakeholders gedeeld.

1.3 Doel koersdocument In dit koersdocument geven we een overzicht van de maatschappelijke opgaven op de woningmarkt van Sint-Michielsgestel. Het biedt daarmee een overzicht van in de Woonzorgvisie uit te werken opgaven, met enkele discussiepunten om te verkennen. Zo geven we een tussenstand in het totstandkomingsproces. Overigens zijn de opgaven op de woningmarkt veelomvattend, en waarschijnlijk niet binnen de beschikbare capaciteit op te lossen. Dit vraagt van de gemeente en haar partners om prioriteiten te stellen en keuzes te maken. In deze notitie geven we de hoofdconclusies uit het woningmarktonderzoek weer en behandelen we per thema de volgende punten: welke opgaven zien we, en welke keuzes wat betreft beleid moeten we daarin maken (en welke consequenties hebben deze keuzes)?

4

2 Thema’s Woonzorgvisie Druk op de woningmarkt neemt toe: betaalbaarheid en toegankelijkheid in het geding Het woningmarktonderzoek laat zien dat er een grote druk staat op de woningmarkt van Sint-Michielsgestel. Hierdoor stijgen in de koopsector de huizenprijzen en in de sociale huur de wachttijden. De gemiddelde transactieprijs van koopwoningen is in korte tijd fors gestegen: van € 370.000 eind 2018 naar € 510.000 eind 2021. Hierdoor wordt het voor starters en huishoudens met een modaal inkomen steeds moeilijker om een koophuis te kopen. In 2022 is daar bovenop de rente gaan stijgen, wat de haalbaarheid van de koop van een woning voor nog meer mensen onder druk zet. Het woningtekort doet zich niet in alle prijsklassen en woningtypen in dezelfde mate voor. Figuur 2 laat zien dat sociale huur ongelijk is verdeeld over de kernen; figuur 3 laat zien dat er in Sint-Michielsgestel in 2030 overschotten ontstaan aan grondgebonden vrijesector huurwoningen en aan duurdere eengezinskoopwoningen. Daarentegen ontstaan er grote tekorten aan andere woningtypen, met name appartementen (zowel in de koop als in de sociale huur), sociale huur en goedkope eengezinskoopwoningen (tot 350.000 euro). Daarmee is er veel behoefte aan betaalbare woningen in de gemeente. Figuur 2 Gemeente Sint-Michielsgestel. Woningvoorraad naar eigendom, 2022.

Centrum Sint-Michielsgestel

22%

Theereheide

14%

16% 7%

Venkant, Beekkant en Beekvliet

30%

Gemonde

8%

62% 79%

5%

64%

8%

84%

Den Dungen

15%

8%

78%

Berlicum

15%

11%

74%

Middelrode

8%

Gemeente Sint-Michielsgestel 0%

8%

84%

16%

9%

10%

20%

Sociale huur

75% 30%

40%

50%

Particuliere huur

60%

70%

80%

90%

Koop

Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.

5

100%

Figuur 3 Gemeente Sint-Michielsgestel. Van trendscenario naar ambitiescenario Huur grondgebonden sociaal

40 35

Huur appartement… Vrije sectorhuur grondgebonden

110 35

70 55

130

50

-30-50

Vrije sectorhuur…

50 25 65 20

Koop rijwoning tot 200.000

70 45

85 40

Koop rijwoning € 200-€ 350.000

75 40

150

35

Koop rijwoning € 350.000+ Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

40 60

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000

-50 -50

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+ Koop appartement tot € 200.000

40204520

Koop appartement € 200.000+

105 40

125

40

100

200

300

-200

-100

0

Trendprognose 2022-2025

Ambitiescenario 2022-2025

Trendprognose 2025-2030

Ambitiescenario 2025-2030

400

In de sociale huursector zien we een sterk tekort aan woningen in Sint-Michielsgestel. Slechts 16 procent van de woningen in Sint-Michielsgestel is een sociale huurwoning, terwijl zo’n 40 procent van de huishoudens qua inkomen behoort tot de corporatiedoelgroep. De aanwezige corporatiewoningen worden grotendeels bewoond door de corporatiedoelgroep (er is relatief weinig sprake van scheefwonen), maar veel mensen met een lager inkomen wonen in een koopwoning. In de loop van de tijd zien we steeds meer mensen uit kwetsbare groepen die met voorrang een sociale huurwoning nodig hebben (statushouders, mensen die uitstromen uit de zorg). De toegang tot de sociale huursector wordt voor reguliere woningzoekenden steeds moeilijker en de wachttijden lopen op. Figuur 4 laat zien dat ook appartementen ongelijk zijn verdeeld over de gemeente. In Middelrode, Gemonde en Venkant, Beekkant en Beekvliet zijn momenteel géén appartementen, wat mogelijk een probleem kan opleveren voor ouderen die zelfstandig willen blijven wonen in de eigen kern of wijk.

6

Figuur 4 Gemeente Sint-Michielsgestel. Koopwoningvoorraad naar woningtype en kernen, 2022 Centrum Sint-Michielsgestel

28%

38%

Theereheide

42%

Venkant, Beekkant en Beekvliet

38%

Gemonde

32% 29%

32%

36%

14%

31%

39%

Gemeente Sint-Michielsgestel

23% 0%

38%

46%

8%

10%

Rij-/hoekwoning

30%

2-1 kap

8%

53% 39%

20%

5%

49%

25%

Berlicum

8%

21%

48%

Den Dungen

Middelrode

26%

40%

50%

Vrijstaand

60%

34%

4%

80%

90% 100%

70%

Appartement

Vergrijzingsopgave Er ligt een flinke vergrijzingsopgave in het verschiet. Waar momenteel 17 procent van de huishoudens ouder zijn dan 75, is dat in 2040 zo’n 28 procent. Het aandeel 65- tot 75-jarigen blijft ongeveer gelijk, waardoor in 2040 ongeveer 45 procent van de huishoudens 65 jaar of ouder is. Daarmee spreken we van dubbele vergrijzing: het aandeel senioren wordt groter én ouder. Dat betekent dat er een flinke toename is de vraag naar woningen die voor senioren geschikt zijn, zowel als het gaat om reguliere (levensloopgeschikte) woningen als woon-zorgvormen.

