Document · PDF

Bijlage 3 - Inspraaknota VAB-beleid Sint-Michielsgestel (aangepast)

Raadsvergadering Sint-Michielsgestel 12 december 2024, gemeente boxtelBij agendapunt: Raadsvoorstel VAB-Beleid19.227 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 18

▪ Er ruimere mogelijkheden worden geboden aan stoppende agrariërs voor een passende vervolgfunctie met voldoende bedrijfsbebouwing voor een rendabele en duurzame bedrijfsvoering met voldoende toekomstperspectief. ▪ Het gebied waarin de locatie is gelegen aan te wijzen als bebouwingscluster met mogelijkheden voor nieuwe burgerwoningen met toepassing van de regeling Maatwerk Omgevingskwaliteit en/of vergelijkbare regelingen. ▪ Meer mogelijkheden en ruimte voor het opnemen van maatwerk, waaronder een mogelijkheid om meer op een locatie mogelijk te kunnen maken in ruil voor een kwaliteitsverbetering elders in de gemeente, bijvoorbeeld door de sloop van bedrijfsgebouwen op andere locaties. Antwoord gemeente In de Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie. Dit beleid geeft aan wat de gemeente Sint-Michielsgestel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig.

Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan. Primair is het uitgangspunt dat het bouwen van woningen dient plaats te vinden in het bestaand stedelijk gebied. Juist om stoppende agrarische bedrijven toekomstperspectief te kunnen bieden is onderzocht waar in afwijking daarvan toch kansen worden gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven goed ingepast in het landschap en in ruil voor sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. De aangewezen bebouwingsconcentraties (bebouwingsclusters en linten) zijn tot stand gekomen op basis van onder andere de volgende uitgangspunten: • een bebouwingslint betreft een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. Doorgaans is deze bebouwing dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige functies, al dan niet gebonden aan agrarische functies. Het betreft primair de structuren waar woningen onder voorwaarden mogelijk zijn, het betreft niet de linten als landschappelijke structuren.

Deze zijn langer, talrijker/fijnmaziger en gaan bijvoorbeeld door kernen; • een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied, waarbij uitsluitend in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken. Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschap- en groenstructuren hiertussen worden versterkt. De locatie Brede Pad 5 voldoet hier niet aan. Het betreffende agrarisch bouwvlak sluit ook aan op de Lariestraat, een aangewezen bebouwingslint. Dit biedt wel kansen voor herontwikkeling van het agrarisch bouwvlak naar een kleinschalige woonontwikkeling in erfopzet aansluitend aan de Lariestraat. Er is in het voorbereide VAB-beleid gekozen voor een maatwerkbepaling, waarbij ook is opgenomen wat de gemeente belangrijk vindt als onderbouwing om afwijking van de opgenomen maatvoeringen te rechtvaardigen.

Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid). Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 19

staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend. Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan.

Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 16 Namens mijn cliënt (hierna: de indiener), dien ik hierbij een zienswijze in op het concept beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente Sint-Michielsgestel (hierna: het concept VAB-beleid) dat uw gemeente heeft gepubliceerd. De indiener heeft in juli 2022 een principeverzoek bij uw gemeente ingediend voor het realiseren van een burgerwoning op het perceel dat kadastraal bekend is onder gemeente Berlicum, sectie L nummer 604 met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Brabant. Op het moment van indienen van het principeverzoek, inmiddels ruim 2 jaar geleden, is het initiatief getoetst aan de destijds geldende regels voor Ruimte voor Ruimte vanuit het provinciaal beleid en aan de toen geldende gemeentelijke visie. Uit die toetsing is gebleken dat het initiatief kon voldoen aan de provinciale voorwaarden en dat het paste binnen de gemeentelijke visie van dat moment. Inmiddels heeft uw gemeente het concept VAB-beleid gepubliceerd en wordt aangegeven dat het initiatief zal worden getoetst aan dit nieuwe beleid. Het nieuwe beleid legt echter grotere beperkingen op aan de mogelijkheden voor woningen in het buitengebied die met de regeling Ruimte voor Ruimte of een vergelijkbare constructie mogelijk kunnen worden gemaakt als het voorheen geldende beleid.

Dit betekent dus in feite dat het nieuwe concept VAB-beleid de mogelijkheden voor het gewenste initiatief beperkt. Dit terwijl het principeverzoek al ruim 2 jaar bij uw gemeente heeft gelegen voordat het in behandeling is genomen. Feitelijk wordt de indiener nu dus in de mogelijkheden beperkt omdat u als gemeente de behandeling van het principeverzoek zo lang heeft laten liggen. Daarnaast is de indiener het niet geheel eens met de inhoud van het nieuwe concept VAB-beleid van uw gemeente. Wanneer gekeken wordt naar een groot aantal ingediende (principe)verzoeken binnen uw gemeente, waaronder dat van de indiener, kunt u als gemeente dan stellen dat de meesten daarvan passen binnen het concept VAB-beleid? Bij de ingediende verzoeken wordt door een mogelijk stoppende ondernemer gekeken naar mogelijkheden voor een voldoende groot toekomstperspectief. Als geen van alle of slechts een klein deel van de ingediende verzoeken passend zijn binnen het nieuwe beleid dan is het voor de ondernemers niet interessant meer om te stoppen en in veel gevallen gewoon niet meer financieel haalbaar.

Het concept VAB-beleid zou moeten bijdragen aan het voorkomen van leegstand in het buitengebied, maar als u als gemeente de mogelijkheden voor stoppende agrariërs dusdanig beperkt dan zullen stoppende agrariërs niet meer bereid zijn een nieuwe invulling aan het bedrijf te geven en zal er alleen maar meer agrarisch vastgoed leeg komen te staan. Dit lijkt ons geen wenselijke ontwikkeling voor uw gemeente. Ook het mogelijk maken van nieuwe woningen volgens de regeling Ruimte voor Ruimte, de beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit of vergelijkbare regelingen leidt tot minder leegstand doordat er hierdoor meer mogelijkheden zijn voor stoppende agrariërs om de sloop Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 20

