Bijlage 3 - Adviesrapportage bureau Sygma

Notitie

kenmerk

2409111813R1-CL

auteur

Corné Laros

datum

21 oktober 2024

betreft

Advies exploitatiebegroting

project

Toets exploitatie | 09903B

Inleiding In november 2022 is de multifunctionele accommodatie (MFA) De Stek in Gemonde opgeleverd. De gemeente Sint-Michielsgestel wil de Stichting Dorpshuis Gemonde in staat stellen om de starten met het exploiteren van het dorpshuis van Gemonde. De Stichting en de gemeente Sint-Michielsgestel hebben verschillende exploitatiebegrotingen opgesteld voor De Stek en hebben hierover nog geen overeenstemming bereikt. De gemeente heeft Team Sygma gevraagd om de voorliggende meerjarenbegrotingen te toetsen en te komen tot een onafhankelijk advies over wat haalbaar en realistisch is. In de voorliggende notitie zijn onze bevindingen weergegeven. Eerst wordt kort ingegaan op de aanpak en vervolgens wordt een adviesbegroting voorgesteld en toegelicht. De notitie wordt afgesloten met een conclusie en aanbevelingen.

Aanpak De gemeente heeft de benodigde documenten gedeeld en de opgave toegelicht. Het betrof onder andere de door De Stek en de gemeente opgestelde exploitatiebegrotingen, het businessplan van De Stek, het visie en missie document samenwerking gemeente en dorpshuizen en de definitieve ruimteverdeelstaat voor de MFA. De volledige documentenlijst is opgenomen in bijlage 3. Vervolgens is met zowel de gemeente als met De Stek gesproken over de achtergronden en overwegingen bij de opgestelde exploitatiebegrotingen en is via mail gecorrespondeerd over specifieke vragen. De conceptrapportage is voorgelegd aan partijen en met enige tekstuele aanpassingen definitief gemaakt. Belangrijke constatering vooraf is dat het uitgangspunt ten aanzien van de sportzaal in de opzet van de gemeente afwijkt van die in de begroting van De Stek. De Stek heeft een begroting uitgewerkt waarbij zij één van de gebruikers van de sportzaal is, naast onderwijs en kinderopvang. De gemeente heeft in haar opzet het beheer en de exploitatie van de sportzaal volledig bij De Stek neergelegd en daar een subsidiebedrag voor toegevoegd met de bedoeling om deze bij aanvang kostendekkend te laten zijn en op termijn De Stek ruimte te geven om aanvullende inkomsten te genereren.

De adviesbegroting van Team Sygma is opgesteld aan de hand van de begrotingen opgesteld door De Stek en de gemeente Sint-Michielsgestel en de bijbehorende onderleggers. Hierbij is voor de Stek gebruik gemaakt van de versie waarin de gemeente een correctie heeft aangebracht in de doorbelasting vanuit de exploitatiebegroting van de hele MFA in verband met een forse verhoging van energiekosten. Dit resulteert in de begrotingsopzet van De Stek in € 13.500 aan extra kosten en daarmee ook grotere tekorten.

Team Sygma BV Kastanjelaan 500 5616 LZ Eindhoven

T +31(0)40 258 77 88 post@sygma.nl www.sygma.nl

KvK 60610506 BTW 8539.82.491.B.01 IBAN NL41 RABO 0181 0597 11

Team Sygma heeft de uitkomsten vergeleken en beoordeeld om te komen tot de voorliggende adviesbegroting. De begroting betreft een reële toekomstverwachting voor over 3-5 jaar. Daarnaast is parallel aangegeven welk deel van de begroting de toegevoegde sportzaal betreft en hoe de begroting in het eerste jaar (2025) opgebouwd zou kunnen zijn. Dit wijkt af van de opzet van zowel De Stek als de gemeente die in 5 jaar groeien naar een ‘eind’-begroting. Afhankelijk van het gestelde doel kan gekozen worden voor een wat sneller of wat langzamer groeipad.

