Bijlage 2.4 bij de toelichting Bijlage 2 - Woningmarktonderzoek 2022
Tekst van het document
Ook is er onder ouderen naar verhouding veel behoefte om te wonen met alleen gelijkgestemden. Figuur 4.9:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters
13%
1-2 phh <35 jaar
18%
39%
1-2 phh 35 - 54 jaar
12%
42%
18%
gezin
32%
1-2 phh 55 - 64 jaar
28%
10%
12%
1-2 phh 65 - 74 jaar
29%
4%
21%
1-2 phh 75+ jaar
8% 0%
16%
8% 11% 10%
8%
12%
13%
10%
24% 20%
20%
14% 15%
30% 40%
tijdelijke woonruimte (max 2jr) anti-kraak kleinschalig woonzorgproject zelfst. Met gemeenschappelijke leefruimte ‘friends-wonen’
16%
8%
17% 19%
60%
17% 19%
80%
100%
120%
140%
verbouwd kantoor / school / kerk / etc. tiny-house / micro-appartement meergeneratiewoning wonen met alleen gelijkgestemden
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
53
Veel belangstelling voor Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Uit de enquête van het regionale woonwensenonderzoek, blijkt dat in Sint-Michielsgestel een behoorlijke belangstelling bestaat voor particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap. Met name onder doorstromers is deze belangstelling groot. Van de jonge en middelbare kleine huishoudens heeft 40% tot 50% belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een eigen bouwkavel. Onder gezinnen is dit zelfs bijna 60%. Van deze groepen geeft bijna een derde aan (ook) belangstelling te hebben voor collectief particulier opdrachtgeverschap, het samen met anderen ontwikkelen van woningen. Naarmate huishoudens ouder zijn neemt de interesse in PO en CPO af. Toch is er ook onder de oudste huishoudens belangstelling. De vraag is uiteraard of iedereen zich voldoende beseft wat er komt kijken bij het zelf ontwikkelen van een woning. Figuur 4.10:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse voor zelfbouw of CPO, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019. Starters
29%
16%
1-2 phh <35 jaar
47%
1-2 phh 35 - 54 jaar
29%
39%
gezin
32% 59%
1-2 phh 55 - 64 jaar
33%
37%
1-2 phh 65 - 74 jaar
15%
1-2 phh 75+ jaar
8% 0%
31%
11%
5% 10%
20%
zelfbouw; eigen bouwkavel
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
CPO: zelfbouw in een project met andere zelfbouwers
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch
4.4 Woningvraag speciale doelgroepen Vergunninghouders De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar pieken in de taakstelling van de afgelopen jaren. Vervolgens vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op cijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders in de regio en het aantal woningen dat in de afgelopen jaren werd toegewezen aan vergunninghouders.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
54
Figuur 4.11:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling taakstelling vergunninghouders 2013 - 2022, en verwachte ontwikkeling 2022 - 2027 bij een trendmatige en hoge instroom.
80 70 60 50 40 30 20 10 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Trendmatig
Hoog
Historie
Bron: Taakstelling Vergunninghouders Rijksoverheid, bewerking Companen.
In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren voor Sint-Michielsgestel weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor Sint-Michielsgestel neer op een jaarlijkse taakstelling van 40 vergunninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de gemiddelde taakstelling van de twee piekjaren 2015 en 2016. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van 60 vergunninghouders. De corporaties gegeven aan dat er in 2020 en 2021 gemiddeld 24 vergunninghouders per woning werden gehuisvest. Als we de bandbreedte van de taakstelling vertalen naar een daadwerkelijke woningvraag gaat het voor de gemeente Sint-Michielsgestel de komende jaren om een behoefte van 20 tot 305 woningen.
Arbeidsmigranten Van de inwoners van Sint-Michielsgestel met een buitenlandse nationaliteit die staan ingeschreven in de BasisRegistratie Personen (BRP), heeft 20% de Poolse nationaliteit. Het betreft ongeveer 150 personen. Mensen uit Polen zijn doorgaans als werknemer in Nederland. Op de tweede plaats staan mensen uit Syrië (13%) en op de derde plaats Oekraïne (7%). Mensen uit Syrië en Oekraïne hebben vaker een achtergrond als vluchteling. Het aantal buitenlandse inwoners uit landen waar veel buitenlandse werknemers vandaan komen, Polen, Roemenië, Hongarije en Bulgarije, bedraagt ongeveer 200. Niet iedere buitenlandse werknemer schrijft zich in. Dit is ook pas verplicht bij een verblijf in Nederland van langer dan vier maanden. Uit onderzoek blijkt dat het werkelijke aantal buitenlandse werknemers dat op een gegeven moment in een gemeente woont tweemaal zo hoog is als het aantal dat zich in de BRP heeft ingeschreven. Dat zou betekenen dat er in de gemeente Sint-Michielsgestel zo’n 400 buitenlandse werknemers wonen.
Spoedzoekers Een deel van de woningzoekenden in de gemeente heeft met grote spoed een woning nodig. Dit zijn doorgaans mensen die door een plotselinge verandering in hun leven moeten verhuizen en snel een 4 Voorlopig cijfer in afwachting van informatie van de corporaties. 5 Idem
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
55
andere woning nodig hebben of mensen die vanwege hun thuissituatie met spoed willen verhuizen. Waar het de groep betreft die zich richt op een sociale huurwoning, is in beeld gebracht om hoeveel mensen het in Sint-Michielsgestel gaat wat hun achtergrondkenmerken zijn. Een deel van de spoedzoekers komt op grond van hun situatie in aanmerking voor voorrang bij de woningtoewijzing omdat zij vallen onder de urgentieregeling van de corporaties. Een deel is in beeld omdat zij extreem veel reageren op vrijkomend woningaanbod (gemiddeld minstens eens per week). Ook weten we overigens dat een deel van de spoedzoekers via de corporaties niet in beeld is, vaak omdat zij niet staan ingeschreven voor een corporatiewoningen en zelf op voorhand inschatten dat zij kansloos zijn om op korte termijn via de corporatie aan een woning te worden geholpen. Vaak vinden deze mensen een woning in de particuliere huur of slapen tijdelijk bij vrienden op de bank. Er zijn 546 woningzoekenden uit Sint-Michielsgestel die het afgelopen jaar 52 keer of vaker hebben gereageerd op een vrijkomende woning. Van hen is 15% in de leeftijd van 18 tot 23 jaar, 60% in de leeftijd van 24 tot 35 jaar en 20% in de leeftijd van 35 tot 55 jaar. Het gaat dus vaak om jongere mensen die met grote spoed een woning nodig hebben.
Het zijn ook veelal alleenstaande woningzoekenden, 70% is alleenstaand, 10% vormt een 2-persoonshuishouden en 20% heeft een huishouden met 3 of meer personen. De spoedzoekers die reageren op vrijkomende corporatiewoningen hebben veelal een laag inkomen, 70% behoort tot de primaire doelgroep van de corporaties en de rest vrijwel geheel tot de overige corporatiedoelgroep. Urgentieregeling Maar weinig mensen die zich melden om op grond van de urgentieregeling met voorrang een woning te krijgen komen daarvoor ook in aanmerking. In 2021 werden in Sint-Michielsgestel 51 kansadviesgesprekken gevoerd. Dit leidde in 12 gevallen tot een urgentieaanvraag waarvan er 11 werden toegekend. Uit de analyse in de gemeente Boxtel (zelfde urgentieregeling) blijkt dat 80% van de aanvragen wordt afgewezen. Een dergelijk hoog percentage afwijzingen vraagt er om de procedure van het aanvragen van urgentie nader onder de loep te nemen. Mogelijk worden de kansen tijdens het kansadviesgesprek te rooskleurig ingeschat, hoewel de verhouding tussen het aantal gesprekken en het aantal urgentieaanvragen daar niet op wijst. Mogelijk ook loopt de aanvraag vast op het niet kunnen overleggen van de benodigde bewijsstukken door de woningzoekende, waardoor de aanvraag tot een afwijzing leidt. In dat geval zou onderzocht kunnen worden of woningzoekenden hier meer bij geholpen kunnen worden.
