Bijlage 3 - Inspraaknota VAB-beleid Sint-Michielsgestel (aangepast)

NOTA VAN INSPRAAK

ONTWERP BELEID VOOR VRIJKOMENDE AGRARISCHE BOUWVLAKKEN (VAB-BELEID) GEMEENTE SINT-MICHIELSGESTEL

Gemeente Sint-Michielsgestel November 2024

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 1

Inhoud Inhoud ...................................................................................................................................................... 2 1. Inleiding ............................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 3 1.2 Proces ............................................................................................................................................ 3 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 3 2. Ingekomen reacties ............................................................................................................................. 4 Reactie 1 .......................................................................................................................................... 4 Reactie 2 .......................................................................................................................................... 4 Reactie 3 ..........................................................................................................................................

5 Reactie 4 .......................................................................................................................................... 5 Reactie 5 .......................................................................................................................................... 6 Reactie 6 .......................................................................................................................................... 7 Reactie 7 .......................................................................................................................................... 7 Reactie 8 .......................................................................................................................................... 9 Reactie 9 ........................................................................................................................................ 11 Reactie 10 ...................................................................................................................................... 11 Reactie 11 ...................................................................................................................................... 12 Reactie 12 ......................................................................................................................................

12 Reactie 13 ...................................................................................................................................... 14 Reactie 14 ...................................................................................................................................... 15 Reactie 15 ...................................................................................................................................... 16 Reactie 16 ...................................................................................................................................... 20 Reactie 17 ...................................................................................................................................... 23 Reactie 18 ...................................................................................................................................... 24 Reactie 19 ...................................................................................................................................... 26 Reactie 20 ...................................................................................................................................... 29 Reactie 21 ......................................................................................................................................

31 Reactie 22 ...................................................................................................................................... 32 Reactie 23 ...................................................................................................................................... 34 Reactie 24 ...................................................................................................................................... 34 3. Overzicht wijzigingen bij vaststelling ................................................................................................. 38 Wijziging naar aanleiding inspraakreacties ........................................................................................ 38 Ambtshalve wijzigingen ...................................................................................................................... 38

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het bestuursakkoord 2022-2026 ‘Voor nu Voor later Voor Elkaar’ is onder meer vastgelegd beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (hierna: VAB-beleid) te gaan voorbereiden door: • voor de invulling daarvan te kiezen voor een gebiedsgerichte benadering met vooraf goede handvatten voor mogelijkheden en onmogelijkheden; • de mogelijkheden van kleinschalige woonvormen in het buitengebied te bekijken; • het versterken van de groenstructuren tussen de dorpen. Voor de uitwerking van dit VAB-beleid stelde het college op 23 mei 2023 de Bestuursopdracht VABbeleid vast.

1.2 Proces Om tot een goed afgewogen beleid te kunnen komen is gestart met een gebiedsanalyse. Ook is het relevante gemeentelijk en provinciaal beleid in beeld gebracht. Over de uitkomsten daarvan heeft in de periode van januari-juni 2024 consultatie plaatsgevonden met diverse stakeholders en een klankbordgroep vanuit de raad. Op 2 juli ’24 besloot het college van Sint-Michielsgestel het concept VAB-beleid voor inspraak ter inzage te leggen. Van donderdag 18 juli 2024 tot en met donderdag 6 september 2024 heeft iedereen de gelegenheid gekregen om een inspraakreactie over de stukken kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Ook vond er op 27 augustus 2024 een informatieavond plaats. Deze notitie is het eindverslag van de ingekomen inspraakreacties. In dit eindverslag wordt een weergave gegeven van de gevolgde procedure, de ingebrachte inspraakreacties en de gemeentelijke reactie hierop.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van dit eindverslag wordt een weergave gegeven van de ingekomen inspraakreactie en deze wordt vervolgens beantwoord. Hoofdstuk 3 bevat een overzicht van de wijzigingen die met de vaststelling ten opzichte van het concept VAB-beleid zoals ter inzage lag, zijn vastgesteld.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 3

2. Ingekomen reacties Gedurende de termijn van ter inzage legging van het concept Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) zijn 24 inspraakreacties ontvangen. Deze reacties worden samengevat weergegeven (cursief) en vervolgens beantwoord (normaal lettertype). Ingekomen reactie Reactie 1 Reactie 2 Reactie 3 Reactie 4 Reactie 5 Reactie 6 Reactie 7 Reactie 8 Reactie 9 Reactie 10 Reactie 11 Reactie 12 Reactie 13 Reactie 14 Reactie 15 Reactie 16 Reactie 17 Reactie 18 Reactie 19 Reactie 20 Reactie 21 Reactie 22 Reactie 23 Reactie 24

Indiener particulier Recron Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier ZLTO Particulier Particulier Particulier (nagekomen)

Reactie 1 Onlangs kreeg ik het Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente SintMichielsgestel doorgestuurd. In het verleden heb ik voor kavels in de Hemelrijkstraat een ruimte voor ruimte woning aangevraagd. Dit kon toen niet doorgaan omdat deze binnen een stankcirkel lagen van omliggende agrarische bedrijven. Dit zijn nu geen agrarische bedrijven meer en hier komen dan ook woningen. In dit beleid zie ik dat de percelen binnen de cirkel van Plein liggen wat de mogelijkheid heeft om woningen te bouwen. Kunt u mij zeggen of deze percelen hier ook voor in aanmerking komen? En wat het voor ons inhoudt? Antwoord gemeente Op grond van het voorbereide VAB-beleid zijn er beperkte mogelijkheden voor het bouwen van woningen in het buitengebied. Binnen de aangewezen bebouwingsclusters, waaronder Plein, zijn mogelijkheden voor het toevoegen van woningen, mits dit gepaard gaat met sloop van bebouwing elders in het buitengebied van Sint-Michielsgestel en het past binnen de geformuleerde richtlijnen bij dit cluster. Indien u op basis daarvan kansen ziet kunt u uw initiatief laten beoordelen via de intaketafel. Meer informatie hierover is te vinden op onze website: https://www.sintmichielsgestel.nl/omgevingsvergunning Wijziging Geen.