Adviesbegroting Achtereenvolgens worden de inkomsten en de uitgaven uit de adviesbegroting toegelicht. Per onderwerp wordt eerst gekeken naar de begroting over 3 tot 5 jaar, dan naar de begroting als de sportzaal eruit wordt gelicht en tenslotte naar de inschatting voor het eerste jaar. De inschatting voor het eerste jaar is gebaseerd op een volledig operationeel jaar. Aansluitend worden de totalen op een rij gezet en vergeleken voor de gehele Stek, dus inclusief sportzaal, de sportzaal afzonderlijk en het eerste jaar. We gaan hierbij vooral in op de onderwerpen die veel invloed hebben op de begroting of waar sprake is van verschillende benaderingen. Uitgangspunt bij het aanbod van activiteiten is een paracommerciële benadering waarbij geen concurrentie wordt aangegaan met de bestaande horecavoorzieningen in de omgeving. De adviesbegroting is opgenomen als bijlage 1.

Inkomsten Verhuur dorpshuis en sportzaal

De Stek heeft een uitgebreide onderbouwing van activiteiten opgesteld met soort activiteit, aantal keren per jaar, huurprijs, omzet horeca en omzet aanvullende services (diversen). In totaal zijn door De Stek ruim 700 activiteiten op jaarbasis geraamd. Omgerekend na enkele aannames betreft het dan ongeveer 400 ‘dagdelen’ of zo’n 900 openingsuren. Daarnaast is sprake van ca. 240 ‘dagdelen’ of 1.000 uur gebruik door Onderwijs en BSO. De sportzaal betreft het formaat gymzaal en is wat kleiner dan wat de KVLO adviseert voor een gymzaal voor onderwijs. De inzetbaarheid voor sportverenigingen wordt hiermee beperkt. De evenementenvloer zorgt wel voor een ruime inzetbaarheid. In de omzetraming van De Stek is een wekelijkse sportactiviteit opgenomen. Per saldo schatten we in dat 2 extra dagdelen verhuur per week van de sportzaal gerealiseerd moet kunnen worden. Uitgaande van 45 weken komt dit op € 6.750 extra omzet uit verhuur bovenop de € 18.000 die De Stek heeft geraamd. Hiermee is sprake van een goede bezetting en de tarieven passen in een redelijke bandbreedte waarbij de huurtarieven wel wat aan de hoge kant lijken te zijn. Voor het eerste jaar schatten we € 9.800 aan huurinkomsten. De Stek heeft daarvan de helft ingeschat als kansrijk voor dat eerste jaar op basis van de serieuze interesse die partijen hebben getoond.

We hebben ingeschat dat nog een keer eenzelfde bedrag voor nieuwe activiteiten in het eerste jaar haalbaar zou kunnen zijn. De onzekerheid voor het eerste jaar is relatief groot aangezien moet blijken hoe snel potentiële gebruikers een overstap naar De Stek willen en kunnen maken.

2|11

Verhuur aan BSO en verhuur aan Onderwijs

BSO en Onderwijs beschikken zelf op basis van de ruimtetoedeling in de verdeelstaat over multifunctionele ruimte en het centrale plein en Onderwijs krijgt uren voor bewegingsonderwijs toegekend in de sportzaal en BSO is voor drie middagen ingedeeld. Indien BSO of Onderwijs aanvullende behoefte hebben aan gebruik van ruimte van het dorpshuis of de sportzaal dan zijn zij aanvullend huur verschuldigd aan De Stek waarmee extra inkomsten zouden kunnen ontstaan. Team Sygma heeft onvoldoende zicht op de behoefte van de partners in de MFA en de posten opgenomen als PM-post.

Subsidie gemeente exploitatie sportzaal

De gemeente stelt een subsidie van € 38.000 beschikbaar voor het beheer en de exploitatie van de sportzaal. Dit bedrag betreft een berekening van de gemeente van kosten voor de exploitatie (€ 41.000) van de sportzaal minus een ‘taakstelling’ van € 3.000 als tenminste door De Stek als huuropbrengst voor de gymzaal te realiseren. De kostenopzet wordt later in deze notitie besproken.