Woonwagenbewoners Recent is onderzoek gedaan naar de woonwensen ten aanzien van woonwagenstandplaatsen in de regio Noordoost Brabant7. Daarbij is ook nagegaan wat de behoefte is in de gemeente Sint-Michielsgestel. Er is op dit moment één woonwagenlocatie in de gemeente, de locatie Spreeuwenbos met 9 standplaatsen. Op basis van de leeftijden van de bewoners van de standplaatsen is door de onderzoekers een inschatting gemaakt van het aantal standplaatsen dat in de komende jaren mogelijk vrij komt door natuurlijke verloop. De inschatting is dat dit voor de komende 25 jaar mogelijk om vier standplaatsen gaat. Uit het onderzoek is af te leiden dat er op dit moment geen extra behoefte is aan woonwagenstandplaatsen in de gemeente Sint-Michielsgestel.
6 Dit zijn alleen de spoedzoekers die via Woonservice reageren. 7 Inventarisatie woonwensen woonwagenstandplaatsen, Regio Noordoost Brabant, Be Flex, 9 juni 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
56
4.5 Kwetsbaarheid in kernen Om potentiële kwetsbaarheid in buurten te signaleren maakt Aedes zogenoemde veerkrachtkaarten. Deze kaarten geven een beeld van de kwetsbaarheid en de veerkracht van buurten op een laag schaalniveau. Aedes geeft de volgende uitleg: In de meeste buurten en wijken leven mensen tevreden samen op een manier die hen past. Er zijn ook gebieden waar belemmeringen het prettig samenleven in de weg staan. Dat komt vaker voor in buurten en wijken waar veel bewoners geen werk hebben, een deel van de bewoners te maken heeft met licht verstandelijke beperkingen en een relatief groot deel afhankelijk is van een uitkering. Vrij veel bewoners in deze buurten ervaren problemen met de (psychische) gezondheid en worstelen met schulden. Een kleiner deel heeft ook te maken met verslavingsproblemen. Kortom, in veel van dergelijke buurten en wijken heeft een flink deel van de bewoners een beperkte zelfredzaamheid. 8 Figuur 4.12: Kern Sint-Michielsgestel. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In de meeste gebieden van de kern Sint-Michielsgestel is het aantal kwetsbare groepen stabiel of afgenomen (grijs). Er is in Centrum Sint-Michielsgestel en in Theereheide geen sprake gebieden met weinig veerkracht en waar sprake is van problemen met overlast en veiligheid. In delen van het centrum van Sint-Michielsgestel en Theereheide is sprake van veerkracht, maar zijn er volgens de Veerkrachtkaart vrij veel problemen (blauw).
8 Handleiding bij Veerkrachtkaarten, Aedes-Datacentrum, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
57
Figuur 4.13: Kern Gemonde. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In Gemonde is het aantal kwetsbaren stabiel of afgenomen. Er is volgens de Veerkrachtkaart geen sprake van problemen met overlast en veiligheid en er zijn geen gebieden waar de veerkracht een probleem vormt. Figuur 4.14: Kern Den Dungen. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
58
In de meeste delen van Den Dungen is het aantal kwetsbaren stabiel (grijs). In delen van de kern is wel sprake van problemen met overlast en veiligheid, maar zijn de problemen niet toegenomen (oranje). In een deel van de kern is sprake van problemen, maar is ook sprake van veerkracht onder de inwoners (blauw). Figuur 4.15: Kern Berlicum. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In de meeste delen van Berlicum is het aantal kwetsbaren stabiel (grijs) of afgenomen. In delen van Berlicum is volgens de Veerkrachtkaart sprake van problemen met overlast en veiligheid, maar zijn deze problemen niet toegenomen(oranje). Op enkele plekken zijn er vrij veel problemen maar is ook sprake van veerkracht onder de inwoners (blauw).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
59
Figuur 4.16: Kern Middelrode. Kwetsbaarheid deelgebieden op basis van veerkracht, 2020
Bron: Veerkrachtkaarten Aedes, 2020
In Middelrode is het aantal kwetsbaren stabiel of afgenomen (grijs). Er is volgens de Veerkrachtkaart geen sprake van problemen met overlast of veiligheid.
4.6 Ambitiescenario woningbehoefteontwikkeling Uitgangspunten ambitiescenario We hebben eerder in dit hoofdstuk de woningbehoefteontwikkeling in beeld gebracht volgens de provinciale prognose en de Trendprognose, met als uitgangspunt een hogere jaarlijkse nieuwbouwproductie dan waar de provincie mee rekent, gebaseerd op de migratietrend in de afgelopen jaren. De Trendprognose is de basis geweest voor de doorrekening van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in dit hoofdstuk. In deze paragraaf werken we een scenario uit dat niet is gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ‘s-Hertogenbosch. Daarbij wordt ingezet op het toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030. De onderstaande tabel vat de ontwikkeling van de behoefte volgens de drie uitgewerkte scenario’s samen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
60
Tabel 4.7:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte volgens de provinciale prognose, het trendscenario en het voorlopig ambitiescenario, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030
15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 12.500 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Woningbehoefte provinciale prognose (inlopen woningtekort tot 2%) Woningbehoefte trendscenario (inlopen woningtekort tot 2%) Woningbehoefte voorlopig ambitiescenario (inlopen woningtekort tot 2%)
2022 tot 2025 Woningbehoefte provinciale prognose (inlopen +85 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte trendscenario (inlopen +395 woningtekort tot 2%) Woningbehoefte voorlopig ambitiescenario +645 (inlopen woningtekort tot 2%) Bron: Prognose provincie Noord-Brabant, CBS, bewerking Companen
2025 tot 2030
Totaal 2022 tot 2030
+325
+410
+705
+1.100
+955
+1.600
Het toevoegen van extra woningen biedt Sint-Michielsgestel de mogelijkheid om te sturen op het aantrekken van specifieke doelgroepen en geeft ruimte om te voorzien in de woningbehoefte van groepen die minder makkelijk aan bod komen. De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de uitwerking van het ambitiescenario (mede omdat een deel van de toekomstige woningbouw al is vastgelegd in harde plannen.): • Een omslag naar de juiste woningen bouwen voor de doelgroep waarvoor nu onvoldoende woningen aanwezig zijn en terughoudend zijn in het toevoegen van veel grote dure woningen (deze zijn er voldoende). • Van nieuwe woningen is 35% sociale huur, 9% middeldure huur en 56% koop. Hierbij ligt de focus op: – kleinere woningen/appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel huur als koop (goedkoop en middelduur, er worden geen dure koopwoningen toegevoegd); – sociale huursegment vergroten ten opzichte van totale voorraad; – betaalbare woningen voor starters; – seniorenwoningen bij de voorzieningen/zorgclusters. • Permanente woningen voor huisvesting statushouders en arbeidsmigranten (gelet op de vergrijzing zullen we waarschijnlijk ook op termijn een beroep doen op arbeidsmigranten bijvoorbeeld voor de zorg). • Verruimen van splitsingsmogelijkheden grote woningen om meer woningen te kunnen creëren in het middeldure (huur)segment.
