Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 2 Woningmarktonderzoek 2022
Tekst van het document
Particuliere huurvoorraad: driekwart middenhuur en dure huur De huurprijzen in de particuliere huurvoorraad zijn niet geregistreerd in een openbaar toegankelijke bron. De Lokale Monitor Wonen geeft dit inzicht wel, op basis van een inschatting. Dat betekent dat deze informatie kan afwijken van de werkelijke situatie en als indicatief moet worden beschouwd. Volgens de Lokale Monitor Wonen heeft ongeveer een kwart van de particuliere huurwoningen in de gemeente SintMichielsgestel een sociale huur. Ongeveer een derde van de particuliere huurwoningen zou behoren tot de middenhuur, met een huur tussen de liberalisatiegrens (€ 763) en € 950 per maand. Ruim 40% van de particuliere huurwoningen in de gemeente heeft volgens de Lokale Monitor Wonen een huur vanaf € 950.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
23
Figuur 3.4: Gemeente Sint-Michielsgestel. Particuliere huurvoorraad naar bruto huurprijsklassen, 2020. Gemeente SintMichielsgestel
26%
32%
0% 20% < Kwaliteitskortingsgrens 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
40%
42%
60% 80% Kwaliteitskortingsgrens tot 2e aftoppingsgrens100% Liberalisatiegrens tot €950
Energetische kwaliteit van de woningvoorraad: ruim een derde label D of slechter Iets meer dan 60% van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. Een kwart van de corporatiewoningen in de gemeente Sint-Michielsgestel heeft een energielabel A, bijna een kwart (22%) heeft een energielabel B en ruim een derde (37%) heeft een energielabel C. Daarmee heeft ruim 80% van de corporatiewoningen een groen label. In de koopvoorraad heeft ongeveer 60% van de woningen een groen label en in de particuliere huurvoorraad ook. De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 14% van de woningen een label G, 9% een label F en 5% een label E. In de koopvoorraad is dit 9%, 11% en 3%. Figuur 3.5: Gemeente Sint-Michielsgestel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022.
Huur corporatie
25%
Huur particulier
28%
Koop
19%
Totaal
21% 0%
10%
22%
10%
23%
14%
A/A+
30% B
10% 3%3% 0%
12%
26%
15% 20%
37%
5%
16%
28% 40%
50%
60%
C
D
E
9%
3%
14%
11%
9%
15%
4% 10%
8%
70%
80% F
90%
100%
G
Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.
De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen met goede en minder goede energielabels over de kernen en wijken in de gemeente. Dit hangt met name samen met de periode dat buurten in de gemeente zijn gebouwd.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
24
Figuur 3.6: Gemeente Sint-Michielsgestel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad naar kernen, 2022.
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel, RVO
Vanuit landelijke kaders uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Nationale Isolatieprogramma worden diverse concrete duurzaamheidsdoelen gesteld. Zo moeten in 2030 alle woningen met label E, F, G op minimaal label D gebracht zijn, en moeten woningen overstappen op duurzame installaties of een warmtenet. De gemeente is bezig met het vertalen van deze doelen in uitvoeringsplannen voor de warmtetransitie samen. Daarin komende de doelen en acties per wijk van de gemeente te staan voor 2030, met een doorkijk naar 2040 en 2050. Voor de corporatiewoningen worden afspraken gemaakt in het duurzaamheidsakkoord en jaarlijks geconcretiseerd in de prestatieafspraken. Voor de particuliere huur en koopwoningen wil de gemeente verleiden door stimulering. Het tempo van verdere verduurzaming zal hier mede bepaald worden door de toekomstige energieprijzen.
Weinig levensloopgeschikte woningen, wel veel potentie Met het ouder worden van de bevolking en de sterke toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren (zie ook paragraaf 4.1), neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. Levensloopgeschikte woningen zijn woningen die bereikbaar zijn zonder trappen te lopen, waarin alle primaire functies (badkamer, toilet, keuken, woonkamer, slaapkamer) bereikbaar zijn zonder trappen te hoeven lopen en waarin voorzieningen zijn getroffen om de woning veilig en comfortabel te maken voor mensen met een lichte functiebeperking. Op basis van de WOZ-registratie van de gemeente is een Quick Scan, de ‘Doorzonscan’, uitgevoerd om te bepalen welk deel van de woningvoorraad geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, welk deel relatief goedkoop geschikt is te maken en welk deel niet geschikt is te maken. In bijlage 4 staat een uitleg van de Doorzonscan.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
25
Slechts een klein deel van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Het betreft minder dan één op de twintig woningen (4%). Wel is een groot deel van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken. Dit betreft 70% van de woningvoorraad in de gemeente. Ruim een kwart (26%) van de woningvoorraad is op basis van de uitgevoerde Quick Scan niet geschikt te maken.
Figuur 3.7: Gemeente Sint-Michielsgestel. Geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking, 2022.
Huur corporatie
23%
52%
Particuliere huur
50%
Koop
Totaal
25%
4% 0%
10%
20%
Geschikt
30%
48%
76%
24%
70%
26%
40%
50%
Potentieel geschikt
60%
70%
80%
90%
100%
Niet geschikt
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel, bewerking Companen Er zijn grote verschillen tussen de eigendomscategorieën op het punt van de geschiktheid van de woningvoorraad. Van de corporatiewoningen is een relatief groot deel geschikt (23%), maar dit aandeel is aanmerkelijk lager dan in veel andere gemeenten waar we onderzoek doen (waaronder Boxtel). Wel is ruim de helft (52%) van de corporatievoorraad in potentie geschikt te maken. In de koopsector en de particuliere huursector zijn er bijna geen woningen die zonder meer geschikt zijn. In de koopsector is het aandeel woningen dat geschikt te maken veel groter dan in de corporatiesector. Van de koopvoorraad is driekwart (76%) potentieel geschikt. In de particuliere huurvoorraad is dit de helft. In de particuliere huurvoorraad valt het grote aandeel woningen op dat niet geschikt is en ook niet geschikt is te maken (bijna de helft; 48%). Hierbij moet worden bedacht dat de particuliere huursector klein is en het daarom ook een beperkt aantal woningen betreft. De onderstaande kaart laat de spreiding zien van de woningen naar geschiktheid over de kernen in de gemeente.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
26
Figuur 3.8: Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel levensloopgeschikte woningen naar kernen, 2022.