van onder andere bedrijfsgebouwen deels te financieren. Het is dan ook een gemiste kans op het verder voorkomen van leegstand van agrarisch vastgoed door de mogelijkheden voor dergelijke woningen dusdanig te beperken. Tijdens de informatiebijeenkomst die u als gemeente heeft georganiseerd op 27 augustus 2024, waarin u als gemeente het beleid nader heeft toegelicht en besproken, heeft u als gemeente aangegeven dat voor ongeveer 80% van de agrarische ondernemers die willen of moeten stoppen er een mogelijkheid zou zijn om te voorzien in extra burgerwoningen als passende vervolgfuncties. Vanuit het concept VAB-beleid zijn de extra woningen echter alleen mogelijk in de aangewezen bebouwingsclusters en, in meer beperkte mate, in de bebouwingslinten. Wanneer echter wordt gekeken naar de ligging van de bedrijven van de agrarische ondernemers die hebben aangegeven te willen of moeten stoppen dan is het grootste deel van deze bedrijven buiten de aangewezen bebouwingsclusters en/of -linten. Daarmee klopt de bewering van uw gemeente tijdens de informatiebijeenkomst dat voor 80% van de stoppende agrariërs kan worden voorzien in extra burgerwoningen niet met hetgeen dat u als gemeente daadwerkelijk in uw concept VAB-beleid heeft opgenomen. Daarnaast is het beleid naar mening van de indiener sterk geschreven vanuit de zogenaamde “nee, tenzij” gedachte.

Dat wil zeggen dat ontwikkelingen in beginsel niet mogelijk zijn tenzij aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De insteek en gedachte van de Omgevingswet is juist sterk gericht op de zogenaamde “ja, mits” gedachte. Dus dat ontwikkelingen in beginsel mogelijk zijn, behalve in bepaalde specifieke gevallen. Dit laat ook veel meer ruimte voor maatwerk. Het concept VAB-beleid is daarmee niet in lijn met de doelstellingen van de overheid die deze in de Omgevingswet hebben vertaald. Gemeenten krijgen meer vrijheden met juist als doel meer mogelijk te kunnen maken in plaats van juist meer te beperken. Verder, meer specifiek gericht op het gewenste initiatief, heeft u als gemeente in het concept VABbeleid opgenomen dat nieuwe burgerwoningen, onder andere met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte of een vergelijkbare regeling, alleen worden toegelaten binnen de in het concept VABbeleid aangewezen bebouwingslinten en/of bebouwingsclusters. De locatie is gelegen in een gebied dat wel als bebouwingscluster is aan te merken, maar niet als dusdanig ook daadwerkelijk is aangewezen als bebouwingslint en/of bebouwingscluster. Dit heeft als gevolg dat de eerder verzochte woning met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte niet langer mogelijk is op de gewenste locatie, terwijl er vooraf wel mogelijkheden voor waren binnen het beleid.

Bij de afweging welke gebieden in het concept VAB-beleid zijn aangewezen als bebouwingslinten en/of bebouwingsclusters zijn verschillende aspecten afgewogen. Naar mening van de indiener is de locatie gelegen in een gebied dat op basis van de afgewogen aspecten aangewezen had kunnen worden als een bebouwingscluster. Hieronder is nader gemotiveerd waarom dat zo is. In het concept VAB-beleid is een afweging gemaakt van verschillende aspecten die bijdragen aan de aanwijzing van een bebouwingslint en/of bebouwingscluster. Daarbij wordt een bebouwingscluster gedefinieerd als een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. De locatie is gelegen in het gebied Laar/Nieuw-Laar, waarvoor u als gemeente een plan voor gebiedsontwikkeling in gang heeft gezet. Daarbij wordt het voormalige overwegend agrarische gebied getransformeerd tot een gemengd gebied met voornamelijk niet-agrarische functies als 3 burgerwoningen en nietagrarische bedrijven. Deze transformatie is feitelijk al in de loop der jaren in gang gezet, maar wordt met het nieuwe plan voor gebiedsontwikkeling feitelijk gewaarborgd. Bij deze transformatie is het landschap in de loop der jaren geleidelijk meer verdicht en is de bebouwing in het gebied dichterbij elkaar komen te liggen.

Zoals te zien in de volgende afbeelding, waarop op een luchtfoto het globale patroon van bebouwing in het gebied is weergegeven, is sprake van een gebied met een redelijk dicht bebouwingspatroon en is sprake van een vlakvormige verzameling van bebouwing ontstaan van bebouwing die uitloopt vanuit de kernen Berlicum en Middelrode, waarbinnen ook de locatie is gelegen. Daarmee is sprake van een bebouwingscluster volgens de definitie zoals u die heeft opgenomen in uw concept VAB-beleid.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 21

Luchtfoto met globaal patroon van bebouwing. Bron: PDOK viewer (bewerkt). In de eerdere gemeentelijke visie die heeft geleid tot een herontwikkeling van het gebied Laar/NieuwLaar is opgenomen dat in het gebied wordt gestreefd naar een vermindering van de overlast door intensieve veehouderijen, waarbij sprake is van een goed woon-, werk- en leefklimaat en dat in het gebied mogelijkheden worden geboden voor de ontwikkeling van woningen met (bijvoorbeeld) de regeling Ruimte voor Ruimte. Dit is ook altijd de insteek geweest voor het project voor gebiedsontwikkeling voor Laar/Nieuw-Laar. Met het concept VAB-beleid wordt daarmee het streven van uw gemeente naar een gebied met deze mogelijkheden teniet gedaan. Vanuit de afweging voor de aan te wijzen bebouwingsclusters in het concept VAB-beleid is nadrukkelijk opgenomen dat clusters in de beekdalen niet in aanmerking komen voor woningbouw. De locatie is gelegen in het gebied dat is aangemerkt als “heide ontginningen” en niet als beekdal, waarmee het aan te wijzen cluster mogelijkheden biedt voor aanvullende woningen. Het is naar mening van de indiener dan ook niet terecht dat u als gemeente het gebied waarin de locatie is gelegen niet heeft aangemerkt als bebouwingscluster.