• Realiseren van nieuwe woonvormen (voor diverse groepen).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
61
Kansen en aandachtspunten De verwachting van de gemeente is dat de druk op de woningmarkt van de gemeente hoog blijft, gelet op de uitstekende woonkwaliteit, die slechts een beperkt aantal gemeenten in onze regio bieden en omdat Sint-Michielsgestel onderdeel is van het daily urban system van ‘s-Hertogenbosch. Dit vraagt om maatwerk en niet alleen een benadering vanuit bevolkingsprognoses. De gemeente ziet het ambitiescenario als een realistisch scenario, het is ambitieus maar voorstelbaar. • De positie van Sint-Michielsgestel als groene woongemeente in de nabijheid van de stad (’sHertogenbosch) is sterk. Veel woningen in de gemeente liggen dichter bij de binnenstad en het NSstation van ’s-Hertogenbosch dan veel woningen in ’s-Hertogenboschzelf. Ook ligt Sint-Michielsgestel zeer gunstig aan de as A2 nationaal. In de huidige situatie zijn de woonmilieus in Sint-Michielsgestel aantrekkelijk voor mensen ‘uit de stad’. Dit blijkt ook uit de analyse van verhuisbewegingen. • De gemeente vindt het van belang om de woningbouw te kunnen spreiden over de dorpen, mede met het oog op wat nodig is voor de vergrijzing en het toenemende aantal één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast moet een slag gemaakt worden met het toevoegen van sociale huurwoningen. Deze woningen moeten gemengd worden met woningen voor alle doelgroepen, zodat gedifferentieerde woongebieden ontstaan.
Een hoge kwantitatieve ambitie is noodzakelijk om deze kwalitatieve ambitie te kunnen bereiken. • Door meer woningen voor ouderen en starters toe te voegen, kan doorstroming worden gecreëerd. De vrijkomende woningen zijn niet alleen belangrijk voor de vraag vanuit de huidige inwoners van de dorpen, maar ook voor instroom van buiten de gemeenten (binnenlandse migratie; aantrekkelijk woonmilieu). Dit geeft speelruimte om woningen toe te kunnen voegen, zonder de bestaande voorraad te hoeven terugbrengen (afname van bepaalde doelgroepen volgens de prognose migratiesaldo 0 betekent op termijn een aanbodoverschot). • De gemeente kijkt voor nieuwe locaties ook naar de randen van de huidige dorpen. Uitbreiding wordt noodzakelijk gevonden omdat het aantal locaties waar inbreiding mogelijk is eindig is en ten koste gaat van groenstructuren en leefbaarheid binnen de kernen. • Voor de leefbaarheid van de dorpen van Sint-Michielsgestel is het van belang dat maatwerk mogelijk is. Zowel in aantallen als in de keuze voor inbreiding of uitbreiding. • Niet alleen de verstedelijkingsopgave in de regio ’s-Hertogenbosch biedt kansen voor SintMichielsgestel. Er zijn signalen dat Eindhoven er niet in slaagt voldoende woningen te bouwen om de groei (onder andere door ASML) op te vangen en een beroep doet op andere regiogemeenten.
Het is aannemelijk dat dit ook effect kan hebben op de Gestelse woningmarkt. Druk op de woningmarkt is er niet alleen vanuit ’s-Hertogenbosch, maar in de toekomst mogelijk ook vanuit Eindhoven. • Een punt van zorg bij het ambitiescenario is wat het toevoegen van de grote aantallen woningen doet met de kwaliteit van de dorpen in de gemeente. Waar ligt vanuit ruimtelijk oogpunt en vanuit het oogpunt van het behoud van het DNA van de dorpen de grens in hoeveel woningen kunnen worden toegevoegd?
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
62
Woonkwaliteiten Op basis van de uitgangspunten voor het ambitiescenario is bepaald welke woningkwaliteiten hier bij passen. De extra woningtoevoegingen ten opzichte van de Trendprognose zijn als volgt: Figuur 4.17:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
40 35
Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden
110
35
70
55
130
50 25
65 20
50
-30 -50
Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt Koop rijwoning tot 200.000
70
45
Koop rijwoning € 200-€ 350.000
75
40
85
40 150
35
Koop rijwoning € 350.000+ Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
40
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000
-50
60
-50
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+ Koop appartement tot € 200.000
40 20 45 20
Koop appartement € 200.000+
105 -150 -100 -50
0
50
40
125
40
100 150 200 250 300 350
Trendprognose 2022-2025
Ambitiescenario 2022-2025
Trendprognose 2025-2030
Ambitiescenario 2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
• Sociale woningbouw. Vanwege het lage aandeel sociale huur in Sint-Michielsgestel ligt in het sociale segment het accent op het toevoegen van sociale huurwoningen: 35% sociale huur. In de sociale huur gaat om 175 woningen, 40% grondgebonden (70 woningen) en 60% appartementen/levensloopgeschikt (105 woningen). • In de sociale koop gaat het om 75 woningen, een derde appartementen (25 woningen) en twee derde grondgebonden (50 woningen). • Middeldure huur: 9% van toevoegingen is in de ambitievariant middenhuur, het gaat om 45 appartementen. • Koop. Er wordt ingezet op het toevoegen van goedkope en middeldure koopwoningen. Het gaat om 280 woningen, 125 goedkope en 155 middeldure koopwoningen. De goedkope koopwoningen zijn verdeeld in 85 grondgebonden woningen en 40 appartementen/levensloopgeschikte woningen. De middeldure koopwoningen zijn verdeeld in 75 grondgebonden woningen en 80 appartementen/ levensloopgeschikte woningen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
63
• Er worden geen dure koopwoningen toegevoegd. Er kan dure koop gerealiseerd worden door het splitsen van grote woningen. Er moet nader onderzocht worden welke woningen zich daarvoor lenen. In de uitwerking van de woonkwaliteiten in het licht van de uitgangspunten, is er van uitgegaan dat voor starters sociale huurwoningen, woningen in de middenhuur en goedkope en betaalbare koopwoningen worden toegevoegd. In deze segmenten moet de focus liggen op kleinere woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Met het toevoegen van koopappartementen wordt voorzien in de woonvraag van ouderen, waarmee grotere koopwoningen vrijkomen die aantrekkelijk zijn voor jongere vestigers van buiten de gemeente. Statushouders zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Arbeidsmigranten zijn dat vaak ook als zij een permanente woning nodig hebben. Daarnaast hebben arbeidsmigranten die in Nederland blijven behoefte aan betaalbare koopwoningen. Ten aanzien van nieuwe woonvormen blijkt uit dit onderzoek dat een deel van de starters is geïnteresseerd in tiny houses en collectieve woonvormen (zelfstandige wooneenheden met een gemeenschappelijke leefruimte, wonen met gelijkgestemden en ‘friends’ wonen). Voor wonen in een verbouwd kantoor, een verbouwde school of een verbouwde kerk is er onder de meeste doelgroepen belangstelling.
Een deel van de ouderen is geïnteresseerd in kleinschalige woonzorgprojecten, zelfstandige woningen met een gemeenschappelijke leefruimte en wonen met gelijkgestemden. Daar valt bijvoorbeeld ook het ‘hofjeswonen’ onder te scharen. Ook voor een meergeneratiewoning is bij een deel van de doelgroepen belangstelling.