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel, bewerking Companen
Veel alleenstaande ouderen wonen niet in een levensloopgeschikte woning Als mensen ouder worden neemt de kans toe dat men wordt geconfronteerd met lichamelijke gebreken. Vooral vanaf de leeftijd 75 jaar neemt de kans hierop toe. Met lichamelijke beperkingen wonen in een woning die daar niet op is toegerust is voor mensen beperkend, zeker als er geen gezonde partner is die kan helpen bij de ‘dagelijkse levensverrichtingen’, de activiteiten en handelingen die mensen normaal gesproken dagelijks verrichten. Het is daarom belangrijk om een beeld te hebben of alleenstaande 75plussers in een woning wonen die geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, of dat dit niet het geval is. In de onderstaande kaart is in beeld gebracht in welke mate alleenstaande 75-plussers in een geschikte woning wonen of niet. Het blijkt dat in grote delen van de gemeente alleenstaande 75-plus huishoudens vaak in een niet-geschikte woning wonen. Op enkel plekken binnen de gemeente zijn gebieden waar wel veel ouderen in een geschikte woning wonen. Dit betreft met name enkele appartementencomplexen in het centrum van Berlicum, maar ook in de andere kernen zijn plekken aan te wijzen waar naar verhouding veel alleenstaande ouderen in een geschikte woning wonen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
27
Figuur 3.9: Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel alleenstaande ouderen (75+) in een geschikte woning, 2022.
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel, bewerking Companen
3.2 Ontwikkeling woningvoorraad in de afgelopen jaren Nauwelijks veranderingen in de eigendomsverhoudingen in de voorraad Er zijn de afgelopen tien jaar in de gemeente Sint-Michielsgestel nauwelijks verschuivingen geweest in de eigendomsverhoudingen in de woningvoorraad. Dit is een gebruikelijk beeld.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
28
Figuur 3.10: Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom, 2021-2021 100%
7%
8%
8%
8%
8%
8%
7%
8%
8%
8%
16%
16%
16%
16%
16%
16%
16%
16%
16%
16%
77%
76%
76%
75%
76%
75%
77%
76%
76%
76%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Koopwoningen
Corporatiewoningen
Woningen overige verhuurders
Bron: CBS
3.3 Bewoning van de woningvoorraad Jonge mensen wonen vaak in een particuliere huurwoning Ruim driekwart van de huishoudens in Sint-Michielsgestel woont in een koopwoning, zo’n 15% in een corporatiewoning en een kleine 10% in een particuliere huurwoning. Het aandeel huishoudens dat in een particuliere huurwoning woont is wat lager dan het aandeel particuliere huurwoningen op de totale woningvoorraad. Dit duidt erop dat een deel van de particuliere huurwoningen niet door reguliere huishoudens wordt bewoond. Vaak betreft het in dit geval woningen die worden bewoond door alleenstaanden en kleine huishoudens die kort in de gemeente verblijven en zich niet inschrijven in de BRP. Vaak betreft het arbeidsmigranten. Het aandeel jonge huishoudens (tot 25 jaar) dat in een koopwoning woont, is aanmerkelijk kleiner dan gemiddeld in de gemeente. Van deze groep woont ongeveer een derde in een koopwoning. Veel vaker (43%) wonen zij in een corporatiewoning, maar een groot deel (bijna een kwart) woont in een particuliere huurwoning. Ook alleenstaanden en eenoudergezinnen wonen wat minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning. Deze groepen wonen vaak in een corporatiewoning. Van de alleenstaande huishoudens heeft een groter deel dan gemiddeld een lager inkomen, omdat per definitie maar één inkomen aanwezig is binnen het huishouden.
Bij stellen en gezinnen is een deel tweeverdiener en heeft dan snel een hoger inkomen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
29
Figuur 3.11:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Woonsituatie naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomscategorie woning, 2020 Jonger dan 25 jaar
33%
Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW
43% 50%
24% 36%
14%
Paar zonder kinderen 25 tot AOW
86%
9% 5%
Gezin met kind(eren)
91%
6%
Eenoudergezin
56%
30%
14%
Eenpersoonshuishouden AOW of ouder
57%
32%
11%
Paar zonder kinderen AOW of ouder
83%
Totaal
12% 5%
77% 0%
Koopwoning
16%
7%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Corporatiewoning
Particuliere huurwoning
Bron: Lokale Monitor Wonen
Bewoning woningvoorraad naar inkomen Iets minder dan de helft (43%) van de huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel behoort tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij hebben een bruto jaarinkomen tot € 44.655. Ongeveer 15% van de huishoudens behoort tot de doelgroep voor passend toewijzen. Bijna 30% van de huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel heeft een middeninkomen tussen € 44.655 en € 56.600. Een even grote groep huishoudens heeft een hoog inkomen, vanaf € 56.600. Figuur 3.12:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Bewoning van de woningvoorraad naar eigendomscategorie en inkomenssituatie, 2020
100%
2%
90%
11%
80%
11% 29%
5%
39% 26%
70% 60%
34%
4% 28%
50% 33% 40%
39%
30% 20%
€ 44.655 - € 56.600 € 40.024 - € 44.655 Huurtoeslag - € 40.024
5%
47%
4%
> € 56.600
23%
< Huurtoeslag
18% 21%
10%
16% 6%
0% Corporatie huurwoning
Particuliere huurwoning
Koopwoning
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
30
Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort meer dan 80% tot de corporatiedoelgroep. Bijna de helft (47%) behoort tot de doelgroep voor passend toewijzen. Ruim 10% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer 60% tot de corporatiedoelgroep. Als bedacht wordt dat naar schatting een kwart van de particuliere huurwoningen een sociale huur heeft, woont een flink deel van de huishoudens met een laag inkomen in een te dure particuliere huurwoning. Het gaat om een naar verhouding klein deel van de woningvoorraad in Sint-Michielsgestel en de huurprijzen in de particuliere huursector zijn zoals beschreven gebaseerd op een schatting, maar de conclusie is dat een deel van de huishoudens in een particuliere huurwoning mogelijk een te groot deel van het inkomen kwijt is aan de huur. Doorgaans betreft dit mensen die met spoed een woning nodig hebben en jonge huishoudens die nog niet voldoende inschrijftijd hebben opgebouwd om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning. Ongeveer een kwart van de huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep, wonen in een koopwoning.
Dit betekent niet zonder meer dat zij problematische woonlasten hebben; vaak betreft het huishoudens die een inkomensdaling hebben gehad door pensionering, maar die in een (grotendeels) afbetaalde koopwoning wonen en daarom naar verhouding lage woonlasten.
