Bijlage 2.4 bij de toelichting Bijlage 2 - Woningmarktonderzoek 2022
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
Gemeente Sint-Michielsgestel, Woonstichting JOOST, Woonmeij, BrabantWonen 19 september 2022 Definitief
DATUM
19 september 2022
TITEL
Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
OPDRACHTGEVER
Gemeente Sint-Michielsgestel, Woonstichting JOOST, Woonmeij, BrabantWonen
AUTEUR(S)
PROJECTNUMMER
845.106
STATUS
Definitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvattende conclusies en advies
1
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Aanleiding en doel van het onderzoek Onderzoeksopzet Leeswijzer
12 12 12 13
2 2.1 2.2 2.3
Bevolking en huishoudens Bevolking en huishoudens Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren Recente verhuisbewegingen
14 14 15 16
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
De bestaande woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Ontwikkeling woningvoorraad in de afgelopen jaren Bewoning van de woningvoorraad Ontwikkeling van de marktdruk Buy to let
21 21 28 29 31 37
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Ontwikkeling van de woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte Woningvraag speciale doelgroepen Kwetsbaarheid in kernen Ambitiescenario woningbehoefteontwikkeling Vergelijking met de planvoorraad
41 41 43 45 54 57 60 64
5 Wonen met zorg 5.1 Woonvraag ouderen 5.2 Woonvraag cliënten Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdhulp met verblijf 5.3 Woonvraag overige doelgroepen 5.4 Aanbod wonen met zorg 5.5 De huisvestingsopgave: match tussen vraag en aanbod 5.6 Opgave in de kernen en wijken
67 67
Bijlage 1: Factsheets per wijk
1
Bijlage 2: Beleidsinstrumenten De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten
8 8 13 16 16
Bijlage 3: Verdiepende figuren en tabellen
19
Bijlage 4: De Doorzonscan
21
70 72 73 75 76
Samenvattende conclusies en advies Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren Sint-Michielsgestel groeit door migratieoverschot • In Sint-Michielsgestel wonen zo’n 29.500 inwoners en 12.000 huishoudens. Zo’n 40% van de huishoudens in Sint-Michielsgestel behoort tot de corporatiedoelgroep, daaronder behoort 15% tot de laagste inkomens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens en een iets grotere groep tot de overige corporatiedoelgroep (ruim een kwart). Ruim 15% van de huishoudens heeft een (hoog) middeninkomen van ongeveer €45.000 tot ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Ruim 40% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf ongeveer 1,5 x het modale inkomen. • Het aantal inwoners van Sint-Michielsgestel steeg de afgelopen 10 jaar. De jaarlijkse ontwikkeling was echter wat grillig. In sommige jaren was sprake van een aanzienlijke groei, in andere jaren was er nauwelijks bevolkingsgroei of nam de bevolking zelfs af (2012). Het binnenlandse migratiesaldo was na 2012 structureel positief. Er is sprake van een flink stijgende trendlijn, wat betekent dat er elk jaar meer mensen van buiten de gemeente naar Sint-Michielsgestel verhuizen. De binnenlandse migratie zorgt in Sint-Michielsgestel voor de groei van de gemeente.
Jonge huishoudens en gezinnen vestigen zich; per saldo vertrekken meer jonge huishoudens • Ruim een derde (36%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Sint-Michielsgestel, zijn 1- en 2-persoonhuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Ruim een kwart (28%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Sint-Michielsgestel heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken uit de gemeenten ’s-Hertogenbosch en Vught dan dat er vertrokken naar deze gemeenten. Met name aan Meierijstad (-350) en Bernheze (-180) verloor Sint-Michielsgestel per saldo inwoners. • Jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 60% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden.
De bestaande woningvoorraad Driekwart van de woningvoorraad is een koopwoning, slechts 16% sociale huur • Driekwart van de woningen in Sint-Michielsgestel is een koopwoning. Slechts 16% van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning. Een kleine 10% is een particuliere huurwoning. • Bijna 40% van de koopwoningen in de gemeente Sint-Michielsgestel is een tweekapper en ruim een derde een vrijstaande woning. • Ruim een derde van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde tot € 350.000. Een kwart van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 350.000 en € 450.000. Ruim een derde (37%) heeft een WOZ-waarde vanaf € 450.000. • Ruim 80% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25). Volgens de Lokale Monitor Wonen heeft ongeveer een kwart van de particuliere huurwoningen in de gemeente Sint-Michielsgestel een sociale huur, ongeveer een derde een middenhuur en ruim 40% een dure huur vanaf € 950.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
1
60% groene energielabels, grootste opgave in de particuliere voorraad • Iets meer dan 60% van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. • De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 14% van de woningen een label G, 9% een label F en 5% een label E. In de koopvoorraad is dit 9%, 11% en 3%. Weinig voor ouderen geschikte woningen, wel veel woningen potentieel geschikt te maken • Met het ouder worden van de bevolking en de sterke toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren (zie ook paragraaf 4.1), neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. • Slechts een klein deel van de woningvoorraad in de gemeente Sint-Michielsgestel is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Het betreft minder dan één op de twintig woningen (4%). Wel is een groot deel van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken. Dit betreft 70% van de woningvoorraad in de gemeente. • Veel alleenstaande ouderen wonen niet in een levensloopgeschikte woning.
Veel jongeren in een particuliere huurwoning • Ruim driekwart van de huishoudens in Sint-Michielsgestel woont in een koopwoning. Het aandeel jonge huishoudens (tot 25 jaar) dat in een koopwoning woont, is aanmerkelijk kleiner dan gemiddeld in de gemeente. Van deze groep woont ongeveer een derde in een koopwoning. Veel vaker (43%) wonen zij in een corporatiewoning, maar een groot deel (bijna een kwart) woont in een particuliere huurwoning. • Ook alleenstaanden en eenoudergezinnen wonen wat minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning. Deze groepen wonen vaak in een corporatiewoning. Weinig goedkope scheefheid, veel lage inkomens in particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort meer dan 80% tot de corporatiedoelgroep. Ruim 10% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. • Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer 60% tot de corporatiedoelgroep. Flinke prijsstijgingen in de koopsector, enige toename marktdruk sociale huursector • De marktdruk in de koopsector in de gemeente Sint-Michielsgestel is de afgelopen jaren toegenomen. Vooral de gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, van zo’n € 370.000 eind 2018 naar zo’n € 510.000 in het laatste kwartaal van 2021.
