Bijlage 3 - Inspraaknota VAB-beleid Sint-Michielsgestel (aangepast)

Daarnaast neemt dit beleid uiteraard niet weg dat in de stedelijke gebieden onze focus sterk gericht blijft op de kerndoelen van de woonvisie Het VAB-beleid bevat ook een maatwerkbepaling zodat er ruimte is om af te wijken van de genoemde voorwaarden indien het om een wenselijke ontwikkeling gaat die bijdraagt aan de doelstellingen van onze Omgevingsvisie. Wel zal daarbij in ieder geval een inspanning worden voor kwaliteitsverbetering van het buitengebied worden gevraagd die verder gaat dan uitsluitend de gronden van het voormalig agrarisch bouwvlak. Wijziging Geen.

Reactie 24 In het voorliggende VAB-beleid wordt ingegaan op vier onderdelen. Onderhavige reactie heeft met name betrekking op onderdeel 2 : Woningbouw in het buitengebied. In het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel zijn beperkte mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster. In het VAB-beleid is duidelijk uiteen gezet waar deze kleinschalige woningbouwontwikkeling (onder voorwaarden) mogelijk is. Deze gebieden zijn opgenomen in het beleidsdocument ‘Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente SintMichielsgestel’, meer specifiek op figuur 4.2. Op deze figuur zijn de bebouwingsconcentraties (clusters) en bebouwingslinten weergegeven. Initiatiefnemers zijn blij om te zien dat er meer duidelijkheid komt omtrent mogelijkheden in het buitengebied en hebben de plannen met bebouwingsclusters en -linten met belangstelling ingezien. Ondanks de duidelijke richting die gemeente kiest, zien initiatiefnemers toch graag een uitbreiding van de mogelijkheden door een toevoeging van bebouwingslint en uitbreiding van bebouwingscluster Loofaert. Bebouwingscluster Loofaert

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 34

Met het opnemen van bebouwingscluster Loofaert worden mogelijkheden geboden om woningen toe te voegen binnen de rode omlijning. De gronden van initiatiefnemer liggen direct aan tegen het bebouwingscluster Loofaert. Het landgoed is graag bereid om mee te denken met het vergroten van het bebouwingscluster waardoor ook mogelijkheden ontstaan aan de westzijde van de weg De Hoefsevonder. Hier is reeds een bebouwingslint opgenomen op figuur 4.2 uit het beleidsdocument. Onduidelijk is hierbij of het mogelijk is om gebruik te maken van bebouwingslinten op het moment dat hier geen bouwperceel aanwezig is. De onduidelijkheid 2 ontstaat ook doordat enerzijds melding gemaakt wordt van de ruimte-voor-ruimte (voorwaarde 7 bij paragraaf 4.2 Woningbouw in het buitengebied), waarbij nieuwe bouwpercelen ontwikkeld kunnen worden voor woningbouw, en anderzijds aangegeven wordt dat nieuwe woningen uitsluitend zijn toegestaan op een bestaand bouwperceel (voorwaarde 8 bij paragraaf 4.2 Woningbouw in het buitengebied).

De gewenste uitbreidingsrichting van het bebouwingscluster is weergegeven op bovenstaande figuur. Uiteraard zal met de uitbreiding van het bebouwingscluster rekening gehouden worden met kenmerkende karakteristieken van het buurtschap Loofaert zoals opgenomen in het beleidsdocument (speelse rooilijnen, behoud en versterken landschap/landschapselementen, accentueren zichtlijnen, et cetera). Aanvullende kwaliteitsverbeterende maatregelen zijn in combinatie met het Landgoed zeer wel mogelijk. Verzoek: Uitbreiden van bebouwingscluster Loofaert in westelijk richting. Bebouwingslint De Hoefsevonder Met een extra bebouwingslint in het noordwesten van de gemeente worden mogelijkheden geboden voor het landgoed Wamberg om kleinschalige woningbouwontwikkelingen te ontplooien, ervan uitgaande dat dit ook op nieuwe bouwpercelen kan (zie opmerking eerder ten aanzien van bouwpercelen). Deze ontwikkelingen bieden kansen voor zowel het landgoed als ook voor de gemeente. Door mogelijke planontwikkeling wordt enerzijds het woningaanbod vergroot binnen de gemeente, gezien de huidige woningmarkt wenselijk, maar anderzijds wordt ook gewerkt aan het nog mooier maken van ons buitengebied door versterking van natuur- en landschapswaarden. Het landgoed verzoekt de gemeente dan ook om de weg De Hoefsevonder te kenmerken als een bebouwingslint.

