Bijlage 4.8 - Bijlage bij toelichting - Verslagen omgevingsdialoog Venstraat

Verslag Omgevingsdialoog Gebiedsontwikkeling Venstraat SintMichielsgestel

Opgesteld door rentmeesterkantoor Van Hoven en Oomen

Datum omgevingsdialoog:

15 juni 2022

Datum ontwerp verslag:

1 juli 2022

Datum definitief verslag:

15 juli 2022

Inhoud Verslag omgevingsdialoog gebiedsontwikkeling Venstraat Sint-Michielsgestel ......................... 3 Opening: ................................................................................................................................... 3 Aanleiding: ................................................................................................................................ 3 Het initiatief: ............................................................................................................................. 4 Vragen en opmerkingen: .......................................................................................................... 4 Conclusies en afspraken: .......................................................................................................... 6 Afsluiting: .................................................................................................................................. 6 Bijlagen ......................................................................................................................................... 7

2

Verslag omgevingsdialoog gebiedsontwikkeling Venstraat Sint-Michielsgestel Datum: 15 juni 2022 Locatie: Aspergeboerderij Ter Stege, Venstraat 4b Sint-Michielsgestel Aanwezigen: De aanwezigen hebben de presentielijst ondertekend en emailadres genoteerd.

Opening: Thomas Houwen opent de bijeenkomst en heet iedereen van harte welkom namens de Marggraff Stichting en Theo van de Brand, initiatiefnemers van deze avond. De bijeenkomst is bedoeld om de plannen welke beide initiatiefnemers hebben te delen met omwonenden. De initiatiefnemers denken een mooi plan te hebben ontwikkeld en willen dit graag presenteren voordat een en ander in procedure wordt gebracht. Het verslag van deze omgevingsdialoog (bijeenkomst) maakt onderdeel uit van de benodigde bestemmingsplanprocedure.

Aanleiding: De Rijksmonumentale boerderij gelegen aan de Venstraat 2 dient te worden gerestaureerd. De Marggraff Stichting heeft de ambitie om deze boerderij en de bijbehorende schuren te behouden voor de toekomst. Om de exploitatiekosten van het complex en dus het behoud naar de toekomst te waarborgen is het wenselijk om economische dragers toe te voegen in de vorm van twee woningen. 1 woning in de voormalige (varkens)schuur en 1 woning in de vrijstaande schuur aan de overzijde van de Wolfsdreef. Het toevoegen van extra woningen is alleen mogelijk indien de geitenhouderij aan de Venstraat 2 wordt gesaneerd. Vanwege vigerende wet- en regelgeving mag er niet op korte afstand van een geitenhouderij een nieuwe woning worden gerealiseerd. Naar aanleiding hiervan is het gesprek aangegaan met de heer van de Brand (geitenhouder aan de Venstraat 1). De heer Van de Brand stond open voor het saneren van zijn bedrijf. Vanaf dat punt zijn partijen gezamenlijk opgetrokken. Er is overleg gepleegd met gemeente Sint Michielsgestel. Ook zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd (cultuurhistorisch, bodem, geur, etc). Tevens is een gebiedsvisie opgesteld door een architectenbureau in samenwerking met een landschapsarchitect. Deze gebiedsvisie met 3

daarop de concrete plannen ligt op tafel ter informatie en bespreking. Eenieder wordt uitgenodigd hier kennis van te nemen.

Het initiatief: Het initiatief heeft een aantal onderdelen maar centraal staan: - Restaureren monumentale bebouwing Venstraat 2 - Saneren geitenbedrijf Venstraat 1 - Toevoegen van woningen Hiertoe is een gebiedsvisie opgesteld welke voorligt. Venstraat 2: Bij Venstraat 2 wordt de bestaande boerderij en bijgebouwen gerestaureerd. waarbij de (varkens)schuur geschikt gemaakt wordt voor bewoning. Op het achtererf wordt overtollige (niet cultuurhistorisch waardevolle) bebouwing gesloopt. Het bakhuisje en kippenschuur blijven bestaand vanwege de monumentale en cultuurhistorische waarden gerestaureerd. Aan de overzijde van de Wolfsdreef wordt de schuur vervangen door een nieuwe woning. Venstraat 1: Bij Venstraat 1 wordt het geitenbedrijf gesaneerd waarbij de aanwezige bedrijfsgebouwen gesloopt worden en vergunningen ter plekke komen te vervallen. Dat betekent dat er ook in de toekomst geen ruimte meer is voor agrarische activiteit (geitenhouderij) en de locatie wordt herbestemd tot wonen. Langs de Venstraat worden twee woningen gerealiseerd. Achter de Venstraat 1 komt een gesplitst. Gebiedsvisie: Voor het gehele plan is een gebiedsvisie gemaakt waarbij alle kwaliteiten inzichtelijk zijn gemaakt en een voorstel is gepresenteerd omtrent de nieuwe situatie met verkavelingsstructuur en landschappelijke kwaliteiten.