• De gemiddelde actieve zoektijd van woningzoekenden in de sociale huursector nam de afgelopen jaren licht toe. Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen nam in delen van de voorraad toe. Per saldo is er sprake van enige toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente Sint-Michielsgestel. Middeninkomens kunnen moeilijk een woning kopen • De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van circa € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 175.000 en een
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
2
huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek van circa € 200.000. Om in de gemeente Sint-Michielsgestel een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 360.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 73.000 nodig. Slechts beperkt effect buy to let op kansen koopstarters • In de gemeente Sint-Michielsgestel wordt jaarlijks een zeer beperkt deel van woningen gekocht door investeerders. Sinds 2017 is dit jaarlijks 3% tot 4%. In 2020 was dit aandeel 5%, zeer waarschijnlijk als reactie op het verhogen van de overdrachtsbelasting voor kopers die niet zelf in hun woning gaan wonen per 1 januari 2021. • In dezelfde periode kochten koopstarters jaarlijks ongeveer 20% tot 25% van de koopwoningen. Verreweg de meeste koopwoningen werden gekocht door doorstromers binnen de koopsector. Als we de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders en door koopstarters in de tijd vergelijken, zien we dat er geen sprake is van het verdringen van koopstarters door investeerders. Er is geen aanleiding om opkoopbescherming in te stellen.
Ontwikkeling van de woningbehoefte Tot 2030 extra woningbehoefte van 1.100 tot 1.600 woningen • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant. In deze prognose wordt ervan uit gegaan dat vestiging en vertrek in de gemeente in evenwicht zijn, er vestigen zich per saldo evenveel mensen als er vertrekken. Dit sluit voor Sint-Michielsgestel niet aan de op de trend van de afgelopen jaren, er was juist sprake van een aanmerkelijk vestigingsoverschot. • Daarom is voor Sint-Michielsgestel een Trendprognose gemaakt die is gebaseerd op de woningbouw in de laatste jaren. Volgens de Trendprognose neemt het aantal huishoudens in Sint-Michielsgestel in de periode 2022 tot 2025 toe met 380 en in de periode 2022 tot 2030 met 970. Dit ligt hoger dan waar de provinciale prognose vanuit gaat: een groei van 415 huishoudens in de periode 2022 – 2030. • De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus vanuit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd.
• De Trendprognose, gebaseerd op de werkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente in de afgelopen jaren, komt inclusief de inloop van het woningtekort neer op het toevoegen van zo’n 135 woningen per jaar. Dit zijn 1.100 woningen in de periode tot 2030, waarvan 395 in de periode tot 2025 en 705 in de periode van 2025 tot 2030. Het aantal in de eerste periode is lager omdat sinds het begin van de prognoseperiode al veel woningen in Sint-Michielsgestel zijn toegevoegd. • Er is ook een scenario uitgewerkt dat niet is gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ‘s-Hertogenbosch. In dit ambitiescenario wordt ingezet op het toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030: 1.600 extra woningen in de periode tot 2030. Sterke toename 75-plus huishoudens • Het aantal 75-plus huishoudens in de gemeente neemt volgens de provinciale prognose de komende jaren sterk toe, van 17% van de huishoudens nu naar 22% in 2030 en 28% in 2040. Dat is een toename
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
3
met twee derde. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft ongeveer even groot. Het is dus vooral het aandeel oudere ouderen dat sterk toeneemt. • De Trendprognose gaat uit van een toestroom van meer jongere huishoudens. Desondanks zal sprake zijn van een vergrijzende bevolking in Sint-Michielsgestel. • Het aandeel gezinnen in de gemeente is nu 38%. Dit neemt af tot 36% in 2030 en 35% in 2040. • Het aandeel middelbare kleine huishoudens en het aandeel jonge huishoudens blijven redelijk constant. Grote wens om een woning te kopen • Het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de woonwensen van starters en doorstromers die zich richten op een woning in Sint-Michielsgestel. De wens om te kopen is groot. Van de starters wil ruim de helft een woning kopen. Zij richten zich veelal op het middensegment, tot € 450.000. • Ook kleine huishoudens tot 35 jaar die willen doorstromen, willen overwegend kopen. Zij hebben vaak meer te besteden dan starters. Bijna de helft zoekt een woning in het duurste segment vanaf € 450.000. • En ook gezinnen willen veelal kopen in Sint-Michielsgestel. Van deze groep richt bijna driekwart zich op het duurste segment. • Van de groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wil ruim de helft bij verhuizing een woning kopen. Van de groep 75-plus huishoudens is dit nog 30%.
Geregeld tussenstap in de particuliere huur • De wens om te kopen blijkt voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken, vaak een particuliere huurwoning. Dit speelt bij alle onderscheiden huishoudenstypen. • Gezinnen slagen er het best in om hun koopwens te vervullen. • Oudere huishoudens (75+) kopen minder vaak een woning dan uit hun woonwens blijkt en komen veel vaker in een sociale huurwoning terecht. Hierbij moet worden aangetekend dat met de generatiewissel die gaande is de verwachting is dat de kooporiëntatie van senioren de komende jaren wel verder toeneemt en meer ouderen ook in staat zijn weer een woning te kopen. Dat vraagt geschikt en aansprekend aanbod voor deze kritische groep. Behoefte aan 315 tot 350 extra sociale huurwoningen • We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen in Sint-Michielsgestel op 315 tot 350 woningen in de periode tot 2030. Dat is 28% tot 32% van de totale extra woningbehoefte, aanmerkelijk meer dan het huidige aandeel sociale huur op de woningvoorraad (16%). • Deze behoefte sluit aan bij het percentage van 30% dat wordt genoemd in de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister de Jonge.
Daarbij moet ook worden gemeld dat in de Nationale Woon- en Bouwagenda ook wordt gestuurd op een percentage van 30% sociale huur op de totale woningvoorraad. Daarvan is in Sint-Michielsgestel absoluut geen sprake, in Sint-Michielsgestel is dit aandeel 16%. Kwalitatieve woningvraag Er is in vrijwel alle segmenten behoefte aan extra woningen in Sint-Michielsgestel, voor het inlopen van het huidige woningtekort en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar sociale huurwoningen: Er is een extra vraag naar sociale huurappartementen/ levensloopgeschikte woningen en in iets mindere mate ook aan (kleine) grondgebonden sociale
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
4
•
•
•
•
huurwoningen (kleine eengezinswoningen). De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement. De vraag naar grondgebonden woningen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters, maar ook ouderen zijn geïnteresseerd in grondgebonden levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Ook veel bijzondere doelgroepen op de woningmarkt zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Het betreft mensen die kunnen uitstromen uit Bescherm Wonen en de Maatschappelijke Opvang, statushouders, mensen die om medische redenen een andere woningen nodig hebben, mensen die door een onverwachte gebeurtenis in hun leven snel een andere woning nodig hebben (spoedzoekers), etc. Als de vraag van deze groepen boven-trendmatig toeneemt, zorgt dit voor een extra druk op de sociale huursector. Vraag naar huurwoningen in de vrije sector 1: Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo vooral appartementen. Er is vraag naar grondgebonden woningen in de vrije huursector, maar er komen potentieel ook veel van deze woningen vrij omdat de huidige bewoners de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning.
