Bijlage 1 - VAB-beleid Sint-Michielsgestel

Beleid vrijkomende agrarische Beleid voorvoor functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) (VAB-beleid) gemeente gemeente Sintbedrijfslocaties Sint-Michielsgestel Michielsgestel

Planstatus: Definitief Datum: 14 november 2024 Auteur: gemeente Sint-Michielsgestel

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................................... 2 1.

Inleiding .................................................................................................................... 4

1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................4 1.2 Proces ..............................................................................................................................................................4 1.3 Relatie met ander beleid .............................................................................................................................. 5 1.3.1 Omgevingsverordening Noord-Brabant ........................................................................................ 5 1.3.2 Omgevingsvisie .................................................................................................................................. 5 1.3.3 Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 2023-2027 (Programma volkshuisvesting) ................................................................................................................ 5 1.3.4 De klimaatstrategie ........................................................................................................................... 5 1.4 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 6 2.

Gebiedsanalyse ........................................................................................................ 7

2.1. Kenmerken landschap en bodem Sint Michielsgestel .......................................................................... 7 2.1.1 Beekdalen............................................................................................................................................. 9 2.1.2 Essen & Kampen ................................................................................................................................ 9 2.1.3 Heideontginningen ............................................................................................................................ 9 2.1.4 Broekontginningen .......................................................................................................................... 10 2.2 Bijzondere landschapseenheden, water, natuur- en recreatiegebieden ....................................... 13 2.2.1 Cultuurhistorie.................................................................................................................................. 13 2.2.2 Natuur ................................................................................................................................................ 14 2.2.3 Water ..................................................................................................................................................

15 2.2.4 Recreatie en horeca........................................................................................................................ 16 2.3 Bebouwing ................................................................................................................................................... 16 3.

Visie......................................................................................................................... 18

3.1 Ruimtelijke kwaliteit ................................................................................................................................... 18 3.2 Functies bij hergebruik VAB ..................................................................................................................... 18 3.3 Wonen .......................................................................................................................................................... 20 4.

Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied ................26

4.1

Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken......................................................... 26

4.2 Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen) ..................................................................................................................................................... 31 4.3

Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven ............................................................................... 40

4.4

Maatwerk .......................................................................................................................................... 40

Bijlagen

41

Bijlage 1: Begrippenlijst ................................................................................................................................... 42 Bijlage 2 Uitkomst consultatie stakeholders .............................................................................................. 45 Bijlage 3 Verantwoording van de kaartlagen en bronbestanden ........................................................... 57 Bijlage 4 Schematische voorbeelduitwerkingen sloop ............................................................................ 58 Sloopbepalingen functiewijziging naar bedrijf: ................................................................................. 58 Schematische uitwerking sloopbepalingen toevoegen bouwmassa: ........................................... 58

2

Bijlage 5 Uitwerking bebouwingsclusters ................................................................................................... 60 1. Loofaert: (cluster in essen & kampen) .............................................................................................. 61 2. Veedijk (cluster in heideontginningen) ........................................................................................... 63 3. Heikantse Hoeve (cluster in heideontginningen).......................................................................... 66 4. Hoek (cluster in essen & kampen, deels beekdal) ......................................................................... 68 5. De Keer (cluster in essen & kampen) ................................................................................................70 6. Plein (cluster in essen & kampen) ..................................................................................................... 72 7. Hemelrijkstraat (cluster in essen & kampen) ..................................................................................74 8. Vogelenzang (cluster in essen & kampen, broekontginningen) ................................................. 76 9. Broekstraat (cluster in broekontginningen) ....................................................................................78 10.

Besselaar (cluster in essen & kampen) ......................................................................................... 80

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In het bestuursakkoord 2022-2026 ‘Voor nu Voor later Voor Elkaar’ heeft de gemeente SintMichielsgestel de opdracht voor het college in deze periode vastgelegd. Dit is onder meer het vinden van een oplossing voor de vele agrarische bebouwing die naar verwachting de komende 10 jaar vrij komt. Dit door het bieden van beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB) door: • voor de invulling daarvan te kiezen voor een gebiedsgerichte benadering met vooraf goede handvatten voor mogelijkheden en onmogelijkheden; • de mogelijkheden van kleinschalige woonvormen in het buitengebied te bekijken; • het versterken van de groenstructuren tussen de dorpen. Onder de paraplu van de Omgevingsvisie zijn daarom in onderhavig stuk concrete beleidsregels uitgewerkt voor het beoordelen van initiatieven voor het herbestemmen van vrijkomende agrarische bouwvlakken, nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven en kleinschalige woningbouwinitiatieven in bebouwingsconcentraties of als collectieve woonvorm in het buitengebied. Naast een toetsingskader biedt dit document ook inzicht in de mogelijkheden. Hierbij zijn de uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie leidend en bindend.

Dit nieuwe beleid heeft daarom tot doel: • leegstand te voorkomen; • perspectief te bieden aan stoppende agrariërs; • het borgen van een leefbaar buitengebied; • de kwaliteit van het buitengebied te verbeteren door het stimuleren van sloop en in te zetten op het versterken van de gebiedseigen groenstructuren; • het bieden van heldere kaders voor kleinschalige woningbouwinitiatieven in het buitengebied. Dit met als doel verdere verstening voorkomen, borgen dat nieuwe woningen uitsluitend mogelijk zijn op daarvoor geschikte locaties en goed zijn ingepast in het landschap. Hierbij is de ondergrond (bodem en water) sturend. Dit VAB-beleid wordt een onderdeel van het binnen de kaders van de Omgevingsvisie 2040 nog op te stellen programma Vitaal Landelijk gebied. Er is daarom gekozen voor het instrument beleidsregels omdat deze eenvoudig zijn te actualiseren op het moment dat een actualisatie van de Omgevingsvisie, het programma Vitaal Landelijk gebied of andere actualiteiten daartoe aanleiding geven.

