Bijlage 5 - Deel 1 - Geanonimiseerde zienswijzen 1 tot en met 11 aangepast

Provincie Noord-Brabant Brabantlaan 1 Postbus 90151 5200 MC 's-Hertogenbosch Telefoon (073) 681 28 12

Gemeenteraad van Sint-Michielsgestel

Fax (073) 680 76 80

Postbus 10000

www.brabant.nl

5270 GA SINT-MICHIELSGESTEL

IBAN NL861NGB0674560043

Bereikbaarheid openbaar vervoer en fiets: www.brabant.nl/route

Geachte raad, Het ontwerpbesluit TAM-omgevingsplan, hoofdstuk 22a Veldstraat ong. Den Dungen (hierna: het plan) ligt tot en met 24 oktober 2024 ter inzage. Middels deze brief reageren wij op uw plan.

Datum 24 september 2024 Ons kenmerk

Planbeschrijving

C2342865/5996082

Het plan betreft de realisatie van 16 appartementen en 8 grondgebonden woningen in de kern Den Dungen.

Uw kenmerk

Provinciaal is het plan gelegen in stedelijk gebied.

I. (Ivan) Schalk

Contactpersoon Telefoon Vooroverleg

(06) 27 74 51 12

Over het plan heeft eerder geen (ambtelijk) overleg met ons plaatsgevonden.

Email

Provinciaal beleidskader

Bijlage(n)

ISchalk@brabant.nl

Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna:OV). Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld die gelijktijdig met de Omgevingswet inwerking is getreden. De omgevingsvisie en de OV zijn te raadplegen via https://www.brabant.nl/omgevingsverordeningnoordbrabant. Inhoudelijk standpunt

Wij zijn van mening dat het plan zich onvoldoende verhoudt met de in de OV opgenomen en in instructieregels vertaalde provinciale belangen. Hieronder geven wij aan welke onderdelen van het plan dit betreft en waar eventueel aanpassing en/of een nadere onderbouwing nodig is. Diverse onderbouwingen ontbreken Wij hebben geconstateerd dat diverse onderbouwingen in de motivering hadden moeten zitten. Deze ontbreken echter. De volgende artikelen ontbreken en we verzoeken u deze alsnog op te stellen: • Artikel 5.20 OV Voorafgaand onderzoek bij bouwactiviteit; • •

Artikel 5.21 Verbod bouwactiviteit mobiele verontreinigingssituatie; Artikel 5.22 OV Milieubelastende activiteit met gevolgen voor het watersysteem;

Provincie Noord-Brabant

Datum 24 september 2024

•

Artikel 5.23 Milieubelastende activiteit bodemsanering met risico voor

•

het grondwater Artikel 5.24 Verbod op rechtstreeks lozen in grondwater;

•

Artikel 5.25 Lozing van verontreinigd grondwater op of in de bodem;

•

Artikel 5.26 Historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar

Ons kenmerk C2342865/5996082

verspreidingsrisico; Voor wat betreft de artikelen 5.20 tot en met 5.26 verwijzen wij u graag door naar de toelichting van de OV paragraaf 5.2.2 voor meer informatie te meer deze regels nieuw zijn ten opzichte van de 1OV. Advies

Wij verzoeken u om het plan, onder andere op het hiervoor genoemde onderdeel of de genoemde onderdelen, in overeenstemming te brengen met de instructieregels van de OV die daarop van toepassing zijn. Mocht onze reactie aanleiding geven tot vragen of opmerkingen dan zijn wij graag bereid tot nader overleg.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, namens deze,

F.T.M. Schippers, projectleider Uitvoering Omgevingswet In verband met geautomatiseerd verwerken is dit document digitaal ondertekend.

2/2

2 Zienswijze omgevingsvergunning Aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeenteSiftt•

hielsgestel

Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel

7 ['KT, 2021, Den Dungen, 4 oktober 2024

Betreft: Zienswijze met betrekking tot ontwerp-omgevingsvergunning voor Veldstraat 5 Den Dungen, Het voornemen tot het oprichten van door Woonmeij 16 sociale huurappartementen en 8 huurwoningen, genaamd "'t Kiemveld". Geacht college, Hierbij maak ik mijn zienswijze kenbaar met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NUMRO.0845.TAM2024/VeldstrDDN-ON0tr ontwerp-omgevings-vergunning. Het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Als buurtbewoner voel ik maar ten dele gehoord met in onze ogen onvoldoende eindresultaat wat nu heeft geleid tot een ontwerp omgevingsplan. In de diverse voorliggende gesprekken heb ik mijn zienswijze al mondeling toegelicht bij diverse contactpersonen van onze gemeente, Woonmeij en potentiële bouwer/aannemer van Wanrooij. Ik ben van mening dat de gemeente het huidige omgevingsplan dient in te trekken en/of voorstelt wijzigingen door te voeren en/of respectievelijk aanvullende voorschriften gaat verbinden in relatie tot eerdere afspraken, reacties klankbordgroep buurtbewoners en deze zienswijze. De volgende punten zijn van belang: 1. Bouwblokken. Met definitief intekenen bouwblokken rekening te houden met een aantal volwassen bomen die beeldbepalend zijn. zoals aangegeven in bijlage 1.

Een groene buffer rond het gehele terrein behouden dan wel te ontwikkelen van 3 m in breedte, bij herhaling is door ons gevraagd om een groenblijvende met bomen/struiken afscheidende strook. Aanvankelijk is deze toegezegd maar telkens zonder uitwerking en maatvoering. Dit is direct van invloed op het bouwblok/bouwblokken die worden toegestaan op de kavel. Nu is deze groenbuffer wederom niet in de maatvoering omgevingsvergunning als voorschrift opgenomen wat er in breedte gerealiseerd dient te worden en langs Veldstaat nr 15 zelfs in het geheel vervallen ten gunste van bergingsschuurtjes in het ontwerp tot op de perceelsgrens. Met voldoende breedte kunnen ook diverse bomen en struiken behouden blijven die in deze zone staan, de meeste staan op ca 2 - 3 m van de perceelgrens: 2. Reduceren van 16 huurappartementen naar 12 stuks. Daarmee wordt het bouwblok aan de voorzijde minder breed en een stuk minder massaal en past het in de frontbreedte kavel van ca 59 rn, Voordeel daarvan is dat er veel meer plaats ontstaat naast de vrijstaande woning Veldstaat 15 rechts naast de bouwlocatie zodat niet op de grens gebouwd hoeft te worden en ook daar de beoogde groene buffer kan worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat het aantal verkeersbewegingen sterk wordt gereduceerd.

Oorspronkelijk was de doelstelling van de gemeente om ook 20 woningen op te richten, later werden er dat 27 en nu komen we op 24. Ons voorstel om een zgn. "Knarrenhof" inpassing werd door destijds verantwoordelijke wethouders van tafel geveegd (mooi idee maar sociale woningbouw heeft prioriteit). Ook een gezonde mix van huur en koopwoningen, destijds van belang geacht, is los gelaten. Het is voor de gemeente uit financiële en sociale overweging best mogelijk de 6 (oorspronkelijke plan) - 8 achterliggende levensloop bestendige woningen en ondergrond apart te ontwikkelen en te verkopen, hier is veel vraag naar in ons dorp. Woonmeij kan dan het voorste deel van de kavel kopen en het appartementencomplex apart ontwikkelen en hoeft dan niet als

projectontwikkelaar op te treden. Resultaat unieke kans voor bewoners van Den Dungen iets te kopen om ook doorstroming woningen te stimuleren!; 3. Voorschrift op te nemen de uitwendige balkons met een afdichtend scherm uit te rusten zodat geluidoverlast en directe inkijk tegenoverliggende woningen zoveel mogelijk voorkomen wordt; Idem

4.