Reactie 2 Ik zie wel om me heen dat men dit onderwerp vrij technisch (RO) invult. Marktwerking is echter ook van belang. Zo zijn er nu al genoeg boerencampings. Graag niet nóg meer. Technisch zou het soms wel kunnen, maar als de bezetting dan tegenvalt, wat doen ze dan? Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 4

Antwoord gemeente Met het voorbereide beleid gaan geen nieuwe richtlijnen gelden voor omschakeling naar campings anders dan nu al is toegestaan op grond van het geldende Omgevingsplan. Dat plan is leidend. Wel biedt het voorbereide VAB-beleid conform de uitgangspunten van onze Omgevingsvisie mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige recreatieve functies op vrijkomende agrarische bouwvlakken. Wijziging Geen.

Reactie 3 Als een bewoner wensen heeft om een woonhuis te bouwen in zijn tuin in het landelijk gebied omdat hij ziet dat zijn eigen kinderen elders in het dorp niet aan betaalbare woonruimte kunnen komen. Maar zijn verzoek niet tijdig heeft ingediend voor het bestemmingsplan buitengebied wat nu bij de Raad van State ligt. De bewoner daarna een brief heeft geschreven aan de gemeente met dit bouwverzoek. Wordt dit verzoek dan ook nog beoordeeld door een ambtenaar op het punt om het te kunnen toevoegen aan het Vab concept? Er zijn inmiddels al verschillende gemeenten die eerder een aanleunwoning toestaan. Bij die gemeenten hoeven ouders niet meer aantoonbaar zorgbehoevend te zijn om een zorgwoning te mogen bouwen zodat de zoon of dochter toch bij die ouders kan wonen. Gaat de gemeente hierin mee? Antwoord gemeente Dit voorbereide VAB-beleid vormt het toetsingskader voor het beoordelen van initiatieven indien er een agrarisch bouwvlak wordt gesaneerd. Het toevoegen van extra woonruimte binnen een bestaand woonperceel is daarvan geen onderdeel. De mogelijkheden hiervoor zijn bepaald in het geldende omgevingsplan en in andere wetgeving rondom mantelzorgwoningen. Wijziging Geen.

Reactie 4 Met inhoudelijke kennis van de cluster op de Loofaert willen we aangeven dat onze wens uitgaat naar een kleine uitbreiding van de rode cirkel richting het westen. De reden hiervoor is dat binnen de huidige cirkel nauwelijks ruimte is voor een evenredig verdeelde bebouwing of aanpassingen. Aanvullend op de opmerking die we hebben opgeschreven op het formulier tijdens de informatie avond van het VAB beleid, willen we deze bijlage inleveren om duidelijker aan te geven wat onze wens is. We hopen hierbij dat jullie rekening houden met mogelijkheden om de agrarische bestemming te wijzigen. Het perceel valt gedeeltelijk in het cluster Loofaert en door de circel-lijn van het cluster iets te verruimen naar het westen, komt het perceel duidelijker in het cluster te liggen. Hierdoor kan eventuele uitbreiding van kleinschalige recreatie als bedrijfsactiviteit mooier en landelijker worden vormgegeven op het perceel.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 5

Antwoord gemeente Het VAB-beleid biedt verschillende herontwikkelingsmogelijkheden. Eén daarvan is de mogelijkheid voor het toevoegen van woonbebouwing binnen een aangewezen bebouwingscluster zoals Loofaert. Dit bebouwingscluster is begrenst met de in de reactie genoemde rode cirkel. Een uitbreiding van deze rode cirkel naar het westen is niet wenselijk omdat een verdere groei van de clusters dieper het landschap in ongewenst is. Dit om te voorkomen dat dorpen- en buurtschappen aan elkaar groeien en om de landschap- en groenstructuren hiertussen te versterken. Verder biedt het VAB-beleid ook mogelijkheden om een agrarisch bouwvlak gelegen aan een bebouwingslint te herontwikkelen voor wonen. Bij deze optie is het niet van belang of het agrarisch bouwvlak wel of niet binnen een aangewezen cluster is gelegen. Ook bij omschakeling naar nieuwe (bedrijfsmatige) functies is het niet van belang of het betreffende agrarische bouwvlak wel of niet binnen een aangewezen bebouwingscluster is gelegen. De mogelijkheden daarvoor zijn afhankelijk van de gebiedsindeling. Dit betreft een heideontginningen gebied. Wijziging Geen.

Reactie 5 Laat lopende verzoeken meewegen en geef hier terugkoppeling op. De huidige bebouwingsclusters, kunnen deze nog van vorm of grootte wijzigen? Antwoord gemeente Wat nu voorligt is een toetsingskader voor verzoeken, waaronder ook de lopende verzoeken. Op het moment dat dit beleid relevant is voor een verzoek, zijn initiatiefnemers daarover geïnformeerd en in de gelegenheid gesteld een reactie op het voorbereide VAB-beleid kenbaar te maken. De hierin opgenomen bebouwingsclusters zijn op basis van een zorgvuldige studie van de ligging in het landschap en de daarvoor in de visie opgenomen uitgangspunten bepaald. Iedereen is in de gelegenheid gesteld om hierop een reactie kenbaar te maken en op basis van specifieke verzoeken daartoe is onderzocht of aanpassing van vorm of grootte binnen de geformuleerde uitgangspunten mogelijk is. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid).

Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 6

aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend. Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie.

Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 6 Mooie heldere presentatie. Tip: zorg vooraf voor een beeld van wat die locatie/dorp nodig heeft om toekomstbestendig te zijn voor onze jeugd. Dit zodat leefbaarheid, betrokkenheid, saamhorigheid en gemeenschapsgevoel behouden blijft voor de specifieke karaktertrekken van die locatie/dorp. Zie dat nu zorgelijk veranderen en dat kan met “willekeurige” invulling van VAB-locaties mogelijk meer toenemen. Antwoord gemeente We begrijpen uw zorg. De bestaande ervaringen leren echter dat de meeste VAB-initiatieven ten goede komen aan inwoners van de lokale gemeenschap. Wij zullen daarop blijven sturen. Wijziging Geen.