3.4 Ontwikkeling van de marktdruk Marktdruk in de koopsector wat toegenomen De marktdruk in de koopsector in de gemeente Sint-Michielsgestel is de afgelopen jaren wat toegenomen. Het aantal transacties bleef redelijk gelijk, maar de gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, van zo’n € 370.000 eind 2018 naar zo’n € 510.000 in het laatste kwartaal van 2021. Figuur 3.13:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs in de koopsector, derde kwartaal 2018 – 4e kwartaal 2021
180
€ 600.000 € 550.000
160
€ 500.000 140
€ 450.000
120
€ 400.000 € 350.000
100
€ 300.000 80
€ 250.000
60
€ 200.000 € 150.000
40
€ 100.000 20
€ 50.000
0
€18 3 18 4 19 1 19 2 19 3 19 4 20 1 20 2 20 3 20 4 21 1 21 2 21 3 21 4
Bron: Woningmarktcijfers.nl
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
31
De stijging van de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Sint-Michielsgestel ligt naar verhouding in lijn met de ontwikkeling in de regio en in Nederland als geheel, maar de gemeente Sint-Michielsgestel heeft een duurdere voorraad dan gemiddeld in de regio en Nederland. Figuur 3.14:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs Michielsgestel, regio en Nederland, derde kwartaal 2018 – 4e kwartaal 2021
gemeente
Sint-
€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €18 3
18 4
19 1
19 2
19 3
Sint-Michielsgestel
19 4
20 1 20 2
20 3
Noordoost-Noord Brabant
20 4
21 1
21 2
21 3
21 4
Nederland
Bron: Woningmarktcijfers.nl
Marktdruk in de sociale huursector licht toegenomen Bij het in beeld brengen van de marktsituatie in sociale huursector in de gemeente Sint-Michielsgestel maken we een onderscheid naar de corporaties die zijn aangesloten bij het woonruimteverdeelsysteem Ons Huiz (Woonmeij) en bij het woonruimteverdeelsysteem WoonService Regionaal (JOOST en BrabantWonen. Het aantal verhuringen in de sociale huursector is in de gemeente Sint-Michielsgestel met uitzondering van de eengezinswoningen die worden verhuurd via WoonService Regionaal de afgelopen jaren wat toegenomen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
32
Figuur 3.15:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling (index, 2019=1) van verhuringen corporatiewoningen, uitgesplitst naar verhuursysteem, 2019-2021.
2,25 2 1,75 1,5 1,25 1 0,75 0,5 0,25 0 EGW
Appartement
EGW
Woonmeij (Ons Huiz)
Appartement
Woningstichting JOOST + BrabantWonen (WoonService Regionaal) 2019
2020
2021
Bron: Woningcorporaties
Bij Ons Huiz is het gemiddelde aantal reacties 3 op aangeboden woningen de afgelopen jaren wat toegenomen, met name bij de eengezinswoningen. Bij WoonService Regionaal is sprake van een afname van het gemiddelde aantal reacties op eengezinswoningen en is het gemiddelde aantal reacties op appartementen redelijk constant. Figuur 3.16:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling (index, 2019=1) van gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen, uitgesplitst naar verhuursysteem, 2019-2021.
5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 EGW
Appartement
EGW
Woonmeij (Ons Huiz)
Appartement
Woningstichting JOOST + BrabantWonen (WoonService Regionaal) 2019
2020
2021
Bron: Woningcorporaties
3
De woonruimteverdeling is een regionaal systeem. Dit betekent dat er ook mensen uit andere gemeenten kunnen reageren op het aanbod in de gemeente Sint-Michielsgestel. In deze cijfers is niet gefilterd op de reacties van woningzoekenden uit de gemeente zelf. Doorgaans geldt wel dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden op een woning in hun eigen gemeente/dorp reageert.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
33
In de hele gemeente nam de gemiddelde actieve zoektijd van woningzoekenden nam de afgelopen jaren licht toe. Bij de eengezinswoningen die worden verhuurd via WoonService Regionaal was deze toename het sterkst. De gemiddelde zoektijd ligt bij deze woningen aanmerkelijk hoger dan bij de appartementen. Ook bij woningen die werden verhuurd via Ons Huiz nam de actieve zoektijd toe, in dit geval bij appartementen iets meer dan bij eengezinswoningen. Figuur 3.17:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling (index, 2019=1) van de gemiddelde actieve zoektijd corporatiewoningen (in maanden), 2019-2021.
2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 EGW
Appartement
EGW
Woonmeij (Ons Huiz)
Appartement
Woningstichting JOOST + BrabantWonen (WoonService Regionaal) 2019
2020
2021
Bron: woningcorporaties.
Per saldo lijkt er dus sprake van enige toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente SintMichielsgestel.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
34
Middeninkomens kunnen moeilijk kopen in Sint-Michielsgestel De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van circa € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 175.000 en een huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek van circa € 200.000. Om in de gemeente Sint-Michielsgestel een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 360.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 73.000 nodig. Bij een gemiddelde tweeonder-een-kapwoning (€ 92.000) of een vrijstaande woning (€ 127.000) is een aanmerkelijk hoger inkomen nodig. In de onderstaande tabel staat een overzicht van het benodigde jaarinkomen dat nodig is om een gemiddelde woning te kopen in de gemeente. Tabel 3.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Benodigd jaarinkomen per woningtype.
Woningtype Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand
Transactieprijs € 368.000 € 360.000 € 409.000 € 476.000 € 682.000
Benodigd jaarinkomen € 75.000 € 73.000 € 81.000 € 92.000 € 127.000
Bron: Rabobank Hypotheken en Woningmarktcijfers.nl, 2022.
Huishoudens met een inkomen rond € 45.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt. Deze groep middeninkomens verdient net te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren. Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge middeninkomens met een inkomen tussen circa € 45.000 en circa € 56.000.
Keuzemogelijkheden inkomensgroepen op de woningmarkt De behoefteraming voor de verschillende woningsegmenten luistert nauw. Als we enkel vooruitkijken op basis van woonvoorkeuren, prognoses en economische groeiscenario’s houden we onvoldoende rekening met de vertreksituatie: de actuele fricties tussen vraag en aanbod. Een manier om de fricties tussen vraag en aanbod in beeld te brengen is door gebruik te maken van een zogenaamde keuze-index. Hiervoor kijken we naar de inkomensopbouw in de gemeente en zetten we dat af tegen het potentieel beschikbaar komend aanbod in de bestaande voorraad. Dit toont in welke segmenten vraag en aanbod onvoldoende parallel lopen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
35
Tabel 3.3:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Confrontatie tussen inkomensgroepen in de gemeente en de woningvoorraad (potentieel aanbod)
Aanbod
tot HTgrens
EU-grens tot € 44.655 580
€ 45.000 tot € 56.600 1.870
> € 56.000
1.835
HT-grenst tot EUgrens 2.615
Potentiële keuze
1.195
640
1.848
3.340
5.670
Potentiële vraag
1.835
2.615
580
1.870
5.060
Keuze-index aanbod/vraag
0,65
0,24
3,19
1,79
1,12
Vraag ➔ Soc. t/m 1e aftoppingsgrens
1.195
Soc. vanaf 1e aftoppingsgrens
640
Particuliere huur Koop tot € 250.000
5.060
1.208 510
Koop € 250.000 tot € 350.000
2.830
Koop va. € 350.000
5.670
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022), Gemeente Sint-Michielsgestel (2022), bewerking Companen.