geldt voor de ramen in de topgevels met mat glas uit te voeren om inkijk omliggende tuinen tegen te gaan; Opgroeiende bomen zoveel mogelijk in te passen in het plan, we gaan nu terug van 17 bomen naar 2 bomen zelfs !!! Boom 13, boom 14, boom 8 en boom 7 zijn beeldbepalend en vallen buiten de bouwblokken die nu in het concept staan, zie bijgaande schets. Wat mij betreft is behoud van boom 13 en boom 14 direct zichtbepalend. Deze bomen staan ook niet in de groene bufferzone en zijn daardoor extra kwetsbaar tijdens de bouw en/of bestrating van het terrein deze dienen te blijven staan om flora en fauna in stand te houden op het terrein. Daarboven nemen ze water op en geven

direct een groene uitstraling. Uitgangspunt was ook 0,7 boom per woning!!; 5. Waterhuishouding. Het onderzoek hierna is erg mager. Te streven is om de omliggende oude riolering zo min mogelijk extra te belasten en de hoge waterstanden periodiek bij heftige regenval te voorkomen. In het begin van de dialoog tussen gemeente en bewoners is gesproken over extra aandacht hiervoor de inplannen van een zgn Wadi, een of meerdere met voldoende capaciteit, en/of een ondergronds waterbuffer-bassin. Deze voorzieningen kunnen de extra fikse buien compenseren en water beheerst laten infiltreren of afvloeien. Het plaatsen van regentonnen zoals een van de onderzoeker aangaf is een druppel op de gloeiende plaat bij fikse buien. Het KNMI spreekt van natte dag als er 10 mm regen valt, 10 liter per m2, 1.400 m2 bebouwd opp is dat: 14000 liter oftewel 14 m3. Een doorsnee regenton is 168 liter dus ca. 84 regentonnen'!!!! bij één dag regen laat staan opeenvolgende regendagen. Een Wadi of bassin dient dan al snel enkele malen ca. 6 x 14 m3 = 84 m3 te kunnen herbergen voor een aantal dagen. 6. In het achterliggend plan blijft bestaan is te overwegen om het linkse blok 90 graden te draaien zodat enkele omliggende bomen en groen kan blijven bestaan; 7. Speelveld of recreatief terrein is thans niet opgenomen maar wel benoemd bij uitgangspunten. 8.

Overwegen om het appartementengebouw naar achter te plaatsen op de kavel en de woningen aan de voorzijde. Dan zou mi. het geheel een stuk beter passen in de straat en worden de woningen niet weggestopt achter een breed complex wat hun het zicht ontneemt. Wij verzoeken u, op grond van het bovenstaande, de vergunning omgevingsplan nu niet te verlenen, het gehele plan dient eerst te worden aangepast met alleen minder appartementen bouwblok en nader onderzoek naar vergunnen achterliggende kavels apart door verkoop 6 - 8 bouwkavels voor ingezetenen van ons eigen dorp. Dat maakt deze 6-8 woningen ook beter betaalbaar dan een traject via een projectontwikkelaar. Nader onderzoek in te stellen wateropvang/vertraagde irrigatie en afvloeiing rioolstelstel naar de staat en beoordelen capaciteit oude rioleringsstelstel Veldstraat en effect van toename van woningen en op termijn voorschriften aan de vergunning te verbinden met betrekking tot de voorgaande punten. I k ga ervan uit dat u ons en ook de buurtbewoners van het verdere verloop van de procedure op de hoogte houdt, Hoogachtend, Theo Doedée Groot Grinsel 9 5275 BZ Den Dungen .......

Bijlagen: -

.....

/3.'914 Bovenaanzicht bomen en groenbuffer Brief namens klankbordgroep d,d, 13 juli 2024

Veldstraat Don Dungen d.d. 29-8-2018 Inventeneeue boomsoorten en kweleelt

inventarisatie bomen Veldstraat Den Dungen boom', gem

C-r

100d. Naoen

.t` Ace,. pleudeOcanus

%Cone Ettloon

3 00+N 121

ati,,,,,./lectr,

3 Betuta WI 4

1,4000,090

Zwart*ber0

Mimet

S Fira Priv0000

Beuk

IS

Zwansden

Ptrus Mara

i ''' taledinrin Zillniffrufn

a, Aar putlAcpininla 0 KitanusiOr0cOus

Tulpenboom !Cone bdocrn knettgatai0

10 Magnolia kobui

%vetarm,

1 AitCVNI12151pOCIIMIttunt

Isweegugitan e

fii, 0•00.0u02001xatranum att0tga irttrmft

tri' tilli eerde*

Peardergitgari• C00sturt0e, s, Wim tarlinde

-

Aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeeQe-

'ELSGESTEL

Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel

INGE-

Den Dungen 16 oktober 2024

r.

1 7 OKT. 2024

BESTE VL,

Betreft: Zienswijze met betrekking tot ontwerp-omgevingsvergunning voor Veldstraat 5 Den Dungen. Het voornemen tot het oprichten van door Woonmeij 16 sociale huurappartementen en 8 huurwoningen, genaamd "'t Kiemveld". Geacht college, Hierbij maak ik mijn zienswijze kenbaar met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NUMRO.0845.TAM2024/VeldstrDDN-ON01.r ontwerp-omgevingsvergunning. Het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Als buurtbewoner voel ik maar ten dele gehoord met in onze ogen onvoldoende eindresultaat wat nu heeft geleid tot een ontwerp omgevingsplan. In de diverse voorliggende gesprekken heb ik mijn zienswijze al mondeling toegelicht bij diverse contactpersonen van onze gemeente, Woonmeij en potentiële bouwer/aannemer van Wanrooij. Ik ben van mening dat de gemeente het huidige omgevingsplan dient in te trekken en/of voorstelt wijzigingen door te voeren en/of respectievelijk aanvullende voorschriften gaat verbinden in relatie tot eerdere afspraken, reacties klankbordgroep buurtbewoners en deze zienswijze. De volgende punten zijn van belang: 1. Bouwblokken. Met definitief intekenen bouwblokken rekening te houden met een aantal volwassen bomen die beeldbepalend zijn, zoals aangegeven in bijlage 1.

Een groene buffer rond het gehele terrein behouden dan wel te ontwikkelen van 3 m in breedte, bij herhaling is door ons gevraagd om een groenblijvende met bomen/struiken afscheidende strook. Aanvankelijk is deze toegezegd maar telkens zonder uitwerking en maatvoering. Dit is direct van invloed op het bouwblok/bouwblokken die worden toegestaan op de kavel. Nu is deze groenbuffer wederom niet in de maatvoering omgevingsvergunning als voorschrift opgenomen wat er in breedte gerealiseerd dient te worden en langs Veldstaat nr 15 zelfs in het geheel vervallen ten gunste van bergingsschuurtjes in het ontwerp tot op de perceelsgrens, Met voldoende breedte kunnen ook diverse bomen en struiken behouden blijven die in deze zóne staan, de meeste staan op ca 2 -

m van de perceelgrens:

2. Reduceren van 16 huurappartementen naar 12 stuks. Daarmee wordt het bouwblok aan de voorzijde minder breed en een stuk minder massaal en past het in de frontbreedte kavel van ca 59 m. Voordeel daarvan is dat er veel meer plaats ontstaat naast de vrijstaande woning Veldstaat 15 rechts naast de bouwlocatie zodat niet op de grens gebouwd hoeft te worden en ook daar de beoogde groene buffer kan worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat het aantal verkeersbewegingen sterk wordt gereduceerd. Oorspronkelijk was de doelstelling van de gemeente om ook 20 woningen op te richten, later werden er dat 27 en nu komen we op 24. Ons voorstel om een zgn. "Knarrenhof" inpassing werd door destijds verantwoordelijke wethouders van tafel geveegd (mooi idee maar sociale woningbouw heeft prioriteit). Ook een gezonde mix van huur en koopwoningen, destijds van belang geacht, is los gelaten. Het is voor de gemeente uit financiële en sociale overweging best mogelijk de 6 (oorspronkelijke plan) - 8

achterliggende levensloopbestendige woningen en ondergrond apart te ontwikkelen en te verkopen, hier is veel vraag naar in ons dorp. Woonmeij kan dan het voorste deel van de kavel kopen en het appartementencomplex apart ontwikkelen en hoeft dan niet als projectontwikkelaar op te treden. Resultaat unieke kans voor bewoners van Den Dungen iets te kopen om ook doorstroming woningen te stimuleren!; 3. Voorschrift op te nemen de uitwendige balkons met een afdichtend scherm uit te rusten zodat geluidoverlast en directe inkijk tegenoverliggende woningen zoveel mogelijk voorkomen wordt; Idem geldt voor de ramen in de topgevels met mat glas uit te voeren om inkijk omliggende tuinen tegen te gaan; 4. Opgroeiende bomen zoveel mogelijk in te passen in het plan, we gaan nu terug van 17 bomen naar 2 bomen zelfs !!! Boom 13, boom 14, boom 8 en boom 7 zijn beeldbepalend en vallen buiten de bouwblokken die nu in het concept staan. zie bijgaande schets. Wat mij betreft is behoud van boom 13 en boom 14 direct zichtbepalend. Deze bomen staan ook niet in de groene bufferzone en zijn daardoor extra kwetsbaar tijdens de bouw en/of bestrating van het terrein deze dienen te blijven staan om flora en fauna in stand te houden op het terrein. Daarboven nemen ze water np Pn geven dire,:t een groene uitstraling. Uitgangspunt was ook 0,7 boom per woning!!; 5.