Per saldo ontstaat er potentieel vraaguitval bij grondgebonden particuliere huurwoningen. In de huidige krappe woningmarkt zal dit zich niet meteen manifesteren. Vraag naar koopappartementen. Er is een behoorlijke extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich wat meer op het duurdere segment, maar er is ook behoefte aan betaalbare koopappartementen. Grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een grote extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen. Veel (koop)starters in de gemeente richten zich op een koopwoning. Zij profiteren niet van overwaarde van een koopwoning en kunnen vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad moeilijk betalen. Dit komt tot uitdrukking in een extra vraag naar koopwoningen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en € 350.000. Met name het toevoegen van koopwoningen tot € 200.000 is lastig in de huidige marktomstandigheden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoningen in het goedkope en betaalbare segment de wensen en verwachtingen van de doelgroep voor deze woningen niet uit het oog te verliezen.
Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen op het betaalbare en middeldure segment. Dure koop op termijn wat onder druk. In het dure koopsegment ontstaat op termijn wat ruimte. Als de huidige bewoners ouder worden en gaan omzien naar een kleinere voor ouderen geschikte woning, komen meer van deze woningen op de markt. Er zijn veel van deze woningen in de gemeente. Door de afname van het aantal jongere huishoudens en gezinnen worden deze woningen minder gevraagd. Koopstarters kunnen deze vrijkomende woningen moeilijk betalen. In de huidige markt wordt de potentiële vraaguitval in dit segment nog niet herkend. Na 2025 neemt dit potentiële overschot toe. Dan worden minder courante woningen mogelijk minder makkelijk te verkopen.
1 Vanaf 2024 worden ook de huurprijzen van woningen in de vrije sector gereguleerd door de invoering van het puntensysteem
(vergelijkbaar met dat bij sociale huurwoningen). Op deze manier moet de vrije huursector betaalbaar blijven voor mensen met een middeninkomen. De huidige vraag van woningen in de vrije huursector bestaat voor het overgrote deel uit woningen in het middensegment (<€1.000 per maand).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
5
Figuur 1.1:
Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens trendprognose, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
40
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt
110
70
Vrije sectorhuur grondgebonden
130
-30 -45
Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
50
Koop rijwoning tot € 200.000
75
Koop rijwoning € 200.000-€ 350.000
80
65 85 140
Koop rijwoning € 350.000+
1520
Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
40
60
40
45
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350.000-€ 450.000
-50
-50
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+
-5 -10
Koop appartement tot € 200.000 Koop appartement € 200.000+
115 -150 -100
2022-2025
-50
0
50
120 100
150
200
250
300
2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
Belangstelling voor bijzondere woonvormen • Van de startende huishoudens heeft zo’n 20% belangstelling voor een tiny house en staat bijne 15% open voor een tijdelijke woning. • Kleine huishoudens en gezinnen, huishoudens die al zelfstandig wonen, zijn minder geïnteresseerd in nieuwe woonvormen. Zij staan wel open voor een woning in een verbouwd kantoor of een verbouwde school of kerk. Ook voor meergeneratiewoningen is er belangstelling. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 54 jaar noemen ook tiny houses als mogelijk interessant. • Oudere huishoudens zijn geregeld geïnteresseerd in een tot woning verbouwd kantoor, school of kerk, kleinschalige woonzorgprojecten, zelfstandige woonvormen met een gemeenschappelijke ruimte en wonen met gelijkgestemden. • Van de jonge en middelbare kleine huishoudens heeft 40% tot 50% belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een eigen bouwkavel. Onder gezinnen is dit zelfs 60%. Van deze groepen geeft bijna een derde aan (ook) belangstelling te hebben voor collectief particulier opdrachtgeverschap, het samen met anderen ontwikkelen van woningen. Ambitiescenario Het ambitiescenario is niet gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ‘sHertogenbosch.
In dit ambitiescenario wordt ingezet op het toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030. Het toevoegen van extra woningen biedt SintMichielsgestel de mogelijkheid om te sturen op het aantrekken van specifieke doelgroepen en geeft ruimte om te voorzien in de woningbehoefte van groepen die minder makkelijk aan bod komen. De
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
6
volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de uitwerking van het ambitiescenario (mede omdat een deel van de toekomstige woningbouw al is vastgelegd in harde plannen.): • Een omslag naar de juiste woningen bouwen voor de doelgroep waarvoor nu onvoldoende woningen aanwezig zijn en terughoudend zijn in het toevoegen van veel grote dure woningen (deze zijn er voldoende). • Van nieuwe woningen is 35% sociale huur, 9% middeldure huur en 56% koop. Hierbij ligt de focus op: – kleinere woningen/appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel huur als koop (goedkoop en middelduur, er worden geen dure koopwoningen toegevoegd); – sociale huursegment vergroten ten opzichte van totale voorraad; – betaalbare woningen voor starters; – seniorenwoningen bij de voorzieningen/zorgclusters. • Permanente woningen voor huisvesting statushouders en arbeidsmigranten (gelet op de vergrijzing zullen we waarschijnlijk ook op termijn een beroep doen op arbeidsmigranten bijvoorbeeld voor de zorg). • Verruimen van splitsingsmogelijkheden grote woningen om meer woningen te kunnen creëren in het middeldure (huur)segment. • Realiseren van nieuwe woonvormen (voor diverse groepen). Figuur 1.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal
40 35
Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden
110
35
70
55
130
50 25
65 20
50
-30 -50
Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt Koop rijwoning tot 200.000
70
45
Koop rijwoning € 200-€ 350.000
75
40
85
40 150
35
Koop rijwoning € 350.000+ Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000
40
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000
-50
60
-50
Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+ Koop appartement tot € 200.000
40 20 45 20
Koop appartement € 200.000+
105 -150 -100 -50
0
50
40
125
40
100 150 200 250 300 350
Trendprognose 2022-2025
Ambitiescenario 2022-2025
Trendprognose 2025-2030
Ambitiescenario 2025-2030
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
7
Weinig ruimte voor planuitval • Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van de Trendprognose is er sprake van voldoende capaciteit. De aanvullende woningbehoefte volgens de Trendprognose is tot 2030 1.100 woningen. Er zijn plannen voor 1.284 woningen. Dit betekent wel dat er weinig ruimte is voor planuitval. Van de huidige planvoorraad moet 85% tot uitvoering worden gebracht om in de kwantitatieve woningbehoefte volgens de Trendprognose te voorzien. • Ook het relatief geringe aantal plannen met een harde planstatus is een punt van aandacht. Er zijn harde plannen voor zo’n 380 woningen en de aanvullende woningbehoefte in de periode tot 2025 bedraagt +395. • Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we vast dat: – er te weinig concrete plannen zijn in de meeste marktsegmenten; – er een mismatch is tussen de planvoorraad en de ontwikkeling van de woningbehoefte in de koopsector; er zijn veel plannen voor dure eengezinskoopwoningen, terwijl de extra behoefte zich concentreert op het goedkope en betaalbare koopsegment. – er in de sociale huursector geen sprake is van een mismatch in de plannen; er is behoefte aan zowel nieuwe grondgebonden woningen als appartementen.