Er wonen ongeveer 1.835 huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Door passend toewijzen zijn zij aangewezen op de sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Hiervan staan er 1.195 in de gemeente. Huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 40.025 hebben een iets groter prijsbereik. Door het toewijzingsbeleid van de corporaties zijn voor hen alleen woningen boven de aftoppingsgrens toegankelijk. De groep lage middeninkomens is in de gemeente het kleinst. (Eenpersoons)huishoudens met een inkomen van € 40.025 tot € 44.655 verdienen doorgaans te weinig voor koopwoningen en te veel voor een sociale huurwoning. Zij komen hierdoor in de praktijk vaak terecht in een vrije sectorhuurwoning. De meeste huishoudens in de gemeente hebben een inkomen van meer dan € 44.655. Zij richten zich op de koopsector. Onder in de tabel is per inkomensgroep een keuze-index weergegeven. Dit geeft een indicatie van de keuzemogelijkheden van de inkomensgroepen in de gemeente. Uit hoeveel woningen kunnen woningzoekenden in de gemeente potentieel kiezen? De volgende groepen vallen hierin op: • De huishoudensgroepen met een inkomen tot de EU-grens (de corporatiedoelgroep) hebben in de gemeente Sint-Michielsgestel minder keuze dan andere groepen.
Een woningzoekende met een inkomen tot de huurtoeslaggrens heeft in potentie gemiddeld maar keuze uit 0,65 woningen. Een huishouden met een iets hoger inkomen tot de EU-grens uit 0,24 woningen. Dit betekent dat in de gemeente Sint-Michielsgestel op dit moment de sociale huurvoorraad te klein is in relatie tot de inkomenssituatie van een deel van de huishoudens in de gemeente. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft ook een kleine sociale huurvoorraad. Een deel van deze doelgroep richt zich in de gemeente overigens niet op een corporatiewoning, maar woont in een koopwoning. Dit kan onder andere het gevolg zijn van ouderen die door het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd een inkomensdaling doormaken maar vervolgens wel in hun koopwoning blijven wonen. Ook woont een deel in een particuliere huurwoning. • Voor de groep huishoudens met een hoog inkomen zijn het potentiële aanbod in de voorraad en de omvang van de huishoudensgroep redelijk in balans. Gemiddeld hebben zij keuze uit 1,12 woningen. Deze groep richt zich vooral op koopwoningen in het duurdere segment. • De groep huishoudens met een middeninkomen heeft in principe veel keuze op de woningmarkt. De groep is naar verhouding klein en het aanbod is groot ten opzichte van de omvang van de groep.
Een deel van het aanbod bestaat uit corporatiewoningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en maar vooral uit particuliere huurwoningen. Corporaties zijn gebonden aan een
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
36
maximum aandeel van hun vrijkomende woningen met een gereguleerde huur die zij mogen toewijzen aan huishoudens met een midden- of een hoog inkomen. Los van die beperking is het beleid van veel corporaties dat zij zich richten op hun primaire doelgroep. Daarnaast ondervinden huishoudens met een middeninkomen veel concurrentie van andere inkomensgroepen. Bovendien lijkt een groot deel van de particuliere huurwoningen een dure huur boven € 950 te hebben. In dat licht is de situatie voor huishoudens met een middeninkomen wellicht minder rooskleurig dan uit de tabel zou blijken. Daar komt bij dat zij nauwelijks toegang tot de koopsector hebben.
3.5 Buy to let Het opkopen van goedkope en middeldure koopwoningen door investeerders leidt in veel gemeenten tot zorgen over de woningmarktpositie van koopstarters. De nieuwe Wet Opkoopbescherming biedt gemeenten een instrument om dit fenomeen tegen te gaan. Om dit instrument in te kunnen zetten, moet aangetoond worden dat daadwerkelijk sprake is van negatieve gevolgen voor koopstarters en huishoudens met een middeninkomen van het opkopen van woningen door investeerders. In de gemeente Sint-Michielsgestel wordt jaarlijks een zeer beperkt deel van woningen gekocht door investeerders. Sinds 2017 is dit jaarlijks 3% tot 4%. In 2020 was dit aandeel 5%, zeer waarschijnlijk als reactie op het verhogen van de overdrachtsbelasting voor kopers die niet zelf in hun woning gaan wonen per 1 januari 2021. In dezelfde periode kochten koopstarters jaarlijks ongeveer 20% tot 25% van de koopwoningen. Verreweg de meeste koopwoningen werden gekocht door doorstromers binnen de koopsector. Figuur 3.18:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders,
2017 - 2021 100% 90% 80%
3% 4%
4% 5%
4% 4%
5% 5%
3% 6%
21%
19%
24%
19%
26%
72%
73%
69%
71%
65%
2017
2018
2019
2020
2021
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Doorstromer
Koopstarters
Tweede woning
Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
Als koopwoningen door investeerders werden gekocht, was dit veelal in de kernen Sint-Michielsgestel en in iets mindere mate Berlicum en Den Dungen. In de andere kernen ging het hooguit om een enkele woning. In de periode 2017 tot en met 2021 werden in de kern Sint-Michielsgestel ongeveer 35 woningen gekocht door investeerders. Het betrof vooral particuliere investeerders.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
37
Figuur 3.19:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Aantal verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders per kern, 2017 – 2021.
