Bijlage 1 - Wij zorgen voor Wonen; Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 2023-2028

Dit heet dubbele vergrijzing; de groep ouderen wordt ouder en groter. Dat betekent dat er een flinke toename is in de vraag naar woningen die voor senioren geschikt zijn, zowel als het gaat om reguliere (levensloopgeschikte) woningen als om woonzorgvormen. Veel ouderen wonen momenteel niet in een levensloopgeschikte woning. Slechts 4% van de woningvoorraad in de gemeente is levensloopgeschikt. Wel is 70% geschikt te maken. Hiermee staan we voor een flinke opgave als het gaat om zorgen voor passende huisvesting voor ouderen. Kanttekening daarbij is dat woningen levensloopgeschikt maken niet overal even makkelijk is – en misschien ook niet altijd even wenselijk, bijvoorbeeld wanneer het ertoe leidt dat een gehele bovenverdieping niet meer gebruikt wordt door de bewoners. Soms is het beter om te verhuizen dan een woning levensloopgeschikt te maken.

25

Figuur 6.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022 − 2040 6.000

170 90

5.000 150 80

140 80 4.000

200 110 1.320

230 120

1.480

1.150

970 870

3.000

2.000 3.320

3.500

2022

2025

3.860

4.010

4.100

2030

2035

2040

1.000

0 Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Prognosemodel Companen.

Een deel van de ouderen wil verhuizen, blijkt uit het woningmarktonderzoek van Companen en het onderzoek van de KBO’s in Sint-Michielsgestel. Als alle ouderen met een verhuiswens zouden verhuizen komen er tot 2.200 woningen in onze gemeente vrij, waarmee weer in belangrijke mate in de vraag van andere woningzoekenden kan worden voorzien. Dit vraagt wel eerst kwalitatief passend woningaanbod. Op basis van het woningmarktonderzoek gaat dit dan om meer levensloopgeschikte woningen met minimaal 2 slaapkamers en moderne of collectieve woonvormen als hofjeswoningen. Hieraan voldoen veel bestaande woningen niet. In het aanbod is een kwaliteitsslag nodig om ouderen te verleiden om te verhuizen. Daarnaast is advisering bij verhuizing nodig, vanwege alle belemmeringen, zoals wegtrekken uit de bekende buurt, afscheid van het huis, geregel en rompslomp van verhuizing.

26

Figuur 6.2:

Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen 24-uurs PG/SOM, 2022 − 2040

Ontwikkeling woonvraag 24-uurszorg 400 350 300 250 200 150 100 50 0

200

230

170

140

150

80

80

90

110

120

2022

2025

2030

2035

2040

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Prognosemodel Companen.

Een belangrijke ontwikkeling in het Rijksbeleid is het toenemende beroep op de zelfstandigheid van ouderen vanuit het motto: ‘zelf als het kan, thuis als het kan, en digitaal als het kan’. Dit betekent dat de woon-, zorg- en leefomgeving moeten bijdragen aan de zelfstandigheid van oudere huishoudens, zover mogelijk en wenselijk. Ook digitalisering van ondersteuning en zorg, door middel van bijvoorbeeld domotica, gaat een steeds belangrijker rol spelen. Naast levensloopgeschiktheid moeten woningen ook geschikt (te maken) zijn voor de inzet hiervan, en voor het leveren van fysieke zorg. Regulier wonen: ‘Gewone’ woning die niet is gelabeld of bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het gaat hierbij zowel om gezinswoningen als om appartementen of studio’s. Geclusterd wonen voor ouderen: Woonvorm voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar wel met een zekere mate van beschutting en de mogelijkheid voor laagdrempelig contact met buren. De woningen zijn levensloopgeschikt en er is vaak een mogelijkheid voor ontmoeten (ontmoetingsruimte, recreatievoorziening of buitenruimte voor gezamenlijk gebruik) inpandig of in de directe woonomgeving. Bij voorkeur is er de mogelijkheid van onplanbare Wlz- of Zvw-zorg in het geclusterd wonen complex. Eventuele zorg aan bewoners wordt betaald vanuit de Zvw, Wmo of Wlz. Intramurale voorzieningen vallen niet in deze categorie.

Geclusterd wonen met Wlz-zorg (SOM + PG): Woonvorm voor ouderen met een Wlz-zorgvraag. Er zijn verschillende verschijningsvormen: binnen deze categorie vallen zowel verpleeghuizen en grootschalige woonzorgcentra als kleinschalige woonvormen, bijvoorbeeld voor mensen met dementie. Als de zorgvraag toeneemt wil een deel van de ouderen zelfstandig geclusterd wonen met ontmoetingsmogelijkheden in of nabij het wooncomplex. De vraag naar geclusterde tussenvormen voor ouderen zal sterk toenemen. Er is nu al een tekort van 405 geclusterde woningen. Dit loopt op naar 1.150 woningen in 2030. Een aanzienlijk deel van deze woningen moet in het sociale segment gerealiseerd worden, zie tabel 6.2. Deze opgave kan de gemeente niet alleen via nieuwbouw realiseren. Er ligt ook een transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad. Ervan uitgaande dat de meeste ouderen in hun wijk of dorp willen blijven wonen, verdeelt de behoefte voor geclusterd wonen voor ouderen zich als volgt over de wijken en kernen. Langer zelfstandig wonen in de kernen Met het langer zelfstandig wonen zullen mensen die minder mobiel zijn toch in hun omgeving voorzieningen, ontmoeting en activiteiten moeten vinden. Liefst is dit verspreid over de hele gemeente aanwezig. Tegelijkertijd vraagt spreiding veel van welzijns- en zorgorganisaties die diensten moeten leveren.

Met de groei van de zelfstandig wonende ouderen en toenemende personeelstekorten in zorg en welzijn kan dit onder druk komen te staan.

27

Tabel 6.1: Vraag geclusterd wonen voor ouderen per kern (2022 - 2040; huishoudens; afgerond op 10-tallen) 2022 2025 2030 2040 Sint-Michielsgestel 310 340 400 510 Gemonde 70 80 100 130 Den Dungen 180 200 250 320 Berlicum 250 280 330 430 Middelrode 60 60 80 100 Totaal 870 970 1.150 1.480 Totaal tekort -405 -505 -685 -1.015 Bron: Woonzorgweter en bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel. Tabel 6.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Vraag geclusterd wonen voor ouderen naar marktsegment, 2022 − 2040 2022 2025 2030 2035 2040 Sociale huur 435 455 495 515 530 Particuliere huur 85 105 125 160 175 Koop 350 410 530 645 770 Totaal 870 970 1.150 1.320 1.480 Bron: Woonzorgweter, WoON2018, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel en CBS-Microdata.

Wet langdurige zorg Een kleine groep ouderen kan echt niet meer volledig zelfstandig wonen. Hier is structureel 24-uurszorg nodig, geleverd vanuit de Wlz. Tot 2030 is er behoefte aan 40 extra plekken waar deze zorg geleverd kan worden. Het Ministerie van VWS wil deze groei niet of slechts zeer beperkt via extra bedden in verpleeghuizen realiseren. Dit zal vooral in de eigen omgeving moeten met behulp van het Volledig Pakket Thuis (VPT) of het Modulair Pakket Thuis (MPT). Enkel voor mensen die zeer specialistische zorg nodig hebben zal traditionele intramurale 24-uurszorg blijven bestaan. Mantelzorg Bovendien is door personeelstekorten in de zorg het onzeker of die zorg overal aangeboden kan worden. Het uitgangspunt is dat zorg zoveel mogelijk beschikbaar is voor iedereen, ongeacht inkomen. Dit vraagt anders nadenken over zorg in de toekomst. Het vergroot het belang van mantelzorgers maar ook de druk op hen. In onze dorpen is door de hechte sociale samenhang een netwerk dat voor elkaar in staat. Tegelijkertijd moet voldoende huisvesting voor (potentiële) mantelzorgers wel beschikbaar zijn. Technologieën (domotica3) spelen dan een belangrijke rol om zorg in de toekomst mogelijk te houden. Dat geldt ook voor woonconcepten waar mensen elkaar onderling kunnen helpen.

