Eerste Bestuursrapportage 2023 Boxtel- bijlage 3 Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2023.pdf

Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie 2023

MPG 2023

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ...................................................................................................................................................................... 3

2.

De portefeuille: samenvatting financiële resultaten ................................................................................................ 4

3.

Actieve projecten ....................................................................................................................................................... 5 3.1 Vorst B ................................................................................................................................................................... 5 3.2 Reigerskant............................................................................................................................................................ 7 3.3 Albinonistraat ......................................................................................................................................................... 9

Bijlage 1: Begrippenlijst .......................................................................................................................................................... 10

MPG 2023

Pagina 2 van 10

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG). In het MPG wordt inzicht gegeven in de grondbedrijfsactiviteiten van de actieve projecten (eigen exploitaties). Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico’s, geeft het MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de bij de Grondbedrijfsfunctie in voorbereiding en in uitvoering zijnde actieve complexen. Ten behoeve van het MPG en de jaarrekening zijn alle exploitatieberekeningen geactualiseerd. Daarbij zijn relevante ontwikkelingen en inzichten binnen de projecten, die op redactiedatum bekend zijn, verwerkt in de grondexploitaties. De gepresenteerde cijfers geven een actueel financieel beeld van de projecten. Het MPG wordt één keer per jaar opgesteld, waarbij bij de actualisatie van de exploitaties de boekwaarde en de (financiële) peildatum is zoals vermeld in de jaarrekening. Bij deze actualisering van de exploitaties is aansluiting gezocht met de jaarrekening 2022. De exploitaties kennen een financiële peildatum per 1-1-2023.

MPG 2023

2. De portefeuille: samenvatting financiële resultaten In dit hoofdstuk zijn de financiële resultaten van de actieve projecten weergegeven. Deze gegevens zijn gebaseerd op grondexploitaties en berekeningen, die in het eerste kwartaal van 2023 zijn geactualiseerd. De individuele projectbeschrijvingen zijn opgenomen in hoofdstuk 3 en dienen als onderlegger voor de informatie in dit hoofdstuk. Onderstaande tabellen geven een overzicht van de financiële resultaten van de actieve projecten waarvoor een grondexploitatie actief is. Voor projecten met een negatief resultaat geldt dat binnen gemeente Boxtel een verliesvoorziening wordt gevormd. Het verwachte verlies bij afsluiten van het project is hiermee afgedekt. In de onderstaande tabel zijn de verwachte financiële resultaten behorende bij de jaarrekening 2022 en de resultaten van de laatst vastgestelde grondexploitaties (jaarrekening 2021) weergegeven. Hierdoor wordt de mutatie van het resultaat per grondexploitatie zichtbaar. In 2022 is de grondexploitatie Albinonistraat geopend. Bij deze grondexploitatie sloopt de gemeente de bestaande opstallen en maakt het gebied bouw- en woonrijp. De woningcorporatie realiseert de woningen. Onderstaand overzicht geeft voor de actieve grondexploitaties de financiële resultaten op eindwaarde. Eindwaarde vermeerderd met eventuele tussentijdse winstnemingen Project

MPG 2023 / Jaarrekening 2022

Vorst B

MPG 2022 / Jaarrekening 2021

Verschil

1.744.305 negatief per 31.12.2031

2.126.548 negatief per 31.12.2031

382.243 voordelig

Reigerskant

645.590 positief per 31.12.2026

1.319.373 positief per 31.12.2024

673.783 nadelig

Albinonistraat

23.142 positief per 31-12-2024

Nog niet geopend

Niet van toepassing

De gemeente dekt de verwachte verliezen af met een voorziening. Eerdere jaren werd deze voorziening bepaalt op basis van het resultaat op netto contante waarde. Vanaf de jaarrekening 2022 wordt de voorziening gevormd op basis van het resultaat op eindwaarde. De verwachte eindwaarde per 1 januari 2023 bedraagt voor Vorst B € 1.744.305.