Waterhuishouding, Het onderzoek hierna is erg mager. Te streven is om de omliggende oude riolering zo min mogelijk extra te belasten en de hoge waterstanden periodiek bij heftige regenval te voorkomen. In het begin van de dialoog tussen gemeente en bewoners is gesproken over extra aandacht hiervoor de inplannen van een zgn Wadi, een of meerdere met voldoende capaciteit, en/of een ondergronds waterbuffer-bassin, Deze voorzieningen kunnen de extra fikse buien compenseren en water beheerst laten infiltreren of afvloeien. Het plaatsen van regentonnen zoals een van de onderzoeker aangaf is een druppel op de gloeiende plaat bij fikse buien. Het KNMI spreekt van natte dag als er 10 mm regen valt, 10 liter per m2, 1.400 m2 bebouwd opp is dat: 14000 liter oftewel 14 m3. Een doorsnee regenton is 168 liter dus ca. 84 regentonnen !!!!! bij één dag regen laat staan opeenvolgende regendagen. Een Wadi of bassin dient dan al snel enkele malen ca. 6 x 14 m3 = 84 m3 te kunnen herbergen voor een aantal dagen. 6. In het achterliggend plan blijft bestaan is te overwegen om het linkse blok 90 graden te draaien zodat enkele omliggende bomen en groen kan blijven bestaan; 7. Speelveld of recreatief terrein is thans niet opgenomen maar wel benoemd bij uitgangspunten. 8. Overwegen om het appartementengebouw naar achter te plaatsen op de kavel en de woningen aan de voorzijde. Dan zou m.i.

het geheel een stuk beter passen in de straat en worden de woningen niet weggestopt achter een breed complex wat hun het zicht ontneemt. 9. Er bevinden zich in de Veldstraat al sociale huurwoningen. Met deze nieuwe plannen komt er een concentratie van sociale huurwoningen in de omgeving Veldstraat Groot Grinsei. Op het Groot Grinsel, uitkijkend op de Veldstraat, worden momenteel ook sociale huurwoningen gebouwd. Wij verzoeken u, op grond van het bovenstaande, de vergunning omgevingsplan nu niet te verlenen, het gehele plan dient eerst te warden aangepast met alleen minder appartementen bouwblok en nader onderzoek naar vergunnen achterliggende kavels apart door verkoop 6 - 8 bouwkavels voor ingezetenen van ons eigen dorp, Dat maakt deze 6-8 woningen ook beter betaalbaar dan een traject via een projectontwikkelaar. Nader onderzoek in te stellen wateropvang/vertraagde irrigatie en afvloeiing rioolstelstel naar de staat en beoordelen capaciteit oude rioleringsstelstel Veldstraat en effect van toename van woningen en op termijn voorschriften aan de vergunning te verbinden met betrekking tot de voorgaande punten.

Ik ga ervan uit dat u ons en ook de buurtbewoners van het verdere verloop van de procedure op de hoogte houdt. Hoogachtend, Coby de Rooij- Cooijmans Groot Grinsel 7 5275 BZ Den Dungen

Zienswijze omgevingsvergunning Aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sint Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel

Den Dungen, 5 oktober 2024

Gemeente Sint-tvlichielsgestel Reg.Nr. Ingekomen:

- 8 OKT. 2024

Bestemd voor: Cluster:

Betreft: Zienswijze met betrekking tot ontwerp-omgevingsvergunning voor Veldstraat 5 Den Dungen. Het voornemen tot het oprichten van door Woonmeij 16 sociale huurappartementen en 8 huurwoningen, genaamd "'t Kiemveld". Geacht college, Hierbij maak ik mijn zienswijze kenbaar met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NUMRO.0845,TAM2024/VeldstrDDN-ON01.r ontwerp-omgevingsvergunning. Het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Als buurtbewoner voel ik maar ten dele gehoord met in onze ogen onvoldoende eindresultaat wat nu heeft geleid tot een ontwerp omgevingsplan. In de diverse voorliggende gesprekken heeft de klankbordgroep ook namens mij de zienswijze al mondeling toegelicht bij diverse contactpersonen van onze gemeente, Woonmeij en potentiële bouwer/aannemer van Wanrooij. Ik ben van mening dat de gemeente het huidige omgevingsplan dient in te trekken en/of voorstelt wijzigingen door te voeren en/of respectievelijk aanvullende voorschriften gaat verbinden in relatie tot eerdere afspraken, reacties klankbordgroep buurtbewoners en deze zienswijze. De volgende punten zijn van belang: 1. Bouwblokken. Met definitief intekenen bouwblokken rekening te houden met een aantal volwassen bomen die beeldbepalend zijn, zoals aangegeven in bijlage 1.

Een groene buffer rond het gehele terrein behouden dan wel te ontwikkelen van 5 m in breedte, bij herhaling is door ons gevraagd om een groenblijvende met bomen/struiken afscheidende strook. Aanvankelijk is deze toegezegd maar telkens zonder uitwerking en maatvoering. Dit is direct van invloed op het bouwblok/bouwblokken die worden toegestaan op de kavel. Nu is deze groenbuffer wederom niet in de maatvoering omgevingsvergunning als voorschrift opgenomen wat er in breedte gerealiseerd dient te worden en langs Veldstaat nr 15 zelfs in het geheel vervallen ten gunste van bergingsschuurtjes in het ontwerp tot op de perceelsgrens. Met voldoende breedte kunnen ook diverse bomen en struiken behouden blijven die in deze zone staan, de meeste staan op ca 2 - 3 m van de perceelgrens; 2. Reduceren van 16 huurappartementen naar 12 stuks. Daarmee wordt het bouwblok aan de voorzijde minder breed en een stuk minder massaal en past het in de frontbreedte kavel van ca 59 m. Voordeel daarvan is dat er veel meer plaats ontstaat naast de vrijstaande woning Veldstaat 15 rechts naast de bouwlocatie zodat niet op de grens gebouwd hoeft te worden en ook daar de beoogde groene buffer kan worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat het aantal verkeersbewegingen sterk wordt gereduceerd.

Oorspronkelijk was de doelstelling van de gemeente om ook 20 woningen op te richten, later werden er dat 27 en nu komen we op 24. Ons voorstel om een zgn. "Knarrenhof" inpassing werd door destijds verantwoordelijke wethouders van tafel geveegd (mooi idee maar sociale woningbouw heeft prioriteit). Ook een gezonde mix van huur en koopwoningen, destijds van belang geacht, is los gelaten. Het is voor de gemeente uit financiële en sociale overweging best mogelijk de 6 (oorspronkelijke plan) - 8 achterliggende levensloopbestendige woningen en ondergrond apart te ontwikkelen en te verkopen, hier is veel vraag naar in ons dorp. Woonmeij kan dan het voorste deel : van de kavel kopen en het appartementencomplex apart ontwikkelen en hoeft dan niet als

projectontwikkelaar op te treden. Resultaat unieke kans voor bewoners van Den Dungen iets te kopen om ook doorstroming woningen te stimuleren!; 3. Voorschrift op te nemen de uitwendige balkons met een afdichtend scherm uit te rusten zodat geluidoverlast en directe inkijk tegenoverliggende woningen zoveel mogelijk voorkomen wordt; Idem geldt voor de ramen in de topgevels met mat glas uit te voeren om inkijk omliggende tuinen tegen te gaan; 4. Opgroeiende bomen zoveel mogelijk in te passen in het plan, we gaan nu terug van 17 bomen naar 2 bomen zelfs !!! Boom 13, boom 14, boom 8 en boom 7 zijn beeldbepalend en vallen buiten de bouwblokken die nu in het concept staan, zie bijgaande schets. Wat mij betreft is behoud van boom 13 en boom 14 direct zichtbepalend maar nagenoeg alle bomen kunnen behouden blijven zodat ook rekening gehouden kan worden met alle vogels, vleermuizen en kruipende dieren (spitssnuitmuizen) die hier nestelen en elkaar aanvullen. Deze bomen staan ook niet in de groene bufferzone en zijn daardoor extra kwetsbaar tijdens de bouw en/of bestrating van het terrein deze dienen te blijven staan om flora en fauna in stand te houden op het terrein. Daarboven nemen ze water op en geven direct een groene uitstraling. Uitgangspunt was ook 0,7 boom per woning!!; 5. Waterhuishouding. Het onderzoek hierna is erg mager.