1.2 Proces Om tot een goed afgewogen beleid te kunnen komen is gestart met een gebiedsanalyse op grond van de lagenbenadering (ondergrond- netwerken- occupatie)1.

Figuur 1.1 overzicht lagenbenadering

1

De lagenbenadering legt de ruimte uiteen in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het watersysteem en het biotisch systeem. De volgende laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan.

4

Ook is het relevante gemeentelijk en provinciaal beleid in beeld gebracht. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen het beleid gericht op herbestemming van VAB-locaties en kleinschalige woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerk en collectieve woonvormen). Met deze informatie is een onderliggende visie inclusief beleidsregels geformuleerd met als leidraad het op 24 februari 2022 door de gemeenteraad aangenomen initiatiefvoorstel ‘CDA Vrijkomende Agrarische Bebouwing’. Hierover heeft consultatie plaatsgevonden met diverse stakeholders (zie bijlage 2 voor de ontvangen reacties en beantwoording). Het resultaat daarvan is voor consultatie voorgelegd aan de inwoners, gevolgd door een procedure waarbij iedereen in de gelegenheid is gesteld een inspraakreactie over het voorgenomen beleid bij de gemeenteraad kenbaar te maken.

1.3 Relatie met ander beleid Dit VAB-beleid staat niet op zichzelf en heeft in ieder geval een relatie met: 1.3.1 Omgevingsverordening Noord-Brabant Het provinciale beleid zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een belangrijk kader. In dit VAB-beleid is vastgelegd hoe de gemeente Sint-Michielsgestel hier vanuit haar gemeentelijke rol verdere invulling aan geeft. 1.3.2 Omgevingsvisie De Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel is een strategische visie voor de lange termijn (2040) voor de gehele fysieke leefomgeving. Uitwerking hiervan vindt plaats in programma’s waar ook dit beleid een onderdeel van vormt. In de Omgevingsvisie is vastgelegd hoe we Sint-Michielsgestel ook in 2040 een fijne plek laten zijn om te wonen, werken, leven en genieten. Belangrijke ambities voor het landelijk gebied hierbij zijn: • een duurzaam landelijk gebied waarbij het gebruik van het land in balans is met natuurlijke systemen (bodem, water en lucht); • kleinschalige recreatieve voorzieningen en horecasector sluiten aan bij de lokale kwaliteiten en versterken de stad- landverbinding; • bedrijven en hun directe omgeving zijn duurzamer en circulair. Verder blijft de agrarische sector een belangrijke functie en economische drager in het buitengebied. Er zijn agrariërs die willen stoppen met hun agrarisch bedrijf.

Zij krijgen de ruimte om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze moeten passen binnen het dorpse karakter en het landelijk gebied. De agrarische gronden dienen zoveel mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. 1.3.3 Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg Sint-Michielsgestel 2023-2027 (Programma volkshuisvesting) Het toetsingskader zoals opgenomen in het programma volkshuisvesting geldt ook voor plannen in het buitengebied met een component wonen. Uitgangspunt is dat deze plannen zoveel mogelijk voldoen aan het opgenomen toetsingskader maar dat er maatwerk mogelijk is mits er woningen worden toegevoegd voor de transformatie van vrijkomende agrarische bouwvlakken. 1.3.4 De klimaatstrategie In de ‘Strategie Klimaatadaptatie 2023 – 2030 Sint-Michielsgestel’ zijn doelstellingen opgenomen om de gemeente klimaatbestendiger te maken. De manier waarop met hemelwater wordt omgegaan vormt daarbij het uitgangspunt. Hemelwater dat op daken en verhardingen valt mag niet versneld afgevoerd worden. Het water- en bodemsysteem hebben een sturende rol bij nieuwe ontwikkelingen, waarbij hemelwater zoveel mogelijk in de bodem infiltreert op de plek waar het valt.

Hemelwater wordt zoveel mogelijk lokaal verwerkt, vastgehouden en hergebruikt. Bij toename van bebouwing en verharding wordt waterberging gecreëerd.

5

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste uitgangspunten die uit de gebiedsanalyse naar voren zijn gekomen. Hoofdstuk 3 geeft de visie en tot slot hoofdstuk 4 een uitwerking van deze visie in concrete beleidsregels.

6

2. Gebiedsanalyse Door ontwikkelingen in de agrarische sector en landelijk- en Europees beleid (o.a. vergrijzing, schaalvergroting, mondialisering, stikstof) is het de verwachting dat een groot aantal agrarische bouwvlakken hun functie gaan verliezen in de komende decennia. Zo ook in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel met de vier kernen: Sint-Michielsgestel, Berlicum/Middelrode, Den Dungen/Maaskantje en Gemonde. De gemeente telt momenteel circa 200 agrarische bedrijven waarvan er ongeveer 100 bedrijven een veehouderij zijn en verder een diversiteit aan akkerbouw en boomteeltbedrijven. De verwachting is dat de komende periode vooral een groot aantal bouwvlakken van veehouderijen vrij gaan komen. Om tot een passende regeling voor het herbestemmen van deze locaties te kunnen komen heeft er eerst een inventarisatie plaatsgevonden van het huidig planologisch kader van deze bedrijven (omvang bouwvlak, vergunde bedrijfsbebouwing). Onderstaande figuur geeft daar een beeld van.