800 700 600 500 400 300 200 100 0 Sint-Michielsgestel
Gemonde
Doorstromer
Den Dungen
Koopstarters
Berlicum
Tweede woning
Middelrode
Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
Koopstarters vinden naar verhouding in de kernen Sint-Michielsgestel en Den Dungen wat makkelijker een koopwoning dan in de andere kernen, hoewel de verschillen klein zijn. In Gemonde wordt naar verhouding een kleiner deel van de vrijkomende koopwoningen gekocht door koopstarters. In 2021 werd ruim een kwart (28%) van de koopwoningen in de kern Sint-Michielsgestel gekocht door koopstarters. In de jaren daarvoor lag dit aandeel wat lager. In veel gemeenten is een dip zichtbaar in het aantal door koopstarters gekochte woningen in 2020 omdat investeerders vooruitlopend op de verhoging van de overdrachtsbelasting meer woningen kochten. In de gemeente Sint-Michielsgestel is de dip in 2020 ook zichtbaar, en werd in de meeste kernen een wat hoger aandeel koopwoningen door investeerders gekochte.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
38
Figuur 3.20:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan koopstarters, per kern, 2017-2021
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Sint-Michielsgestel
Gemonde 2017
Den Dungen 2018
2019
2020
Berlicum
Middelrode
2021
Bron: Kadaster, 2022 Figuur 3.21:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan investeerders, per kern, 2017-2021
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Sint-Michielsgestel
Gemonde 2017
Den Dungen 2018
2019
2020
Berlicum
Middelrode
2021
Bron: Kadaster, 2022
Als we de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders en door koopstarters in de tijd vergelijken, zien we dat er geen sprake is van het verdringen van koopstarters door investeerders. De ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders heeft geen verband met de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door koopstarters. In 2020, het jaar dat het aandeel door koopstarters gekochte woningen daalde, nam het aandeel door investeerders gekochte woningen licht toe, maar koopstarters kochten ook in dat jaar vier keer zoveel woningen als investeerders.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
39
Figuur 3.22:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel aan investeerders verkochte woningen ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen, 2017-2021
30% 26% 24%
25% 21%
19%
19%
20% 15% 10% 5%
3%
4%
4%
2018
2019
5% 3%
0% 2017
Koopstarter
2020
2021
Investeerder
Bron: Kadaster, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
40
4 Ontwikkeling van de woningbehoefte Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente in de komende jaren. Allereerst gaan we in op de bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling in Sint-Michielsgestel en kijken we naar de benodigde inloop van het woningtekort. Vervolgens wordt aan de hand van de woonvoorkeuren en verhuisgedrag van verschillende groepen huishoudens een beeld gegeven van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We staan in dit hoofdstuk ook stil bij de belangstelling voor nieuwe woonvormen en flexwonen en bij de belangstelling voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
4.1 Bevolkings- en huishoudensprognose Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de bevolkingsen huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant. Deze prognose is een zogenoemde ‘migratiesaldo=0’ prognose. In de prognose wordt ervan uit gegaan dat vestiging en vertrek in de gemeente in evenwicht zijn, er vestigen zich per saldo evenveel mensen als er vertrekken. Dit sluit voor Sint-Michielsgestel niet aan de op de trend van de afgelopen jaren. De afgelopen jaren was er in SintMichielsgestel juist sprake van een aanmerkelijk vestigingsoverschot. Daarom is voor Sint-Michielsgestel een Trendprognose gemaakt die is gebaseerd op de woningbouw in de laatste jaren. Volgens de provinciale prognose neemt het aantal huishoudens in de gemeente in de periode 2022 – 2030 toe met 415. Het aantal inwoners stijgt volgens deze prognose in dezelfde periode met 235. Dit is vooral het gevolg van de huishoudensverdunning van eigen bevolking in de gemeente; door de vergrijzing neemt het aantal kleine huishoudens toe en stijgt het aantal huishoudens sneller dan de bevolking. Hierdoor neemt de gemiddelde huishoudensgrootte de komende jaren af, zie onderstaand figuur. Figuur 4.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte 2022-2040, volgens de provinciale prognose.
2,50 2,48 2,45 2,43 2,40 2,38 2,35 2,33 2,30 2,28 2,25 2,23 2,20
2,41 2,38 2,34 2,30
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Gemiddelde huishoudensgrootte
Bron: Prognose Provincie Noord-Brabant 2021
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
41
Tabel 4.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose, 2022 - 2040 2022 Bevolking
29.205
2025 29.370
2030
2035
2040
2022 -
2022 -
2022 -
2025
2030
2040
29.440
29.280
28.875
+165
+235
-330
Huishoudens 12.165 12.360 12.580 Bron: Prognose Provincie Noord-Brabant 2021
12.555
12.550
+195
+415
+385
Volgens de Trendprognose neemt het aantal huishoudens in Sint-Michielsgestel in de periode 2022 tot 2025 toe met 380 en in de periode 2022 tot 2030 met 970. Figuur 4.2:
Gemeente Sint Michielsgestel. Huishoudensontwikkeling 2011 - 2022 en huishoudensprognose 2022 - 2039 volgens provinciale prognose en Trendprognose.
14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 3031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
8.000
Ontwikkeling
Provinciale prognose
Trendprognose
Bron: CBS, Prognose provincie Noord-Brabant 2021
Op dit moment is 17% van de huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel in de leeftijd van 75 jaar of ouder. Een even grote groep huishoudens (17%) is in de leeftijd van 65 tot 75 jaar. Het aantal 75-plus huishoudens in de gemeente neemt de komende jaren sterk toe. In 2030 is volgens de prognose 22% van de huishoudens 75 jaar of ouder en in 2040 is dit 28%. Dat is een toename met twee derde. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft overigens ongeveer even groot. Het is dus vooral het aandeel oudere ouderen dat sterk toeneemt. Het aandeel gezinnen in de gemeente is nu 38%. Dit neemt af tot 36% in 2030 en 35% in 2040. Het aandeel middelbare kleine huishoudens en het aandeel jonge huishoudens blijven redelijk constant.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
42
Figuur 4.3:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2022 - 2040
100% 90%
17%
19%
17%
17%
22%
25%
28%
17%
17%
17%
11%
10%
9%
80% 70% 60%
13%
12%
50% 40% 30%
38%
38%
36%
36%
35%
8% 6%
8% 6%
8% 6%
7% 5%
8% 5%
2035 1-2phh 65-75
2040 1-2phh 75+
20% 10% 0% 1-2phh <35
2022 2025 2030 1-2phh 35 - 55 (Eenouder)gezin 1-2phh 55-65
Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021
De Trendprognose gaat uit van een toestroom van meer jongere huishoudens. Desondanks zal sprake zijn van een vergrijzende bevolking in Sint-Michielsgestel.
4.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus vanuit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Op basis van de provinciale prognose, rekening houdend met het inlopen van het woningtekort naar 2% in 2030, is er in Sint-Michielsgestel een extra woningbehoefte van 85 woningen in de periode 2022 tot 2025 en van nog eens 325 woningen in de periode 2025 tot 2030. De totale extra woningbehoefte over de periode tot 2030 bedraagt daarmee 410 woningen op basis van de provinciale prognose. De reden voor de relatief beperkte extra woningbehoefte, is dat er in 2020 en 2021 al veel woningen zijn opgeleverd. Er is daarom nog een beperkt deel van de woningbehoefte in de periode tot 2025 in te vullen. De provinciale prognose gaat er zoals beschreven vanuit dat binnenlandse vestiging en vertrek in de gemeente Sint-Michielsgestel in evenwicht zijn. Feitelijk is de afgelopen jaren in Sint-Michielsgestel sprake geweest van een aanmerkelijk vestigingsoverschot.