Verder is in het concept VAB-beleid opgenomen dat nieuwe woningen in de clusters mogelijk zijn, omdat zij de samenhang en herkenbaarheid van buurtschappen kunnen versterken, mits dit gepaard gaat met de sloop van bebouwing en inlevering van bouwvlak binnen uw gemeente. Met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte is reeds geborgd dat voldoende bebouwing is gesloopt. Deze sloop heeft alleen eerder al plaatsgevonden. Verder is de indiener, indien noodzakelijk, bereid om hierover nader met u als gemeente in overleg te treden en te bespreken of en hoeveel aanvullende bebouwing eventueel nog gesloopt dient te worden. Daarnaast geeft u als gemeente aan dat eventueel nieuw toe te voegen woningen ook moeten passen binnen de draagkracht daarvoor van het gebied. Met het initiatief is sprake van slechts één extra woning in het gebied. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt is er zeer zeker voldoende draagkracht voor één of meerdere woningen in het gebied. Voorgaande overwegingen in acht genomen had u als gemeente naar mening van de indiener bij het opstellen van het concept VAB-beleid het gebied waarin de locatie is gelegen dan ook moeten aanwijzen als bebouwingscluster met mogelijkheden voor de ontwikkeling van een burgerwoning met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte en/of een vergelijkbare regeling.

Op basis van het voorgaande wil ik u namens de indiener verzoeken het concept VAB-beleid aan te passen in die zin dat: ▪ Er ruimere mogelijkheden worden geboden voor woningen met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte, de regeling Maatwerk Omgevingskwaliteit en/of vergelijkbare regelingen. ▪ Het gebied waarin de locatie is gelegen aan te wijzen als bebouwingscluster met mogelijkheden voor nieuwe burgerwoningen met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte en/of vergelijkbare regelingen.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 22

Antwoord gemeente De betreffende locatie is gelegen aan een aangewezen bebouwingslint. Er is hier alleen geen sprake van een agrarisch bouwvlak, waardoor hier op grond van het voorbereide VAB-beleid het toevoegen van woningen niet mogelijk is. Er is hiervoor gekozen omdat een verdere verdichting van de linten voor de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied ongewenst is. Een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied, waarbij uitsluitend in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken. Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschap- en groenstructuren hiertussen worden versterkt. Daarvan is op de betreffende locatie ook geen sprake. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid).

Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend.

Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 17 Als ik het goed begrijp volgens kaartje 3.1 ligt het initiatief tussen Dreef 12 en 16 niet in een bebouwingsconcentratie of -lint en heeft het volgens u dus niet veel zin om het initiatief nog te laten behandelen op de intaketafel? Of wellicht in aangepaste vorm? De ligging van de bebouwingsconcentraties en -linten zijn reeds definitief vastgesteld door de provincie of gemeente of wordt dit nog vastgesteld? Want voorheen bestond ook de bebouwingsconcentratie Zandstraat - Dreef waar we wellicht onder vielen. Ik vroeg me nog wel af hoe de bepaling van de beoogde bebouwingsclusters en -linten tot stand is gekomen. Want zo zijn er nog wel meer clusters aan te wijzen. Waarom specifiek Zandstraat-Milrooijsedijk, Plein-Koesteeg, Werststeeg, Werstkant, Veedijk en Loofaert als bebouwingslint? En bijvoorbeeld niet de Heikantsehoeve als lang lint met bebouwing aanwijzen of b.v Dreef en zo zijn er nog wel meer straten in het buitengebied van Berlicum aan te wijzen. Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 23

Collectieve woonvorm moet b.v. voor ouderen of andere zorgbehoevenden dienen of mag dit b.v. ook voor starters dienen of andere doorstromers? En als ik het goed begrijp hoort een collectieve woonvorm binnen het bouwvlak opgezet te worden en dient er 25% van bestaande bebouwing opgeofferd te worden bij nieuwbouw? En wat dan als het gerealiseerd wordt binnen bestaande bebouwing en je wilt nog wat uitbreiden? Of mogen het ook Tiny houses zijn op of buiten het bouwvlak? Ter aanvulling nog m.b.t. bebouwingslinten in het buitengebied ten noorden en oosten van Berlicum en Middelrode: bijna alle straten in het buitengebied zijn aangemerkt, behalve Heikantsehoeve, Dreef en in mindere mate Heiblomsedijk, terwijl in deze straten juist reeds lintbebouwing voorkomt, maar ook enkele grote en minder grote, maar vooral de intensieve veehouderijlocaties in het buitengebied die mogelijk in de toekomst vab-locaties kunnen worden en hiervoor perspectief te geven door deze straten ook als bebouwingslint aan te merken en geen verschil te maken t.o.v de nu beoogde linten. Ook zijn er al reeds agrarische bedrijfslocaties gestopt en gesloopt in het verleden. Hopelijk wordt dit voormalig opgeofferde bouwvlak ook nog meegewogen bij initiatieven.

Bovendien hoorde Dreef tot nu toe bij bouwconcentratie Zandstraat-Dreef en nu dan waarschijnlijk niet meer, waarom? En voor woningbouw is het aan deze straten ook rustiger, veiliger en groener wonen dan aan de nu beoogde veelal drukkere bebouwingslinten. Antwoord gemeente Het klopt dat de Dreef in Berlicum niet is aangewezen als bebouwingslint of bebouwingscluster. Dit gebied voldoet niet aan de voorwaarden die hiervoor gelden vanuit provinciaal beleid waaronder een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk/ een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk. Het voorbereide VAB-beleid biedt mogelijkheden op vrijkomende agrarische bouwvlakken (waarvan op de betreffende locatie geen sprake is) voor de realisatie van een wooncollectief conform de provinciale voorwaarden hiervoor. Hieronder wordt verstaan: geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde, begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. Wijziging Geen.

Reactie 18 Ik heb kennis genomen van de concept- nota VAB beleid die tot en met 6 september 2024 ter inzage ligt en waarop een reactie kan worden gegeven. Op het op onderstaande figuur rood omlijnde perceel grond aan de Donksestraat staat al sinds jaar en dag een paardenstal, deze heeft het huisnummer 27. Deze stal, op de figuur rood omcirkeld, staat midden in het perceel en op enkele tientallen meters van de Donksestraat. Hoewel de stal er al tientallen jaren staat is er zuiver ruimtelijk gezien er sprake van een wat vreemd element.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 24

Het perceel ligt in het bebouwingslint Donksestraat . De locatie van de stal heb ik op onderstaande uitsnede van de clustertekening rood omcirkeld.