Figuur 2.1 planologisch kader veehouderijbedrijven

Het grootste gedeelte van de veehouderijbedrijven heeft een bouwvlak groter dan 10.000 m2 en tussen de 2.000 m2 en 5.000 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing. Ongeveer een kwart van de bedrijven heeft meer dan 5.000 m2 bedrijfsbebouwing. Er zijn ook enkele agrarische bedrijfslocaties met een klein agrarisch bouwvlak (<10.000 m2) en maximaal 1.000 m2 bedrijfsbebouwing. Dit beleid richt zich primair op vrijkomende agrarische bouwvlakken, maar gaat daarvoor in de gebiedsanalyse en visie ook deels in op de omliggende gronden om ook aandacht te kunnen hebben voor nieuwe functies in samenhang met de omgeving.

2.1. Kenmerken landschap en bodem Sint Michielsgestel De gemeente Sint-Michielsgestel is gelegen in de Meierij. Dit gebied wordt getypeerd door het kleinschalige en afwisselend kampenlandschap met verspreide bebouwing, kleine essen en struwelen, akkers en grasland, afwateringssloten, veel houtsingels en laanbeplantingen. Dit vormt een kleinschalig mozaïeklandschap van oude en jonge ontginningslandschappen aan de benedenlopen van de Dommel en de Aa. De Meijerij is onderdeel van het dekzandplateau bestaande uit verschillende min of meer oost-west georiënteerde dekzandruggen met daartussen

7

dekzandlaagten. Door de plaatselijke leemrijke samenstelling van de bodem stagneerde in de laagten water en vormde zich plaatselijk veen (broekgebieden). De eerste boeren vestigden zich op de hogere gronden langs de beekdalen. Vanuit hier ontgonnen zij het omliggende landschap ongepland en min of meer organisch. De beekdalen werden gebruikt als weide- en hooiland, hogerop ontstonden bolle akkercomplexen door continue bemesting en het opbrengen van plaggen en strooisel van de beweide heidegebieden of woeste gronden. Her en der ontstonden stuifzanden als gevolg van overbeweiding. Langs de loop van de Dommel en de Aa en hun zijstromen vormden zich zo linten, dorpen en gehuchten in een afwisselend en kleinschalig landschap. Later werden de woeste gronden grootschaliger en gepland ontgonnen en ontstonden de open jonge heideontginningen. Tijdens de ruilverkaveling verdwenen in het oude ontginningslandschap veel landschapselementen en zijn delen van de Dommel en de Aa gekanaliseerd. In het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel zijn oude ontginningen (essen en kampenlandschap), heide- en broekontginningen en beekdallandschap te herkennen. In de basis gevormd door de ‘eerste laag’ oftewel de fysieke ondergrond bestaande uit het watersysteem en biotisch systeem. Hierboven ontwikkelde zich netwerk- en occupatielagen.

Dit betreft onder andere grote infrastructuur zoals de Zuid-Willemsvaart (gegraven (1822 - 1826) en de rijksweg A2. Ook (cultuur)historisch waardevolle landschapseenheden zoals kastelen, abdijen, kloosters en later ook landgoederen en buitenplaatsen met arealen (houtproductie) bos. Deze overschrijden regelmatig meerdere landschapstypes en worden door recreatieve routes verbonden met kernen. Nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen en ook de planologische context zijn relevant voor een toekomstbestendige VAB-ontwikkeling. Deze occupatie- en netwerklaag vormt daarom samen met de landschappelijke laag het afwegingskader.

Figuur 2.2 gebiedsanalyse bestaande uit de kernen, oude ontginningen, heide- en broekontginningen en beekdallandschap2

2

Bijlage 3 bevat een verantwoording over de gehanteerde bronbestanden die gehanteerd zijn om te komen tot de in dit stuk opgenomen kaarten.

8

2.1.1 Beekdalen Het beekdallandschap bestaat uit natte, laaggelegen gronden in (voormalige) beekdalen begrensd door drogere dekzandruggen. Naast de grotere beken de Dommel, de Aa en de Essche Stroom betreft het plaatselijk ook ‘kleinere beekdalachtige laagtes’ zoals de (deels) vergraven Wambergse Loop, Steegse Loop, Dungensche Loop, Beeksche Waterloop die minder herkenbaar zijn. Op de overgangen van nat naar droog was de grond relatief vruchtbaar, op hoge plaatsen langs de rivier/beek vestigden zich bewoners die de gronden daaromheen ontgonnen. De droge delen werden gebruikt als bouwland waardoor karakteristieke open en bolle akkers ontstonden. De natte delen werden gebruikt als hooiland, die zich kenmerkten door de open kleinschalige strookvormige verkaveling. Later, in de middeleeuwen, ontstonden kleinschalige kampontginningen op grotere afstand van de rivier en beken.

Kernmerken • Kleinschalig besloten/half-open landschap. • Meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek. • Broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden. • Onregelmatige verkaveling. • Kromme wegen en zandpaden. • Boerderijzwermen en lintdorpen. • Open, bolle akkers. 2.1.2 Essen & Kampen Er is onderscheid te maken tussen de oude zandontginningen en oude broekontginning. Het landschap van oude zandontginningen is van oudsher een gevarieerd maar samenhangend landschap met verschillende bodemgesteldheid- en landbouwkundige gebruiken. Houtsingels en kleinschalige landschapselementen in een onregelmatige verkaveling (ca. 200x200m) geven een afwisselend open- en gesloten beeld. Oude broekontginning kent een kleinschalige, onregelmatige verkaveling met relatief smalle lange kavels. Dit gebied is van oorsprong nat als gevolg van veel storende leemlagen in de ondergrond. Toch is het gebied al voor 1900 in gebruik genomen met een afwisselend gebruik als akker- of grasland. Langs de randen van de percelen stonden knotwilgen en elzensingels. Veel van deze gebieden zijn veranderd in de ruilverkaveling, kavels zijn samengevoegd, landschapselementen zijn verdwenen waardoor vaak weinig meer van de oorspronkelijke karakteristiek is terug te vinden. Een voorbeeld van een oude broekontginning is het gebied globaal tussen Sint-Michielsgestel, Gemonde en Schijndel.