Horeca: Omzet bar en overige inkomsten bij verhuur

De horeca-inkomsten zoals geraamd door De Stek zijn net als de huurinkomsten onderbouwd op het niveau van activiteiten. De raming van De Stek is gevolgd waarbij de omzet is gesplitst in baromzet en overige inkomsten bij verhuur en aanvullende barinkomsten zijn geraamd naar rato van de toegevoegde twee dagdelen verhuur per week van de sportzaal. Er is sprake van veel meer ‘dagdelen’ baromzet dan verhuur van ruimten aangezien de geplande 315 inloopochtenden wel barinkomsten maar geen huurinkomsten opleveren. De totale horeca-inkomsten worden daarmee geraamd op ruim € 36.000, € 33.000 zoals geraamd door De Stek plus bijna € 4.000 uit de extra verhuur van de sportzaal. De gemeente heeft in haar opzet gerekend met een fors lagere omzet van € 18.000 als ‘reguliere’ opbrengst uit de door De Stek opgenomen activiteiten en daar een extra opbrengst van € 9.000, als gevolg van een zestal grote activiteiten, bij opgeteld. Per saldo komt de gemeente in haar opzet op € 27.000 aan totale barinkomsten. De door De Stek geraamde horeca-inkomsten zijn zeker ambitieus maar in verhouding tot de geraamde huurinkomsten (20% meer barinkomsten dan huurinkomsten) niet per sé onrealistisch. Barinkomsten zijn een onzekere en sterk wisselende factor in dorpshuizen en in belangrijke mate afhankelijk van de sfeer in het dorpshuis en de draagkracht van de bezoekers.

Voor het eerste jaar is naar analogie van de huurinkomsten een schatting gemaakt van de horecainkomsten. Hier geldt dezelfde opmerking als bij de huurinkomsten, namelijk dat zal moeten blijken hoe snel huurders en bezoekers De Stek weten te vinden.

Overige inkomsten

Als overige inkomsten zijn opbrengsten uit sponsoring opgenomen. De Stek heeft deze opgenomen in het businessplan zoals ook opgemerkt door de gemeente en hier kunnen inkomsten voor worden ingeboekt. Inkomsten uit entreegelden zijn niet afzonderlijk opgenomen, bij alle activiteiten inclusief een tiental ‘events’ per jaar zijn naast barinkomsten ook huurinkomsten begroot. De overige inkomsten resulteren op basis van een aanname van prijs maal hoeveelheid voor sponsoring en reclameopbrengsten in een bedrag van € 5.250 per jaar. In het eerste jaar wordt door ons de helft hiervan haalbaar geacht. De Stek heeft als uitgangspunt genomen dat zij sponsoring eerst op wil pakken nadat De Stek een positieve start heeft gemaakt.

3|11

Uitgaven Exploitatielasten gebouw

De exploitatielasten gebouw zijn in een afzonderlijke opzet uitgewerkt (zie bijlage 2). Hierbij is onderscheid gemaakt in het dorpshuis- en het sportdeel. Energie en schoonmaak zijn de grote kostenposten. De begroting van De Stek is nog gebaseerd op verouderde gegevens met betrekking tot vierkante meters en prijsstelling. De gemeente heeft de ramingen zoals die voor de hele MFA zijn opgezet aangepast aan actuele energieprijzen en de schoonmaakkosten opgenomen op basis van offertes. Team Sygma heeft met gebruikmaking van deze informatie een gebruiksexploitatie opgezet. Deze wijkt op punten beperkt af. De totale kosten zijn nagenoeg gelijk geraamd en zijn gebaseerd op de tussen partijen overeengekomen ruimtestaat. Deze resulteert in een toerekening van 909 m2 bruto vloeroppervlak aan De Stek.

Inkoop

De kosten voor inkoop ten behoeve van de bar zijn op 25% van de omzet gezet, evenals in de ramingen van De Stek en de gemeente.