4.7 Vergelijking met de planvoorraad Om te voorzien in de inloop van het huidige woningtekort en de aanvullende woningbehoefte die de komende jaren ontstaat, moeten voldoende en de juiste woningen worden toegevoegd. We vergelijken in deze paragraaf daarom de bekende planvoorraad in de gemeente met de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de Trendprognose. Figuur 4.18: Gemeente Sint-Michielsgestel. Planvoorraad 2022 tot 2030, naar eigendom en woningtype. Sociale huur egw
41
Sociale huur mgw
38
Vrije sector huur egw
6
Vrije sector huur mgw
19
Koop egw goedkoop
31
Koop egw middelduur
35
142 32
161 84
Koop egw duur
103
Koop mgw goedkoop
20 17
Koop mgw middelduur
61
Koop mgw duur
33
Zorgeenheden
40 -
223
35 163
50
100 Harde plannen
150
200
250
300
350
Zachte plannen
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
64
De planvoorraad omvat voor de periode 2022 tot 2030 381 plannen met een harde planstatus en 903 zachte plannen. Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van de Trendprognose is er sprake van voldoende capaciteit. De aanvullende woningbehoefte volgens de Trendprognose is tot 2030 1.100 woningen. Er zijn plannen voor 1.284 woningen. Dit betekent wel dat er weinig ruimte is voor planuitval. Van de huidige planvoorraad moet 85% tot uitvoering worden gebracht om in de woningbehoefte volgens de Trendprognose te voorzien. Ook het relatief geringe aantal plannen met een harde planstatus is een punt van aandacht. Er zijn harde plannen voor zo’n 380 woningen en de aanvullende woningbehoefte in de periode tot 2025 bedraagt +395. Tabel 4.8:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Harde plancapaciteit 2022 tot 2030 per kern, naar eigendom. Centrum SintDen Michielsgestel Berlicum Dungen Gemonde Buitengebied Totaal Sociale huur 61 18 79 Vrije sector huur
19
-
-
-
-
19
Goedkope koop
8
22
21
-
-
51
Middeldure koop
62
27
6
1
-
96
Dure koop
36
19
40
1
40
136
-
-
-
-
-
-
186
86
67
2
40
381
Zorgeenheden Totaal Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel
In Centrum Sint-Michielsgestel voorziet de harde planvoorraad (186 woningen) in de aanvullende woningbehoefte volgens de Trendprognose voor de periode tot 2025 (75 woningen) maar nog niet voor de periode tot 2030 (255 woningen). In Den Dungen en Berlicum zijn er te weinig harde plannen om in de aanvullende woningbehoefte in de eerste periode te voorzien. In Gemonde en Middelrode is een aanvullende woningbehoefte aanwezig, maar zijn er nauwelijks of geen plannen. Figuur 4.19: Gemeente Sint-Michielsgestel. Vergelijking harde plannen met woningbehoefte trendvariant 2022 tot 2030, naar eigendom en prijsklasse. Sociale huur egw Sociale huur mgw Vrije sector huur egw Vrije sector huur mgw Koop egw goedkoop Koop egw middelduur Koop egw duur Koop mgw goedkoop Koop mgw (middel)duur 100-
50-
-
50
Harde plannen
100
150
200
250
300
350
Behoefte 2022 tot 2030
Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
65
Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we vast dat: • er te weinig concrete plannen zijn in de meeste marktsegmenten; • er een mismatch is tussen de planvoorraad en de ontwikkeling van de woningbehoefte in de koopsector; er zijn veel plannen voor dure eengezinskoopwoningen, terwijl de extra behoefte zich concentreert op het goedkope en betaalbare koopsegment. • er in de sociale huursector geen sprake is van een mismatch in de plannen; er is behoefte aan zowel nieuwe grondgebonden woningen als appartementen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
66
5 Wonen met zorg Inwoners met een zorgvraag hebben vaak een specifieke woonvraag. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt zowel van ouderen als van mensen in de gehandicaptenzorg (mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking), Geestelijke Gezondheidszorg (mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen of uitstromen naar zelfstandige woonvormen) en mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO). Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neemt toe. De analyse baseren we voor de behoefteontwikkeling op de Woonzorgweter van Companen. Voor het aanbod hebben we een inventarisatie gedaan onder zorgaanbieders en corporaties. Daarmee ontstaat een benadering van het beschikbaar woonzorgaanbod in de gemeente.
5.1 Woonvraag ouderen Demografische ontwikkeling De grens tussen de doelgroepen van wonen met zorg is niet altijd scherp te trekken. Een oudere die woont in een 24-uursinstelling heeft soms ook een (licht) verstandelijke beperking, een bewoner van een Beschermd Wonen instelling (GGZ) soms ook. Bij de behoefteraming van wonen met zorg zijn we uitgegaan van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Op basis van die indicatiestelling maken we een raming van hun woonzorgbehoefte. Hoewel het bij de zorgvraag gaat om personen (indicaties worden immers afgegeven aan personen), gaat het bij de woonvraag om huishoudens. Om een inschatting te kunnen maken van het deel van de ouderen dat behoefte heeft aan een bijzondere woonvorm zoals geclusterd wonen voor ouderen, maken wij gebruik van het vitaliteitstredenmodel van Companen. Dit model bevat vier treden. In de eerste trede zitten de meest vitale ouderen, die niet of nauwelijks gebruik maken van zorg; in de vierde trede vallen ouderen met een zware zorgvraag. In het model worden ouderen (65+) ingedeeld op basis van de ‘zwaarste’ zorgvorm die zij in het afgelopen jaar ontvingen. Als voorbeeld: ouderen die zowel huishoudelijke hulp vanuit de Wmo krijgen als wijkverpleging vanuit de Zvw, tellen we mee in vitaliteitstrede 3. • De meest vitale ouderen zitten in vitaliteitstrede 1.
Zij hebben geen zorgindicatie, maar maken hooguit gebruik van eerstelijns huisartsenzorg of zorg van de specialist (vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg). • Als ouderen gebruik maken van Wmo-ondersteuning, dan vallen ze in vitaliteitstrede 2. Het gaat ook hier om relatief vitale ouderen. De ondersteuning die zij krijgen bestaat uit hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere ondersteuning waarvoor een eigen bijdrage verschuldigd is. • In vitaliteitstrede 3 vallen ouderen die wijkverpleging ontvangen vanuit de Zvw. • In vitaliteitstrede 4 vallen ouderen die een Wlz-indicatie hebben. Ouderen met een Wlz-indicatie kunnen terecht in een verpleeghuis, maar zij kiezen er tegenwoordig vaker voor om zelfstandig te blijven wonen met intensieve zorg (vanuit een Modulair Pakket Thuis of Volledig Pakket Thuis). Op die manier kunnen zij zo lang mogelijk zelf regie houden over hun woon(zorg)situatie.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
67
Figuur 5.1:
Vitaliteitstredenmodel
Bron: Companen
De indeling in treden geeft inzicht in de zorgvraag en vitaliteit van ouderen, en is daarmee een goede voorspeller van de woonvraag. De ervaring leert dat ouderen, naarmate ze minder vitaal worden, er vaker voor kiezen om te verhuizen naar een geclusterd woonconcept voor ouderen. Een deel van de ouderen in vitaliteitstrede 1 of 2 kiest er ook voor om te verhuizen naar geclusterd wonen: niet vanwege hun actuele zorgvraag, maar vaak uit voorzorg of vanwege een behoefte aan sociaal contact of comfort. Ouderen in vitaliteitstrede 3 maken vaker de keuze om te verhuizen, al woont ook van deze groep nog een aanzienlijk deel in een reguliere woning. In vitaliteitstrede 4 woont een aanzienlijk deel van de ouderen in een geclusterd woonconcept waar intensieve zorg geboden wordt (zoals een verpleeghuis); ook voor deze groep geldt echter dat een deel nog in een reguliere woning woont. Regulier wonen: ‘Gewone’ woning, die niet is gelabeld of bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het gaat hierbij zowel om gezinswoningen als om appartementen of studio’s. Geclusterd wonen voor ouderen: Woonvorm voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar wel met een zekere mate van beschutting en de mogelijkheid voor laagdrempelig contact met buren.