Reactie 7 Middels deze brief wil ik graag reageren op het document ‘Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente Sint-Michielsgestel’. Naast het lezen van de stukken ben ik ook aanwezig geweest op de informatiebijeenkomst van 27 augustus 2024. Als agrarisch ondernemer in het buitengebied van Sint-Michielsgestel zie ik mijn omgeving veranderen. Inmiddels zijn al veel agrarische bedrijven gestopt met hun activiteiten. Zij zoeken andere manieren om hun bedrijf levensvatbaar te houden, door het starten van nieuwe (neven)activiteiten of het omvormen van hun bedrijf naar andere functies. Zelf ben ik ook meegegroeid in deze trend en heb het huidige agrarische bedrijf van mijn ouders de laatste 15 jaar omgevormd naar een onderneming met verschillende activiteiten, die passen op mijn locatie en omgeving. Waar vroeger op deze locatie nog koeien, varkens en schapen werden gehouden, is dit inmiddels grotendeels omgevormd naar een locatie waar een dierenpension en akkerbouwbedrijf is gevestigd, met daarbij ook nog verhuur van opslagruimten. Dit verhuur vindt plaats in bebouwing, die niet geschikt was om de andere bedrijfsactiviteiten in uit te voeren. We hebben ervoor gekozen om deze bebouwing te behouden, omdat zij ook dienen voor geluidsreductie naar onze omgeving.

Op deze manier kunnen wij de overlast van het hondengeblaf (dierenpension) beperken, zodat onze omgeving hier geen hinder van ondervindt. De daken van deze bedrijfsgebouwen zijn volledig bedekt met zonnepanelen, om onze eigen energiebehoefte volledig te voorzien, en ook energie terug te leveren voor onze omgeving. De veranderingen die ons bedrijf heeft doorgemaakt, zijn altijd in nauwe samenspraak met de gemeente Sint-Michielsgestel uitgevoerd. Voor de start van het dierenpension zijn diverse Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 7

onderzoeken verricht (bv. Akoestisch geluidsonderzoek) om tot een vergunning te komen. Deze aanpassingen hebben ook zeker voor de buurt een positieve bijdrage geleverd in hun woon- en leefklimaat. Denk hierbij bijvoorbeeld maar eens aan de geuroverlast en aan- en afvoerbewegingen (transport van dieren, veevoer en mest), die hiermee afgenomen zijn. In 2020 zijn wij met VAB-impuls (initiatief provincie Noord-Brabant) aan de slag gegaan, om onze bedrijfsactiviteiten te borgen voor de toekomst. Hierbij zijn wij in gesprek gegaan met omwonenden, en hebben voorstellen gedaan richting de gemeente om te komen tot een inpassing van onze bedrijfsactiviteiten binnen het bestemmingsplan. In tegenstelling tot veel andere bedrijven waar bijvoorbeeld één loods vrijkomt voor andere activiteiten, was dit bij ons het geval voor de bedrijfsgebouwen van de varkens, koeien en schapen. Het ging hierdoor om meer dan de 1000 m2 die voorgeschreven is vanuit de provincie om te gebruiken voor andere doeleinden. Om toch meer ruimte te bieden om verhuur van de vrijkomende agrarische gebouwen mogelijk te maken, is in 2021 een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de periode van 10 jaar. Dit bood ons de ruimte om met de gemeente in overleg te gaan tot een permanente bestemmingswijziging op onze locatie.

Hierbij hadden wij de hoop, dat binnen het nieuwe VAB-beleid ook gekeken zou worden naar de huidige bedrijven, die al eerder met hun Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen aan de slag zijn gegaan. Helaas zien wij daar in de stukken niets van terug. De bedrijfslocaties zijn wel in beeld gebracht, maar niet wat hier nu al feitelijk voor activiteiten plaatsvinden. Wij hebben de afgelopen jaren al heel wat aanpassingen gedaan om ons bedrijf te voorzien van betere ruimtelijke inpassing en bijdrage aan de natuurwaarden op onze bedrijfslocatie. Het voelt een beetje alsof daar nu niet meer naar gekeken wordt, en we deels opnieuw moeten beginnen. Waarom alleen kijken naar toekomstige initiatieven, die wellicht nog gaan komen, dan ook te kijken naar bestaande situaties waarbij deze ontwikkeling al zijn doorgemaakt. Wellicht dat hierover nog aanvullingen in de visie kunnen worden opgenomen? Daarnaast zien wij een bebouwingscluster ingetekend bij de ‘Loofaert’. Wij vinden het logisch dat deze locatie als een bebouwingscluster wordt gezien. We zien echter dat het cluster grotendeels gelegen is over bestaande particuliere woningen. De zichtlijn met de pijl naar het noorden gericht is op dit moment geen open zichtlijn. De vraag is dan ook waarom dit als zichtlijn wordt gezien? Ook wordt een groot deel van het bebouwingcluster doorkruist door een hoofdtransportgasleiding van de Gasunie.

Is hier bij vorming van het bebouwingscluster rekening mee gehouden? Wij hopen dat onze punten meegenomen worden in de definitieve versie van het VAB-beleid voor Sint-Michielsgestel. Antwoord gemeente In het voorbereide VAB-beleid zijn de kaders opgenomen voor het beoordelen van initiatieven indien er een agrarisch bouwvlak geheel of gedeeltelijk wordt gesaneerd, inclusief richtlijnen voor een passende omvang voor nieuwe functies bij herontwikkeling. Daarnaast is er ook een maatwerkbepaling opgenomen waarin is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente Sint-Michielsgestel het voorstelbaar vindt af te wijken van de in het beleid vastgelegde maatvoering. Hierbij is bepaald dat in die gevallen de kwaliteitswinst zich niet mag beperken tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps, natuur, landbouw en /of klimaat doelen. In het kader van de tijdelijke omgevingsvergunning zijn voorafgaand aan de benoemde omgevingsvergunning uit 2021 gesprekken gevoerd. Ook daarbij is al benoemd dat een permanente herbestemming vraagt om een verbetering van de fysieke ruimtelijke omgevingskwaliteit. Daarvoor zijn diverse suggesties ter tafel gekomen, zoals natuurontwikkeling.