Te streven is om de omliggende oude riolering zo min mogelijk extra te belasten en de hoge waterstanden periodiek bij heftige regenval te voorkomen. In het begin van de dialoog tussen gemeente en bewoners is gesproken over extra aandacht hiervoor de inplannen van een zgn Wadi, een of meerdere met voldoende capaciteit, en/of een ondergronds waterbuffer-bassin. Deze voorzieningen kunnen de extra fikse buien compenseren en water beheerst laten infiltreren of afvloeien. Dit is zeker noodzakelijn omdat nu in de natte periodes kruipruimtes en kelders in o.a. de Veldstraat, Wilgenpad en Litserstraat vol lopen. Het plaatsen van regentonnen zoals een van de onderzoeker aangaf is een druppel op de gloeiende plaat bij fikse buien. Het KNMI spreekt van natte dag als er 10 mm regen valt, 10 liter per m2, 1.400 m2 bebouwd opp is dat: 14000 liter oftewel 14 m3. Een doorsnee regenton is 168 liter dus ca. 84 regentonnen lila bij één dag regen Iaat staan opeenvolgende regendagen. Een Wadi of bassin dient dan al snel enkele malen ca. 6 x 14 m3 = 84 m3 te kunnen herbergen voor een aantal dagen. 6. In het achterliggend plan blijft bestaan is te overwegen om het linkse blok 90 graden te draaien zodat enkele omliggende bomen en groen kan blijven bestaan; 7. Speelveld of recreatief terrein is thans niet opgenomen maar wel benoemd bij uitgangspunten. 8.

Het plan voldoet niet aan de parkeernorm van 22,4 parkeerplaatsen voor goedkope huurwoningen en 16 parkeerplaatsen voor huur vrije sector. Omliggende straten worden bij het doorzetten varealisatier van dit huidige project met parkeeroverlast geconfronteerd . Ook de verkeersintensiteit neemt dermate toe dat het niet in verhouding staat met de rustige buurt die de Veldstraat eo nu is. 9. Het aantal sociale huurwoningen staat niet in verhouding tot de overige wijken in Den Dungen. Het Jacobskamp bijvoorbeeld heeft geen enkele sociale huurwoning terwijl er in de Veldstraat nu al 6 aanwezig zijn (met de nodige overlast in de vorm van drugshandel, te hard rijden, verbale agressie en fysieke geweldsplegingen) en er nog 16 bijkomen. In diverse onderzoeken wordt aanbevolen dat sociale huurwoningen dienen te worden verspreid in de gemeente omdat de leefbaarheid anders onder druk komt te staan. Het is ook bekend dat kopers meer investeren in leefbaarheid van hun straat dan huurders van sociale huurwoningen. Logischer zou zijn als er minder sociale huur en meer sociale koopwoningen worden gerealiseerd.

Wij verzoeken u, op grond van het bovenstaande, de vergunning omgevingsplan nu niet te verlenen, het gehele plan dient eerst te worden aangepast met alleen minder appartementen bouwblok en nader onderzoek naar vergunnen achterliggende kavels apart door verkoop 6 - 8 bouwkavels voor ingezetenen van ons eigen dorp. Dat maakt deze 6-8 woningen ook beter betaalbaar dan een traject via een projectontwikkelaar. Nader onderzoek in te stellen wateropvang/vertraagde irrigatie en afvloeiing rioolstelstel naar de staat en beoordelen capaciteit oude rioleringsstelstel Veldstraat, Wilgenpad en Litserstraat. Het effect van toename

van woningen en op termijn voorschriften aan de vergunning te verbinden met betrekking tot de voorgaande punten.

Ik ga ervan uit dat u ons en ook de buurtbewoners van het verdere verloop van de procedure op de hoogte houdt. Hoogachtend, J.M.B. Janse Wilgenpad 2 5275CM Den ungen,

u v\T\

\,

c,..‘

• CE.alL:DITEPOWSTI da til n

it•IICHIELGCL.Ti OP.ITOif.,1C-33 tij(-1:21:)

\t.

X 2- 7 \\,

7-2.)

0 C) 0

0 #:-.:630175#42401E:01

5 Zienswijze omgevingsvergunning Aan het college van Burgemeester en Wethouders van d Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel Den Dungen, 8 oktober 2024

Gemeente Sin t-Michietsgestel Reg.Nr. Ingekomen:

1 1 OKT, 2024

Bestemd voor: Cluster:

Betreft: Zienswijze met betrekking tot ontwerp-omgevingsvergunning voor Veldstraat 5 Den Dungen. Betreft het voornemen tot het oprichten van 16 sociale huurappartementen en 8 huurwoningen, genaamd "'t Kiemveld", door Woonmeij. Geacht college, Dit schrijven heeft betrekking op het ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NLIMRO.0845.TAM2024NeldstrDDN-ON01.r ontwerp-omgevingsvergunning. Betreffende het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Als direct aanwonende maak ik hierbij mijn zienswijze kenbaar. lk heb mij, tot dit moment steeds geconformeerd aan de Zienswijze(n) van de u bekende klankbordgroep van aanwonenden. Ik wens mij nu tevens te conformeren aan de Zienswijze van de heer Doedée, Groot Grinsel 9 Den Dungen, welke is gedagtekend op 4 oktober 2024 en die als bijlage bij dit document is gevoegd. Ik kan mij zeer vinden in alle punten van genoemd document, maar voor mij zijn gedeelten uit de punten 1, 3 en 8 extra relevant. Punt 1: er staan in de huidige plannen geen maten voor de groene buffer tussen het plan Veldstraat 5 en mijn kavel/perceel Veldstraat 3 Den Dungen. Het lijkt mij zeer gewenst hiervoor een redelijke brede groenstrook aan te houden als buffer, met name om alle overlast te beperken. Een groenstrook van minimaal 2 meter lijkt mij in deze zeer redelijk.

Punt 3: het plaatsen van afdichtende schermen op/aan de uitwendige balkons, is voor mij als direct aanwonende, van groot belang omdat dit geluidsoverlast en directe inkijk op mijn woning/tuin verminderd. Punt 8: om het woongenot van gebruikers van de te bouwen woningen die nu aan de achterzijde gepland staan te verhogen is het zeer zinvol om deze woningen naar voren te halen en het appartementencomplex naar achtereen te verplaatsen. Dit zal ook het straatbeeld ten goede komen.

Verder wil ik het volgende persoonlijke punt toevoegen: Ik zie in het gehele plan niets terug over een erfafscheiding tussen het plan Veldstraat 5 en de aanliggende percelen. De huidige erfafscheiding bestaat uit verschillende grotendeels versleten stukken hekwerk, struikgewas en boompjes. Voor een net aanzicht en een degelijke en duidelijke afscheiding tussen de onderlinge percelen, acht ik het wenselijk dat door, of de gemeente Sint-Michielsgestel, of de exploitant van het plan, op diens kosten, een goed uitziende en praktische erfafscheiding wordt opgericht. Indien de huidige ingetekende plannen uitgevoerd gaan worden, en de toerit tot de woningen naast mijn woning komt te liggen, wordt ik als direct aanwonende in de avond en nachtelijke uren steeds geconfronteerd met het licht van de koplampen van de in/uit rijdende voertuigen. Ik vertrouw erop dat op dit gedeelte een erfafscheiding gesitueerd gaat worden, die de overlast van de in schijnende verlichting in mijn woning, afdoende tegenhoud. Ik verzoek u derhalve, de vergunning omgevingsplan, pas na aanpassing van alle Zienswijzen, te verlenen. Ik ontvang van u graag een ontvangstbevestiging van mijn Zienswijze. Ik verwacht tevens van u een reactie te ontvangen op mijn Zienswijze. Ik ga er vanuit dat ik op de hoogte gehouden wordt van de gehele procedure en de verdere ontwikkelingen.