De woningen zijn levensloopgeschikt en er is vaak een mogelijkheid voor ontmoeten (ontmoetingsruimte, recreatievoorziening of buitenruimte voor gezamenlijk gebruik) inpandig of in de directe woonomgeving. Eventuele zorg aan bewoners wordt betaald vanuit de Zvw, Wmo of Wlz. Intramurale voorzieningen vallen niet in deze categorie. Geclusterd wonen met Wlz-zorg (SOM + PG): Woonvorm voor ouderen met een Wlz-zorgvraag. Er zijn verschillende verschijningsvormen: binnen deze categorie vallen zowel verpleeghuizen en grootschalige woonzorgcentra als kleinschalige woonvormen, bijvoorbeeld voor mensen met dementie.
Prognose Als we de ‘zorgprognose’ vertalen naar een prognose van de woonvraag dan leidt dit tot een vraagprognose voor woonvormen die beleidsvrij is en alleen uitgaat van demografische ontwikkelingen. Er zijn echter maatschappelijke trends die van invloed zijn op de toekomstige vraag naar wonen met zorg voor ouderen. Wij hebben daarom een trendmatige prognose opgesteld waarin we uitgaan van de doorstroming van ouderen van reguliere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. Ook zal richting de
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
68
toekomst relatief gezien minder vaak een beroep worden gedaan op geclusterde woonvormen met Wlzzorg. Onder andere vanwege toenemende personeelstekorten in de zorg en stijgende zorgkosten. Figuur 5.2:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022 - 2040
6.000 170 90
5.000
4.000
140 80 870
150 80
1.150
200 110 1.320
230 120 1.480
970
3.000
2.000 3.320
3.500
2022
2025
Regulier wonen
Geclusterd wonen
3.860
4.010
4.100
2030
2035
2040
1.000
0
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
Bron: Prognosemodel Companen
De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. Daarnaast kunnen en willen mensen in hun eigen woning blijven wonen wanneer zij ook sociaal nog meetellen in hun eigen buurt of wijk. Daarvoor zijn netwerken nodig waar mensen onderdeel van kunnen uitmaken in hun eigen omgeving. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan toenemen. Deze vraag hebben we per marktsegment in beeld gebracht. Op basis van het WoON, woonwensenonderzoeken voor ouderen in Nederland en CBS-Microdata, weten we waar mensen nu wonen en hoe zij graag willen wonen. Wij verwachten dat ongeveer de helft van de ouderen die geclusterd wil wonen in SintMichielsgestel een sociale huurwoning wenst, 40% van de ouderen wenst een koopwoning en 10% een particuliere huurwoning. Richting 2040 neemt door het generatie-effect het aandeel ouderen dat een sociale huurwoning wenst af, terwijl het aandeel ouderen dat een koopwoning wil toeneemt. Tabel 5.1:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraag geclusterd wonen voor ouderen naar marktsegment, 2022 - 2040 2022 2025 2030 2035 2040 Sociale huur 435 455 495 515 530 Particuliere huur 85 105 125 160 175 Koop 350 410 530 645 770 Totaal 870 970 1.150 1.320 1.480 Bron: Woonzorgweter, WoON2018, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel en CBS-Microdata.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
69
Uitsplitsing naar kernen De behoefteprognose is ook op een lager schaalniveau doorgerekend. Hierin is rekening gehouden met de wisselende bevolkingsopbouw binnen de kernen in Sint-Michielsgestel. Uitgangspunt van de berekening is de veronderstelling dat de meeste ouderen het liefst in de eigen wijk willen blijven wonen als zij verhuizen naar een geclusterde woonvorm (met of zonder zorg). Tabel 5.2:
Vraag geclusterd wonen voor ouderen per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 10-tallen) 2022 2025 2030 2040 Sint-Michielsgestel 100 110 120 150 Centrum Theereheide 130 140 160 210 Venkant, Beekkant 80 90 120 150 en Beekvliet Gemonde 70 80 100 130 Den Dungen 180 200 250 320 Berlicum 250 280 330 430 Middelrode 60 60 80 100 Totaal 870 970 1.150 1.480 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel. Tabel 5.3:
Vraag geclusterd wonen met Wlz-zorg per kern (2022 – 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2040 Sint-Michielsgestel 30 30 30 35 Centrum Theereheide 40 40 40 45 Venkant, Beekkant 15 15 25 35 en Beekvliet Gemonde 15 15 20 30 Den Dungen 45 45 55 75 Berlicum 65 70 75 100 Middelrode 15 15 15 25 Totaal 225 230 260 345 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel.
5.2 Woonvraag cliënten Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdhulp met verblijf Ontwikkeling woonvraag Doelgroep Beschermd wonen Bij definitie is Beschermd Wonen (BW) bedoeld voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen vanwege psychische en/of psychosociale problematiek, en wordt gefinancierd en georganiseerd vanuit de Wmo. BW is ingericht op een tijdelijk verblijf, met 24-uursbegeleiding aanwezig of beschikbaar op afroep. Echter, vanaf 1 januari 2021 maken sommige mensen met psychische problematiek aanspraak op financiering vanuit de Wlz, omdat zij ‘langdurig’ ondersteuning nodig hebben. Zorg en verblijf worden dan niet meer betaald vanuit de Wmo, maar vanuit de Wlz. Een deel van de mensen die gebruik maakten van Beschermd Wonen, valt met de inwerkingtreding van de Wlz voortaan onder de verantwoordelijkheid van het zorgkantoor. Landelijk is ongeveer 35% van de mensen in Beschermd Wonen verschoven richting verantwoordelijkheid onder en financiering uit de Wlz. De woon- en zorgvraag van deze doelgroep zal onder dit nieuwe financieringsregime niet wezenlijk veranderen. Zij hebben immers nog steeds behoefte aan een beschermde woonplek; zij kunnen hier nu langdurig verblijven zonder dat herindicering nodig is. Na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
70
Ontwikkeling woonvraag doelgroep Maatschappelijke Opvang Mensen die (tijdelijk) geen vorm van onderdak hebben, kunnen terecht bij de maatschappelijke opvang. In Nederland geldt dat iedereen hier terecht moet kunnen voor een slaapplek; er is geen maximum aantal plekken in de nachtopvang. De Maatschappelijke Opvang kent een grote verscheidenheid aan vormen, en ook een grote diversiteit aan ‘gebruikers’. Gezinnen kunnen op diverse locaties terecht in gezinsopvang, terwijl de nachtopvang dient voor korter verblijf voor met name alleenstaanden. Er zijn vaak aparte locaties waar ook verslavingszorg geboden wordt. Op enkele locaties worden vormen van begeleid wonen aangeboden, om de stap naar zelfstandigheid te vergemakkelijken. Tot slot kunnen jonge moeders en/of vrouwen vaak ook terecht in specifieke woonvormen om in een beschutte omgeving te werken aan herstel of stabiliteit: de vrouwenopvang. Maatschappelijke opvang is per definitie tijdelijk. Cliënten zullen vervolgens ook uitstromen naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning. Uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang Voor de woningmarkt is de uitstroom vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning van belang.