Wonen met zorg Forse toename vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen • Demografie is de belangrijkste factor in de toename van de vraag naar wonen met zorg voor ouderen. Er zijn echter ook maatschappelijke trends die van invloed zijn op deze toekomstige vraag. Wij gaan er daarom in de prognose uit van de doorstroming van een deel van de ouderen van reguliere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. • De vraag naar regulier wonen blijft het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. • De vraag naar geclusterd wonen (een beschutte woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft in nabijheid van een woonzorgcentrum en woont met of zonder zorg) zal in verhouding meer gaan toenemen, van 870 woningen nu naar 1.150 woningen in 2030 en 1.480 woningen in 2040. De vraag naar geclusterd wonen met Wlz-zorg neemt toe van 220 plekken nu naar 260 in 2030 en 350 in 2040.
• Een aandachtspunt is dat veel ouderen er de sterke voorkeur aan geven bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning in het eigen dorp te blijven wonen. De woningbouwplanning biedt in de kleinere dorpen weinig ruimte om hierin te voorzien. • Voor ouderen die behoefte hebben aan geclusterd wonen is er momenteel een tekort van 405 woningen. Dit tekort loopt op tot 1.015 woningen in 2040, met name in de koopsector en in wat mindere mate de sociale huursector. • Op dit moment is er een klein tekort aan geclusterde woningen met Wlz-zorg. Dit slaat om naar een tekort van 155 woningen in 2040.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
8
Overige kwetsbare groepen • De vraag naar woningen voor mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang bedraagt op jaarbasis ongeveer 15 woningen. • De vraag naar woningen voor jongeren die 18 worden en uitstromen uit de jeugdzorg bedraagt op jaarbasis enkele woningen. • De vraag naar sociale huurwoningen voor mensen die uitstromen uit instellingen is onderdeel van de berekende totale vraag naar sociale huurwoningen. Als de vraag van deze mensen boven-trendmatig toe zou nemen, gaat het om een extra vraag ten opzichte van de ontwikkeling volgens de prognose. • Er is op dit moment een behoefte aan 110 plaatsen in geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast is er behoefte aan 10 reguliere woningen voor deze groep, waar zij met ambulante begeleiding kunnen wonen. Deze vraag loopt tot 2040 naar verwachting op tot 120 plekken geclusterd wonen en 30 reguliere woningen. • Er lijkt op dit moment een tekort van 115 plekken voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit tekort wordt waarschijnlijk deels veroorzaakt doordat het aanbod niet volledig in beeld is en doordat veel Wlz-indicaties voor VG thuis worden verzilverd door middel van een Persoonsgebonden Budget. Onder deze personen kan wel de wens leven om bijvoorbeeld op zichzelf te gaan wonen met begeleiding of een plek te krijgen in een groepswoning.
Het huidige tekort van 115 plekken zal in de periode tot 2040 toenemen tot zo’n 135 plekken. • Er zijn naar schatting zo’n 40 dak- en thuislozen in Sint-Michielsgestel. Deels overlapt deze groep met de groep spoedzoekers.
Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Sint-Michielsgestel is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •
•
•
In de sociale huurvoorraad is toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er zijn niet voldoende harde bouwplannen om te voorzien in de behoefte aan woningen in de sociale huursector. Het is daarom belangrijk plannen voor deze woningen snel ‘op te harden’ en toe te voegen. Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen. Kijk naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. Het benodigde aandeel op de totale behoefte is aanmerkelijk hoger (28% tot 32%) dan in de bestaande woningvoorraad aanwezig is (16%). In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare woningen.
De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. In de harde planvoorraad ligt er een zwaar accent op het toevoegen van dure koopwoningen. Er zijn onvoldoende plannen om de vraag naar goedkopere en betaalbare
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
9
•
•
•
•
•
koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. De doelgroepenverordening is een instrument waarmee goedkopere koopwoningen voor een langere periode betaalbaar kunnen worden gehouden, ook als de eerste koper de woning verkoopt. Het is belangrijk om oog te houden voor onzekerheden met betrekking tot de woningmarkt en de huishoudensontwikkeling. De crisis van enkele jaren terug heeft zichtbaar gemaakt hoe snel de temperatuur kan omslaan. Daarom het advies om in de komende jaren te (blijven) werken met een bandbreedte voor de te verwachten woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. De uitwerking van de scenario’s in dit onderzoek geeft hierbij meer houvast. Het is van groot belang om in de plancapaciteit voldoende ruimte voor (kwantitatieve en kwalitatieve) sturing te houden. Versnellen als het kan en temporiseren als het moet. Daarnaast kunnen tijdelijke woningen bijdragen aan de meer flexibiliteit in de woningvoorraad. De verkoop van corporatiewoningen waar minder behoefte aan ontstaat om daarmee te voorzien in de toenemende behoefte aan goedkope koopwoningen kan een belangrijke strategie zijn om de kwalitatieve mismatch in delen van de woningvoorraad aan te pakken. Zo kunnen corporaties woningen toevoegen die aansluiten bij de behoefte van de veranderende bevolking.