Hoogachtend, Johan van Waardenburg Veldstraat 3 5275 BD Den Dungen Bijlage:

Kopie Zienswijze van de Heer Doedée, d.d. 4 oktober 2024

Zienswijze omgevingsvergunning Aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sint Michielsgestel Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel

Den Dungen, 4 oktober 2024 Betreft: Zienswijze met betrekking tot ontwerp-omgevingsvergunning voor Veldstraat 5 Den Dungen. Het voornemen tot het oprichten van door Woonmeij 16 sociale huurappartementen en 8 huurwoningen, genaamd "'t Kiemveld". Geacht college, Hierbij maak ik mijn zienswijze kenbaar met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NLIMRO.0845.TA_M2024/VeldstrDDN-ON01.r ontwerp-omgevingsvergunning. Het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Als buurtbewoner voel ik maar ten dele gehoord met in onze ogen onvoldoende eindresultaat wat nu heeft geleid tot een ontwerp omgevingsplan. In de diverse voorliggende gesprekken heb ik mijn zienswijze al mondeling toegelicht bij diverse contactpersonen van onze gemeente, Woonmeij en potentiële bouwer/aannemer van Wanrooij. Ik ben van mening dat de gemeente het huidige omgevingsplan dient in te trekken en/of voorstelt wijzigingen door te voeren en/of respectievelijk aanvullende voorschriften gaat verbinden in relatie tot eerdere afspraken, reacties klankbordgroep buurtbewoners en deze zienswijze. De volgende punten zijn van belang: 1. Bouwblokken. Met definitief intekenen bouwblokken rekening te houden met een aantal volwassen bomen die beeldbepalend zijn, zoals aangegeven in bijlage 1.

Een groene buffer rond het gehele terrein behouden dan wel te ontwikkelen van 3 m in breedte, bij herhaling is door ons gevraagd om een groenblijvende met bomen/struiken afscheidende strook. Aanvankelijk is deze toegezegd maar telkens zonder uitwerking en maatvoering. Dit is direct van invloed op het bouwblok/bouwblokken die worden toegestaan op de kavel. Nu is deze groenbuffer wederom niet in de maatvoering omgevingsvergunning als voorschrift opgenomen wat er in breedte gerealiseerd dient te worden en langs Veldstaat nr 15 zelfs in het geheel vervallen ten gunste van bergingsschuurtjes in het ontwerp tot op de perceelsgrens. Met voldoende breedte kunnen ook diverse bomen en struiken behouden blijven die in deze gine staan, de meeste staan op ca 2 — 3 m van de perceelgrens; 2. Reduceren van 16 huurappartementen naar 12 stuks. Daarmee wordt het bouwblok aan de voorzijde minder breed en een stuk minder massaal en past het in de frontbreedte kavel van ca 59 m. Voordeel daarvan is dat er veel meer plaats ontstaat naast de vrijstaande woning Veldstaat 15 rechts naast de bouwlocatie zodat niet op de grens gebouwd hoeft te worden en ook daar de beoogde groene buffer kan worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat het aantal verkeersbewegingen sterk wordt gereduceerd.

Oorspronkelijk was de doelstelling van de gemeente om ook 20 woningen op te richten, later werden er dat 27 en nu komen we op 24. Ons voorstel om een zgn. "Knarrenhof" inpassing werd door destijds verantwoordelijke wethouders van tafel geveegd (mooi idee maar sociale woningbouw heeft prioriteit). Ook een gezonde mix van huur en koopwoningen, destijds van belang geacht, is los gelaten. Het is voor de gemeente uit financiële en sociale overweging best mogelijk de 6 (oorspronkelijke plan) — 8 achterliggende levensloopbestendige woningen en ondergrond apart te ontwikkelen en te verkopen, hier is veel vraag naar in ons dorp. Woonmeij kan dan het voorste deel van de kavel kopen en het appartementencomplex apart ontwikkelen en hoeft dan niet als projectontwikkelaar op te treden. Resultaat unieke kans voor bewoners van Den Dungen iets te kopen om ook doorstroming woningen te stimuleren!; 3. Voorschrift op te nemen de uitwendige balkons met een afdichtend scherm uit te rusten zodat geluidoverlast en directe inkijk tegenoverliggende woningen zoveel mogelijk voorkomen wordt; Idem geldt voor de ramen in de topgevels met mat glas uit te voeren om inkijk omliggende tuinen tegen te gaan;

4.

Opgroeiende bomen zoveel mogelijk in te passen in het plan, we gaan nu terug van 17 bomen naar 2 bomen zelfs III Boom 13, boom 14, boom 8 en boom 7 zijn beeldbepalend en vallen buiten de bouwblokken die nu in het concept staan, zie bijgaande schets. Wat mij betreft is behoud van boom 13 en boom 14 direct zichtbepalend. Deze bomen staan ook niet in de groene bufferzone en zijn daardoor extra kwetsbaar tijdens de bouw en/of bestrating van het terrein deze dienen te blijven staan om flora en fauna in stand te houden op het terrein. Daarboven nemen ze water op en geven direct een groene uitstraling. Uitgangspunt was ook 0,7 boom per woning!!; 5. Waterhuishouding. Het onderzoek hierna is erg mager. Te streven is om de omliggende oude riolering zo min mogelijk extra te belasten en de hoge waterstanden periodiek bij heftige regenval te voorkomen. In het begin van de dialoog tussen gemeente en bewoners is gesproken over extra aandacht hiervoor de inplannen van een zgn Wadi, een of meerdere met voldoende capaciteit, en/of een ondergronds waterbuffer-bassin, Deze voorzieningen kunnen de extra fikse buien compenseren en water beheerst laten infiltreren of afvloeien. Het plaatsen van regentonnen zoals een van de onderzoeker aangaf is een druppel op de gloeiende plaat bij fikse buien.

Het KNMI spreekt van natte dag als er 10 mm regen valt, 10 liter per m2, 1.400 m2 bebouwd opp is dat: 14000 liter oftewel 14 m3, Een doorsnee regenton is 168 liter dus ca. 84 regentonnen I t I bij één dag regen laat staan opeenvolgende regendagen. Een Wadi of bassin dient dan al snel enkele malen ca. 6 x 14 m3 = 84 m3 te kunnen herbergen voor een aantal dagen. 6. In het achterliggend plan blijft bestaan is te overwegen om het linkse blok 90 graden te draaien zodat enkele omliggende bomen en groen kan blijven bestaan; 7. Speelveld of recreatief terrein is thans niet opgenomen maar wel benoemd bij uitgangspunten. 8. Overwegen om het appartementengebouw naar achter te plaatsen op de kavel en de woningen aan de voorzijde. Dan zou m.i. het geheel een stuk beter passen in de straat en worden de woningen niet weggestopt achter een breed complex wat hun het zicht ontneemt. Wij verzoeken u, op grond van het bovenstaande, de vergunning omgevingsplan nu niet te verlenen, het gehele plan dient eerst te worden aangepast met alleen minder appartementen bouwblok en nader onderzoek naar vergunnen achterliggende kavels apart door verkoop 6 — 8 bouwkavels voor ingezetenen van ons eigen dorp. Dat maakt deze 6-8 woningen ook beter betaalbaar dan een traject via een projectontwikkelaar.

Nader onderzoek in te stellen wateropvang/vertraagde irrigatie en afvloeiing rioolstelstel naar de staat en beoordelen capaciteit oude rioleringsstelstel Veldstraat en effect van toename van woningen en op termijn voorschriften aan de vergunning te verbinden met betrekking tot de voorgaande punten. Ik ga ervan uit dat u ons en ook de buurtbewoners van het verdere verloop van de procedure op de hoogte houdt. Hoogachtend, Theo Doedée Groot Grinsel 9 5275 BZ Den Dungen

Bijlagen: -

Machtigingen overige buurtbewoners Bovenaanzicht bomen en groenbuffer Brief namens klankbordgroep d,d, 13 juli 2024

Reactie op conceptvoorstel en impressie tekening plan Veldstraat 5 Den Dungen

T.a.v. Dhr F. van Gulick, projectmanager VastgoedWoonmeij Schijndel Dhr P. van Boxtel, projectleider gemeente 5 n -Michielsgestel

Onderwerp: Reactie op ontwerp bouwplan Veldstaat 5 voorheen basisschool terrein 't Kiemveld

Beste heren, Als klankbordgroep omwonenden geven we u eereerste reactie op de door u gehouden presentatie van 4 juli jl. Wij komen tot de conclusie dat de kaders vastgest7ld in het Projectplan Veldstraat 5 Den Dungen d.d. 10 mei 2021 (door B & W vastgesteld) zeker o het terrein behoud groen/bomen niet wordt gehaald. Deze kaders zijn voor ons bij diverse gesp-ekken met de verschillende opeenvolgende contactpersonen herhaald en gelden voor ons als e'en ondergrens om volmondig te kunnen instemmen met uw plan. Wij verzoeken u nogmaal u hiermee serieus rekening te houden. Deze kaders vormen voor ons een onlosmakelijk document bij de overdracht van de grond en een vaststaand uitgangspunt bij de toetsing van het oniwerp bouwplan. Wij vinden het vreemd dat uit de gesprekken met u en de projectleider en huidige architect blijkt dat deze uitgangspunten niet duidelijk op het netvlies staan of mogelijk totaal niet expliciet zijn gecommuniceerd. Bijgaand stuur ik u het stuk Plan op hoofdlijnen en Randvoorwaard4 en Ambities openbaar groen en spelen toe met ook nog wat recente foto's van bomen op het perceel die de moeite waard zijn te behouden. Helaas is de eerder als te behouden gezonde boom al geveld na een uitgewaaide tak, dit ontstemt ons zeker omdat bleek dat het achterstallig onderhoud betr4ft van een relatief kostbare boom is een project.