Deze weg vormt de verbinding tussen de kern Berlicum en het buurtschap Loofaert. Aan deze weg is aan beide zijden van de weg al de nodige bebouwing aanwezig. In recente jaren zijn ook enkele kleinschalige woningbouwontwikkelingen gerealiseerd. In de motivering voor deze ontwikkelingen (zie bijlage bij toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Michielsgestel 2e actualisatie, vastgesteld 14 juni 2018) wordt onder andere aangehaald dat ter hoogte van 3 de planontwikkeling aan De Hoefsevonder sprake is van lintbebouwing: “de gekozen bebouwing die aansluit op de traditionele lintbebouwing die als uitloper van de dorpskern overgaat naar het meer open buitengebied”. Daarop voortbordurend bevreemdt het ons dat in het nieuwe beleid deze weg juist niet meer als bebouwingslint wordt aangeduid. Door de aanwezigheid van bestaande bebouwing/woningen, de aanwezigheid van diverse bebouwingsconcentraties en de verbinding tussen Berlicum en Loofaert zou het toewijzen van een bebouwingslint waar kleinschalige woningbouwontwikkelingen namelijk een logische afronding zijn van het gebied. Op onderstaande kaart is de eerder benoemde figuur 4.2 uit het beleidsdocument aangaande het nieuwe VAB-beleid is weergegeven. De locatie De Hoefsevonder is met een rode pijl aangeduid.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 35

Een uitsnede van het plangebied met daarin ingetekend de huidige situatie op kaart en de gewenste situatie op kaart mét een bebouwingslint aan De Hoefsevonder is op onderstaande figuur

weergegeven. Niet zichtbaar maar wel aanwezig is de aan beide zijden van de weg aanwezige (recent gerealiseerde) bebouwing.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 36

Verzoek: Toevoegen bebouwingslint De Hoefsevonder Reactie gemeente In het VAB-beleid wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwingsclusters en bebouwingslinten. Binnen de aangewezen clusters wordt ruimte gezien om woningen toe te voegen, mits hierbij rekening wordt gehouden met de daarvoor opgenomen bepalingen. Er hoeft hierbinnen dus geen sprake te zijn van een bestaand agrarisch bouwvlak. Wel dient ook voor het toevoegen van woningen binnen een cluster te worden voldaan aan de opgenomen sloopverplichting. Binnen een aangewezen bebouwingslint is het uitsluitend mogelijk woningen toe te voegen indien er in de huidige situatie sprake is van een bouwvlak. Voor wat betreft het verzoek voor uitbreiding van het aangewezen bebouwingscluster Loofaert. Vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt is bezien binnen welke contour het toevoegen van bebouwing passend is om de herkenbaarheid van het betreffende cluster te versterken. De gevraagde uitbreiding hiervan betekent nieuwe bebouwing die tot uitbreiding van het cluster leidt, wat een ongewenste ontwikkeling is. Voor wat betreft het verzoek voor het toevoegen van het bebouwingslint De Hoefsevonder. Er is uitgebreid onderzocht welke bebouwingslinten binnen de gemeente in aanmerking komen voor het realiseren van woningen op grond van het provinciaal beleid. De Hoefsevonder voldoet daar niet aan.

Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 37

3. Overzicht wijzigingen bij vaststelling Wijziging naar aanleiding inspraakreacties Naar aanleiding van de ingekomen reacties is het voorbereide VAB-beleid bij vaststelling op de volgende punten gewijzigd: • toegevoegd benaming Gemonde op het kaartje van de landschapsanalyse; • de maatwerkbepaling is als volgt uitgebreid: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie.

Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen’; • In het cluster Heikantse Hoeve is de zichtlijn bij het bouwvlak Heikantsehoeve 27 verwijderd.

Ambtshalve wijzigingen Voor een verbetering van de leesbaarheid van het stuk is het VAB-beleid bij de vaststelling op de volgende punten gewijzigd: • toegevoegd bijlage 1 Begrippenlijst en hernummering van de bestaande bijlagen; • in paragraaf 4.2 en tabel 4.2 is bij ‘bouwperceel’ ook ‘bouwvlak’ tussen haakjes toegevoegd omdat hiermee hetzelfde wordt bedoeld; • in paragraaf 4.2 is punt 4 ‘overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in 4.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken’ opgenomen en hernummering van de overige punten in deze paragraaf. Dit zodat ook meteen duidelijk is welke voorwaarden er gelden bij de functiewijziging waarmee de eventuele woningbouwontwikkeling gepaard gaat; • aan de maatwerkbepaling in paragraaf 4.4 is toegevoegd ‘Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 4.1 en 4.2 meer ruimte kan worden geboden’.

Hiermee ligt duidelijker vast waar de maatwerkbepaling betrekking op heeft; • in paragraaf 4.2 is de tekst ‘In het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel zijn beperkte mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster’ aangepast in ‘Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente SintMichielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster’. Dit zodat niet de hele paragraaf gelezen hoeft te worden om te weten dat er buiten deze opties geen mogelijkheden voor particuliere woningbouwontwikkeling in het buitengebied zijn; • bij LBV is in de voetnoot toegevoegd dat vergoeding voor sloop impliciet is opgenomen in deze vergoeding. Dit om onduidelijkheid hierover bij de toetsing te voorkomen; • Een aantal kleine niet inhoudelijke aanpassingen in de lay-out en tekst ter verbetering van de leesbaarheid.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 38