Onderdeel van de gebiedsvisie is ook een bomenstudie om te bekijken welke bomen in welke staat zijn en behouden kunnen/moeten worden. Bijna alle bomen blijven behouden. De aanwezigen hebben voor, tijdens en na de toelichting uitgebreid de mogelijkheid gehad om kennis te nemen van de gebiedsvisie en kaarten met het planvoornemen. Tevens is de gelegenheid geboden en genomen om verhelderende vragen te stellen aan de initiatiefnemers.

Vragen en opmerkingen: Een aantal vragen zijn in groepsverband of tijdens individuele gesprekken gesteld en beantwoord. Hieronder een uiteenzetting van deze vragen, wellicht nog wat completer dan tijdens de omgevingsdialoog. V: Wat gebeurt er met de bestaande bomen?

4

A: Zoals ook blijkt uit de gebiedsvisie blijkt blijven de meeste bomen behouden. Enkel de berken en zaailing van de walnoot aan de Venstraat 1 worden verwijderd. Deze hebben al weinig ruimtelijke kwaliteit. V: Wat gebeurt er met bijgebouwen Venstraat 2? A: Van de huidige bijgebouwen wordt de (varkens)schuur omgebouwd tot woning. Het bakhuisje is Rijksmonumentale bebouwing en wordt gerestaureerd. De kippenschuur is een karakteristiek gebouw (zonder status) en zal behouden worden. De overige bebouwing is niet (meer) functioneel en wordt gesloopt. V: Wat wordt de inhoud van de nieuwe woningen? A: In de concept ontwerp planregels is een wooninhoud van 975 m3 opgenomen. Dit lijkt ruim maar gezien de aard van bestaande bebouwing en het beeld in de Venstraat is dit zeker niet overdreven groot, en juist passend in de omgeving. V: Hoeveel woningen komen er in totaal bij? A: Zoals blijkt uit de gebiedsvisie komen er in totaal 6 wooneenheden bij waarbij het bij 3 woningen gaat om een herbestemming/uitbreiding van bestaande bebouwing ((Varkens)schuur, schuur Wolfsdreef, Achterhuis), 2 nieuwe wooneenheden aan de Venstraat, en 1 woningsplitsing (woonboerderij aan de Venstraat 1).

V: Welke stijl bebouwing wordt gerealiseerd? A: In het vast te stellen bestemmingsplan worden enkel bouwvoorschriften / planregels opgenomen ten aanzien van het bouwvolume (975 m3), goothoogte (6 m), nokhoogte (10 m) en dakhelling van de kap (25° - 60°). Aan deze regels zal de nieuwe woning moeten voldoen. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal daarbij worden beoordeeld door de gemeente. Een aanvraag daartoe zal door de toekomstige eigenaren worden ingediend op basis van hun eigen wensen. V: Waarom staan de huizen aan de Venstraat niet in de breedte gesitueerd? A: Op dit moment zijn ze dwars op straat gesitueerd op advies van de opstellers van de gebiedsvisie. Door deze situering kan de te realiseren omgevingskwaliteit het meest worden gewaarborgd. Voor initiatiefnemers is dit geen harde randvoorwaarden mocht gemeente hier bijvoorbeeld anders over denken. V: Waarom willen we dat het geitenbedrijf stopt? A: Vanuit Marggraff Stichting is de wens aanwezig omdat anders de ontwikkelingen aan de Venstraat 2 niet kunnen plaatsvinden. Uit gesprekken met Theo van de Brand bleek dat hij wilde meedenken omdat hij ook na beëindiging van zijn werkzame leven graag wilde blijven wonen aan de Venstraat. Bij een eventuele verkoop van het geitenbedrijf, waarvoor overigens veel belangstelling is, is dat blijven wonen geen mogelijkheid. Bij de voorgestelde ontwikkeling juist wel.

V: Bij wie moeten we zijn om de kavels te kopen? 5

A: Er is nog geen verkopend makelaar aangesteld omdat er ook nog geen kavels te koop zijn. Wel kunnen potentieel geïnteresseerden zich melden bij het rentmeesterkantoor van de Marggraff Stichting, zijnde van Hoven en Oomen, Thomas Houwen. Geïnteresseerden komen dan op een lijst met geïnteresseerden en worden zodra het opportuun is geïnformeerd over de status van de bouwkavels.

