GREX Woningbouw Albinonistraat 86a Boxtel- raadsvoorstel (1301317).pdf

Raadsvoorstel Registratienr.:

1301317

Portefeuillehouder:

Wim van der Zanden

Steller:

Annoesjka Wintjes

Onderwerp GREX Woningbouw Albinonistraat 86a Boxtel

Status Besluitvormend

Voorstel 1. De Grondexploitatie (GREX) Woningbouw Albinonistraat 86A te Boxtel te openen. 2. De 12e wijziging op de begroting 2022-2026 vast te stellen om de financiële gevolgen van deze exploitatie in de begroting te verwerken.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1301317

Portefeuillehouder:

Wim van der Zanden

Steller:

Annoesjka Wintjes

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van Gemeente Boxtel en hebben op 4 november 2020 positief besloten over een koopovereenkomst tussen gemeente en Woningstichting JOOST met als doel sociale huurappartementen te ontwikkelen op locatie Abinonistraat 86a te Boxtel en de omliggende openbare buitenruimte te herinrichten. Dat is op het terrein van de voormalige basisschool de Beemden, zie foto. De koopovereenkomst vond plaats voor het Didam arrest (26 nov 2021) en is dus juridisch rechtsgeldig. In de koopovereenkomst die op 5 november 2020 door het college is ondertekend en het Addendum op de koopovereenkomst waarover het college op 2 november 2022 positief heeft besloten is overeengekomen Dat woningbouwcorporatie JOOST: - de grond enkel onder het appartementengebouw koopt - realiseert voor eigen rekening en risico de bouw van 27 sociale huur woningen en de aansluitingen op de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur binnen het plangebied. - tevens bekostigt zij de aanleg van de ondergrondse afvalcontainers. - voor beheer van leidingen onder de grond en gebruik van verhardingen boven de grond is een zakelijk recht en recht van overpad gevestigd op de openbare buitenruimte.

dat gemeente:  voor eigen rekening opdracht geeft aan een ter zake deskundig bureau tot het voorbereiden van een ontwerp bestemmingsplan, inclusief eventueel noodzakelijke aanpassingen tijdens de procedure en laat daarvoor alle benodigde onderzoeken uitvoeren;  zich inspant het ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen;  de grond na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in bouwrijpe staat levert aan JOOST;  na de bouw de afbouw van het openbaar gebied verzorgt (woonrijp maken);  voor eigen rekening en risico de parkeerbehoefte behorend bij het bouwplan in de omgeving van het plan oplost;  zorgt voor het ontwerp en de realisatie van de riolering in het plangebied, overeenkomstig de waterparagraaf van het toekomstige bestemmingsplan;  voor de verwerking van hemelwater zoveel mogelijk tijdelijke opvang en infiltratie in het plan toepast en;  eventuele planschade voor rekening komt van gemeente.

Raadsvoorstel Registratienr.:

1301317

Portefeuillehouder:

Wim van der Zanden

Steller:

Annoesjka Wintjes

Concreet betekent dit dat gemeente voor eigen rekening en risico het bestemmingsplan opstelt en in procedure brengt en de parkeer-, groen- en watervoorzieningen in het plangebied realiseert. Inmiddels is gestart met de voorbereidingen van een ontwerpbestemmingsplan en inrichtingsplan openbare buitenruimte, waarbij omwonenden betrokken zijn en worden.

Situatietekening als onderlegger voor de koopovereenkomst Albinonistraat 86a

Beoogd resultaat Het instellen van een GREX Woningbouw Albinonistraat 86a voor het realiseren van 27 sociale huurappartementen en de herinrichting va de openbare buitenruimte. De woningen passen in het gemeentelijke woonprogramma en de woonbehoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente.

Argumenten 1.1 Een GREX helpt bij een doelmatige uitvoering van het totale plan Het plan betreft een gedeeld eigendom tussen gemeente en initiatiefnemer. De ondergrond van enkel het gebouw komt in eigendom van de initiatiefnemer, de openbare buitenruimte is in eigendom van de gemeente. Er is een onderlinge relatie in het ruimtegebruik wonen, parkeren, wegen, waterberging en groen. 1.2 Voor een doelmatige uitvoering van het plan is het instellen van een GREX noodzakelijk Op het moment dat gemeenten grond transformeert naar bouwgronden in exploitatie schrijft de BBV voor om een GREX te openen. Anders moet het waardeverlies door sloop worden afgeboekt, wat een negatief effect heeft op de begroting. De raad stelt budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting. Deze budgetten regelen de financiering en

Raadsvoorstel Registratienr.:

1301317

Portefeuillehouder:

Wim van der Zanden

Steller:

Annoesjka Wintjes

dekking van de uitvoering van de grondexploitatiebegroting. Apart budgetten beschikbaar stellen is daarmee niet nodig. 1.3 De GREX Albinonistraat is budgetneutraal In de koopovereenkomst is overeengekomen dat initiatiefnemer een vast bedrag afdraagt aan de gemeente voor het kopen van grond enkel onder het gebouw. In bijbehorend Addendum, is overeengekomen dat tevens een bijdrage betaald wordt voor het plaatsen van ondergrondse afvalbakken. Binnen deze kosten wordt het plan ontwikkeld. 1.4 Betaalbare woningen realiseren voor de doelgroep De gemeente wenst sociale huurwoningen te realiseren en duurzaam betaalbaar te houden voor de doelgroep. De gemeente maakt hiervoor concrete prestatie-afspraken met de woningbouwcorporatie.

Kanttekeningen 1.1. Budgetneutrale GREX. In de koopovereenkomst uit 2020 is een vaste opbrengst overeengekomen voor de uitgeefbare grond voor het appartementencomplex. In deze overeenkomst is geen indexering opgenomen. Wel is de koopsom gehandhaafd terwijl er uiteindelijk 1 woning minder ontwikkeld wordt als gevolg van het bereiken van draagvlak in de omgeving. Ook zijn er win-win mogelijkheden als het gaat om grondwerk in relatie tot sloop van het gebouw en aanleg van de openbare buitenruimte. Door de budgetneutrale GREX moeten we rekening houden met het beperkt kunnen opvangen van risico’s. 1.2 Er is een asbestinventarisatie uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen asbest in het pand is. Hierbij is wel aangegeven dat de fundering niet gecontroleerd is. De verwachting is echter dat er geen asbest in de fundering wordt aangetroffen, omdat het pand in 1992 is gebouwd. Sinds 1994 mag er geen asbest meer toegepast worden.

Financiën Binnen de opbrengsten die voortkomen uit de koopovereenkomst en het Addendum wordt het plan ontwikkeld. Het financieel resultaat van de grondexploitatie is budgetneutraal, zie bijlage 2a en 2b. Op deze manier is het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro anderszins verzekerd. Vanwege de boekwaarde van schoolgebouw de Beemden is een 12e begrotingswijziging van de begroting 2022-2026 nodig. Zie bijlage 3.

Uitvoering Na het besluit wordt de GREX geopend door het grondbedrijf van de gemeente en wordt het betrokken bij de reguliere cylcus van budgetverantwoording en de gemeentelijke planning en control cyclus. Volgens onderstaande planning wordt het project uitgevoerd: Activiteit

Planning

Raadsvoorstel Registratienr.:

1301317

Portefeuillehouder:

Wim van der Zanden

Steller:

Annoesjka Wintjes

Ontwerp bestemmingsplan

Q4 2022 Q1 2023

Plan openbare buitenruimte gereed

Q4 2022

Bestek openbare ruimte gereed

Plan ter inzage voor beroep Raad van Staten

Q1 2023 Q1 2023 Q1/Q2 2023 Q1/Q2 2023

Omgevingsvergunning

Q2 2023

Woonrijp fase 1 (Parkeerplaats 1)

Q2 2023

Bouw woningen

Q3/Q4 2023

Woonrijp fase 2

Q4 2023

Start sloop school (na beoordeling zienswijzen) Behandeling bestemmingsplan in gemeenteraad

Communicatie Het openen van de GREX Woningbouw Albinonistraat 86a Boxtel betreft een interne procedure.

Boxtel, 1 november 2022 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de gemeentesecretaris, V.C. Fijneman

de burgemeester, R.S. van Meygaarden

Bijlagen Bijlage 1 Samenvatting GREX Woningbouw Albinonistraat 86a Boxtel (niet openbaar) Bijlage 2 GREX-tabel Woningbouw Albinonistraat 86a Boxtel (niet openbaar) Bijlage 3 12e wijziging op de begroting 2022-2026

Contactpersoon Paul Schoneveld, teammanager RMEO-RO

Raadsbesluit Registratienr.: 1301317

Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 november 2022;

Besluit 1. De Grondexploitatie (GREX) Woningbouw Albinonistraat 86A te Boxtel te openen. 2. De 12e wijziging op de begroting 2022-2026 vast te stellen om de financiële gevolgen van deze exploitatie in de begroting te verwerken.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 20 december 2022; De gemeenteraad van Boxtel, de griffier, I.H.M. Smits

de voorzitter, R.S. van Meygaarden