MPG 2023

Pagina 4 van 10

3. Actieve projecten 3.1 Vorst B Project op hoofdlijnen

Projecteigenschappen

Realisering van een bedrijventerrein met circa 8,8 ha

Projectfase

Uitvoering

bedrijfsgrond (7,1 gemeentegrond en 1,8 Rabobank),

Type project

Actief grondbeleid

grenzend aan Vorst A.

Verwachte einddatum

per 31.12.2031

Getroffen verliesvoorziening

1.744.305

Verwachte eindwaarde

1.744.305 negatief

Boekwaarde per 1.1.2023

7.508.927 negatief

Het plan Realisering van een bedrijventerrein met circa 8,8 ha bedrijfsgrond (7,1 gemeentegrond en 1,8 Rabobank) grenzend aan Vorst A. Voortgang De bestemmingsplanprocedure, de MER en het beeldkwaliteitsplan zijn in dialoog met de omgeving en geïnteresseerde ondernemers in 2022 voorbereid en deze liggen ter besluitvorming voor in de raad van voorjaar 2023. Daarnaast is in 2022 de aankoop van stikstofrechten gecontracteerd. De gemeente is in gesprek met de Rabobank om te kijken of de infrastructuur geoptimaliseerd kan worden.

Verschillen grondexploitatie Openbare werken €522.836 voordeel Door de aanpassing van ruimtegebruik en het te verwachten investeringsniveau is de raming naar beneden bijgesteld.

MPG 2023

Plankosten en VTU € 846.549 voordeel Gelet op de fase van de ontwikkeling heeft een gespecificeerde inschatting van de nog te maken plankosten plaatsgevonden. Door de verlaging van het budget voor openbare werken zijn de kosten voor VTU ook verlaagd. Tijdelijk beheer € 100.000 voordeel De kosten voor het tijdelijk beheer zijn komen te vervallen, omdat voor een andere manier van uitvoering is gekozen. Overige opbrengsten € 387.036 nadeel Een eerder ingerekend exploitatiebijdrage is uit de raming gehaald aangezien het verhaal van kosten al was verzekerd bij verkoop van de bouwgrond. Opbrengsten- en prijsstijging € 1.063.309 nadeel -De opbrengsten van de bouwgrond zijn gewijzigd en de civiele kosten zijn het afgelopen jaar gestegen. Ook is de verwachting dat de kostenstijging over 2023 t/m 2025 verder zal oplopen. Rente € 330.603 voordeel Door een lager rentepercentage is een voordeel ontstaan. Risico’s Het project bevindt zich in een voorbereidende fase. Dit betekent dat de grondexploitatie grof van aard is. Dit brengt risico’s met zich mee voor de planologische procedure, de aanleg van openbare werken, de plankosten en de grondopbrengsten. Daarnaast speelt op energievlak het risico van transportschaarste en netwerkcongestie.

MPG 2023

Pagina 6 van 10

3.2 Reigerskant Project op hoofdlijnen

Projecteigenschappen

Uitleglocatie in de kern Esch waar in totaal maximaal 75

Projectfase

Uitvoering

woningen gerealiseerd kunnen worden.

Type project

Actief grondbeleid

Verwachte einddatum

per 31.12.2026

Reeds genomen winst

525.137

Verwachte eindwaarde

369.869 positief

Boekwaarde per 1.1.2023

280.270 negatief

Het plan Reigerskant ligt aan de zuidzijde van de kern Esch. Het bestemmingsplan is onherroepelijk en maakt de bouw van maximaal 75 woningen mogelijk. Voortgang In 2022 is het woonrijp maken aanbesteed. Ook zijn de voorbereidingen voor de laatste fase opgestart. De voormalige gemeente Haaren heeft een verkavelingsopzet gemaakt met een gedifferentieerd programma. In 2022 heeft de gemeente onderzocht of het mogelijk is om meer ruimte te bieden voor starters en senioren. Het plan voor de laatste fase is gedeeld met bewoners en geïnteresseerden tijdens een informatiebijeenkomst. De laatste fase wordt in 2 fasen opgepakt, namelijk fase 3 en fase 4. Voor fase 4 is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Verschillen grondexploitatie Opbrengsten € 576.208 nadeel Door het opzetten van het woningbouwprogramma naar meer sociale huurwoningen en een bijstelling van de verwachte grondprijs zijn de opbrengsten gedaald.

