Bijlage 1 - Wij zorgen voor Wonen; Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 2023-2028

Wij zorgen voor wonen Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023 - 2028

Gemeente SintMichielsgestel 11 juli 2023 Definitief concept

1

DATUM

11 juli 2023

TITEL

Wij zorgen voor wonen

OPDRACHTGEVER

Gemeente Sint-Michielsgestel

AUTEUR(S)

Ronald Camstra Cherelle de Leeuw

PROJECTNUMMER

845.107

STATUS

Definitief concept

2

Inhoud Voorwoord 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Inleiding Waarom een programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg? Proces

5 5 5 6

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Het verhaal van Sint-Michielsgestel De positie van Sint-Michielsgestel in de regio Druk op de woningmarkt Doelgroepen Leefbaar en toekomstbestendig wonen Toekomstvisie en opgaven

8 8 8 9 11 12

3 3.1 3.2

Passende woningen en doorstroming Analyse kwalitatieve woningvraag In elke kern een bij elke levensfase passende woning

14 14 15

4 4.1 4.2

Inspelen op de woningbehoefte Analyse woningbehoefte in Sint-Michielsgestel Groei voor eigen inwoners en kwalitatieve doorontwikkeling

19 19 20

5 5.1 5.2

Vernieuwende creatieve woonvormen Analyse behoefte bijzondere woonvormen Stimuleren en faciliteren nieuwe concepten

23 23 24

6 6.1 6.2

Wonen-welzijn-zorg voor langer zelfstandig wonen Analyse wonen met welzijn en zorg voor ouderen in Sint-Michielsgestel Zelfstandig kunnen wonen met welzijn en zorg

25 25 28

7 7.1 7.2

Een thuis voor Iedereen Analyse woningbehoefte aandachtsgroepen Huisvesting en begeleiding aandachtsgroepen

32 32 33

8 8.1 8.2

Leefbare wijken en dorpen Analyse leefbaarheid in wijken en dorpen Leefbaarheidsaanpak vanuit inwoners

36 36 36

9 9.1 9.2

Duurzaam wonen Analyse verduurzaming woningvoorraad Stimuleren duurzamere woningen en omgeving

38 38 39

10

Toetsingskader woningbouw gemeente Sint-Michielsgestel

41

3

Voorwoord Iedereen wil een goede woning in een fijne buurt. Maar met een gemiddelde vraagprijs van € 627.368 (april, 2023) is dat in onze gemeente niet meer voor iedereen vanzelfsprekend. Volkshuisvesting, het realiseren dat we mensen aan een goede woning helpen, is dan ook een van de belangrijkste taken van een gemeente. In de huidige tijd betekent dat: meer regie op de woningbouw. Om die regie te nemen presenteert de gemeente Sint-Michielgestel een nieuwe woonvisie, ofwel programma volkshuisvesting. Eentje die bolstaat van ambitie. Zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit betekent dat we de ambitie hebben om veel meer woningen te realiseren. Met daarbinnen een veel groter aandeel betaalbare woningen. Om dit te laten slagen zullen we zowel meer ruimte moeten geven aan nieuwere, creatievere oplossingen als ook een (groter) beroep moeten doen aan bestaande en beproefde concepten en kennis. Denk hierbij aan flexwoningen, (collectief) particulier opdrachtgeverschap en minimale percentages sociale en betaalbare woningbouw in bouwplannen. Een goede woning in een fijne buurt vraagt ook om een integrale benadering op het gebied van wonen met welzijn en zorg. Denk hierbij aan levensloopbestendige woningen (waar de thuishulp uit de voeten kan), zorg in de nabijheid, voldoende groen en een duurzaam (t)huis. Dit alles is uiteraard geen gemakkelijk opgave.

Zeker gezien de onzekere tijden met inflatie, druk op (aanvoerketens van) grondstoffen en krapte op de arbeidsmarkt (zeker aan vakmensen in de zorg-, duurzaamheid- en bouwsector). Dit alles met stijgende kosten en wachttijden tot gevolg. Maar dat vraagt juist om scherpte en ambitie. En dat tonen we. En als we samen met de gemeenschap, de woningbouwcorporaties, welzijn, de zorg en de bouwsector de schouders eronder zetten, dan blijf een goede woning in een fijne buurt voor iedereen haalbaar.

Sam Goossens, wethouder Wonen Sint-Michielsgestel

4

1 Inleiding 1.1 Inleiding Voor u ligt het nieuwe programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg van de gemeente SintMichielsgestel. Deze vervangt de woonvisie uit 2016. Zowel de woningmarkt als de beleidsomgeving zijn sindsdien drastisch veranderd. De spanningen op de woningmarkt zien we allemaal van dichtbij vanuit onze eigen familie en kennissen en vanuit de reacties van onze inwoners. Dan valt vooral op hoe moeilijk het is voor starters en mensen met een bescheiden inkomen om toegang te krijgen tot de woningmarkt. En ook hoe moeilijk het is voor senioren om binnen de eigen kern door te stromen naar een geschiktere woning. De Rijksoverheid is inmiddels duidelijk in een meer regisserende rol gekomen en we lezen in de krant lezen van de snel opvolgende ingrepen op het terrein van de volkshuisvesting. In de aanstaande Wet regie versterking volkshuisvesting wordt van gemeenten gevraagd om uiterlijk in 2024 in samenwerking met lokale partners een woonzorgvisie op te stellen. Het college heeft daarom nu al een nieuwe woonvisie opgesteld met daarin een duidelijke verbinding met welzijn en zorg. Om de opgaven in de woningmarkt van Sint-Michielsgestel in beeld te brengen heeft het college in 2022 een woningmarktonderzoek en woonzorganalyse laten uitvoeren.

Aansluitend is het college gestart met het opstellen van de nieuwe visie onder de naam Wij zorgen voor wonen; Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 2023-2028. Dit programma zet de gemeente de koers uit voor de ontwikkeling van het wonen in Sint-Michielsgestel, Den Dungen, Berlicum, Middelrode en Gemonde. We beogen de realisatie van 1685 woningen in de periode 2023 t/m 2032 en groei in alle kernen. Daarmee spelen we in op zowel de woonbehoefte van onze inwoners als op de woonvraag afkomstig uit 's-Hertogenbosch en de regio Noordoost Brabant. We versnellen de woningbouw onder andere door de realisatie van 200 flexwoningen in de periode t/m 2028 en andere maatregelen. In het toe te voegen woningbouwprogramma bestaat een groter aandeel uit passende en betaalbare woningen en is er meer ruimte voor vernieuwende woonvormen en zelfbouw. Vanwege de demografische ontwikkelingen beogen we tevens een sterke toename van seniorengeschikte woningen zowel in nieuwbouw als door aanpassing van bestaande woningen en woongebouwen. Aangevuld met een passend aanbod vanuit welzijn en preventie en ondersteuning door professionele zorg in alle kernen en wijken. We voorzien in de woon- en ondersteuningsbehoefte van diverse aandachtsgroepen om hen zo zelfstandig mogelijk te laten deelnemen aan de samenleving.

Door extra groei ook in de kleine kernen bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze kernen. Tenslotte werken we aan de verduurzaming van de woningvoorraad en woonomgeving. Waarbij we wonen, leefbaarheid en verduurzaming graag in samenhang zien. Deze grote opgaven bereiken wij alleen in samenwerking met onze medeoverheden, de vele partners vanuit wonen, welzijn en zorg en niet te vergeten met de kracht en gemeenschapszin van onze inwoners. Daarbij is het wel nodig dat het gemeentebestuur meer regie gaat voeren om de maatschappelijke knelpunten op te lossen en kansen te benutten. Met dit programma geeft de gemeente een verheldering en een aanscherping van de maatschappelijke doelen die we samen moeten bereiken. Aangevuld met een toetsingskader voor woon- en woonzorg initiatieven. Dit geeft duidelijkheid aan ontwikkelaars van woningen en van aanbieders van woonzorg. Dit maakt de samenwerking bij de planvoorbereiding in onze ogen efficiënter.

1.2 Waarom een programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg? Wonen is een groot maatschappelijk vraagstuk in Sint-Michielsgestel. Er zijn te weinig woningen, de betaalbaarheid van woningen staat onder druk, en daardoor kan lang niet iedereen een passend huis vinden in hun eigen buurt. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn lang. Deze opgaven zijn niet uniek voor onze gemeente. Maar door de gunstige centrale ligging nabij ’s-Hertogenbosch en aan de A2 is de druk op de woningmarkt wel extra voelbaar. Ook naar de toekomst toe staat onze gemeente voor een aantal opgaven. Met een groeiende bevolking en kleiner wordende huishoudens zijn er in de toekomst alleen nog maar meer woningen nodig. Mensen met een ondersteunings- of zorgvraag wonen vaker zelfstandig. Onze inwoners worden steeds ouder, en het aantal ouderen neemt toe, waardoor de groep mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag groter

5

wordt. Daarbij hebben we een rol te pakken in de huisvesting van verschillende aandachtsgroepen en de (door)decentralisatie van Beschermd Wonen. Dit alles vraagt een passende woning, leefomgeving en voorzieningen in de buurt. Daarnaast moeten we onze verantwoordelijkheid pakken in de energietransitie. De klimaatwet maakt dat iedere gemeente haar steentje moet bijdrage aan de verduurzamingsopgave. Belangrijk voor een leefbare planeet én voor het betaalbaar houden van de woonlasten voor onze inwoners. Afgelopen jaar stegen de energielasten voor mensen met een laag energielabel namelijk flink. Met als gevolg stress, gezondheidsproblemen en/of financiële zorgen voor een deel van onze inwoners, met name die in huizen met een laag energielabel. Onze plannen rondom de energietransitie staan in het Uitvoeringsprogramma warmtetransitie. In dit programma hebben ze echter ook een plaats als onderdeel van een integrale kijk op de toekomst van het wonen in onze gemeente. Landelijke wet- en regelgeving geven daarbij nationale kaders. Allereerst is het hebben van een Woon(zorg)visie (tot 2026) en een Volkshuisvestelijk programma (vanaf 2026) verplicht. Maar ook Rijksprogramma’s als ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’ dienen een lokale invulling te krijgen. We staan niet alleen voor deze opgaven.

We trekken samen met de regio op: met de regio werken we samen aan de Verstedelijkingsstrategie regio ’s-Hertogenbosch. Daarnaast is op 9 maart 2023 de Regionale Woondeal Noord-Oost Brabant getekend, waarin we als regio een ambitieus woningbouwprogramma hebben uitgewerkt. Samen met onze partners en bewonersplatforms geven we invulling en kleur aan het wonen in onze kernen. Lokaal zoeken we de afstemming door ons programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg expliciet te positioneren als bouwsteen van de Omgevingsvisie. De volkshuisvestelijke overwegingen en kwalitatieve kaders voor het wonen staan in het programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg. In het kader van de Omgevingsvisie vindt een brede integrale afweging plaats tussen diverse belangen waaronder wonen, natuur, water, landbouw en bedrijvigheid. Indien uit de nog vast te stellen Omgevingsvisie blijkt dat de volkshuisvestelijke ambities aanpassing behoeven, dan zal een aanpassing op het programma eerst weer aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

1.3 Proces Dit programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg is opgebouwd uit vele bouwstenen. Allereerst hebben we de woon(zorg)behoefte in kaart gebracht. Zo heeft Companen een woningmarkt- en woonzorganalyse uitgevoerd, en hebben de ouderenbonden een onderzoek uitgevoerd betreffende wonen en ouderen. Beide documenten vormen input voor de Woonzorgvisie. De Raad heeft tijdens een interactieve avond op 2 maart input meegegeven. Ook is er input opgehaald uit de samenleving zelf. Inwoners hebben input mogen meegeven tijdens inwonersavonden in Sint-Michielsgestel, Den Dungen en Berlicum, en er is een digitale vragenlijst uitgezet waar meer dan tweehonderd inwoners op hebben gereageerd.

6

Daarnaast zijn we in gesprek gegaan met organisaties die actief zijn op het gebied van wonen, zorg en/of welzijn in onze gemeente. Dit stuk had er niet kunnen liggen zonder de inzet en de betrokkenheid van de mensen in onze gemeente. Dit programma neemt u mee in onze toekomstvisie voor onze dorpen. Een visie is echter ook maar een luchtkasteel wanneer er geen plannen liggen om er te komen. Daarom wordt dit programma aangevuld met een toetsingskader woningbouwprogrammering en een uitvoeringsagenda. Hiermee hebben we scherp wat ons te doen staat en kunnen we concrete resultaten boeken.

7

2 Het verhaal van Sint-Michielsgestel 2.1 De positie van Sint-Michielsgestel in de regio ‘Groen’, ‘gezellig’ en ‘ruimte’; dat zijn de woorden die inwoners het meest noemen als ze gevraagd wordt waar ze aan denken bij wonen in onze gemeente. Positieve begrippen, die aansluiten bij wat wij ook al weten over de gemeente: het is heerlijk wonen in onze dorpen. Het ons-kent-ons en het verenigingsleven in de dorpen maakt dat het in onze kernen zowel rustig als gezellig is. Door de ligging van de gemeente vlakbij de grote steden, is een grote stad of werk nooit ver weg. En mocht je je willen terugtrekken in de natuur kun je prachtig wandelen rondom Landgoed Haanwijk, Zegenwerp, de Dungense polder of de Wamberg in onze gemeente, en liggen we te midden van het Groene Woud. Er zijn genoeg redenen om hier te willen wonen. Steeds meer mensen komen erachter dat SintMichielsgestel een aantrekkelijke gemeente is om te wonen. De centrale ligging tussen de grote Brabantse steden maakt de gemeente ook een aantrekkelijke woonplek voor forensen en andere mensen van buiten de gemeente. Daarbij is Sint-Michielsgestel onderdeel van het daily urban system van ’s-Hertogenbosch1. Hierdoor is er een behoorlijke druk op de woningmarkt. Het biedt ook kansen. Nieuwe inwoners vragen deels andere woonmilieus en andere woningen waardoor de opbouw van de gemeente gevarieerder kan worden.

Tegelijkertijd is er het risico dat onze jongeren en ouderen door de ‘concurrentie’ met woningzoekenden van buiten de gemeente moeilijker een passende woning vinden. Dit programma volkshuisvesting en wonen – welzijn - zorg biedt een routekaart voor het omgaan met deze opgave. Zo gaan we inzetten op het realiseren van voldoende passende woningen voor de lokale vraag van starters en (doorstromende) ouderen, met de juiste ondersteuning, zorg en kwaliteit. Aanvullend hierop – en om onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te pakken – zet de gemeente ook in op extra woningen die inspelen op de woningvraag vanuit de regio, mits ruimtelijk haalbaar.

2.2 Druk op de woningmarkt Het woningmarktonderzoek laat zien dat er een grote druk staat op de woningmarkt van SintMichielsgestel. Onze gemeente heeft minder sociale huur dan de omliggende gemeenten, en ook minder dan het Rijk en de Woondeal als norm hebben aangegeven. Waar 30% sociale huur wenselijk wordt geacht, heeft onze gemeente slechts 16% sociale huur. Hierdoor lopen de wachttijden voor sociale huur op. Daarbovenop is de sociale huur niet evenredig verdeeld over onze dorpen. De kern SintMichielsgestel heeft meer sociale huur dan de rest van de kernen in onze gemeente, maar nog steeds minder dan gemiddeld in Nederland. Dit maakt onze gemeente moeilijk toegankelijk voor mensen met een benedenmodaal inkomen, ook voor jongeren en starters uit het eigen dorp.

1

Daily urban system: de relaties en het netwerk tussen gemeenten en de omliggende gemeenten, bijvoorbeeld voor werken, wonen en voorzieningen.

8

Figuur 2.1: Gemeente Sint-Michielsgestel. Woningvoorraad naar eigendom, 2022 Gemeente Sint-Michielsgestel Middelrode

16% 8%

9%

75%

8%

84%

Berlicum

15%

11%

74%

Den Dungen

15%

8%

78%

Gemonde

8%

Sint-Michielsgestel (kern)

8%

84%

21%

Venkant-Beekkant-Beekvliet

9%

30%

Theereheide

14%

Centrum Sint-Michielsgestel

10%

5%

64%

7%

22% 0%

70%

79% 16%

20%

Huur corporatie

30%

62% 40%

50%

Huur particulier

60%

70%

80%

90% 100%

Koop

Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.

Ook de druk op de koopmarkt is groot. De gemiddelde transactieprijs van koopwoningen is in korte tijd fors gestegen: van € 370.000 eind 2018 naar € 510.000 eind 2021. Onder andere hierdoor wordt het voor starters en huishoudens met een modaal inkomen steeds moeilijker om een huis te kopen. In 2022 is daar bovenop de hypotheekrente gaan stijgen, wat de haalbaarheid van de koop van een woning voor nog meer mensen onder druk zet. Het woningtekort doet zich niet in alle prijsklassen en woningtypen in dezelfde mate voor in onze dorpen. Er ontstaan met name grote tekorten aan appartementen (zowel in de koop, alle prijsklassen, als in de sociale huur), sociale huur, goedkope en betaalbare eengezinskoopwoningen (tot € 355.000). Daarmee is er veel behoefte aan betaalbare woningen in de gemeente. Om de druk op onze woningmarkt te verlichten en ervoor te zorgen dat een woning in onze gemeente bereikbaar is voor iedereen – ongeacht inkomen of positie op de woningmarkt – is het nodig om flink bij te sturen op de woningmarkt.

2.3 Doelgroepen De druk op de woningmarkt van Sint-Michielsgestel is niet voor alle groepen inwoners even hoog. Terwijl huizenbezitters profijt hebben van de stijging van de koopprijzen (in ieder geval op papier), maakt het de kansen voor mensen die voor het eerst de koopmarkt willen betreden (de ‘koopstarters’) juist moeilijker. Jongeren zullen daardoor vaker en langer zijn aangewezen op sociale huur of particuliere huur. Daarnaast blijven ze langer bij hun ouders wonen. Doordat de huurwoningen ongelijk zijn verdeeld over de gemeente, hebben jongeren en starters het vooral buiten de kern Sint-Michielsgestel zeer moeilijk.

9

Figuur 2.2: Gemeente Sint-Michielsgestel. Huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling, 2022 − 2040 100% 90%

17%

19%

22%

25%

28%

17%

17%

17%

11%

10%

9%

80% 70% 60%

17%

17%

13%

12%

50%

40% 30%

38%

38%

36%

36%

35%

8% 6%

8% 6%

8% 6%

7% 5%

8% 5%

2022

2025

2030

2035

2040

20% 10% 0%

1-2phh <35

1-2phh 35 - 55

(Eenouder)gezin

1-2phh 55-65

1-2phh 65-75

1-2phh 75+

Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021.

Daarnaast speelt het vraagstuk van de vergrijzing. De gemeente is aan het vergrijzen. De groep ouderen wordt groter en daarbinnen ook gemiddeld ouder (‘dubbele vergrijzing’). Dit is duidelijk te zien in figuur 2.2: het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder neemt toe van 34 procent in 2022 naar 45 procent in 2040. Een ouder wordende bevolking brengt vraagstukken met zich mee op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefomgeving. Zo zal een deel van de oudere inwoners op een gegeven moment mobiliteitsproblemen krijgen. Onder deze groep zal een grotere vraag ontstaan naar een verhuizing naar een gelijkvloerse (levensloopbestendige) woning, of aan aanpassingen aan de bestaande woning, zoals met een traplift. Figuur 2.3: Gemeente Sint-Michielsgestel. Woningvoorraad naar eigendom, 2022 Centrum Sint-Michielsgestel

28%

Theereheide

38% 42%

Venkant, Beekkant en Beekvliet

29%

25%

Berlicum

Gemeente Sint-Michielsgestel

38% 31%

39% 23%

0%

49%

46%

8%

10%

Rij-/hoekwoning

30%

2-1 kap

Bron: gemeente Sint-Michielsgestel.

10

8%

53% 39%

20%

5%

32%

36%

14%

8%

21%

48%

Den Dungen

Middelrode

32%

38%

Gemonde

26%

40%

34% 50%

Vrijstaand

60%

70%

Appartement

80%

4% 90%

100%

Figuur 2.3 laat zien dat er in de gemeente Sint-Michielsgestel maar zeer weinig gelijkvloerse woningen zijn (onder ‘appartement’ rekenen we in het onderzoek ook patiowoningen en gelijkvloerse benedenwoningen): slechts 4 procent van de woningvoorraad is op dit moment gelijkvloers. Niet al deze appartementen zullen geschikt zijn voor mensen die minder mobiel zijn, bijvoorbeeld omdat het complex geen lift heeft. Ook deze woningen zijn niet gelijkmatig verdeeld over de gemeente, ze komen het meest voor in het centrum van de kern Sint-Michelsgestel en in Berlicum. Ouder wordende inwoners hebben hier dus een grotere mogelijkheid om door te stromen naar een gelijkvloerse woning in de eigen woonkern dan bijvoorbeeld ouderen in Gemonde, Den Dungen of Middelrode. Ook andere groepen op de woningmarkt behoeven extra aandacht of een andere benadering dan ‘regulier’ wonen, zoals woonwagenbewoners, mensen die uitstromen uit intramurale instellingen, statushouders, en dergelijke. Voor woonwagenbewoners is er in de regio specifiek beleid overeengekomen, maar dit moet gemeentelijk nog worden uitgewerkt. Andere bijzondere doelgroepen zoals statushouders en uitstromers uit de zorg hebben vaak een zeer laag inkomen en zijn binnen de sociale huursector aangewezen op het deel van de woningvoorraad onder de aftoppingsgrenzen, omdat ze alleen dan in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Zoals we in figuur 1 al zagen zijn de goedkope huurwoningen niet evenredig gespreid over de gemeente; dit betekent dat statushouders en mensen die uitstromen uit de zorg vaker in de kern Sint-Michielsgestel terecht zullen komen en minder vaak in de andere kernen.

2.4 Leefbaar en toekomstbestendig wonen Er zijn in de gemeente Sint-Michielsgestel relatief weinig leefbaarheidsproblemen. Dat blijkt zowel uit de Leefbarometer als uit de Aedes Veerkrachtkaarten. Wel zijn er in de gemeente een aantal plekken aan te wijzen die wat minder scoren op de aanwezigheid van voorzieningen en op het gebied van verkeersveiligheid. De woningvoorraad heeft ook een relatie met de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Om een uitstootbeperking van 29% in 2030 te behalen (ten opzichte van 1990) en klimaatneutraal te worden in 2050 dient de woningvoorraad verduurzaamd te worden. In de sociale huurwoningenvoorraad hebben de woningcorporaties behoorlijke voortgang gehaald op dit punt en heeft bijna de helft van de sociale huurwoningen inmiddels een label A of B. In de koopsector echter heeft nog zo’n 40 procent een label D of slechter, en ook in de particuliere huursector ligt nog een forse opgave, zoals te zien is in figuur 2.4. Figuur 2.4: Gemeente Sint-Michielsgestel: Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022

Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel.

11

2.5 Toekomstvisie en opgaven Sint-Michielsgestel wil een inclusieve gemeente zijn waarin voor iedereen plek is. We werken toe naar een situatie waar jong en oud in de gemeente een huis kan vinden. Een huis die bij ze past en die ze kunnen betalen, ongeacht in welke kern ze willen wonen. Ook tijdens de bewonersinloopavonden en op de stakeholdersbijeenkomst werd dit volmondig onderschreven: “Vitale dorpen” en “Oud kunnen worden in de eigen kern” kwamen eruit als richtinggevende uitgangspunten. Om daarvoor te zorgen moeten we inspelen op de lokale woningbehoefte: extra bijbouwen en het slimmer gebruiken van de bestaande voorraad door bijvoorbeeld woningsplitsing, om de druk van buiten de gemeente ook op te vangen. Betaalbare woningen voor starters en mensen die willen huren voegen we toe. Daarnaast zetten we in op doorstroming, zodat wie dat wil kan verhuizen naar een huis dat geschikt is voor hun leefsituatie – en een huis achterlaat voor andere woningzoekenden. Een deel van onze inwoners wil afstappen van ‘gewoon’ wonen. Ze zouden graag zelf meer regie hebben over de manier waarop ze wonen, door bijvoorbeeld zelf iets te ontwikkelen. Of ze willen graag gemeenschappelijk wonen, door samen te wonen met gelijkgestemden en voorzieningen als een tuin of een ontmoetingsruimte samen te delen.

In de toekomst zijn er ook meer mensen in onze gemeente die een vorm van ondersteuning of zorg nodig hebben. In al onze kernen kun je lang en prettig zelfstandig wonen. Met onze inwoners werken we aan positieve gezondheid. Deze benadering ziet gezondheid als het vermogen van mensen zich aan te passen en een eigen regie te voeren in het licht van de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen van het leven. Gezondheid wordt daarbij beschouwd als een integraal vermogen op zes (levens)domeinen die elkaar voortdurend beïnvloeden: lichaamsfuncties, mentaal welbevinden, dagelijks functioneren, meedoen en zingeving en kwaliteit van leven. Deze inzet voorkomt afhankelijkheid van zorg en bevordert zodoende de zelfstandigheid van mensen met een ondersteuningsvraag. Ook de gemeenschapszin in onze kernen is behulpzaam. Daarvoor vinden we het belangrijk dat zowel jongeren als ouderen kunnen blijven wonen in het dorp waarin ze op zijn gegroeid of al heel lang wonen. Figuur 2.5: Mentimeter-peiling tijdens stakeholdersbijeenkomst

Onze kernen zijn leefbaar, nu en in de toekomst. Deze opgaven komen ook terug in de Omgevingsvisie. Er zijn genoeg voorzieningen, er wonen mensen met verschillende inkomens en levensstijlen in alle buurten, en er is genoeg plek om elkaar te ontmoeten en even een praatje te maken. Een goede inrichting van je huis en je leefomgeving is randvoorwaardelijk. Zo zijn bij zorgwoningen alle noodzakelijke voorzieningen binnen tien minuten lopen. Leefbaar betekent duurzaam. Geen hoge energie- of

12

woonlasten, tocht of schimmel, maar een fijn geïsoleerd huis. Onze buurten zijn groen; dat zorgt dat hitte- en wateroverlast verminderd worden en verbetert de gezondheid en het welzijn van mensen. Om dit toekomstbeeld werkelijkheid te maken, zijn er zeven opgaven te onderscheiden. De volgende hoofdstukken zijn een uitwerking van deze opgaven. Aan iedere opgave is een beleidsdoel gekoppeld; de stip op de horizon. Vervolgens schetsen we hoe we dat doel gaan bereiken. Deze toekomstvisie vatten we samen in drie pijlers, met daaronder in totaal zeven opgaven. Pijler 1: een passend en betaalbaar huis 1. Passende woningen en doorstroming 2. Inspelen op de woningbehoefte 3. Gevarieerde en creatieve woonvormen Pijler 2: wonen met welzijn en zorg 4. Wonen met welzijn en zorg voor ouderen 5. Een thuis voor iedereen Pijler 3: duurzaam wonen in wijken en dorpen 6. Leefbare wijken en dorpen 7. Duurzaam wonen

13

Pijler 1: een passend en betaalbaar huis 3 Passende woningen en doorstroming Doelen Mensen die in Sint-Michielsgestel willen wonen, hebben in alle kernen kans om een bij hun inkomen en levenssituatie passende woning te vinden, door doorstroming of toevoeging van woningen. Daarbij is er binnen de gemeente solidariteit tussen wijken en dorpen ten aanzien van de sociaal-maatschappelijke opgaven als huisvesting van migranten en mensen met een psychische kwetsbaarheid.

3.1 Analyse kwalitatieve woningvraag De druk op de woningmarkt in onze gemeente is fors. De verkoopprijzen van woningen zijn flink gestegen in de afgelopen jaren. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang. En er is ook een groep die buiten de boot valt; zij kunnen geen hypotheek krijgen om een huis mee te kopen, maar verdienen ook te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daarbovenop vraagt de toenemende vergrijzing om een aanpassing van de woningvoorraad; de komende jaren zijn er meer levensloopgeschikte woningen nodig om ervoor te zorgen dat onze inwoners ook op latere leeftijd prettig kunnen wonen in een huis dat past bij hun behoefte. De afgelopen jaren is het leven er niet goedkoper op geworden. Inflatie zorgt dat we met hetzelfde bedrag minder boodschappen kunnen doen. Woonlasten stijgen door hogere energieprijzen. ‘Energiearmoede’ is in 2022 zelfs verkozen tot woord van het jaar. Om ervoor te zorgen dat mensen met elk inkomen zorgeloos in onze kernen kunnen wonen is het daarom belangrijk dat overal voldoende betaalbare huisvesting beschikbaar is. In onze gemeente zijn grotere woningen de norm en komen starters er moeilijk tussen. Appartementen en andere gelijkvloerse woningtypes zijn ook schaars, waardoor ouderen die kleiner willen wonen geen passende woning kunnen vinden.

Daarbij zijn er grote verschillen in de hoeveelheid sociale huur per kern. Hierdoor raken sommige groepen uitgesloten van de woningmarkt in bepaalde kernen. In de kern Sint-Michielsgestel staan relatief de meeste sociale huurwoningen, al haalt ook deze kern de gewenste 30% niet. Ook de gelijkvloerse woningen zijn ongelijk verdeeld over de kernen. Dit zorgt er voor dat verschillende maatschappelijke opgaven zich concentreren in bepaalde delen van Sint-Michielsgestel. Als gemeente vinden we dit onwenselijk. Wij hebben eind 2022 een woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren door onderzoeksbureau Companen. Zij constateerden tekorten in verschillende segmenten van de woningmarkt: zo zien we dat er tekorten zijn aan goedkope en betaalbare koopwoningen tot € 200.000 en € 350.000. Dat maakt dat het voor (koop)starters moeilijk is om een woning te vinden in onze gemeente. En aan het einde van de verhuisketen zien we dat er niet genoeg woningen zijn die passen bij de levensfase van ouderen. Dat belemmert de doorstroming op de woningmarkt. De tekorten zijn weergegeven in het volgende figuur.

14

Figuur 3.1:

Gemeente Sint-Michielsgestel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030

Huur grondgebonden sociaal

40 35

Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden

110

70

55

50 25

65

35 130

50

-30 -50

Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt Koop rijwoning tot 200.000

70

45

Koop rijwoning € 200-€ 350.000

75

40

20 85

40 150

35

Koop rijwoning € 350.000+ Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

40

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000

-50

60

-50

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+ Koop appartement tot € 200.000

40 20 45 20

Koop appartement € 200.000+

105

-150 -100 -50

0

50

40

125

40

100 150 200 250 300 350

Trendprognose 2022-2025

Ambitiescenario 2022-2025

Trendprognose 2025-2030

Ambitiescenario 2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022.

In Sint-Michielsgestel zien we dat vraag en aanbod vaak niet goed op elkaar aansluiten. Dat zorgt ervoor dat het niet iedereen lukt om een huis te vinden dat bij de gezinssituatie past. Bovendien blijven hierdoor bijvoorbeeld ouderen bij gebrek aan een beschikbaar aantrekkelijk alternatief langer wonen in gezinswoningen. Die woningen komen dan niet vrij voor (startende) gezinnen. Zij ervaren daardoor nog eens extra heftig het woningtekort.

3.2 In elke kern een bij elke levensfase passende woning Onze inzet samengevat • We willen zo goed mogelijk inspelen op de lokale woningbehoefte. Gelet op de fricties tussen vraag naar en aanbod van woningen gaat het vooral om de vraag van (koop)starters en doorstromende ouderen. In beide groepen gaat het doorgaans om kleinere huishoudens, terwijl de huidige woningvoorraad juist veel grote woningen omvat. Om in te spelen op de behoefte richten we ons op de volgende mix in iedere kern: 35% sociale huur; 30% betaalbare koop; 15% goedkope koop; 20% dure koop. • We voegen strategisch woningen toe voor deze groepen en om de verhuisketen ‘compleet’ te maken: - Voor (koop)starters zetten we in niet alleen in op woningen tot de grens uit de woondeal (€ 355.000), maar ook op betaalbaardere woningen die voor middeninkomens bereikbaar zijn, tot circa € 248.000. Aanvullend dagen we ontwikkelaars uit om ook woningen van rond € 200.000 te realiseren. - Voor senioren bieden we levensloopgeschikte en geclusterde (gezamenlijke) woonvormen aan in alle kernen.

15

• • •

- We zetten op ook in op nieuwe woonvormen en koopconstructies als PO en CPO. - We stimuleren dat toevoegingen optimaal terecht komen bij beoogde doelgroepen. We werken naar grotere variatie in type woningen, met name buiten de kern Sint-Michielsgestel, door kansen te benutten om kleine woningtypen toe te voegen in de bestaande voorraad (splitsen, inwonen) en bij nieuwbouw. We stimuleren verhuisketens door strategische toevoegingen in alle kernen en door verhuisbegeleiding; met name voor doorstroming van ouderen. Van de toe te voegen woningen is de helft levensloopgeschikt, bij voorkeur op locaties binnen 500 meter van basisvoorzieningen. We dragen bij aan lagere energielasten en voorkomen van energiearmoede via verduurzaming van bestaande woningen.

Actief sturen op woningbouw voor de lokale kwalitatieve woningbehoefte We vinden het belangrijk om ons steentje bij te dragen bij de maatschappelijke opgaven die spelen rondom wonen. Dat principe is leidend bij het maken van woningbouwplannen – daarom willen we meer woningen realiseren – zodat er meer betaalbare woningen bij kunnen komen. Hiertoe hebben we het woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. We spelen door dit onderzoek te volgen zo goed mogelijk in op de woningbehoefte van onze inwoners. Daarbij richten we ons, in lijn met het onderzoek, vooral op de vraag van (koop)starters en doorstromende ouderen. Definities Starters betreft huishoudens die zelfstandig gaan wonen in een huur- of koopwoning en bij verhuizing geen woning achterlaten. Doorstromende ouderen zijn mensen die alleen of met z’n tweeën willen verhuizen naar een bij hun levensfase passende woning. Dit kunnen zowel empty-nesters zijn waar de kinderen net het huis uit zijn, als mensen op hoge leeftijd met een zorg- of ondersteuningsvraag. Ons doel is dat iedereen in onze gemeente kan wonen in een huis dat past bij de eigen behoeften. Door nieuwbouw en aanpassing van bestaande woningen willen we een bij de behoefte passend woonaanbod creëren. Uit het onderzoek bleek ook dat we in onze gemeente te maken hebben met een relatief hoge instroom van inwoners van buiten de gemeente.

Om voor de lokale behoefte te kunnen bouwen is het hierdoor noodzakelijk om meer woningen te realiseren dan in eerste instantie nodig lijkt volgens de lokale huishoudensprognose. We voegen dus niet alleen woningen toe voor de lokale behoefte, maar ook voor een deel van de regionale behoefte. Extra aandacht gaat daarbij uit naar het strategisch toevoegen van woningen die bijdragen aan verhuisketens om zo de doorstroming bevorderen. Dan gaat het bijvoorbeeld om segmenten die nu missen tussen sociale huur en dure koop. Ook stimuleren we, door inzet van instrumentarium en regels in doelgroepenverordening en/of omgevingsplannen en afspraken met ontwikkelende partijen, dat nieuwe woningen optimaal terecht komen bij de beoogde doelgroepen. Lokale binding De gemeente vindt het wenselijk dat mensen die gebonden zijn aan het sociale leven in een kern, hier ook kunnen wonen. Daartoe wil zij mogelijkheden voor lokale toewijzing verkennen die ontstaan bij actualisatie van de Huisvestingswet. Die actualisatie moet meer mogelijkheden bieden voor voorrang aan lokale woningzoekenden, mits de gemeente kan onderbouwen dat er nauwelijks lokale toewijzingen plaatsvinden en dat de woningzoekende niet binnen afzienbare termijn elders in de regio een woning kan vinden (schaarste en verdringing).

De gemeente weegt bij vaststelling van de Huisvestingswet af of lokale toewijzing adequaat toegepast kan worden, rekening houdend met de verwachte effectiviteit en de noodzakelijke inzet voor uitvoering en handhaving. Gevarieerde woningtypen in de kernen Om te voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen nemen we als eis bij nieuwe woningbouwplannen op dat minimaal 35% van het programma voorziet in sociale huurwoningen. Dit is een extra ambitie ten opzichte van, maar wel in lijn met de Woondeal die we met de provincie en het rijk elkaar sloten. Ten behoeve van de betaalbaarheid werken we toe naar een mix van betaalbaarheidsklassen aansluitend bij de behoefte: 35% sociale huur, 45% woningen (waarvan 30% betaalbare koop tot

16

€ 355.0002 of middenhuur, en 15% goedkope koop tot 70% van € 355.000) en 20% vrij invulbaar. Om ervoor te zorgen dat iemands portemonnee niet bepalend is of iemand wel of niet in één van onze kernen kan wonen zetten we in op meer betaalbare huisvesting in álle kernen. In het toetsingskader woningbouw in hoofdstuk 10 werken we uit hoe we dit realiseren. Definities • Sociale huurwoningen: met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808,06, prijspeil 2023), bij nieuwbouwplannen geldt dat de woning minimaal 25 jaar als sociale huurwoning wordt aangeboden, en die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders. Sociale huurwoningen zijn bij voorkeur ondergebracht bij corporaties. Verhuur dient plaats te vinden via het woningtoewijzingssysteem van de corporaties. • Middenhuurwoningen: met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en met een maximale prijs, gelijk aan 187 Woningwaarderingsstelsel- punten (€ 1.026, prijspeil 2023). Hiermee sluiten we aan bij de bovengrens van de Wet regulering middenhuur. • Betaalbare koopwoningen: met een verkoopprijs van maximaal € 355.000 (prijspeil 2023) vastgesteld door het Rijk en overgenomen in de Woondeal. • Goedkope koopwoningen: met een verkoopprijs tot € 248.000 (70% van de goedkope koopgrens).

Indexatie vindt plaats in navolging van de betaalbare koopgrens. Toetsingskader woningbouwinitiatieven Deze verdeling is dwingend en werken we in het toetsingskader verder uit naar doelgroepen (starters, ouderen) en per kern. Afwijken is alleen mogelijk als in hetzelfde tijdvak (2 jaar voor realisatie of 2 jaar na realisatie) compensatie op een andere locatie binnen de betreffende kern geborgd is. Als om overtuigende redenen realisatie van het programma niet mogelijk is, compensatie niet haalbaar is, en de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij een substantiële bijdrage leveren aan een in te richten volkshuisvestingsfonds om zo het project toch te mogen realiseren. De exacte bijdrage werken we uit bij de inrichting van het fonds, maar het gaat om bedragen in de richting van een gangbare onrendabele top in de sociale huursector. Bij de inrichting van dit fonds nemen we ook maatregelen op die benutting van het fonds voor realisatie van betaalbare woningen op andere locaties ondersteunen. Goedkope koop en kansen voor (koop)starters Om onze inwoners meer kansen te geven om te starten in een van onze dorpen zetten we bij nieuwe woningbouwplannen ook in op minimaal 15% goedkope koopwoningen, zeker ook in de kleinere kernen. Dat zijn woningen van maximaal € 248.000.

Wij dagen initiatiefnemers verder uit om een nog betaalbaarder koopproduct te realiseren van circa € 200.000, mits met een voldoende toekomstbestendige kwaliteit (zie hieronder). Als investeerders dit realiseren, is de gemeente bereid concessies te doen in bijvoorbeeld eisen ten aanzien van welstand of parkeren, uiteraard afhankelijk van de locatie. Deze woningen zijn met de huidige hoge bouwkosten moeilijk te realiseren. Als die via afspraken met ontwikkelende partijen toch gerealiseerd worden, zijn ze bij doorverkoop al gauw weer duurder. Daarom is het belangrijk om dit woningaanbod te reguleren. Deze woningen willen we via een doelgroepenverordening, regels in het omgevingsplan of maatschappelijk-gebonden-eigendomconstructies behouden voor woningzoekenden met maximaal 1½ keer het inkomen van de corporatiedoelgroep. Verder kan goedkope koop worden gerealiseerd door kleinere woningen te bouwen, zoals studio’s of woningen met zeer smalle beukmaten. Gelet op de toekomstbestendigheid en alternatieve aanwendbaarheid zijn deze woningen wel minimaal 50 m2 (bvo). Dit is bovendien verantwoord in termen van zuinig materiaalgebruik en verlagen van energielasten. We dagen ontwikkelende partijen uit om met creatieve oplossingen te komen. Het kan ook door alternatieve koopconstructies als CPO en KoopStart.

Daarnaast kan aanpassing van bestaande woningen bijdragen aan meer woningen voor (koop)starters. We denken dan bijvoorbeeld aan transformatie van vastgoed (bijvoorbeeld winkels) of door splitsen van grote woningen, in het bijzonder in de kleine kernen. Juist in de kleine kernen zetten we bij nieuwbouw daarom meer in op kleinere woningen.

2

Prijspeil 1 januari 2023, vastgesteld door het Rijk.

17

Bestaande voorraad Ook de bestaande voorraad biedt kansen om meer variatie in woningtypen toe te voegen. Daarom werken we in principe mee aan woningsplitsing en stellen daarvoor in 2023 beleidsregels op. Ten slotte maken we het makkelijker voor meerdere huishoudens om op één kavel te wonen, door ruimte te maken voor bijvoorbeeld meergeneratiewoningen en woningdelen. Ook verkoop van corporatiewoningen kan hieraan bijdragen, mits reeds in compenserende nieuwbouw van sociale huurwoningen is voorzien. Toevoeging levensloopgeschikte woningen Daarnaast stimuleren we toevoeging van passende woningen voor senioren in alle kernen. Dat vraagt toevoeging van levensloopgeschikte woningen, zowel door nieuwbouw als door het aanpassen van de bestaande voorraad. Van de toe te voegen woningen is de helft levensloopgeschikt, bij voorkeur geclusterd op locaties binnen 500 meter van voorzieningen/centra. Dit zijn woningen die voldoen aan een keurmerk voor toegankelijk wonen, zoals Woonkeur, of een eventueel lokaal opgesteld label voor levensloopgeschiktheid. We zien echter dat ouderen om praktische redenen vaak beperkt verhuisgeneigd zijn. Mensen willen wel, maar zien op tegen de verhuizing, een andere buurt of hogere woonlasten. Door ouderen te ondersteunen bij de doorstroming naar een toegankelijker woning komen we tot een meer passende woonsituatie van ouderen.

We zetten samen met de woningcorporaties, ouderenorganisaties en welzijnsorganisatie BINT in op actieve (verhuis)begeleiding van ouderen. Maar niet alle ouderen verhuizen naar een passende nieuwe woning. Voor een deel zal aanpassing van de huidige woning een logische oplossing bieden. Dit gebeurt vaak pas op basis van een Wmo-indicatie als de aanpassing noodzakelijk is. Het is echter wenselijk om aanpassingen preventief aan te brengen, bij voorkeur door de bewoners zelf. Dit vraagt bewustwording bij senioren. We zetten daarom niet alleen in op ondersteuning bij verhuizing, maar ook op bewustwording van de kansen in de huidige woning. Naast toevoeging van toegankelijke woningen zetten we in op realisatie van geclusterde woonvormen (zie vervolg onder wonen met welzijn en zorg). Betaalbaarheid bij bestaande woningen De betaalbaarheid verdient niet alleen aandacht bij nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad. Om de betaalbaarheid van wonen in de bestaande woningen te vergroten richten we ons op lagere energielasten en het voorkomen van energiearmoede door de woningvoorraad verder te verduurzamen. Met de corporaties JOOST, Woonmeij en BrabantWonen maken we hierover prestatieafspraken. Maar ook andere verhuurders en eigenaar-bewoners stimuleren we tot energetische verbeteringen: zie hoofdstuk 9.

18

4 Inspelen op de woningbehoefte Doel Voorzien in de woningbehoefte door het toevoegen van extra woningen. Door te groeien bieden we eigen inwoners kansen om in Sint-Michielsgestel te blijven en voorkomen we verdrukking bij vestiging van mensen van buiten de gemeente. We voegen dus woningen toe voor onze eigen inwoners, en voor de regionale behoefte.

4.1 Analyse woningbehoefte in Sint-Michielsgestel Zoals hiervoor aangegeven zoeken veel inwoners, van starter tot senior, een passend huis. Het tekort aan woningen uit zich in gestegen verkoopprijzen en een grotere hoeveelheid reacties op vrijkomende sociale huurwoningen. Als de gemeente iets wil doen om het woningtekort op te lossen, zullen we meer woningen moeten toevoegen. Volgens de provinciale prognose zou er slechts een woningbehoefte zijn van 410 extra woningen tot 2030. Vanuit de gemeente wordt dit lage aantal niet herkend. Uit het woningbehoefteonderzoek van Companen komt een veel grotere woningbehoefte naar voren op basis van de trend van de afgelopen 10 jaar: 1.100 woningen voor de periode 2022 tot 2030. Daarnaast is er in de stedelijke regio ‘s-Hertogenbosch een woningtekort. Dat uit zich in de druk op de regionale woningmarkt. Uit het woningmarktonderzoek van Companen blijkt tevens dat er een relatief grote instroom is van inwoners uit onder andere ‘s-Hertogenbosch die daar geen geschikte woning kunnen vinden. Om die druk op de Gestelse woningmarkt te verlichten is in het woningbehoefteonderzoek een extra ‘ambitie’-scenario opgenomen, van nog eens 500 woningen: in totaal dus 1.600 woningen tot 2030.

Vanwege de druk in de regio en het feit dat we een inhaalslag te maken hebben als het gaat om het realiseren van betaalbare en sociale woningbouw zetten wij in op de ambitievariant: deze werken wij hier verder uit. Omdat de tijdsperiodes van het woningmarktonderzoek niet samenvallen met die van dit volkshuisvestingsprogramma, hebben we een omrekening gemaakt in onderstaande tabel. In dit volkshuisvestingsprogramma gaan we uit van een nieuwbouwambitie van 1.003 woningen in de eerste vijf jaar (periode 2023 t/m 2027) en 682 woningen in de tweede vijf jaar (periode 2028 t/m 2032).

2022 t/m 2024 2025 t/m 2029 2030 t/m 2034 Totaal

Ambitie 645 955 500 2.100

Per jaar 215 191 100

2023 t/m 2027 2 * 215 = 430 3 * 191 = 573 1.003

2028 t/m 2032 2 * 191 = 382 3 * 100 = 300 682

Meer bouwen dan de prognose aangeeft als lokale vraag is belangrijk om de druk op de woningmarkt te verlichten. Dit komt daarmee bij uitstek onze inwoners ten goede. Een groter woningaanbod betekent immers dat er minder concurrentie is per woning. Wel kijken we goed naar wat past bij het karakter van de verschillende kernen en wat er kan binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Nieuwe woningen moeten iets positiefs toevoegen aan een kern.

19

4.2 Groei voor eigen inwoners en kwalitatieve doorontwikkeling Onze inzet samengevat • Om in te spelen op de behoefte, vraag van mensen buiten de gemeente en voorkomen van verdringing voegen we meer toe dan enkel de provinciale prognoses aangeven: tussen 2023 en 2027 minimaal 1.003 woningen, en tussen 2028 en 2032 minimaal 682. Ook na 2032 blijft er behoefte aan extra groei. Toevoeging versterkt kwaliteit van de leefomgeving/woonmilieus. • We zorgen voor voldoende plancapaciteit (woningbouwplannen) en focus op locaties zodat tempo in realisatie komt. We gaan hierbij uit van 130% planvoorraad ten opzichte van de ambitie en enkele grote locaties ten behoeve van focus en differentiatie. • In de periode 2016-2022 werden er in Sint-Michielsgestel 779 woningen gebouwd (130 per jaar). We zetten in op versnelling in procedures en realisatie door inzet van extra ambtelijke capaciteit voor planbegeleiding. Dit moet zorgen voor een stijging van gemiddeld 130 woningen per jaar naar 200 per jaar in de komende 5 jaar. • Versneld toewerken naar 200 woningen per jaar realiseren we onder andere door mogelijkheden voor flexwonen te benutten. • We realiseren 200 flexwoningen tot en met 2028 bovenop de reguliere woningbouwambitie. De bouwambitie Tussen 2023 en 2027 willen we minimaal 1.003 woningen toevoegen in lijn met de trend van de afgelopen jaren plus een extra ambitie.

Van 2028 tot 2032 zetten we in op nogmaals 682 woningen. Ook na 2032 blijft er behoefte aan extra groei. De zoekrichtingen werkt de gemeente uit in haar Omgevingsvisie 2040 en op regionaal niveau in onder andere de Verstedelijkingsopgave van de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch. Zo zorgen we ervoor dat nieuwe woningen passen binnen het landschap en de gekozen ontwikkelstrategieën, en dat de nieuwe woningen iets positiefs toevoegen aan onze gemeente doordat ze de kwaliteit van de leefomgeving en onze woon- en leefmilieus versterken. Versnellen bouwtempo De afgelopen jaren hebben we op een langzamer tempo woningen toegevoegd dan we nu van plan zijn. Onze ambitie is om van 130 nieuwe woningen per jaar in de periode 2016-2022 naar gemiddeld zo’n 200 nieuwe gebouwde woningen per jaar te gaan. Om ervoor te zorgen dat we sneller woningen bij kunnen bouwen treffen we een aantal maatregelen: • We zetten de vereenvoudiging van de processen om sneller tot bouwen over te kunnen gaan door. Het verder stroomlijnen van de processen (betere informatie op website, intake tafel, snelle reactie naar initiatiefnemer en prioritering). • Ook dit programma, inclusief het bijbehorende toetsingskader, draagt bij aan efficiëntere planvoorbereiding. • We bouwen 200 flexwoningen om aan de meest urgente woningvraag te kunnen voldoen. • We blijven inzetten op voldoende menskracht in voor planbegeleiding.

• We investeren in het creëren van draagvlak onder inwoners. • We zorgen voor voldoende plancapaciteit en bouwlocaties. We gaan bij dit laatste uit van 130% van de planvoorraad ten opzichte van onze bouwambitie. Ook focussen we per kern op een aantal grotere locaties om versnippering van aandacht en inzet van menskracht te voorkomen. Woningbouw op grotere locaties maakt het bovendien mogelijk om genoeg variatie in woningtypes te kunnen realiseren om zo een te eenzijdige samenstelling van nieuwe buurten te voorkomen. Middels deze strategie doen we tevens een bod op de versnelling van de woningbouw die nodig is volgens de Woondeal. Woningbouw per kern We verdelen de behoefte aan nieuwe woningen zodanig over de verschillende kernen van de gemeente dat we optimaal aansluiten bij de behoefte per kern. Op die manier zijn er de beste mogelijkheden om te sturen op variatie van woningaanbod en daarmee kansen voor starters en senioren te creëren. Voor de periode 2023 − 2032 compenseren we de trendvariant van het woningmarktonderzoek voor de achterblijvende woningbouw in de kernen Sint-Michielsgestel en Gemonde en verdelen we extra ambitie naar rato van de woningvoorraad per kern. Op deze manier is er sprake van een evenwichtige ontwikkeling van onze kernen met voldoende planruimte per kern om goed plannen toe te voegen.

20

Tabel 4.1: Woningbouwprogrammering 2023 – 2032 Kern SMG Gemonde Voorstel 2023 − 2027

413

Den Dungen

Berlicum

Middelrode

Totaal

190

250

75

1.003

130 320

170 420

51 126

682 1.685

416 159

546 110

164 92

2.191 1.039

257

436

72

1.152

75

Voorstel 2028 − 2032 280 51 Voorstel totaal 693 126 Benodigde plancapaciteit (130%) 901 164 Beschikbare plancapaciteit 649 29 (stand per 9-4-2023) Resterende zoekopgave 252 135 Bron: Gemeente Sint-Michielsgestel, bewerking Companen.

Versnelling woningbouw door flexwoningen Om ervoor te zorgen dat we snel de urgente woningnood kunnen verlichten zetten we in op 200 flexwoningen met een kortere ruimtelijke procedure. Zo snel mogelijk doch uiterlijk 2028 te realiseren. Ook vanuit het Rijk is een opgave voor flexwoningen geformuleerd. In de Woondeal zijn hierover afspraken gemaakt. De krapte op de woningmarkt treft enkele doelgroepen het hardst. Dit zijn met name starters en spoedzoekers. Dit zijn allemaal groepen die nog geen zelfstandige woning hebben. Er ligt een opgave om voor deze groepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Dit kan via vormen van flex- of verplaatsbare woningen, hierbij gaat het om woonvormen met een tijdelijk gebruik, tijdelijke benutting of een tijdelijke locatie. Doel bij deze flexwoningen is snelle realisatie en/of snel in kunnen spelen op veranderingen in de vraag. Vanuit het Rijk en de provincie zijn er de afgelopen tijd meer mogelijkheden gekomen om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Zo biedt de Crisis- en Herstelwet mogelijkheden om procedures te versnellen. Ook zijn er vanuit de Stimuleringsaanpak Flexwonen extra subsidies en garantstellingen (Garantiefonds en herplaatsingsgarantie) om in gezamenlijkheid met partners tot haalbare gedragen concepten te komen.

Een belangrijk obstakel blijft de beschikbaarheid van geschikte locaties en alternatieve locaties na verloop van tijd (na afloop van tijdelijke bestemmingen). Die nieuwe locaties zijn in veel gevallen noodzakelijk omdat verplaatsing nodig is voor een langere en daarmee meer renderende exploitatie. Parkeernormen De huidige parkeernormen van de gemeente zijn uit 2020. In overleg met de afdeling parkeren gaan we bekijken of de toekomstige vormen van mobiliteit aanleiding geven tot het bijstellen van de parkeernormen. En of het aantal parkeernormen moeten worden uitgebreid om daarmee beter aan te sluiten bij de doelgroepen (een- en tweepersoonshuishoudens, senioren, sociale huurwoningen) of woonconcepten (bijvoorbeeld zorgwoningen) die in dit programma worden beoogd. Daarbij wordt ook bekeken of en hoe we in proeftuinen kunnen experimenteren met nieuwe mobiliteits-concepten. Hierbij zal de gemeente beheersbaarheid van parkeren nu en in de toekomst duurzaam willen waarborgen. Eventuele aanpassingen worden verwerkt in het nieuwe Mobiliteitsplan van de gemeente. Woningbouw in buitengebied In principe geldt dit programma ook voor woningbouwplannen in het buitengebied. Initiatieven dienen altijd passend te zijn bij de ruimtelijke kaders Landelijk gebeid, nader uit te werken in het VAB-beleid.

Daarbij maken we onderscheid in: • Woning toevoegen op basis van maatwerk met als doel omgevingskwaliteit: Provinciaal zijn er nieuwe opties om woningen toe te voegen in het buitengebied waarbij het doel is omgevingskwaliteit te versterken. Deze opties zijn opgenomen in de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord Brabant (vastgesteld juli 2022). De ontwikkeling moet in ieder geval bijdragen aan algemene belangen, zoals bijvoorbeeld de sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos of het behoud van cultuurhistorische waarden. Verder bestaat de mogelijkheid om kleinere Ruimte voor Ruimte titels te gebruiken. Dit zijn de maatwerktitels die in de Beleidsregel zijn uitgesplitst per

21

•

•

•

woningtype, bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses. In die gevallen onderzoeken we of er op basis van dit maatwerk passende woningen kunnen worden toegevoegd. Woning toevoegen ten behoeve van de transformatie van Vrijkomende Agrarische bebouwing: Ook hier geldt dat we van initiatiefnemers vragen hun plan zoveel mogelijk in overeenstemming met de gemeentelijke woonzorgvisie te brengen. Anders dan bij de eerste categorie is in dergelijke gevallen maatwerk op het toetsingskader voor het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen van de woonzorgvisie mogelijk. Landgoedontwikkeling op grond van de Landgoederenregeling: Deze ontwikkeling moet een grote maatschappelijke meerwaarde creëren. Ook hier geldt dat we van initiatiefnemers vragen hun plan zoveel mogelijk in overeenstemming met de gemeentelijke woonzorgvisie te brengen. Realiseren van een vrijstaande Ruimte voor Ruimte woning zonder directe fysieke kwaliteitsverbetering in het landschap (artikel 3.79 Iov): Het realiseren van vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen krijgt ten opzichte van de vorige genoemde varianten minder prioriteit.

22

5 Vernieuwende creatieve woonvormen Doel Vergroten variatie in nieuwe woonvormen en ruimte geven aan creatieve woonoplossingen om in te spelen op de veranderende vraag.

5.1 Analyse behoefte bijzondere woonvormen De samenleving is steeds diverser en mensen zoeken verschillende woon- en samenlevingsvormen. Dat vraagt een creatievere kijk op wonen. Bovendien zijn traditionele bouw- en ontwikkelvarianten doorgaans kostbaar, kosten veel ruimte en/of voorzien niet in de vraag van de toekomst. Hierdoor dreigt de traditionele bouw stil te vallen. Onder inwoners is veel enthousiasme voor nieuwe woonvormen, zie figuur 5.1. Dit enthousiasme is met name groot onder starters en ouderen. Over de gehele linie is er behoefte aan wonen in een verbouwd kantoor/school/kerk. Onder ouderen is er belangstelling voor kleinschalige woonzorgcomplexen en wonen met gelijkgestemden. Ook voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is veel belangstelling. Figuur 5.1:

Gemeente Sint-Michielsgestel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019

Starters

13%

1-2 phh <35 jaar

18%

1-2 phh 35 - 54 jaar

39%

12%

42%

18%

20%

16%

8% 11% 10% 12%

8% 13%

gezin

32%

1-2 phh 55 - 64 jaar

28%

10% 12% 14% 16% 8%

1-2 phh 65 - 74 jaar

29%

4% 21%

1-2 phh 75+ jaar 8% 0%

24% 20%

10%

15%

30% 40%

17% 19%

60%

17% 19%

80%

100%

120%

140%

tijdelijke woonruimte (max 2jr) verbouwd kantoor / school / kerk / etc. anti-kraak tiny-house / micro-appartement kleinschalig woonzorgproject meergeneratiewoning

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch.

Ook tijdens de verschillende bijeenkomsten bleek veel enthousiasme onder onze inwoners voor dergelijke concepten. Dan gaat het onder andere om: • Gezamenlijk bouwen en ontwikkelen (CPO). • Gezamenlijk wonen (hofjes, gemengde woonvormen). • Magic mixes (verschillende kwetsbare doelgroepen in één complex, gemengd met ‘draagkrachtige’ huurders). • Kleiner en ecologisch (Tiny Houses).

23

5.2 Stimuleren en faciliteren nieuwe concepten Onze inzet samengevat • We stellen in 2024 een leidraad op voor CPO’s en ander nieuwe woonvormen. Daarin is tenminste aandacht voor: - Informatievoorziening en het professioneel laten begeleiden van initiatieven (op kosten van de initiatiefnemers). - Ruimte in lokale regelgeving. - Prioriteit bij planbeoordeling en subsidieaanvragen. • De gemeente spant zich in om tenminste 10% van het woningbouwprogramma van de gemeente te laten bestaan uit vernieuwende woonvormen (zoals particulier opdrachtgeverschap, collectief opdrachtgeverschap en andere innovatieve woonvormen). Dit staat los van de opgave voor flexwoningen. • Vrijkomende Agrarische Bebouwing alleen benutten als dit bijdraagt aan kwalitatief programma uit deze woonzorgvisie door variatie in segmenten en ruimte voor ‘bijzondere’ woonvormen. Ruimte geven aan vernieuwende woonvormen We zien enthousiasme onder onze inwoners betreffende nieuwe en bijzondere woonvormen. Daarbij zien we de kansen die een aantal nieuwe woonvormen bieden om bij te dragen aan een aantal maatschappelijke opgaven. Zo dragen gezamenlijke woon- of ontwikkelvormen bijvoorbeeld bij aan het vergroten van gemeenschapszin.

En andere nieuwe/alternatieve woonvormen zijn efficiënter als het gaat om ruimtegebruik, zoals transformaties van panden met een andere bestemming, woningdeling, kangoeroewoningen en Tiny Houses. Onder nieuwe woonvormen verstaan we dan een woonvorm die voortkomt vanuit particulier initiatief en die op een of meer maatschappelijke opgaven een duidelijke (te verwachten) meerwaarde heeft ten opzichte van allereerst het tot nu toe gebruikelijke woningaanbod en ten tweede hetgeen in wet- en regelgeving zoals Bouwbesluit als minimale prestatie is verankerd. Wonen in het landelijk gebied De provinciale Omgevingsverordening biedt onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid tot het creëren van kleinschalige collectieve woonvormen. De gemeente staat daar positief tegenover indien de initiatiefnemer aantoont dat er vraag is vanuit de betreffende doelgroep en de locatie gunstige afstand is gelegen van voorzieningen passend voor die doelgroep.

24

Pijler 2: wonen met welzijn en zorg 6 Wonen-welzijn-zorg voor langer zelfstandig wonen Doel Inwoners met een ondersteunings- of zorgvraag kunnen in iedere kern wonen en passende ondersteuning en zorg ontvangen. Uitgangspunt is inzet op de dimensies van positieve gezondheid door sociale netwerken, beweging, ontmoeting, basisvoorzieningen (nabij of thuisgebracht), toegankelijke omgeving en woningen.

6.1 Analyse wonen met welzijn en zorg voor ouderen in Sint-Michielsgestel Het langer zelfstandig wonen van mensen met een ondersteunings- of zorgvraag heeft betekenis voor de woonsituatie, de woning, woonomgeving en zorg en diensten. Gemeenten hebben daarbij een belangrijke rol in een adequate organisatie van wonen met welzijn en zorg. Dit is bevestigd in het Integraal Zorgakkoord en het programma Wonen en Zorg voor Ouderen (WOZO). Deze adequate organisatie is nodig omdat zorg in de thuissituatie op termijn mogelijk moet blijven. Het aantal thuiswonende mensen met een zorgvraag groeit, en het zorgpersoneel kan de toenemende vraag niet opvangen. Dit vraagt een effectieve zorglevering. Preventie en inzetten op welzijn is dan uiterst belangrijk. Door een gezond en sociaal leven kunnen mensen lang meedoen in de samenleving. In het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) is dit als doelstelling uitgewerkt. In dit volkshuisvestingsprogramma leggen we een verbinding tussen deze ontwikkelingen. Dat mensen langer zelfstandig wonen heeft dus niet alleen betekenis voor de woningen die nodig zijn. Gezondheid is een belangrijke randvoorwaarde voor autonomie. Gezond leven, beweging en ontmoeting helpen om de zorgvraag uit te stellen. De sociale en fysieke omgeving speelt hierin een belangrijke rol.

Vergrijzingstafel Sint-Michielsgestel Al in 2021 hebben zes organisaties in Sint-Michielsgestel samen De Vergrijzingstafel gevormd. Dit zijn de gemeente, woningcorporatie Woonmeij, Zorggroep Elde Maasduinen, BINT (voor welzijn en ondersteuning), Vivent en de seniorenverenigingen van Sint-Michielsgestel. Het doel van deze samenwerking is om een beweging op gang brengen waarbij inwoners eerder anticiperen op ouder worden in de eigen woning. En om een gezamenlijke aanpak te creëren op het gebied van wonen, welzijn en zorg om op die manier een zo goed mogelijk antwoord te vinden op de vergrijzingsproblematiek. De Vergrijzingstafel heeft een actieve inbreng gehad bij de totstandkoming van dit programma volkshuisvesting en heeft in 2023 het document Samen wonen, samen leven, samen zorgen; Gezond ouder worden in Sint-Michielsgestel opgesteld, inclusief een uitvoeringsprogramma 2023-2026. Huisvestingsopgave ouderen In het recente Rijksprogramma Wonen en Zorg voor Ouderen zijn hierbij drie richtingen genoemd: zorgen voor voldoende geschikte woningen, betere voorlichting aan ouderen en bevorderen van doorstroming, en een geschikte woonomgeving. Momenteel is 17% van de huishoudens in onze gemeente ouder dan 75 jaar. In 2040 is dat zo’n 28%. Het aandeel 65- tot 75-jarigen blijft ongeveer gelijk, waardoor in 2040 45% van de huishoudens ouder dan 65 jaar is.