Conclusies en afspraken: Van de bijeenkomst wordt een verslag gemaakt met de vragen en antwoorden. Vragen die nog niet (geheel) zijn beantwoord worden later beantwoord via het verslag. Indien aanwezigen het niet eens zijn met het verslag kunnen ze dat kenbaar maken binnen 14 dagen na het versturen van het verslag. Instemming met dit verslag betekent dat eenieder kennis heeft mogen nemen van de plannen en daarover vragen heeft kunnen stellen. Instemming bete

Afsluiting: Thomas Houwen sluit de bijeenkomst en bedankt eenieder voor de interesse en belangstelling voor het plan.

6

Bijlagen 1. Lijst genodigden 2. Uitnodiging Omgevingsdialoog 3. Gebiedsplan

7

Bijlage 1 : Lijst genodigden - Hemelrijkstraat 16 , 33 , 33a, 35, 37, 41, 43, 45 - Venstraat 3, 4, 4a, 4b, 6, 6a - Wolfsdreef 1, 1a, 3, 5, 7, 2, 2a, 2b

8

Bijlage 2 : Uitnodiging omgevingsdialoog

9

Bijlage 3 : Gebiedsplan

10

1

. Omgevingsdialoog Ven straat 1-2 St.Michielsgestel (25-10-2022) 1-Het voorliggende ontwikkelingsplan ligt in een bebouwingsconcentratie waarvan de ruimtelijke kwaliteit in sterke mate wordt aangetast door een hoge mate van verstening en verrommeling door min of meer lukraak verspreide bebouwingen. Dit is overigens een algemeen euvel voor de buitengebieden. in ons land. De remedie om tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te komen is het terugdringen van de versteningsgraad en de ruimtelijke verrommeling. Amovering van de storende bouwwerken is dan het meest ultieme middel om zulks te bereiken. De kans daartoe doet zich voor waar een bestaande storende bebouwing zijn functie verliest omdat b.v. een agrarische bedrijf beëindigd wordt. Ligt dit bedrijf op een landschappelijk,ecologische en/of cultuurhistorische gezien ongewenste locatie dan kan het positieve effect van een amovering meervoudig zijn: naast afname van de versteningsintensiteit kan dan ook de ruimtelijke structuur verbeterd worden. In zoverre het voorliggende plan herstel en rehabilitatie van de historische gebouwen tot gevolg heeft ,niets dan lof. Bij het fors opvoeren van de woonintensiteit zoals nu voorzien is kunnen echter vraagtekens gesteld worden omdat het agrarische gebruikskarakter verloren gaat ten koste van het verlies van de historische belevingswaarde.

Mede als gevolg van het met woonruimte opvullen van schuurruimten die hun waarde juist aan een onverdeelde samenhangende binnenruimte ontlenen. Daarom verdient het aanbeveling om voor de historische schuren naar functies te zoeken waarbij de binnenruimte onverdeeld kan blijven. Een ander probleem vormt de herbestemming van de te amoveren stallen/schuren t.b.v. de oprichting van twee zeer forse woningen die ieder nagenoeg het oppervlak van de historische boerderij evenaren. Door hun ligging pal tegenover het monument beïnvloeden ze in sterke mate de historische belevingswaarde ter plaatse. Hier kan beter gekozen worden voor het verhandelen van de ruimte voor ruimte titels die dan elders in de provincie kunnen worden gerealiseerd. Daardoor wordt het vanouds kenmerkende uitzicht op het open onbebouwde gebied tegenover het monument hersteld. Tevens kan ook de overgang van hoge naar lage gronden weer goed zichtbaar gemaakt worden.

Het Groene Hart Brabant. Milieuvereniging werkzaam in Noord-Brabant. Bosscheweg 24b .5275 HB Den Dungen - Tel/fax 073 594 1808 NL40 INGB 0003 5724 89 email mcm.dendungen@gmail.com Info@het groene hart brabant.nl Aangesloten bij de Brabantse Milieufederatie (BMF

2

In het uiterste geval kunnen beide nieuwe woningen onder een kap worden gebracht en zo veel als mogelijk worden aangesloten op de meest oostelijk gelegen boerderij. De nieuwe ruimtelijke versnippering nabij het monument die nu door beide vrij liggende woningen wordt geschapen blijft dan binnen de perken. wonen in een schuur valt nog te begrijpen als noodoplossing om een bestaande schuur zo veel als mogelijk te kunnen behouden. Echter een nieuwe woning als schuur vermommen is niet meer dan het falsificeren van vorm en functie . Dit is ook in strijd met het na te streven afstemming van de omgevings authenticiteit op het monument. Tot zover deze reactie. Uiteraard zijn wij gaarne bereid tot nader overleg.

v.g. Adriaan van Abeelen. vz GHB