Verhouding tot Structuurvisie buitengebied In Bijlage 2 Verantwoording van kaartlagen en bronbestanden wordt gerefereerd aan de Structuurvisie buitengebied. Hierin zijn enkele bebouwingsclusters en bebouwingslinten ( bebouwingsconcentraties) opgenomen waarvan is geconstateerd dat het toevoegen van woonbebouwing de ruimtelijke kwaliteit kan versterken. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State d.d. 6 april 2022 inzake het bestemmingsplan 2e actualisatie buitengebied is de Structuurvisie aangevuld met een document waarin een nadere verduidelijking is gegeven over de vraag hoe beoordeeld wordt of een locatie binnen de kaders van de structuurvisie in aanmerking kan komen voor de bouw van een ruimte voor ruimte woning ( indirect). Niet alleen de zoeklocaties die in de structuurvisie worden genoemd komen hiervoor in aanmerking zoals blijkt uit onderstaand citaat uit de aanvulling:

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 25

Deze aanvulling heeft er mede toe geleid dat de Raad van State in de genoemde uitspraak heeft ingestemd met de bouw van een ruimte voor ruimte woning op het nabij gelegen perceel. De woning met het huisnummer 25a is inmiddels gerealiseerd. Voorstel Ten aanzien van bebouwingslinten staat in de concept- nota dat een verdere verdichting ongewenst is maar dat er wel mogelijkheden worden gezien om op vrijkomende agrarische bouwvlakken op basis van een bouwtitel woningen te realiseren. De locatie van de paardenstal is in het bestemmingsplan niet voorzien van een bouwvlak maar er is wel sprake van een al tientallen jaren bestaand gebouw dat ook als zodanig in gebruik is. Zie de foto’s.

Mijn voorstel is om de paardenstal te slopen en op een nader te bepalen plaats op het perceel een ruimte voor ruimte woning ( indirect) te bouwen. Er is alle ruimte om de woning op een geschikte plaats, aansluitend aan de bestaande structuur ( bebouwing Donksestraat 29) te situeren. Er blijft een forse open ruimte/ zichtlijn over. In combinatie met een passend inrichtingsplan levert dit een ruimtelijke verbetering op. Naar mijn mening past dit voorstel binnen de kaders van de conceptnota en de aanvulling op de structuurvisie.

Antwoord gemeente Op grond van het voorbereide VAB-beleid is de Donksestraat aangeduid als een bebouwingslint waaraan het benoemde perceel is gelegen. Dit is een vorm van een bebouwingsconcentratie. Aan een aangewezen bebouwingslint worden mogelijkheden geboden voor het realiseren van woningen bij herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwvlak. Daarvan is op de betreffende locatie geen sprake. Wijziging Geen.

Reactie 19 Met de nodige irritatie hebben wij (helaas wederom via via) kennisgenomen van het beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB beleid) van de gemeente Sint-Michielsgestel. Het doel Met het doel op zich is niet zo veel mis en geeft aanleiding tot dialoog: • Leegstand voorkomen, • Perspectief bieden voor stoppende agrariërs; • Het borgen van een leefbaar buitengebied; • Verbeteren van de kwaliteit van het buitengebied door in te zetten op het versterken van de groenstructuren; • Bieden van heldere kaders voor kleinschalige woningbouwactiviteiten in het buitengebied. Het klinkt als een mooi streven ter bestendiging van een evenwichtig buitengebied, waarin men woont en werkt en waarin deze twee bestemmingstypen ook in goede harmonie naast elkaar kunnen bestaan. Het doet denken aan de voornemens opgenomen in de omgevingsvisie 2040 waarin SMG stelt: Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 26

• • •

De gemeente Sint-Michielsgestel zet in op een gezonde leefomgeving. Bij ontwikkelingen houden we altijd rekening met de gezondheidseffecten. Dit doen we door gezondheid te bevorderen en te beschermen. Water en bodem zijn sturend voor het gebruik van gronden en voor nieuwe ontwikkelingen Er is ruimte voor verschillende vormen van duurzame landbouw en kringlooplandbouw, maar niet voor teelten die veel water of bestrijdingsmiddelen nodig hebben.

Waar gaat het mis (Het gebrek aan) communicatie: In het voorgestelde beleid en in de presentatie wordt zeer specifiek gesproken en ingezoomd op locaties in het buitengebied van SMG. Wij wonen binnen één van deze geprojecteerde gebieden namelijk aan de Heikantsehoeve. Sterker, ons perceel ligt in het ‘epi-centrum’ van de beoogde locatie. Hier moesten wij door derden op gewezen worden, terwijl wij een alert hebben aanstaan voor bekendmakingen vanuit SMG. Slechts een enkeling is in het algemeen op de hoogte van de plannen. Vrijwel niemand in de straat weet van de specifieke plannen op de specifieke locatie, ook agrariërs die wij spraken niet. Het kan toch niet zo zijn dat SMG een dergelijk gebied aanmerkt als potentiële ‘VAB locatie’, maar niet in gesprek gaat met bewoners en agrariërs? Er wordt letterlijk over de rug van- en lukraak een locatie aangewezen en het is niet interessant hoe bewoners en agrariërs hier tegenaan kijken en wat hun plannen zijn? Sterker: Waar haalt men de wijsheid (en ambtelijke arrogantie) vandaan om een dergelijke locatie aan te wijzen, zonder álle informatie, wederhoor en het betrekken van burgers en boeren bij de casus (als is het ook maar om inzicht te krijgen wie, wanneer, waar en hoe overweegt te stoppen). Aankondiging/ vindbaarheid informatie Dit gebeurt enkel via de nieuwsbrief van de SMG, waar men zich actief voor moet aanmelden, via de mail.

In de nieuwsbrief staat enkel summiere informatie en moet men door een woud van links heen klikken om erachter te komen waar het nu werkelijk om gaat en over welke gebieden men het heeft. Voor de meest triviale zaken kan SMG bewoners aanschrijven per post of mijn overheid maar voor zoiets belangrijks moet je speuren in nieuwsbrieven en summiere informatie op de site van SMG (de presentatie is bijvoorbeeld nergens te vinden moet actief per mail opgevraagd worden). Tijdslijn/termijnen Reeds in mei 2023 is er een bestuursopdracht vastgesteld. In juni-december 2023 heeft er een gebiedsanalyse en inventarisatie van de beleidskaders plaatsgevonden. In januari 2024 is er afstemming met college en klankbordgroep geweest (in de klankbordgroep zaten in ieder geval geen betrokken bewoners/agrariërs?). Tussen februari-mei 2024 is input gevraagd van stakeholders (wie zijn deze stakeholders?). In juni 2024 was afstemming tussen stakeholders en college/raad. Het college heeft er dus een jaar over gedaan om informatie op te halen bij diverse partijen, behalve bij degenen waar het ‘in de achtertuin’ of op wiens agrarisch perceel het moet gaan gebeuren.