6.2 Zelfstandig kunnen wonen met welzijn en zorg Onze inzet samengevat • Inzet op positieve gezondheid - Welzijn, preventie, informatievoorziening en geschiktheid fysieke leefomgeving. Structurele inzet op herkennen en faciliteren van initiatieven rond burgerkracht. Samenwerking met en tussen organisaties versterken, onder andere in de Vergrijzingstafel. - Ontmoetingspunt in elke wijk of dorp. • Realiseren levensloopgeschikte & passende woonomgeving en woningvoorraad - Bewustwording van gevolgen van ouder worden door voorlichting. - Toegankelijke woonomgeving in alle dorpen. - Aanpassingen van en in bestaande woningen (met inzet domotica). - Helft van de nieuwbouw is levensloopgeschikt/aanpasbaar en voldoet aan Woonkeur of aan een nog te ontwikkelen lokaal label. Met Zorg- en Ouderenorganisaties onderzoeken we de ontwikkeling naar een Gestels label dat uitgaat van zorggeschikt, toegankelijk en doorgankelijk (ook ten behoeve van mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking). 3

Technologie in de woning die thuis wonen langer mogelijk maakt. Denk aan medicijndispensers en valdetectoren.

28

-

•

Hieronder ook aanbod van 600 à 700 geclusterde woningen (bijvoorbeeld nieuwe hofjes of bestaande gebouwen met ontmoetingsmogelijkheid) om het tekort in te lopen en aan de vraag tot 2030 te voldoen; gespreid over alle kernen met slim gebruiken van de gecombineerde zorginfrastructuur van alle aanbieders in deze kernen. Ondersteuning door professionele zorg - Inzet op preventie, beperken afhankelijkheid professionele zorg. - Beschikbaarheid eerstelijnszorg in alle kernen. - Mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben kunnen dit in iedere kern ontvangen: daar richten we onze zorginfrastructuur en ons woningaanbod op in. - We gaan experimenteren met andere vormen van zorglevering om het langer zelfstandig wonen en efficiënte zorg aan huis te faciliteren. Hier stellen we aanjaagmiddelen (in de vorm van cofinanciering en/of personele inzet) voor beschikbaar. Waar mogelijk sluiten we aan, of maken gebruik van de mogelijkheden die het integraal zorgakkoord ons hierin biedt.

Eerste inzet gericht op dimensies van positieve gezondheid en welzijn Het langer zelfstandig wonen voor mensen met een ondersteunings- of zorgvraag, zoals beoogd in landelijke programma’s, heeft een belangrijke impact. Mensen met een ondersteuningsvraag moeten volop mee kunnen doen in de samenleving en hulp kunnen krijgen als dat nodig is. Dit vraagt een adequate organisatie van wonen met welzijn en zorg. Wij zetten ons hiervoor in door ons primair te richten op meedoen, gezond leven en ontmoeten, onder andere door het realiseren van een ontmoetingspunt in elke kern. Deze ontmoetingspunten zijn toegankelijk voor mensen met een fysieke beperking. Onze ambitie is dat mensen met een ondersteuningsvraag autonoom en zelfstandig kunnen wonen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Autonomie en zelfstandigheid beginnen bij inzet op positieve gezondheid. Dit betekent positieve aandacht voor lichaamsfuncties, mentaal welbevinden, dagelijks functioneren, meedoen, zingeving en kwaliteit van leven. Inzet hierop komt primair van mensen zelf, inclusief de sociale verbanden waarin zij functioneren. De gemeenschapszin in onze kernen is daarbij behulpzaam. We blijven met inwoners in overleg om te zien waar onze inzet gewenst en ondersteunend is.

Vanuit dit overleg kunnen we met woon-, welzijns- en zorgpartners komen tot een op elkaar afgestemd dienstenaanbod, aansluitend bij de directe behoefte van de doelgroep. We zien ook een groep die hierbij ondersteund moeten worden. Via inzet van welzijnswerk en voorlichting stimuleren we gezond gedrag en samenredzaamheid. We willen inzetten op informele begeleiding van mensen met een lichte ondersteuningsvraag. En we stimuleren beweging door bij de inrichting van de openbare ruimte rekening te houden met looproutes en bijvoorbeeld voorzieningen als beweegtuinen. Tot slot dragen we bij aan ontmoetingsplekken in wijken en dorpen, samen met Woonmeij, JOOST, BrabantWonen en de welzijnsorganisaties. Ook werken we samen op dit onderwerp bij de Vergrijzingstafel, het innovatieplatform, de KBO’s en de sociale wijkteams. Zo dragen we bij aan positieve gezondheid. Zelfstandigheid ondersteunen Wij zien het belang van positieve gezondheid en ook de onderlinge steun van mensen aan elkaar. Mantelzorg vervult hierin een belangrijke rol. We zijn vastbesloten om initiatieven te ondersteunen die de mogelijkheden voor mantelzorg vergroten. We streven ernaar om ruimte te bieden voor inwonende ouders of kinderen binnen de regels van het bestemmingsplan (in de toekomst omgevingsplan) en om (pre)mantelzorgwoningen te plaatsen bij huizen in alle kernen.

Bovendien stimuleren we bijzondere woonvormen waarin mantelzorgers en mantelzorgontvangers gemakkelijker samen kunnen wonen, met een sterke nadruk op het creëren van een omgeving waarin mensen voor elkaar kunnen zorgen en elkaar kunnen ondersteunen. Niet alleen mantelzorg zien we als belangrijke bijdrage voor langer autonoom en zelfstandig kunnen wonen. Ook domotica-voorzieningen bieden potentie. Met de woningcorporaties en zorgaanbieders doen we experimenten met de inzet van domotica. Toevoegen van levensloopgeschikte bestaande en nieuwe woningen In al onze kernen kun je lang en prettig zelfstandig wonen. Hiervoor zijn voldoende levensloopgeschikte woningen nodig. Zeker een derde deel van de ouderen wil blijven wonen in hun huidige woning. Zij voelen zich er thuis en hebben bekenden in de omgeving. Tegelijkertijd vinden wij het belangrijk dat

29

mensen dan wel voorsorteren op de oude dag door aanpassing van hun woning. Wij stimuleren die aanpassing door bewustwordingscampagnes en advisering. Die zetten we op samen met de ouderenorganisaties en de welzijnsorganisatie. Een deel van de ouderen overweegt te verhuizen naar een andere woning. Het liefst in de eigen wijk of kern. Eerder gaven we al aan dat we daartoe zestig procent van het woningbouwprogramma willen inzetten als levensloopgeschikte woningen, ook woningen die niet per se direct voor de doelgroep bedoeld zijn. Gezien het huidige en groeiend tekort aan voor senioren geschikte woningen stellen we duidelijke eisen aan de nieuw- en verbouw. Als kwaliteitsnorm hanteren we daarbij voorlopig Woonkeur (of gelijkwaardig); de gemeente zal in samenwerking met lokale partijen nadere toetsingscriteria opstellen voor nieuwbouwprojecten op grond van vergrijzingsproblematiek en woonbehoeften senioren. Daarmee beogen we: is het niet geschikt voor oud, dan wordt er niet gebouwd. Definitie levensloopgeschikt Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.