Exclusief de inloop van het woningtekort voorziet de provinciale prognose in het toevoegen van 50 woningen per jaar in de gemeente Sint-Michielsgestel. De Trendprognose, gebaseerd op de werkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente in de afgelopen jaren, komt inclusief het inlopen van het woningtekort neer op het toevoegen van zo’n 135 woningen per jaar. Dit zijn 1.100 woningen in de periode tot 2030, waarvan 395 in de periode tot 2025 en 705 in de periode van 2025 tot 2030.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
43
Tabel 4.2:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens de provinciale prognose, en het trendscenario, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Totaal 2022 tot 2022 tot 2025 2025 tot 2030 2030 Woningbehoefte Provinciale prognose (inlopen +85 +325 +410 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte Trendprognose (inlopen +395 +705 +1.100 woningtekort tot 2%) Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
De Trendprognose gebruiken we als basis voor de verdere uitwerking van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in dit hoofdstuk. De Trendprognose gaat ervan uit dat zich meer huishoudens in SintMichielsgestel vestigen dan er vertrekken. Voor het bepalen van het huishoudensprofiel van de vestigers, is uitgegaan van het historische profiel van vestigende huishoudens. Jonge kleine huishoudens, gezinnen én oudere huishoudens vestigen zich in de gemeente. Kwantitatieve woningbehoefte kernen en wijken Den Dungen en Berlicum zijn de grootste kernen binnen de gemeente. In deze kernen is getalsmatig de extra woningbehoefte in de komende jaren het grootst. In Den Dungen bedraagt de aanvullende woningbehoefte in de periode tot 2025 140 woningen en in de periode 2025 tot 2030 nog eens 195 woningen. De totale extra woningbehoefte in Den Dungen bedraagt daarmee tot 2030 335 woningen. In Berlicum is op basis van de Trendprognose de extra woningbehoefte 110 woningen in de eerste periode en 205 woningen in de periode daarna. Totaal gaat het tot 2030 in Berlicum om 315 woningen. In de andere kernen ligt de aanvullende behoefte getalsmatig wat lager. In Middelrode is de extra behoefte tot 2030 110 woningen, in Venkant, Beekkant en Beekvliet 95 woningen, in Gemonde 85 woningen en in SintMichielsgestel en Theereheide elk 80 woningen.
De reden dat de woningbehoefte in de eerste prognoseperiode lager is, is zoals beschreven dat er in die periode al veel woningen zijn opgeleverd die in de woningbehoefte voorzien. Tabel 4.3:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte per kern, volgens de trendprognose, 2022 tot 2030. 2022 tot 2025
Centrum Sint+25 Michielsgestel Theereheide +25 Venkant, Beekkant en +25 Beekvliet Gemonde +25 Den Dungen +140 Berlicum +110 Middelrode +45 Totaal +395 Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
2025 tot 2030
Totaal 2022 tot 2030
+55
+80
+55
+80
+70
+95
+60 +195 +205 +65 +705
+85 +335 +315 +110 +1.100
44
4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de woonwensen van starters en doorstromers die zich richten op een woning in Sint-Michielsgestel. De wens om te kopen is groot. Van de starters wil ruim de helft een woning kopen. Zij richten zich veelal op het middensegment, tot € 450.000. Ook kleine huishoudens tot 35 jaar die willen doorstromen, willen overwegend kopen. Zij hebben vaak meer te besteden dan starters. Bijna de helft zoekt een woning in het duurste segment vanaf € 450.000. Ook gezinnen willen veelal kopen in Sint-Michielsgestel. Van deze groep richt bijna driekwart zich op het duurste segment. Op basis van de gehouden enquête is de wens om te kopen nog tot op hoge leeftijd aanwezig. Van de groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wil ruim de helft bij verhuizing een woning kopen. Van de groep 75-plus huishoudens is dit nog 30%. Figuur 4.4:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woonwensen starters en doorstromers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomssituatie en prijsklasse, 2019 Starters
36%
1-2 phh <35 jaar
7%
23%
1-2 phh 35 - 54 jaar
11%
32% 62%
8%
1-2 phh 55 - 64 jaar 1-2 phh 65 - 74 jaar
73% 11%
32%
1-2 phh 75+ jaar
14% 9%
5%
39%
Sociale huur
24%
17% 27%
0%
5%
45%
14%
gezin
42%
10%
20%
Particuliere huur
46% 13%
41%
30% 30%
40%
Koop <€250.000
50%
6% 60%
70%
Koop €250.000 - 450.000
24% 80%
90%
100%
Koop €450.000 +
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
In onderstaand figuur is het feitelijke verhuisgedrag vanuit de microdata-analyse weergegeven. Dit geeft inzicht in de feitelijke verhuisbewegingen van huishoudens in de periode 2011 tot en met 2021. Dan blijkt dat de wens om te kopen voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren is. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken, vaak een particuliere huurwoning. Dit speelt bij alle onderscheiden huishoudenstypen. Gezinnen slagen er het best in om hun koopwens te vervullen. Oudere huishoudens (75+) kopen minder vaak een woning dan uit hun woonwens blijkt en komen veel vaker in een sociale huurwoning terecht. Hierbij moet worden aangetekend dat met de generatiewissel die gaande is de verwachting is dat de kooporiëntatie van senioren de komende jaren wel verder toeneemt en meer ouderen ook in staat zijn weer een woning te kopen. Dat vraagt geschikt en aansprekend aanbod voor deze kritische groep.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
45
Figuur 4.5:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Betrokken woningen van vestigers en binnenverhuizers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar eigendomssituatie en prijsklasse, 2011-2021.
1-2 phh < 35 jaar
20%
22%
1-2 phh 35 - 54 jaar
20%
24%
gezin
13%
1-2 phh 55 en 64 jaar
33%
16% 22%
38% 17%
17% 40%
69% 0%
10%
20%
Particuliere huur
8%
48% 26%
1-2 phh 75+ jaar
Sociale huur
48% 39%
17%
19%
1-2 phh 65 - 74 jaar
3%
30%
10% 18%
40%
Koop <€250.000
50%
60%
70%
Koop €250.000 - €450.000
11% 2%
80%
90%
100%
Koop €450.000 +
Bron: CBS Microdata.