Figuur 5 Gemeente Sint-Michielsgestel. huishoudenssamenstelling, 2022 - 2040

Huishoudensprognose

naar

leeftijd

en

100% 80% 60% 40%

17%

19%

22%

25%

28%

17%

17%

17%

17%

13%

12%

17%

11%

10%

9%

38%

38%

36%

36%

35%

8% 6%

8% 6%

8% 6%

7% 5%

8% 5%

2022

2025

2030

2035

2040

20% 0% 1-2phh <35

1-2phh 35 - 55

(Eenouder)gezin

1-2phh 55-65

1-2phh 65-75

1-2phh 75+

Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021

Het grootste deel van de ouderen zal ook in de toekomst in een reguliere zelfstandige woning willen wonen, zoals figuur 5 laat zien. De vraag daarbij is of hun huidige woning daar voldoende geschikt voor is. Figuur 6 laat zien dat momenteel slechts 4 procent van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel levensloopgeschikt is Dat betekent: de

7

woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer bevinden zich op dezelfde verdieping, de woning is traploos bereikbaar en de sanitaire vertrekken zijn voldoende van omvang om daar thuiszorg te kunnen leveren). Het overgrote deel van de geschikte voorraad bevindt zich in de sociale huursector. Veel alleenstaande ouderen wonen momenteel nog niet in een levensloopgeschikte woning. Wel is 70 procent geschikt te maken met voorzieningen als een traplift. Een toenemend aantal ouderen zal willen kiezen voor een geclusterde woonvorm. Dit zijn ook zelfstandige woningen met eigen voorzieningen, maar geclusterd bij elkaar en in de buurt van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een ontmoetingsruimte en een scootmobielstallingsplaats. De vraag naar dergelijke woonvormen neemt in SintMichielsgestel met zo’n 600 woningen toe tot 2040. Deze woonvorm sluit aan bij de rijksfilosofie dat meer ‘omzien naar elkaar’ preventief werkt in het beperken van de zorgvraag en de zorgkosten, en de verhuizing naar een woning met 24-uurszorg kan helpen uitstellen. Desondanks neemt de vraag naar 24-uurszorgplekken door de dubbele vergrijzing toch met ruim 100 toe.

Figuur 6 Gemeente Sint-Michielsgestel. Woonvraag van ouderen, 2022 – 2040

8

Figuur 7 Gemeente Sint-Michielsgestel. Geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een mobiliteitsbeperking

2.1 Hoe groeien we? Er zijn verschillende scenario’s mogelijk wanneer het gaat om het toevoegen van woningen. De trendprognose voorspelt dat er zo’n 1.100 woningen nodig zijn om het tekort op de woningmarkt in te lopen. In het licht van de gunstige ligging van Sint-Michielsgestel is het echter denkbaar dat er een extra ambitie wordt toegevoegd aan dit aantal. In het woningmarktonderzoek van Companen is een mogelijk ambitiescenario gesteld op 1.600 woningen. Dat is een groei die groter is dan enkel nodig voor het huisvesten van de lokale bevolking en daarmee zou de gemeente een ambitie hebben waarmee zij ook deels bouwt voor vraag van buiten de gemeente. De onderliggende vraag is wat voor gemeente Sint Michielsgestel wil zijn en welke woningen daarbij passen. Voor wie komen er nieuwe woningen, en hoe gaat de gemeente om met de schaarse ruimte? En hoe passen deze ambities binnen de kaders van de Omgevingsvisie en regionale afspraken?

Opgave 1: Voor wie gaan we bouwen? Onderdeel van de nieuwbouwopgave is nadenken over welke doelgroepen daarbij prioriteit krijgen. Nieuwbouw prioriteren voor een bepaalde doelgroep betekent niet per se dat enkel die groep bediend wordt in de zoektocht naar een nieuwe woning: het loont ook om te denken in verhuisketens. Mensen van binnen de gemeente die een nieuwe, passendere woning betrekken laten weer een huis achter voor een ander.

9

Beleidsvraag:

Op welke doelgroep gaat de gemeente zich richten bij het bouwen van nieuwe woningen?

Optie 1: Consequenties:

Focus op doelgroep senioren *Kan leiden tot meer doorstroming, want verhuizende ouderen maken woningen voor gezinnen vrij *Ouderen verhuizen niet snel. Het vraagt een (financiële) inspanning om een goede woning met aantrekkelijke prijs te bieden *Doorstroming biedt pas op termijn resultaat, er blijft vraag naar starters- en gezinswoningen *Woningen voor ouderen kunnen mogelijk ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn (o.a. starters) *Levensloopgeschikte nieuwbouw zorgt voor minder Wmo-aanvragen woningaanpassingen en – als wordt ingezet op woonconcepten waar mensen samen leven - mogelijk voor minder uitgaven voor professionele zorg *Betekent wel dat de juiste bouwlocaties voorhanden moeten zijn: nabij zorg- en andere voorzieningen *Meer kwaliteitseisen m.b.t. levensloopbestendigheid leidt tot stijging bouwkosten (duurdere woningen)

Optie 2: Consequenties:

Focus op doelgroep jonge huishoudens / starters *Leidt niet tot meer doorstroming; ouderen blijven in huidige woning wonen *Geeft meer diversiteit aan de woningvoorraad *Betaalbare woningen zijn aantrekkelijk woonproduct: kans op meer aantrekkingskracht op vestigers van buiten de gemeente *Levert een bijdrage aan het creëren van een diversere leeftijdsopbouw (tegenwicht aan vergrijzing) *Doelgroep die vaak betaalbare woning zoekt: minder grondopbrengsten

Optie 3: Consequenties:

Focus op doelgroep gezinnen *Leidt tot beperkte doorstroming; vrijkomende woningen slechts beperkt betaalbaar voor starters *Versterkt profiel als gezinsgemeente, met ruime aantrekkelijke woningen *Dit betekent wel meer van hetzelfde; aanbod aan kleine, betaalbare woningen blijft minimaal *Meer grondopbrengsten, meer financiële ruimte voor groen, recreatiemogelijkheden, etc. *Meer financiële ruimte voor duurzame nieuwbouw (> minimumeisen) *Levert een bijdrage aan het creëren van een betere leeftijdsopbouw (tegenwicht aan vergrijzing) *Ouderen blijven in huidige woning wonen; want levensloopgeschikt aanbod blijft beperkt