De woning is ook geschikt als er sprake is van fysieke handicaps of chronische ziekte. Complexgewijs geclusterd wonen in alle kernen Een deel van de levensloopgeschikte woningen zal in de vorm van geclusterd wonen moeten worden gerealiseerd. Dit zijn individuele woonvormen die complexgewijs geclusterd zijn. Bij het complex is een ontmoetingsplek aanwezig waar bewoners gebruik van kunnen maken. Deze clustering maakt efficiënte zorgverlening mogelijk, bijvoorbeeld via Volledig Pakket Thuis of Modulair Pakket Thuis. In prestatieafspraken met de woningcorporaties en zorgaanbieders maken we hier nadere afspraken over. We willen in alle kernen ruimte bieden voor geclusterde woonvormen. Het gaat dan om toevoeging van in totaal 600 à 700 woningen in geclusterde vorm, (groten)deels ook door aanpassing van bestaande wooncomplexen: door het vergroten van de toegankelijkheid en ontmoetingsmogelijkheden in de nabijheid. Woonzorgzones in alle kernen Bij de uitwerking van ons woningbouwprogramma geven we bij locaties nabij voorzieningen als voorwaarde mee dat deze levensloopgeschikt en deels in geclusterde vorm zijn. Dit betekent dat levensloopgeschikte en ook geclusterde woningen bij voorkeur (niet alleen) staan op korte afstand van een locatie met een toegankelijke omgeving, ontmoetings- en bewegingsmogelijkheden.

Ook openbaar vervoer, winkelvoorzieningen en eerste-lijnszorg in de omgeving zijn waardevol. Daarnaast moet, zeker bij geclusterd wonen, intensieve 24-uurszorg geleverd kunnen worden. Dit willen we in Sint-Michielsgestel, Den Dungen en Berlicum mogelijk maken, zodat onze inwoners in hun eigen buurt zorg kunnen ontvangen. Het uitgangspunt is wel dat dit in de praktijk ook werkbaar is. Hiervoor zetten we in op wonen met zorg op locaties zoveel mogelijk nabij voorzieningen. Dit duiden we aan als woonzorgzone. In een Woonzorgzone kunnen zorgverleners en welzijnsorganisaties efficiënt zorg/ondersteuning bieden. Niet alleen aan senioren, maar ook aan andere doelgroepen (zie volgende hoofdstuk: Een thuis voor iedereen). Binnen die woonzorgzones voegen we een 40-tal geclusterde woningen toe met de mogelijkheid van intensieve 24-uurszorg (verpleegzorgwoningen). Naast de zorginfrastructuur op zich ligt het accent meer op welzijn, ontmoeting, eerste-lijnszorg en planbare zorg. Bij het toevoegen van wonen met zorg nabij voorzieningen maken we wel de afweging tussen wat fysiek noodzakelijk is en welke zaken ook middels digitalisering en ambulantisering. Regie op planologische en organisatorische afstemming Bij de afstemming van wonen met welzijn en zorg komen een planologische en organisatorische opgave samen.

Hiervoor gaven we aan in te willen zetten op woonzorgzones waar een afgestemd aanbod van wonen en voorzieningen is. Dit betekent enerzijds het plannen van woningen nabij voorzieningen, anderzijds ook voorzieningen naar deze gebieden toe verhuizen. Wij gaan met eigenaren van voorzieningen, zoals huisartsen, ontmoetingslocaties, vervoerders en eventueel ook winkeliers in gesprek om te komen tot een clustering van voorzieningen, zodat wonen, welzijn en zorg ook ruimtelijk afgestemd zijn. Dit doen we zo integraal mogelijk, ook binnen de gemeentelijke organisatie.

30

Deze ruimtelijke bundeling maakt ook de samenwerking tussen partijen beter mogelijk. Wij nemen regie op deze samenwerking door met woon-, welzijns- en zorgpartners in gesprek te gaan en concrete prestatieafspraken hierover te maken. We versterken de samenwerking met en tussen organisaties, onder andere bij de Vergrijzingstafel, het innovatieplatform en de sociaal wijkteams. Zorg- en welzijnsinnovatie Om zorg en ondersteuning te kunnen blijven garanderen in de kernen van de gemeente Sint-Michielsgestel gaan we met zorg- en welzijnspartners pilots uitvoeren voor efficiëntere zorg. Wij nemen het initiatief om met zorg- en welzijnspartners plannen uit te werken. We stellen ook middelen beschikbaar, in euro’s (co-financiering) of menskracht, voor begeleiding van de experimenten. Deze pilots zijn erop gericht om door middel van sociale innovatie de zorg houdbaar te houden. Waar mogelijk sluiten we aan, of maken gebruik van de mogelijkheden die het integraal zorgakkoord ons hierin biedt.

31

7 Een thuis voor Iedereen Doel Een thuis voor iedereen door mensen mee te laten doen in de samenleving en passende huisvesting te bieden.

7.1 Analyse woningbehoefte aandachtsgroepen Vanuit het Rijksprogramma Een thuis voor iedereen wordt gemeenten gevraagd zich in te zetten voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Dit programma benoemt de volgende aandachtsgroepen die in het volkshuisvestingsprogramma aandacht verdienen: • • • • • • • • • •

Mensen die uitstromen uit een intramurale setting, zoals Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) of jeugdhulp met verblijf. (Dreigend) dak- en thuisloze mensen. Sociaal urgenten en dreigend daklozen. Medisch urgenten en rolstoelafhankelijke mensen (waar ook de zorgbehoeftige ouderen deel van uitmaken). Mensen met een verstandelijke beperking. Statushouders. Arbeidsmigranten (met de verwachting dat het aantal door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren zal toenemen). Studenten (MBO, HBO en WO). Stoppende sekswerkers. Woonwagenbewoners.

Deze groepen zijn overwegend aangewezen op sociale huur. De huisvestingsopgave van deze groepen vraagt potentieel een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen toeneemt. Een deel van de vraag van deze aandachtsgroepen richt zich op woonzorgvormen, onzelfstandige woonruimten, shortstayplekken en standplaatsen. De woningbehoefte van deze aandachtsgroepen is grotendeels in beeld gebracht in de woonzorganalyse. Wel varieert deze behoefte per jaar, bijvoorbeeld bij asielinstroom of uitstroomprognoses (Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen). De taakstelling voor statushouders is voor Sint-Michielsgestel 36 mensen voor de eerste helft van 2023; mogelijk neemt deze toe bij blijvend hoge immigratie of permanent blijven van gevluchte Oekraïners. Monitoring van de vraagontwikkelingen is nodig om beter zicht te krijgen op deze huisvestingsopgave. Voor jeugdzorg met verblijf is de prognose enkele woningen (ergens tussen nul en vijf) per jaar. Regionaal wordt er momenteel onderzoek gedaan naar het aantal (dreigend) dak- en thuisloze mensen. De uitkomst daarvan wordt in de loop van 2023 bekend. De cijfers zoals die nu bekend zijn wijzen op ongeveer veertig mensen in deze doelgroep. Deze groepen vragen bij elkaar op jaarbasis toewijzingen van tientallen woningen.