De verkoop van corporatiewoningen in een krappe woningmarkt roept vaak weerstand op, maar kan een belangrijk instrument zijn om in de veranderende vraag te voorzien. Verkoop van grotere grondgebonden corporatiewoningen kan voorzien in de behoefte aan goedkopere koopwoningen. In SintMichielsgestel is het aandeel sociale huurwoningen op de woningvoorraad in vergelijking met veel andere gemeenten laag. Er is behoefte aan meer sociale huurwoningen in de gemeente. Verkoop van sociale huurwoningen betekent dat meer woningen moeten worden toegevoegd dan er worden verkocht. Ook instrumenten als Koopgarant en Koopsmarter kunnen helpen een koopwoning bereikbaar te maken voor mensen die in de huidige markt moeilijk een koopwoningen kunnen financieren. Let er daarbij op dat geen toekomstige problemen worden gecreëerd door woningen met een slechte energetische kwaliteit te verkopen aan kopers die geen geld hebben voor de benodigde verduurzaming van de woning. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al redelijk ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. Een instrument als de Maatwerklening van SVn kan hier voor sommige woningeigenaren mogelijk bij helpen.
Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Sint-Michielsgestel toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. De vraag naar geclusterde woningen met zorg nabij is momenteel al groter dan het aanbod in de gemeente. Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen. Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
10
woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. De nieuwe aanpak vereist een omschakeling in denkwijze over in- en uitstroom en een intensievere samenwerking tussen (verschillende) zorgpartijen, gemeente en corporaties.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
11
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek De gemeente Sint-Michielsgestel start op korte termijn met het opstellen van de nieuwe/vernieuwde woonvisie en woonzorgvisie. Om zicht te krijgen op de verhoudingen tussen vraag en aanbod (nu en in de nabije toekomst) en op de behoefte aan wonen met zorg, heeft de gemeente Companen het voorliggende woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Tegelijkertijd loopt de uitwerking van de verstedelijkingsakkoorden (waaronder die van de regio ’s-Hertogenbosch) en de uitwerking van regionale woondeals op basis van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met het onderzoek ligt er een stevige onderzoeksmatige/cijfermatige basis voor het woonbeleid in Sint-Michielsgestel en voor de positionering van Sint-Michielsgestel in deze processen. Het onderzoek geeft inzicht in de woningbehoefte binnen de gemeente voor de perioden 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030, zowel in aantallen als in gevraagde kwaliteiten.
Het onderzoek geeft een antwoord op de volgende onderzoeksvragen: • Hoe ziet de huidige samenstelling van de bevolking eruit, hoe heeft de bevolking zich de afgelopen tijd ontwikkeld en hoe gaat de bevolking zich ontwikkelen in de toekomst? • Hoe ziet de huidige samenstelling van de woningvoorraad eruit, hoe heeft de woningvoorraad zich ontwikkeld en wat is de in de toekomst benodigde woningvoorraad? Daarbij wordt specifiek ingezoomd op de sociale huurvoorraad, middenhuur en de vraag naar wonen met zorg voor senioren. • Welke woningen (naar eigendom, type en prijs) moeten de komende jaren toegevoegd worden om in de woningbehoefte te voorzien en wat is de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad? • Wat is de woningmarktpositie en de woonbehoefte van bijzonder (kwetsbare) doelgroepen als vergunninghouders, spoedzoekers, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten? Het onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met de corporaties. Ook marktpartijen zijn betrokken. Tijdens een marktkennerspanel is op basis van de onderzoeksuitkomsten uitgebreid gesproken over de woningmarktsituatie in Sint-Michielsgestel en de opgaven die marktpartijen zien. Bij dit gesprek waren naast de gemeente en de corporaties makelaars, ontwikkelaars en zorgpartijen aanwezig.
1.2 Onderzoeksopzet De basis voor het onderzoek ligt in een uitgebreide statistische analyse, waarbij gebruik is gemaakt van diverse databronnen. Zo zijn de demografische analyses uitgevoerd op basis van informatie van CBSstatline en verhuisbewegingen gebaseerd op CBS-Microdata. De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht aan de hand van gemeentelijke WOZ-registratie en de VHE-bestanden van de betrokken woningcorporaties. Voor de analyses van de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een gecombineerde analyse. Deze bestaat uit de feitelijke verhuisbewegingen in de afgelopen jaren (daarmee wordt duidelijk welke doelgroepen welke woningen betrokken) en de huidige woonwensen (gebaseerd op het regionaal gehouden woonwensenonderzoek, een uitgebreid vragenlijstonderzoek in alle regiogemeenten).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
12
Op basis van gegevens over het huidige zorggebruik van verschillende doelgroepen en van demografische trends, is een prognose opgesteld van de toekomstige vraag naar verschillende vormen van wonen met zorg en van de jaarlijkse vraag naar woonruimte voor mensen die uitstromen uit een zorginstelling. Ook is het aanbod aan plaatsen wonen met zorg in de gemeente geïnventariseerd bij zorgpartijen, om de balans op te kunnen maken tussen vraag en aanbod naar wonen met zorg.
1.3 Leeswijzer • Hoofdstuk 2 gaat over de bevolking en de huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel. Hoe is de bevolking samengesteld naar leeftijd? Welke huishoudenstypen wonen er in de gemeente? Wat is de inkomenspositie van huishoudens? In dit hoofdstuk kijken we ook terug naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren, met name naar de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Welke huishoudens vestigen en vertrekken er per saldo, wat zijn de belangrijkste verhuisrelaties met andere gemeenten en hoe wordt er binnen Sint-Michielsgestel verhuisd tussen wijken en kernen? • In hoofdstuk 3 gaan we in op de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad en hoe de woningvoorraad zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ook brengen we in beeld hoe de woningvoorraad wordt bewoond; welke huishoudens wonen in welke woningen. Hoofdstuk 3 gaat ook in op de ontwikkeling van de druk op de woningmarkt, in zowel de koopsector als de huursector. Ook gaan we in op het fenomeen ‘buy-to-let’, het opkopen van koopwoningen door investeerders om ze te verhuren. • Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. We brengen in beeld hoe de bevolking zich volgens prognoses gaat ontwikkelen en wat dat betekent voor de woningvraag.