Het is aan initiatiefnemers om dit uit te werken tot concrete plannen en die ter beoordeling aan de gemeente voor te leggen. Voor wat betreft de aangemerkte zichtlijn bij het cluster Loofaert. De getekende zichtlijnen duiden soms op bestaande reeds aanwezige zichtlijnen, in sommige gevallen is het toevoegen van doorzicht naar het landschap eveneens wenselijk. In dit geval is een moment van doorzicht vanuit het Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 8

bebouwingscluster naar het noorden wenselijk als onderbreking van de relatief dichte noordzijde (tuinen bebouwing). Bij de afweging voor het aanwijzen van de bebouwingsclusters is op hoofdlijnen een planologische check gedaan waarbij relevante waterschap- provinciale- en rijksbelangen waaronder gas/hoogspanning/riool/water leidingen in beeld zijn gebracht. Deze zijn echter niet opgenomen op de kaarten van de bebouwingsclusters omdat impact op een eventuele ontwikkeling (bouwen / landschapsplan) zeer uiteenlopend is. Wijziging Geen.

Reactie 8 Namens initiatiefnemers hebben wij op 30 april 2021 een principeverzoek ingediend bij uw gemeente voor de realisatie van één ruimte-voor-ruimtewoning aan de Broekstraat 11 (De Kuilen) te Gemonde. Uw gemeente is momenteel bezig met een inhaalslag voor het afhandelen van principeverzoeken, waaronder die van initiatiefnemers. Op grond van het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Michielsgestel’ dat is vastgesteld door de raad d.d. 16 december 2010 is de locatie Broekstraat 11 (De Kuilen) te Gemonde gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘bebouwingsconcentratie’. Navolgend is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen waarbij de locatie met een blauw kader is weergegeven.

Inspraakreactie Op bladzijde 20 van het concept VAB-beleid Sint-Michielsgestel is het volgende beschreven: ‘Ruimte-voor-ruimte kavels en woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ worden uitsluitend toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie (zie hiervoor de bebouwingsclusters en bebouwingslinten zoals aangewezen in figuur 3.1).’ Navolgend een uitsnede van figuur 3.1 weergegeven waarbij de locatie Broekstraat 11 (De Kuilen) te Gemonde globaal met een blauw pijl is aangegeven.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 9

Op bovenstaande kaart is niet goed te zien of de locatie volgens het beleid is gelegen binnen bebouwingsconcentratie. Kennelijk is de gebiedsaanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ niet goed overgenomen in het kaartje conform het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Michielsgestel’. Hierbij verzoek ik namens initiatiefnemers om de gebiedsaanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Michielsgestel’ over te nemen in het VAB-beleid en op de kaart zodat dit in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Met dien verstande dat de locatie Broekstraat 11 (De Kuilen) te Gemonde is gelegen binnen bebouwingsconcentratie. Antwoord gemeente Op grond van het voorbereide VAB-beleid is de Broekstraat aangeduid als een bebouwingslint waaraan het benoemde perceel is gelegen. Dit is een vorm van een bebouwingsconcentratie. Aan een aangewezen bebouwingslint worden mogelijkheden geboden voor het realiseren van woningen bij herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwvlak. Daarvan is op de betreffende locatie geen sprake. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid).

Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend.

Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 10

Reactie 9 Betreft Sint-Michielsgestel Kapelbergstraat L296-297. Indien het aangewezen bebouwingslint een paar centimeter langer wordt getekend, valt er dit perceel onder en zou woningbouw prima passen? Antwoord gemeente Het uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat onbebouwde percelen in het buitengebied onbebouwd blijven en uitsluitend in een bebouwingscluster kan daarvoor een uitzondering worden gemaakt voor het realiseren van woonbebouwing in ruil voor sloop van bebouwing elders in het buitengebied van Sint-Michielsgestel. Op de genoemde percelen is op grond van het VAB-beleid geen sprake van een bebouwingscluster of een te saneren agrarisch bouwvlak. Hier worden dus geen herontwikkelingsmogelijkheden gezien. Wijziging Geen.

Reactie 10 Hierbij reageer ik graag op het voorgestelde Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VABbeleid) in de gemeente Sint-Michielsgestel. Allereerst wil ik een aantal algemene opmerkingen plaatsen: Het is zeer prijzenswaardig en verstandig dat er vanuit de gemeente serieus wordt nagedacht over de toekomstige ontwikkeling van het buitengebied. In diverse grote (landelijke) dossiers loopt men tegen problemen aan die met een uitgesproken lange termijn visie, daarop passend beleid en een duidelijke regie, grotendeels hadden kunnen worden voorkomen. Aangezien de gemeente als de laagste uitvoerder van overheidsbeleid dichtbij daadwerkelijke realisatie van projecten staat, is het verleidelijk om initiatieven streng te kaderen in beleidsregels. Aangezien het in de praktijk veelal om ‘individuele behandeling en beoordeling’ van initiatieven zal gaan, kan het beleidskader ook tégen een vlotte gebiedsontwikkeling werken. Uiteindelijk hebben de afwegingen die tot beoordeling van een voorstel leiden, ook een enigszins subjectief of arbitrair karakter. Het lijkt mij duidelijk dat een succesvolle totstandkoming van een project van een groot aantal factoren afhangt en niet in het minst van een haalbare exploitatie en de kosten van het project.