Daarnaast woont en/of werkt er een aanzienlijke groep arbeidsmigranten in Sint-Michielsgestel: zo’n 400. De aanname is dat tweederde daarvan een short- of midstayplek nodig heeft, waarmee de huisvestingsbehoefte van deze groep op ongeveer 300 eenheden komt. De rest woont langer in Nederland en is daarmee aangewezen op de reguliere woningvoorraad. Voor de huisvesting van een deel van deze aandachtsgroepen komt waarschijnlijk een verplichte urgentieverordening wanneer met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting wordt ingestemd. Huisvestingsopgave mensen met een verstandelijke beperking Er lijkt op dit moment een tekort van in totaal 115 plekken voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit tekort wordt waarschijnlijk deels veroorzaakt veel Wlz-indicaties voor VG thuis worden verzilverd door middel van een persoonsgebonden budget. Onder deze personen kan wel de wens leven

32

om bijvoorbeeld op zichzelf te gaan wonen met begeleiding of een plek te krijgen in een groepswoning. Het huidige tekort van 115 plekken zal in de periode tot 2040 toenemen tot zo’n 135 plekken. Er is op dit moment een behoefte aan 105 plaatsen in geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast is er behoefte aan 10 reguliere woningen voor deze groep, waar zij met ambulante begeleiding kunnen wonen. Deze vraag blijft tot 2040 naar verwachting stabiel voor geclusterd wonen en loopt op naar 30 reguliere woningen. Tabel 7.1: Balans vraag en aanbod aan woonvormen, scenario ‘Lokaal wonen, mild’ 2022 2025 2030 Geclusterd wonen -105 -95 -105 Gespikkeld wonen -10 -10 -20 Totaal -115 -105 -125 Bron: Woonzorgweter, bevolkingsprognose Sint-Michielsgestel, aanbodinventarisatie.

2035 -105 -20 -125

2040 -105 -30 -135

Huisvestingsopgave door uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang De uitstroom vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang leidt naar een vraag voor (begeleide) woonvormen of zelfstandige woning voor mensen met een ggz-achtergrond. De verwachting is dat in de gemeente Sint-Michielsgestel 15 personen zullen uitstromen en dus behoefte hebben aan een woonplek: 10 aan een studio en 5 aan een eengezinswoning in de sociale huur. Tabel 7.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Prognose jaarlijkse uitstroom BW/MO, 2022 Uitstroom naar studio Uitstroom naar eengezinswoning 10

Totaal uitstroom

5

15

Bron: Maatschappelijke Opvang ’s-Hertogenbosch.

Binnen de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MO/BW) is een beweging ingezet naar meer zelfstandigheid. We hebben de aanpak hiervoor uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma Beschermd Wonen. Van daaruit zetten we ons in op realisatie van nieuwe en creatieve vormen van beschut en zelfstandig wonen voor de doelgroep MO/BW en de mogelijkheid van uitstroom MO/BW in elke gemeente. Dit gaat om uitstroom naar een eigen woning, maar daarnaast is er ook vraag naar een kleinschalige opvang (3 a 4 plekken) en naar een locatie beschermd wonen in de gemeente. Wij leveren vanuit Sint-Michielsgestel naar rato van ons inwoneraantal onze bijdrage aan deze uitstroom. Daardoor kunnen mensen hun plek vinden in een voor hen vertrouwde omgeving. Dit bevordert deelname in de samenleving en herstel. De exacte opgave hiervoor moet nog kwantitatief en kwalitatief uitgewerkt worden. We maken uitstroomafspraken voor deze doelgroepen met Woonmeij, JOOST, BrabantWonen en zorgorganisaties. Hierbij maken we afspraken over de beschikbaarheid van woningen, maar ook de mogelijkheid van (tijdelijk) terugstromen bij een terugval. In 2021 is de gemeente Sint-Michielsgestel akkoord gegaan met het Regioplan Doordecentralisatie Beschermd Wonen Regio Meierij en Bommelerwaard 2022 − 2025. Voor de opgave ‘Beschermd Thuis’ is een goede spreiding van de voorzieningen van groot belang.

Dat wil concreet zeggen dat de gemeente ’s-Hertogenbosch een aantal (her-)huisvestingsverzoeken overdraagt aan regiogemeenten. In het eerste jaar van de uitvoering van het Regioplan is de spreiding van de voorzieningen BW grosso modo méér onevenredig geworden. Dat geldt ook voor onze gemeente waar relatief meer kan worden bijgedragen aan de spreiding. Daarom scherper we in deze visie onze ambitie aan: in de gemeente Sint-Michielsgestel wordt in de periode 2023 − 2025 medewerking toegezegd aan de realisatie van tenminste één kleinschalige BW-voorziening. Daaronder verstaan we een clustering van 8 á 12 plaatsen. De realisatie kan voor, maar ook na, 2025 plaatsvinden.

7.2 Huisvesting en begeleiding aandachtsgroepen Onze inzet samengevat • Toevoegen voldoende woningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 647) in alle kernen. • Uitwerken urgentieverordening met voorrangscategorieën, plus goede voorlichting aan woningzoekenden/urgenten. We nemen ook statushouders op in onze urgentieverordening.

33

•

•

• • • • •

• • •

Prestatieafspraken over beschikbaarheid voldoende betaalbare woningen voor deze doelgroepen. Inclusief afspraken over ondersteuning/begeleiding. Het gaat jaarlijks in totaliteit om 30% toewijzingen volgens Rijksbeleid. Dit betekent dat er meer sociale huurwoningen bij moeten komen. Ook afspraken over beschikbaarheid spoedwoningen. Uitstroom uit Beschermd Wonen ondersteunen door realisatie van uitvoeringsprogramma Beschermd Wonen en inzet op nieuwe en creatieve vormen beschut en zelfstandig wonen en uitstroom. In de periode 2023-2025 zegt de gemeente Sint-Michielsgestel medewerking toe aan de realisatie van tenminste één kleinschalige BW-voorziening. Daaronder verstaan we een clustering van 8 á 12 plaatsen. De realisatie kan voor, maar ook na, 2025 plaatsvinden. Kleinschalige maatschappelijke opvang (MO) organiseren met zo’n 3 à 4 plekken. Meedoen in de samenleving is voorwaarde voor zelfstandig wonen van jong en oud. Via activering, werktoeleiding en benutten stil potentieel aan arbeidskrachten, mensen betrekken in de samenleving samen met de WSD en de sociale dienst. Realiseren ongeveer 300 plekken voor short- en midstay-arbeidsmigranten; daarnaast ontwikkelen we een Beleidskader Arbeidsmigranten. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er momenteel geen behoefte is aan extra standplaatsen voor woonwagens.

Samen met de corporaties gaan we de komende jaren samenwerken aan het verbeteren van het beheer van de wachtlijsten en de spelregels voor woningtoewijzing. We breiden de mogelijkheden tot hospiteren uit. De gemeente start een pilot en met de corporaties onderzoeken we of het mogelijk is om via hun verhuurplatform hospitaverhuur aan te bieden. Afhankelijk van het succes met de regionale pilot starten we met het project Onder de Pannen om mensen huisvesting en sociale contacten te bieden. Bij toewijzen van woningen aan urgenten en aandachtsgroepen nemen we de draagkracht van de wijk en de beschikbaarheid aan voorzieningen expliciet mee. Bij jeugd 18- en 18+ die uitstromen uit een jeugdzorginstelling hebben we extra aandacht voor het snel vinden van passende huisvesting om aanvullende problematiek/hulpvraag te voorkomen. Het gaat jaarlijks om nul tot vijf mensen. Naar aanleiding van het ETHOS-onderzoek naar dak- en thuislozen formuleren we een aanpak om deze doelgroep te huisvesten en van ondersteuning te voorzien. In het woningmarktonderzoek kwamen we uit op zo’n veertig mensen in deze doelgroep, maar we gaan ervan uit dat dit een lage inschatting is.