Daarmee wordt zichtbaar welke fricties er ontstaan tussen vraag en aanbod en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave en de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad. We werken in dit hoofdstuk enkele scenario’s uit van de ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van trends en ambitie. We vergelijken de opgaven met de bekende planvoorraad. In hoofdstuk 4 wordt ook nader ingezoomd op de woonvraag van verschillende bijzondere (kwetsbare) doelgroepen. • Hoofdstuk 5 zoomt in op de behoefte aan wonen met zorg, voor ouderen en voor andere kwetsbare doelgroepen. Aan de hand van een vraagprognose naar wonen met verschillende zorgzwaarten en een actuele inventarisatie van het aanbod brengen we de opgaven voor de komende tijd in beeld. • In de bijlagen zijn factsheets opgenomen met een aantal belangrijke uitkomsten op wijk- en kernniveau, zijn enkele verdiepende figuren en tabellen opgenomen die geen plek hebben gekregen in de hoofdtekst, is een overzicht opgenomen van de belangrijkste instrumenten die een gemeente kan inzetten om te sturen in de woningmarkt en is een uitleg opgenomen van de methode van de Doorzonscan, waarmee de geschiktheid van de woningvoorraad voor ouderen in beeld is gebracht. Voor in de rapportage is een samenvatting opgenomen met de belangrijkste uitkomsten, opgaven en adviezen.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
13
2 Bevolking en huishoudens In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente SintMichielsgestel. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en we kijken naar de verhuisbewegingen van naar en binnen de gemeente. De trends geven inzicht in de bevolkingsontwikkeling in de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in Sint-Michielsgestel en van de positie van SintMichielsgestel in de regio.
2.1 Bevolking en huishoudens In Sint-Michielsgestel wonen zo’n 29.500 inwoners en 12.000 huishoudens. De kern Berlicum (ruim 8.155 inwoners en 3.360 huishoudens) is de grootste kern. Na Berlicum is Den Dungen de grootste kern, met zo’n 6.500 inwoners en ruim 2.600 huishoudens. De overige kernen en wijken zijn aanmerkelijk kleiner. Sint-Michielsgestel Centrum heeft 2.885 inwoners, 1.185 huishoudens. Tabel 2.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Aantal inwoners en aantal huishoudens per kern, 2021 Kernen
Inwoners
Huishoudens
Centrum Sint-Michielsgestel
2.885
1.185
Theereheide
4.030
1.710
Venkant, Beekkant en Beekvliet
2.675
1.185
Gemonde
2.245
875
Den Dungen
6.500
2.620
Berlicum
8.155
3.360
Middelrode
2.050
805
910
360
29.450
12.100
Overig buitengebied (incl. Halder) Gemeente Sint-Michielsgestel Bron: CBS statline, 2022.
Zo’n 40% van de huishoudens in Sint-Michielsgestel behoort tot de corporatiedoelgroep2, daaronder behoort 15% tot de laagste inkomens die in aanmerking komen voor een passende woning van een woningcorporatie en een iets grotere groep tot de overige corporatiedoelgroep (ruim een kwart). Ruim 15% van de huishoudens heeft een (hoog) middeninkomen van ongeveer €45.000 tot ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Ruim 40% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Onder jonger huishoudens (tot 25 jaar) is het aandeel lage inkomens veel groter dan gemiddeld. Bijna 80% van deze groep behoort tot de corporatiesdoelgroep. Van de gezinnen, vaak huishoudens met twee inkomens heeft meer dan 60% een hoog inkomen. Oudere huishoudens in Sint-Michielsgestel behoren bovengemiddeld vaak tot de corporatiedoelgroep. Veel oudere huishoudens maken als zij gepensioneerd zijn een inkomensdaling door. Een deel van deze groep heeft wel vermogen, vaak in de vorm van een eigen woning.
2 Bij het toewijzen van sociale huurwoningen geldt vanaf 1 januari 2022 een hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens.
Tot voorheen gold voor alle huishoudsamenstellingen dezelfde inkomensgrens. Vanaf 2022 is de grens voor eenpersoonshuishoudens geïndexeerd naar €40.765 euro, voor meerpersoonshuishoudens geldt de hogere grens van €45.014 euro (prijspeil 2022).
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
14
Figuur 2.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Inkomenspositie huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2020
Jonger dan 25 jaar
50%
1-2phh 25-65 jaar
15%
gezinnen
7%
22% 11% 3%
1-2phh 65+ jaar
28%
10%
41% 61%
36%
15% 0%
16%
18%
25%
Totaal
6%
22% 20%
30%
22%
6%
5%
16%
40%
50%
12%
20%
42% 60%
70%
80%
90%
< HT-grens
Overig corporatie doelgroep
Middeninkomens tot € 45.000
Hoge middeninkomens € 45.000 - € 56.000
100%
Hoge inkomens € 56.000+ Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
2.2 Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren Het aantal inwoners van Sint-Michielsgestel steeg de afgelopen 10 jaar. De jaarlijkse ontwikkeling was echter wat grillig. In sommige jaren was sprake van een aanzienlijke groei, in andere jaren was er nauwelijks bevolkingsgroei of nam de bevolking zelfs af (2012). Groei van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland). • Sint-Michielsgestel kent een afnemend geboortesaldo. De afgelopen tien jaar verschoof de balans van een positief geboortesaldo naar een negatief geboortesaldo (ongeveer -50 inwoners per jaar). Dat hangt samen met het gemiddeld ouder worden van de bevolking. • Het binnenlandse migratiesaldo was na 2012 structureel positief. Er is sprake van een flink stijgende trendlijn, wat betekent dat er elk jaar meer mensen van buiten de gemeente naar Sint-Michielsgestel verhuizen. De binnenlandse migratie zorgt in Sint-Michielsgestel voor de groei van de gemeente.
• Er vestigden zich de afgelopen tien jaar in de meeste jaren meer inwoners vanuit het buitenland dan er vanuit Sint-Michielsgestel naar het buitenland vertrokken, maar het is een bescheiden plus. Het betreft hier inwoners die zich inschreven in de BRP, doorgaans inwoners met een langer verblijfsperspectief.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
15
Figuur 2.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, 2011-2021
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150
Binnenlandse migratiesaldo
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150
Buitenlands migratiesaldo
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2011
350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150
Bron: CBS statline, 2022.
2.3 Recente verhuisbewegingen In de afgelopen tien jaar Vestigden zich meer inwoners in Sint-Michielsgestel dan er vertrokken naar elders. Na 2012 was er een duidelijk positief migratiesaldo. Het zijn met name inwoners in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar die per saldo de gemeente meer verlaten dan er zich vestigen. Dit zijn jonge mensen die hun vleugels uitslaan om elders te gaan studeren of werken. Een deel van deze groep komt doorgaans in een volgende levensfase terug naar de gemeente waar zij zijn opgegroeid. Om dit voor deze groep mogelijk te maken, moeten voldoende woningen voor hen beschikbaar zijn. Sint-Michielsgestel trekt gezinnen aan; structureel vestigen zich meer inwoners in de leeftijd van 25 – 49 jaar én inwoners van 0 14 jaar dan er vertrekken.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
16
Figuur 2.3: Gemeente Sint-Michielsgestel. Migratiesaldo naar leeftijd, 2011 – 2021. 500 400 300 200 100 0 -100 -200 2013
2014
2015
2016
0-14 jaar
15-24 jaar
25-49 jaar
2017 50-64 jaar
2018
2019
2020
65 jaar e.o.