Vervolgens enkele specifieke punten met betrekking tot de inhoud van het voorstel: Met betrekking tot paragraaf 1.3 mis ik de input vanuit de visie op toerisme & recreatie, zoals verwoord in de recente beleidsnota ‘Gezond Genieten’, als opvolger van het Toeristisch Recreatief Ontwikkelplan uit 2008. Juist omdat toerisme & recreatie als vervangende activiteit op agrarische bouwvlakken een belangrijke rol kan spelen, is toetsing aan dit beleidsstuk relevant. Helaas moet ik het ambitieniveau van ‘Gezond Genieten’ als beperkt kwalificeren. Het stuk ademt de sfeer van ‘kleinschaligheid’ en het is twijfelachtig of de regio hiermee voldoende toeristisch attractief en concurrerend zal worden. Kan dit beleid werkelijk en substantieel bijdragen aan een nieuwe professionele invulling van VAB’s ? Ik verwacht veel belangstelling voor de ‘nevenactiviteiten die ook kunnen doorgroeien naar een hoofdfunctie’ van paragraaf 4.3. Het kan een snelle oplossing zijn voor de kosten-puzzel, maar mogelijk ook een hoofdpijndossier voor de toekomst. Ik wens u veel succes met de overweging en besluitvorming. Antwoord gemeente Het voorbereide VAB-beleid is bedoeld als een helder transparant toetsingskader voor herontwikkeling van agrarische bouwvlakken. Ook de uitvoerbaarheid is hierbij aandachtspunt geweest.

Het klopt dat bij herontwikkeling voornamelijk kansen worden gezien voor kleinschalige initiatieven. Wij vinden het ongewenst om via dit VAB-beleid grootschalig toerisme en recreatie in het buitengebied ruimte te geven. Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 11

Reactie 11 Alweer geruime tijd geleden diende ik bijgevoegd principeverzoek in. Namens initiatiefnemer verzoek ik u om dit principeverzoek in behandeling te nemen en, voor zover nodig, de begrenzing van de ter plaatse geldende bebouwingsconcentratie niet te wijzigen, zodat de plangronden aan de Zandstraat 47 niet langer in deze bebouwingsconcentratie zouden komen te vallen. Ter plaatse is immers sprake van een concentratie van agrarische, niet-agrarische en burgerbebouwing in het buitengebied in de vorm van een kernrandzone, lint of cluster. Antwoord gemeente Op grond van het voorbereide VAB-beleid is Zandstraat aangeduid als een bebouwingslint waaraan het benoemde perceel is gelegen. Dit is een vorm van een bebouwingsconcentratie. Aan een aangewezen bebouwingslint worden mogelijkheden geboden voor het realiseren van woningen bij herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwvlak. Daarvan is op de betreffende locatie geen sprake. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid).

Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend.

Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 12 Hierbij wil ik een aanvulling geven en bezwaar maken op het concept van 2 juli 2024 betreffende het VAB-beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie van de gemeente Sint-Michielsgestel, verwoord in mijn reactie hieronder. Hoewel het concept uitvoerig, goed beschreven en vele mooie initiatieven bevat, merk ik op dat de aanvraag voor een "Ruimte voor Ruimte" bouwkavel (cluster) aan de Mon Plaisir in Gemonde ontbreekt in het huidige rapport. In 2020 is een rapport ingediend ter onderbouwing van deze nieuwbouwaanvraag op Mon Plaisir 7a in Gemonde, opgemaakt door een landschapsarchitect. Zie de bijlage. Het rapport van het VAB beleid lezende en aangevuld met informatie uit de bijeenkomst van 27 augustus jl., is mijn eerste reactie dat tijdens het “spel” (vanaf 2020 tot nu toe) de “spelregels” zijn aangepast. De aanvraag van ons in 2020 is goed onderbouwd, past in het landschap en behoeft geen villa te worden van 1000 m3. De aanvraag had volgens de beleidsmedewerkers van Ruimtelijke Ontwikkeling Landelijk Gebied zeker kans van slagen, want anders was deze al meteen afgewezen. Zie mijn eerdere aanvraag, in Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 12

2020, voor de locatie tussen Boomstraat 7 en 17. Afgewezen vanwege de zichtlijn naar het achterland. Gezien de achterstand bij de gemeente, kregen de oudere / langlopende aanvragen voorrang. Dit laatste begrijp ik, maar geen enkel signaal wees erop dat dit vier jaar zou duren met ook nog eens nieuwe “spelregels” in het verschiet. Naast bovenstaande valt mij op dat er geen cluster (Essen en Kampen) is opgenomen in het vierkant, gebied tussen Oude Boomgaard, Hooghemertse weg, Boomstraat en Mon Plaisir. Het meest zuidelijk deel van de gemeente Sint Michielsgestel. Naast de initiatieven die er zijn in dit gebied, zou onze aanvraag ook hierin kunnen passen. Kijkende naar de vier beleidsregels van het VAB beleid, 1. herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; 2. woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); 3. nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie); 4. maatwerk., kan onze aanvraag passen in punt 2 of 4 . Op de gewenste locatie (Mon Plaisir 7a) komt dan het huidige kippenhok te vervallen en zal het bouwblok, wat gedeeltelijk aanwezig is, moeten worden aangepast. Ik verzoek u vriendelijk om de locatie Mon Plaisir 7a in Gemonde op te nemen in het VABrapport, en/of af te handelen volgens de regels van 2020.

Graag ben ik bereid om dit verder toe te lichten in een persoonlijk gesprek. Nog een kleine tekstuele aanvulling op het stuk. Op pagina 7 en 25 ontbreekt de naam van Gemonde op het kaartje. Dit komt de leesbaarheid niet ten goede. Als laatste in het kader van een eventuele anterieure overeenkomst, wil ik uw aandacht vestigen op de verkeerssituatie in de Mon Plaisir. Het wegdek is hier en daar slecht en op beide hoeken is een beperkte doorgang voor zwaarder en langer verkeer, zoals vuilniswagens, hulpdiensten, brandweer, bouwverkeer en agrarische voertuigen. Deze situatie kan in een persoonlijk gesprek verder worden toegelicht met een mogelijke oplossing die zou kunnen passen met het opknappen van de weg. Antwoord gemeente Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat onbebouwde percelen in het buitengebied onbebouwd blijven en uitsluitend in een bebouwingscluster kan daarvoor een uitzondering worden gemaakt voor het realiseren van woonbebouwing in ruil voor sloop van bebouwing elders in het buitengebied van Sint-Michielsgestel. Op de genoemde percelen is geen sprake van een bebouwingscluster of een te saneren agrarisch bouwvlak. Hier worden dus geen herontwikkelingsmogelijkheden gezien. Het klopt dat op het kaartje van de landschapsanalyse de naam Gemonde ontbreekt. Bedankt voor de suggestie deze toe te voegen.