Opgave 2: Waar komen de nieuwe woningen? De vraag is waar die nieuwe woningen komen. Ten dele is er per kern natuurlijk een bepaalde woningbehoefte, volgens de trendprognose – zie tabel 1 en 2. daar bovenop zijn er in het ambitiescenario 500 woningen extra te verdelen in het ambitiescenario. Dat zijn 1000 woningen meer dan de provinciale prognose. Een aanvullende vraag op ‘waar komen de nieuwe woningen?’ is dan ook ‘waar komen welke woningen?’. Figuur 2 en 4 laten zien dat de woningvoorraad niet gelijk verdeeld is, met name als het gaat om sociale huur, en appartementen. De vraag is waar de gemeente deze woningen wil toevoegen. Die zouden geconcentreerd op één of twee plekken toegevoegd kunnen worden, bijvoorbeeld door een wijk toe te voegen aan een bestaande kern, om daar de vitaliteit van een kern te bestendigen of om meer diversiteit aan te brengen in een eenzijdige voorraad (op kernniveau). De gemeente zou er ook voor kunnen kiezen om meer gespreid woningen toe te voegen, om zo de lusten en de lasten van een snel groeiend inwonersaantal evenredig te verdelen. Tabel 1 Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte per kern, volgens de trendprognose, 2022 tot 2030.

Centrum SintMichielsgestel

2022 tot 2025

2025 tot 2030

Totaal 2022 tot 2030

+25

+55

+80

10

Theereheide Venkant, Beekkant en Beekvliet Gemonde Den Dungen Berlicum

+25

+55

+80

+25

+70

+95

+25 +140 +110

+60 +195 +205

+85 +335 +315

+65 +705

+110 +1.100

Middelrode +45 Totaal +395 Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen

Tabel 2 Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte per kern en wijk, 2022 tot 2030. Centrum SintMichielsgestel

Theereheide

Venkant, Beekkant en Beekvliet

Gemonde

Den Dungen

Berlicum

Middelrode

+

+

+

+

+

+

+

++

+

+

+

++

+++

++

+

+

+

++

++++

+++

++

-

-

-

-

-

-

-

Koop appartement

+

+

+

+

+

+++

+

Trendmatige woningbehoefte

+80

+80

+95

+85

+335

+315

+110

Huur grondgebonden Huur appartement / levensloopgeschikt Koop eengezinswoning betaalbaar (<NHG-grens) Koop eengezinswoning duur

Beleidsvraag:

Hoe programmeren we de nieuwbouw per dorp?

Optie 1

Elk dorp draagt bij: meer woningen voor senioren (zoals appartementen) en meer sociale huur Consequenties *Betere kansen voor inwoners van alle dorpen *Minder mensen hoeven naar een ander dorp uit te wijken Optie 2 Consequenties

Aandacht voor het unieke karakter van elk dorp *Mogelijk meer draagvlak in de dorpen zelf *Een lagere bijdrage in het ene dorp moet wel elders gecompenseerd worden

Er is dus lokaal veel vraag naar betaalbare woningen; die toevoegen in de dorpen is ook positief voor de vitaliteit en leefbaarheid van de kleine kernen. De vraag is sterk afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er is ook enige extra behoefte aan sociale huurwoningen voor gezinnen. In de harde planvoorraad ligt er een accent op het toevoegen van dure koopwoningen. Er zijn onvoldoende plannen om de vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen in te vullen. Om te voldoen aan de vraag dient de gemeente bij nieuwe woningbouwlocaties in ieder geval veel meer in te zetten op het toevoegen van plannen voor betaalbare woningen, en heb daarbij ook aandacht voor de behoefte in de dorpen. Mogelijk vallen bestaande plannen ook bij te stellen.

11

Beleidsvraag:

Hoe realiseren we meer sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen?

Optie 1 Consequenties

Openbreken bestaande plannen (waar mogelijk) *Moeilijk gesprekken met de betreffende ontwikkelaars *Mogelijk een lagere grondopbrengst

Optie 2 Consequenties

Meer betaalbare woningen realiseren in nieuwe plannen *Compenseren van al vastliggende plannen door in nieuwe plannen met hogere percentages dan 35% te werken

Ook is er grote vraag naar appartementen in de gemeente. In het kader van deze opgave is het de vraag hoe de gemeente kijkt naar meerlaags bouwen. Past dat in het karakter van de kernen? Beleidsvraag:

Wat is de visie van gemeente Sint-Michielsgestel op het gebied van meerlaags bouwen? Is dit wenselijk? Hoeveel lagen acht de gemeente acceptabel? Zijn hier verschillen per kern?

Opgave 3: Beter benutten van de bestaande woningvoorraad Ruimte is een beperking bij iedere nieuwbouwopgave. Grond is duur, er is geen onbeperkte hoeveelheid ruimte en er spelen meer wensen dan enkel woningbouw. Natuur en infrastructuur zijn bijvoorbeeld ook belangrijk voor een fijne leefomgeving. Nieuwbouw is echter niet de enige manier waarop er woningen toegevoegd kunnen worden. Er is in het vraag-aanbod model sprake van het op termijn ontstaan van een overschot van bepaalde woningtypen, met name in de grote en dure eengezinswoningen. Sint-Michielsgestel heeft gemiddeld genomen veel vierkante meters woonruimte per inwoner. Dat biedt kansen en aanknopingspunten om binnen de bestaande voorraad woonruimte toe te voegen. Door als gemeente keuzes te maken als het gaat om ‘wat er al is’, door bestaande gebouwen en woningen om te zetten naar kleinere woningen en appartementen. Ook in het kader van zorg en vergrijzing kan het gewenst zijn om bijvoorbeeld grotere woningen te splitsen in een gelijkvloerse onderwoning en een separate bovenwoning, of om ruimhartiger om te gaan met het toestaan van kamerverhuur. Grotere gebouwen zouden bijvoorbeeld getransformeerd kunnen worden naar geclusterde woonvormen. Vrijkomende agrarische bebouwing zou een kans kunnen bieden. Ook leeft er een wens om het eenvoudiger te maken om mantelzorgwoningen en meergeneratiewoningen te realiseren.

Zo kunnen meerdere huishoudens op één stuk grond gehuisvest worden, in de buurt van familie, en wordt het voor (potentieel) mantelzorgers makkelijker om ondersteuning te bieden. De vraag is echter wel of de gemeente verdichting wenselijk acht, en onder welke voorwaarden. Beleidsvraag:

Hoe benutten we de bestaande woningvoorraad beter?