Een groot aantal bewoners reageren wel positief civer het feit dat u de bouw naar 2 laags hebt teruggebracht, dit verbeterd het uitzicht en openheid plan al in grote mate. U werd zelfs hiervoor een compliment gegeven tijdens de presentatie als eerste belangrijke stap. Waar we minder over te spreken zijn is de huidige uitwerking van de plannen in het terrein in detail en maatvoering. We constateren dat u niet beschikt over externe maten van de diverse gebouwen, dat de plaatsing een te globale schets is en geen exacte plaats van bomen en bestaand groen is. Dat kan in een vroege ontwerpfase maar ondertussen praten we al vanaf 2018. Je zou mogen verwachten dat een dialoog met de buurtbewoners n.a.v. de vastgestelde kaders serieuzer wordt uitgewerkt. Diverse overdrachten zorgden voor een valse start zo blijkt. We constateren dat bij het laatste plan er nog te veel woningen gepland zijn op een relatief klein grondstuk, die maken dat het bestaande groen en de grote bomen onnodig worden opgeofferd om maar tot een hoog aantal woningen te komen. Dit kunt u voorkomen om als eerste handeling ter plekke de situering van bomen en groen en hun waarde in te schatten en duidelijk in te meten/intekenen op de kadastrale kaarten.

Deze kaart als resultaat en de vastgestelde kaders kan u architect eenvoudig constateren dat het nu een te "stenig"ontwerp met een te grote frontbreedte aan de Veldstraat.

Wij houden vast aan een voldoende brede groene buffer rondom de gehele bouwkavel, ons voorstel is 5m, waarin zoveel mogelijk het bestaande groen en bomen wordt opgenomen. Behoud van minimaal boom 1, 2, 4, 5, 7, 8, 12, 13 en 14. Dit is ook noodzakelijk om te voldoen aan het uitgangspunt van 75 m2 toegankelijk en beleefbaar groen per woning, waarbij opgemerkt moet worden dat volwassen en volgroeide bomen niet te vervangen zijn (zie herplantingseis). Belangrijk is ook om niet voorbij te gaan aan het woongenot van toekomstige bewoners. Een fijne woonomgeving zorgt in beleving voor een prettige buurt, veel minder stress door irritaties over en weer. Wat uiteindelijk ook een maatschappelijk voordeel oplevert. Kwaliteit dus boven kwantiteit !lt. Als klankbordgroep zijn we ons bewust van de woonbehoefte in ons dorp en daar willen we zeker aan meewerken zoals ook bij herhaling bij u aangegeven. Om met u mee te denken en u tegemoet te komen en rekening houdend met het bovenstaande stelt de klankbordgroep voor het aantal appartementen te reduceren naar 12 stuks (2 blokken van 6 app) om groen naast woning Veldstraat 15 mogelijk te maken er ruimte te winnen voor de schuurtjes naast een groenbuffer bij Veldstraat 15. De frontbreedte is ca. 59 m en maakt beperking in aantal.

De achterliggende woningen naar 2 x 3 stuks (6 het oorspronkelijk aantal), waarbij het rechter blok eventueel 90 graden gedraaid kan worden of de parkeerplaatsen zo naar achteren rechterzijde te situeren dat het achterliggend groen inclusief bomen béhouden kan blijven. Verder verzoeken wij in de appartementen geen balkon maar een zgn. Frans balkon op te nemen om zoveel mogelijk geluidsoverlast in de Veldstaat te voorkomen. Dat zou veel bezwaren uit de Veldstraat wegnemen. In de topgevels die gericht zijn op de omliggende tuinen een raam met zgn. melkglas zijraam op te nemen om inkijk te voorkomen. De bewoners van nr 3 wijzen erop dat nog niet helder is benoemd hoe de erfafscheiding gaat worden om overlast van in- en uitrijdende auto's door hun verlichting te voorkomen. Dat zou natuurlijk ook kunnen met een voldoende beplante groenstrook van ca. S m. We verzoeken u ook goed de waterberging te plannen en integreren om wateroverlast te voorkomen, tot slot wijzen we u erop dat het rioleringsstelsel in de Veldstraat sterk verouderd is en het voor aansluiting plan verdiend om op de werking gecontroleerd en zo nodig aangepast te worden. Wij zijn bereid onze bezwaren en suggesties toe te komen lichten om tot een voor de klankbordgroep acceptabel plan te komen binnen de door B & W goedgekeurde uitgangspunten.

Met onze suggesties daalt het aantal woningen tot 18 stuks waarbij de uitgangspunt van 20 bijna wordt gehaald.

Namens de Klanbordgroep,

Hendrik de Lange Carol Nijsen Theo Doedee

7

1

SINT-MICHELSGESTEL U‘J(.7;E• KOMEN•

2 1 0KT. 2024

REC NR

Johan Minkels Veldstraat 17 5275 BD Den Dungen Mobiel: 06-51352366

BESTEMD VOOR College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sint-Michielsgestel Meanderplein 1 5271 GC Postbus 10000 5270 GA Sint-Michielsgestel

Den Dungen, 18 oktober 2024 Betreft: zienswijze met betrekking tot TAM-imro omgevingsplan Veldstraat ong. Den Dungen

Geacht college, Hierbij maken wij, de bewonei s van Veldstraat 17 te Den Dungen, onze zienswijze kenbaar met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk: NLIMRO.0845.TAM2024VeldstrDDN-ON01. Het oprichten van 24 woningen op locatie Veldstraat 5 te Den Dungen. Hieronder benoemen wij puntsgewijs onze bezwaren.

1. Omgevingsdialoog Sinds de eerste presentatie in 2019 is er nooit sprake geweest van echte participatie. Het appartementencomplex, de aantallen en de doelgroep zijn vanaf dat moment gepresenteerd als 'uitgangspunt' waar niet meer van afgeweken kon worden. De woningbouwvereniging en het bouwbedrijf waren zelfs al bij de allereerste presentatie aanwezig. Een concreet plan vanuit de buurt voor een hofje voor ouderen (een Knarrenhof) is afgewezen zonder argumentatie. Op geen enkel moment heeft de buurt mee kunnen praten over de eigen visies en behoeften. Er wordt onterecht de indruk gewekt dat er is geluisterd naar de omwonenden. Men heeft iets hoger ingezet (27 woningen in het eerste plan in 2019) en stelt dat het meest recente plan (24 woningen) het resultaat is van de omgevingsdialoog. Dit is misleidend; de buurt heeft vanaf het eerste moment gepleit voor een minder massaal plan en meer ruimte voor groen.

1

Uiteindelijk zijn 3 varianten van het plan voorgelegd aan de buurt. De enige keuze bestond daarbij uit het iets naar voren of opzij schuiven van het gehele appartementencomplex. Dit is geen inspraak. De omgevingsdialoog is daarmee slechts een verplicht vinkje geweest tijdens een traject dat al lang besloten was.