MijnGemeenteDichtbij heeft gegevens aangeleverd over het aantal mensen dat naar verwachting in 2022 zal uitstromen in Sint-Michielsgestel; dit kan van zowel instellingen binnen als buiten Sint-Michielsgestel zijn De verwachting is dat in de gemeente Sint-Michielsgestel 15 personen zullen uitstromen en dus behoefte hebben aan een woonplek: 10 aan een studio en 5 aan een eengezinswoning in de sociale huur. Tabel 5.4:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Prognose jaarlijkse uitstroom BW/MO, 2022 Uitstroom naar studio Uitstroom naar eengezinswoning 10
5
Totaal uitstroom 15
Bron: MijnGemeenteDichtbij, 2022
Ontwikkeling woonvraag uitstroom Jeugdhulp met verblijf Voor de woningmarkt is de jaarlijkse vraag naar woonruimte van belang die bestaat onder jongvolwassenen (18+) die een vorm van problematiek ervaren: bijvoorbeeld gedragsproblematiek of psychiatrische problematiek. Het gaat daarbij met name om uitstromende jongeren vanuit een verblijfssituatie. Zij wonen om uiteenlopende redenen niet meer thuis, en voor hen is de stap naar vervolghuisvesting geen gegeven. In een drukke woningmarkt is het wenselijk om ook voor deze jongeren tijdig passende huisvesting te bieden, zodat zij niet escaleren in hun problematiek en/of dak- of thuisloos raken. Als vertrekpunt voor de groep jongeren zijn de beschikkingen Jeugdzorg per 2022 genomen, uitsplitst naar verschillende woonvormen. Begin 2022 maakten 17 jongeren in Sint-Michielsgestel gebruik van een vorm van jeugdhulp met verblijf. Tabel 5.5: Gemeente Sint-Michielsgestel. Jeugdzorg met verblijf 1 januari 2022 Woonvorm Verblijf (inclusief behandeling) Pleegzorg voltijd Respijtzorg (etmaal) Verblijf specialistisch (leefgroep zwaar) Pleegzorg deeltijd (weekendpleegzorg) Verblijf specialistisch Gezinsvervangend-gericht zwaar Totaal Bron: MijnGemeenteDichtbij, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
Totaal 1 8 2 1 3 1 1 17
71
Voor de jongeren die 18 zijn of worden is bekend of en waar deze jongeren naar uitstromen in 2022. Sommigen blijven in jeugdhulp met verblijf, anderen stromen uit en verhuizen naar een andere gemeente of hebben juist wel behoefte aan woonruimte in Sint-Michielsgestel. Van 2 uitstromende jongeren kan een vraag naar woonruimte in Sint-Michielsgestel worden verwacht. Het inkomen van deze jongvolwassenen is (vaak) laag, waardoor er vooral behoefte zal zijn aan goedkope sociale huurwoningen of kamers.
UrgentiePlus-regeling In Sint-Michielsgestel is er een UrgentiePlus-regeling. Het doel hiervan is de huisvesting van mensen die uitstromen uit zorg (bijvoorbeeld Beschermd Wonen) of Maatschappelijke Opvang zo passend en duurzaam mogelijk te regelen. Met duurzaamheid worden zo min mogelijk verhuisbewegingen bedoeld, met goede afspraken over zorg en begeleiding die dit mogelijk maken. Deze doelen zijn in het belang van de uitstromers zelf als de woonomgeving.
5.3 Woonvraag overige doelgroepen Ontwikkeling woonvraag mensen met een verstandelijke beperking Het aantal Wlz-indicaties voor zorg aan mensen met een verstandelijke beperking (VG) is over de jaren 2015 tot en met 2022 in Sint-Michielsgestel gestegen. In 2022 waren er volgens de afgegeven Wlzindicaties 120 mensen met een VG-indicatie. In 2015 waren er 55 mensen met een VG-indicatie. Deze stijging komt mede doordat er omstreeks 2016 en 2017 een fors aantal mensen een herindicering naar de Wlz-zorg heeft gekregen. Definities woonvormen voor de doelgroep VG: • Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde complex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. • Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden. Aan de hand van deze indicatiegegevens en de bevolkingsprognose hebben wij voor de periode tot en met 2040 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van mensen met een verstandelijke beperking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde woningbehoefte.
De vraag verschuift door ‘lokaal wonen’: ‘Lokaal wonen’ betekent dat er een toenemende behoefte is om te wonen nabij het ouderlijk huis of waar men is opgegroeid. Als gevolg daarvan zal de vraag naar VG-zorg meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. Gelet op het feit dat er momenteel minder mensen met een VG-indicatie in Sint-Michielsgestel wonen ten opzichte van het landelijk gemiddelde (landelijk gemiddelde: 6.4 indicaties per 1000 inwoners; gemiddelde Sint-Michielsgestel: 4.1 indicaties per 1000 inwoners), en de vraag bij ‘lokaal wonen’ meer naar het landelijke gemiddelde beweegt, zal het aandeel mensen met een Verstandelijke Beperking stijgen richting het landelijk gemiddelde. We hebben een ‘mild’ scenario gebruikt, omdat verwacht kan worden dat niet iedereen de behoefte heeft om te wonen in Sint-Michielsgestel, bijvoorbeeld omdat er een sociaal netwerk is opgebouwd in de woonplaats waar iemand nu woont.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
72
Rekening houdend met deze trend neemt de vraag naar woonplekken voor VG toe in de gemeente SintMichielsgestel: van 120 in 2022 tot 150 in 2040. Daarnaast neemt het aandeel gespikkeld wonen toe ten koste van geclusterd wonen. Enerzijds omdat mensen met een verstandelijke beperking meer de regie willen houden over hun woon(zorg)situatie, waarbij er behoefte is aan meer zelfstandig wonen (gespikkeld) dan in een intramurale setting (geclusterd). Daarnaast zal door een tekort aan zorgpersoneel en minder (financiële) middelen ook meer ingezet worden op gespikkeld wonen. Figuur 5.3:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraagprognose doelgroep VG, 2022 - 2040
160 140 120
10
10
110
110
2022
2025
20
20
30
120
120
120
2030
2035
2040
100 80 60 40 20 0 Geclusterd wonen
Gespikkeld wonen
Bron: CIZ gegevens, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel, bewerking Companen.
Woonvraag dak- en thuislozen Er is geen sluitende registratie van het aantal dak- en thuislozen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Om toch een beeld te krijgen van de omvang van deze groep, is op basis van landelijke cijfers een inschatting gemaakt. Er zijn volgens het CBS ongeveer 32.000 dak- en thuislozen in de leeftijd van 18 tot 65 jaar in Nederland. Daarvan verblijven er 11.700 (37%) in de vier grote steden en 20.300 (63%) in overig Nederland. Van de 18 tot 65-jarigen inwoners in overig Nederland woont 0,2% in Sint-Michielsgestel. Dat zou betekenen dat er (afgerond op vijftallen) ongeveer 40 dak- en thuislozen in Sint-Michielsgestel zouden verblijven. De corporaties herkennen zich in deze inschatting en geven aan dat de inschatting wellicht aan de lage kant is. Men ziet een groeiende groep thuislozen die niet op straat leven, maar geen woning meer hebben en van logeeradres naar logeeradres gaan. De gemeente heeft het beeld dat het aantal van 40 te hoog is ingeschat en dat dit eerder 30 zou moeten zijn. De groep die niet op straat leeft, maar met spoed een woning nodig heeft, overlapt overigens met de eerder beschreven groep spoedzoekers (zie paragraaf 4.4). Bij de groep dak- en thuislozen die wel op straat leven, is een aandachtspunt dat zij vaak moeilijk aan een urgentieverklaring komen omdat zij de benodigde documenten niet kunnen overleggen.