Kosten personeel/ vrijwilligers

Op basis van de omzetraming hebben we geschat dat De Stek (op termijn) zo’n 900 uur geopend is. De Stek heeft in de begroting gerekend met een beheerder voor 0,6 fte (€ 21.000), de gemeente met 600 uur (€ 18.000). Dit betreft volgens ons in beide gevallen een redelijk uitgangspunt. Praktisch gezien zal de invulling van deze functie aandacht vragen en daarmee ook het kostenniveau. De inzet zal versnipperd in de tijd zijn en er zal net een geschikt iemand gevonden moeten worden. In de raming is € 19.500 op jaarbasis gereserveerd. Afhankelijk van de wijze van aanstelling of het tarief zal hier meer of minder inzet mee gerealiseerd kunnen worden. Naast de deeltijd professionele invulling is gerekend met 900 uur aan vrijwilligersvergoeding van € 5,50 per uur, dit is de maximale belastingvrije vergoeding per uur. Dit wil niet zeggen dat er niet meer vrijwilligersuren gemaakt kunnen worden. De wijze waarop vrijwilligersbeleid gevoerd gaat worden dient nader uitgewerkt te worden. Daarnaast zijn (beperkte) kosten geraamd voor verzekeringen, opleidingen en cursussen. De totale post personeel/ vrijwilligers is geraamd op bijna € 26.000. De Stek heeft gerekend met € 31.000 en de gemeente met € 22.000. In de opzet van de gemeente zijn geen kosten voor personeel of vrijwilligers toegerekend aan de sportzaal terwijl het gebruik daarvan evengoed aansturing en beheer vraagt.

In de adviesbegroting is 15% van deze kosten toegerekend aan de sportzaal. Voor de begroting van het eerste jaar zijn de kosten voor de beheerders voor 65% meegenomen. Dit is relatief een hoger percentage dan de verhouding in omzet of verwachte openingsuren rechtvaardigt omdat in het opstartjaar meer inzet nodig zal zijn. De kosten voor een vrijwilligersvergoeding (ca. € 2.700) zijn berekend naar rato van de verwachte openingsuren.

Overige kosten

De overige kosten zijn geraamd op ca. € 10.000. De Stek rekent hier met ca. € 16.000, de gemeente met ruim € 2.200. Het betreft een verzameling van kleinere posten die in elke begroting anders zijn opgenomen. Kosten voor een accountant, bankkosten, kosten voor automatisering van bijvoorbeeld facturering maar ook ondersteuning bij communicatie en PR, het maken en drukken van een advertentieboekje etc. brengen bij elkaar aanzienlijke kosten met zich mee. In de adviesbegroting betreft het nu zo’n 10% van de inkomsten of 8% van de uitgaven en dat is een redelijk percentage. Deze overige kosten zijn net als bij de personeelskosten voor 15% toegerekend aan de sportzaal.

4|11

Voor het eerste jaar zijn deze kosten in vergelijking met de raming voor de langere termijn afhankelijk van de aard van de kosten voor 100% of slechts deels meegenomen.

Afschrijvingen en/ of reserveringen

De initiële investering in inrichting en meubilair wordt door de gemeente gedaan. In de gebruiksexploitatie is een bedrag opgenomen voor de onderhoudszaken en kleine vervangingen. Op termijn is vervanging aan de orde. De gemeente heeft de inventarisbegroting voor het dorpshuis omgezet naar een jaarlijks bedrag met behulp van afschrijvingstermijnen. Dit resulteert in een bedrag van € 8.000 en dit is overgenomen in de adviesbegroting. Daarnaast is voor de sportzaal met hetzelfde argument een jaarlijkse reservering toegevoegd (€ 4.000). De gemeente heeft hiervoor geen bedrag in haar exploitatiebijdrage (subsidie) voor de sportzaal opgenomen. De Stek heeft in haar opzet geen rekening gehouden met een reservering voor dergelijke toekomstige vervangingskosten. Aanvullend aan de begrotingen van zowel de gemeente als De Stek is een reservering voor huurdersonderhoud toegevoegd. De Stek is volgens de kruisjeslijst (bijlage bij de concept bruikleenovereenkomst) verantwoordelijk voor klein onderhoud maar ook voor bijv. bouwkundig onderhoud binnen zoals schilderwerk en het vervangen van vloerafwerkingen. Voor klein onderhoud is een post opgenomen in de gebruiksexploitatie, voor het groter onderhoud kan een voorziening opgebouwd worden.