Optie 1 Consequenties

Meer splitsen van bestaande woningen *Grote eengezinswoningen omzetten in appartementen *Stimuleren hospitaverhuur door alleenstaande ouderen *Onderzoeken mogelijkheden extra wooneenheden op het erf

Optie 2 Consequenties

Kansen in het buitengebied *Herbestemming van leegkomende boerderijen

Maar ook bij verdichting spelen er vraagstukken en uitdagingen. Hoogbouw is niet altijd wenselijk, vanwege bijvoorbeeld het dorpse karakter van een kern. Dan zou de gemeente ervoor kunnen kiezen om te gaan bouwen in het groen, aan de randen van kernen of in het

12

buitengebied. Kortom: het vraagstuk inbreiding versus uitbreiding speelt. De gemeente Sint-Michielsgestel zou een principiële keuze kunnen maken voor het één of het ander over de gehele gemeente, maar zou ook kunnen differentiëren naar kern, en kunnen kiezen voor een iets stedelijkere uitstraling in één van de kernen. In onderstaand kader komen een aantal denkrichtingen naar voren als het gaat om keuzes rondom verdichting of uitbreiding. De gevolgen het één of het ander hebben ook te maken met (aanverwachte) keuzes in andere beleidsterreinen. In de Omgevingsvisie wordt de samenhang tussen verschillende beleidsterreinen meegenomen. In de Woonzorgvisie wordt deze samenhang uiteindelijk vertaald naar de gevolgen voor wonen en de woonmilieus in de gemeente. Beleidsvraag:

Hoe en onder welke voorwaarden wil de gemeente de schaarse ruimte benutten voor wonen?

Optie 1: Consequenties:

De gemeente gaat meer uitbreiden * Meer mogelijkheden voor woningen met tuin * Gaat ten koste van (potentieel) natuurgebied en andere openbare ruimte * Minder nadruk op hHoogbouw, behoud dorps karakter

Optie 2: Consequenties:

De gemeente gaat verdichten * Meer hoogbouw (hoeveel lagen zijn acceptabel in de kleine kernen?) * Afhankelijk van de keuzes, meer druk op de openbare ruimte *Creatiever omgaan met woningbouw en bestaande voorraad; mogelijkheden voor splitsing verruimen (onder welke voorwaarden?) * Mogelijk verlies dorpse ruimtelijk karakter in de kleine kernen door verdichting * Alternatieve woningvormen faciliteren en stimuleren

Opgave 4: Gemeenschappelijk ontwikkelen Er is in Sint-Michielsgestel veel enthousiasme voor bijzondere woonvormen en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (oftewel CPO, waarbij meerdere mensen gemeenschappelijk zelf een eigen woonvorm realiseren, vaak met een zorg- of duurzaamheidscomponent)O. De vraag is of en hoe de gemeente plaats wil maken voor dergelijke woonvormen, en of er vormen zijn die meer passend of belangrijk worden geacht in Sint-Michielsgestel dan andere vormen. Ook hier kan de gemeente verschillende dingen doen. De gemeente kan initiatiefnemers behandelen als ieder ander projectontwikkelaar, de gemeente kan ruimte maken in bestaande plannen indien initiatiefmelders zich melden, of de gemeente kan alternatieve woonvormen en CPO’s actief ondersteunen in woonbeleid.

13

Figuur 2.5:

Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters

13%

1-2 phh <35 jaar

18%

39%

1-2 phh 35 - 54 jaar

12%

42%

18%

gezin

32%

1-2 phh 55 - 64 jaar

28%

10%

12%

1-2 phh 65 - 74 jaar

29%

4%

21%

1-2 phh 75+ jaar

8%

8%

16%

8%

11% 10%

12%

13%

10%

24%

0%

20%

14%

16%

15%

30%

20%

40%

8%

17% 19%

19%

60%

80%

tijdelijke woonruimte (max 2jr) anti-kraak kleinschalig woonzorgproject zelfst. Met gemeenschappelijke leefruimte ‘friends-wonen’

17%

100%

120%

140%

verbouwd kantoor / school / kerk / etc. tiny-house / micro-appartement meergeneratiewoning wonen met alleen gelijkgestemden

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch Figuur 2.6:

Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse voor zelfbouw of CPO, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters

29%

16%

1-2 phh <35 jaar

47%

1-2 phh 35 - 54 jaar

29%

39%

gezin

32%

59%

1-2 phh 55 - 64 jaar

33%

37%

1-2 phh 65 - 74 jaar

15%

1-2 phh 75+ jaar

8% 0%

31%

11%

5% 10%

20%

zelfbouw; eigen bouwkavel

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

CPO: zelfbouw in een project met andere zelfbouwers

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch

14

100%

Beleidsvraag:

Hoe bieden we ruimte aan meer CPO en alternatieve woonvormen?

Optie 1 Consequenties

Initiatieven afwachten en welwillend behandelen *Goed zicht op echte haalbaarheid *Vereist wel het stellen van goede kaders: niet alleen duren woningen in een CPO maar ook hier streven naar gemengde woonvormen

Optie 2 Consequenties

Als gemeente zelf grond hiervoor reserveren *Meer kans voor sociale doelgroepen

Opgave 5: Flexwoningen De krapte op de woningmarkt treft enkele doelgroepen het hardst. Dit zijn met name starters en spoedzoekers, maar ook arbeidsmigranten die zich voor langere termijn (3 jaar of meer) in Sint-Michielsgestel willen vestigen en die door gebrek aan inschrijftijd of inkomen maar moeilijk aan een woning komen. Er ligt een opgave om voor deze groepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Dit kan via vormen van flex- of verplaatsbare woningen, hierbij gaat het om woonvormen met een tijdelijk gebruik, tijdelijke benutting of een tijdelijke locatie. Doel bij deze flexwoningen is snelle realisatie en/of snel in kunnen spelen op veranderingen in de vraag. 100 tot 200 woningen toevoegen zou op korte termijn een groot verschil kunnen maken in het verlichten van de meest nijpende tekorten. Vanuit het Rijk zijn er de afgelopen tijd meer mogelijkheden gekomen om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Zo biedt de Crisis- en Herstelwet mogelijkheden om procedures te versnellen. Ook zijn er vanuit de Stimuleringsaanpak Flexwonen extra subsidies en garantstellingen (Garantfonds en herplaatsingsgarantie) om in gezamenlijkheid met partners tot haalbare gedragen concepten te komen. Een belangrijke obstakel blijft de beschikbaarheid van geschikte locaties en alternatieve locaties na verloop van tijd (na afloop van tijdelijke bestemmingen).