2. Aantallen Een toename van 24 woningen zien wij als een onevenredige stijging in een rustige straat als de Veldstraat. In het omgevingsplan wordt verwezen naar de structuurvisie waarin staat: "Van belang is dat de ontwikkeling passend wordt naar aard en schaal bij de bestaande woonkern en het karakter van de bestaande omgeving." Er is echter niet onderbouwd waarom een appartementencomplex en een toename van 24 woningen passend is bij de aard en de schaal van de omgeving. Momenteel zijn er 36 woningen aan de Veldstraat. Een toename van 24 woningen betekent een toename van maar liefst 67%, op een veel kleiner oppervlak. Veel bewoners zijn bewust komen wonen in een rustige straat als de Veldstraat. Dat er in 1 klap 67% woningen bijkomen is een onaanvaardbare achteruitgang van het woongenot. In het in 2021 opgestelde 'Projectplan Veldstraat 5 Den Dungen - Ruimtelijke en volkshuisvestelijke kaders' gold als uitgangspunt de bouw van circa 20 woningen. Dat er nu 24 woningen zijn gepland is een forse stijging ten opzichte van deze uitgangspunten. In de volgende hoofdstukken refereren we vaker aan dit projectplan, omdat ook een groot deel van de overige uitgangspunten uit dit plan niet gehaald blijken te warden. Voor de volledigheid: wij zijn niet tegen bouwen, maar verwachten wel dat nieuwbouw passend is bij de schaal en karakter van onze buurt.

In de volgende hoofdstukken wordt aangetoond dat er geprobeerd wordt om te veel woningen op een te klein oppervlakte te realiseren. Er is immers onvoldoende ruimte voor bomen, openbaar groen, water, parkeerplaatsen en verkeer.

3.Groen, biodiversiteit en water Op het perceel staan 15 volwassen bomen, naast veel kleinere bomen en struiken. Vrijwel al het groen zal gekapt worden. Slechts 2 bomen blijven gespaard. Het uitgangspunt was dat 3 volwassen bomen zouden blijven bestaan, maar recent is de derde boom gekapt nadat deze door achterstallig onderhoud takken begon te verliezen. Er is geen poging gedaan om een andere boom in te passen in het plan. Kwalijk is de bewering dat het plan geen uitbreiding van verhard oppervlak brengt. Er wordt een vergelijking getrokken met het voormalig gebruik als basisschool. Een situatie die stamt uit de jaren 70 van de vorige eeuw, al 10 jaar niet meer bestaat en die met de huidige uitdagingen en standaarden niet meer als acceptabele maatstaf gebruikt kan worden. Het is in het licht van de klimaat- en stikstofproblematiek niet goed te praten dat natuur zo gemakkelijk moet wijken. Omdat het meeste groen zich aan de randen van het perceel bevindt,

2

leent het perceel zich juist uitermate goed voor wonen in het groen, met aandacht voor hittestress, afwatering, biodiversiteit en CO2-reductie.

3.1 Nakomen van de eigen doelen De gemeente heeft zichzelf doelen gesteld wat betreft duurzaamheid en vergroening. In de structuurvisie 2025' wordt de groene uitstraling de onderscheidende kwaliteit van de gemeente genoemd, die behouden en versterkt moet worden. Uit de duurzaamheidsvisie" blijkt dat de gemeente streeft naar natuur inclusief bouwen, bevordering van de biodiversiteit en de ambitie om meer groen te realiseren. Een belangrijk uitgangspunt in het bomenbeleidsplan"' is "het zoveel mogelijk behouden van gezonde bomen met een levensduur van meer dan 15 jaar". Ook staat benoemd dat volwassen bomen waardevoller zijn dan nieuwe aanplant. In de Uitvoeringsagenda klimaatadaptatie'" wordt ingezet op het nemen van meer klimaat adaptieve maatregelen, het toevoegen van groen in de openbare ruimte en aandacht voor circulair bouwen. In de Omgevingsvisie" is als uitgangspunt benoemd: "de natuur en groene kwaliteit wordt behouden en versterkt" en ook "Maatregelen met het oog op klimaatadaptatie zijn een voorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen." Toch kent Den Dungen maar erg weinig openbaar groen: het minst van alle kernen in de gemeente'. Het is erg vreemd dat de gemeente haar eigen doelen niet na wil komen.

Wij als omwonenden wijzen de gemeente er al jaren op dat het plan zal leiden tot een enorme afname van groen en biodiversiteit en ook dat juist hier een kans ligt om nieuwbouw met behoud van waardevol groen te realiseren. We zijn daarom van mening dat de gemeente Sint-Michielsgestel zich moet houden aan de gestelde doelen zie ze zelf gesteld heeft. Omdat uit eerdere gespreken en de nu voorliggende plannen niet duidelijk is waarom de gemeente zich niet houdt aan de eigen uitgangspunten staan in onderstaande paragrafen nog vele vragen waar we antwoord op willen krijgen.

3.2 Bomen en openbaar groen In het Projectplan Veldstraat 5 staat: • • • •

Inpassen boom 3, 8 en 13; 0,7 boom per woning; 75 m2 toegankelijk en beleefbaar openbaar groen per woning; 3% van de oppervlakte van het plangebied is bespeelbare ruimte (bijvoorbeeld: extra breed voetpad of een grasveldje).

Boom 3 is inmiddels gekapt. Waarom wordt er geen andere boom ingepland? Waar is de gemeente voornemens de 0,7 boom en 75m2 openbaar groen per woning te realiseren? Bij 24 woningen gaat dit om 16,8 bomen en 1800m2 openbaar groen.

3

Waar is de 'bespeelbare ruimte'gepland? Boom 13 is aangemerkt als 'waardevolle boom' die bewaard moet blijven. Deze staat echter erg dicht (zelfs overlappend) op de bouwlocatie van het appartementencomplex. Hoe wordt gewaarborgd dat deze boom geen schade ondervindt van de bouwwerkzaamheden en nadien voldoende ruimte behoudt? Is een BEA (Bomen Effect Analyse) uitgevoerd of gaat die nog uitgevoerd worden? Er zijn in het verleden meerdere bomen als zeer waardevol aangemerkt. Zo staat er direct achter onze tuin een zogenaamde Tulpenboom (Liriodendron tulipifera). Deze boom mocht onder géén beding gekapt warden. Het is niet helder waarom deze boom nu wel mag wijken voor woningbouw. We zijn van mening dat deze boom ook behouden moet blijven.

3.3 Natuurherstelwet In de natuurherstelwetv" (artikel 6) is opgenomen dat er "geen nettoverlies van stedelijke groene ruimte en van stedelijke boomkroonbedekking is ten opzichte van 2021" en daarnaast zelfs zorgen voor een toename van de stedelijke groene ruimte en "netto meer stedelijke groene ruimte die is geïntegreerd in bestaande en nieuwe gebouwen en infrastructuurontwikkelingen". Hoe gaat de gemeente ervoor zorgen dat in de kern Den Dungen meer openbaar groen wordt gerealiseerd?

3.4 Hitte In de Strategie Klimaatadaptatie staat: "voor iedere inwoner is op hooguit 300 meter een koelteplek aanwezig van minimaal 200m"2. Op klimaateffectatlas.nl is te zien dat de afstand tot koelte nu al niet voldoet voor veel bewoners aan het Wilgenpad en Literstraat (zie bijlage 1). Waar is de gemeente voornemens een nieuwe koelteplek van minimaal 200m2 aan te leggen voor deze bewoners? In het projectplan staat: "klimaatadaptatie en hittestress tegengaan meenemen in de planopzet". In de strategie klimaatadaptatie"' staat: "Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden standaard hittebestendig gebouwd en ingericht om het verkoelende effect maximaal te benutten. Een toename van bebouwing en verharding leidt niet tot een toename van de gevoels/luchttemperatuur in de directe omgeving (100m)." In het omgevingsplan is hier niets over terug te vinden. Slechts 2 bomen blijven bestaan, naast een smalle groenstrook aan de randen van het perceel. De bewering uit het omgevingsplan dat de openbare ruimte wordt ingericht met 'veel groen'is niet juist. Het weinige groen is onvoldoende om de toename van verharding te compenseren. Hierdoor zal de gevoels-/luchttemperatuur in de directe omgeving wel degelijk toenemen.

3.5 Water Afwatering in de Veldstraat is nu al ondermaats en het riool is verouderd. Na een hevige regenbui staat de straat blank en op het veld blijft water soms wekenlang staan (zie bijlage 2). Er wordt in het plan onvoldoende rekening gehouden met de consequenties van de toename van verharding en de toename van extreem weer in de toekomst.

4

In de strategie klimaatadaptatie" staat: "Bij toename van bebouwing en verharding wordt waterberging gecreëerd van 70mm per m2 verharding in plaats van de huidige 60mm per rn'. Deze eis gaat gelden vanaf de eerste vierkante meter aan toename in plaats van vanaf 250m2." In het Projectplan Veldstraat 5 staan de volgende randvoorwaarden wat betreft regenwater: •

Gescheiden riolering;

•

Waterberging op eigen terrein;

•

Opvang in open berging, inpassen in de ruimtelijke opzet van het plan;

•

Omvang 60mm op verhard oppervlak, diepte maximaal 0,50 m.