In het regionale woonwensenonderzoek is huishoudens gevraagd naar de door hen gewenste woningtypen. Omdat meerdere antwoorden gegevens konden worden, tellen de percentages op tot meer dan 100%. Starters hebben van alle onderscheiden huishoudenstypen de meeste keuzes opgegeven. Zij richten zich in hun woonwens het meest op rij- en hoekwoningen, tweekappers en appartementen. Naarmate huishoudens wat ouder zijn en meer financiële mogelijkheden hebben, worden de woonwensen luxueuzer. Gezinnen en jongere kleine huishoudens richten zich veel op tweekappers en vrijstaande woningen. Oudere huishoudens vragen vaker een appartement of een benedenwoning, een voor oudere geschikte woning die zonder trappenlopen bereikbaar is. Bovenwoningen en kamers zijn weinig in trek, behalve dan bij starters, en dan nog beperkt.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
46
Figuur 4.6:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woonwensen starters en doorstromers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, naar woningtype, 2019 Starters
51%
1-2 phh <35 jaar
39%
1-2 phh 35 - 54 jaar
30%
1-2 phh 55 - 64 jaar
13% 11% 13%
1-2 phh 65 - 74 jaar 8%7% 16% 1-2 phh 75+ jaar
42%
9%5%9%5%
Gezinnen 12% 0%
40%
39% 26%
58%
18%
27% 23%
52%
26%
11%4% 25%
42%
31%
8% 20%
54%
32%
6% 23%
33%
53% 50%
8% 16% 76%
100%
14% 13% 5%
52%
48%
65%
25%
21%
11% 150%
200%
Rijwoning
Hoekwoning
2-1 kap
Vrijstaand
Appartement
Benedenwoning
Bovenwoning / maisonnette
Kamer
Anders
250%
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
Behoefte aan sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald aan de hand van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 763 bedoeld. Een deel van deze doelgroep valt onder de regels voor passend toewijzen. Dan gaat het om eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot circa € 24.075 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 32.675. Zij zijn aangewezen op de meest betaalbare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 633 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 678 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastleggen in prestatieafspraken. Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties.
We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatieeffect); • effect van de koopkrachtontwikkeling; Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling (0%) als een hoge koopkrachtontwikkeling (0,6%) sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de komende jaren. In de
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
47
periode tot 2030 neemt het aantal huishoudens met een inkomen tot € 45.014 toe met +760 tot +920 huishoudens. Tabel 4.4:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Verwachte inkomensontwikkeling volgens de trendprognose, 2022 2025 - 2030 2022
2025
2030
Laag
Midden
Hoog
Laag
Midden
Hoog
(0%)
(0,3%)
(0,6%)
(0%)
(0,3%)
(0,6%)
Huurtoeslaggroep
1.825
1.970
1.945
1.940
2.190
2.125
2.115
HT - € 40.765
2.835
3.020
2.990
2.965
3.310
3.255
3.200
€ 40.765 - € 45.014 Vanaf € 45.014
585
620
625
635
665
670
685
6.920
6.990
7.040
7.060
7.025
7.140
7.190
Totaal 12.165 12.600 12.600 12.600 13.190 13.190 Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS 2022, Lokale monitor Wonen 2022, bewerking Companen.
13.190
Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de economische ontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad (1.920 woningen), de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 45.014 op basis van de drie economische scenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Figuur 4.7:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, Trendprognose 2022 tot 2030
Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS 2022, Lokale monitor Wonen 2022, bewerking Companen.
Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 485 huishoudens. Als we uitgaan van het inlopen van het woningtekort met 40 woningen, gaat het in totaal om een extra behoefte van 525 sociale huurwoningen. Echter, met het ouder worden van de naoorlogse babyboom-
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
48
generatie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. We noemen dit het generatie-effect. Het generatie-effect zorgt ervoor dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente Sint-Michielsgestel met 170 woningen minder toeneemt dan op basis van de demografische doorrekening van de omvang van de doelgroep. Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0 procent per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 350 woningen in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,3 procent (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 315 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,6 procent koopkrachtgroei per jaar zijn 290 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad.
Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd (zie ook paragraaf 0). De coronacrisis vraagt om waakzaamheid voor al te veel economisch optimisme. De vraag is hoe de economie zich zal ontwikkelen en in welke mate huishoudens profiteren. Daarnaast zullen ook de huidige stijging van gasprijzen, energieprijzen en hoge inflatie de komende jaren invloed hebben op de woningmarkt. Hoewel het exacte effect hiervan lastig is te overzien, is wel te verwachten dat er steeds meer mensen hun rekeningen niet meer kunnen betalen. De behoefte aan betaalbaar wonen zal hierdoor zeker op korte termijn toenemen. Het belang om voldoende betaalbare sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen neemt hierdoor toe. Onze scenario’s gaan uit van gemiddelde economische groei op middellange termijn. Ons advies is om de komende jaren het lage scenario en het basisscenario als bandbreedte te hanteren.
Dat betekent het toevoegen van 315 tot 350 sociale huurwoningen, 28% tot 32% van de totale extra woningbehoefte. Dat is aanmerkelijk meer dan het huidige aandeel sociale huur op de woningvoorraad (16%). Deze behoefte sluit aan bij het percentage van 30% dat wordt genoemd in de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister de Jonge.
Fricties tussen vraag en aanbod: nieuwbouw- en herstructureringsopgave, kansrijke en kwetsbare segmenten In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod aan is? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van verhuiswensen en het feitelijk verhuisgedrag. Op basis van deze informatie is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente Sint-Michielsgestel. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
49
vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Figuur 4.8:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens trendprognose, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
40
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt
110
70
Vrije sectorhuur grondgebonden
130
-30 -45
Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
50
Koop rijwoning tot € 200.000
75
Koop rijwoning € 200.000-€ 350.000
80
65 85 140
Koop rijwoning € 350.000+
1520
Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
40
60
40
45
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350.000-€ 450.000
-50
-50
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+
-5 -10
Koop appartement tot € 200.000 Koop appartement € 200.000+
115 -150 -100
2022-2025
-50
0
50
120 100
150
200
250
300
2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar sociale huurwoningen: Er is een extra vraag naar sociale huurappartementen/ levensloopgeschikte woningen en in iets mindere mate ook aan (kleine) grondgebonden sociale huurwoningen voor kleine huishoudens en kleine gezinnen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
50
•
•
•
•
verhouding snel beschikbaar is. De vraag naar grondgebonden woningen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters, maar ook ouderen zijn geïnteresseerd in grondgebonden levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Vraag naar huurwoningen in de vrije sector: Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo vooral appartementen. Er is vraag naar grondgebonden woningen in de vrije huursector, maar er komen potentieel ook veel van deze woningen vrij omdat de huidige bewoners de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning. Per saldo ontstaat er potentieel vraaguitval bij grondgebonden particuliere huurwoningen. In de huidige krappe woningmarkt zal dit zich niet meteen manifesteren. Vraag naar koopappartementen. Er is een behoorlijke extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich wat meer op het duurdere segment, maar er is ook behoefte aan betaalbare koopappartementen. Grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een grote extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen.