Die nieuwe locaties zijn in veel gevallen noodzakelijk omdat verplaatsing nodig is voor een langere en daarmee meer renderende exploitatie. Beleidsvraag: Op welke wijze willen we ruimte geven aan flexwonen, en welke voorwaarden stellen we daarbij?

2.2 Een thuis voor iedereen Ouderen Sint-Michielsgestel vergrijst fors (zie figuur 5) Hier ligt een flinke opgave in relatie tot wonen en zorg. De vraag naar geclusterd wonen zal in verhouding sterker gaan toenemen, van 870 woningen nu naar 1.150 woningen in 2030 en 1.480 woningen in 2040. Het tekort is daarmee momenteel 405 woningen, en loopt op tot 1.015 woningen in 2040. De vraag naar geclusterd wonen met Wlz-zorg neemt toe van 220 plekken nu naar 260 in 2030 en 350 in 2040. Momenteel is er een klein tekort, dat loopt op tot 155 woningen in 2040. De inzet van het Rijk is echter op geen nieuwe verpleeghuisplaatsen (intramurale Wlz-zorg) toe te voegen. Dat betekent dus meer Wlz-zorg aan huis, in de vorm van volledig pakket thuis (VTP) of modulair pakket thuis (MPT).

15

Figuur 8 Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022 - 2040 6.000 170 90

5.000

4.000

140 80 870

150 80

1.150

230 120

200 110

1.480

1.320

970

3.000

2.000 3.320

3.500

2022

2025

Regulier wonen

Geclusterd wonen

3.860

4.010

4.100

2030

2035

2040

1.000

0

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Prognosemodel Companen

Momenteel zijn er nog vrijwel genoeg plekken met 24-uurszorg, maar vanwege de dubbele vergrijzing ontstaat er wanneer er geen wooneenheden bijkomen.

Tabel 3 Vraag-aanbodbalans, geclusterde wonen met Wlz-zorg per kern (2022 - 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 Sint-Michielsgestel Centrum +95 +95 +95 Theereheide -40 -40 -40 Venkant, Beekkant en -15 -15 -25 Beekvliet Gemonde -15 -15 -20 Den Dungen -15 -15 -25 Berlicum -25 -30 -35 Middelrode -15 -15 -15 Totaal -30 -40 -70 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose, Sint-Michielsgestel en aanbodinventarisatie

In Sint-Michielsgestel is een (theoretisch) overschot aan plekken; dit komt omdat het beperkte aanbod in de kleinere kernen momenteel daar wordt opgevangen. De vraag is of het gewenst is dat er relatief veel zorgbehoevende mensen in SintMichielsgestel worden opgevangen, of dat er meer plekken bij moeten komen in de andere kernen. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met de leefomgeving en het voorzieningenniveau.

16

2040 +90 -45 -35 -30 -45 -60 -25 -160

Aandachtsgroepen Vanuit het Rijksprogramma Een thuis voor iedereen wordt gemeenten gevraagd zich in te zetten voor de huisvesting van aandachtsgroepen: • • • • • • • • •

Arbeidsmigranten (met de verwachting dat het aantal door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren zal toenemen); (Dreigend) dak- en thuisloze mensen; Ouderen Sociaal urgenten en dreigend daklozen; Medisch urgenten en rolstoelafhankelijke mensen (waar ook de zorgbehoeftige ouderen deel van uitmaken); Statushouders; Studenten (mbo, hbo en wo); Mensen die uitstromen uit een intramurale situatie; Woonwagenbewoners.

Deze groepen zijn overwegend aangewezen op sociale huur. Dit gaat om alle groepen bij elkaar potentieel om een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen toeneemt. Een deel zal zich ook richten opwoonzorgvormen, onzelfstandige woonruimten, shortstayplekken en standplaatsen. In het vervolg pellen we de huisvestingsvraag verder af. De behoefte van al deze groepen is nog niet altijd in volledig beeld. En deze varieert ook per jaar, bijvoorbeeld van asielinstroom of uitstroomprognoses (Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen) tussen gemeenten. De taakstelling voor statushouders is op dit moment voor Sint-Michielsgestel 36 mensen voor de eerste helft van 2023. De prognose is dat er jaarlijks 15 mensen gehuisvest zouden moeten worden op basis van uitstroom MO/BW. Voor jeugdzorg met verblijf is de prognose 17 plekken. Regionaal wordt er momenteel onderzoek gedaan naar de hoeveelheid (dreigend) dak- en thuisloze mensen. De uitkomst daarvan wordt in de loop van 2023 bekend. Door de onbekendheid en variatie van een deel van de opgave bieden flexibele / tijdelijke woonvormen voor een deel van deze groepen een oplossing. Voor de huisvesting van een deel van de genoemde aandachtsgroepen komt in 2023 waarschijnlijk een verplichte urgentieregeling.

Bij de invoering hiervan is het zaak om de huidige Urgentieplusregeling (in regionaal verband) te toetsen (en aan te passen) aan het nieuwe juridische kader. Uit de analyse blijkt dat 80% van de aanvragen wordt afgewezen. Een dergelijk hoog percentage afwijzingen vraagt er om de procedure van het aanvragen van urgentie nader onder de loep te nemen. Mogelijk worden de kansen tijdens het kansadviesgesprek te rooskleurig ingeschat, hoewel de verhouding tussen het aantal gesprekken en het aantal urgentieaanvragen daar niet op wijst. Mogelijk ook loopt de aanvraag vast op het niet kunnen overleggen van de benodigde bewijsstukken door de woningzoekende, waardoor de aanvraag tot een afwijzing leidt. In dat geval zou onderzocht kunnen worden of woningzoekenden hier meer bij geholpen kunnen worden.