In dat jaar is er werkelijk niemand op gekomen om in gesprek te treden met bewoners en agrariërs, of per gebied iemand in de klankbordgroep laten plaatsnemen (of heeft men personen aangewezen en is de rest van de omgeving hier niet over geïnformeerd)? In juli 2023 ligt het dan ter inzage voor inwoners, als werkelijk half SMG op vakantie is. Eind augustus 2024 heeft men een presentatie gehouden, welke niet te vinden is op de site van SMG, maar die we actief hebben moeten opvragen. Voor het indienen van een zienswijze krijgt men vervolgens nog een ruime week (t/m 6 september 2024). Inwoners krijgen dus hoogstens 2 maanden, maar eigenlijk veel korter vanwege de vakantieperiode om het tot zich te nemen, er iets van te vinden en een zienswijze in te dienen, hetgeen eigenlijk alleen kan na de eind augustus gehouden presentatie, waarmee men dus welgeteld een week de tijd heeft gekregen om een zienswijze in te dienen. Wij vinden dit een inmiddels een tekenende gang van zaken en dit is helaas niet de eerste keer dat SMG excelleert in slechte en gebrekkige informatie richting diens inwoners.

Hoe is het toch mogelijk dat dit iedere keer schort aan heldere, volledige communicatie richting inwoners en voorál richting direct betrokkenen? Dualiteit in uitlatingen en beleid vs de werkelijkheid Inzoomend op onze locatie Heikantshoeve: Er wordt gesproken over percelen die geschikt Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 27

zijn als VAB locatie. Men spreekt in de presentatie over uitgangspunten en doelen als: nieuwe ontwikkelingen die ruimtelijke kwaliteit verbeteren, door aandacht voor: • De landschappelijke karakteristiek van de plek • Cultuurhistorische waarden • Natuurwaarden en doelen in de omgeving • Energie-, klimaat en waterdoelen • Omliggende (agrarische) bedrijven-duurzame landbouw • Stedenbouwkundig- en inrichingsplan Men laat op bijgevoegd kaartje zien waar uitsluitend bebouwing kan plaatsvinden en waarbij grote blauwe pijlen de belangrijke zichtlijnen weergeven waarmee rekening moet worden gehouden.

Het klinkt allemaal goed doordacht en met respect voor de omgeving ‘geprojecteerd’. Hier denken en praten wij als omwonenden en belanghebbenden graag over mee.. ..Ware het niet dat de werkelijkheid 180 graden verschilt van dit ‘spiegeltjes en kralen’ verhaal. De werkelijkheid is dat bewoners van Heikantsehoeve al sinds eind vorig jaar in een peperdure juridische strijd verwikkeld zitten met SMG vanwege het faciliteren van een lelieteeltverwerkingslocatie, waar men de meest bestrijdingsmiddel- en waterontrekkendintensieve bollenteelt gaat verwerken. De daarvoor benodigde loods van maar liefst 12 meter hoog en 40 meter lang (!) staat geprojecteerd EXACT op de plek van de middelste zichtlijn op bovenstaand kaartje, direct achter de reeds bestaande lood van 40 m lang, nagenoeg tegen het belendende perceel aan. In dit -volgens de gemeente- zéér zorgvuldige afgewogen besluit waren dergelijke zichtlijnen iig geen énkel obstakel. Als we kijken naar de tijdlijnen: - Bestuursopdracht VAB beleid mei 2023 t/m heden. - Vaststelling bestemmingsplan 3e actualisatie SMG, (oa inzake uitbreiding bouwblok Heikantsehoeve 27) 29 juni 2024 - Definitieve besluit omgevingsvergunning loods 2-9-2024, terwijl de zaak nog moet dienen bij de Raad van State.

De werkelijkheid is ook dat de verdrievoudiging van de verwerkingscapaciteit van de betreffende onderneming gaat zorgen voor een explosieve toename van percelen waarop lelies geteeld gaan worden, niet alleen in de buitengebieden van SMG en niet alleen op eigen percelen. Gezien de marktplaats van percelenruil is straks werkelijk het hele buitengebied gefaseerd geconfronteerd wordt met spuitzone-loze lelie-/bollenvelden, met alle gezondheidsrisico’s en ecologische gevolgen van dien. Kunt u ons uitleggen hoe u dit op deze locatie kan projecteren, terwijl uw collega ambtenaren op exact deze locatie iets toestaan-nee faciliteren- dat volledig indruist tegen uw Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 28

gehele doelstelling in het VAB en de omgevingsvisie 2040? Het buitengebied wordt niet leefbaarder en duurzamer, maar een grote ‘gifbelt’, waar percelen bestemd tot wonen niet meer voor normaal gebruik geschikt zijn, omdat bewoners én boeren die er wonen en werken in toenemende mate blootgesteld worden aan pesticiden die voor neurodegeneratieve ziekten zorgen, zoals Parkinson en ALS. Hetgeen hierboven uiteengezet haalt heel het verhaal van de omgevingsvisie 2040 en de ‘nobele bedoelingen’ van SMG voor een duurzaam en leefbaar buitengebied -verpakt in het VAB beleid- volledig onderuit. Ook is dit slechts één locatie en één voorbeeld. Er zullen meer plekken zijn waar geprojecteerd beleid absoluut niet strookt met de feitelijke situatie. Wij kunnen het niet anders dan dit plan kenmerken als cynisch, ongeloofwaardig, haast schizofreen beleid, waarbij inwoners van deze gemeente categorisch voor de gek gehouden lijken te worden. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Het zijn geen incidenten meer, het zijn doelbewust gekozen routes, waarbij men niet eens meer de moeite lijkt te doen om er een samenhangend en eenduidig geheel van te maken. Het één roepen, het tegenovergestelde doen. En dat zonder enige zichtbare gêne. In de provincie Noord Brabant hebben gemeentes als ’s-Hertogenbosch en Hilvarenbeek moties aangenomen en onderneemt men actie tegen deze zorgelijke ontwikkeling.