Samenvatting adviesbegroting

De adviesbegrotingen zijn samengevat en naast de begrotingen van De Stek en de gemeente gezet. Om het effect van de toevoeging van de sportzaal zichtbaar te maken is deze ook afzonderlijk in beeld gebracht. De resultaten voor de sportzaal worden onderstaand eerst toegelicht. De vergelijking met De Stek kan niet gemaakt worden omdat de sporthal in haar begroting slechts deels en zonder subsidiebedrag van de gemeente is opgenomen.

Sportzaal

De resultaten van de deelbegrotingen van de sportzaal over 3 tot 5 jaar en voor het eerste jaar zijn in onderstaand weergegeven. DEELBEGROTING SPORTZAAL over 3-5 jaar Sportzaal over 3 - 5 jaar inkomsten per jaar uitgaven per jaar saldo per jaar

Advies 52.311 56.015 -3.704

Gemeente 45.000 40.750 4.250

DEELBEGROTING SPORTZAAL jaar 1 Sportzaal jaar 1 inkomsten per jaar uitgaven per jaar saldo per jaar

Advies 38.394 51.179 -12.786

Gemeente 41.000 40.750 250

We zien hier dat de gemeente de sportzaal zo heeft toegevoegd dat het resultaat in jaar 1 nagenoeg kostenneutraal is (€ 250 positief). Hierbij is aan de inkomstenkant een ‘taakstellend’ bedrag van € 3.000 aan huurinkomsten ingeboekt. De overige door de gemeente geraamde kosten worden door het subsidiebedrag van € 38.000 gedekt. Bij groei van de verhuurinkomsten naar de toekomst ontstaat dan een groter positief saldo van € 4.250 dat ten goede komt aan de Stek. In onze adviesbegroting zijn hogere inkomsten maar nog hogere kosten geraamd waardoor per saldo een negatiever beeld ontstaat met een tekort van € 12.700 in het eerste jaar. Dit tekort loopt vervolgens terug naar € 3.700. Deze tekorten zijn het resultaat van het toerekenen van een deel van de personeelskosten en overige kosten en het toevoegen van reserveringen voor vervanging van inventaris en huurdersonderhoud. Deze extra kosten worden slechts deels gecompenseerd door hogere barinkomsten en toerekening van een deel van de overige inkomsten.

5|11

Indien de redenering om ook beheerkosten en reserveringen toe te rekenen aan de sportzaal wordt gevolgd, dan is een verhoging van subsidiebedrag voor de exploitatie van de sportzaal logisch. In plaats van reserveringen kan ook gekozen worden het vergoeden van kosten op het moment dat ze gemaakt worden. Hier wordt bij de aanbevelingen verder op ingegaan.

Adviesbegroting

De totalen van de adviesbegroting zijn onderstaand samengevat en vergeleken met de begrotingen van de gemeente en De Stek. ADVIESBEGROTING DE STEK over 3-5 jaar Totaal over 3-5 jaar inkomsten per jaar uitgaven per jaar saldo per jaar