17

Opgave 1: Huisvestingsaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen door nieuwbouw, renovatie en/of transformatie De vergrijzingsopgave vormt in kwantitatief opzicht een fors deel van de opgave. Door de beperkte geschiktheid van een deel van de bestaande woningvoorraad zal een flink deel van de nieuwbouwopgave zicht richten op het toevoegen van geschikte woningen voor ouderen: gelijkvloers en levensloopbestendig. De keuze waar je dat doet is afhankelijk van je visie op ouder worden. Kiest de gemeente voor zorgefficiënte clustering van ouderenwoningen geconcentreerd rond voorzieningen? Of hecht de gemeente het meeste belang aan het oud kunnen worden in het eigen dorp, in de bestaande netwerken, en kiest ze voor een decentrale toevoeging? Om te voorzien in de huisvesting van ouderen en aandachtsgroepen is de vraag hoe passend woningaanbod gerealiseerd kan worden. Wat is de vraag, wat kan er binnen de bestaande voorraad en wat dient nieuwbouw te zijn? Kanttekening daarbij is dat woningen levensloopgeschikt maken niet overal even makkelijk is – en misschien ook niet altijd even wenselijk. Momenteel is 4 procent van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel levensloopgeschikt, zoals figuur 6 liet zien. 70 procent is geschikt te maken.

Wanneer is het beter om te verhuizen dan een woning levensloopgeschikt te maken? Bij deze opgaven ligt een duidelijke relatie met het Rijksprogramma Wonen en Zorg voor ouderen en de drie programmalijnen: voldoende geschikte woningen; betere voorlichting en doorstroming; geschikte woonomgeving.

Ouderen Voor ouderen geldt dat zij nu al in woningen wonen die niet passend (meer) zijn. Een deel van de ouderen zal niet verhuizen. Om te voorkomen dat ouderen blijven wonen in woningen die niet passend zijn, moet er ook een deel van de bestaande woningen levensloopgeschikt gemaakt worden. Een ander deel hiervan zegt wel te willen verhuizen. Als alle ouderen met een verhuiswens zouden verhuizen komen er 2.200 woningen vrij. Dit vraagt kwalitatief passend woningaanbod. Op basis van het woningmarktonderzoek vraagt dit aanbod van meer rolstoelgeschikte woningen, woningen met minimaal 2 slaapkamers en moderne woonvormen (hofjeswoningen). Hieraan voldoen veel bestaande woningen niet. In het aanbod is een kwaliteitsslag nodig om ouderen te verleiden om te verhuizen. Daarnaast is ondersteuning bij verhuizing nodig, vanwege alle belemmeringen:weg uit de bekende buurt, afscheid van het huis, geregel en rompslomp van verhuizing. Veel gemeenten en corporaties zetten hiervoor seniorencoaches in. Een belangrijke ontwikkeling van de afgelopen jaren én in de toekomst is het toenemende beroep op de zelfstandigheid van ouderen. De leus vanuit de Rijksoverheid is: ‘zelf als het kan, thuis als het kan, en digitaal als het kan’. Dit betekent dat de woon-, zorg- en leefomgeving moeten bijdragen aan de zelfstandigheid van oudere huishoudens (tot in hoeverre mogelijk en wenselijk).

Ook digitalisering van ondersteuning en zorg (door middel van bijvoorbeeld domotica) gaat een steeds belangrijker rol spelen. Naast

18

levensloopgeschiktheid an sich moeten woningen ook geschikt (te maken) zijn voor de inzet van dit soort middelen en het leveren van fysieke zorg. Als de zorgvraag toeneemt wil een deel van de ouderen zelfstandig geclusterd wonen1. Bijvoorbeeld in een hofjeswoning, al dan niet vanuit een initiatief van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De vraag naar geclusterde tussenvormen voor ouderen zal sterk toenemen. Er zijn naar verwachting tot 2030 280 extra geclusterde woningen nodig, eendeel van deze woningen in het sociale segment. Deze opgave kan de gemeente niet alleen via nieuwbouw realiseren. Er ligt ook een transformatieopgave in de woningvoorraad waar mogelijk extra instrumenten voor ingezet moeten worden (splitsen). Ervan uitgaande dat de meeste ouderen in hun wijk of dorp willen blijven wonen, verdeelt de behoefte voor geclusterd wonen voor ouderen zich als volgt over de kernen. Tabel 4 Vraag geclusterd wonen voor ouderen per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 10tallen) 2022 2025 2030 2040 SintMichielsgestel 100 110 120 150 Centrum Theereheide 130 140 160 210 Venkant, Beekkant 80 90 120 150 en Beekvliet Gemonde 70 80 100 130 Den Dungen 180 200 250 320 Berlicum 250 280 330 430 Middelrode 60 60 80 100 Totaal 870 970 1.150 1.480 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel.

Een kleine groep ouderen kan echt niet meer volledig zelfstandig wonen. Hier is 24-uurszorg nodig. Tot 2030 is er behoefte aan 10 extra plekken waar deze zorg geleverd kan worden. Het Ministerie van VWS wil deze groei niet via extra bedden in verpleeghuizen. Dit zal vooral in de eigen omgeving moeten met behulp van het Volledig Pakket Thuis (VPT) of het Modulair Pakket Thuis (MPT). Enkel voor mensen die zeer specialistische zorg nodig hebben zal traditionele 24-uurszorg blijven bestaan. Dit vraagt om verpleegzorgwonen.. Daarbij zal ook techniek (domotica2) een belangrijke rol gaan spelen. Mensen met een beperking Mensen met een beperking (lichamelijk en verstandelijk) wonen ook steeds vaker in een reguliere woning in de wijk. Met behulp van technologie kunnen mensen met een verstandelijke beperking vaker zelfstandig wonen. Dit betekent dat ook de vraag naar

Een geclusterde woning is een woning in een complex met seniorenwoningen, aanleunwoningen of hofjes woningen. Ook moet het complex gelabeld zijn als een seniorenwoning (denk aan een 55+ label) en moet het mogelijk zijn om in deze woning te wonen met en zonder indicatie vanuit de Wet langdurige zorg. 2 Technologie in de woning die thuis wonen langer mogelijk maken. Denk aan medicijndispensers en valdetectoren. 1

19

gespikkelde woonvormen3 toeneemt. Richting 2030 zullen ongeveer 20 nieuwe gespikkelde woonvormen nodig zijn. Deze woningen moeten vooral binnen de huidige voorraad gerealiseerd worden. De vraag voor geclusterde woonvormen voor mensen met een beperking neemt toe met 10 woningen.