In andere gemeentes staat de bollenteelt en de onwenselijkheid ervan ook op de agenda. Onder leiding van portefeuillehouder en verantwoordelijk wethouder blijkt SMG volharden in het ventileren van de mooiste visies en plannen voor diens buitengebied, terwijl de werkelijkheid met de dag lelijker, zorgelijker en onleesbaarder wordt voor bewoners, en het buitengebied meer en meer een agrarisch industrieterrein aan het worden is, waarbij grootzakelijke agrariërs geen strobreed in de weg gelegd wordt. De door een inmiddels grote groep bewoners geuite zorgen vinden geen énkel gehoor bij SMG. Dat dit zorgt voor grote polarisatie tussen omwonenden en boeren wordt door SMG ook als niet relevant gezien. Bovenstaand relaas is geen vrolijk verhaal. Maar is helaas wel een feitelijke weergave van de bijzonder zorgelijke ontwikkelingen in het buitengebied. De tegenstrijdigheden zijn dermate groot dat hetgeen uw gemeente uitdraagt (aangaande het beleid in het buitengebied) volstrekt ongeloofwaardig is geworden. In plaats van ons beklag te doen, komen we graag praten, we hebben ideeën genoeg en willen graag meedenken over oplossingen. We snappen dat dit niet makkelijk is en ook dat dit ,tijd vergt. Echter, zolang men niet handelt naar wat men uitdraagt, niet open is over diens werkelijke plannen/beleid en helemaal niet van plan is iets te veranderen is dat een zinloze exercitie.

Het wordt ,tijd dat er iemand dat er iemand wakker wordt, opstaat, op de rem trapt en ingrijpt. Tot op heden (b)lijkt dit ijdele hoop. Antwoord gemeente We vinden het vervelend dat u het gevoel heeft niet goed geïnformeerd te zijn en zorgen heeft over uw leefomgeving. Wij doen ons best om op diverse manieren, zoals nieuwsbrief, publicaties in het huis-aan-huis blad De Brug, de officiële bekendmaking, de website en de informatieavond zoveel mogelijk mensen te bereiken. Dit voorbereide VAB-beleid richt zich niet op concrete plannen. Het betreft een beoordelingskader voor initiatieven in het buitengebied met daarin aandacht voor de diverse zaken die de gemeente belangrijk vindt in de afweging over de voorstelbaarheid daarvan. Uiteraard gelden daarbij ook alle andere wettelijke bepaling, zoals zorg voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. We begrijpen uw frustratie over de genoemde casus, maar wij kunnen in het kader van dit VAB-beleid hier niet op in gaan. Voor wat betreft de genoemde zichtlijn binnen het aangewezen cluster Heikantse Hoeve klopt het dat daar geen sprake meer is van een zichtlijn. We hebben dit daarom aangepast. Wijziging In het cluster Heikantse Hoeve is de zichtlijn bij het bouwvlak Heikantsehoeve 27 verwijderd.

Reactie 20

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 29

Namens onze client reageer ik hierbij met deze zienswijze op het door u ter inzage gelegde VABbeleid Sint Michielsgestel. Client ziet hier in zijn algemeenheid aanleiding toe omdat hij als (agrarisch) ondernemer in het buitengebied zondermeer belang stelt in de ontwikkelingen die zich daarin voordoen. Meer in het bijzonder bestaat de aanleiding er uit dat hij voornemens en toekomstplannen heeft die raken aan dit beleid. Ten aanzien van dit laatste is op 3 april jl. een verzoek ter beoordeling aan de intaketafel voorgelegd dat voorziet in de herontwikkeling van een gebied van in totaliteit bijna 23 ha. Deze reactie op het VAB-beleid kan dan ook niet los gezien worden van de (in alle eerlijkheid) teleurstellende beoordeling die aan de intaketafel heeft plaatsgevonden. Alvorens hier op in te gaan wordt los daarvan ten aanzien het geformuleerde beleid in algemene zin het volgende opgemerkt: • client kan zich niet onttrekken aan de indruk dat het beleid erg defensief van het karakter is; • er wordt enorm veel nadruk gelegd op kleinschaligheid. Een toverwoord dat elke ontwikkeling een sympathiek randje geeft, maar niet zelden leidt tot een onhaalbare businesscase; • aangegeven wordt in algemene zin dat verdichting van linten ongewenst is.

Een stellingname die het op voorhand heel gemakkelijk maakt (en dus het risico in zich draagt) om een kansrijk initiatief onbeoordeeld te laten; • kwaliteit is naar de mening van client namelijk het enige wat zou moeten tellen. Ook ontwikkelingen die niet persé kleinschalig zijn kunnen kwaliteit toevoegen. Ook initiatieven in een lint kunnen extra kwaliteit leveren; • het valt op dat de voorbeelden die zouden moeten inspireren niet echt een verdienmodel lijken te bevatten dat een ondernemer in het buitengebied over de streep kan trekken om op risico investeringen te doen. Dit leidt niet tot het bereiken van de geformuleerde doelstellingen; • tabellen zoals 4.2. en 4.4 bevat al veel feitelijke en concrete beperkingen dan wel eisen zonder dat helder is wat er kwalitatief tegenover staat. Ook hier wordt een heel defensieve koers gevaren, die niet goed past bij bijvoorbeeld het flexibiliteits- en integraliteitsprincipe dat ten grondslag ligt aan de Omgevingswet; • al met al lijkt het client goed om meer nadruk te leggen op de kernbegrippen kwaliteit en maatwerk in plaats van op bijvoorbeeld (het toverwoord) kleinschaligheid, wat overigens uiteraard wel een van de kwaliteiten kan zijn die in een specifieke situatie nagestreefd dient te worden. Begrijp ons daarin vooral niet verkeerd.