Uw opmerking over de verkeerssituatie hebben wij ter kennis gebracht aan de betreffende afdeling. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid). Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma. Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend. Wijziging Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 13

• •

Toegevoegd benaming Gemonde op het kaartje van de landschapsanalyse. Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 13 Nav het voorgenomen VAB-beleid van 2 juli, heb ik een vraag over de voorgestelde regeling en de bestaande regelingen resp. de overgangssituatie. Voor het gebied tussen Lookertstraat 3 en 5 heb ik voorgesteld een deel van het huidige grote bouwblok te splitsen en te verplaatsen naar het noorden (richting Hemelrijkstraat), naar het gebied dat nu in een ‘bebouwinsgconcentratie’ ligt, tbv een nieuwe bouwtitel. In het concept “Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente Sint-Michielsgestel, van 2 juli staat op blz. 35: “7. Hemelrijkstraat (cluster in essen & kampen) • er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster” Vraag 1. Betekent dit als het VAB beleid werkelijkheid wordt, de huidige bebouwingsconcentratie (zie scan) wordt verkleind, zodat het perceel niet meer in een bebouwinsgconcentratie valt? Of heeft dit ergens anders betrekking op?

Vraag 2: is er ivm de lopende aanvraag nog sprake van een overgangsrecht? Hierbij verzoek ik de bebouwingsconcentratie op het perceel aan de Lookertweg 3 te handhaven, resp. in het voorgenomen VABbeleid hiermee uit te breiden. Antwoord gemeente

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 14

Op grond van het voorbereide VAB-beleid is de Lookerstraat aangeduid als een bebouwingslint waaraan het benoemde perceel is gelegen. Dit is een vorm van een bebouwingsconcentratie. Aan een aangewezen bebouwingslint worden mogelijkheden geboden voor het realiseren van woningen bij herontwikkeling van een bestaand agrarisch bouwvlak. Daarvan is op de betreffende locatie geen sprake. Voor wat betreft de al eerder ingediende principeverzoeken is nu in het voorbereide VAB-beleid de maatwerkbepaling uitgebreid, zodat ook maatwerk mogelijk is voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 (datum vaststelling bestuursopdracht VAB-beleid). Het betreft maatwerk voor het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Ook voor deze ontwikkelingen is de Omgevingsvisie leidend, dient er voldoende kwaliteitsverbetering plaats te vinden en dient er sprake te zijn van een passend woonprogramma.

Het is aan initiatiefnemer om te zorgen dat voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing van de eerder aanvraag die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen bij de gemeente is ingediend. Wijziging Uitbreiding van de maatwerkbepaling met: ‘Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-122011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente Sint-Michielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie.

Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.’

Reactie 14 Hierbij willen wij onze opmerkingen doorgeven in verband met het bebouwingscluster betreffende de Heikantse Hoeve. Wij vallen met bijna het volledige bedrijf in deze bouwcluster. De cirkel is aan de achterzijde grotendeels over ons perceel getekend. Echter aan de voorzijde van dit perceel ligt een hoofdgasleiding van de Gasunie. Deze gasleiding ligt strak langs deze drie huizen en langs ons huidige bouwvlak. Op deze stukken grond zal in de praktijk geen mogelijkheid zijn om tot bebouwing over te mogen gaan, vanwege de aanwezigheid van deze hoofdgasleiding en de gevaren die dit met zich mee kan brengen. Kunnen jullie dit ook navragen bij de Gasunie? Onze vraag in deze: Is het mogelijk om dit deel van de cirkel aan te passen en mogelijk aan de andere zijde van ons bouwvlak toe te voegen? (rekeninghoudend met de ligging van de gasleiding) Mede omdat de huidige getekende cirkel nu ook door ons bouwvlak loopt en niet om het bouwvlak. Verder zouden wij graag met u in gesprek gaan om te verkennen welke mogelijkheden er binnen dit bebouwingscluster zijn. Antwoord gemeente De begrenzing van het bebouwingscluster Heikantsehoeve is juist zo gelegd om te voorkomen dat toekomstige bebouwing verder verspreid in het landschap komt te liggen. Het biedt wel ruimte om binnen het cluster naar het toevoegen van woonbebouwing te kijken.

Afstemming met de Gasunie vindt plaats op het moment dat er een concreet verzoek ligt. Wijziging Geen. Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 15

Reactie 15 Namens mijn cliënt dien ik hierbij een zienswijze in op het concept beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente Sint-Michielsgestel (hierna: het concept VAB-beleid) dat uw gemeente heeft gepubliceerd. De indiener heeft meermaals bij uw gemeente een principeverzoek ingediend met een tweetal opties voor het kwekerijbedrijf. Het betreft al een lang lopend proces bij uw gemeente dat in 2020 in gang is gezet met een destijds eerste ingediend verzoek. De laatste versie van het verzoek is in april 2024 opnieuw bij uw gemeente ingediend. Tijdens het proces dat al vanaf 2020 bij uw gemeente in gang is gezet heeft de initiatiefnemer telkens twee opties voorgelegd. De ene optie is het verder ontwikkelen van het kwekerijbedrijf. De andere optie is het beëindigen van het kwekerijbedrijf en het ontwikkelen van burgerwoningen aan de Lariestraat en een extra compensatiewoning aan de Brede Pad. Op het laatste verzoek heeft uw gemeente op 17 juli 2024, onder voorwaarden, in beginsel positief gereageerd. Alleen voor de extra woning aan de Brede Pad heeft uw gemeente aangegeven dat dit in beginsel niet wenselijk is, mede omdat dit volgens het nieuwe concept VAB-beleid van uw gemeente niet wordt gezien als een passende locatie.