Urgentie voor aandachtsgroepen Een thuis voor iedereen is het uitgangspunt in onze gemeente. Daarbij is het zaak om voldoende woningen voor aandachtsgroepen beschikbaar te hebben. Wij vinden het belangrijk dat aandachtsgroepen een dak boven het hoofd hebben, met de begeleiding die daarbij nodig is. Tegelijkertijd vinden we het ook belangrijk dat regulier woningzoekenden ook een kans houden op een woning. Dit vraagt een zorgvuldige toewijzing van schaarse sociale huurwoningen. Wij geven hier invulling aan door het opstellen van een urgentieverordening met voorrangscategorieën. Deze urgentieverordening sluit aan op de huidige regionale Urgentieplusregeling. Deze regeling passen we samen met de regiogemeenten en de corporaties aan aan de Wet versterking regie volkshuisvesting. Dit doen we als de wet is vastgesteld, om maximaal in te kunnen spelen op de veranderende actualiteit. Daarbij gaan we niet alleen in op de wettelijke verplichtingen, maar maken we ook afspraken over de eventueel noodzakelijke begeleiding van urgente aandachtsgroepen. Naast de verplichte urgentiecategorieën beschouwen we ook statushouders als urgent. Immers hebben ook zij nog geen dak boven het hoofd. Wij moeten voor hen ook met voorrang huisvesten. Deze nieuwe situatie zorgt soms mogelijk voor andere verhoudingen tussen woningzoekenden.

Wij geven goede voorlichting over de nieuwe situatie aan woningzoekenden (urgent en niet-urgent) en maken met de corporaties afspraken over adequate informatievoorziening. Rechtvaardige huisvestingskansen voor alle woningzoekenden Met de urgentieverordening is het belangrijk dat er voldoende woningen beschikbaar komen voor urgenten en tegelijkertijd voor niet-urgenten, zodat ook die laatste groep kansen houdt op een woning. Om dit te borgen maken we prestatieafspraken over de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor deze doelgroepen (in aansluiting bij Nationale Prestatieafspraken), inclusief afspraken

34

over ondersteuning/begeleiding. Het gaat jaarlijks in totaliteit om circa 30% van de toewijzingen (volgens Rijksbeleid, lijkt passend bij situatie in Sint-Michielsgestel). Daarnaast zetten we sterker in op hospitaverhuur. Ook willen we starten met Onder de Pannen indien de regionale pilot een succes blijkt. Dat is een verhuurconstructie die vergemakkelijkt dat mensen op hospiteerbasis een kamer kunnen huren, zonder dat bijvoorbeeld de kostendelersnorm wordt toegepast. Meedoen als kans voor inclusie Meedoen in de samenleving vinden we een belangrijke voorwaarde voor zelfstandig wonen van jong en oud, in het bijzonder voor vaak kwetsbare aandachtsgroepen. Mensen kunnen een huis krijgen, maar dan hebben ze nog geen plek in de samenleving. Wij zien het als onze rol om met het WSD, wijkteams, zorg- en welzijnsinstellingen afspraken te maken over het meedoen van deze doelgroepen. We denken aan activering, werktoeleiding en het benutten stil potentieel aan arbeidskrachten. Dit nemen we mee in het integrale beleid voor deze doelgroepen. Ook krijgt meedoen aandacht binnen het integraal veiligheidsoverleg. Zo willen we bijdragen aan een succesvolle integratie van woonconcept en bewoners in hun leefomgeving. Monitoring en samenwerking We willen rechtvaardige kansen voor iedereen in onze gemeente, of je nu tot een zogenoemde aandachtsgroep behoort of niet.

Om ervoor te zorgen dat al onze inwoners gelijke kansen hebben en prettig wonen en leven in onze gemeente monitoren we hoe het gaat met onze inwoners die tot een aandachtsgroep behoren. Indien nodig sturen we bij. Daartoe werken we samen met Woonmeij, JOOST, BrabantWonen, zorg- en welzijnsinstellingen en de adviesraden. Woonwagenbewoners Het woonwagenbeleid van de gemeente is in lijn met het Nationaal Beleidskader Gemeentelijk Woonwagenbeleid. De gemeente heeft aanvullend daarop ingestemd met het Regionaal Handelingsperspectief Woonwagenbeleid van de Regio Noordoost Brabant. Er is op dit moment één woonwagenlocatie in de gemeente, de locatie Spreeuwenbos met 11 standplaatsen. Omdat het aantal standplaatsen in de gemeente Sint-Michielsgestel (bijna) op het gemiddelde van de regio ligt, richten we ons voornamelijk op de lokale behoefte. Recent is in opdracht van de gemeente en in samenwerking met de regiogemeenten onderzoek gedaan naar de woonwensen ten aanzien van woonwagenstandplaatsen in de regio Noordoost Brabant. Uit het onderzoek is af te leiden dat er op dit moment geen extra behoefte is aan woonwagenstandplaatsen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Samen met de woningcorporatie Woonmeij gaan we de komende jaren verder samenwerken aan het verbeteren van het beheer van de wachtlijst en de toepassing van de regionale spelregels voor woningtoewijzing.

35

Pijler 3: duurzaam wonen in wijken en dorpen 8

Leefbare wijken en dorpen

Doel We zorgen dat onze dorpen en buurten leefbaar zijn. In de dorpen blijft door nieuwbouw levendigheid en mogelijkheden voor een gevarieerde bevolkingsopbouw als maximale borging van de aanwezige voorzieningen.

8.1 Analyse leefbaarheid in wijken en dorpen De omgeving waarin je huis staat, doet iets met de ervaren woonkwaliteit: de voorzieningen, het groen, de infrastructuur en de mensen om je heen. Het is fijn wonen in onze gemeente. In Den Dungen, maar ook in Berlicum en Gemonde zijn er met name zorgen over het voorzieningenniveau en de gevolgen daarvan op de leefbaarheid. Door economische schaalvergroting verdwijnen de vaak kleinschaliger winkelvoorzieningen. Door minder kinderen, en de wens van ouders voor specifieke onderwijsvormen, daalt het aantal kinderen op dorpsscholen. Woningbouw zorgt niet direct voor economisch draagvlak voor winkels of scholen. Toch kan woningbouw wel bijdragen aan een gevarieerdere opbouw van de kern, en daarmee levensvatbaarheid van sommige voorzieningen. Minstens zo belangrijk is de kwaliteit van de voorzieningen, de sociale samenhang en de uitstraling van onze dorpen. Doordat de woningvoorraad met name in de kleinere dorpen wat eenzijdig is, stokt de doorstroom en is het lastig voor starters en senioren om een woning in hun eigen dorp te vinden. Ook zorgt de concentratie van sociale woningbouw in de kern Sint-Michielsgestel dat urgenten met name in die kern gehuisvest worden. Om ervoor te zorgen voor veerkrachtige buurten is een gevarieerde bevolkingsopbouw, en daarmee een gevarieerde woningvoorraad, wenselijk.