Hier is nog iets herkenbaar van de oude verkavelingsstructuur. Kenmerken • Kleinschalig landschap. • Onregelmatig gevormde kavels; broekontginningen relatief smal- en lang. • Gehuchten met een eigen karakter. • Kleinschalige, verbrede landbouw als drager. • Bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen. • Kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden. • Bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides). 2.1.3 Heideontginningen Dit betrof woeste gronden (onbebouwd land dat niet voor land-, tuin- of bosbouwdoeleinden wordt gebruikt) die veelal pas na de negentiende eeuw zijn ontgonnen. Grote delen hiervan zijn bebost ten behoeve van mijnbouw en vaak later alsnog omgezet in akkers. De rest werd ontgonnen en in gebruik genomen als landbouwgrond. Deze gebieden kennen grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting. De wegen met laanbeplanting van vooral eiken vormen het grofmazige raamwerk van het landschap. Het gebied ten noordoosten van Berlicum-Middelrode kan getypeerd worden als een heideontginning. Kenmerken

9

• • • • • •

Vlak en half-open landschap. Rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling). Grootschalige landbouw als belangrijke drager. Rechte wegen. Grote bos- en natuurcomplexen. Bebouwing langs wegen.

2.1.4 Broekontginningen Deze landschapskarakteristiek is tamelijk recent ontstaan. Voor een deel door ontginning van nog overgebleven natte woeste gronden, maar voor een deel ook als gevolg van herverkaveling van oude broekontginningsgebieden (o.a. Dungense Polder). Het belangrijkste verschil met de heideontginningen is dat de broekgebieden een vochtig karakter hebben die wordt veroorzaakt door de ondiepe leemlaag. Hierdoor heeft het landschap veel diepe sloten. Deze gebieden kennen eveneens grote rechte blokverkavelingen van ca 450x450m, waarbij het schaakbordpatroon van perceelsgrenzen en wegen nog meer loodrecht op elkaar staat dan bij heideontginningen het geval is. Langs de rechte wegen liggen boerderijen die soms solitair soms in linten zijn gebouwd. De bebouwing is vaak voorzien van erfbeplanting. In broekgebieden komen verschillende vormen van landgebruik voor. Kenmerken • Rechte wegen. • Populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt. • Blokverkaveling. • Slotenpatroon. • Verspreide bebouwing langs wegen.

10

11

12

2.2 Bijzondere landschapseenheden, water, natuur- en recreatiegebieden Naast de verschillende landschapstypen is er nog een aantal andere thema’s van invloed op de landschapsbeleving in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel. 2.2.1 Cultuurhistorie

Figuur 2.3 cultuurhistorische kenmerken

Vanuit cultuurhistorie is een aantal elementen van belang: • landgoederencluster (aangeduid als cultuurhistorisch waardevol complex) in het buitengebied van Sint-Michielsgestel zijn diverse kastelen, kloosters en buitenplaatsen te vinden. Vooral ten noorden van Sint-Michielsgestel zijn deze als één landgoederencluster te zien. Hier zijn onder andere buitenplaats Pettelaar, landgoed Sterrenbosch, Kasteel Oud Herlaer, Kasteel Nieuw Herlaer, landhuis Mariënberg en landhuis Hemelrijk te vinden. Deze cultuurhistorische bebouwing wordt omringd door akkers, graslanden en bosopstanden van loof- of naaldhout met verspreid op terpen of tegen dijklichamen gelegen hoeven. De verdeling in hogere en lagere gronden is in het bodemgebruik en de percelering nog goed te herkennen. In de laaggelegen gebieden is de percelering strookvormig en bestaan de percelen grotendeels uit grasland. De hogere gronden zijn in gebruik als bouwland of bos; • landgoed Seldensate; • gegraven Zuid-Willemsvaart; • diverse (deels) verdwenen molens en bijhorende 'molenbiotoop’ waaronder de molen aan Genenberg; • het dommeldal, de dijken en dijkrestanten, de Keerdijk- en linie 1629 en het overstromingsgebied bij Den Dungen.

Kenmerkend hier zijn de historische boerderijen, de dijken en dijkrestanten, het open karakter van het overlaatgebied, de wielen en de kleinschalige percelering in het dal van de Aa en in het 'binnendijkse' gebied; • akkers (Hazenakker). Dit gebied bestaat uit een deel van een oud akkercomplex met aangrenzende graslanden in het dal van de Essche Stroom. Kenmerkend hier zijn de boerderijen uit de negentiende en eerste helft van de twintigste eeuw, de oude (zand)wegen en het (micro)reliëf. Er zijn meer akkercomplexen maar die zijn op de kaart opgenomen als onderdeel van het cultuurhistorisch landschap Het Groene Woud.

13

2.2.2 Natuur

Figuur 2.4 natuurgebieden

De gemeente Sint-Michielsgestel kent diverse natuurwaarden. Met name het beekdal van de Dommel en de Essche Stroom en het Gestels Broek en de daar gelegen oude buitenplaatsen hebben veel natuurwaarden, waaronder waardevolle natte levensgemeenschappen en droge bossen. Ook in het dal van de Aa, ter hoogte van Berlicum en Middelrode en rond de Keerdijk ten noorden van Den Dungen worden belangrijke natuurwaarden aangetroffen zoals natte graslanden en waardevolle slootvegetaties. Het landgoed De Wamberg en het gebied Hooge Heide bestaan grotendeels uit droge bossen. Verder ligt ten zuiden van Gemonde een kleinschalig landschap met veel landschapselementen en natuurwaarden. Dit kleinschalige gebied sluit ook direct aan op het bosgebied van De Geelders (gemeente Boxtel). Het geheel wordt gekenmerkt door een grote variatie aan leefgebieden. Om al deze waardevolle natuurgebieden te verbinden zijn er een aantal ecologische verbindingszones aangewezen, vaak langs de bestaande waterlopen. Juist het verder natuurlijk inrichten van deze zones is van belang om de natuurwaarden van Sint-Michielsgestel verder te versterken.