Meer specifiek merken we naar aanleiding van de intaketafel het volgende op: • in twee brieven van 29 augustus jl. wordt verwezen naar verzoeken van respectievelijk 20 april en 2 november 2021. Dit bevreemdt client aangezien ondergetekende namens hem op 3 april 2024 een (hernieuwd) samengevoegd verzoek heeft ingediend waarin uitdrukkelijk wordt verzocht om de voorgaande initiatieven als één ruimtelijke plan te gaan benaderen; • in de beoordeling wordt dientengevolge zeer weinig terug gezien van de inhoud van het verzoek. Er wordt geen verband gelegd tussen de beoogde woningbouw en de beoogde bedrijfs(tak)beëindiging en bijbehorende sloop van stallen en voorzieningen én ook niet met de voorgestelde integrale gebiedsgerichte aanpak waarin bijna 23 ha in de directe nabijheid (deels aan de Dommel gelegen) gelegen gronden zouden kunnen worden betrokken; • het woningbouwplan (dat overigens kleinschalig bedoeld is) wordt enkel en alleen getoetst aan de begrenzing die in het voorliggende VAB-beleid is gegeven aan het bebouwingscluster 7 Hemelrijkstraat, dit terwijl dit cluster onder de nog vigerende structuurvisie een aanzienlijk omvangrijker gebied lijkt te beslaan en daarin dus een veel breder beoordelingskader had gegeven; • met de wijze waarop het verzoek van client wordt afgewogen wordt onmiddellijk - dus nog voordat het VAB-beleid goed en wel is vastgesteld - duidelijk dat de

hiervoor benoemde defensieve insteek van het VAB-beleid tot gevolg heeft dat voorbij wordt gegaan aan het gegeven dat met het voorgestelde initiatief meerdere doelstellingen tegelijkertijd in één integraal plan kunnen worden behaald. Te weten: • een bijdrage leveren aan het beëindigen van een veehouderijtak met bijbehorende (stikstof) emissies; • een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van een enorme toename aan ruimtelijke kwaliteit en natuur, geheel in lijn met een aantal met het VAB-beleid nagestreefde doelstellingen; • een bijdrage leveren aan een grotere én op specifieke doelgroepen toegespitste woningvoorraad. Tot slot.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 30

Uit een telefonisch onderhoud met de behandelend ambtenaar van het voornoemde verzoek blijkt dat er, niettegenstaande de inhoud van de betreffende brieven, wel degelijk interesse is in een verder onderzoek naar een integrale en meer gebiedsgerichte aanpak van de (her)ontwikkeling van de onderhavige locatie. Namens client wil ik u bij deze dan ook graag uitnodigen c.q. verzoeken hierover op niet al te lange termijn met cliënt en ondergetekende in gesprek te gaan. In de tussentijd verzoek ik u namens client tevens om bij de vaststelling van het VAB-beleid rekening te houden met het voorgaande en dit zodanig aan te passen dat het een meer progressief en ontwikkelingsgericht karakter krijgt dan nu het geval is. Elke gebied heeft namelijk eigenaren nodig die er brood in zien om er tijd, geld en energie in te steken. Vertrouwende u op deze wijze voldoende te hebben geïnformeerd en graag vernemend omtrent het vervolg en onze uitnodiging. Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is transparantie bieden over de kaders die de gemeente van belang vindt in de afweging over verzoeken tot herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken en woningbouw in het buitengebied. Wij begrijpen dat dit over kan komen als defensief, maar om onze doelstellingen te bereiken vinden we grootschalige herontwikkeling in het buitengebied niet passend.

We begrijpen dat niet alle herontwikkelingsinitiatieven passen binnen de geformuleerde kaders en hebben er daarom ook bewust voor gekozen een maatwerkbepaling op te nemen. Hierbij is ook opgenomen wat de gemeente belangrijk vindt als onderbouwing om afwijking van de opgenomen maatvoeringen te rechtvaardigen. We blijven graag in overleg met u. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid). Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma.

Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend.

Reactie 21 Graag maken wij bij deze nogmaals gebruik van de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. Wij willen u hiervoor bedanken en ook voor de inspraak bij het opstellen van dit concept. We begrijpen dat er een enorme vraag is naar extra woningen en dat dit financieel de meest interessante oplossing is voor de mensen die willen stoppen. Daarom willen we u nogmaals nadrukkelijk attenderen op het feit dat er middels dit VAB-beleid geen belemmeringen moeten ontstaan voor bedrijven die door willen. Dit wordt ondersteunt door het feit dat wij inschatten dat veel van de vrijkomende locaties gebruikt zullen worden voor woningbouw. Extra woningen in het buitengebied zien wij toch als een behoorlijke bedreiging voor alle bedrijven die door willen. Naast de extra woningbouw moet ook geborgd worden Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 31

dat andere functies, zoals recreatie en horeca, geen belemmering vormen voor de bedrijven welke door willen. Daarnaast schatten wij in dat er verder weinig gebruik gemaakt zal worden voor slopen van agrarische bebouwing voor andere functies. Dit komt mede door het geringe aantal vierkante meters die terug gebouwd mogen worden. We willen hier ook refereren aan de zienswijze van KHN. Zij zien minder ruimte voor extra recreatie- en horecagelegenheden en wij betwijfelen of er bij onze leden wel zoveel behoefte is om die weg in te slaan. Verder hebben we nog onze bedenkingen over de manier waarop u de vrijkomende gronden van de bedrijven die stoppen wilt inzetten. Er wordt nu gesteld dat het wenselijk is dat deze gronden naar collega-agrariërs gaan die hun bedrijf dan meer kunnen verduurzamen en extensiveren. Hoe wilt u dat borgen? En de vraag blijft dan wanneer zijn die bedrijven dan extensief genoeg? Daarbij komt dat dit weer botst met de plantaardige sector die ook meer grond nodig hebben. De grondhonger in onze gemeente is al groot en deze insteek zal daar dan wellicht niet de gewenste oplossing voor bieden. Natuurlijk sluiten we niet onze ogen voor de vele stoppers en steunen ontwikkelingen die passen binnen de omgeving en die passen bij de ondernemer. We willen een gezond buitengebied maar het moet wel een agrarisch gebied blijven.

Antwoord gemeente Wij begrijpen de zorg over een blijvend agrarisch buitengebied. Ook als gemeente vinden we de agrarische sector een belangrijke drager van ons buitengebied en we vinden het daarom ook belangrijk dat de agrarische sector niet door VAB-ontwikkeling wordt belemmerd. Dat hebben wij zo ook opgenomen in de beleidsregels. In de Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie. Dit beleid geeft aan wat de gemeente Sint-Michielsgestel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig. Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan. Het klopt dat de druk op grond groot is. We weten alleen ook dat met het aantal bedrijven dat naar verwachting hun agrarische bedrijfsvoering gaat staken ook gronden vrij gaan komen.