Uitstroom intramurale voorzieningen Ook binnen de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen is een beweging ingezet naar meer zelfstandigheid. Door uitstroom uit intramurale voorzieningen te stimuleren, en instroom te voorkomen, kunnen wachtlijsten worden weggewerkt. De ervaring leert dat deze groep zich vaak niet goed zelfstandig redt op de woningmarkt. Om voldoende adequate huisvesting te kunnen garanderen maken de gemeenten uitstroomafspraken voor deze doelgroep. Voor Sint-Michielsgestel betekent dit dat jaarlijks 15 woningen voor deze groep beschikbaar moeten komen. De uitstroom van jongeren uit de jeugdzorg is binnen deze opgave een specifiek aandachtspunt. Voor deze groep is er een behoefte aan kleine zeer goedkope huurwoningen nodig met een huur van maximaal €442,46 4. Die behoefte is qua aantallen niet groot, maar het aanbod van deze woningen is beperkt en ligt geclusterd in enkele wijken, (met name de kern Sint-Michielsgestel. Ook zijn deze woningen geregeld niet beschikbaar wanneer ze nodig zijn. Er ligt dus ook een nadrukkelijke opgave om woningen voor deze groep beschikbaar te stellen. Er is een ontwikkeling gaande waarbij initiatieven rondom deze doelgroepen steeds vaker sectoroverstijgend zijn, zoals in gemengd-wonenprojecten. De gemeente biedt graag ruimte voor dergelijke initiatieven.

Statushouders Halfjaarlijks krijgt de gemeente een taakstelling voor statushouders. Deze bedraagt voor Sint-Michielsgestel voor de eerste helft van 2023 36 personen. Landelijk zien we een sterke toename in de taakstelling. Veel statushouders zullen een sociale huurwoning nodig hebben. Gezien het geringe aantal sociale huurwoningen in Sint-Michielsgestel gaat het in toenemende mate lastig worden om aan deze taakstelling te voldoen. Woonwagen- en standplaatsenbeleid In 2018 is landelijk in het nieuwe beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. In dit beleidskader staat dat gemeenten bij vaststelling van het lokale woonbeleid rekening moeten houden met de vraag naar woonplekken voor woonwagenbewoners en deze nu en in de toekomst moeten blijven monitoren. Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten hebben een belangrijke rol in de regionale en lokale economie. Een gebrek aan goede huisvesting kan er voor zorgen dat arbeidsmigranten de regio links laten

Een gespikkelde woonvorm is een reguliere, niet geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waaruit lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden. 4 Jongeren tot 24 jaar komen niet in aanmerking voor huursubsidie als de woning waarin zij wonen een hogere huur heeft dan de kwaliteitskortingsgrens. Deze grens ligt in 20222 op €442,46 3

20

liggen. Het aantal buitenlandse inwoners uit landen waar veel buitenlandse werknemers vandaan komen, Polen, Roemenië, Hongarije en Bulgarije, bedraagt ongeveer 200. Niet iedere buitenlandse werknemer schrijft zich in. Dit is ook pas verplicht bij een verblijf in Nederland van langer dan vier maanden. Uit onderzoek blijkt dat het werkelijke aantal buitenlandse werknemers dat op een gegeven moment in een gemeente woont tweemaal zo hoog is als het aantal dat zich in de BRP heeft ingeschreven. Dat zou betekenen dat er in de gemeente Sint-Michielsgestel zo’n 400 buitenlandse werknemers wonen. Er wordt in veel gemeenten aangegeven dat er plek dient te komen voor arbeidsmigranten, ook in het kader van de vergrijzing. Momenteel heeft de gemeente Sint-Michielsgestel geen beleidskader voor arbeidsmigranten, maar zij dient in het koersdocument wel kaders te stellen rondom de huisvesting van deze doelgroep. De gemeente zou hierbij kunnen aanhaken bij de initiatieven van de provincie.

Beleidsvraag: * Vindt u dat gemeente eisen moet stellen aan geschiktheid woningvoorraad? * Op welke wijze en in welk complext zou je in de bestaande voorraad meer ruimte kunnen bieden aan deze groepen? * Welke prioriteit zou je moeten stellen? Moeten we exact voor de behoefte bouwen, of is een bepaald tekort acceptabel?

*

Welke aanvullende diensten acht u nodig om deze groepen een prettige woonplek te kunnen bieden (begeleiding, ontmoetingsplaatsen, welzijnswerk)?

Opgave 2: Verzorgd kunnen wonen in je eigen buurt of dorp: concentratie of spreiden? Met het langer en weer zelfstandig wonen van mensen komt de zorgaanbieder meer bij mensen thuis. Bovendien betekent dit dat mensen die minder mobiel zijn toch in hun omgeving voorzieningen, ontmoeting en activiteiten moeten vinden. Liefst is dit verspreid over de hele gemeente aanwezig. Tegelijkertijd vraagt spreiding veel van welzijn- en zorgorganisaties die diensten moeten leveren. Met de groei van de thuiswonende zorgdoelgroepen en toenemende personeelstekorten in zorg en welzijn kan dit onder druk komen te staan. Idealiter wonen mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag zelfstandig in nabijheid van voorzieningen. Dit betekent dat geclusterde woningen bij voorkeur (niet alleen) staan op korte afstand van een locatie waar intensieve 24-uurszorg geleverd kan worden. Dit heet ook wel een Woonzorgzone. In een Woonzorgzone kunnen zorgverleners efficiënt zorg/ondersteuning bieden. Niet alleen aan senioren, maar ook aan andere doelgroepen. Daarnaast is er binnen de Woonzorgzone vaak ruimte voor ontmoeting.

Omdat mensen met een zorg of ondersteuningsvraag binnen de Woonzorgzone op korte afstand van een 24 uurszorglocatie en voorzieningen wonen betekent dit dat woonzorgzones niet overal in de gemeente Sint-Michielsgestel mogelijk zijn en dat sommige ouderen uit hun dorp/wijk zullen moeten verhuizen. Dit vraagt extra inzet van de gemeente, maar biedt ook kansen om doorstroom te bevorderen.

21

Beleidsvraag:

Wat is nodig om verzorgd te kunnen wonen in de gemeente Sint-Michielsgestel?

*

Welke voorzieningen en op welke afstand?

*

Hoe zorgen we dat de woonzorgopgave logisch aansluit op de zorgopgave?

*

Wat is het ideaalbeeld qua wonen en zorg in Sint-Michielsgestel, wat is daarvoor nodig; en wat is acceptabel?

Beleidsvraag:

Hoe geven we invulling aan de vraag naar wonen met zorg voor ouderen?