14

2.2.3 Water

Figuur 2.5 bouwstenen vanuit water

Met name in de beekdalen ligt een grote opgave om verdroging tegen te gaan en om water op te vangen in het kader van de hoogwaterbescherming. Ook liggen hier belangrijke kansen om de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater te verbeteren en kwelstromen te herstellen door de grondwaterstand te verhogen (ook in de omliggende gebieden). Zo wordt er gewerkt aan een grote waterbergingsopgave ten noorden van Den Dungen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van meervoudig ruimtegebruik in nauwe samenwerking met de gemeente ’s-Hertogenbosch.

15

2.2.4 Recreatie en horeca

Figuur 2.6 recreatie

De gemeente Sint-Michielsgestel is gelegen tussen de stedendriehoek ‘s-Hertogenbosch – Tilburg – Eindhoven en vervult daarmee een belangrijke recreatieve functie voor de steden en dorpen. Zo lopen er diverse wandel- en fietsroutes door het gebied en zijn er diverse horecapunten te vinden, met name rondom de natuurgebieden en in de dorpen. Ook heeft de gemeente Sint-Michielsgestel de afgelopen jaren al ruimte geboden aan nieuwe kleinschalige recreatieve ontwikkelingen in het buitengebied, zoals kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie en minicampings.

2.3 Bebouwing Tot slot is ook de in het buitengebied te vinden bebouwing kenmerkend voor de landschapsbeleving. De bebouwing in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel is deels geconcentreerd in buurtschappen en bebouwingslinten. Daarnaast komt er in vrijwel het hele plangebied verspreide bebouwing voor. De overgangsgebieden van dorpen naar het buitengebied worden ook wel kernrandzone genoemd. Op veel plekken zie je een geleidelijke overgang ontstaan van de dichte bebouwing in de kernen naar het buitengebied met steeds meer doorzichten naar het achterliggende (vaak agrarische) landschap. In deze zones zijn vaak nog de wat meer aan het dorp gebonden functies te vinden, zoals sportvelden. Vanuit de historie zijn veel Brabantse dorpen ontstaan aan linten. Zo ook dorpen in de gemeente Sint-Michielsgestel. Deze zijn nog zichtbaar in de kernen en lopen vaak door tot aan het buitengebied, bijvoorbeeld (“het lint”) in Gemonde dat wordt gevormd door de Dorpstraat en de Sint Lambertusweg. Veel van deze linten in de kern zijn gedurende de loop der jaren verder verdicht. In het buitengebied zijn deze linten verschillend qua uitstraling, ruimtelijk gebruik en bebouwing.

16

De bebouwing in het buitengebied is veelal agrarisch van oorsprong met hier en daar cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De agrarische bijgebouwen liggen over het algemeen geconcentreerd achter of naast het hoofdgebouw. De historische bebouwing is overwegend één bouwlaag met kap. De bijgebouwen zijn vaak in een overeenkomstige stijl, echter zonder detaillering.

17

3. Visie De uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie en de programma’s zijn leidend en bindend voor de hergebruiksmogelijkheden van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Ook zijn er uitgangspunten van andere relevante thematische beleidsstukken relevant. Hieruit volgt onder meer dat het van belang is dat deze ontwikkelingen passen binnen de gebiedseigen kenmerken. Naast de verschillen per landschapstype is ook de (planologische) context zoals nabijheid van natuur- recreatieve- of stedelijke voorzieningen daarin relevant. Ook is uitgangspunt dat de ondergrond (bodem en water) sturend is. Deze visie bestaat daarom uit een aantal onderdelen. De paragraaf ruimtelijke kwaliteit maakt inzichtelijk met welke uitgangspunten nieuwe ontwikkelingen rekening moeten houden vanuit diverse thema’s. Daarna worden de uitgangspunten bij verschillende hergebruiksmogelijkheden en daarbij behorende voorwaarden nader omschreven. Ook zijn de voorwaarden voor kleinschalige woningbouw inzichtelijk gemaakt.

3.1 Ruimtelijke kwaliteit Nieuwe ontwikkelingen dienen de ruimtelijke kwaliteit te versterken. Een aantal thema’s is bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van een ontwikkeling en vraagt daarom aandacht bij herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken en andere kleinschalige woningbouwinitiatieven in het buitengebied. Het is daarom belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze? Het gaat daarbij ook om zaken zoals de bescherming van houtwallen, oorspronkelijke boerenerven, gebouwen bijv. oude bakhuisjes, heggen, historische beplantingen, bolle akkers, aanwezige zand- en akkerpaden, slootstructuren, leibomen, hoogteverschillen boomgaarden oftewel over gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden.

Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving? Om een goede inpassing te borgen dient iedere nieuwe ontwikkeling gepaard te gaan met een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan met analyse en toelichting gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschap van de betreffende locatie en waarmee zichtbaar wordt op welke wijze de ontwikkeling invulling geeft aan de genoemde opgaven.

3.2 Functies bij hergebruik VAB De agrarische sector blijft een belangrijke functie en economische drager in het buitengebied. Er zijn agrariërs die willen stoppen met hun agrarisch bedrijf. Zij krijgen de ruimte om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Ook tot de mogelijkheid behoren kleinschalige bedrijvigheid en maatschappelijke functies. Hierbij geldt in ieder geval dat de herontwikkeling moet passen binnen de Omgevingsvisie Sint-Michielsgestel, het dorpse karakter en het landelijk gebied. De mogelijkheden zijn daarom afhankelijk van het gebied waarbinnen de locatie is gelegen. Verder dienen de agrarische gronden zoveel mogelijk behouden te blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. •

In het beekdallandschap en het essen en kampenlandschap worden vooral mogelijkheden gezien voor (kleinschalige) recreatieve functies eventueel in combinatie met kleinschalige horeca. In deze gebieden wordt maar beperkt ruimte gezien voor andere vormen van kleinschalige bedrijvigheid.