Daarmee vallen ze vaak tussen wal en schip bij het vinden van een corporatiewoning.
5.4 Aanbod wonen met zorg Aanbodinventarisatie ouderen Uit een inventarisatie onder zorgaanbieders en corporaties komt naar voren dat de gemeente SintMichielsgestel momenteel beschikt over 314 sociale huurwoningen in geclusterde woonvormen voor ouderen. Het gaat hier om woningen in complexen die hoofdzakelijk door ouderen worden bewoond én
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
73
toegankelijk zijn zonder Wlz-indicatie. Verder zien we circa 195 plaatsen (133 + 22 + 40) voor geclusterd wonen met Wlz-zorg, waarvan ongeveer 133 plekken voor ouderen met psychogeriatrische klachten (dementie) en 22 plekken voor ouderen met somatische klachten (lichamelijk). De praktijk leert dat een (groot) deel van deze plekken wisselend inzetbaar is: hetzij voor mensen met somatische of psychogeriatrische problematiek, maar soms ook voor thuiszorg (Zvw) en tijdelijke zorg. Tabel 5.6
Geclusterd woningaanbod naar aanbieder (situatie 2022) Geclusterd wonen met Wlz-zorg PG SOM Verpleging zonder behandeling Zorgaanbieders Zorggroep Elde Maasduinen 65 22 40 Vivent 68 Corporaties Woonstichting JOOST
Geclusterd wonen
Sociaal
133
22
Koop
40 40
110 110
16 150 65 83
Woonmeij Brabant Wonen Woonzorg Nederland Onbekend Totaal
Part.
40
314
464 Bron: aanbodinventarisatie Companen Noot: Alleen het huidige aanbod is meegenomen in de aanbodinventarisatie; plannen zijn niet meegenomen.
Voor geclusterd wonen met Wlz-zorg is ook bekend hoe de locaties verdeeld zijn over de kernen. Dit is te zien in onderstaande tabel. Het valt op dat er alleen aanbod in de grotere kernen Sint-Michielsgestel, Berlicum en Den Dungen aanwezig is. Tabel 5.7:
Geclusterd woningaanbod, onderverdeeld naar locaties en kernen.
Zorgaanbieder
Locatie
Zorggroep Elde Maasduinen Vivent
De Beemden (SintMichielsgestel) Berlerode (Berlicum) Vivent Donkenhof (Den Dungen) Bron: aanbodinventarisatie Companen
PG
SOM
Verpleging zonder behandeling
65
22
40
40 28
Aanbodinventarisatie VG Aan zorgaanbieders in de gemeente Sint-Michielsgestel die zich richten op zorg voor mensen met een verstandelijke beperking is gevraagd hoeveel woonzorgplekken zij hebben voor deze doelgroep. In de onderstaande tabel wordt het geïnventariseerde aanbod weergegeven.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
74
Tabel 5.8: Woonzorg-aanbod voor mensen met een verstandelijke beperking, naar woonvorm (2022). Zorgaanbieder Locatie Groepswonen Geclusterd wonen Gespikkeld wonen Trajectvol Mariapark 7 Trajectvol Pastorietuin* 9 Bron: aanbodinventarisatie Companen * De bouw van het appartementencomplex “de Pastorietuin” is gestart. Dit aanbod zal vanaf 2025 meegenomen worden.
5.5 De huisvestingsopgave: match tussen vraag en aanbod Huisvestingsopgave ouderen In onderstaande tabellen is te zien wat de balans is van vraag en aanbod aan diverse woonvormen, uitgaande van het huidig aanbod en de vraagprognose. Tabel 5.9:
Vraag-aanbodbalans, geclusterde woonvormen voor ouderen (2022 - 2040; huishoudens, afgerond op 10-tallen) 2022 2025 2030 2035 2040
Geclusterd wonen voor ouderen
-405
-505
-685
-855
-1.015
-25 -35 -65 -115 -155 Geclusterd wonen met wlz-zorg Geclusterd wonen met wlz-zorg +15 +5 -15 -45 -75 (PG) Geclusterd wonen met wlz-zorg -40 -40 -50 -70 -80 (SOM) -430 -540 -750 -970 -1.170 Totaal Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel, aanbodinventarisatie en CBS-Microdata. Noot: De 35 plekken verpleging zonder behandeling binnen de Wlz-zorg zijn voor de match tussen vraag en aanbod gelijk verdeeld onder PG en SOM, zodat al het aanbod wordt meegenomen.
Een vergelijking van de vraagprognose met het aanbod aan woonvormen voor ouderen, laat zien dat het totale woningaanbod voor ouderen op dit moment en richting de toekomst toe onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. • In de huidige situatie is het aanbod aan geclusterde woningen voor ouderen lager dan de vraag: een tekort van 405 woningen. In 2040 loopt het tekort op naar 1.015 geclusterde woonvormen. • Op dit moment is het totale aanbod aan geclusterde woningen met Wlz-zorg iets lager dan de vraag. Op korte termijn loopt dit tekort aan woningen met Wlz-zorg op. In 2040 bedraagt het tekort Kwantitatief / kwalitatief aanbod geclusterd wonen voor ouderen: de gemeente heeft het gevoel dat er in de huidige situatie geen of een minder groot kwantitatief tekort is aan geclusterde woningen voor ouderen, maar dat er een kwalitatieve mismatch kan zijn: • Het (meeste) geclusterde aanbod voor ouderen is ten minste rollatorgeschikt, maar een kleiner deel is rolstoelgeschikt. Voor mensen die afhankelijk zijn van een rolstoel is dus niet al het aanbod passend. • Corporaties geven aan dat op een deel van het geclusterd aanbod met seniorenlabel maar weinig reacties binnenkomen. Dit kan komen door de kwaliteit van de woning: vaak maar 1 slaapkamer, terwijl een deel van de 65-plussers liever verhuisd naar een woning met 2 slaapkamers (hobbykamer).
Ook is het meeste aanbod traditioneel (seniorencomplex), terwijl er een toenemende vraag is naar meer moderne woonvormen (zoals hofjeswonen).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
75
ongeveer 155 woningen, waarvan 75 woningen voor PG en 80 woningen voor SOM. Gezien de trend naar minder intramurale zorg en meer zware zorg aan huis, kan een deel van deze opgave ook extramuraal verzilverd worden (vanuit MPT of VPT).
Tabel 5.10: Vraag-aanbodbalans, geclusterde woonvormen voor ouderen naar marktsegment (2022 - 2040; huishoudens, afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2035 2040 Sociale huur -120 -140 -180 -200 -220 Particuliere huur -45 -65 -85 -120 -135 Koop -240 -300 -420 -535 -660 Totaal -405 -505 -685 -855 -1.015 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel, aanbodinventarisatie en CBS-Microdata
Kijkend naar de marktsegmentatie van de geclusterde woonvormen van ouderen, dan valt het volgende op: • In elke sector is het aanbod nu al lager dan de vraag. Richting de toekomst toe neemt het tekort toe in elke sector. De tekorten zijn het grootst in de koopsector, gevolgd door de sociale huursector en de particuliere huursector.
Huisvestingsopgave VG Onderstaande tabel geeft de huisvestingsopgave voor mensen met een verstandelijke beperking weer. In de huidige situatie is er al een tekort te zien aan VG-plekken. Mogelijk wordt dit veroorzaakt doordat de aanbodinventarisatie onder zorgaanbieders niet heeft geleid tot een compleet beeld van het aanbod. Daarnaast woont een deel van de mensen met een verstandelijke beperking thuis bij de ouders en ontvangt zorg via een persoonsgebonden budget (pgb), waardoor de werkelijke vraag naar geclusterd en gespikkeld wonen in de praktijk lager zal uitvallen. Tabel 5.11:
Balans vraag en aanbod aan woonvormen, scenario ‘Lokaal wonen, mild’ 2022 2025 2030 Geclusterd wonen -105 -95 -105 Gespikkeld wonen -10 -10 -20 Totaal -115 -105 -125 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel, aanbodinventarisatie.