MPG 2023

Opbrengsten- en prijsstijging € 122.067 nadeel De opbrengsten- en prijsindex zijn gezien de huidige marktomstandigheden herzien. Rente € 94.981 nadeel Door de langere looptijd van de grondexploitatie zijn de rentekosten gestegen. Risico’s De benodigde bestemmingsplanherziening voor fase 4 levert een risico op beroep en planschade op. Fase 3 wordt in 2023 met een openbare tenderprocedure verkocht, tot de gunning is er een risico op lagere grondopbrengsten. In 2022 is het woonrijp maken aanbesteed en daarnaast is een stedenbouwkundige opzet gemaakt voor woningbouwprogramma en voor de openbare ruimte voor de laatste fase. Hiermee vervallen de risico’s die hiervoor waren opgenomen.

MPG 2023

Pagina 8 van 10

3.3 Albinonistraat Project op hoofdlijnen

Projecteigenschappen

Op de voormalige locatie van een basisschool wordt

Projectfase

Uitvoering

door woningcorporatie JOOST een

Type project

Actief grondbeleid

appartementengebouw t.b.v. 27 woningen

Verwachte einddatum

per 31-12-2024

gerealiseerd.

Verwachte eindwaarde

23.142 positief

Boekwaarde per 1.1.2023

317.223 negatief

Het plan De voormalige basisschool wordt door de gemeente gesloopt, waardoor er ruimte ontstaat voor de ontwikkeling van een appartementen gebouw. De gemeente draagt zorg voor de wijziging van de bestemming en het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De woningcorporatie zal de woningen realiseren. Voortgang In november sloten woningcorporatie JOOST en de gemeente een addendum op de verkoopovereenkomst. Daarnaast is het ontwerp bestemmingsplan opgesteld. De behandeling hiervan heeft plaatsgevonden in de raad van april 2023. Er zijn geen zienswijze ontvangen. In 2022 is het groen verwijderd vooruitlopend op de sloop van de voormalige basisschool. De sloop is aanbesteed en gegund in februari 2023 en in maart zijn de sloopwerkzaamheden gestart..

Verschillen grondexploitatie De grondexploitatie Albinonistraat is in 2022 geopend en maakte daarom nog niet eerder onderdeel uit van deze verslaglegging. Vandaar dat er geen verschillen zijn te rapporteren. Risico’s Het bouw- en woonrijp maken wordt in 2023 voorbereid en aanbesteed. Daarom loopt de gemeente het risico dat de aanbesteding tegenvalt.

MPG 2023

Bijlage 1: Begrippenlijst Boekwaarde De boekwaarde geeft het totaalbedrag zoals deze is opgenomen in de boeken per peildatum (in dit geval 1-1-2023). De boekwaarde bestaat uit de feitelijk verantwoorde kosten en opbrengsten verminderd met bijdragen aan de reserves of vermeerderd met bijdragen vanuit de reserves. Startwaarde of nominale waarde De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2023). Dit betreffen de prijzen in het geval dat werken op dit moment zouden worden uitgevoerd. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/ -verliezen (indexering). Reële of geïndexeerde waarde Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2023). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten. Eindwaarde Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatieberekening.

Deze berekening heeft een einddatum waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten ‘eindwaardesaldo’. Dit is het bedrag dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend. Contante waarde Om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, moeten berekende saldi worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen ‘contant’ te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaardesaldo is, teruggerekend naar heden (1-1-2023). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar.

MPG 2023

Pagina 10 van 10