De indiener is het niet geheel eens met de inhoud van het nieuwe concept VAB-beleid van uw gemeente en wenst daarom een zienswijze in te dienen op dit beleid in de hoop dat u het beleid daarop nog zult aanpassen. In algemene zin biedt het concept VAB-beleid te weinig en te beperkte mogelijkheden voor agrarische ondernemers die willen stoppen of die zijn genoodzaakt te stoppen. Met name de geboden mogelijkheden voor vervolgfuncties zijn zeer beperkt en bieden onvoldoende mogelijkheden voor een rendabele bedrijfsvoering na omschakeling. Vooral door de beperkingen die aan maximale oppervlakte aan te behouden bedrijfsbebouwing worden gesteld is het vrijwel onmogelijk om na omschakeling een volwaardig en duurzaam bedrijf uit te voeren met voldoende toekomstperspectief en voldoende inkomsten om te kunnen voorzien in het noodzakelijke levensonderhoud. Daarmee is het risico voor de stoppende ondernemer erg groot zonder dat er daarvoor een financieel voordeel tegenover staat. Dit nodigt niet uit tot meebewegen. Daarnaast zijn er in de afgelopen jaren een aantal verzoeken bij uw gemeente ingediend door agrariërs die willen of moeten stoppen. In elk van deze verzoeken wordt door de ondernemer gekeken naar mogelijke vervolgfuncties die voldoende rendement en toekomstperspectief bieden om ook daadwerkelijk te kunnen stoppen.

Wanneer er niet voldoende rendement en financiële zekerheid tegenover staan dan is het voor een ondernemer namelijk financieel niet haalbaar om te stoppen. Kijkend naar het concept VAB-beleid van uw gemeente dan zullen een groot aantal van de ingediende verzoeken niet passend zijn in het nieuwe beleid dat u als gemeente voor ogen heeft. Wanneer ondernemers niet voldoende mogelijkheden krijgt om te stoppen dan zullen zij naar verwachting niet langer over gaan tot actie, waarmee een groot deel van de agrarische bedrijfsgebouwen leeg zal komen te staan. Een beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties zou juist moeten bijdragen aan het voorkomen van leegstand. Met het nieuwe concept VAB-beleid van uw gemeente wordt leegstand juist eerder bevorderd. Dit lijkt ons geen wenselijke ontwikkeling voor uw gemeente. Het concept VAB-beleid van uw gemeente is daarnaast sterk geschreven vanuit de zogenaamde “nee, tenzij” gedachte, waarbij ontwikkelingen in beginsel niet mogelijk zijn, behalve wanneer zij aan een aantal voorwaarden voldoen. Met de invoer van de Omgevingswet stuurt de Rijksoverheid juist op de zogenaamde “ja, mits” gedachte, waarin zij er naar streven dat ontwikkelingen in beginsel mogelijk zijn, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Bij de zogenaamde “nee, tenzij” gedachte wordt namelijk te snel gezegd dat een ontwikkeling niet kan en dat er dan maar gezocht moet worden naar een alternatief, terwijl het doel van de Omgevingswet juist is om in goed overleg met elkaar te zoeken naar mogelijke oplossingen die wel voorstelbaar zijn. Het concept VAB-beleid van uw gemeente biedt ook weinig ruimte voor maatwerk, terwijl vanuit de Omgevingswet juist meer wordt gestreefd naar een passende ontwikkeling op een passende locatie en dus naar meer mogelijkheden voor maatwerk. Het concept VAB-beleid is daarmee niet in lijn met de doelstellingen van de Rijksoverheid die deze in de Omgevingswet hebben vertaald. Het concept VAB-beleid zou juist meer mogelijk moeten maken in Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 16

overleg met u als gemeente in plaats van deze mogelijkheden juist meer te beperken. De twijfel over de toepasbaarheid en gebruik van maatwerk kwamen ook in de informatiebijeenkomst gehouden op 27 augustus 2024 naar voren. Tijdens deze bijeenkomst konden er geen concrete voorbeelden genoemd worden voor het toepassen van maatwerk. Tijdens dezelfde informatiebijeenkomst heeft uw gemeente bovendien aangegeven dat voor ongeveer 80% van de agrarische ondernemers die willen of moeten stoppen, de mogelijkheid zou bestaan om extra burgerwoningen als vervolgfunctie te realiseren. Vanuit het concept VAB-beleid zijn de extra woningen echter alleen mogelijk in de aangewezen bebouwingsclusters en, in meer beperkte mate, in de bebouwingslinten. Wanneer echter wordt gekeken naar de ligging van de bedrijven van de agrarische ondernemers die hebben aangegeven te willen of moeten stoppen dan is het grootste deel van deze bedrijven buiten de aangewezen bebouwingsclusters en/of -linten. Daarmee klopt de bewering van uw gemeente tijdens de informatiebijeenkomst dat voor 80% van de stoppende agrariërs kan worden voorzien in extra burgerwoningen niet met hetgeen dat u als gemeente daadwerkelijk in uw concept VAB-beleid heeft opgenomen.

Daarnaast mist de indiener een mogelijkheid om bijvoorbeeld maatwerk toe te passen op een locatie in ruil voor kwaliteitsverbetering elders binnen uw gemeente, bijvoorbeeld met een salderingsregeling voor m² te slopen bebouwing. Het concept VAB-beleid van uw gemeente biedt geen mogelijkheid om bijvoorbeeld een woning of een grotere oppervlakte aan bij- of bedrijfsgebouwen toe te staan in ruil voor sloop van bedrijfsbebouwing elders binnen uw gemeente. Een dergelijke regeling stimuleert de ontstening van het buitengebied naar mening van de indiener meer dan de huidige beperkingen die u als gemeente in het concept VAB-beleid heeft opgenomen. Meer specifiek gericht op het initiatief van de indiener heeft u als gemeente in het concept VAB-beleid opgenomen dat nieuwe burgerwoningen alleen mogelijk zijn binnen de aangewezen bebouwingsclusters en, in meer beperkte mate, in de bebouwingslinten. De Lariestraat is in uw concept VAB-beleid aangewezen als bebouwingslint. Het Brede Pad is niet als lint of cluster aangewezen.