Optie 1 (Woonzorgzones) Consequenties

Dorpen waar nu al veel zorgvoorzieningen zijn, gaan we verder versterken

Optie 2

Bewoners moeten vooral voor elkaar zorgen, daarom gaan we uit van het eigen dorp

Consequenties

*Bouwlocaties in álle dorpen en wijken *Ruimere mogelijkheden voor woning delen, woning splitsen (pre)mantelzorgwoningen *Meer inzet op ondersteuning vrijwilligerswerk, mantelzorgondersteuning *Investeringen in ontmoetingsruimtes in de wijk

*Bouwlocaties in nabijheid zorgvoorzieningen vooral/uitsluitend bestemmen voor woningen voor senioren *Versterken samenwerking tussen partijen in wonen, welzijn en zorg om aanbod op elkaar af te stemmen *Afgestemd aanbod vraagt mogelijk om beperking keuzevrijheid in aanbieders

en

2.3 Toekomstbestendig Sint-Michielsgestel: duurzaam en leefbaar Een Woonzorgvisie is geen bouwvisie. Het aandeel nieuw te bouwen woningen is gering ten opzichte van wat er al staat. Ook de bestaande voorraad biedt uitdagingen en kansen, onder andere op het gebeid van verduurzaming, leefbaarheid, en het eerder genoemde levensloopgeschikt maken van de voorraad. Dit zijn opgaven die zich ook lenen voor een integrale afweging. Hoe verhoudt duurzaamheid zich tot zorg, transformatieopgaven, herstructurering en het levensloopgeschikt maken van woningen, bijvoorbeeld. Ziet de gemeente kansen voor een integraal afwegingskader?

Opgave 1: Verduurzaming woningvoorraad De gemeente zich het doel gesteld om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn. Op grond van de Klimaatwet en het Klimaatakkoord is dat uiterlijk in 2050. Daarnaast moeten emissies met 49% zijn verlaagd in 2030 (ten opzichte van 2019). Zo draagt het bij aan de doelen van het Klimaatakkoord van Parijs. Een belangrijke bijdrage aan dit doel is het verduurzamen van woningen. Dit is niet alleen belangrijk voor het reduceren v an het energieverbruik. Vanwege het afbouwen van gaswinning in Groningen en de oorlog in Oekraïne zien we een sterke toename in de energieprijs. Dit treft vooral huishoudens met lagere inkomens die in een slecht geïsoleerde woning wonen. Een duurzame woning heeft lagere energielasten en kan daarom ook een grote bijdrage leveren bij het bestrijden van energiearmoede. In de nieuwbouw zijn er al duidelijke kaders voor verduurzaming; nieuwbouw moet minimaal Bijna Energieneutraal (BENG) en aardgasloos zijn. Wel liggen er

22

nog grote opgaven op het gebied van circulair bouwen en bouwen met aandacht voor de biodiversiteit. Wat betreft verduurzamen zit de grootste opgave echter in de bestaande voorraad. Meer dan 20 procent van de bestaande woningen heeft nog een energielabel E, F of G. Deze bevinding zich met name in de particuliere huursector en in de koopsector. Bij de woningcorporaties gaat het nog om zo’n 7 procent; in de landelijke Prestatieafspraken hebben de woningcorporaties zich er aan verbonden deze ‘slechte’ energielabels uiterlijk in 2028 aan te pakken. De kaders voor de verduurzaming van de bestaande voorraad zijn vastgesteld in het beleidsprogramma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Uitvoeringsprogramma warmtetransitie. Gebouwen in de bestaande voorraad moeten vooral individueel van het aardgas moeten door middel van isolatie en warmtepompen.

Figuur 3.6:

Energielabels woningvoorraad Sint-Michielsgestel

Opgave 2: Gemengde wijken en leefbaarheid Wonen is meer dan enkel de muren waar je contractueel gezien tussen mag verblijven. Ook de omgeving waarin je huis staat doet iets voor de woonkwaliteit: de voorzieningen, het groen en infrastructuur. Dat geldt voor iedereen, maar nog net iets meer voor groepen met een kwetsbare gezondheid. De fysieke leefbaarheid van een buurt is met name relevant(er) geworden als het gaat over klimaatadaptatie. Bepaalde doelgroepen zijn kwetsbaarder voor bijvoorbeeld hittestress of luchtvervuiling. Vergroening en inzet op uitstootarme mobiliteitsvormen kunnen daartegen het hoofd bieden. Ook kan er gedacht worden aan het realiseren van parkjes en bankjes om ontmoeting te stimuleren en eenzaamheid tegen te gaan, of bepaalde routes (nabij zorgvoorzieningen bijvoorbeeld) dementievriendelijk te maken. Hierin geldt: niet alles kan overal, dus de gemeente zal heldere keuzes moeten maken: heeft dit prioriteit, en wat heeft dan waar prioriteit? De verschillende kernen in de gemeente Sint-Michielsgestel kennen onderlinge verschillen als het gaat om de woningvoorraad. De woningvoorraad in de ene kern is diverser dan de

23

andere. De woningvoorraad per kern draagt bij aan de identiteit en het ruimtelijke karakter van een kern. Tegelijkertijd kan een homogene woningvoorraad ook leiden tot een homogene bevolkingssamenstelling. Dit kan bijdragen aan leefbaarheidsproblematiek, en/of kan een bepaalde buurt ontoegankelijk maken voor sommige bevolkingsgroepen, bijvoorbeeld omdat zij een kleinere portemonnee hebben. Ook in gemeente SintMichielsgestel liggen uitdagingen als het gaat om leefbaarheid, zie figuur 9. Er ligt een flinke opgave in de gemeente Sint-Michielsgestel als het gaat om het toevoegen van sociale huurwoningen. In het kader van gemengde en leefbare wijken kan het daarom wenselijk zijn om zorg te dragen voor een gemengd straatbeeld met duurdere en goedkopere woningen. Beleidsvraag:

Welke

prioriteiten

zijn

er

bij

de

aanpak

van

leefbaarheidsproblematiek?

Welke kansen zijn er binnen woonbeleid om leefbaarheidsproblematiek aan te pakken? Vindt de gemeente een gemengde woningvoorraad op straat- en buurtniveau wenselijk, en zo ja, welke prioriteit geeft de gemeente deze opgave bij nieuwbouw en bestaande voorraad? Hoe past dit vraagstuk binnen de kaders van de Ladder Duurzame verstedelijking en de Verstedelijkingsopgave van de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch?

Figuur 9 Kern Sint-Michielsgestel; Den Dungen; Berlicum. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020

24

Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020

25