Advies 104.558 127.149 -22.592

Gemeente 94.500 112.750 -18.250

ADVIESBEGROTING DE STEK jaar 1 De Stek 50.733 96.465 -45.733

Totaal jaar 1 inkomsten per jaar uitgaven per jaar saldo per jaar

Advies 57.604 106.970 -49.366

Gemeente 57.500 100.000 -42.500

De Stek 10.147 71.048 -60.901

De inkomsten zijn in de adviesbegroting ca. € 10.000 hoger geraamd dan in de opzet van de gemeente. Grootste verschil is dat de gemeente de door De Stek geraamde baromzet per saldo wat heeft teruggebracht en dat in de adviesbegroting de raming van De Stek is gevolgd waarbij nog extra inkomsten zijn geraamd volgend uit de opgenomen extra verhuur van de sportzaal. In beide begrotingen zijn vervolgens extra inkomsten uit o.a. sponsoring opgenomen. De begroting van De Stek wijkt sterk af door het ontbreken van de € 38.000 aan subsidie voor de exploitatie van de sportzaal en de sponsoring. In de begroting voor het eerste jaar komen de adviesraming en de raming van de gemeente wat betreft de inkomsten nagenoeg gelijk uit. De Stek raamt voorzichtiger met inkomsten op een niveau van 20% van de inkomsten die op termijn haalbaar worden geacht. Het werkelijk resultaat zal in belangrijke mate te maken hebben met de snelheid waarmee gebruikers naar De Stek getrokken kunnen worden. De adviesbegroting voor het eerste jaar is gebaseerd op een volledig operationeel jaar. Dit is van belang als de feitelijke start van De Stek en de start van het boekjaar niet gelijk vallen. De uitgaven zijn in de adviesraming hoger dan in de opzet van de gemeente. Dit is het resultaat van het opnemen van een reservering voor (groot) huurdersonderhoud en hogere ‘overige kosten’.

De raming van De Stek verschilt meer dan de bedragen in de tabel laten zien. Het verschil is per saldo het resultaat van hogere posten voor personeel en overige kosten, een lagere post voor de gebruiksexploitatie en het ontbreken van een reservering voor vervanging van inventaris. De geraamde uitgaven voor het eerste jaar geven globaal eenzelfde beeld. Als gekeken wordt naar het saldo van inkomsten en uitgaven dan komen de adviesbegroting en de begroting van de gemeente uit op dezelfde orde van grootte met een jaarlijks tekort van respectievelijk € 22.600 en € 18.200 waarbij de adviesbegroting zowel op inkomsten als op uitgavenniveau hoger zit. De begroting van de Stek laat ongeveer het dubbele tekort zien. Voor het eerste jaar is het tekort in de adviesbegroting groter dan bij de gemeente (€ 49.400 versus € 42.500). Het verschil is het gevolg van inschatting in de adviesbegroting dat in de aanloop relatief meer kosten voor o.a. personeel worden gemaakt.

6|11

Conclusie en aanbevelingen De adviesbegroting geeft als resultaat een jaarlijks tekort van op termijn ca. € 22.600. In het eerste jaar is het tekort groter, namelijk ca. € 50.000. In de begroting van De Stek wordt uitgegaan van een zeer geleidelijke groei van de omzet over een periode van 5 jaar. De adviesbegroting is geraamd voor het eerste jaar en voor een ‘volgroeide’ exploitatie na 3 tot 5 jaar. De begroting van De Stek is (nog) niet gebaseerd op de toevoeging van de exploitatie van de volledige sportzaal en de daarvoor beschikbaar te stellen subsidie. Reserveringen voor vervanging van inventaris en (groter) huurdersonderhoud ontbreken eveneens. Dit zijn relatief technische zaken, ze raken wel de uitkomsten maar niet de feitelijke taak voor de stichting om De Stek zo ‘rendabel’ mogelijk te exploiteren. De exploitatie van De Stek wordt wel geraakt door de hoger geraamde inkomsten als gevolg van extra verhuur van de sportzaal inclusief bijbehorende horeca-inkomsten en sponsoring (samen ca. € 16.000). Op termijn zal pas blijken of dit gerealiseerd wordt. Aan de kostenkant geldt dit voor de iets lager geraamde personeelskosten (€ 26.000 versus € 31.000) en lager geraamde overige kosten (ca. € 10.000 versus € 15.000). In de begroting voor het eerste jaar is gerekend met ongeveer de dubbele omzet (exclusief subsidie), ca. € 20.000 in plaats van de door De Stek geraamde € 10.000.

De Stek start met een begroting met 20% van de inkomsten na vijf jaar met een groeipad van 20% per jaar. De adviesbegroting start met ca. 30% van de inkomsten die op termijn worden verwacht (uitgezonderd de subsidie).