Bron: CBS statline, 2022.
Sint-Michielsgestel heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken uit de gemeenten ’sHertogenbosch en Vught dan dat er vertrokken naar deze gemeenten. Met ’s-Hertogenbosch was het positieve migratiesaldo in de afgelopen tien jaar 1.430 inwoners, met Vught 210. Met de meeste andere na bijgelegen gemeenten was er sprake van een negatief binnenlands migratiesaldo. Met name aan Meierijstad (-350) en Bernheze (-180) verloor Sint-Michielsgestel per saldo inwoners. Verder verhuisden er meer inwoners naar de universiteitssteden Tilburg, Amsterdam en Eindhoven. Tabel 2.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Top 10 van gemeenten vestiging en vertrek, 2011 – 2021. Vestig
Vertrek
Saldo
's-Hertogenbosch
5.070
3.640
+1.430
Meierijstad
1.295
1.645
-350
Vught
720
500
+210
Boxtel
665
750
-85
Eindhoven
305
335
-30
Bernheze
300
480
-180
Tilburg
280
345
-65
Amsterdam
270
310
-40
Utrecht
260
235
+25
Oss
250
300
-50
Bron: CBS Microdata, 2021-2021. De gemeente Sint-Michielsgestel kent veel relatief kleine kernen. Binnen een kleine kern is het minder makkelijk om een volgende stap in de wooncarrière te zetten dan in een grotere kern. Omdat er naar verhouding weinig woningen vrijkomen en vrijkomende woningen minder vaak aansluiten bij de woonbehoefte van specifieke huishoudens. In Berlicum, de grootste kern binnen de gemeente, verhuizen de meeste inwoners binnen de kern. In de afgelopen jaren bleef 41% van de verhuizers uit Berlicum binnen de eigen kern wonen. Ook in Den Dungen verhuisden naar verhouding veel mensen binnen de eigen kern (37%). In de kleinere kernen vonden veel minder verhuizers opnieuw een woning in de eigen kern. Een deel van de verhuizers vond een woning in een van de andere kleine kernen binnen de gemeente. Vooral tussen Centrum Sint-Michielsgestel, Theereheide en Venkant, Beekkant en Beekvliet
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
17
zijn er relatief sterke verhuisrelaties. Vanuit Venkant, Beekkant en Beekvliet verhuizen er naar verhouding veel mensen naar Den Dungen. Vanuit Middelrode verhuizen naar verhouding veel mensen naar Berlicum. Een belangrijk constatering is dat veel verhuizers de gemeente verlaten. Meer dan de helft van de mensen die de afgelopen jaren verhuisden in de gemeente Sint-Michielsgestel vertrok naar een andere gemeente. Dit beeld gaat op voor alle kernen binnen de gemeente.
Theereheide
Venkant, Beekkant en Beekvliet
Gemonde
Den Dungen
Berlicum
Middelrode
Buiten gemeente
Gemeente Sint-Michielsgestel. Verhuisbewegingen tussen kernen en naar buiten de gemeente, 20112021
Centrum SintMichielsgestel
Tabel 2.3
Centrum Sint-Michielsgestel
22%
9%
10%
1%
5%
1%
0%
51%
100%
Theereheide
12%
23%
7%
1%
3%
1%
0%
52%
100%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
13%
11%
12%
2%
9%
1%
0%
52%
100%
Gemonde
6%
4%
4%
30%
5%
0%
0%
50%
100%
Den Dungen
3%
2%
3%
1%
37%
3%
0%
50%
100%
Berlicum
0%
0%
0%
0%
2%
41%
6%
50%
100%
Middelrode
0%
0%
0%
0%
2%
28%
19%
51%
100%
Gemeente Sint-Michielsgestel
7%
6%
4%
2%
12%
15%
3%
51%
100%
Totaal
Bron: CBS
Ruim een derde (36%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Sint-Michielsgestel, zijn 1- en 2-persoonhuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden vaker dan gemiddeld een woning in de kernen Venkant, Beekkant en Beekvliet en Sint-Michielsgestel. Ruim een kwart (28%) van de vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. In Middelrode (33%) en Gemonde (31%) is het aandeel gezinnen op de vestigers hoger dan gemiddeld. In Sint-Michielsgestel en Venkant, Beekkant en Beekvliet (23%) is het aandeel gezinnen onder de vestigers juist veel lager dan gemiddeld. In Berlicum vestigen zich naar verhouding veel oudere huishoudens. Het betreft hier ruim 20% van de vestigende huishoudens.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
18
Figuur 2.4: Gemeente Sint-Michielsgestel. Vestigers in de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 - 2021. Centrum Sint-Michielsgestel
41%
Theereheide
38%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
17% 19%
49%
Gemonde
Berlicum
21%
34%
22%
Gemeente Sint-Michielsgestel
36%
20%
10%
20%
30%
40%
50%
6% 3%4% 9%
33%
70%
7% 5% 7% 3%
28% 60%
6% 2% 11% 3%
28% 29%
Middelrode
0%
6% 5% 4%
31% 19%
29%
7% 4%
23%
23%
39%
8%
29% 20%
32%
Den Dungen
23%
8% 5% 4% 80%
90%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
gezin
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1-2 phh ouder dan 75 jaar
100%
Bron: CBS.
Jonge huishoudens verlaten de gemeente. Van de vertrekkende huishoudens is 60% een klein huishouden in de leeftijd tot 35 jaar. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden. Binnen de gemeente zijn er in de kernen Den Dungen (63%) en Theereheide (63%) meer jonge huishoudens dan gemiddeld onder de vertrekkers. Het aandeel gezinnen onder de vertrekkers is in alle kernen vergelijkbaar. Het gaat om een kleine 15% van de vertrekkende huishoudens. In Gemonde zijn er naar verhouding veel oudere huishoudens onder de vertrekkers.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
19
Figuur 2.5: Gemeente Sint-Michielsgestel. Vetrekkers uit de kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 - 2021. Centrum Sint-Michielsgestel
60%
Theereheide
63%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
61%
Gemonde
13%
55%
Den Dungen
14%
6% 4% 4%
11%
14%
5% 4% 3%
12%
12%
6% 5% 4%
14%
63%
14% 13%
5% 12%
9% 3% 4%2% 5%
Berlicum
58%
15%
14%
7% 4%3%
Middelrode
56%
15%
15%
7% 6% 2%
Gemeente Sint-Michielsgestel
60%
13%
6% 4% 3%
80%
90%
0%
10%
20%
30%
13% 40%
50%
60%
70%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
gezin
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1-2 phh ouder dan 75 jaar
100%
Bron: CBS.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
20
3 De bestaande woningvoorraad In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koopen huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad. Ook gaan we in op de energetische kwaliteit van de woningvoorraad en de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad.