8.2 Leefbaarheidsaanpak vanuit inwoners Onze inzet samengevat • We monitoren de leefbaarheid in onze buurten en kernen. Mochten er signalen zijn dat er ingegrepen dient te worden doen wij dat middens een gecombineerde: - Sociale aanpak: welzijn, zorgen voor elkaar, ontmoetingspunt in iedere kern. Via wijktoekomstplannen samen met bewoners. - Fysieke aanpak: fysieke toegankelijkheid, voorzieningen, verkeer en veiligheid, kansen voor meer variatie in opbouw woningvoorraad benutten. • Door toevoeging en spreiding van sociale huurwoningen en woningen voor starters in álle kernen bijdragen aan een meer evenwichtige bevolkingsopbouw en spreiding van kwetsbare groepen. • We normaliseren ggz in de wijk. Tegelijkertijd houden we onze buurten veerkrachtig door te zorgen voor een goede spreiding van mensen met een psychische hulpvraag in de wijk. • In dorpen en grotere uitleglocaties door meer nieuwbouw en toevoeging van sociale huurwoningen en woningen voor starters die bijdragen aan evenwichtige bevolkingsopbouw. • Benutten van bestaand vastgoed door splitsing/hergebruik.

36

Integrale en wijkgerichte aanpak Het is belangrijk dat inwoners in iedere wijk of kern prettig kunnen wonen. De leefbaarheid is goed in onze dorpen en buurten. Om te zorgen dat dat ook zo blijft monitoren en verbeteren we de leefbaarheid in onze buurten en kernen. Daarbij haken we aan op de integrale en wijkgerichte aanpak die we ontwikkelen binnen het sociaal domein. Wijkaanpak op basis van positieve gezondheid Onderdeel van de wijkaanpak is preventie en de principes van positieve gezondheid, zoals bij wonenwelzijn-zorg voor ouderen zijn benoemd. Deze principes gelden voor iedereen. Dit betekent dat de inrichting van wijken en dorpen bijdraagt aan deze positieve gezondheid door de mogelijkheid van laagdrempelige ontmoeting en beweging in de openbare ruimte. Positieve gezondheid is daarmee een uitgangspunt voor de wijkaanpak. Om bij te dragen aan laagdrempelige ontmoeting en welzijn realiseren we een ontmoetingspunt in elke kern. Deze ontmoetingspunten maken we toegankelijk voor mensen met een fysieke beperking. Variatie aan woonaanbod draagt bij aan vitaliteit Om de leefbaarheid van wijken en vitaliteit van onze dorpen te versterken realiseren we op gerichte locaties meer variatie in het woningaanbod. Waar in wijken kansen voor inbreiding of transformatie zich voordoen plaatsen we accenten in het bouwprogramma die een contramal zijn van het huidige aanbod in wijken.

In de kleine kernen ligt het accent gemiddeld meer op sociale huur of betaalbare koopwoningen. Het gaat bij inbreiding en in de kernen om kleine bewegingen; een aanpak van accupunctuur, waarbij elke beweging naar meer variatie wenselijk is. Die kleinschaligheid is ook nodig omdat bijvoorbeeld ook kansen gepakt moeten worden voor nieuwe geclusterde woonvormen voor doorstromende ouderen binnen de verschillende kernen. Cumulatie van toewijzing aan urgenten in wijken voorkomen Naast aanpassing van de opbouw van de woningvoorraad willen we met de corporaties ook vinger aan de pols houden bij de toewijzing van woningen aan aandachtsgroepen (zie vorige hoofdstuk). Deze toewijzing aan urgenten heeft het risico in zich dat mensen bovengemiddeld vaak terecht komen in wijken die we nu al aanduiden als minder veerkrachtig. Waar cumulatie van toewijzingen in deze wijken plaatsvindt, maken we met de corporaties nadere afspraken over een betere spreiding. Dit pakken we vooralsnog reactief op, omdat er vanuit leefbaarheid in onze gemeente nu geen directe aanleiding tot zorg bestaat.

37

9 Duurzaam wonen Doel De woningvoorraad en de woonomgeving zijn duurzaam volgens de ambities uit de gemeentelijke Transitievisie Warmte, het uitvoeringsprogramma warmtetransitie en het klimaatakkoord.

9.1 Analyse verduurzaming woningvoorraad Het belang van verduurzaming wordt steeds meer gevoeld. Landelijk én lokaal zijn er doelen gesteld om de CO2-uitstoot te verlagen en een duurzame woningvoorraad te realiseren. Op landelijk niveau met de Klimaatwet en het Klimaatakkoord. Lokaal met onze Transitievisie Warmte en het bijbehorende uitvoeringsprogramma. Ook in het coalitieakkoord wordt het bijbouwen van duurzame woningen nadrukkelijk genoemd. Deze doelen zijn gesteld in het kader van een leefbare planeet, en komen steeds dichterbij. Daarbovenop merkt een groot deel van onze inwoners het in hun portemonnee: de energieprijzen zijn de afgelopen tijd flink gestegen. Bewoners van huizen met een slechter energielabel voelen dat des te meer. Voor hen wordt het door de stijgende energieprijzen lastiger om de eindjes aan elkaar te knopen. Een duurzame woning heeft lagere energielasten en kan daarom ook een grote bijdrage leveren bij het bestrijden van energiearmoede. In de nieuwbouw zijn er al duidelijke kaders voor verduurzaming; nieuwbouw moet minimaal Bijna Energieneutraal (BENG) en aardgasloos zijn. Wel liggen er nog grote opgaven op het gebied van circulair bouwen en bouwen met aandacht voor biodiversiteit. Wat betreft verduurzamen zit de grootste opgave echter in de bestaande voorraad.

De kaders daarvoor zijn vastgesteld in het beleidsprogramma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en het Uitvoeringsprogramma warmtetransitie. De opgave is echter het grootst in de bestaande voorraad. In de Transitievisie Warmte Sint-Michielsgestel is geconcludeerd dat de gemeente voor een duurzame verwarming van de bestaande woningvoorraad met name afhankelijk is van isolatie en hybride warmtepompen, met kansen voor all-electric warmtepompen in gebieden met relatief veel nieuwere bebouwing. Kijkend naar figuur 9.1 zien we dat er al een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad label C of meer heeft. Daarmee liggen de isolatiemaatregelen in de sociale huur op schema – wat niet onverlet laat dat er nog een deel van de voorraad verduurzaamd moet worden. Het grootste deel van de opgave zit echter in de particuliere voorraad, zowel koop als huur. Om dat deel van de woningvoorraad ook toekomstbestendig te maken dienen we een stap harder te zetten.

38

Figuur 9.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022

Huur corporatie

25%

Huur particulier

28%

Koop

19%

Totaal

21%

0%

10%

22%

37%

10%

23%

14%

20%

A/A+

30% B

12%

26%

15%

10% 3%3% 0%

5%

16%

28%

40%

50%

60%

C

D

E

9%

3%

14%

11%

9%

15%

4% 10%

8%

70%

80% F

90%

100%

G

Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.

De effecten van klimaatverandering worden steeds voelbaarder. Zomers worden heter. Temperaturen boven veertig graden celsius zijn geen uitzondering meer. Die temperaturen lopen extra op in dichter bebouwd gebied. Door verdroging en verstening loopt water slecht weg, met name bij heftige regenval. Dergelijke weersomstandigheden kunnen gevaarlijk zijn voor inwoners, met name inwoners met een kwetsbare gezondheid 4. Daarnaast zijn mensen niet de enige inwoners van onze gemeente. Vleermuizen, egels en insecten zoeken ook vaak hun verblijfplaats in en rondom de woonomgeving van mensen. Om de biodiversiteit te versterken is er aandacht nodig voor natuurinclusief bouwen in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw.

9.2 Stimuleren duurzamere woningen en omgeving Onze inzet samengevat • Woonlasten zijn huur/hypotheek en energielasten. Energiezuinigheid draagt derhalve bij aan betaalbaarheid wonen. • Verduurzaming particuliere huur en koop stimuleren. Koppelkansen benutten met aanpassing van toegankelijkheid / levensloopbestendigheid van woningen en woningsplitsing. • Koppeling leggen tussen aanpak verduurzaming sociale huur en koopwoningen conform uitvoeringsprogramma warmtetransitie. • Werken aan natuurinclusieve en klimaatbestendige wijken. Verbinding met warmtevisie en klimaatadaptatie De belangrijkste maatregelen voor onze aanpak van verduurzaming van de woningvoorraad zijn verwerkt in de Transitievisie Warmte en het bijbehorende uitvoeringsplan. Daarnaast is een strategisch uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie in voorbereiding. In dit volkshuisvestingsprogramma leggen we de link met deze plannen door een aantal maatregelen te benoemen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving.

4

Klimaatstresstest Sint-Michielsgestel, 2019.

39

Om klimaatverandering tegen te gaan en de betaalbaarheid van wonen in onze gemeente te verbeteren gaan we immers door met het verduurzamen van onze woningvoorraad. Daarbij hebben we extra aandacht voor de verduurzaming van particuliere huurwoningen en koopwoningen. Voor de verduurzaming van de corporatiewoningen sluiten we aan bij de Nationale Prestatieafspraken waarin is vastgesteld dat in 2028 geen corporatiewoningen een E-F-G-label hebben. We verankeren de maatregelen die dit vraagt binnen de gemeente Sint-Michielsgestel in onze prestatieafspraken met Woonmeij, JOOST, BrabantWonen en hun huurdersorganisaties. Deze maatregelen moeten niet alleen bijdragen aan een beter milieu, maar ook zorgen voor lagere energielasten en zodoende de betaalbaarheid van het wonen. Aanpak bestaande particuliere huur- en koopwoningen Het belang van verduurzaming is groot. Tegelijkertijd blijkt het moeilijk om álle woningeigenaren in beweging te krijgen. De kosten zijn hoog, terwijl opbrengsten pas op termijn te verwachten zijn. Bouwbedrijven zijn volop bezet en verbouwen/verduurzamen betekent voor onze inwoners ook rompslomp. Om woningeigenaren (van koopwoningen en particuliere huurwoningen) te stimuleren hun woningen tijdig energetisch te verbeteren, benutten we koppelkansen. Te denken is aan momenten dat een woningeigenaar zich al voor een vergunningaanvraag meldt bij de gemeente.

Daarnaast bundelen we subsidies en leningen, bijvoorbeeld in de al bestaande Duurzaam Thuis Wonen lening die inzetbaar is voor zowel woningaanpassingen voor levensloopgeschiktheid als verduurzaming. Daarnaast zien we kansen in de wijkgerichte aanpakken. Op plekken waar we samen met inwoners aan de slag gaan om de leefbaarheid in wijken en dorpen te verbeteren, besteden we ook aandacht aan levensloopgeschiktheid en verduurzaming. Met inwoners gaan we in gesprek welke aanpakken zij als kansrijk zien, en op welke wijze zij binnen die wijkaanpakken verwachten stappen te kunnen zetten in verduurzaming. Ten tweede leggen we de verbinding tussen de verduurzamingsaanpak van de corporaties en de aanpak bij koop- en particuliere huurwoningen. Te denken is om met de corporaties afspraken te maken om bij aanbestedingen bouwbedrijven ook een aanbod te laten doen voor verduurzamingspakketten voor omwonende eigenaar-bewoners of wellicht ook particuliere verhuurders. Met de corporaties maken we vervolgens afspraken over de benadering van de particulieren. Wellicht ten overvloede, maar voor de duidelijkheid: we zijn ons ervan bewust dat Woonmeij, JOOST en BrabantWonen niet de verduurzaming op zich nemen, maar enkel hulp bieden in het beschikbaar stellen van informatie. Dat is zeker in wijken met gelijke bouwstromen kansrijk.

Meer klimaatvriendelijke natuurinclusieve wijken Voor klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit nemen we voorwaarden op bij de ontwikkeling van nieuwe projecten, uit te werken in het uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie. We denken aan voorwaarden ten aanzien van voldoende groen en waterberging in gebieden. Dit is echter niet alleen bij nieuwbouw cruciaal, ook in bestaande wijken en dorpen. In de bestaande voorraad benutten we logische momenten van (her)inrichting van de openbare ruimte om te werken aan klimaatvriendelijke en natuurinclusieve wijken. Daarbij gaat extra aandacht uit naar de gebieden rondom zorg- en onderwijsinstellingen vanwege het voorkomen van hittestress op deze plekken en het kunnen bevorderen van gezond gedrag. Om tuinen verder te vergroenen gaan we door met Operatie Steenbreek en de regeling waarbij we inwoners helpen bij het afkoppelen van regenwater. Aanpak congestie op het stroomnet Het stroomnet zit momenteel bijna op maximumcapaciteit naar verbruik. Nieuwbouwprojecten kunnen daardoor moeizaam aangesloten worden. Om toch nieuwbouw mogelijk te maken, moeten we ervoor zorgen dat het project niet leidt tot meer congesties op het net. We richten ons daarom bij nieuwbouwprojecten op inzet van een zelfvoorzienend lokaal net, inclusief lokale opslag van stroom. Dit verhoogt weliswaar de bouwkosten, en daarmee de woningprijzen.

Tegelijkertijd kunnen we zo energielasten verlagen. Hiertoe onderzoeken we per project wat hiervoor de mogelijkheden, kosten en besparingen op de energieprijs zijn. Dit kan dan leiden tot enige aanpassing van betaalbaarheidsgrenzen, mits onderbouwd.

40

10 Toetsingskader woningbouw gemeente SintMichielsgestel Uitgangspunten Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de gemeentelijke beleidsambities en de gemeente stuurt op het wenselijke programma per kern. Vanuit het Programma Volkshuisvesting en Wonen, Welzijn en Zorg richten we ons op programmatische toetsingscriteria. Daarnaast komen vanuit andere beleidsvelden aanvullende toetsingscriteria ten aanzien van bijvoorbeeld mobiliteit en landschap. Het programmatische toetsingskader bestaat uit een kader voor reguliere woningbouwinitiatieven, woonzorginitiatieven en benutting vrijkomende agrarische bebouwing. Dit toetsingskader geldt voor woningbouwplannen waar op 1 oktober 2023 nog geen anterieure overeenkomst is gesloten (of documenten met een vergelijkbare hardheid in de precontractuele fase) en/of waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan of omgevingsplan voor is. Het kader geldt ook voor plannen waar (na anterieure overeenkomst) aanpassing van de plannen aan de orde is, om daarmee kansen te benutten om het programma meer in lijn te krijgen met de woonzorgvisie. Dit toetsingskader wordt hieronder toegelicht. Doelgroepen en woningcategorieën De gemeente stuurt erop dat per kern voldoende betaalbare en passende woningen worden toegevoegd. Daarbij gaan we uit van onderstaande indeling in categorieën en doelgroepen. De genoemde woonvormen bieden een referentie.