Aanbevelingen

De toets van de exploitatie geeft aanleiding voor de volgende aanbevelingen: 1. De vergoeding voor de exploitatie van de sportzaal heeft de gemeente gebaseerd op de ‘directe’ kosten voor schoonmaak, energie en onderhoud. In de adviesbegroting is ook een deel van de beheerkosten aan de sportzaal toegerekend. Waar de subsidie in jaar 1 in de berekening van de gemeente dekkend is en op termijn een plus voor De Stek geeft, resulteert de benadering in de adviesbegroting in een fors tekort in het eerste jaar en op termijn een blijvend jaarlijks tekort van ongeveer € 4.000. We adviseren om het subsidiebedrag nader te beoordelen. Daarbij kan overwogen worden om afspraken te maken over hoe om te gaan met het subsidiebedrag als de omstandigheden wijzigen (bijv. sterke omzetgroei of opnieuw (nog) hogere energieprijzen). 2. De gemeente heeft een jaarlijkse reservering voor vervanging van inventaris voor het dorpshuis opgenomen. Team Sygma heeft daarbovenop een reservering voor (groter) huurdersonderhoud en vervanging van inventaris van de sportzaal opgenomen. Met betrekking tot deze posten kan ook gekozen worden om kosten na voorafgaande toestemming van de gemeente te vergoeden als ze daadwerkelijk gemaakt worden. Dit voorkomt vorming van eigen vermogen in de stichting terwijl die aan de andere kant jaarlijks een tekort op de exploitatie heeft. Beide modellen hebben voor- en nadelen.

Advies is om helder vast te leggen welke vorm gekozen wordt. 3. Een horizon van 5 jaar is vrij lang als de exploitatie nog volledig opgestart moet worden. Geadviseerd wordt om in eerste instantie een prognose te maken voor de eerste 2 jaar. In jaar 1 zou ruimte moeten zijn voor een extra inspanning van een beheerder om processen goed op te zetten. Hier is rekening mee gehouden in de adviesraming en de financiële ruimte voor deze inzet kan vergroot worden door budget voor een vrijwilligersvergoeding te verschuiven naar de beheerder of door waar mogelijk taken door vrijwilligers uit te laten voeren waarmee andere budgetten deels vrij kunnen vallen.

7|11

4. De gehanteerde huurtarieven zijn relatief hoog, naast de directe kosten worden bij sommige activiteiten ook aanvullende services in rekening gebracht voor bijvoorbeeld podium, audio en schoonmaak. De genoemde tarieven betreffen dagdelen of hele dagen, tarieven per uur zijn niet opgenomen. Geadviseerd wordt om voor start het huurbeleid en het prijsniveau te toetsen.

8|11

Bijlage 1 Adviesbegroting Basisgegevens Project Opdrachtgever Kenmerk Datum Samenstelling

Advies begroting MFA De Stek Gemeente Sint-Michielsgestel 2407091838-CL 12 september 2024 Team Sygma

Adviesbegroting De Stek

De Stek inclusief sportzaal over 3-5 jaar aantal eenh.

inkomsten verhuur verhuur opzet De Stek verhuur sportzaal verhuur aan BSO verhuur aan Onderwijs subsidie gemeente exploitatie sportzaal horeca bruto omzet bar bruto omzet bar a.g.v. extra verhuur sportzaal overige inkomsten bij verhuur overige inkomsten entreegelden advertentieboekje / sponsoring Vrienden van De Stek

€/eenh.

€

€ subtotaal € totaal 104.558

De Stek totaal jaar 1

Sportzaal jaar 1

€

€

€

52.311

57.604

38.394

62.695 398 dagd. 90 dagd.

45,09 75,00

17.945 6.750 PM PM 38.000

100%

100%

6.750 PM PM 38.000

omzetraming jr 1 x 2 0%

100%

9.760 38.000

2.949 3.825 -

omzetraming jr 1 x 2 naar rato verhuur 100%

6.669 550

375 413

50% 50%

1.250 1.375

0%

100%

36.613 713 dagd. 90 dagd. 132 dagd.