3.1 Kenmerken van de woningvoorraad Driekwart van de voorraad is een koopwoning Driekwart van de woningen in Sint-Michielsgestel is een koopwoning. In Centrum Sint-Michielsgestel (62%) en Venkant, Beekkant en Beekvliet (64%) is het aandeel koopwoningen lager dan gemiddeld. In de andere kernen ligt het aandeel koopwoningen juist hoger dan gemiddeld. Naar verhouding de meeste koopwoningen staan in Gemonde (84%) en Middelrode (84%). Slechts 16% van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning. Een kleine 10% is een particuliere huurwoning. In Venkant, Beekkant en Beekvliet (30%) en Centrum Sint-Michielsgestel (22%) is het aandeel sociale huurwoningen groter dan gemiddeld in de gemeente. Centrum Sint-Michielsgestel (16%) kent naar verhouding de meeste particuliere huurwoningen binnen de gemeente. Figuur 3.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Woningvoorraad naar eigendom, 2022. Centrum Sint-Michielsgestel
22%
Theereheide
14%
16% 7%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
79%
30%
Gemonde
8%
62%
5%
64%
8%
84%
Den Dungen
15%
8%
78%
Berlicum
15%
11%
74%
Middelrode
8%
Gemeente Sint-Michielsgestel 0%
8%
84%
16%
9%
10%
20%
Sociale huur
75% 30%
40%
50%
Particuliere huur
60%
70%
80%
90%
100%
Koop
Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.
Bijna 40% van de koopwoningen in de gemeente Sint-Michielsgestel is een tweekapper en ruim een derde een vrijstaande woning. In Middelrode (53%), Gemonde (49%) en Den Dungen (38%) is het aandeel vrijstaande woningen nog hoger dan gemiddeld. Bijna een kwart van de koopwoningen in de gemeente is een rij- of hoekwoning. In Theereheide (42%), Venkant, Beekkant en Beekvliet (38%) en SintMichielsgestel Centrum (28%) staan naar verhouding veel rij- en hoekwoningen. In de kernen Gemonde, Middelrode en Berlicum zijn er maar zeer beperkt rij- en hoekwoningen aanwezig in de koopvoorraad. Een klein deel (4%) van de koopwoningen in de gemeente is een appartement. In de grotere kern Berlicum
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
21
(8%) en in Centrum Sint-Michielsgestel (8%) is dit aandeel wat groter dan gemiddeld. In sommige kernen staan geen koopappartementen. Figuur 3.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Koopwoningvoorraad naar woningtype en kernen, 2022. Centrum Sint-Michielsgestel
28%
38%
Theereheide
42%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
38%
26% 32%
21%
29%
Gemonde 25%
Berlicum Middelrode
31%
39% 23%
0%
38%
46%
8%
Gemeente Sint-Michielsgestel
49% 36%
14%
20%
Rij-/hoekwoning
30%
2-1 kap
8%
53% 39%
10%
5%
32%
48%
Den Dungen
8%
40%
34% 50%
60%
Vrijstaand
70%
4%
80%
90%
100%
Appartement
Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.
Ruim een derde van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde tot € 350.000. Een kwart van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tussen € 350.000 en € 450.000. Ruim een derde (37%) heeft een WOZ-waarde vanaf € 450.000. In de kernen Theereheide, Venkant, Beekkant en Beekvliet en Centrum Sint-Michielsgestel staan naar verhouding veel koopwoningen in het segment tot € 350.000. In de andere kernen heeft een derde tot de helft van de koopwoningen een WOZ-waarde vanaf € 450.000. Figuur 3.3: Gemeente Sint-Michielsgestel. Koopwoningvoorraad naar prijsklasse, naar kernen en gemeente, 2022. Centrum Sint-Michielsgestel
39%
29%
Theereheide
50%
Venkant, Beekkant en Beekvliet
48%
Gemonde
22% 32%
Berlicum
34%
22%
<€ 200.000
10%
29% 50% 41%
29%
36%
27%
36% 0%
25%
27%
27%
Gemeente Sint-Michielsgestel
24%
27%
Den Dungen
Middelrode
30%
20%
46% 26%
30%
€ 200.000 - € 350.000
40%
50%
37% 60%
€ 350.000 - € 450.000
70%
80%
90%
100%
€ 450.000 +
Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.
845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg
22
Sociale huurvoorraad Er staan in de gemeente Sint-Michielsgestel zo’n 1.900 corporatiewoningen. Ruim 80% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25). Dit is de huurprijsgrens voor het passend toewijzen van woningen aan kleine huishoudens. Een relatief groot deel van de corporatiewoningen (20%) heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46). Deze grens is belangrijk voor het toewijzen aan jonge huishoudens (tot 23 jaar) in verband met de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen. Het is ook een segment dat vaak belangrijk is voor kwetsbare huurders die uitstromen uit een instelling naar een zelfstandige woning. Een kleine 10% van de corporatiewoningen in Sint-Michielsgestel heeft een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens (de grens voor passend toewijzen aan grotere huishoudens, € 678,66) en een bijna even groot deel heeft een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€ 763,47). Een klein deel van de corporatiewoningen (2%) wordt verhuurd in de vrije sector. Tabel 3.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Corporatiebezit naar huurprijsklassen (huidige huur en streefhuur), 2022. Huidige huur
Streefhuur
Abs.
%
Abs.
%
379
20%
124
6%
1.167
61%
1.154
60%
Tussen 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens
166
9%
324
17%
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
160
8%
292
15%
Boven liberalisatiegrens
46
2%
24
1%
1.918
100%
1.918
100%
< kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en 1e aftoppingsgrens
Totaal
Bron: VHE bestanden corporaties, 2022.
Met het streefhuurbeleid streven de corporaties er naar om de huurprijzen in hun voorraad zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de inkomenssituatie van hun huurders en woningzoekenden en tegelijk te zorgen voor een verantwoorde bedrijfsvoering. Het streefhuurbeleid van de corporaties in SintMichielsgestel is er op gericht het aandeel huurwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens wat te laten afnemen en wat meer woningen een huur te geven in de segmenten tussen de aftoppingsgrenzen en tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Het aandeel woningen in de vrije sector blijft in het huidige streefhuurbeleid klein. Wel geven de corporaties aan ambitie te hebben om dit segment in de toekomst verder uit te breiden.