18

• •

•

•

In de heide- en broekontginningen is het landschap grootschaliger en zijn de vrijkomende agrarische bouwvlakken veelal ruimer met meer bedrijfsbebouwing. Hier worden daardoor meer mogelijkheden gezien voor kleinschalige niet agrarische bedrijvigheid. Er worden ook mogelijkheden gezien voor kleinschalige maatschappelijke functies die iets toevoegen aan het huidige aanbod in de dorpen, maar voor de inpasbaarheid zal de aard van de functie en een daarbij passende afstand tot en van de bestaande voorzieningen in de dorpen een rol spelen. Het VAB-beleid is mede gericht op ontstening van het landelijk gebied en het behoud van een leefbaar buitengebied. Hierdoor zijn op alle voormalige agrarische bouwvlakken kleinschalige herontwikkelingsmogelijkheden. Wel geldt hierbij een beperkt oppervlakte indien er sprake is van een locatie met weinig bebouwing of waarvoor de sloop van bebouwing op grond van een ander project of een andere regeling (bijvoorbeeld de LBV en LBV+regeling) is of wordt vergoed. In specifieke gevallen wordt ruimte gezien voor maatwerk indien dit voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied en de ambities uit de Omgevingsvisie.

Hierbij dient de kwaliteitswinst zich niet te beperken tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaats te vinden aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps- natuur-, landbouw- en/of klimaatdoelen.

Ter inspiratie zijn er twee fictieve voorbeelden uitgewerkt:

Afbeelding 3.1 voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar nieuwe vormen van landbouw

19

Afbeelding 3.2 voorbeelduitwerking van een herontwikkeling naar recreatie

3.3 Wonen Primair is het uitgangspunt dat het bouwen van woningen dient plaats te vinden in het bestaand stedelijk gebied. In afwijking daarvan worden onder een aantal voorwaarden beperkte kansen gezien voor kleinschalige woningbouwinitiatieven3 op een VAB-locatie aan een bebouwingslint of als een collectieve woonvorm en in een bebouwingscluster. Mits dit gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap waaronder sloop van bebouwing, past binnen de draagkracht van het gebied en de locatie passend is voor de beoogde doelgroep. Het provinciaal beleid schrijft daarnaast ook voor dat hiervoor een bouwtitel nodig is en dat deze uitsluitend verworven kan worden: • voor ruimte-voor-ruimte kavels 4 door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit); • voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’2 door te voldoen aan de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7; • doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel. Uitgangspunt is woningbouw als hergebruiksmogelijkheid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken, in ruil voor sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en waarbij een goede landschappelijke inpassing wordt geborgd.

Conform het Programma volkshuisvesting is hiervoor maatwerk mogelijk en zijn de stedenbouwkundige inpasbaarheid en de kwaliteitsverbetering leidend. Het heeft de voorkeur dat op basis van de kleinere maatwerktitels uit de provinciale Beleidsregel (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses) gebouwd wordt conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting oftewel voldoende 3

Op grond van de Ladder Duurzame verstedelijking betreft een ontwikkeling met 12 of meer woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit is niet passend in het landelijk gebied. 4 Het is toegestaan de op grond van dit beleid te slopen agrarische bedrijfsbebouwing mede in te zetten om op grond van het provinciale beleid een Ruimte voor Ruimte bouwtitel of maatwerktitel te verwerven.

20

betaalbare en passende woningen voor met name starters, kleine huishoudens, doorstromende medioren en senioren (levensloopbestendig) aangevuld met woningen voor gezinnen met kinderen. Ruimte-voor-ruimte kavels en woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ kunnen uitsluitend worden toegestaan indien er sprake is van een aanvaardbare locatie (zie hiervoor de bebouwingsclusters en bebouwingslinten zoals aangewezen in figuur 3.1).

Figuur 3.1 Visiekaart bebouwingsconcentraties

De afweging om te komen tot de in figuur 3.1 aangewezen aanvaardbare locaties is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • het betreffende gebied moet het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aankunnen. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt; • woningbouw in het buitengebied mag geen belemmering vormen voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving; • conform de Omgevingsvisie komen de beekdalen komen niet in aanmerking voor aanvullende woningbouw; • overgang van de dorpen naar het buitengebied moet duidelijk herkenbaar zijn om de identiteit van de dorpen te behouden. Er is daarom de keuze gemaakt om in dit beleid geen kernrandzones aan te wijzen voor het toevoegen van woningen eventuele afwegingen daarover kunnen op een ander moment plaatsvinden; • een bebouwingslint betreft een min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied. Doorgaans is deze bebouwing dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen de bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige functies, al dan niet gebonden aan agrarische functies. Het betreft primair de structuren waar woningen onder voorwaarden mogelijk zijn, het betreft niet de linten als landschappelijke structuren.