Zoals vastgelegd in onze Omgevingsvisie vinden we het als gemeente belangrijk dat deze gronden zoveel mogelijk behouden blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. Dat is een gezamenlijke opgave waarbij het ook aan de agrarische sector zelf is om daar kritisch op te zijn. Met de maatwerkbepaling in het VAB-beleid bieden we daarvoor een handvat aan. Wijziging Geen.

Reactie 22 In verband met het voorliggende VAB- beleid heeft de gemeente besloten om de behandeling van het voorliggende vooroverleg/principeverzoek van 22-05-2023 mee te laten lopen in het project ‘inhaalslag buitengebied Sint-Michielsgestel 2024’; de beoordeling vindt kennelijk plaats in de 2e fase van dit project. Recentelijk hebben wij kennisgenomen van het rapport “concept VAB beleid” d.d. 2 juli 2024. Wij lezen daarin dat het projectperceel sectie E nr. 4209 niet gelegen is in de gebieden die in het voorliggende concept zijn aangewezen als bebouwingsconcentraties. Voor de goede orde wijzen wij erop dat het op 22 mei 2023 ingediende formulier vooroverleg/principeverzoek omgevingsvergunning is gebaseerd op het daar bijgevoegde planologisch onderzoek van BRO d.d. 10 mei 2023. Als bijlage bij het voornoemde vooroverleg/principeverzoek is de Planologische Quickscan van BRO d.d. 10 mei 2023 gevoegd, waarin onder meer is beschreven dat “de Gagellaan aan te merken is als bebouwingslint; een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk in landelijk gebied. Dit lint heeft het karakter gekregen van een woonlint en begint vanuit de kernrandzone Theereheide.”. BRO stelt in bovengenoemd rapport van 10 mei 2023 Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 32

vast dat er géén sprake is van strijdigheid met rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid: “Ondanks dat het projectgebied niet is aangemerkt als bebouwingsconcentratie, kan toch worden gesteld dat feitelijk sprake is van ligging binnen een bebouwingsconcentratie, namelijk binnen een bebouwingslint. Hiermee is sprake van een aanvaardbare locatie als bedoeld in de interim omgevingsvergunning Noord-Brabant”. Antwoord gemeente Primair is het uitgangspunt dat het bouwen van woningen dient plaats te vinden in het bestaand stedelijk gebied. Om stoppende agrarische bedrijven toekomstperspectief te kunnen bieden is onderzocht waar in afwijking daarvan toch kansen worden gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven goed ingepast in het landschap en in ruil voor sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. De aangewezen bebouwingsconcentraties (bebouwingsclusters en linten) zijn tot stand gekomen op basis van onder andere de volgende uitgangspunten: • een bebouwingslint betreft een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. Doorgaans is deze bebouwing dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige functies, al dan niet gebonden aan agrarische functies.

Het betreft primair de structuren waar woningen onder voorwaarden mogelijk zijn, het betreft niet de linten als landschappelijke structuren. Deze zijn langer, talrijker/fijnmaziger en gaan bijvoorbeeld door kernen; • een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied, waarbij uitsluitend in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken. Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschap- en groenstructuren hiertussen worden versterkt. De locatie aan de Gagellaan voldoet hier niet aan. Ook is hier geen sprake van een agrarisch bouwvlak. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid).

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 33

Reactie 23 Hiermee wil ik mijn zienswijze inzake bovenstaand document kenbaar maken. Allereerst is het lovenswaardig dat er wordt nagedacht over de invulling van de vrijkomende agrarische gebouwen. Dit om met name crimineel gebruik te voorkomen en om de gebouwde omgeving in het buitengebied te verbeteren. Wat de mogelijkheden voor nieuwe functie betreft zie ik op gebied van wonen wel een beperking en een insteek die niet geheel in overeenstemming is met de woonvisie van de gemeente Sint-Michielsgestel welke in het najaar van 2023 door uw raad is vastgesteld. Daarin streeft u naar realisatie van betaalbare en sociale woningbouw en woongroepen. Wanneer ik echter tabel 4.4 van de VAB-beleidsplan grondig bestudeer, dan blijkt dat binnen het plan moeilijk tot niet haalbaar is om te passen in de uitgangspunten van de woonvisie. Praktisch gezien en berekend wordt bij sloop van 1500m2 gebouwen toegestaan om 650m2 aan woonruimte te bouwen. Dit is een afname van bijna 65%. Dit draagt niet bij aan de wil om een verandering door te voeren. Indien die wil er wel is en er kunnen woningen gerealiseerd worden, dan zullend dat woningen worden in het duurdere segment. Wil je ook betaalbare woningen kunnen realiseren, dan is een aanpassing van de tabel gewenst.

Het is misschien verstandig om de tabel niet helemaal in beton te gieten, maar de ruimte te creëren om af te wijken bij gewenste ontwikkelingen. Als je een verbetering van de omgeving en meer groen wilt realiseren dan lijkt het mij verstandig om ook de m2 verhardingen in het stuk mee te nemen. Ook lijkt het mij verstandig de te slopen de eenheden gelijk te houden aan de te bouwen eenheden. m2 tegenover m2 zetten, waardoor toch een fikse afname van de bouwmassa’s kan plaatsvinden. IK hoop dat mijn zienswijze u op het spoor heeft gezet om vanuit een andere invalshoek naar het beleidsplan te kijken en verneem graag in hoeverre dat tot een aanpassing leidt. Antwoord gemeente Wij danken u voor uw compliment. Wij zijn ons ervan bewust dat dit beleid niet de kerndoelgroepen van de woonvisie bedient. Dit is ook niet de kerndoelstelling van dit beleid dat er op gericht is passende herontwikkelingsmogelijkheden voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties te bieden die gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Daarnaast vraagt het buitengebied ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt om andere voorwaarden om ook voor de toekomst de huidige landelijke karakteristiek te blijven behouden. Dit vraagt om een zo geheten ‘grote korrel’. Uiteraard kijken we daarbij wel naar kansen om binnen grotere bouwmassa’s meerdere kleinere wooneenheden een plek te geven.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MijnGemeenteDichtbij&id=96d091ed-dee3-4c82-b4ac-f9743ec284e8