2035 -105 -20 -125
2040 -105 -30 -135
Een vergelijking van de vraagprognose met het huidige woonzorgaanbod voor de doelgroep mensen met een verstandelijke beperking laat het volgende zien: • Het aanbod dat in beeld is gebracht van geclusterd wonen en groepswonen levert een tekort van 105 plekken op. Richting de toekomst blijft dit tekort stabiel. • De vergelijking van vraag en aanbod van gespikkeld wonen leidt op het moment tot een tekort van 10 plekken. Dit tekort loopt op tot 30 plekken in 2040.
5.6 Opgave in de kernen en wijken Opgaven per deelgebied De vraag-aanbodbalans voor geclusterd wonen met Wlz-zorg is uit te splitsen naar de kernen. In tabel 5.12 is te zien dat er in Sint-Michielsgestel Centrum een overschot is aan plekken met Wlz-zorg, terwijl er in de overige kernen een (theoretisch) tekort is.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
76
Tabel 5.12:
Vraag-aanbodbalans, geclusterde wonen met Wlz-zorg per kern (2022 - 2040; huishoudens; afgerond op 5-tallen) 2022 2025 2030 2040 Sint-Michielsgestel Centrum +95 +95 +95 +90 Theereheide -40 -40 -40 -45 Venkant, Beekkant en -15 -15 -25 -35 Beekvliet Gemonde -15 -15 -20 -30 Den Dungen -15 -15 -25 -45 Berlicum -25 -30 -35 -60 Middelrode -15 -15 -15 -25 Totaal -30 -40 -70 -160 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose, Sint-Michielsgestel en aanbodinventarisatie
De resultaten van deze analyse zijn vooral bedoeld om een overzicht te krijgen van de discrepanties per wijk/kern op basis van de maximale vraag, gebaseerd op demografische verschillen en ontwikkelingen. Het schetst hiermee de risico’s gelet op de locaties van het huidige aanbod. De resultaten zijn niet direct te vertalen in een uitbreidingsopgave. In de praktijk hebben zorginstellingen enige omvang nodig om op een efficiënte manier zorg te kunnen verlenen. Hierdoor ontstaat er vaak clustering van het aanbod rond kernen met voorzieningen. In theorie is er sprake van een overschot aan wonen met Wlz-zorg in SintMichielsgestel Centrum, maar in de praktijk wordt dit gecompenseerd door het ontbreken van voldoende aanbod in de overige kernen. Het gevolg is dat ouderen op dit moment moeten verhuizen naar een andere kern wanneer zij meer zorg nodig hebben. Gezien de beperkte omvang van het aantal mensen met een verstandelijke beperking in de gemeente, is deze huisvestingsopgave niet verder door te vertalen naar de kernen en wijken.
Vergelijking met de veerkrachtkaarten Ouderen die in een ongeschikte woning wonen, doen dit doorgaans zonder grote problemen. Totdat er plots iets gebeurt waardoor zij zorg of ondersteuning nodig hebben. In dat geval wordt men afhankelijk van een partner, de veerkracht van de omgeving of professionele zorg en ondersteuning die in de omgeving aanwezig is. Als deze factoren onvoldoende aanwezig zijn vormt dit een risico. Ouderen kunnen vanuit hun omgeving dan niet rekenen op ondersteuning waardoor zij mogelijk zullen moeten verhuizen. Als we binnen de gemeente Sint-Michielsgestel kijken naar gebieden waar veel alleenstaande ouderen ongeschikt wonen (paragraaf 3.1) vallen er een aantal potentiële risicogebieden op: • Theereheide: in delen van Theereheide is volgens de Veerkrachtkaarten wel sprake van veerkracht onder inwoners, maar spelen tegelijkertijd wel sociale problemen. Ouderen kunnen terecht bij zorgorganisaties in Centrum Sint-Michielsgestel, al is dit wel op enige afstand. • Maaskantje: in delen van Den Dungen (vooral Maaskantje) is sprake van sociale problematiek, maar is ook sprake van veerkracht onder de inwoners. Er is in Den Dungen professionele zorg en ondersteuning aanwezig, maar deze liggen voor veel ouderen niet op loopafstand. • Gemonde en Middelrode: op basis van de Veerkrachtkaarten is er geen sprake van een zorgwekkend lage veerkracht van inwoners.
De afwezigheid van professionele ondersteuning en zorg in beide kernen zorgt ervoor dat alleenstaande ouderen hier volledig afhankelijk zijn van buurtbewoners wanneer zij te maken krijgen met tegenslagen. Hoewel dit niet direct tot grote problemen hoeft te zorgen, kan dit gezien de vergrijzing op termijn wel tot problemen leiden.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
77
Bijlage 1: Factsheets per wijk Centrum Sint-Michielsgestel
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
1
Theereheide
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
2
Venkant, Beekkant en Beekvliet
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
3
Gemonde
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
4
Den Dungen
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
5
Berlicum
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
6
Middelrode
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
7
Bijlage 2: Beleidsinstrumenten De gemeente als overheid (publiekrecht) Directe sturing op het vergroten van toegankelijkheid Huisvestingsverordening De wetgeving voor sturing van de woningtoewijzing in de sociale huursector (huur tot € 763,47, prijspeil 2022) en middenhuursector (huur van € 763,47 tot circa € 1.040, prijspeil 2022) is vastgelegd in de Huisvestingswet. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening voor een periode van ten hoogste 4 jaar regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot kamergewijze verhuur of het splitsen van woonruimte. Gemeenten kunnen in de Huisvestingsverordening een leefbaarheidstoets opnemen die als voorwaarde geldt voor een positief besluit over een vergunningaanvraag. In de leefbaarheidstoets kan getoetst worden of de leefbaarheid van de buurt niet te veel wordt aangetast en/of een toets over de woning zelf (is deze groot genoeg? Voldoet het aan de technische normen?). Dit kan met behulp van behulp van data (uit Enquêtes) of expertise van wijkprofessionals.
Een huisvestingsverordening geldt op dit moment alleen voor huurwoningen en dus niet voor sociale koopwoningen of kavels 9. Voor de instelling van een Huisvestingsverordening is het noodzakelijk dat sprake is van schaarste10. Op grond van zo’n verordening kan bij de woningtoewijzing ook voorrang gegeven worden aan lokale of regionale inwoners. Bij maximaal 50% van de toewijzingen mogen regio-bewoners voorrang krijgen, waarvan maximaal 25% inwoners van de gemeente. Dit wordt lokaal maatwerk genoemd en kan zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw worden toegepast. Na vier jaar kan, alsnog steeds sprake is van schaarste, een nieuwe huisvestingsverordening worden ingesteld. De verwachting is dat de huisvestingsverordening uitgebreid wordt met mogelijkheden om eigen inwoners voorrang te verlenen op sociale nieuwbouwkoopwoningen in de loop van dit jaar. De gemeente kan in de verordening naast voorrang voor mensen met een sociale en economische binding ook voorrang geven aan mensen (bijvoorbeeld senioren) die door verhuizing een gezinswoning vrijmaken. Ook kan de gemeente in de verordening urgentiecriteria opnemen, waartoe volgens de Huisvestingswet in ieder geval mantelzorgers- en ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen wonen gerekend moeten worden.