Deze zijn langer, talrijker/fijnmaziger en gaan bijvoorbeeld door kernen; • een verdere verdichting van linten is ongewenst. Wel worden hier mogelijkheden gezien om op vrijkomende agrarische bouwvlakken op basis van een bouwtitel woningen te realiseren als er

21

• •

ook sloop en inlevering van bouwrechten plaatsvindt. De zichtrelatie tussen het lint (de openbare weg) en het landschap wordt bij een ontwikkeling versterkt. Er is ruimte voor initiatieven, maar een verdere verdichting van de linten wordt voorkomen. Daarbij is de oppervlakte te slopen bebouwing en in te leveren bouwvlak bepalend voor de omvang van woonbebouwing die kan worden toegestaan. Bebouwing in erfopstelling (tweede lijn bebouwing) is denkbaar; een bebouwingscluster betreft een vlakvormige verzameling van bebouwing, geheel of gedeeltelijk, in landelijk gebied; in de geselecteerde bebouwingsclusters (rood omcirkeld) worden mogelijkheden gezien voor het toevoegen van woningen om op die wijze de samenhang en herkenbaarheid van deze buurtschappen te versterken, mits ook dit gepaard gaat met sloop van bebouwing in de gemeente Sint-Michielsgestel. Belangrijkste uitgangspunt voor het selecteren van de bebouwingsclusters is het streekeigen nederzettingspatroon. Ook is hierbij het uitgangspunt dat dorpen- en buurtschappen niet aan elkaar groeien en landschap- en groenstructuren hiertussen worden versterkt. Daarbij is geconstateerd dat er enkele herkenbare bebouwingsclusters niet meer in aanmerking komen voor het toevoegen van woningen vanwege de ligging in het beekdal of doordat het niet passend is meer woningen toe te voegen.

Voor collectieve woonvormen 5 hoeft geen sprake te zijn van een bouwvlak gelegen binnen deze aangewezen bebouwingsconcentraties, maar deze zijn in ieder geval niet passend in de beekdalen, en in en aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant. De gemeente staat positief tegenover deze initiatieven mits hierbij waar mogelijk sprake is van hergebruik van bestaande bebouwing en bij nieuwbouw sprake is van een afname van de huidige bebouwing met minimaal 25%. Wooncollectieven zijn uitsluitend mogelijk op een bestaand bouwvlak binnen de randvoorwaarden van het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting. Daarnaast dient te zijn aangetoond dat er vraag is vanuit de betreffende doelgroep en de locatie op gunstige afstand is gelegen van voorzieningen passend voor die doelgroep. Ook deze ontwikkeling mag omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving niet hinderen. Ter inspiratie is een fictief voorbeeld uitgewerkt van een herontwikkeling van een VAB naar wonen en van een VAB naar collectief wonen:

5

Onder collectieve woonvormen wordt verstaan: • geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen) • collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde • begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen.

22

Afbeelding 3.3 voorbeelduitwerking van een herontwikkeling van agrarisch bouwvlak naar wonen

Afbeelding 3.4 voorbeelduitwerking van een herontwikkeling van agrarisch bouwvlak naar collectief wonen

Verder is er een aantal foto’s toegevoegd om een beeld te geven van het inpassen van woonbebouwing in het buitengebied:

23

24

25

4. Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied Het huidige Omgevingsplan6 biedt beperkte mogelijkheden voor hergebruik van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Er is daarom op basis van een gebiedsanalyse en de kaders uit de Omgevingsvisie onderzocht onder welke voorwaarden de gemeente Sint-Michielsgestel daarnaast mogelijkheden ziet voor: 1. herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken; 2. woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen); 3. nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie); 4. maatwerk.

4.1

Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken

Figuur 4.1 gebiedsindeling VAB-beleid7

Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat: 1.

overtollige bedrijfsbebouwing8 dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden;

6

Het geldende bestemmingsplan is op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet het geldende omgevingsplan geworden. 7 Voor wat betreft het benoemde beekdal betreft het een benadering hiervan op basis van de kenmerken van het aldaar aanwezige landschap. 8 Bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de gewenste bedrijfsvoering.

26

2.

buitenopslag is niet toegestaan9;

3.

eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van de bewoners10;

4.

ondersteunende detailhandel11 bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;

5.

de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 212;

6.

er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;

7.

er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied13. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

9

Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en goed landschappelijk ingepast is maatwerk mogelijk. In de nieuwe situatie blijft sprake van een bedrijfswoning. Dit is een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. 11 Beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten. 12 Bij bedrijvigheid behorende bij de milieucategorie 2 en hoger (maximaal 3.1) dient dit te worden aangetoond voor het aspect met de grootste richtafstand (geur, stof, geluid en/of gevaar) middels een kwantitatief onderzoek (verspreidingsberekening geur, verspreidingsberekening fijn stof, akoestisch onderzoek industrielawaai of QRA). 13 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s. 10

27

Beekdalen en Overgangszone Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Essen & Kampen

Heide ontginningen

Broek ontginningen

Inpassing in het kleinschalig landschap

Inpassing in het vlak en half-open landschap

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang

Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling)

Bijdragen aan populierenlanen enbosjes (voormalige) teelt

Bijdragen aan broekbossen en houtwallen ook knotbomen en beemdgronden Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden

Inpassing in gehuchten met een eigen karakter

Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager

Inpassing in blokverkaveling

Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen

Inpassing in de opzet van rechte wegen

Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon

Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen

Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden.

Rekening houden grote bosnatuurcomplexen

Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen

Bescherming van open, bolle akkers

Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) Tabel 4.1 te respecteren kenmerken per landschapstype

met en

de

Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen

8.

de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan14 met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 4.1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

9.

functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in kwaliteitsverbetering van het landschap;

10. bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in afbeelding 4.1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 4.215; Functiewijzing naar:

Wonen (uitsluitend wijzigen bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken naar wonen)

Gebiedsindeling: Beekdalen

Essen & Kampen Heide Broek en ontginningen ontginningen Overgangszone Bouwvlak van maximaal 1.500 m2 met 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Van het oppervlakte te slopen bedrijfsbebouwing mag de helft worden toegevoegd tot een totaal oppervlakte van maximaal 400m2* aan bijbehorend bouwwerk bij de woning.