Veel (koop)starters in de gemeente richten zich op een koopwoning. Zij profiteren niet van overwaarde van een koopwoning en kunnen vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad moeilijk betalen. Dit komt tot uitdrukking in een extra vraag naar koopwoningen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en € 350.000. Met name het toevoegen van koopwoningen tot € 200.000 is lastig in de huidige marktomstandigheden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoningen in het goedkope en betaalbare segment de wensen en verwachtingen van de doelgroep voor deze woningen niet uit het oog te verliezen. Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen op het betaalbare en middeldure segment. Dure koop op termijn wat onder druk. In het dure koopsegment ontstaat op termijn wat ruimte. Als de huidige bewoners ouder worden en gaan omzien naar een kleinere voor ouderen geschikte woning, komen meer van deze woningen op de markt. Er zijn veel van deze woningen in de gemeente. Door de afname van het aantal jongere huishoudens en gezinnen worden deze woningen minder gevraagd. Dit wordt in de huidige markt nog niet herkend. Na 2025 neemt dit potentiële overschot toe. Dan worden minder courante woningen mogelijk minder makkelijk te verkopen.
Kwetsbare groepen op de woningmarkt Het zijn met name de jonge huishoudens met een koopwens die in de huidige situatie moeilijk aan een woning komen in Sint-Michielsgestel. De wens om te kopen is groot, in de praktijk wordt vaak een tussenstap gemaakt in een woning in de particuliere huursector. Het gaat doorgaans om woningen met een middenhuur (tot € 1.000), maar vaak ook met een dure huur boven € 1.000. Dergelijke maandlasten maken het moeilijk om te sparen voor de aankoop van een woning. De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is groot.
Doorstroompotentie senioren Ouderen verhuizen minder vaak dan andere groepen op de woningmarkt. Hun uitgesproken verhuiswens is vaak ook onzeker. Veel ouderen houden er rekening mee dat ze wellicht om gezondheidsredenen zullen moeten verhuizen, en geven daarom in een enquête aan ‘misschien’ te willen verhuizen. In de praktijk wordt deze verhuizing vaak lang uitgesteld. Omdat het aantal ouderen de komende jaren sterk toeneemt is deze groep, ondanks de lage verhuisgeneigdheid, een steeds belangrijkere factor op de woningmarkt.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
51
De woonwensenenquête van het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de verhuiswensen van ouderen in verschillende leeftijdscategorieën. Tabel 4.5: Gemeente Sint-Michielsgestel. Inschatting aantal zeker- en misschien verhuisgeneigde oudere huishoudens, naar leeftijd. Wil misschien
Totaal huishoudens
Leeftijdscategorie
Aantal huishoudens 2022
Wil zeker verhuizen
verhuizen
met verhuisplannen
55 – 64 jaar
1.535
165 (11%)
490 (32%)
655 (42%)
65 – 74 jaar
2.045
125 (6%)
670 (33%)
795 (39%)
75 jaar en ouder
2.100
180 (8%)
560 (27%)
740 (35%)
Totaal 5.680 470 (8%) 1.720 (30%) 2.190 (38%) Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch, CBS.
• Als alle oudere huishoudens met verhuisplannen in Sint-Michielsgestel daadwerkelijk verhuizen de komende jaren, maken zij samen bijna 2.200 woningen vrij voor doorstroming. • Als alleen de oudere huishoudens met concrete verhuisplannen (wil zeker verhuizen) verhuizen, ligt dit aantal veel lager. In dat geval komen een kleine 500 woningen vrij voor andere huishoudens. • De groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 74 jaar is het minst zeker. Van hen heeft 6% een concrete verhuiswens. Van deze groep kan verwacht worden dat veel huishoudens een verhuizing lang uitstellen. • Bij de groep van 75 jaar en ouder neemt de kans toe dat men om gezondheidsredenen moét verhuizen.
Woningbehoefte per kern en wijk Aan de hand van de huishoudenssamenstelling, de omvang en samenstelling van de woningvoorraad en van een analyse van verhuisbewegingen is een vertaling van de woningbehoefte gemaakt naar de kernen en wijken van de gemeente. Tabel 4.6: Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte per kern en wijk, 2022 tot 2030. Centrum SintMichielsgestel
Theereheide
Venkant, Beekkant en Beekvliet
Gemonde
Den Dungen
Berlicum
Middelrode
+
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
++
+++
++
+
+
+
++
++++
+++
++
-
-
-
-
-
-
-
Koop appartement
+
+
+
+
+
+++
+
Totale woningbehoefte
+80
+80
+95
+85
+335
+315
+110
Huur grondgebonden Huur appartement / levensloopgeschikt Koop eengezinswoning betaalbaar (<NHG-grens) Koop eengezinswoning duur
We benoemen kort de belangrijkste verschillen: • De vraag naar koopappartementen landt voor het grootste deel in de kern Berlicum. De vraag is vooral afkomstig van ouderen, en deels van jongeren. • In Den Dungen is er een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Op dit moment wonen er relatief gezien de meeste inwoners <25 jaar (thuis wonende starters) en inwoners in de ‘gezinsvormende fase’ (25-50 jaar). Voor deze doelgroep zijn er binnen de bestaande voorraad slechts weinig betaalbare koopwoningen beschikbaar.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
52
•
•
De behoefte in Theereheide, Venkant, Beekkant en Beekvliet, Gemonde en Middelrode toont veel overeenkomsten. Er is behoefte aan zowel woningen voor starters (betaalbare koop), als voor ouderen (appartementen/levensloopgeschikt). In Centrum Sint-Michielsgestel is naar verhouding iets meer vraag naar huurappartementen. Deze vraag is afkomstig van ouderen die dichterbij voorzieningen willen wonen.
Belangstelling voor nieuwe woonvormen en flexwonen Een aanzienlijk deel van de verhuisgeneigden heeft volgens het regionale woonwensenonderzoek ook belangstelling voor ‘nieuwe woonvormen’. Opnieuw kon men meerdere antwoorden geven. Van de starters staat bijna 15% open voor een tijdelijke woonruimte. Ruim een derde (39%) wil wel wonen in een verbouwd kantoor of een verbouwde school of kerk. Ongeveer één op de vijf starters heeft belangstelling voor een tiny house. Kleine huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar (huishoudens die al gestart zijn en al zelfstandig wonen) hebben veel minder belangstelling voor nieuwe woonvormen. Dat geldt ook voor gezinnen. Het verbouwde kantoor en de verbouwde school of kerk worden door deze groepen naar verhouding veel genoemd als aantrekkelijke optie. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 54 jaar vinden vooral wonen in een verbouwd kantoor of in een verbouwde school of kerk interessant, maar ook tiny houses worden genoemd. Ook geeft deze groep aan belangstelling te hebben voor kleinschalige woonzorgprojecten en meergeneratiewoningen. Naarmate huishoudens ouder worden, neemt de interesse in nieuwe woonvormen weer toe. Deze huishoudensgroepen hebben belangstelling voor wonen in een verbouwd kantoor of in een verbouwde school of kerk, kleinschalige woonzorgprojecten en zelfstandige woonvormen met een gemeenschappelijke leefruimte.