41,36 42,50 25,00

29.488 3.825 3.300

20 bedrijven 55 pers

125,00 50,00

2.500 2.750

10% 100%

100%

5.250

uitgaven exploitatielasten gebouw deel dorpshuis deel gymzaal

393 m2 bvo 517 m2 bvo

44,86 44,86

26.887 41.768

inkoop inkoop bar (% van omzet) inkoop bar verhuur sportzaal (% van omzet)

25% 25%

29.488 3.825

7.372 956

kosten personeel/ vrijwilligers beheerder vrijwilligersvergoeding verzekeringen opleidingen/ cursussen

600 uur 900 uur 1 pst 1 pst

32,50 5,50 1.000,00 350,00

19.500 4.950 1.000 350

overige kosten bankkosten, accountant, etc. telefonie, internet, automatisering communicatie en PR kleine verbruiksmiddelen/ inventaris

1 pst 12 mnd 1 pst 1 pst

2.000,00 200,00 4.600,00 1.000,00

2.000 2.400 4.600 1.000

afschrijvingen en/ of reserveringen reservering vervanging inventaris reservering huurdersonderhoud

1 pst 909 m2 bvo

8.000,00 7,00

8.000 6.366

saldo (inkomsten - uitgaven)

Sportzaal over 3-5 jaar

15% 15% 127.149

56.015

15% 15%

106.970

38.000 188 206 51.179

68.655 41.768

100%

100%

26.887 41.768

100%

41.768

10% 100%

737 956

naar rato naar rato

1.667 -

0% 100%

-

15% 15% 15% 15%

2.925 743 150 53

65% 55% 100% 200%

12.675 2.739 1.000 700

15% 15% 15% 15%

1.901 411 150 105

15% 15% 15% 15%

300 360 690 150

100% 100% 75% 50%

2.000 2.400 3.450 500

15% 15% 15% 15%

300 360 518 75

50%

4.000 3.183

100% 50%

8.000 3.183

50%

4.000 1.591

8.328

25.800

10.000

14.366

-22.592

-3.704

-49.366

-12.786

Bijlage 2 Gebruiksexploitatie Gebruiksexploitatie De Stek Bedragen inclusief BTW, prijspeil medio 2024

Dorpshuis € / m2 Oppervlaktegegevens Oppervlakte gebouw (BVO) Oppervlakte buitenruimte

€ / m2

Totaal

Totaal 2.369 m² BVO m²

Kostensoorten Vaste kosten Kale huur (incl. BTW) OZB gebruiker Publiekrechtelijke heffingen Waterschapslasten Rioolheffing Zuiveringsrechten bedrijven Verzekeringskosten (inboedel) Afvalstoffenheffing

Sportzaal

MFA De Stek

393 -

517 €

€ €

5,53

€ €

2.173

€ €

4,02

€ €

2.078

€ € € € €

0,52 0,18 0,76 1,58 1,00

€ € € € €

204 72 298 621 393

€ € € € €

0,38 0,14 0,58 1,58 1,00

€ € € € €

Energiekosten Elektriciteit Gas Water

€ € €

11,52 21,00 0,50

€ € €

4.526 8.250 196

€ € €

11,52 21,00 0,38

Onderhoudskosten Onderhoud gebruiker/huurder Onderhoud eigenaar/verhuurder Onderhoud terrein Schoonmaakonderhoud

€ € € €

3,50 19,09

€ € € €

1.375 7.500

€ € € €

Administratieve beheerskosten Beheerorganisatie gebruikers

€

-

€

-

€

€

1.280

€ € €

26.887 26.887 -

Overige bedrijfskosten Onvoorzien Totaal kosten Exploitatiekosten Huur

5% €

68,44

€ / m2

Totaal

€

Totaal

909 -

4,67 0,44 0,16 0,65 1,58 1,00

€ €

4.250

195 72 298 817 517

€ € € € € € € €

€ € € € €

399 144 595 1.438 909

€ € €

5.951 10.848 196

€ € €

11,52 21,00 0,43

€ € €

10.477 19.098 393

3,50 32,91

€ € € €

1.808 17.000

€

3,50

€

26,94

€ € € €

3.183 24.500

-

€

-

€

-

€

-

€

1.989

€

3,59

€

3.269

€ € €

41.768 41.768 -

€ €

75,49 75,49

€ € €

68.655 68.655 -

80,86

Bijlage 3 Overzicht verstrekte documenten