14

Door een ter zake deskundige. In alle gevallen dient sprake te zijn van 1 hoofdfunctie en gelden de daarvoor opgenomen maatvoeringsbepalingen. Hierbinnen kan een combinatie met andere functies voorstelbaar zijn. 15

28

Recreatie (eventueel met maximaal 100 m2 ondersteunende daghoreca16). Voor een aansluitend campingterrein gelden de voorwaarden conform het vigerende omgevingsplan/maatwerk. Duurzame energieopwekking

Bouwvlak van maximaal 3.000 m2. Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 400 m2 (inclusief ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing.

Een functiewijziging naar duurzame energieopwekking betreft een complexe afweging en vraagt daarom in alle gevallen om maatwerk. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken.

Maatschappelijk

Bedrijf

Statische opslag (uitsluitend binnenopslag)

Een functiewijziging tot maatschappelijk vraagt in alle gevallen om maatwerk vanwege de diversiteit aan functies die hierbinnen kunnen passen. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken. Niet toegestaan. Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 4.000 m2. Naast maximaal 3.000 behoud van de al aanwezige bedrijfswoning m2. Naast behoud met maximaal 100 m2 aan bijbehorende van de al bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing aanwezige toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met bedrijfswoning met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de maximaal 100 m2 locatie wordt gesloopt tot een totaal van aan bijbehorende maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing. bouwwerken is 200 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 600 m2* bedrijfsbebouwing. Bouwvlak van maximaal 1.500 m2. Naast Bouwvlak van maximaal 2.500 m2. Naast behoud van de al aanwezige behoud van de al aanwezige bedrijfswoning bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bijbehorende bouwwerken is 400 m2 bouwwerken is 400 m2 bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag toegestaan.

Dit mag worden uitgebreid met worden uitgebreid met 25% van de 50% van de oppervlakte gebouwen die op de oppervlakte gebouwen die op de locatie locatie wordt gesloopt tot een totaal van wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.500 m2* bedrijfsbebouwing. maximaal 1.000 m2* bedrijfsbebouwing.

16

Horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie ‘Recreatie’ en die het verstrekken van etenswaren en dranken als doel hebben. De oppervlakte van de bebouwing en het terras mogen gezamenlijk niet meer dan 100 m² bedragen. Daghoreca is uitsluitend overdag geopend, tot maximaal 20:00. Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca.

29

Agrarisch technisch hulpbedrijf/agrarisch verwant bedrijf17

Bouwvlak van Bouwvlak van Bouwvlak van Bouwvlak van maximaal 2.000 maximaal 3.000 maximaal 5.000 m2. maximaal 5.000 m2. m2. Naast behoud m2. Naast behoud Naast behoud van de Naast behoud van de van de al van de al al aanwezige al aanwezige aanwezige aanwezige bedrijfswoning met bedrijfswoning met bedrijfswoning met bedrijfswoning met maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 maximaal 100 m2 aan bijbehorende aan bijbehorende aan bijbehorende aan bijbehorende bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 bouwwerken is 400 m2 m2 m2 m2 bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag toegestaan. Dit mag toegestaan. Dit toegestaan. Dit worden uitgebreid worden uitgebreid mag worden mag worden met 50% van de met 50% van de uitgebreid met 25% uitgebreid met 25% oppervlakte oppervlakte van de oppervlakte van de oppervlakte gebouwen die op de gebouwen die op de gebouwen die op gebouwen die op locatie wordt locatie wordt de locatie wordt de locatie wordt gesloopt tot een gesloopt tot een gesloopt tot een gesloopt tot een totaal van maximaal totaal van maximaal totaal van totaal van 2.500 m2* 2.500 m2* maximaal 1.000 maximaal 1.000 bedrijfsbebouwing. bedrijfsbebouwing. m2* m2* bedrijfsbebouwing. bedrijfsbebouwing. Paardenhouderij Conform voorwaarden die op grond van het Omgevingsplan op de betreffende locatie gelden.

* het is niet toegestaan gebouwen in te zetten als compensatie waarvoor op grond van een ander project of een andere regeling (bijv. LBV18 of LBV+ regeling) vergoeding is verleend of verleend gaat worden. Tabel 4.2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling. Zie bijlage 4 voor een schematische voorbeelduitwerking.

11.

de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de functie ‘Wonen’ mag worden vergroot tot ten hoogste 400 m² op het moment dat voor het surplus boven de 150 m² tenminste 2x deze oppervlakte aan legaal aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen of voormalige agrarische bedrijfsgebouwen19 binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt gesloopt;

12. op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht; 13. de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan: a. kantoor met baliefunctie; b. detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m2; c. lawaaisport20; d. mestbewerking21.

17

Dit betreft: agrarisch-technisch hulpbedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. Aandacht voorkomen overwegend infrastructurele werken. 18 Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding. 19 Voormalige agrarische bedrijfsgebouwen betreffen alle gebouwen die oorspronkelijk als agrarisch bedrijfsgebouw zijn opgericht los van het huidige gebruik of bestemming. 20 Voorziening voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport.

21 De toepassing van basistechnieken of combinaties daarvan met als doel de aard, samenstelling of hoedanigheid van dierlijke mest te wijzigen, zoals droging, bezinking, (co)vergisting, scheiding, hygiënisatie of indamping van mest.

30

4.2

Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen)

Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster . Hierbij geldt in ieder geval dat: 1.

voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden: ➢ voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit); ➢ voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk); ➢ doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel;

2.

er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 4.222). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Woningen conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting krijgen hierbij prioriteit (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses);

3.

zorg wordt gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied23. Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen: ➢ wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?; ➢ welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?; ➢ op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?; ➢ op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

22

Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen het beekdal. 23 Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s.

31

Beekdalen en Overgangszone Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek

Essen & kampen