Op basis van het eerdere beleid van de provincie en uw gemeente dan konden nieuwe burgerwoningen, bijvoorbeeld met toepassing van de regeling Maatwerk Omgevingskwaliteit of een vergelijkbare regeling, mogelijk worden gemaakt mits zij in een bebouwingsconcentratie (kernrandzone, bebouwingscluster of bebouwingslint) zijn gelegen of wanneer zij aansluitend aan een dergelijke bebouwingsconcentratie gelegen zijn. De locatie aan het Brede Pad is gelegen in of aan een bebouwingslint, waarmee dit eerder als een bebouwingsconcentratie zou worden aangemerkt en kon de woning aan het Brede Pad mogelijk worden gemaakt. Nu heeft u in het concept VAB-beleid het gebied waarin de locatie is gelegen niet als bebouwingscluster aangewezen, waardoor de nieuwe woning niet langer mogelijk zou zijn. Daarmee zijn de mogelijkheden voor de indiener voor de gewenste woning, in vergelijking met het huidige beleid, aanzienlijk beperkt met het concept VABbeleid. De Lariestraat is wel aangewezen als bebouwingslint. In het voorheen geldende beleid van uw gemeente, zoals destijds verwoord in de structuurvisie voor het buitengebied, was het gebied waarin de locatie is gelegen aangewezen als bebouwingsconcentratie (bebouwingsconcentratie Gemonde Noord).

De indiener vindt het daarom vreemd dat het gebied waarin de locatie is gelegen in het concept VAB-beleid van uw gemeente niet langer als bebouwingscluster of bebouwingslint is aangewezen. Ook is onvoldoende toegelicht hoe men tot deze gebiedsindeling is gekomen. In het concept VAB-beleid heeft u als gemeente als definitie voor een bebouwingscluster opgenomen dat dit een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied betreft. Zoals te zien in de volgende afbeelding, waarop in een luchtfoto het globale patroon van bebouwing in het gebied is weergegeven, is de locatie ook gelegen in een gebied met een redelijk dicht patroon van bebouwing en is sprake van een vlakvormige verzameling van bebouwing die uitloopt vanuit de kern Gemonde. Daarmee is sprake van een bebouwingscluster volgens de definitie zoals u die heeft opgenomen in uw concept VAB-beleid.

Nota van inspraak VAB-beleid Sint-Michielsgestel

pag. 17

Luchtfoto met globaal patroon van bebouwing. Bron: PDOK viewer (bewerkt). Vanuit de afweging voor de aan te wijzen bebouwingsclusters in het concept VAB-beleid is nadrukkelijk opgenomen dat clusters in de beekdalen niet in aanmerking komen voor woningbouw. De locatie is gelegen in het gebied dat is aangemerkt als “essen & kampen” en niet als beekdal, waarmee het aan te wijzen cluster mogelijkheden biedt voor aanvullende woningen. Verder is in het concept VAB-beleid opgenomen dat nieuwe woningen in de clusters mogelijk zijn, omdat zij de samenhang en herkenbaarheid van buurtschappen kunnen versterken, mits dit gepaard gaat met de sloop van bebouwing en inlevering van bouwvlak binnen uw gemeente. Met het initiatief wordt voldoende bebouwing gesloopt, waarmee het initiatief past binnen de mogelijkheden voor woningen in de bebouwingsclusters. Een vergelijkbaar gebied aan de zuidoost zijde van Gemonde is wel aangewezen als bebouwingscluster. Dit gebied heeft geen bijzondere andere fysieke kenmerken dan het gebied waarin de locatie is gelegen en is voor wat betreft het patroon van bebouwing vergelijkbaar. De indiener vraagt zich daarom terecht af waarom dat gebied wel is aangewezen als bebouwingscluster en het gebied waarin de locatie is gelegen niet.

Een motivatie van de afweging waarom sommige gebieden wel en sommige gebieden juist niet als bebouwingscluster of -lint zijn aangewezen, waaruit te herleiden is waarom bij twee nagenoeg gelijke gebieden het ene gebied wel en het andere niet als bebouwingscluster is aan te merken, ontbreekt in het concept VAB-beleid van uw gemeente. Naar mening van de indiener had u als gemeente, gezien het voorgaande, het gebied waarin de locatie is gelegen bij het opstellen van het concept VAB-beleid aan moeten wijzen als bebouwingscluster met mogelijkheden voor extra woningbouw middels de regeling Maatwerk Omgevingskwaliteit of een andere vergelijkbare regeling. Naast de ontwikkeling van woningen heeft de indiener in het verleden ook de mogelijkheden onderzocht voor een (niet-agrarisch) bedrijf als mogelijke vervolgfunctie op de locatie. In het concept VAB-beleid van uw gemeente worden de mogelijkheden daarvoor binnen uw gemeente verder beperkt. In het gebied waarin de locatie is gelegen, het gebied dat is aangemerkt als “essen & kampen”, mag bij een omschakeling naar bedrijf nog maar maximaal 200 m² aan bedrijfsbebouwing behouden blijven, vermeerderd met 25% van de te slopen bebouwing tot een maximum van 600 m². De indiener vraagt zich af waarop de beperking van maximaal 25% van de te slopen bebouwing als er al een beperking op de maximaal toegestane oppervlakte ligt.

Het lijkt meer gepast om of een maximum toelaatbaar oppervlak of een maximaal percentage te behouden of terug te bouwen bebouwing op te nemen. Daarnaast betreft deze beperking een dusdanig grote beperking dat het uitvoeren van een duurzaam en rendabel bedrijf met voldoende toekomstperspectief onmogelijk is binnen dit gebied. Op basis van het voorgaande wil ik u namens de indiener verzoeken het concept VAB-beleid aan te passen in die zin dat: