Bijlage 1 - VAB-beleid Sint-Michielsgestel

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen enbosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen ook knotbomen en beemdgronden Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden grote bosnatuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Bescherming van open, bolle akkers

Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 4.3 te respecteren kenmerken per landschapstype

met en

de

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

4. overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in 4.1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken; 5. de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan24 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 4.3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen; 6. de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm. De verschijningsvorm kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd, waarbij wordt uitgegaan van een in het gebied passende erfopzet; 7. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn.

Daarbij worden (nietlimitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

24

Door een ter zake deskundige.

32

Figuur 4.2 overzicht bebouwingsconcentraties

8. ruimte-voor-ruimte kavel(s) of woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7 (maatwerk)’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 4.2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster; 9. binnen een in figuur 4.2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwperceel 25 (bouwvlak). Op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) mag uitsluitend bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel worden gerealiseerd26;

25

Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat. 26 Er kunnen zich situaties voordoen dat de m2 gesloopte bebouwing op grond van de gemeentelijke sloopverplichting tevens worden ingezet voor het verwerven van de op grond van het provinciaal beleid verplichte bouwtitel.

33

Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwperceel (bouwvlak)

Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwperceel (bouwvlak) (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding)

Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen

1.000m3

2.000m2

500m2

1.200m3

2.600m2

700m2

1.400m3

3.200m2

900m2

1.600m3

3.800m2

1.100m2

1.800m3

4.400m2

1.300m2

2.000m3

5.000m2

1.500m2

2.200m3

6.000m2

1.700m2

2.400m3

7.000m2

1.900m2

2.600m3

8.000m2

2.100m2

2.800m3

9.000m2

2.300m2

3.000m3

10.000m2

2.500m2

Tabel 4.4 Overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen gebouwen om bouwmassa voor wonen toe te voegen. Zie bijlage 4 voor een aantal schematischte voorbeelduitwerkingen27.

10. in de aangewezen bebouwingsclusters is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel conform tabel 4.4. Verder dient de nieuwe bebouwing hier ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 4.5: Legenda

27

Het is toegestaan de op grond van deze tabel te slopen bebouwing mede in te zetten om de op grond van het provinciale beleid verplichte bouwtitel te verwerven. Voor de gehanteerde maatvoering in de tabel is gezocht naar een logische verhouding op basis van de geïnventariseerde situatie op de bestaande agrarische bouwvlakken, zodat de maatvoering van de nieuwe woonbebouwing in verhouding staat tot de omvang van het agrarisch bedrijf dat op de betreffende locatie wordt gesaneerd.

34

Cluster

Te respecteren kenmerken/aandachtspunten

1. Loofaert Berlicum (cluster in essen& kampen) •

• •

•

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; speelse rooilijnen volgen overwegend de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel, boomgaard, (hakhout)bosje); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.

2. Veedijk Berlicum (cluster in heideontginningen) •

•

•

• • • •

35

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; ten zuiden van het cluster ligt de Wambergsche Beek; landschapskenmerken van beekdal(vormige laagte); kenmerkende blokverkaveling; bloklijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel); aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; bebouwing veelal dezelfde afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken.

3. Heikantse Hoeve Berlicum (cluster in heideontginningen) •

• • • •

•

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing wisselende ruime afstand tot de weg; oriëntatie woningen veelal op het erf; rooilijnen volgen richting van de blokverkaveling; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, (naaldhout)bosjes); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; nieuwe ontsluitingen op de straat beperken en aansluiting zoeken op bestaande inritten.

4. Hoek Den Dungen (cluster in essen & kampen, deels beekdal) •

• • • • • •

• •

•

36

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; het toevoegen van wooneenheden in het beekdal is ongewenst; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; oriëntatie van de woningen op de open landschapskamer; rekening houden met de zichtlijnen en landschapskamer. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; voorkom aaneengroeiing met bebouwde kom/straat kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.

5. De Keer Den Dungen (cluster in essen & kampen) •

• • • • •

•

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing op wisselende afstand tot de weg; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; cultuurhistorisch landschap van o.a. Keerdijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

6. Plein Sint-Michielsgestel (cluster in essen& kampen) •

• • • •

• • •

37

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen, mozaiek en onregelmatige structuur; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur. bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.

7. Hemelrijkstraat Sint-Michielsgestel (cluster in essen & kampen) •

•

• • • • •

• •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; voldoende afstand tot de bebouwing van de kern Sint-Michielsgestel en cluster Plein; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen veelal het grillige wegenpatroon; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (deels verdwenen) dijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

8. Vogelenzang Gemonde (cluster in essen & kampen, broekontginningen) •

•

• • •

•

• •

38

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur. Nabijheid van broekontginningen zichtbaar (boomsoorten); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.

9. Broekstraat Gemonde (cluster in broekontginningen) •

•

• •

• • • •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; Natuurnetwerk Brabant en ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen waaronder populierenweides); Beeksche Waterloop; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.

10. Besselaar Gemonde (cluster in essen & kampen) •

er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; • voorkom aaneengroeien met bebouwde kom; • bebouwing heeft wisselende afstand tot de weg ; • kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; • aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; • rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; • bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; • inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten. Tabel 4.5 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster (zie voor een verdere uitwerking bijlage 5).

11.

wooncollectieven 28 conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand agrarisch bouwvlak 29 mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 4.2). Ook in of aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant zijn wooncollectieven niet passend. Uitgangspunt is waar mogelijk

28

Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. 29 Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat.

39

hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Het is niet toegestaan hiervoor bebouwing in te zetten waarvoor op grond van een ander project of regeling al vergoeding voor sloop is ontvangen. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.

4.3

Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven

Indien er sprake is van nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf geldt in ieder geval dat: 1. bij een verbrede agrarische bedrijfsvoering30 hoeven de niet-agrarische bedrijfsactiviteiten niet ondergeschikt te zijn aan de agrarische bedrijfsvoering. De agrarische bedrijfsvoering moet wel volwaardig en herkenbaar aanwezig zijn. Dit is ter beoordeling aan een externe deskundige, zoals de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen; 2. het deel van het agrarische bouwvlak dat ten dienste staat van de niet-agrarische verbrede bedrijfsactiviteiten heeft een omvang van maximaal hetgeen wat toegestaan is als de agrarische bedrijfsvoering wordt gestaakt zie artikel 4.131; 3. nevenfuncties op grond van deze beleidsregels worden op voorhand beschouwd als categorie 3 ontwikkelingen in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap; 4. er mag slechts één bedrijf per bouwvlak aanwezig zijn. Er mag geen sprake zijn van splitsing van bouwvlakken of meerdere bedrijven die gevestigd zijn op één adres. De samenhang tussen de agrarische bedrijfsvoering en de nevenactiviteit wordt op deze wijze geborgd.

4.4

Maatwerk

Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan gemeente en provincie constateren dat dit initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Sint-Michielsgestel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 4.1 en 4.2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps-, natuur-, landbouw-, en/of klimaatdoelen.

Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voor principeverzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Hiervoor is het uitsluitend toegestaan de bouwtitel te verwerven op basis van een fysieke tegenprestatie binnen de gemeente SintMichielsgestel door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk). Afkoop van de fysieke tegenprestatie is om gebruik te kunnen maken van deze maatwerkbepaling niet toegestaan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.

30

Agrarische bedrijfsvoering met nevenfuncties. Voor wat betreft mestbehandeling, mestvergisting en mestbewerking zijn de uitgangspunten vanuit provinciaal beleid leidend. 31

40

Bijlagen

41

Bijlage 1: Begrippenlijst agrarisch bedrijf bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een teeltbedrijf, een veehouderij, een glastuinbouwbedrijf of een overigagrarisch bedrijf; agrarisch-technisch hulpbedrijf bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking; bebouwing bouwwerken; bebouwingscluster vlakvormige verzameling van bebouwing die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; bebouwingsconcentratie kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster; bebouwingslint min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt; bedrijfswoning een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het

huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is; bestaand bouwperceel bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat; bouwvlak aaneengesloten virtueel of aangeduid vlak, waarop functioneel bij elkaar behorende bebouwing en voorzieningen worden geconcentreerd, en dat bestaat uit een bouwvlak, waarbinnen de gebouwen zijn toegelaten, met de direct daaraan grenzende gronden waar ook bouwwerken geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan; buitenopslag het in de open lucht opslaan van goederen en materialen die naar hun aard geen regelmatige verplaatsing behoeven zonder dat deze een bewerking ondergaan en zonder dat deze verhandeld worden alsmede het stallen van machines voertuigen en werktuigen ten behoeve van de bedrijfsvoering op het perceel; 42

collectieve woonvorm • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. cultuurhistorische waarde sporen, objecten en structuren die onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling; daghoreca een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt tot maximaal 20:00.

Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca; energietransitie de overgang van het gebruik van fossiele energie naar energie uit hernieuwbare bronnen; gebouw constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart; kernrandzone overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies; klimaat(adaptieve)doelstelling voorbereiden op de risico's van het veranderende klimaat en hierop de omgeving aanpassen; landbouw akkerbouw, weidebouw, veehouderij, tuinbouw, waaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, en elke andere vorm van bodemcultuur; landschappelijke karakteristiek de waardering van aanwezige kenmerken, zoals verkavelingen, oude waterlopen, bodemschatten of soortenrijkdom van planten en dieren natuurwaarden aanwezige en potentiële ecologische waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren natuurdoelen en

natuurkwaliteit, geomorfologische processen, waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, mate van stilte, donkerte, openheid, landschapsstructuur en belevingswaarde; ondersteunende detailhandel beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten; 43

vrijkomende agrarische bebouwing bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de agrarische bedrijfsvoering; vrijkomend agrarisch bouwvlak een voor agrarisch gebruik toegewezen bouwvlak waar de agrarische bedrijfsvoering is gestaakt; waterreserveringsdoelen ruimte reserveren voor het vasthouden van water bovenstrooms, ruimte reserveren voor het bergen van overtollig water, beperken van bouwen in lage en natte gebieden compensatie van versnelde afvoer van water door (nieuwe) verharding, bijvoorbeeld door het verbreden van waterlopen.

44

Bijlage 2 Uitkomst consultatie stakeholders

45

UITKOMST CONSULTATIE STAKEHOLDERS

VAB-beleid Sint-Michielsgestel

Gemeente Sint-Michielsgestel Juli 2024

46

1. Inleiding In het 2e kwartaal 2023 stelde het college de bestuursopdracht VAB-beleid vast met daarin de processtappen om te komen tot beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken in SintMichielsgestel. Dit om op basis van een gebiedsanalyse en kaders uit het (in voorbereiding zijnde) beleid te komen tot een ontwikkelvisie uitgewerkt in concrete beleidsregels voor: • herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; • mogelijkheden woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); • nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie); • maatwerk. Een belangrijke stap hierbij is het voor raadpleging voorleggen van de conceptvisie en beleidsregels aan belangenbehartigers en provincie. Dit om op basis van de daardoor ontvangen input te komen tot een conceptvisie en beleidsregels die voor raadpleging kunnen gaan worden voorgelegd aan de inwoners. In maart 2024 is een grote groep belangenbehartigers (waaronder ZLTO, natuurverenigingen, waterschappen, ondernemersverenigingen, lokale vertegenwoordigers van Recron en Horeca Nederland) en provincie uitgenodigd om input te leveren op de door de gemeente voorbereide conceptopzet. De hierbij ontvangen reacties zijn gebundeld in deze nota en deze input is meegewogen in de verdere uitwerking van de conceptvisie en beleidsregels.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze nota wordt een weergave gegeven van de ingekomen reacties en deze worden vervolgens beantwoord.

47

2. Ingekomen reacties belangenbehartigers Als vervolg op de uitnodiging om met ons mee te denken met het VAB-beleid voor de gemeente Sint-Michielsgestel zijn reacties ontvangen van: 1. Waterschap Aa en Maas 2. ZLTO 3. KHN 4. Natuurgroep Gestel 5. Provincie Noord-Brabant Deze reacties worden puntsgewijs, kort samengevat, weergegeven (cursief) en vervolgens beantwoord (normaal lettertype).

1. Waterschap Aa en Maas We hebben het VAB-beleid uitsluitend gelezen vanuit de optiek van het waterbelang. Het document heeft een rechtstreekse koppeling met de Omgevingsvisie van Gemeente St. Michielsgestel, waarop we recent onze inbreng op hebben gegeven. Goed om te lezen in het concept VAB-beleid dat er een koppeling is gelegd met de klimaatstrategie, en ook dat Water en Bodem een sturende rol heeft in de (nieuwe) ontwikkelingen. Ook lezen we dat de beekdalen en de meest natte gebieden (-reservering waterberging-) niet komen in aanmerking voor aanvullende woningbouw. Voor ons zijn dat belangrijke aandachtspunten, dank hiervoor. Op het moment dat er concrete plannen zijn om VAB-locaties te ontwikkelen dan zijn we graag betrokken om verder af te stemmen over de waterbelangen hierin. Reactie We nemen kennis van deze reactie en steun en uiteraard worden toekomstige ontwikkelingen op VAB-locaties ook afgestemd met het waterschap.

2. ZLTO U heeft ons als lokale ZLTO afdeling gevraagd om daar over mee te denken. Uiteraard willen wij dit graag doen daar wij het van groot belang vinden dat er een VAB beleid komt. Wij hebben al ruim 2 jaar geleden hierom gevraagd en zijn verheugd dat er nu eindelijk een opzet ter behandeling ligt. Goede beleidsregels kunnen voor stoppende als zowel voor toekomstgerichte Agrarische bedrijven kansen en mogelijkheden bieden maar mogelijk ook beperkingen. Wij hebben geconstateerd dat er een grote overlap zit in de voorzet van beide gemeentes en roept deze ook vragen bij ons op. Hierbij als ZLTO afdeling Dommel en Aa onze reactie op de voorzetten VAB- beleid. Gezien dat er een grote overlap is in beide beleidsregels hebben onze punten betrekking op de opzetten van beide gemeentes. Als ZLTO zijn wij een belangenbehartiger voor onze leden, dit zijn in eerste instantie de agrarische ondernemers en gezinsbedrijven welke een toekomst gericht bedrijf hebben met al dan niet mogelijke opvolgers. Het is voor ons maar ook voor de maatschappij als zowel het landelijk gebied van belang dat er in onze gemeentes gangbare agrarische bedrijven blijven met mogelijkheden om toekomstgericht te blijven ondernemen. Daarnaast hebben wij ook leden welke gestopt zijn of overwegen om op korte of wat langere termijn te stoppen met hun agrarisch bedrijf.

48

Voor deze laatste groep is het ook van groot belang dat zij mogelijkheden hebben op hun VAB locatie om te saneren, andere bedrijfsvorm aan te nemen en of ander activiteiten te kunnen ontplooien. In de Aanleiding (1.1) van de opzet wordt beschreven dat o.a. de uitgangspunten vanuit de ontwerp- omgevingsvisie leidend en bindend zullen zijn. Als ZLTO hebben wij voor dit ontwerp een zienswijze ingediend. Almede ook diverse agrariërs uit beide gemeenten. Worden de punten die wij in onze zienswijze hebben aangedragen meegenomen, afgewogen en aangepast in de opzet van het VAB-beleid? En krijgen wij krijgen wij deze nog te zien voor een en ander definitief wordt? Onder Ruimtelijke kwaliteit (3.1) worden 4 punten aangedragen voor onderbouwing van nieuwe ontwikkeling ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hiermee worden nogal wat voorwaarden genoemd waaraan moet worden voldaan, dit schrikt af, het werkt ook kostenverhogend en belemmert maatwerk. Moet een nieuwe ontwikkeling / initiatief op VAB locatie voor al deze 4 punten versterking realiseren? Voor de stoppende agrariër moet het wel economisch haalbaar en betaalbaar zijn. Daarnaast missen wij een 5e punt.

Namelijk: Is een nieuwe ontwikkeling / initiatief op VAB locatie een belemmering voor bestaande bedrijven in de nabije omgeving? Gelden de regels van het VAB beleid ook voor bestaande bedrijven die bijvoorbeeld: • een nevenactiviteit willen starten. • een vorm van mestbewerking wil doen al dan niet op hun bouwblok of er buiten. • aan waterberging willen doen voor hun eigen watervoorziening of commercieel voor andere agrarische bedrijven. • teeltondersteuning al dan niet in op hun bouwblok of op aangelegen percelen willen realiseren. ( bijvoorbeeld zonnepanelen bovenop T.O. bij zacht fruit) • allerlei vormen van kleinschalige energieopwekking voor eigen bedrijf willen realiseren Gelden deze regels bijvoorbeeld ook voor de locatie van de Herenboeren? Functies bij hergebruik VAB (3.2) Men geeft aan dat er in de eerste plaats kansen gezien worden om vrijkomende agrarische bedrijfslocaties in te zetten voor de duurzame landbouw. Vooral de vrijkomende agrarische gronden dienen hiervoor zoveel mogelijk behouden te blijven. Als ZLTO vinden wij dit ook zeer belangrijk maar hebben wel hierbij de kanttekening dat het merendeel van de moderne en gangbare agrarische bedrijven duurzaam bezig is en dat deze gronden dus ook beschikbaar moeten blijven voor deze bedrijven.

Wat verstaat u onder Duurzame landbouw? Toerisme, recreatie initiatieven en in beginsel kleinschalige recreatieve functies evt. met kleinschalige horeca welke mogelijk in de loop van jaren kunnen uitgroeien van nevenactiviteit naar hoofdactiviteit mag geen overhand nemen. Dit mag nimmer een belemmering zijn of worden voor de nabije bestaande agrarische bedrijven. Bij bolletje 3 wordt stapelen van regelingen uitgesloten wordt Waarom? Dit bied immers kansen voor overbelaste situaties. Verder wordt genoemd dat LBV een sloopvergoeding is. LBV+ heeft wel een sloopvergoeding LBV heeft geen sloopvergoeding. Welke rol speelt LBV bij agrarische bedrijven zonder extra landbouwpercelen behalve het eigen bouwblok? Wonen (3.3) Het is goed en soms ook zelfs noodzakelijk dat er voor een evt. sanering van een VAB locatie onder voorwaarden kansen worden gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven. Hiervoor is wel landschappelijke inpassing , inpasbaarheid en een kwaliteit verbetering leidend. De nieuwe woningen en evt. aanleg van nieuw groen, lees natuur mogen nimmer een belemmering zijn of worden voor de nabije bestaande agrarische bedrijven. Mocht dit toch overkomelijk zijn of worden, wordt er dan een financiële compensatie aangeboden aan de nabije agrarische bedrijven die hierdoor beperkt worden? Mogen er meerdere bedrijfsfuncties zijn op VAB locatie in beekdal?

49

Wat wordt er verstaan onder een Agrarisch aanverwant bedrijf en krijgt deze dezelfde mogelijkheden / beleidsregels als een gangbaar bedrijf met Agrarische hoofdactiviteit. Functiewijziging VAB locaties (4.1) Punt 1 Waarom uitsluiten van LBV+ en LBV locaties voor een stukje herontwikkeling in woningbouw? Dit werpt grote beperkingen op ons inziens. Een andere regeling alleen is vaak onvoldoende om te stoppen. Als men wil dat (intensieve) agrarische bedrijven moeten verdwijnen om het buitengebied aantrekkelijker te maken dan bieden regelingen om te stapelen juist kansen om aan te sluiten op een saneringsregeling. Andere gemeenten zien het juist als een kans om in te spelen op de vraag naar goedkopere (starters) woningen. Punt 3, buitenopslag is niet toegestaan. Als bijv. een hovenier/ groenvoorziener een VAB locatie invult dat moet buitenopslag van aanverwante harde materialen en kleinschalige opslag van grond of compost mogelijk zijn. Punt 4, activiteiten die worden uitgevoerd door derden in opdracht of in samenwerking met stoppende of verbredende agrariër. . Waarom? Denk hierbij bijvoorbeeld aan kinderopvang of dagbesteding. Hiervoor zijn vakdiploma’s nodig die een stoppende agrariër niet heeft. Punt 8: Statische opslag zien wij niet als verkeer aantrekkende werking.

Punt 9: zie onze eerdere opmerking bij 3.1 Waar is de kaart van de Gebiedsindeling figuur 4.1 (Boxtel) op gebaseerd? Welke beekdalgrens wordt aangehouden daar dit zover wij weten nog nergens definitief bepaald is en vast staat. De jurisprudentie van de grens van de beekdalen ontbreekt nog? Er liggen een flink aantal agrarische bedrijven in het beekdal van Boxtel en hier komen in de nabije toekomst ook diverse VAB locaties welke onevenredige en kleine mogelijkheden hebben in dit VAB Beleid. Woningbouw op VAB locaties (4.2) Ook hier is niet duidelijk of locaties die gebruik maken van LBV of LBV+ wel woningbouw kunnen ontwikkelen en of er bouwtitels gekocht moeten worden? 4.2.3 en 4.3.8 hier wordt veel inpassing en voorwaarden gevraagd. Dit mag enerzijds nimmer een belemmering zijn voor omliggende bedrijven en werkt anderzijds extra kosten verhogend waardoor de wens betaalbare woningen onder druk komt. Er wordt al een verbetering geboden waarom niet sober en doelmatig? Bijlage 5 Bebouwingsclusters. Zo min mogelijk inritten bijmaken en bestaande gebruiken mag een streven zijn maar moet geen eis worden. Soms is het beter m.b.t. tot al bestaande voorzieningen, vanwege verkeersveiligheid en (ruimtelijke) omgeving om wel een inrit toe te voegen. Op de afbeeldingen staan gebieden omcirkeld waar bebouwing mogelijk is.

Hoe gaat men om met VAB locaties buiten deze lijnen? Zijn deze lijnen bindend of is de grens van een bebouwingscluster flexibel zodat een VAB locatie nabij de grens ook bebouwingsmogelijkheden kan krijgen? Ook staan er in de clusters zichtlijnen ingetekend. Wordt alleen VAB beleid geldend / toegestaan binnen deze zichtlijnen? Als ZLTO pleiten wij ervoor dat de aanvraag voor een VAB locatie initiatief, toetsing van de beleidsregels en een evt. daaruit voorkomend Maatwerk traject behandeld wordt door een team van ambtenaren van verschillende geledingen en zo nodig een externe onafhankelijk adviseur. Ook de verantwoordelijke wethouder welke VAB beleid en ruimtelijke ordening in portefeuille heeft. De ZLTO vind het erg belangrijk dat zoveel mogelijk agrarische bedrijven en landbouwgronden behouden worden. Al decennia zijn de vele agrarische bedrijven in Boxtel en Sint-Michielsgestel de economische drager van het landelijk gebied. Veranderingen bij VAB locaties mogen geen beperkingen zijn voor de omwonenden en omliggende agrarische bedrijven. Er moet ten alle 50

tijden maatwerk geleverd kunnen worden door de gemeente. Het VAB beleid is een richting maar geen wet. Hierbij mag een gemeente zich niet verschuilen dat het niet mag of kan door het VAB beleid. Ter toetsing van het een en ander hebben wij vragen over een aantal voorbeeld casussen. • Agrariër met varkensbedrijf stopt in het beekdal, wat is mogelijk voor hem? • Boomkweker/ tuinder heeft bedrijfslocatie en teelten in het beekdal. Wat is en blijft mogelijk op zijn bedrijfslocatie t.o.v. een bedrijf buiten de beekdalgrens? • Agrariër met bedrijf in beekdal wil agrarisch bedrijf van buurman kopen buiten het beekdal. Kan hij deze bedrijven samenvoegen en het bedrijf buiten het beekdal uitbreiden in productie en van het bedrijf in het beekdal een VAB locatie maken? • Mag of kan een VAB locatie welke buiten de vermelde bebouwingsclusters ligt toch in aanmerking komen voor een plan van (grootschalige) huisvesting voor arbeidsmigranten? Reactie De planning is dat het VAB-beleid pas nadat de Omgevingsvisie is vastgesteld, voor vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Uiteraard worden eventuele wijzigingen in deze Omgevingsvisie waar relevant ook verwerkt in het VAB-beleid. We begrijpen dat de punten die wij noemen voor wat betreft het borgen van de Ruimtelijke Kwaliteit ambitieus zijn. Ook zal niet iedere ontwikkeling kansen bieden om op al deze punten te scoren.

Het gaat erom dat op die punten geen kansen worden gemist. Dit zullen we verduidelijken in de formulering. Ook zullen we hier expliciet aandacht vragen voor de bestaande agrarische activiteiten die niet gehinderd mogen worden door eventuele nieuwe ontwikkelingen op VABlocaties. Ook bij kleinschalige woningbouwontwikkelingen is het uitgangspunt dat omliggende agrarische bedrijven niet belemmerd mogen worden door de herontwikkeling, tenzij een initiatiefnemer zelf daarover afspraken heeft gemaakt met omliggende belanghebbenden. In het VAB-beleid voor de gemeente Sint-Michielsgestel is ook expliciet aandacht voor nevenactiviteiten en op welke wijze de ontwikkeling hiervan ook goed kan aansluiten op een eventueel toekomstige functiewijziging. Voor wat betreft mestbewerking is aangesloten bij de uitgangspunten van het provinciaal beleid. Dit is nu verduidelijkt in de voorbereide beleidsregels. Buitenopslag is ongewenst. Het kan zeker zo zijn dat er zich situaties voordoen, bijvoorbeeld bij waterberging of hoveniersbedrijven, waarbij dit essentieel is dan zal dit op basis van maatwerk moeten worden beoordeeld. Dit wordt ter verduidelijking toegevoegd als voetnoot.

Het VABbeleid richt zich op vrijkomende agrarische bouwvlakken en vormt dus niet het afwegingskader voor zaken die onderdeel zijn van een agrarisch bedrijfsvoering zoals teeltondersteunende voorzieningen en energieopwekking voor het eigen bedrijf. Uiteraard geldt het VAB-beleid voor alle locaties waar sprake is van een vrijkomend agrarisch bouwvlak. Wat betreft de kansen voor duurzame landbouw volgt het VAB-beleid de formuleringen uit de Omgevingsvisie. Met het oog op de verplichte doelmatigheid bij overheidshandelen is het niet gewenst om bebouwing waarvoor een sloopvergoeding wordt verleend in te zetten voor een nieuwe functie. De sloopvergoeding is er immers op gericht om agrarische bebouwing te laten verdwijnen. Het klopt dat deelname aan een dergelijke regeling los staat van de planologische beoordeling of een locatie geschikt is om in te zetten voor woningbouw. Om daarover onduidelijkheid te voorkomen wordt dit nu aangepast. Ook is bij deelname aan een dergelijke compensatieregeling herontwikkeling naar een andere bedrijfsmatige functie mogelijk, maar als compensatie om hiervoor extra oppervlakte te realiseren is het niet mogelijk bebouwing in te zetten waarvoor al op een andere wijze vergoeding wordt ontvangen. De voorbereide beleidsregels geven ook richting aan de mogelijkheden bij meerdere bedrijfsfuncties.

Uitgangspunt is dat er altijd sprake is van één planologische hoofdfunctie en dat de daarvoor bepaalde maximale maatvoering leidend is voor de toegestane totale bedrijfsomvang. In lijn met de Omgevingsvisie zijn herontwikkelingsmogelijkheden binnen de

51

beekdalen beperkt. Wel is er nog aandacht voor de begrenzing van deze beekdalen in lijn met de Omgevingsvisie. De definities voor agrarisch verwant bedrijf en agrarisch technisch hulpbedrijf worden toegevoegd. De mogelijkheden voor dit type bedrijven zijn opgenomen in de beleidsregels. Het klopt dat bij hergebruik niet altijd de bewoner zelf de persoon is die ook de bedrijfsactiviteiten uitvoert. Deze bepaling wordt daarom aangepast in: “eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van”. Onderdeel van de beleidsregels is ook een uitwerking van de bebouwingslinten en -clusters waarbinnen onder voorwaarden mogelijkheden worden gezien om een locatie te herontwikkelen naar wonen. De begrenzing van deze aangewezen bebouwingsclusters zijn bindend. Dit wordt nader uitgewerkt met ook aandacht voor een zorgvuldige formulering. De casussen zijn besproken in het ambtelijk overleg met de ZLTO, maar dit is ook afhankelijk van wat uiteindelijk als regeling gaat worden vastgesteld.

3. KHN Onlangs ontvingen wij de opzet VAB (vrijkomende agrarische bedrijfslocaties beleid voor de gemeentes Boxtel & Sint-Michielsgestel. Fijn dat wij hier als Koninklijke Horeca Nederland over mogen meedenken. Tijdens de rondgang langs onze leden hebben wij geconstateerd dat er zorgen zijn met uitbreiding van horecabestemmingen in het buitengebied. Voor horecaondernemers is het de laatste jaren pittig om te ondernemen. Even als de Agrariërs hebben onze ondernemers ook te maken met beperkingen in hun bedrijfsvoering door de stikstofproblematiek. Op dit moment voor ons gelukkig (nog) niet in dezelfde gradaties als voor de agrarische bedrijven. Maar onze sector heeft op dit moment ook behoorlijk wat uitdagingen! Onze marges staan enorm onder druk. Wanneer we dit vergelijken met 2019 is dit een wereld van verschil. Krapte op de arbeidsmarkt, regeldruk, schuldenlasten na corona en stijging in personeelskosten (mede door bizarre stijgingen WML) zijn factoren waar wij op dit moment mee te maken hebben. Hierin is het voor ons het allerbelangrijkste dat er gewaakt wordt voor balans! Naarmate er meer horeca gerelateerde initiatieven ontstaan binnen en net buiten onze gemeente grenzen, moet de koek door steeds meer ondernemers worden verdeeld.

Nieuwe initiatieven zullen er uiteraard komen, daarin willen wij waken voor balans zoals eerder aangegeven en daarnaast willen we als KHN dat er een eerlijk speelveld voor alle ondernemingen moet worden gewaarborgd. Binnen de gemeentes moet daarom duidelijke keuze worden gemaakt over de wenselijkheid en behoefte van nieuwe ontwikkelingen en is het zeer wenselijk dat de regels transparant en handhaafbaar zijn. Te vaak wordt de horeca geconfronteerd met activiteiten die zonder vergunning of handhaving plaatsvinden, dit brengt kwaliteit, maar ook veiligheid van gasten in gevaar. Vragen: 1. Wat is de visie van de gemeente omtrent wonen, toerisme & horeca?; 2. Wat is de behoefte van de inwoners?; 3. Wat is de behoefte van agrarische ondernemers?; 4. Er is een groot tekort aan woningen. Hoe kan het VAB beleid bijdragen om dit woning tekort te verlagen? Uitgangspunten: 1. Bepaal middels een gedegen visie welke (nieuwe) ontwikkelingen passend zijn in het gebied. Doe dit in samenspraak met de horeca/recreatie & andere belanghebbende(n)en stel duidelijke grenzen waardoor overaanbod of uitholling van bestaande horeca wordt voorkomen; 2. Zorg voor adequate handhaving van de regels;

52

3. Maak het voor bestaande horecaondernemers ook mogelijk om uit te breiden en te investeren; 4. Hanteer in de omgevingsvisie en het omgevingsplan een duidelijk kader voor de overige horecaontwikkelingen. Gebruik hierbij de leidraad van KHN. Graag gaan wij met u College in gesprek om de punten nader te bespreken. Reactie Wij begrijpen dat de horeca momenteel voor behoorlijk wat uitdagingen staat. De gemeente SintMichielsgestel heeft een Omgevingsvisie voorbereid met daarin haar ambities tot 2040 ook voor wat betreft recreatie en horeca. Hiervoor is meerdere keren geparticipeerd, zowel intern als extern. Inwoners, ondernemers, (maatschappelijke) organisaties, verenigingen, deskundigen en belanghebbenden hebben daarbij hun inbreng kunnen geven. Daarmee zijn veel meningen en ideeën verzameld die in de Omgevingsvisie zijn meegenomen. De ontwerp Omgevingsvisie heeft van 22 januari tot en met maandag 4 maart 2024 voor iedereen ter inzage gelegen. In de Omgevingsvisie is voor wat betreft horeca in het landelijk gebied opgenomen dat de gemeente meer bezoekers wenst te gaan trekken. Hiervoor worden de Dommel, de Aa, de landgoederen en het landelijk gebied als de belangrijkste trekkers gezien. De ambitie is daarom deze te versterken met wandel- en fietspaden, rustpunten en kleinschalige horeca.

In de voorbereide opzet voor het VAB-beleid is dit beperkt tot de mogelijkheid om voormalige agrarische bouwvlakken in te zetten voor recreatie met daaraan ondergeschikt de mogelijkheid om maximaal 100m2 in te zetten voor daghoreca. Er zijn geen mogelijkheden opgenomen om op deze locaties een zelfstandige horecagelegenheid te ontwikkelen. Uitsluitend op basis van de maatwerkbepaling zou het gemeentebestuur gemotiveerd in een zeer specifieke situatie tot afwijking hiervan kunnen besluiten, mits dit past binnen de Omgevingsvisie. Al jarenlang is het uitgangspunt van provinciaal en gemeentelijk beleid dat het bestaand stedelijk gebied en de in geldend beleid benoemde kansrijke uitbreidingslocaties primair de plekken zijn waar het bouwen van woningen dient plaats te vinden. In afwijking daarvan worden onder een aantal voorwaarden beperkte kansen gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven op een daartoe, op basis van de criteria uit de omgevingsvisie, geschikt bevonden vrijkomende agrarisch bouwvlak. Wel geldt hierbij altijd de voorwaarde dat dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing. Het VAB-beleid kan in beperkte mate zeker bijdragen aan de woningbehoefte maar daarbij staat wel altijd de kwaliteit van het buitengebied voorop. De leidraad van de KHN waar in de reactie naar wordt verwezen, is opgevraagd en ontvangen.

De voorbereide opzet sluit hier naar onze mening op aan.

4. Natuurgroep Gestel Algemeen Het onderwerp van vrijkomende agrarische locaties houdt ons al langer bezig, vanuit verschillende invalshoeken, waaronder: • verstening en verrommeling van het buitengebied • zorg voor het landschap na beëindiging van agrarische bedrijven • omzetten van landbouwgronden naar minder gewenste teelten • toename van de gebruiksdruk in en nabij natuur door toevoeging van wooneenheden Deels worden deze onderwerpen in de Opzet geadresseerd, deels ook niet. Wanneer een agrarische locatie vrijkomt, betekent dat meestal dat de betreffende onderneming wordt beëindigd. Dat heeft gevolgen niet alleen voor de bedrijfsgebouwen/het agrarische bouwvlak/het erf, maar ook voor de met de onderneming verbonden gronden met een agrarische bestemming. Toch beperkt de Opzet zich tot het formuleren van beleid met betrekking tot het erf. Zo worden de gevolgen van één en hetzelfde verschijnsel slechts ten dele geregeld. Dat leidt tot

53

ongelukken of op zijn minst tot ongewenste ontwikkelingen. Kijk niet alleen hoe kan ik een boerenbedrijf omvormen, maar kijk ook hoe kan ik mijn doelen in het landschap realiseren en wat heb ik daarvoor nodig. Juist, of misschien zelfs: alleen in een gecombineerde visie op deze beide aspecten zijn sturingsmogelijkheden te creëren. Door bijvoorbeeld de bouw van meer woningen mogelijk te maken, kan het voor de boer rendabel zijn om extensief gebruikt grasland te behouden en groen blauwe dooradering te realiseren. Dit is een evenwichtsoefening tussen kansen en bedreigingen (zie de opgesomde zorgen) die vraagt om een doordacht en compleet beleid. Dat biedt de Opzet naar onze mening nu in onvoldoende mate, want de factor landschap is niet (of nauwelijks) meegenomen. Context Voor Natuurgroep Gestel telt de factor natuur en landschap, overigens zonder andere belangen uit het oog te verliezen. In dat verband is de ‘landschappelijke inpassing’ van nieuwe ontwikkelingen weliswaar een belangrijke voorwaarde, maar niet de remedie die alles toedekt. Een landschappelijk ingepast project op zich voegt weinig toe in een overigens kaal landschap. Ook hier dient de omgeving van het erf (dat is: het landschap), in de overwegingen te worden betrokken.

Dat sluit aan op de landelijke opgave van het ministerie van LNV vanuit het Aanvalsplan Landschap, en op de ambitie van de combinatie Vught, SintMichielsgestel en Boxtel, om 10% groenblauwe dooradering te ontwikkelen in het agrarisch gebied, dus buiten bebouwing en natuurnetwerk. Daarvoor is medewerking van grondeigenaren belangrijk en het vrijkomen van agrarische bedrijven biedt daarin kansen. Beleid gericht op het benutten daarvan hoort in het VAB-Beleid een plaats te krijgen. De Opzet spreekt van ‘grond- en watergedreven’ beoordeling. Inderdaad zullen ook de wateropgaven, en andere provinciale belangen opgepakt moeten worden, en ook daarvoor geldt het vorenstaande. Overigens wordt momenteel met subsidie van LNV een landelijke instrumentenkoffer ontwikkeld ten behoeve van het realiseren van die 10% blauwgroene dooradering en er loopt een pilot met een aantal gemeenten in dat verband. De toolkit zal naar verwachting rond de zomer beschikbaar zijn. Het zou jammer zijn om daarvan niet te profiteren, zeker nu er in het buitengebied zoveel speelt. Specifiek • Wij zien dat ruimte wordt gegeven voor uitbreidingen “indien noodzakelijk voor een doelmatige bedrijfsvoering”. Wij wijzen erop dat dit een tamelijk subjectieve kwalificatie is die eenvoudig te manipuleren is.

Uitgangspunt zou eerder moeten zijn dat de initiatiefnemer dient aan te tonen dat de beoogde bedrijfsvoering haalbaar is binnen de legaal aanwezige agrarische bebouwingsgraad. Voor eventuele uitbreiding zouden andere criteria moeten gelden (zie ook hierboven). • Omgevingsdialogen krijgen een grens van 500 m mee. Stakeholders als Natuurgroep Gestel vallen daarmee buiten de groep. • Pag 9: De daar benoemde EVZ’s zijn vooral nat. Wij missen de verbinding van de Aa langs de Leijgraaf naar de Heeswijkse bossen en vandaar naar het bosgebied rond Engelenstede/Hooge Heide. In dezelfde kaart missen wij ook de EVZ langs de Hezelaar in Sint-Michielsgestel, • richting Wijboschbroek. • Pag 11: In de legenda staat “Natuurpoort”, maar die vinden wij op de kaart niet terug. Kasteel Heeswijk kent volgens ons wel zo’n functie. • Pag 17: In de legenda staat “Verzadigd bebouwingscluster”, maar die vinden wij op de kaart niet terug. • Pag 18: Collectieve woonvormen krijgen heel veel beleidsvrijheid, alleen niet in beekdalen. Wij menen dat deze wat meer gereguleerd zouden moeten worden. Bijvoorbeeld door expliciet ook randzones van natuurgebieden uit te sluiten. • Bebouwingscluster Broekstraat: de begrenzing ligt naar onze mening te dicht bij de Beeksche Waterloop. Dit klemt temeer omdat erfbebouwing binnen dat gebied toelaatbaar is.

54

Conclusie Wij dringen erop aan het VAB beleid compleet te maken en daarbij niet alleen de erven, maar ook het landschap te betrekken. Het eventuele tijdverlies kan beperkt zijn door gebruik te maken van de gereedschapskist die in de maak is (klaar rond de zomer) en van de ervaringen die uit de pilots komen. Wij hopen, ook met onze meer specifieke kanttekeningen een bijdrage te leveren aan een zorgvuldige beleidsontwikkeling. Wij zijn graag bereid tot overleg of nadere toelichting. Reactie Wij begrijpen de wens van de natuurwerkgroep om ook een koppeling te maken met de omliggende gronden, maar dat valt buiten de bestuurlijk benoemde doelstelling van het VABbeleid. Dat sluit niet uit dat er bijvoorbeeld in het kader van het programma Vitaal Landelijk gebied er een uitwerking komt voor doelstellingen buiten de bouwvlakken en welke instrumenten er hiervoor ingezet kunnen gaan worden. Helemaal zonder positieve effecten voor de omliggende gronden gaat dit concept VAB-beleid niet zijn. Zo geldt er bijvoorbeeld voor het realiseren van woningen in het landelijk gebied een verplichting voor het verwerven van een bouwtitel, wat vaak om meer investering vraagt dan binnen het voormalig agrarisch bouwvlak is te realiseren. Hetzelfde geldt ook voor het omschakelen naar een andere functie.

Dit dient altijd gepaard te gaan met een berekende investering in kwaliteitsverbetering van het landschap wat ook vaak om meer investering zal gaan vragen dan mogelijk is binnen het voormalig agrarisch bouwvlak. Ook moeten deze ontwikkelingen passen binnen het dorpse karakter en het landelijk gebied en dienen de agrarische gronden zoveel mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. Daarnaast zijn de benoemde omschakelingsmogelijkheden vrij beperkt en gekoppeld aan een sloopverplichting en de kwaliteitswinst die dat al met zich meebrengt. Om te borgen dat situaties die om maatwerk vragen voldoende kwaliteit gaan toevoegen voegen we toe: “Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de beoogde landschaps- en natuurdoelstellingen”. Tot slot, het is van belang dat het VAB-beleid ook uitnodigend wordt voor agrariërs om de stap tot sanering van hun bedrijf mogelijk te maken. Een te grote stapeling van voorwaarden draagt hier niet aan bij.

Voor wat betreft de specifieke opmerkingen: • de aangehaalde bepalingen voor uitbreidingen maken geen onderdeel uit van de voorgestelde beleidsregels; • de voorwaarden die gelden met betrekking tot het omgevingsdialoog zijn vastgelegd in het vastgestelde participatiebeleid en maken geen onderdeel uit van de voorgestelde beleidsregels; • op de kaart worden de verbinding van de Aa langs de Leijgraaf en de EVZ langs de Hezelaar in Sint-Michielsgestel, richting Wijboschbroek toegevoegd; • het klopt dat de aangeduide natuurpoort Kasteel Heeswijk is. Deze is wel op de kaart te zien, maar buiten de gemeentegrens en daarom maar licht aangeduid(half achter aanduiding museum); • de bebouwingsclusters waar geen ruimte wordt gezien voor het toevoegen van woonbebouwing zijn niet meer opgenomen op de kaart en daarmee is ook “Verzadigd bebouwingscluster” in de legenda overbodig geworden. Dit gaat worden aangepast; • collectieve woonvormen worden ook uitgesloten aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant; • de begrenzing van het bebouwingscluster Broekstraat wordt aangepast om nieuwe bebouwing nabij de Beeksche Waterloop te voorkomen.

5. Provincie Noord-Brabant Op 18 april 2024 heeft er ambtelijk overleg plaatsgevonden met de provincie over de voorbereide concept-opzet. Er is daarbij over een aantal zaken besproken. De belangrijkste zaken: 1. gronden rondom de vrijkomende agrarische bouwvlakken en aandacht voor de landbouw; 2. cultuurhistorie in samenhang met recreatie;

55

3. bebouwingsclusters en linten en daarbij ook aandacht voor de draagkracht van het gebied gezien het grote aantal agrarische locaties dat naar verwachting de komende periode vrij gaat komen; 4. relatie met bestaande sloopregelingen zoals LBV en LBV+. Beide regelingen houden op een verschillende wijze rekening met een vergoeding voor het slopen van bebouwing; 5. de provinciale verplichting voor het verwerven van bouwtitels. Afgesproken is dat het aangepaste concept nogmaals ambtelijk met de provincie wordt besproken.

56

Bijlage 3 Verantwoording van de kaartlagen en bronbestanden Fig. 2.1 Gebiedsanalyse bestaande uit de kernen, oude ontginningen, heide- en broekontginningen en beekdallandschap Om tot de opgenomen gebiedsindeling te komen heeft een veldinventarisatie plaatsgevonden en zijn verschillende documenten geraadpleegd waaronder: Actueel Hoogtebestand Nederland, historische topografische kaart (topotijdreis). De laag agrarische bouwvlakken is afkomstig uit het deel van het omgevingsplan ‘bestemmingsplan Buitengebied Sint-Michielsgestel’. De laag beekdallandschap betreft een uitwerking en begrenzing op perceelsniveau van het aangeduide beekdal uit de Omgevingsvisie32 en Signaleringskaart Watersysteem als basis voor de verstedelijking- uit ontwikkelperspectief en eerste uitvoeringsafspraken Stedelijk Brabant 2040; pagina 27. Voor de begrenzing van het bestaand stedelijk gebied is aangesloten bij het provinciaal beleid zoals vastgelegd in de omgevingsverordening Noord-Brabant. Link naar kaart: https://mijngemeentedichtbij.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Document/1e0bc48d-6e8b-4360-872d9627b56db32f?documentId=bca1a2b0-4294-416a-9059-b6f0cd0775f3&agendaItemId=10188aa3dcb3-4403-b85e-66535ed5abbd Fig.

2.2 Cultuurhistorische kenmerken De informatie van deze kaart is afkomstig van de Cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant, veldinventarisatie, open data over gebouwleeftijd, kadastrale minuutplans 1832 en historische topografische kaart (topotijdreis.nl). Fig. 2.3 Natuurgebieden De laag natuurgebieden is gebaseerd op Natuur Netwerk Brabant (NNB), wat onderdeel is van Natuur Netwerk Nederland (NNN). Bufferzone Kampina en landschapsversterking is overgenomen uit de Omgevingsvisie33. Fig. 2.4 Bouwstenen vanuit water De laag waterbergingsgebieden is gebaseerd op de Omgevingsverordening van Provincie NoordBrabant. In de Omgevingsverordening zijn de gebieden opgenomen die gevoelig zijn voor wateroverlast c.q. de waterbergingsgebieden. Fig. 2.5 Recreatie en horeca Op deze kaart zijn de in Brabant benoemde natuurpoorten opgenomen: https://natuurpoorten.nl, bezoeklocaties van www.maps.google.nl. Fig 3.1 Visiekaart bebouwingsconcentraties De inventarisatie is gestart met de gegevens uit de Structuurvisie buitengebied SintMichielsgestel https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0845.SV2010BuitengebiedOH01/b_NL.IMRO.0845.SV2010Buitengebied-OH01.pdf., er heeft een veldinventarisatie plaatsgevonden en de gegevens van de historische topografische kaart (topotijdreis) zijn betrokken in de analyse.

Er zijn enkel bebouwingsclusters opgenomen waarvoor is geconstateerd dat het toevoegen van woonbebouwing de kwaliteit van het cluster kan versterken. 32

De laag beekdalen is gebaseerd op waar de beekdalen zich in de praktijk bevinden. Omdat een sluitende definitie en onderlegger ontbrak is dit nadrukkelijk een indicatieve laag. De kaartlaag is tot stand gekomen op basis van expertjudgement van Royal HaskoningDHV in afstemming met de projectgroep Omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. 33 is indicatief en gebaseerd op expert- judgement van Royal Haskoning DHV in afstemming met de projectgroep Omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. De achtergrond van deze kaartlaag is de bescherming van de kwetsbare natuur van Natura-2000 gebied de Kampina. De natuur is kwetsbaar voor met name verdroging, verstoring en stikstofdepositie. De laag landschapsversterking is indicatief en gebaseerd op expert judgement van Royal HaskoningDHV in afstemming met de projectgroep Omgevingsvisie van Mijn Gemeente Dichtbij. Deze laag is geprojecteerd op de gebieden waar dit onderwerp het meeste speelt/ er ambities zijn op dit vlak.

57

Bijlage 4 Schematische voorbeelduitwerkingen sloop Sloopbepalingen functiewijziging naar bedrijf: •

Bouwvlak van 15.000m2 met 5.000m2 wordt bedrijfsbestemming van 3.000m2 met bestaande bedrijfswoning en 1.000m2 bedrijfsbebouwing:

Schematische uitwerking sloopbepalingen toevoegen bouwmassa: •

Bouwvlak van 15.000m2 en 5.000m2 bedrijfsbebouwing wordt een woonbestemming van 5.000m2 met bestaande bedrijfswoning met daarbij 2.500m2 bebouwing voor 3.000m3 bouwmassa voor de functie wonen:

58

•

Bouwvlak van 10.000m2 en 3.000m2 bedrijfsbebouwing wordt een woonbestemming van 6.000m2 met bestaande bedrijfswoning met daarbij 2.500m2 bebouwing voor 2.000m3 bouwmassa voor de functie wonen:

•

Bouwvlak van 7.000m2 met 2.000m2 bedrijfsbebouwing wordt een woonbestemming van 5.000m2 met bestaande bedrijfswoning met daarbij 1.500m2 bebouwing voor 1.000m3 bouwmassa voor de functie wonen:

59

Bijlage 5 Uitwerking bebouwingsclusters

Figuur overzicht bebouwingsclusters Berlicum/Middelrode

Den Dungen

Sint-Michielsgestel

Gemonde

1. Loofaert

4. Hoek

6. Plein

8. Vogelenzang

2. Veedijk

5. De Keer

7. Hemelrijkstraat

9. Broekstraat

3. Heikantse Hoeve

10. Besselaar

Tabel overzicht bebouwingsclusters

60

1. Loofaert: (cluster in essen & kampen) Het bebouwingscluster Loofaert ligt ten noorden van de kern Berlicum. De verkaveling binnen het cluster zelf is kleinschalig en in de omgeving grootschalig en rationeel. Er is hier sprake van een cluster van voornamelijk woonbebouwing aan beide zijden van de weg.