Er is in het plan echter geen sprake van een open berging. In een wijk als Jacobskamp zijn bijvoorbeeld wel wadi's gerealiseerd. Waarom wordt hier in onze wijk zo makkelijk overheen gesta pt? Ook blijkt na navraag er 'geen budget' te zijn voor een sedumdak. In het omgevingsplan wordt beargumenteerd dat de verharding niet toeneemt ten opzichte van de situatie in het verleden, toen er nog een schoolplein aanwezig was. Een vergelijking maken met een situatie die stamt uit de jaren 70 van de vorige eeuw ten opzichte van de huidige eisen en uitdagingen is onredelijk. De verharding neemt immers extreem toe ten opzichte van de situatie zoals die de afgelopen 10 jaar is geweest. In Bijlage 6: Watertoets, 'Tabel 1. verhardingssituatie huidige en toekomstige situatie' dat het toekomstig openbaar groen 1.444m2 zou bedragen. Waar is dit op gebaseerd? Er is in het hele plan nauwelijks sprake van openbaar groen, en het enige stukje dat die naam zou mogen dragen moet ook deels verhard worden ten behoeve van hulpdiensten (zie hoofdstuk 7). Een oppervlak van 1.444m2 openbaar groen is een derde van het hele perceel. De bewering dat het weinige openbare groen dat momenteel gepland is een derde van het perceel zou beslaan is niet realistisch.

Tenslotte bestrijden we ook de bewering dat de (openbare) verharding van de 'huidige' situatie (voormalig schoolplein) maar liefst 2800 m2 bedroeg, naast de 1250 m2 bebouwd oppervlak. Op oude satellietbeelden is duidelijk te zien dat een aanzienlijk deel van het perceel een tuin was (zie bijlage 2). Naast het overige groen aan de randen en voorzijde van het perceel. Het lijkt erop dat de 'huidige' situatie zo ongunstig mogelijk gepresenteerd wordt, om daarmee aan te tonen dat de verharding niet toeneemt en maatregelen niet nodig zijn. Wij zijn van mening dat er wel degelijk sprake is van een toename van verharding en verzoeken de gemeente dan ook hier in de plannen rekening mee te houden.

4. Welstand In de welstandsnote wordt de Veldstraat getypeerd als één van de drie straten in Den Dungen met een individuele woningbouw die "bestaat overwegend uit vrijstaande bebouwing op vaak ruime kavels in een open structuur". In het toetsingskader voor individuele woningbouw is opgenomen dat kappen vergelijkbaar met de omgeving moeten zijn, een individuele architectuur hebben en een architectonische eenheid vormen in vorm en gebaar.

Wij zijn van mening dat dit plan niet voldoet aan deze uitgangspunten. Daar komt bij dat de terrassen en balkons van de appartementen buiten het bouwvlak gerealiseerd zullen gaan worden. Bijna tegen de weg en stoep aan. Van een 'open structuur' is hier geen sprake. In de allereerste plannen, die meteen na de sloop van de school Het kiemveld in de openbaarheid kwamen, zouden er 6 vrijstaande woningen gebouwd worden. Dat plan past veel beter in de welstandsnota en in een straat die al sinds eind jaren 60 bekend staat als mooi, open en rustig. Hier rijst dan ook de vraag: Is het plan getoetst aan de eisen van de welstand en zo ja, wat is de reden dat een appartementencomplex als passend wordt gezien?

5. Parkeren In het projectplan staat: "de Beleidsregels parkeernorm Sint-Michielsgestel gelden als uitgangspunt bij planvorming". Het is daarom vreemd dat Woonmeij met een eigen onderzoek o.b.v. 800 respondenten probeert aan te tonen dat een lagere parkeernorm acceptabel is. Ten eerste omdat dit haaks staat op de bevindingen van de gemeente zelf, dat in de Beleidsregels parkeernormen Sint-Michielsgestel aangeeft dat de CROW-normen worden gehanteerd, maar: "Een uitzondering hierop zijn starterswoningen en sociale huurwoningen. Bij deze woningen is veelal sprake van startende tweeverdieners en hanteren wij de parkeerkencijfers voor twee-onder-een-kap koopwoningen." en "Storterswoningen en sociale huurwoningen zijn relatief goedkope woningen. Het CROW vermeldt bij goedkope woningen een betrekkelijk lage parkeernorm. Dit is niet in overeenstemming met de realiteit van de laatste jaren. Voor deze woningen kiezen we voor een hogere parkeernorm." Ten tweede omdat de 8 levensloopbestendige woningen in het omgevingsplan warden meegenomen als 'grondgebonden sociale huurwoningen'. De 8 levensloopbestendige woningen zijn echter middeldure huurwoningen, en dus geen sociale huurwoningen. Uitgaande van de parkeernormen voor de categorie 'niet stedelijk' en in de ligging 'rest bebouwde kom'(zoals ook De Roever gebruikt in het stikstofdepositieonderzoek):

16 huur, etage, midden/goedkoop

16 x 1,4 = 22,4

8 huurhuis, vrije sector

8 x 2,0 = 16,0

Totaal:

38,4

In totaal zijn er dus 38 parkeerplaatsen nodig. Dat is 6 parkeerplaatsen meer dan gepland. We verzoeken de gemeente om haar eigen parkeernormen toe te passen en daarnaast de 8 middeldure huurwoningen niet als sociale huurwoningen mee te nemen in de berekeningen.

6

Als er geen rekening gehouden wordt met voldoende parkeerplaatsen zal er in het "oude" gedeelte van de Veldstraat meer overlast zijn van geparkeerde auto's. Dit gaat ten koste van het woongenot in onze wijk.

6. Verkeer Het onderwerp verkeersgeneratie is onvoldoende belicht. In het stikstofdepositieonderzoek wordt voor de gebruiksfase berekend dat de verkeersgeneratie zal toenemen met: •

191 lichte voertuigbewegingen per etmaal

•

15 vrachtwagenbewegingen per maand

Er is geen onderzoek gedaan naar de verwachte effecten van deze toename. Momenteel zijn er 36 woningen aan de Veldstraat. Een toename van 24 woningen betekent een toename van maar liefst 67%. Dat dit leidt tot een grote stijging van het aantal verkeersbewegingen is logisch en nergens zijn de consequenties hiervan benoemd. Ook de straten Groot Grinsel en Tuinstraat zullen meer verkeersbewegingen krijgen.

7. Bereikbaarheid voor hulpdiensten In het bouwbesluit" (artikel 3) staat dat woningen bereikbaar moeten zijn voor hulpdiensten (d.m.v. een grotendeels verharde verbindingsweg van ten minste 4,5 meter breed). Echter, 3 van de 4 patiowoningen aan de noordzijde zijn alleen te bereiken door middel van een voetpad, en geen volwaardige verbindingsweg. Aangezien het hier gaat om levensloopbestendige woningen lijkt dit een onlogische keuze. Wanneer wordt gekozen voor waterdoorlatende bestrating om het voetpad officieel te verbreden dan gaat dit ten koste van het stukje 'groen' dat grenst aan het voetpad. Aangezien er geen obstakels aanwezig mogen zijn, kan er van echt groen geen sprake zijn. Dit is des te pijnlijker, aangezien dit enige wezenlijke stukje groen in het hele plan nu ook gebruikt moet worden als verbindingsweg.

8. Concentratie sociale huurwoningen Het lijkt erop dat de gemeente, die een slag gemist heeft bij de inrichting van het Plan Jacobskamp, de daar niet gerealiseerde sociale huurwoningen nu probeert in te halen in de Veldstraat. De Veldstraat heeft aan de kant van de Tuinstraat al 6 sociale huurappartementen terwijl er aan de andere kant bij het Groot Grinsel begonnen is met de bouw van 9 sociale huurwoningen. Door nu op het perceel Veldstraat 5 ook nog eens 16 sociale huurappartementen extra te gaan bouwen wordt in de buurt een concentratie van sociale woningen gerealiseerd. Dit zal ten koste gaan van de cohesie in de wijk en, zoals als uit verschillende rapporten over geconcentreerde sociale wijken blijkt, leiden tot overlast. Omdat de meeste huizen in de Veldstraat koopwoningen zijn zal de gemeente, als dit voorliggend plan doorgaat, mogelijk overstelpt worden met aanvragen voor planschade.