Wij dagen ontwikkelende partijen uit om met (creatieve) alternatieven te komen die passen bij deze referentie. Prijscategorie

Subcategorie

Doelgroep

Woonvormen

Sociaal

1 Sociale huur

Bijvoorbeeld studio’s, appartementen of kleine rijwoningen

Sociaal

2 Sociale huur

Sociaal

3 Goedkope koop

Betaalbaar

4 Middenhuur of betaalbare koop

Starters en kleine huishoudens Doorstromende medioren en senioren Starters en kleine huishoudens Doorstromende medioren en senioren

Vrij

5 Koop > € 355k en vrije huursector

Gezinnen met kinderen

Aandeel per kern Min. 15%

Geclusterde of levensloopgeschikte woningen. Bij voorkeur op 500 meter van (centrum)voorzieningen

Min. 20%

Bijvoorbeeld studio’s, appartementen of kleine rijwoningen

Min. 15%

Geclusterde of levensloopgeschikte woningen. Bij voorkeur op 500 meter van (centrum)voorzieningen

Max. 30%

Ruimere gezinswoningen

Max. 20%

Toetsing reguliere woningbouwinitiatieven (≥ 10 woningen) Bij grotere plannen van minimaal 10 woningen geeft de gemeente sturing op grond van kwantitatieve en kwalitatieve criteria. Per kern is aangegeven welke doelgroepen we willen bedienen, met welke producten. De aangegeven producten bieden een referentie. Wij dagen ontwikkelende partijen uit om met (creatieve) alternatieven te komen die passen bij deze referentie. Elk plan van minimaal 10 woningen moet voldoen aan: • De verdeling naar percentages van de categorieën 1, 2, 3, 4 en 5 zoals hierboven weergegeven. • Verschuiving tussen categorieën is mogelijk, waarbij de percentages voor de categorieën 1, 2 en 3 als minimum gelden. Bij 4 en 5 zijn dit maximumpercentages.

41

•

•

Overschrijding van de maxima bij 4 en 5 kunnen alleen als in hetzelfde tijdvak (twee jaar voor realisatie of twee jaar na realisatie) compensatie op een andere locatie geborgd is. Als om overtuigende redenen van bijvoorbeeld complexiteit in ontwikkeling realisatie van het programma niet mogelijk is, en ook compensatie niet haalbaar is, en als de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij door een substantiële bijdrage aan een in te richten volkshuisvestingsfonds tot realisatie komen. In uitzonderlijk ingewikkelde plannen met grote ruimtelijke meerwaarde heeft het college de bevoegdheid om beargumenteerd af te wijken van dit toetsingskader. Maar ook dan bestaat er in eerste instantie een inspanningsverplichting om aan de visie te voldoen en te verrekenen via het volkshuisvestingsfonds.

Programmasturing en rapportage De gemeente houdt in haar programmering per kern bij in welke mate in absolute zin voldoende betaalbare en passende woningen worden toegevoegd, en waar dus aanvullende toevoeging nog gewenst is. Deze aanpak vraagt van de gemeente een actieve programmasturing, waarbij de woningbouwplannen continu worden verwerkt in de monitor. Halfjaarlijks wordt er een overzicht van de voortgang van plannen opgesteld, waarin wordt vastgesteld in welke mate toevoegingen gewenst zijn. Halfjaarlijks rapporteert de gemeente hierover richting gemeenteraad. Combineren plannen tot hoger schaalniveau binnen de kern Binnen een kern kunnen plannen in overleg met de gemeente worden gecombineerd tot een groter programma die vervolgens in zijn geheel wordt getoetst. Dit maakt maatwerk per plan en onderlinge verrekening mogelijk. Toetsing reguliere woningbouwinitiatieven (< 10 woningen) Voor woningbouwplannen onder de 10 woningen is er een minimale toets aan de beleidsambities uit de woon(zorg)visie. Het gaat hier om losstaande plannen die ruimtelijk of naar exploitatie geen onderdeel zijn van een groter plan. Met behulp van deze proportionele toetsing willen we bijdragen aan de noodzakelijke tempoversnelling. Toch vinden we het belangrijk dat ook deze plannen bijdragen aan de maatschappelijke doelen uit de woonzorgvisie.

Passend bij de aard en schaal van de plannen kiezen we in die situaties niet voor een gedetailleerde uitwerking, maar een algemenere eis. Deze algemenere eis geeft ontwikkelende partijen ruimte. Als tegenprestatie voor deze ruimte vragen wij om, bij plannen kleiner dan 10 woningen, minimaal 80% van de toe te voegen woningen een sociale huur, middenhuur, goedkope koopwoning of betaalbare, waarvan minimaal de helft een sociale huur- of goedkope koopwoning. Op centrale locaties nabij voorzieningen (500 meter-bereik) gaan we ook bij kleine plannen uit van realisatie van levensloopgeschikte individuele of geclusterde woningen. In gevallen waarin kleinere initiatieven en woningbouwplannen om dwingende redenen niet volledig kunnen voldoen aan de minimale programmavereisten, maar toch van algemeen belang zijn (bijvoorbeeld vanwege het behoud van een monumentaal pand of om mantelzorg mogelijk te maken), zullen we een bijdrage vragen voor het nog op te zetten volkshuisvestingsfonds. Het college behoudt zich echter de bevoegdheid om gemotiveerd af te wijken van dit toetsingskader, zodat er ruimte is voor maatwerkoplossingen die het algemeen belang dienen. Woonzorg, innovatieve woonvormen en landelijk gebied Naast de algemene programmadoelen stelt de gemeente enkele aanvullende voorwaarden voor zorgwoningen, innovatieve woonvormen en wonen in landelijk gebied. Zie de tabel hieronder.

42

Wonen en zorg

Innovatieve woonvormen

Vrijkomende agrarische bebouwing

Realisatie van 350 geclusterde woningen waarvan 70 met 24-uurszorg. Deze woningen worden in diverse prijsklassen gerealiseerd, met zwaartepunt in het huursegment. We spreiden deze woningen over de kernen met meer voorzieningen: Sint-Michielsgestel, Den Dungen en Berlicum. Specifiek geldt daarbij de volgende toets: • Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kan worden voor een brede doelgroep. • Er is sprake van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar, blijkend uit aantoonbare (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. • Initiatiefnemers werken bij zowel de voorbereiding als de exploitatie aantoonbaar samen met de omliggende buurt/wijk. Ja, mits: • Er sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 10 jaar, blijkend uit aantoonbare (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. • Het initiatief gericht is op de lokale behoefte • Het initiatief een kwalitatief woonproduct dat nog beperkt in de kern aanwezig is toevoegt aan de voorraad. • Initiatiefnemers zich professioneel laten ondersteunen. • 10% van het programma op niveau van de gemeente bestaat uit innovatieve woonvormen. Dit staat los van de opgave voor flexwoningen.

In principe geldt dit toetsingskader ook voor plannen in het buitengebied met een component Wonen, maar maatwerk is mogelijk. We maken onderscheid in vier soorten initiatieven: Ja, zoveel mogelijk voldoen aan toetsingskader, mits: • Woning toevoegen met als doel omgevingskwaliteit op basis van de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant: mits de ontwikkeling bijdraagt aan algemene belangen, zoals bijvoorbeeld de sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos of het behoud van cultuurhistorische waarden. Denk daarbij ook aan de mogelijkheid om kleinere Ruimte voor Ruimte titels te gebruiken. Dit zijn de maatwerktitels die in de Beleidsregels zijn uitgesplitst per woningtype, bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of kleinschalige vernieuwende woonvormen. • Woningen toevoegen ten behoeve van de transformatie van Vrijkomende Agrarische bebouwing. • Landgoedontwikkeling op grond van de Landgoederenregeling: mits een grote maatschappelijke meerwaarde wordt gecreëerd. • Realiseren van een vrijstaande Ruimte voor Ruimte woning zonder directe fysieke kwaliteitsverbetering in het landschap (artikel 3.79 Iov): Het realiseren van vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen krijgt ten opzichte van de vorige genoemde varianten minder prioriteit.

Evaluatie toetsingskader Na één jaar werken met het toetsingskader zal het toetsingskader worden geëvalueerd. De resultaten daarvan en eventueel advies voor aanpassing zal aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

43